问题2：问题3：Q&A1、提升品牌级次2、优化业态结构3、升级装修形象4、满足消费需求5、提升客流销售6、增加
租金收益THANKS感谢聆听五、执行实施管控1、招商谈判在整个租赁决策文件招商调整中，与商户涉及三种洽谈类型。在确认
分工后，制定统一说辞，保持口径统一性，对招商谈判很重要。摸底洽谈续约洽谈调整洽谈了解承租意愿及承租能力，以制定精准计划快
速完成续约，为调整洽谈赢得精力和时间注重谈判策略，以实现租决目标宁波江北招商洽谈统一说辞返回2、指标管控五、执行实施管
控江北万达租赁决策到期铺位数90个，涉及品牌数80个，而租赁决策文件正式批复完成时间为12月4日，距离合同到期不到一周时间，同时
又面临圣诞及年终旺季，为不影响经营，江北进行分批调整策略。1、调整节点根据春节时间划分，年前为第一批，共54个品牌，其中完成4
2个品牌原位续约，12个品牌调整，年后为第二批，共调整26个品牌。2、年后调整的26个品牌一律通过短续原品牌的方式，将调整装修
期延后，保证了满场经营。五、执行实施管控合同签订策略：分段装修策略：错时、错位进行装修，完成一批后进行下一批，保持商气。五
、执行实施管控上图：江北万达1F第一批装修分布图（2013年12月）分段装修策略：错时、错位进行装修，完成一批后进行下一批，
保持商气。五、执行实施管控上图：江北万达1F第二批装修分布图（2014年3月）分段装修策略：错时、错位进行装修，完成一批后进
行下一批，保持商气。五、执行实施管控上图：江北万达1F第三批装修分布图（2014年4月）返回3、无缝对接：租赁决策调整最
重要的一点就是要做到各项工作无缝对接，无缝对接包含以下几项工作：五、执行实施管控合同1、新旧交接，对好时间2、设计先行，
进场省心3、撤场之前，做好围挡1、原位续约，快速完成2、招商滞后，原铺短续3、临时掉铺，特卖过度租金装修1、签约租
金，高于指标2、规定时限，必须到账3、临阵退铺，租金要付返回（一）租金定价原则1、根据市场调查报告分析，以及租决文件附件
《经营成本分析》表，分析广场当前商户实际承租能力，以及租金提升空间，制定合理租金标准。2、同区域同业态之间临铺租金要考虑保持一致
性，避免出现过大差异。3、根据集团租金指标，实际租金定价要进行至少5%上浮，为达成总指标预留空间。上图：临铺间租金价格一致（
二）业态规划及品牌提升策略1、借助租决到期调整，优化当前业态组合，通过调整形成区域业态组合优势。2、通过2/8原则，优先引入知
名度高的行业领军品牌，带动其他品牌跟进。3、品牌层级提升也应考虑符合项目整体定位，避免定位过低或过高，引入合适品牌。上图：楼层
业态规划图返回万达广场招商调整管理综合管理中心章培玉2014.09.16租赁决策文件
季度招商调整方案调整规划怎么做？1、消费者调研消费行为消费习惯
对广场的认知度2、租户满意度及需求调研租户满意度调研租户对营销及经营管理的需求租户服务需求3、商圈及竞争对手调
查4、楼层及区域规划各楼层经营定位各楼层主要品牌及代表品牌楼层业态及品类分布楼层租金水平例：楼
层经营定位1F：时尚名品，代表品牌：CKjeans、DKNYjeans、TommyHilfiger2F：精品生活，代表
品牌：CHARLES&KEITH、Lacoste、Cabbeen3F:餐饮美食，代表品牌：鹿港小镇、汉拿山、大丰收…
1F原则上以国际二线及时尚女装为主控制引进国内外形象较好、品牌级次较高的知名饰品餐饮及饮品类只允许落位星巴克、哈根达斯
，其它餐饮（含洋快餐）不得落位一层不引进生活服务类品牌5、万达广场各楼层招商调整方向2F原则上以少女装、时
尚男装及时尚男女装集合店为主生活精品类以潮流店、潮流饰品、个人护理为主餐饮类原则上只允许搭配洋快餐，主要以二拖三为主
3F三层全部为餐饮业态餐饮品牌以时尚、特色餐饮为主原则上不引进中式快餐，特别是单一品种的饺子、面条、烤串等水吧饮品
类原则上不超过两家，且不得在影城主动线附近主入口主入口主通道时尚女装区推介商铺休闲男装区
少淑、淑女装区精品配套区电梯口电梯口沿街面展示橱窗径深17米2.5万人次/天2.6万人
次/天1万人次/天1.1万人次/天附：招商工具-商铺推荐图-基础信息北城市主通道沿街面展示橱窗径深
17米附：招商工具-商铺推荐图-实景照片面积客单价月销售租售比销售坪效租金坪效哥弟160.0015008
0万6.0%5000750.00阿玛诗150.00160060万7.5%4000600.00XX万达广场信
息现有淑女装商户经营业绩2010年开业，广场主要品牌有:XX\XX\XX\XX…目前周末平均日客流12万
人次、平时日均客流8万人次、日均车流6000辆次；广场2014年累计营销企划活动XX场，平均每月XX场次。附：招商工具-商
铺推荐图-同类品牌业绩信息拟定效果图（餐饮类、第一次合作）测算损益表（大面积、高租金）附：招商工具-商铺推荐图-升级信息
租赁决策文件怎么做？编制过程要求严谨、专业、细致、可行；执行管控重在统筹协调、以结果为导向！江北万达周边历经三年发
展，仍处于建设阶段，商圈不成熟，以家庭低消费客群为主。本次租决调整中考虑以稳场、满足全客群为主的定位规划。提升租金，以实现资产
价值保值、增值目的。提升品牌，以实现项目消费需求及商业价值提升。充分摸底调查品牌进驻意向，确保落位方案可执行。充分评估承租能
力，既满足集团指标，又确保租金可执行。符合定位租金、品牌双提升调整方案可执行一、租决文件编制总原则二、
文件编制管控租赁决策文件编制工作复杂，数据信息庞大，专业性强，必须应人所长做好工作分工。协调管控汇报PPT编写
基础数据整理文件审核市场调研签署页汇总编制总控落位图制作宁波江北租赁决策文件填写
分工明细表根据类型不同，分为前期摸底洽谈、续约洽谈、调整洽谈。制定统一说辞，保持对外口径统一。分为租金指标、招商落位、合同签
订、装修进场、开业控制。确保各项指标按照时间模块节点完成。确保合同、租金、装修无缝对接。做好充分预案，应对突发情况，确保无缝
对接。招商谈判指标控制无缝对接三、执行实施管控季度招商调整怎么
做？季度招商调整必须克服一切困难，积极主动推进招商调整，提升品质。首先调整经营困难、商家实力小的品牌。例如：广场
商铺号面积调整前品牌级次调整后品牌级次绍兴柯桥2-07-012472.01许府牛杂库外JackJones
A苏州平江36137.1七匹狼C马克华菲A其次调整品牌级数低、形象差的品牌。例如：广场商铺号面积调整前
品牌级次调整后品牌级次合肥包河1-30、1-31147.78可颂坊库外星巴克A重庆南坪W-678.16
沁园蛋糕库外IDOA同时推进品牌装修升级、快时尚调整一、季度招商调整的策略方法品牌经营分析品牌形象管理
品牌发展与广场定位品牌经营分析与监控二、季度招商调整的基础经营预警调整品牌级次及租金调整业态及动线调整快时尚调
整装修形象调整地方特色餐饮引进三、季度招商调整的主要形式经营预警调整南京建邺万达广场“阿一天下”调整为“鹿港小镇”
三、季度招商调整的主要形式业态及动线调整淮安“贵州茅台”、“艺海棠”调整为“雅柔”三、季度招商调整的主要形式快时尚调整
成都锦华路引进ZARA三、季度招商调整的主要形式装修形象调整襄阳“宜城风情”合同期内装修调整三、季度招商调整的主要形式问
题1：品牌经营分析：品牌名称合同面积租金单价含物管费月总租金本月销售日客流平方米元/平米/月元元人次阿玛施15020030000300000122劲霸男装2002004000010000056艾格40015060000400000221案例要求：1、通过以上经营数据分析，说明各品牌的经营现状；2、列举确定商家经营是否赢利的关键指标。 |
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