建设工程规划许可证，也就是常说的规证，建设用地规划许可证也能简称规证，从大家把这个称呼给了建设工程规划许可证，也可见它的重要性和使用的高频。
规证前要先办勘察、设计招标，因为在规划部门的逻辑里：没办过勘察、设计招标，就没定设计单位，没定设计单位就画不出符合规证要求的图，你
都画不出符合要求的图纸，跑这里来干嘛？房地产开发要施工单位用设计院的图纸把楼盖起来，我们国家还要求监理单位监督施工，勘察单位勘察地
质，也就是开发商要找勘察、设计、施工、监理共同盖楼。这些单位是不是开发商想怎么找都行呢？当然不是，怎么找是要政府定的。办立项的时候
，同时向发改委申请确定招标方案，发改委在立项批复上同时对招标方案做批复。要是立项批复没定招标方案，还要主动跟发改委申请，总之，要政
府来定你这个开发商怎么找合作单位。立项对合作单位的确定方式分招标和不招标两种。如果是招标，还会规定招标的方式和招标组织形式。招标方
式分邀请招标和公开招标，招标组织形式也分委托招标和自行招标。是不是一定走招标，采用什么方式和组织形式招标，主要是政府根据行业、规模
、项目性质、资金来源、估算金额等等的情况确定。公开招标要面向全社会公开发招标公告，邀请招标可以在一定范围内邀请几家单位来投标。委托
招标和自行招标的主要区别在于是由企业自己组标还是找一个有资质的招标代理公司招标。一般来说，不招标，企业可控制的最多,邀请招标比公开
招标好控制，自行招标比委托招标好控制。其实，即使是实行公开委托招标的，很多时候也就是走个形式。好多企业不管是不是有国家认定的自行招
标的能力，都会自己来定单位，最后再去政府哪里走个过场，补一个招标形式，毕竟自己花钱，还要让别人决定找谁干，总是不哪么舒坦。正式办规
证前有些地方会先审查总平面图，再审查初步设计方案，之后才受理规证。有些地方把总平面图和初步设计方案搁到一起审查，然后受理规证。还有
一些地方有了土地证、定了设计单位，直接可以受理规证。之所以有这些区别，是因为《中华人民共和国城乡规划法》在规定要办规证的时候是这么
说的，“申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项
目，还应当提交修建性详细规划”。由于这里提到了“建设工程设计方案”和“修建性详细规划”，所以大家按照自己的理解，各取所需，有的地方
审查设计方案，有的地方审修建性详细规划，有的地方两个都审，还有的地方认为设计方案直接体现在规证里，两个都不用审，直接审规证。实际上
，这倒没有好坏之分，因为在增减政府审批权力的同时，对开发商也是一个双刃剑。如果先审总平图，再审设计方案，最后审规证，开发商一方面能
取得下一步设计的依据，另一方面，也可以拿着这个认可去做某些手续的申报，甚至施工的准备工作，甚至基坑开挖（这个本身不提倡，没施工证就
挖基坑，算违法）。如果直接审规证，需要图纸做到一定的深度，表面上省了两个审批环节，但是有可能报上去审规证的时候，一开始的总平面就被
驳回来，其它工作可能全得推倒重来，白做很多无用功，而且，手续申报和施工准备还都得等这个证。建设工程规划许可证算是在项目开工前，规划
部门最难办也最重要的一个证件，后期的规划验收、验线都要以规证作标准，施工图设计也要以规证作依据。所以，规划部门对图纸的要求是“全套
施工图中的部分图纸”，这里的“部分图纸”主要指建筑图，一旦这部分定了，整个项目就基本定了。为了保险起见，可以让设计院把施工图都设计
完了再报规证。因为建筑专业在这个阶段不一定考虑的特别周全，可能会出现不同专业发生冲突的情况，如果规证已经报了，就只能要么修改建筑图
使得最终的施工图跟报规证时不一样，给规划验收增加难度；要么其它专业配合建筑图，导致其它专业设计不合理。对开发商来说，时间就是一切，
很多设计院和开发商图都只设计要求报的部分。工程规证能分区、分批办，如果这个项目想先建某一部分，可以先报这一部分的规证和接下来的施工
证。实际上，不分区、分批办规证也能先办某一部分的施工证，很多开发商之所以又分区又分批，主要是两方面原因。一方面是开发商需要快速开盘
尽快回笼资金。买地占了大量资金，买完地到开盘这段时间，资金又只出不进，最是紧张。规证中含的楼越多要准备的资料越多、设计院需要的设计
时间越长、规划部门审批看图的需要时间越长，审批时间就越长。常用的策略就是将预计可以热销，能快速回款的项目尽快推向市场回笼资金，把回
款慢、卖的不一定好、盖好了反倒更占资金的楼盘尽量往后拖。所以，买房子的时候，如果恰好是首期开盘的项目，建议多留心看看。另一方面，工
程规证是一个批了就很难改的证，一个项目什么样的产品受欢迎，只有随着销售的推进才能逐步了解，产品的受欢迎程度也会随着时间的推进发生变
化。所以，随着销售进度和市场需要分批报规证对开发商也更有利。现阶段大部分开发商都是通过出售住宅赚钱，发生过很多配套设施晚建、少建甚
至拖着不建的情况，现在规划、土地和建设部门都要求住宅建到一定比例的时候必须建配套，否则不给办验收，甚至从规划上如果到了一定比例还没见你报配套的规证，其它住宅和商业的规证先给停办。 |
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