业主的建筑物区分所有权一、业主的建筑物区分所有权有关规范1、《民法典》第二编第六章业主的建筑物区分所有权，共17条2、《民法典》第三遍第二
十四章物业服务合同，共14条3、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》，共19条4、《最高人民法
院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》，共5条5、《物业管理条例》，2003年制定，2018年第3次修订6、《黑龙江省
住宅物业管理条例》，2021年3月1日生效二、什么是业主的建筑物区分所有权1、建筑物区分所有权?《民法典》第271条业主对建筑物
内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。三部分构成：专有部分的所有权+共有部分
的共有权+共有部分的共同管理权=业主的建筑物区分所有权。三部分缺一不可：第二百七十三条??业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有
权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
2、业主完成登记的，或基于人民法院、仲裁机构作出的生效法律文书，以及征收安置、继承、受遗赠、买卖、赠与、合法建造等事由合法占有房屋
，但尚未依法办理不动产登记的自然人、法人和非法人组织，在物业管理中享有业主权利，承担业主义务。《黑龙江省物业条例》第12条。三、专
有权（一）专有权的概念业主对于建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利。业主在享有专有部分的权利同时，
不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。（二）专有权的客体房屋，以及车位、摊位等特定空间，整栋建筑物，且具备以下条件
1、具有构造上的独立性，能够明确区分；2、具有利用上的独立性，可以排他使用；3、能够登记成为特定业主所有权的客体。（三）专有
部分的范围专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋
买卖合同记载的面积计算。我国采取的是墙中心线。（四）专有部分的使用、修缮、管理、维护使用受到用途限制，住宅改经营性用房应遵守法律、
法规以及管理规约，还要有利害关系的业主同意。279条本建筑物内的业主是利害关系人，应当是有利害关系的全体业主同意规划内其他建筑物业
主认为是利害关系人应当证明。修缮：《物业管理条例》要求装修应当告知物业服务企业。维修专有部分的共同墙壁等费用由该共同部分的业主承担
，但费用是由特定业主导致，由该业主承担。四、共有权?（一）共有权的概念业主依照法律的规定或管理规约及业主大会的决定，对建筑物内住房
或经营性用房的专有部分以外的共用部分所享有的占有、使用、收益、处分的权利。（二）共有部分的构成1、法律、法规规定的共有部分（1）建
筑区划内的道路，属于业主共有274条第一句（2）建筑区划内的绿地，属于业主共有274条第二句（3）建筑区划内的其他公共场所、公用设
施和物业服务用房，属于业主共有。274条第3句（4）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有275条第2
款2、建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设
备层或者设备间等结构部分；3、其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或其他权利人所有的场所及设施等4、建筑区划内的土地，依法
由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占用地或城镇公共道路、绿地占地除外。（三）停车位、停车库1、停车位与
停车库的独立地位判断前提是停车位与停车库已登记为一项独立财产2、停车位与停车库的使用规则第二百七十六条??建筑区划内，规划用于停放
汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。规划，指政府规划部的规划；应当优先满足业主需要指规划部门规定的配置比例。满足业主需要是指按
照规划建造并交由业主即可。如开发商违反了276条，会有何种效果？该款为强行性规范，违反及导致合同无效注意1：占用业主共有的道路或者
其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。注意2：地下室，被开发商单独登记后，划分停车位租给业主，属于租赁合同；未单独登记，则应属
业主共有。（四）共有权的内容1、共有人的权利（1）共有部分的使用权根据共有部分的性质共同使用，或轮流使用。业主基于对住宅、经营
性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。（2）共有部分的
收益权第二百八十二条??建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。（3
）共有部分的保存、修缮、改良的权利业主有权修缮共有部分，但应当事先告知物业服务企业（4）物权请求权建设单位、物业服务企业或者其他管
理人等擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状286.2业主大会或者业主委员会，
对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以
及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。2、共有人的义务（1）按共有部分本来用途使用（
2）分担共同费用与负担（3）征得同意的义务（4）告知义务（5）协助义务
（6）恢复原状义务五、共同管理权（一）共同管理权的内容1、制定和修改业主大会议
事规则；2、制定和修改管理规约；3、选举业主委员会或者更换业主委员会成员；4、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；5、使用建筑物
及其附属设施的维修资金；6、筹集建筑物及其附属设施的维修资金；7、改建、重建建筑物及其附属设施；8、改变共有部分的用途或者利用共有
部分从事经营活动；9、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。例如，处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共
同决定的事项。第二百七十八条下列事项由业主共同决定业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之
二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业
主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。注意：业主人数，按照专有部分的数量
计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。总
人数，按照前项的统计总和计算（二）维修基金1、建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有2、经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、
外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造3、紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑
物及其附属设施的维修资金4、建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布（三）业主大会及业主委员会1、业主可以设立业主
大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。《黑龙江省住宅物业管理条例》第三章用14条
内容对业主大会和业主委员会的产生规则、运行规则做了详细的规定2、业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。3、业主大会或
者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决
定之日起一年内行使。（四）通过物业服务合同实现共同管理权1、业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同2、合同主体
为业主或业主委员会，以及物业企业或其他管理人。3、业主大会或业委会的权利（1）自主聘任权（2）认可权（3）自主解聘权、更换权（4）监督权（5）受领权（6）救济权4、业主的权利与义务义务：交付物业服务费用（1）接受服务的企业提供服务的权利（2）提议召开业主大会的权利（3）监督物业服务企业履行物业服务合同的权利（4）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权（5）监督物业共用部位、共用设施设备专用维修资金的管理和使用的权利 |
|
