项目名称：XX项目
文件内容：XX项目设计指导书
发文日期：XXXX年XX月XX日
项目设计指导书（模板）
目录
第一部分项目概况及用地分析
第二部分开发目标开发计划
第部分市场定位与产品建议
第部分成本控制第部分工程管理
第部分设计结论
第一部分：项目概况及用地分析
宗地自然条件概况及分析
宗地位置
XX示范区是CC市政府年批准首批实施的四大跨世纪示范居住区之一。
XX示范区位于区XXXX，四至范围：南临XX北沿XX路，西至路，东到规划路。地铁一号线终点站GG站在其北侧约1500米。示范区东西长约2.4公里，南北宽约0.8公里，基本呈规则长方形。
总用地面积万平米，总建筑面积万平方米，总人口万人。
宗地现状
（1）宗地四至范围简述
某地产公司XX城用地属于XX住宅示范区的地块，西临公路，南临XX，东临规划中的路，北为XX路。用地范围均至道路或河道规划中心线。
（2）宗地现状地形地貌
宗地现状主要为农田，农民住宅主要集中在5#、8#地块，宗地5#、8#地块内有若干乡村河汊、水塘等，水面积较大。宗地南侧XX塘为区级河道，具通航功能。沿XX塘北岸东西向排列一条高压（22万伏）走廊，规划有100米绿化控制带。宗地西侧YY公路为半封闭快速干道，沿路已建宽度42.5米的防护绿带。
绿化植被
原始植被主要集中在西侧T形河道周边，以水杉、香樟及榆树为主，植被茂密，
其它场地主要以野生的灌木：一枝黄花为主。气候气象
水文地质
XX塘与EE江相通，属敞开式河道。JJ南路——HP路河段属于IV类水。实测最高水位4.18米，常水位2.20米，实测最低水位1.10米。
宗地社会条件概况及分析
区域现状与规划
XX住宅示范区位于AS区LL镇地铁一号线WW站南广场以南，是QW市四大住宅示范区之一。在XX某地产公司城的周边，镇级公建配套主要集中于地块西北方向，配套比较齐全，但XX本身的配套并不完善。XX示范区其目标是建成JK配套完善的住宅区，同时辐射MM一带的核心新兴工业区，成为交通便捷的新市镇。
2、规划要求
要点类型 要点内容
指标要求 总用地面积： 容积率 覆盖率 建筑高度 总建筑面积：平米
居住（包括住宅、公寓、别墅）平米
商业（商场、会所）平米
公建平米（包括幼托中心、学校、变电所、水泵房、公交车站、邮电所、居委会、社区管理机构、文化活动站、垃圾站等） 建筑退红线要求 用地各边退红线米
沿畹町路商场退红线米
市政设施要求 车辆出入口：畹町路 人行出入口：畹町路 机动车泊位数：须符合《市城乡规划管理法规文件》的规定
3．交通状况
地块周边有很好的公交系统，地面的地铁站，南面的轻轨站，东面的大巴站。
周边XX路、BB路、VB路、ZX公路等城市交通干道均为现状道路。
A：FG路现状
B：XX路现状
C：由XX路看地块
D：XX路现状
E：由TY公路与XX路交口看地块
F：由TY公路看用地地块
G：TY公路现状
H：南部高压走廊现状
I：XX塘现状
4．市政管线
（1）上水：从HV区40万吨水厂引水，TY公路西段XX路下预埋管径φ1200的上水管，东段XX路下预埋管径φ800的上水管，已建成。
（2）煤气：连通RE五线HP路上φ1200煤气管，引向XX路下φ500口径中压管.
（3）电话：示范区东北侧DE路与XX路交界处，GU路6万门电话局。
（4）电力：规划建35KV变电站一座，现阶段使用OP220KV站。
（5）污水：纳入AA市合流污水总管二期工程，规划经过XX路有一根管径φ2000的污水管，已在建。
（6）雨水：LU路、XX塘之间，基地东南向规划建雨水泵站，占地约3亩，2管径φ2000-2400。
竞争楼盘资料
第二部分开发目标本部分摘录《项目运营策划管理作业指引》定的项目运营目标。
第三部分项目开发计划
本部分摘录按《项目计划管理作业指引》定的计划。
第部分市场地位与产品建议（略）
第部分成本控制 项目开发成本合计
设计各阶段的设计费用计划
设计费用总目标：万元 主体设计 概念设计阶段 万元 陈利民、付志强 实施方案阶段（方案+扩初） 万元 住宅方案及初设用XX的设计单位，商业方案及初设境外设计 施工图阶段 万元 本地设计院（部分初设及施工图） 其它设计 总图设计 万元 市政设计院 景观设计 万元 境外设计公司（同商业方案设计单位） 立面设计 万元
设计阶段成本控制
方案设计阶段成本控制目标
容积率对成本影响较大，宜控制在1.2以上；
因临街走廊不计算建筑面积，商业建筑可售率宜控制在90%以上
方案设计阶段成本控制措施或建议
总平布置时尽可能考虑避开高回填区的原渔溏所在位置；以免基础费用过高；
建筑布置尽可能避免垂直于等高线布置，以免单元间造成高差导致结构成本升高；
初步设计及施工图设计阶段成本控制措施或建议
◆尝试请结构设计监理
◆因商业街有部分建筑兼作景观考虑，立面用材要求较高，需在效果与成本之间做到最佳平衡；
第部分工程管理
110KV高压单回路∏杆输电架空线路一组；110KV高压双回路铁塔输电架空线路一组；
10KV中压配电架空线路一根；
50对军用架空通讯电缆；
至城园一期、大学园的架空通讯电缆。
改造方案：
结合花园路、花果路的建设将架空通讯电缆下地；
结合用地内国有水渠地改造将110KV单回路∏杆输电架空线路、10KV中压架空线路分别在水渠两侧下地。
宗地内现有电力设施示意图
宗地内现有π型杆110KV高压线现状图
宗地内现有电力设施改造方案示意图
第部分设计结论
工程地质及基础方案建议：
地质资料分析：
抗震设计参数：地震基本烈度为7度，场地土类型为中硬场地，建筑场地为Ⅱ类抗震场地。
场地地下水：地下稳定水位在4.5～6.5米，地下水化学类型为HCO3、CoMc型，对混凝土无侵蚀性。
地基土评价：粘土230KPa，广布场地，土质均匀，以硬塑为主，具有一定厚度，沉积连续，分布稳定，力学强度较好，属中等压缩性土，胀缩等级为Ⅰ级，具有弱膨胀性，可以作为天然地基持力层；淤泥层90KPa，承载力极低；强风化泥岩90KPa，厚度在1.0~3.5米，均匀性较差，强度较低；中风化泥岩300Kpa，厚度大，较连续均匀，强度较高。
基础形式的初步意见：
大部分场地可选用硬塑性粘土为持力层，基础形式可选用独立基础或条形基础，基础埋置深度不小于1.5米。
对以后位于山脊、山坡上的建筑采用浅基础不能保证稳定性时，应使用人工挖孔桩基础，以中风化泥岩为持力层。
对于局部有隐埋古河道、古冲沟或淤泥塘的地段，应选用人工挖孔桩基础，以中风化泥岩为持力层。
技术管理方面
对桩基和复杂结构方案进行专家评审。
对初步设计的原则性、方案性问题进行专家和内部评审。
与成本部门密切合作，对施工图成本、深度、质量进行控制。不合格设计部分，按合同条款重新设计，但不能影响施工计划。
与工程管理部门密切结合，采用已经实践检验、较完善的新技术、新材料、新工艺，提高住宅品质。
设计目标
项目楼盘设计形象目标
营造具有鲜明的现代风格，轻盈明快、独特居住空间的楼盘。
方案设计应围绕市场定位，体现一定设计手法，以“假日风景”为设计理念的切入点，结合南侧7万平米的郊野公园的丰富景观视野，完善整体规划的特点，在整体风格协调的基础上突出四期/五期的个性特色。
2.设计计划
设计计划表
阶段 工作内容 开始时间 完成时间 方案设计
方案设计委托 中期交流 方案设计 提交报建文本 提交设计成果 初步设计 细部设计 材料清单 施工图设计 总图定位 单体调整 细部大样 桩基施工图 全套施工报建图 全套施工图
二.经济技术指标结论
经济技术指标表
指标类型 指标 数值 用地
平衡 总用地面积(M2) 总建筑面积(M2) 容积率 覆盖率 总户数(户) 总人数(人) 建筑
面积
(M2) 住宅 总面积 其中 多层住宅≤6层 小高层住宅≤12层 高层住宅≤18层 公建 商业 配套 其它
建筑面积分布表
三．规划方面的结论
用地布局
功能分区：
将有创新的单体结合在常规单体中，并消除多层建筑以换取更大的空间，形成一个以小高层为主的社区，此方式便于形成一个局部有很多开放空间的格局，也可以完全结合四条景观轴线的延伸。
2）产品类型分布
小高层：应布置内部集中绿化或郊野公园北侧局部。
高层：应布置在郊野公园北侧。
多层：紧邻车行道或市政道路一侧及有明显噪音及景观环境较差处。
道路交通
1）主入口位置
沿二级车行道设环，和二级干道相交处。
2）人车关系
对外服务公建区的人、车流应与住宅区人、车流有效合理的隔离。尽量人车分流，局部合流。
3）停车方式和数量
停车数量
停车位配比：0.6
停车数量：1056
停车方式选择原则
本区大部分停车可在12000平米的地下人防解决；
其余车位依靠地面停车。
公交场站
宗地内不设公交场站。
根据详规要求，需在五期用地北侧建一公交车站，其占地面积2000平米，包括一150平米公交调度站。
销售分期
计划分二期设计、建造及销售。
组团管理
1）总体管理模式
采用分区分级管理模式，宗地内住宅分3至4个相对独立的大住宅社区进行分区管理，大住宅社区中包括多种住宅产品类型。
2）各种住宅产品管理模式
别墅分栋团管理；
少量多层、小高层分组团管理，多数按分栋管理；
高层分栋管理。
环境景观
地块的景观环境规划设计应注意对郊野公园及河道景观的利用。宜以开放式的布局。对原地形不得进行大规模的改造。
地块内除郊野公园大型景观外，必须对经过此区域的循环河道和住宅的关系加以充分考虑。
区内主要道路沿线应营造多个开放空间。形成疏密有致、连续而变化的道路景观。
在小区住宅密集处考虑有较大面积的集中绿化，尤其需弥补非沿郊野公园一排住宅的景观不足；尽量建立与郊野公园及河道的联系，使小区景观成为整体。
四．单体方面结论
内部功能空间设置要求（例是否设工人房、私家车位，入户方式等）
第一类称为功能型：满足时的基本生活需求住，但相比普通的酒店，设置一个面积稍大且景观较好的家庭厅，相对而言卧室等空间较小，突出其经济性；厨房与厅可做灵活处理；
第二类称为阳光型：面积稍大，除设置较为宽敞的家庭厅外，主卧室及主附带的卫生间面积偏大，并且有良好的景观资源，满足这类人追求享受的要求；在房间数量上不做“多”的要求，追求趣味空间，如挑空的客厅、空中花园等，使之尽量享受室外的环境空间
外部自然资源：明确观景要求、朝向、私家花园等。
项目设计指导书（参考模板） 编号：JDDC-OP-SJ02-R07
版号：A/0
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