定陶万商美食街商业定位报告万商美食街目录?第一部分市场分析第二部分项目分析第三部分商业定位第四部分招商销售执行万商美食街第一部分
市场分析一、定陶餐饮业经营概况二、陶驿路美食街调查三、消费者调查四、问卷调查分析万商美食街第一部分市场分析一、定陶餐饮业经营概
况定陶区餐饮业历史悠久，早在春秋时期，西施山药就已经做为当地人民的美食而家喻户晓。定陶饮食文化结合定陶主要民族汉族、回族的饮食习
惯，饮食不断推陈出新，又坚持传统烹饪精华，代表美食有：西施山药、水饺、郭家烧饼、焖子汤、羊包脑、羊肉白菜汤、羊羔肉、贾家柴烧鸡、清
真糕点蜜三刀酥三刀等。万商美食街陶驿路美食街概况第一部分市场分析万商美食街第一部分市场分析陶驿路商业调查陶驿路位于定陶
区新城区核心区域，交通便捷，商业氛围浓郁，周边有镜湖壹号、中央新城丽锦苑、华景铭城等住宅小区，人口密集，消费需求大。陶驿路现有餐
饮商家200余家，门前停车位充裕，经营状况：很好，就餐顾客较多。现有的商业经营档次总体偏低，缺少中高档、高档商业，不能满足中高端消
费人群饮食需求。租金水平：3元-5元/㎡/日店面建筑结构：一拖三户型。经营面积区间：100㎡-300㎡。消费客单价：20
元-50元/㎡/人。翻台率：1：2万商美食街第一部分市场分析其它沿街商业调查其它路段餐饮店分布比较零散，没有形成规模集中效应
，上座率和经营状况一般，门前停车位较少。万商美食街第一部分市场分析问卷调查分析调查主题：陶驿路消费意向调查调查目的：通过对陶驿
路的调查，了解顾客的消费需求，为万商美食街的商业规划及市场定位奠定基础。调查对象：入店就餐顾客调查地点：陶驿路调查时间：2020
年3月28日调查形式：现场问卷调查调查方法：随机拦访调查样本数量：100份万商美食街第一部分市场分析问卷调查分析问题一：喜欢吃
什么口味菜肴？本土特色菜万商美食街第一部分市场分析问卷调查分析问题二：人均消费预算多少元？万商美食街第一部分市场分析问卷调
查分析问题三：是否去固定饭店就餐？去固定饭店就餐万商美食街第一部分市场分析问卷调查分析问题四：对饭店地理位置要求程度？万商美食
街第一部分市场分析问卷调查分析问题五：对就餐环境要求程度？万商美食街第一部分市场分析问卷调查分析问题六：顾客对饭店菜品消费
定价是否能够接受？万商美食街第二部分项目分析一、基本资料二、优势分析三、劣势分析四、发展机会五、面临威胁万商美食
街第二部分项目分析基本概况本项目位于定陶区兴华路与人民路交叉口西南角荷曹运河西侧，距离主城区约10分钟车程。占地面积：9333
平方米建筑容积率：1：1.2总建筑面积：约11199平方米其中：美食街建筑面积：7199平方米，商铺套数：50套，花鸟鱼虫宠物市
场建筑面积：1999平方米，商铺套数：30套，古玩字画市场建筑面积：1999平方米，商铺套数：30套。。万商美食街第二部分项
目分析项目简介：万商美食街位于定陶区兴华路与人民路交叉口西南角荷曹运河西侧，占地面积：14亩，其中：美食街位于北地块，占地面积：9
亩，5999㎡，花鸟鱼虫宠物市场及古玩城位于南地块，占地面积：5亩，3333㎡。万商美食街第二部分项目分析效果图万商美食街第
二部分项目分析商业街面积分布情况万商美食街第二部分项目分析项目优势实力开发商及商业管理公司—菏泽万泰置业有限公司、菏泽万
商百货有限公司。从建筑设计特点看，现代中式建筑风格，古典与现代风情完美结合。经营定位：定陶本土传统美食、现代创新主题美食。消费客群
：中青年人群。全部为独立式临街店铺，便于独立经营，相互影响较小。项目位于定陶兴华路与人民路交叉口西南角荷曹运河景观西侧，交通方便、
景观美丽。万商美食街第二部分项目分析项目劣势万商美食街不在定陶主城区里，地理位置较偏僻。万商美食街周边居住人口较少，消费顾客较
少。周边无大型企业，员工消费人数很少。周边流动人群较少，机动消费顾客少。不是成熟商圈，招商难度大。万商美食街第二部分项目分析发
展机会定陶区人民政府规划此地块为休闲旅游文化商业使用性质，有政府政策支持优势。荷曹运河滨河地块景观美丽，待开发地块稀缺，土地价值发
展空间大，有地利优势。建造特色旅游商业，可以吸引定陶市民来此观光、消费。万泰城经营模式及社会口碑较好，有人和优势。项目周边新建住宅
小区很多，入住人口会越来越多，可以带动万商美食街持续经营发展。万商美食街第二部分项目分析面临威胁万商美食街东北地块项目是祥光新
天地商业，规划有商业街产品，它的启动将对本项目招商、销售、运营形成极大威胁和挑战。万商美食街第三部分策划定位一、定
位依据二、市场定位三、主题定位四、业态规划五、目标消费客户定位六、消费力测算万商美食街第三部分策划定位定位依据：项目本身规划条
件、物业自身特点现场问卷调查结论分析目标参考对象的调查分析荷曹运河景观休闲旅游规划特色餐饮、娱乐行业有较强人气聚集力餐饮行业物业的
租金承受力水平将特定的自然景观与消费场所有机结合，制造消费氛围万商美食街第三部分策划定位建筑及景观定位：建筑风格：方案（1
）现代时尚、炫动方案（2）现代中式万商美食街第三部分策划定位主题定位：以荷曹运河景观、定陶历史文化及本土特色美食为内涵的观
光、旅游、娱乐风情商业街。建造音乐喷泉及舞台，周末及节假日期间，演员在舞台上面表演节目，观景、饮食与歌舞融为一体，吸引顾客前来观
看，逗留消费，体验一种全新的饮食消费文化。平常日由小规模队伍表演民族歌舞，节假日则组织较大规模的表演主题活动，同时让顾客深入参与，
切身体验饮食与歌舞风情。万商美食街第三部分策划定位业种规划：本土特色菜定陶老字号定陶小吃火锅烧烤主题餐厅甜品奶茶西式
烘焙音乐酒吧万商美食街第三部分策划定位目标消费客户特征：社区居民，就近消费商务会客，选择性消费企业员工，就近消费短暂居住外来人
口，定向消费万商美食街第三部分策划定位目标消费客户分类及人数占比：社区居民，就近消费商务会客，选择性消费企业员工，就近消费短暂
居住外来人口，定向消费万商美食街第三部分策划定位消费力测算定陶就餐客户类别总人数发生消费可能性平均每日每人消费金额（元）可能产
生的日消费金额（元）社区居民客户约200000人45%112200000企业员工客户约30000人16%29870000商务会客约
5000人19%55275000短期居住外来人口约9000人20%35315000合计——————3660000万商美食街第四部分
招商执行一、招商整体策略二、招商目标客户名录三、招商策略实施四、开业时间建议五、免租期建议六、形象包装建议万商美
食街第四部分招商执行招商整体策略：先确定符合项目定位的、品牌知名度高的商户为主力商家，然后以主力商家吸引其它商户。定向“一对一
”招商，提高招商成交率，降低交易成本。避免重复引进，形成同业竞争。针对某些特殊的、排它性的商业业态，设定管理保护，避免形成同业竞争
。预先做好招商手册，详细阐述项目的定位、优势及机会点、消费力测算及经营推广规划，真正形成对商家有吸引力的宣传手册。万商美食街第四部
分招商执行招商部分目标客户名录：级别商户类型商户名称主力商家餐饮重庆秦妈火锅、槐店王婆大虾其它商家餐饮顺风肥牛顺风肥牛酒吧酒号
公社、YY慢摇酒吧酒号公社、YY慢摇酒吧西餐咖啡繁华里音乐主题餐厅、好先生西餐厅、西贝牛排西餐自助餐厅、佛罗伦萨西餐厅、初客牛排繁
华里音乐主题餐厅、好先生西餐厅、西贝牛排西餐自助餐厅、佛罗伦萨西餐厅、初客牛排花鸟鱼虫宠物菏泽、定陶及周边乡镇等养殖经销者菏泽、定
陶及周边乡镇等养殖经销者古玩字画菏泽、定陶及周边乡镇等收藏爱好者万商美食街第四部分招商执行招商实施策略：开发定陶传统美食街、电
媒、万商美食街微信公众号等渠道的宣传方式。餐饮娱乐方面专业媒体的粉丝非常有针对性，利用粉丝关注增加口碑宣传及粘性，在业内形成迅速推
广。与定陶餐饮协会达成合作，利用餐饮协会的权威性及商家聚合力，促进招商。公司给予传统老字号、连锁品牌餐饮店、社会口碑好更大的招商
优惠政策。成立万商会会员俱乐部，办理《万商会》会员，会员为入驻商家、消费者，通过《万商会》会员进行内部宣传，达到有效的推广途径。万
商美食街第四部分招商执行开业时间建议：2021年5月1日（国际劳动节）万商美食街需要统一开业，整体推广，否则，单靠个别商户的零
星力量很难达到理想的宣传效果。由于项目所处荷曹运河，优美的景观、适宜的温度结合国际劳动节市民休假应为最佳开业期，能够使推广宣传及开
业运营成功达到最佳效果。从项目启动即开始进行招商及宣传推广工作，做好充分开业准备。万商美食街第四部分招商执行租金及租赁条件建议
：租金建议租金可以参考周边商铺租金定价。免租期优惠政策由于本项目的商业人流非常有限，必须先有商家，以商家特色来吸引外部人流，所以有
必要给予非常优惠的条件来吸引商家进驻。而对于这种刚启动的商业，免租期是最为关注的焦点，所以我们必须结合市场形势，给予一个非常优惠的
、可行的免租期。万商美食街第四部分招商执行形象包装建议：包装及宣传一定要有气势，一方面为本项目树立良好的形象，另一方面增强商
家信心，从项目的宣传角度中体现出万商美食街的决心。现场商业形象包装万商美食街第四部分招商执行美食街主题活动（如定陶美食节等）冠名宠物比赛古玩字画鉴赏拍卖会宠物比赛美食节古玩字画鉴赏拍卖会万商美食街第四部分招商执行形象包装建议：美食街导视指引、户外广告牌形象包装宣传定陶电视台、广播电台、新媒体宣传万商美食街第四部分招商执行制定系统经营管理方案：开业前筹备开业前系列活动营销策划商业街内外部导视系统现场CI系统开业后商业管理开业后系列统一对外宣传开业后的各种活动营销策划演示结束谢谢！菏泽万泰置业有限公司营销中心 |
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