《槟榔河片区控制性详细规划》规划实施评估报告2022年1月目录第一章概述21.1背景21.2基本概况31.3评估目标61.4评
估依据61.5评估内容7第二章现状概况82.1地理区位82.2自然条件82.3建设现状9第三章分析评价133.1环境
适应性评价133.2目标一致性评价153.2.1总体评价153.2.2分项评价203.2.3已建项目评价283.3程序有
效性评价313.3.1规划委员会制度建设313.3.2信息公开制度建设313.3.3公众参与制度建设32第四章评估结论32
第五章控规修编建议33第六章附图34概述背景新体系构建下的新要求2019年5月，《中共中央国务院关于建立国士空间规划体系并监督
实施的若干意见》发布，确立了国土空间规划“五级三类四体系”，提出将主体功能区规划、土地利用规划、城乡规划等空间规划融合为统一的国土
空间规划，实现“多规合一”，明确了国土空间规划体系改革方向。这是适应生态文明建设、推进国家治理体系和治理能力现代化新要求的空间规划
体系重构，其中详细规划是新一轮国士空间总体规划向下传导和深化的必需工作。因此，作为目前开发建设法定依据的原城乡规划体系中的控制性详
细规划(以下简称“控规”)，有必要按照国土空间规划新体系构建下的新要求进行适应性改革。功能定位及产业发展发生转变槟榔河片区拥有丰富
的自然生态资源、黎族文化和非物质文化遗产资源，规划将槟榔河片区建设成集设施农业、黎族风情、旅游观光、休闲娱乐、会议商务为一体的5A
级国际乡村文化旅游区。近年来，随着城市不断发展，片区控规在实施过程中建了一些大型项目，如：红色娘子军演艺公园、三亚槟榔河演艺文旅综
合体-演艺小镇、爱上山文旅特色小镇、三亚梦幻水上乐园等，现状已建项目功能与片区规划定位及产业发展有所变化，功能定位及规划建设内容发
生转变，原控规规划目标和功能定位已不符合当下发展战略要求。控规多个地块已进行调整控规中多个地块的用地性质和规划指标已进行调整，如：
地块B-1-3、地块B-3-3、地块B-3-7、地块B-2-6、地块B-2-8等，由于规划指标的调整，片区道路交通和市政设施承载量
有所增加，原控规已不能适应片区未来的发展，急需进行修编。控规衔接不够片区涉及到《三亚槟榔河国际乡村文化旅游区控制性详细规划》《三亚
槟榔河国际乡村文化旅游区东区控制性详细规划》两个控规，由于编制思路和目标发展不同，两个控规在空间布局和功能结构衔接不够完善，造成用
地性质、地块指标、路网结构、功能定位等有互相冲突和矛盾的地方，因此，需要通过新一轮的修编进行整合完善。基于以上原因，为进一步深化落
实规划改革工作，适应新时期的发展需求，有效控制规划范围内用地建设，科学指导土地使用和开发建设行为，保障规划的实施，特启动本次控规修
编工作。基本概况《三亚槟榔河国际乡村文化旅游区控制性详细规划》规划范围和规模槟榔河国际乡村文化旅游区西至南新农场六队，东至垃圾处理
厂，北达水源池水库，南抵西线铁路。总用地面积约1103.66公顷。功能定位以乡村旅游、休闲度假、美食休闲、娱乐休闲、购物休闲和温泉
度假等多种功能为一体的国际乡村文化旅游度假区，在城郊结合部集中打造国际乡村旅游胜地，缔造高端休闲度假娱乐新神话。用地规模槟榔河国
际乡村文化旅游区建设用地面积为370.57公顷：其中公共管理与公共服务用地面积1.67公顷，商业服务业设施用地总面积106.52公
顷，道路与交通设施用地面积46.69公顷，公用设施用地面积3.64公顷，绿地与广场用地面积86.5公顷，区域交通设施用地面积6.3
8，村庄建设用地面积77.25公顷，发展备用地面积41.92公顷。规划结构本规划的规划结构为：河轴串联，两心集聚，七片发展。河轴串
联：以贯穿南北的槟榔河轴线，整体上沿河带状发展；两心集聚：即主入口的旅游集散服务中心和旅游区的休闲活动中心；七片发展：即七个功能分
区，由槟榔河亲水休闲区，休闲度假区、旅游小镇区、农家乐旅游区、槟榔河西生态居住区、槟榔河东生态居住区、牛背岭生态保育区组成。《三亚
槟榔河国际乡村文化旅游区东区控制性详细规划》规划范围和规模槟榔河国际乡村文化旅游区东区位于三亚市中心城区北部、三亚市槟榔河乡村文化
旅游区东侧，东依牛少坡岭，西临槟榔河乡村文化旅游区核心景区，南抵绕城高速公路，地理位置优越。总用地面积为97.63公顷。发展定位作
为三亚市槟榔河乡村文化旅游区重要的组成部分，以主题乐园为核心，民俗风情为特色的生态文化度假区。用地规模槟榔河国际乡村文化旅游区东区
城市建设用地面积为89.27公顷其中公共管理与公共服务用地面积0.64公顷，商业服务业设施用地总面积61.52公顷，道路与交通设施
用地面积14.33公顷，公用设施用地面积0.17公顷，绿地与广场用地面积12.61公顷。规划结构规划结构：“一带核心分两翼，双轴联
动六片区，依山望水绿丘间，山水通廊风情游”。“一带核心分两翼”：一带为一条纵贯规划区的乡村民俗文化风情街，形成带状核心区；两翼为北
部以接待区酒店区为核心的接待区-水镇区发展组团、南部以水上乐园酒店服务区为核心的水上乐园-特色度假发展组团。“双轴联动六片区”：双
轴包括外部交通轴和功能联系轴，外部交通轴是实现与北部南岛农场、西侧旅游区、南部三亚中心城区的联系与沟通；功能联系轴是实现内部六大片
区的联系；六片区为乡村民俗文化商业区、接待区酒店区、水上乐园酒店服务区、水上乐园区、乡村旅游水镇区、特色度假酒店区。“依山望水绿丘
间”：基地依傍牛少坡三座丘陵，远望槟榔河，具有天然地理环境优势，规划区结合地形条件，各功能建筑呈组团式布局，掩映在绿林丘陵中。“山
水通廊风情游”：充分利用规划区现有的三条水系，通过山体制高点的引导，规划形成多条景观视线廊道，结合绿化景观引入，丰富规划区旅游度假
功能，打造独具民俗风情特色的旅游度假片区，提升旅游区的综合吸引力。评估目标客观实际地分析总结《三亚槟榔河国际乡村文化旅游区控制性详
细规划》、《三亚槟榔河国际乡村文化旅游区东区控制性详细规划》（以下简称“控规”）的实施情况与建设情况。从项目定位、资源整合利用、用
地布局、生态环境等方面分析总结“控规”所面临的新问题。结合新的发展形势和要求，对项目定位、发展目标、功能和空间布局等方面进行研究，
作为本次修编的基础和前提。评估依据《中华人民共和国城乡规划法》（2019年修订版）《城市规划编制办法》（2006年）《中共中央国务
院关于建立国士空间规划体系并监督实施的若干意见》《海南省城乡规划条例》（2018年修订版）《海南省城镇开发边界内控制性详细规划编制
技术规定》（试行）《三亚市城市总体规划（2008-2020）》《三亚市总体规划（空间类）（2015-2030）》《三亚槟榔河国际乡
村文化旅游区控制性详细规划》《三亚槟榔河国际乡村文化旅游区东区控制性详细规划》《三亚市城市规划建设管理技术规定》国家、海南省、三亚
市相关法律法规、部门规划和技术规范评估内容控制性详细规划实施评估报告的内容包括概述、现状概况、分析评价、评估结论及附件五部分。概述
是对上一轮控制性详细规划、评价背景、对象、范围、评价工作要求及技术框架等内容的系统简述。分析评价是控制性详细规划实施评估报告的核心
内容。其主要任务是对控制性详细规划实施的具体情况进行分析评价。其内容包括环境适应性评价、目标一致性评价、程序有效性评价三部分，主要
从政策环境、基础设施环境、重大项目和其他重大外部环境等方面的影响进行评价。目标一致性评价是对规划实施一致性效果及规划实施有效性效果
进行评价，分为总体评价和分向评价两部分。总体评价主要从落实上位规划情况、规划人口及用地规模实施、规划实施结构、土地利用规划实施、开
发总量与开发强度实施以及规划条件实施等方面进行评价。分项评价主要从居住用地、公共服务设施、市政基础设施、绿地及公共开放空间和道路交
通等方面的规划实施进行评价。程序有效性评价是评价规划编制、审批、监督程序是否到位，主要从规划编制及审批、规划变更程序和规划公示程序
等方面进行评价。结论及建议是对“控规”评估的结论和对下阶段控规修编工作的建议。现状概况地理区位槟榔河片区位于三亚市中心城区北部，西
接东方太阳城主题旅游区，东依牛少坡岭，南抵海南西环铁路，北达水源池水库，地理位置良好。自然条件气象条件规划区位于三亚市中部地区，属
热带海洋性季风气候，年平均气温为25.7℃。地形地貌槟榔河片区海拔高度在9米至483.8米之间，地势北高南低，东高西低，从低矮山地
过渡到冲积平原，北部被群山环抱，北部和东南部地形坡度较大外，其他地形略有起伏，总体坡度相对平缓，地形变化丰富。建设现状土地利用现状
根据现状地形数据及卫片显示，现状主要以农村宅基地、林地、园地和耕地为主，基地内除了靠近海南环岛高速北侧有村庄建设用地和少量居住用地
、商业服务业用地外，现状无其他成规模的城市建设，公共服务设施配套缺乏，基础设施支撑不足。在整个地块中，北面牛少坡岭山体的自然植被和
生态环境良好，基地西北侧部分用地范围外是水源池水库，西侧为东方太阳城旅游区，基地西侧用地范围内有三亚河及大片的现状林地、园地和耕地
。现状用地统计表（根据地形数据整理）用地性质用地面积（公顷）农村宅基地139.93商业用地37.90中小学用地1.51社会停车场用
地1.33道路用地52.90耕地232.21林地450.46园地164.35陆地水域41.72土地使用现状图现状权属用地现状权属主
要为三亚市凤凰镇槟榔村、三亚市凤凰镇妙林村、三亚苑鼎演艺有限公司、三亚春瑞实业有限公司、三亚环境投资集团有限公司、三亚槟榔河实业有
限公司、海南三亚卡森置有限公司。总面积为180.67公顷，其中农村宅基地为139.93公顷，商业用地为37.90公顷，中小学用地为
1.51公顷。现状道路体系基地现状对外交通设施较弱，主要通过师部农场路衔接育新路与海南环岛高速公路进行对外联系，并通往三亚市中心城
区。基地现状无成系统的内部道路，主要是联系各个村队的道路，路面宽度在3.5米，且存在较多断头路，道路可达性较差。并与三亚市中心城区
交通联系，现状规划区内部道路较完整。道路交通现状图现状市政基础设施目前片区内有自来水厂，基地内部少部分村庄存在自打井供水，市政管网
全面敷设，电力、电信通讯基本全面覆盖。现状已建项目情况片区在规划实施中部分项目已建设，如：红色娘子军演艺公园、三亚槟榔河演艺文旅综
合体-演艺小镇、爱上山文旅特色小镇、三亚梦幻水上乐园、槟榔河小区等，具体建设内容如下：项目名称建设规模（㎡）功能定位建设内容红色娘
子军演艺公园27659根据海南红色革命故事为背景，神秘的海南热带森林为环境意向，融合黎族风情，以静谧宽广的万泉河水为情感符号，将话
剧、电影、舞蹈、特技等艺术元素融于一体的大型椰海实景演艺公园。红色娘子军实景演出、红色文化展览、党建活动、学生研学、穹楼琼浆等特色
体验项目及建筑。三亚槟榔河演艺文旅综合体-演艺小镇123163以艺术八大门类主题为主要核心规划思路，创新性的把文化旅游商业业态与艺
术建筑结合，打造成三亚新目的地型旅游商业亮点项目。三亚新文化旅游综合体，中央文化旅游度假区，以特色商业街为主。爱上山文旅特色小镇8
7882集亲子游乐、艺术展示、民宿客栈、特色餐饮、休闲娱乐、创客商务于一体的文旅特色小镇。活力商业街、loft公寓、主题餐饮、亲子
零售、婚纱摄影等。三亚梦幻水上乐园2261打造成集养生社区、集群式度假酒店、世界领先的水上娱乐设施、大型水上舞台表演秀、陆地乐园，
丛林乐园于一体的综合性度假目的地。主要为娱乐项目：海上冲浪、贝壳里的海、彩虹在滑翔、超人不会飞、蛟龙出海、凤凰神木、疯狂螺旋等。槟
榔河小区（安置区）26302槟榔村首个具有保民生示范作用的回迁安置村民小区。31栋双拼联排别墅、2栋商住公寓楼、1栋管理中心。现状
已建项目分布图分析评价环境适应性评价政策环境影响评价为贯彻落实《中共中央国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》、《海南自由
贸易港建设总体方案》，海南自贸区（港）相关建设正在进行当中，各项关于自贸区（港）建设的政策加快落地，政策红利逐步释放，自贸区（港）
建设顺利开局、蓬勃展开，全新现代产业的大格局正在形成。三亚也迎来了发展新机遇，产业结构持续优化、生态环境持续改善、政策红利逐步释放
，以高质量、高标准积极参与推进海南自由贸易港建设。《中共中央国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》提出“力推进旅游消费领域
对外开放，积极培育旅游消费新热点，下大气力提升服务质量和国际化水平，打造业态丰富、品牌集聚、环境舒适、特色鲜明的国际旅游消费胜地。
”同时，《海南自由贸易港建设总体方案》中提到“坚持生态优先、绿色发展，围绕国际旅游消费中心建设，推动旅游与文化体育、健康医疗、养老
养生等深度融合，支持建设文化旅游产业园，发展特色旅游产业集群，培育旅游新业态新模式，创建全域旅游示范省。”三亚槟榔河片区定位为国
际乡村文化旅游区，可与健康医疗、养老养生等深度融合，建设成为具有文化特色的国际旅游消费胜地。在此背景下，《三亚槟榔河国际乡村文化旅
游区控制性详细规划（2009-2020）》和《三亚槟榔河国际乡村文化旅游区东区控制性详细规划（2012-2020）》的局限性日益凸
显。从槟榔谷片区自身发展来看，红色娘子军景区、演艺小镇、梦幻水上乐园等重大项目的建设，以及城市重大基础设施建设为片区创造了良好的发
展条件，加快了片区的发展。在新的发展时期，旧版的两个控规在片区的功能定位、城市空间布局、交通体系等方面已不能有效地指导片区的建设与
发展。基础设施环境影响评价目前旧版的控规规划的基础设施项目大多没有实施。从基础设施环境来看，现状的基础设施条件是十分薄弱的。片区道
路交通与周边太阳城片区、抱坡片区、妙林片区、槟榔河村的路网需要进行衔接统筹规划。重大项目影响评价片区已建红色娘子军景区、演艺小镇、
梦幻水上乐园等项目的建设对片区的定位、产业布局、空间结构等有较大影响。目标一致性评价总体评价规划功能和定位评估核心公共功能《三亚槟
榔河国际乡村文化旅游区控制性详细规划（2009-2020）》确定的旅游区性质是：以休闲观光为主，度假旅游为辅，集休闲度假、黎族风情
体验、运动休闲、康体疗养、会议商务和观光旅游为一体的5A级国际乡村文化旅游区。《三亚槟榔河国际乡村文化旅游区东区控制性详细规划（2
012-2020）》两大主体功能：主题乐园：以林、水为特色，建设具有林地、水特色的主题乐园，形成集游乐与度假于一体的综合体，成为吸
引三亚游客的新目的地。风情山寨：以山为依托，建设具有黎族风情特色的旅游山寨，将旅游、度假、民俗和文化相结合，成为槟榔河乡村文化旅游
区新的亮点。发展定位《三亚槟榔河国际乡村文化旅游区控制性详细规划（2009-2020）》槟榔河旅游区将以旅游休闲、美食休闲、娱乐休
闲、购物休闲以及各类传统、时尚休闲为内容，演绎品质休闲，在城市近郊集中打造国际化的休闲胜地，以一个全新的“世外桃源”和“国际乡村”
，完善三亚国际旅游功能，填补三亚城市圈的文化休闲区空白，铸就休闲典范，构筑中国休闲度假的新纪元和新起点。《三亚槟榔河国际乡村文化旅
游区东区控制性详细规划（2012-2020）》确定槟榔河乡村文化旅游区东区的总体定位为：三亚市槟榔河乡村文化旅游区重要的组成部分，
以主题乐园为核心，民俗风情为特色的生态文化度假区。实施评估三亚槟榔河片区，核心功能是乡村文化旅游度假。随着红色娘子军演艺公园、三亚
槟榔河演艺文旅综合体-演艺小镇、爱上山文旅特色小镇、三亚梦幻水上乐园等项目的建设实施，片区旅游景点更加丰富多元。从片区未来发展考量
上，片区规划需要突破上版规划定位的局限，依据实际片区的发展趋势，优化片区功能、定位及产业业态。规划人口及用地规模实施评估人口规模《
三亚槟榔河国际乡村文化旅游区控制性详细规划（2009-2020）》规划区总人口规模约30202人，包括常住人口和旅游度假人口。依据
《三亚槟榔河国际乡村文化旅游区总体规划》估算，规划区常住人口约6202人，旅游人口约24000人。用地规模《三亚槟榔河国际乡村文化
旅游区控制性详细规划（2009-2020）》规划区总用地面积1103.66公顷，核心区建设用地面积370.57公顷，核心建设区总建
筑面积约177.87万平方米。实施评估景区建设项目还在实施中，基本保持原状。人口和用地实施情况较差。规划结构实施评估规划结构《三亚
槟榔河国际乡村文化旅游区控制性详细规划（2009-2020）》的规划结构为：河轴串联，两心集聚，七片发展。河轴串联：以贯穿南北的槟
榔河轴线，整体上沿河带状发展。两心集聚：即主入口的旅游集散服务中心和旅游区的休闲活动中心。七片发展：即七个功能分区，由槟榔河亲水休
闲区，休闲度假区、旅游小镇区、农家乐旅游区、槟榔河西生态居住区、槟榔河东生态居住区、牛背岭生态保育区组成。《三亚槟榔河国际乡村文化
旅游区东区控制性详细规划（2012-2020）》规划将形成：“一带核心分两翼，双轴联动六片区，依山望水绿丘间，山水通廊风情游”的规
划结构。实施评估规划实施过程中按照旧版规划确定的规划结构模式，但是目前还没成型。土地利用规划实施评估用地布局《三亚槟榔河国际乡村文
化旅游区控制性详细规划（2009-2020）》土地利用以发展旅游业的公共设施和居住用地为主，相应配套市政公用服务设施。总用地面积为
1103.66公顷，其中规划建设用用地面积总计370.57公顷,占总规划用地面积的33.67%。商业服务业设施用地总面积106.5
2公顷，占规划建设用地面积的28.74%。《三亚槟榔河国际乡村文化旅游区东区控制性详细规划（2012-2020）》规划范围总面积为
97.63公顷，城市建设用地为89.27公顷。其中公共服务设施用地面积为0.64公顷，占城市建设用地0.72%；商业服务业设施用地
面积61.52公顷，占城市建设用地68.91%；实施评估片区仍处于建设当中，土地利用仍未成型。并且新版国土空间规划中对于城市开发边
界、生态红线、基本农田边界等提出新要求需要调整落实。开发总量与开发强度实施评估开发总量与开发强度《三亚槟榔河国际乡村文化旅游区控制
性详细规划（2009-2020）》规划建设用地面积为370.57公顷，开发建设总量约为177.87万平方米，即平均容积率约0.48
。《三亚槟榔河国际乡村文化旅游区东区控制性详细规划（2012-2020）》规划建设用地面积为89.27公顷，开发建设总量约为62.
70万平方米，即平均容积率约0.70。《三亚槟榔河国际乡村文化旅游区东区控制性详细规划（2012-2020）》开发强度控制一览表建
设类别建筑密度容积率旅馆用地酒店类用地≤30%≤1.20/1.50度假酒店≤30%/25%≤0.50/1.00/1.20/1.
30凤凰水镇用地≤30%/25%≤0.40/0.60/1.20/1.60/1.80娱乐用地凤凰娱乐中心≤30%≤1.50康体用
地水上运动乐园≤10%≤0.10医院用地医疗服务中心≤30%≤1.0商业用地水镇商业餐饮街≤40%≤1.0/1.2实施评估面
积与总建设用地面积的比值，海南省内开发项目毛容积率基本在0.6-1.0左右，本片区毛容积率相对较低。近年来随着城市的迅速发展，土地
资源越来越紧张，从具体项目可操作性上来看，有进一步提升的需求。按照土地集约利用的原则，应考虑目前市场的需求，优化相关指标。分项评价
居住用地规划实施评估居住用地规划《三亚槟榔河国际乡村文化旅游区控制性详细规划（2009-2020）》用地中不含居住用地，村庄建设用
地77.25公顷，村民安置共387户，共1925人。其中槟榔河东岸独门独院安置点为黄猄三村以北的用地范围内，总用地面积70亩，安置
人口为316人。槟榔河西岸独门独院安置点为官坝三村西侧空地，安置规模为总用地面积约199亩，安置人口为833人。《三亚槟榔河国际乡
村文化旅游区东区控制性详细规划（2012-2020）》中乡村旅游水镇区以滨水休闲居住为特色，融入当地特色居住，但未设置居住用地。实
施评估片区内未规划居住用地，但在规划定位中明确几个功能分区均包括居住区。人口规划中除去安置居民1925人外，还有4277人常住居民
。居住用地规划需要调整，同时居住区配套设施需要规划建设。公共服务设施规划实施评价公共服务设施规划依据《三亚槟榔河国际乡村文化旅游区
控制性详细规划（2009-2020）》，社区级公共服务设施主要为居住用地布置，包括菜市场、社区服务中心、小学、幼儿园、医疗站等综合
服务设施。将原集中菜市场适当扩建，在旅游区西部和东部居民安置区布置2处小型菜市场。保留并扩建原有各村8处行政办公（社区服务中心）。
保留槟榔河小学，并在西部和东部居民安置区布置幼儿园2处，门诊部2处。新设一所小型医疗站、一所邮电分局和电信分局。依据《三亚槟榔河国
际乡村文化旅游区东区控制性详细规划（2012-2020）》，规划区在西北侧布置医疗服务中心，为规划区提供医疗服务，医疗卫生设施用地
面积0.64公顷。旅游度假设施依据《三亚槟榔河国际乡村文化旅游区控制性详细规划（2009-2020）》，旅游区核心功能应包括：宾馆
酒店、旅游餐饮、旅游商品、旅游休闲娱乐等。规划在高速公路以北的槟榔河东北侧以及槟榔河西侧集中布置旅游区级公共服务设施。综合服务区西
北侧和主要景观道两侧以及槟榔河东部集中布置商业，以提供旅游区级购物为主。旅馆业设施主要集中于国际乡村养生度假区中部和槟榔河亲水休闲
走廊南部，以提供住宿为主。旅游度假用地主要集中于国际乡村文化旅游区的北部以及槟榔河亲水休闲走廊的南部，以提供旅游度假、休闲为主。餐
饮设施主要集中于黎族文化商品街区的南部以及槟榔河亲水休闲走廊的北部。以提供旅游餐饮、娱乐为主。《三亚槟榔河国际乡村文化旅游区东区控
制性详细规划（2012-2020）》中，公共服务设施按两级配套，分别是旅游区公共服务中心和组团服务中心。其中旅游区公共服务中心包括
旅游接待、休闲商业、文化娱乐、医疗卫生等，对组团服务中心有部分替代作用。实施评估红色娘子军演艺公园、三亚槟榔河演艺文旅综合体-演艺
小镇、爱上山文旅特色小镇、三亚梦幻水上乐园等项目已经进行建设，其他部分设施还未建设。内部文化、体育设施规模和标准都相对偏低，数量
与种类偏少。建议可依托附建、更新的方式提高文化设施标准，增加区级文化设施门类，提高文化活动多样性。结合片区建设中已批的单项地块控规
调整项目和片区新的发展目标，优化片区市政基础设施和公共服务设施的配置，落实“15分钟”社区生活圈等相关要求。市政基础设施规划实施评
价给水工程规划根据《三亚槟榔河国际乡村文化旅游区控制性详细规划（2009-2020）》，片区平均日用水量2.4万m3/d，近期水源
以原有供水站为主，远期将在槟榔河上游西北角新建自来水厂。根据《三亚槟榔河国际乡村文化旅游区东区控制性详细规划（2012-2020）
》，片区平均日用水量为0.45万m3/d，近期用水从连乐路接槟榔大道供水干管引入，水源为金鸡岭水厂。污水工程规划根据《三亚槟榔河国
际乡村文化旅游区控制性详细规划（2009-2020）》，规划污水量为1.92万m3/d，在用地南部接入城市污水管道，位于槟榔河西侧
下游区域新建一个污水处理站。根据《三亚槟榔河国际乡村文化旅游区东区控制性详细规划（2012-2020）》，预测规划区最高日污水产生
量为0.46万m3/d，次规划在规划范围最西侧与外部用地结合规划一处小型污水处理厂，槟榔河污水处理厂在远期扩容以后，可取消本次规划
区内污水处理厂，规划区污水通过污水干管排至槟榔河污水处理厂统一处理。雨水工程规划根据《三亚槟榔河国际乡村文化旅游区控制性详细规划（
2009-2020）》，设计重现期P取1年，雨水主管渠尽量与水体呈垂直方向布置。根据《三亚槟榔河国际乡村文化旅游区东区控制性详细规
划（2012-2020）》，重现期P采用1年，径流系数φ，绿地取0.3，其余地块取0.6，雨水管网系统充分利用地形条件，雨水排放以
“分区汇集，就近排放”为原则，雨水管渠布置采用枝状管网，满足重力流要求。规划区雨水干管主要沿东西向道路布置，就近排入河道。供电工程
规划根据《三亚槟榔河国际乡村文化旅游区控制性详细规划（2009-2020）》，规划最高日用电量约为5.4万KW，由市区变电站引入3
5KV电力线，并新建一座35KV变电站。采用架空线沿主要道路进入旅游区内。根据地块用电负荷要求，在相应地块及周边设立10KV开闭所
。根据《三亚槟榔河国际乡村文化旅游区东区控制性详细规划（2012-2020）》，预测总负荷约6.02万千瓦，则规划区内需求的主变容
量为84.2MVA。本次规划区内用电引自规划区西侧110kV变电站，规划区内10KV配电站主要采用环网供电，根据地块负荷值及其分布
组成环网，开环运行。规划共设4个10kV开闭所，每所10kV开闭所转供容量不大于15000kVA，开闭所尽量与10kV配电站联体建
设。电讯工程规划根据《三亚槟榔河国际乡村文化旅游区控制性详细规划（2009-2020）》，规划区内预测交换机总容量为3万门，新设一
座电信分局与一所邮政分局。结合道路网的建设，形成通信管道网络。主干道以电缆管道敷设为主，次干道可采用架空敷设，可与电力线路同杆布设
。根据《三亚槟榔河国际乡村文化旅游区东区控制性详细规划（2012-2020）》，规划区固定电话需求量约0.46万门，通信管道的建设
应与市政道路建设、改造同步进行。本规划区不单独设置邮政分局与电信分局。燃气工程规划根据《三亚槟榔河国际乡村文化旅游区控制性详细规划
（2009-2020）》，预测年总用气量为518万立方米，燃气管网建设按照远期需求，统一规划，分期建设。由市区引一条DN250中压
燃气管道，沿主干道埋设接入。根据《三亚槟榔河国际乡村文化旅游区东区控制性详细规划（2012-2020）》，预测总用气量约为62.0
9万m3/a，本次规划区内用气接自槟榔大道市政燃气管，由城区燃气设施统一供气。本次规划区内不设置调压站和储配站，利用周边规划的燃气
设施对规划区内提供服务。环卫工程规划根据《三亚槟榔河国际乡村文化旅游区控制性详细规划（2009-2020）》，规划区内设公厕10座
，服务半径为500米或平均每3000人一座，每座建筑面积40—60平方米。所有公厕应达到二类以上标准，在商业中心或风景游憩中心应创
造条件建造一类公厕和生态公厕。规划区内设置生活垃圾收集点21处，垃圾收集点服务半径不超过200米。果皮箱一般布置在道路两旁和路口，
交通干道间距50—80米，一般道路间距80-100m。根据《三亚槟榔河国际乡村文化旅游区东区控制性详细规划（2012-2020）》
，在规划区内共设置设1座垃圾收集站，3处垃圾收集点，垃圾收集点每座服务半径约800米。所有垃圾经垃圾收集站收集后统一转运至垃圾中转
站，最后运输至三亚垃圾处理厂统一处理。规划在各片区内设置固定的生活垃圾容器、袋装垃圾堆放点，利于垃圾的分类收集和机械化搬运，生活垃
圾的收集点服务半径不应超过70米。规划区内共设置公共厕所5座。消防工程规划根据《三亚槟榔河国际乡村文化旅游区控制性详细规划（200
9-2020）》，消防用水由城镇供水管网提供。消防栓间距应小于或等于120m，沿道路设置，距建筑墙体应大于0.5m。根据《三亚槟榔
河国际乡村文化旅游区东区控制性详细规划（2012-2020）》，槟榔河国际乡村文化旅游区不设消防站，规划区内消防任务由金鸡岭消防站
负责。规划按同一时间内火灾次数为三次，一次灭火用水为95升/秒的标准来考虑消防用水量。规划消防用水以城市自来水水源为主，由城市给水
管网供给。实施评估目前规划的大部分市政设施没有实施。给排水管道陈旧，口径偏小，整体的给排水管网配套建设较为滞后，无法满足现有的城市
发展需求。旅游区的给排水设施量大，且情况复杂，更新改造管网的难道与力度较大。村庄各类电力电信设施在城市道路上杂乱布置，影响了电力电
信设施的实施。目前消防站且距离规划消防站的建设目标也有差距，部分建设不符合城市消防站建设标准。道路交通规划实施评价道路交通系统规划
根据《三亚槟榔河国际乡村文化旅游区控制性详细规划（2009-2020）》，规划区内的主干道为“井”字形骨架。“二横”为高速公路连接
线以北滚水坝一线新建的主干道和高速公路以南槟榔桥主干道组成，主要解决东西走向的交通。“二竖”为火车站方向至主入口道路和二环路通往水
源池水库方向的道路，形成南北通道。主干道道路红线宽度12到30米。次干道：主要分布在高速公路以北，解决旅游区景点与主干道之间的联系
。道路红线宽度12到18米。支路：主要串联规划区内各景点，道路红线宽度7到9米。设计滨河步行景观道和滨水休闲景观带，步行街宽度为1
2米。根据《三亚槟榔河国际乡村文化旅游区东区控制性详细规划（2012-2020）》，规划区道路网系统结构为“一主，四次、支路串联”
。“一主”是指槟榔大道旅游主干道。槟榔大道通往三亚市中心城区、南岛农场、西区太阳城。“四次”是指连乐路、水镇路、绿荫路、山镇西路。
连接规划区内部各区。“支路”主要有乐园路、秀丽路、秀色路、秀景路、林镇路、林镇支路、山镇东路、林溪路。各个分区通过支路串联主次干道
。槟榔大道作为规划区旅游主干道，道路红线宽度为30米，采用两块板道路断面形式。四条旅游次干道采用18米的道路红线宽度，一块板的道路
断面形式。支路采用12米的道路红线宽度，一块板的道路断面形式。实施评估现行规划实施以来，综合交通设施完成度较低，城市对外交通设施、
城市道路系统、公交系统均有待提升与完善。城市道路骨架虽初步形成，但路网结构、停车设施等有待改进。范围内两个控规需与周边太阳城片区、
抱坡片区、妙林片区、槟榔河村的路网进行衔接统筹。结合在批的槟榔河村庄规划对片区内交通进行统筹规划。已建项目评价开发项目建设情况近年
来，随着城市不断发展，片区控规在实施过程中建了一些项目，如：红色娘子军演艺公园、三亚槟榔河演艺文旅综合体-演艺小镇、爱上山文旅特色
小镇、三亚梦幻水上乐园、槟榔河小区（安置区）、等，已建项目具体情况如下表所示：项目名称类别用地规模（㎡）建筑规模（㎡）备注红色娘子
军演艺公园（一期）控规地块地块B-1-3（旅馆用地）、地块B-1-4（公园绿地）137547565限高7米现状已建娱乐用地1375
418594已调规，限高10米（局部29米）红色娘子军演艺公园（二期）控规地块地块B-1-3（旅馆用地）10486257674限高
7米现状在建娱乐用地1048629065已调规，限高10米（局部29米）演艺小镇（一期）控规地块地块B-3-7（旅馆用地）6610
236356限高7米现状已建零售商业用地兼容餐饮用地6610236356已调规，限高12米（局部15米）演艺小镇（二期）控规地块地
块B-3-3（商业设施用地）8680786807限高10米现状在建零售商业用地兼容餐饮用地8680786807已调规，限高15米（
局部18米）爱上山文旅特色小镇（一期、二期）控规地块地块B-2-6（商业设施用地）84299101158绿地率30%，建筑密度30
%现状已建商业用地8429940516已调规，绿地率25%，建筑密度40%爱上山文旅特色小镇（三期）控规地块地块B-2-8（商业设
施用地）3949447393限高22米现状已建商业用地3949447366已调规，限高22米（局部32米）三亚梦幻水上乐园（一期）
控规地块地块BLD-03-01(康体用地)994849948现状已建康体用地816462261槟榔河小区（安置区）控规地块地块C-
1-2(村庄建设用地)2630226302现状已建村庄建设用地2630226302现状已建项目分布图市政设施建设情况片区北部规划的
自来水厂目前在建设中，其他规划的市政设施虽然也已建设，但是整体的市政管网配套建设也较为滞后，难以满足现状已开发项目的需求。道路交通
建设情况片区北部由于部分开发项目的建设，规划的部分路网已建设实施，已建道路有艺苑路、文艺路、黎韵路，在建道路秀色路、沿河两侧路网，
城市道路骨架虽初见雏形，但路网结构、停车设施等有待改善。实施评估规划实施以来，片区开发项目建设情况、市政设施实施情况、道路建设优化
等，由于片区建设量的增加、功能定位发生转变、以及规划改革等问题，需要对原控规进行修编，使其更有利于指导槟榔河片区的开发建设。程序有
效性评价规划委员会制度建设三亚市人民政府成立了三亚市规划委员会。本片区下一阶段的规划编制方案，项目建设用地选址，建设工程包括建筑方
案，市规划管理部门在进行规划审批之前，都要先经过市规划委员会讨论，并经市规划委员会审查同意后，市城乡规划管理部门才进行规划审批及办
理具体手续。信息公开制度建设信息公开是指城市规划编制、建设用地与建设工程规划管理审批等信息向社会的公开。三亚市城乡规划管理部门，通
过互联网、建设场地公示牌等平台，在城市规划编制、建设用地与建设工程规划管理审批方向，向社会公开相关信息。公众参与制度建设公众参与是
指城乡居民对城市规划编制草案、建设工程设计方案等方面提出意见，向城乡规划主管部门或者其他有关部门举报、控告违反城乡规划的行为。据统
计，市政府、市城乡规划管理部门及其他相关部门，收到居民有关城乡规划工作方面的意见与投诉较少。评估结论槟榔河片区，在海南自由贸易港建
设背景下，从片区未来发展考量上，需要结合实际片区的发展趋势，如正在建设的红色娘子军景区、演艺小镇、梦幻水上乐园等项目，优化片区功能
、定位及产业业态。新版国土空间规划中对于城市开发边界、生态红线、基本农田边界等提出新要求需要调整落实。结合片区发展情况和新定位对片区道路、交通的优化，对规划范围内两个控规及与周边太阳城片区、抱坡片区、妙林片区、槟榔河村的路网进行衔接统筹。结合在批的槟榔河村庄规划对片区内城市建设用地和村庄建设用地布局及市政、交通、设施的统筹规划，加快片区开发建设，推进片区城乡统筹和乡村振兴。结合片区建设中已批的单项地块控规调整项目和片区新的发展目标，优化片区市政基础设施和公共服务设施的配置，落实“15分钟”社区生活圈等相关要求。鉴于集约利用土地的原则，建议对本片区用地指布局、项目开发强度控制及市政基础设施配套等一些问题进行修编来改进，使其更有利于指导本片区的开发建设。控规修编建议控规整合修编将《三亚槟榔河国际乡村文化旅游区控制性详细规划》《三亚槟榔河国际乡村文化旅游区东区控制性详细规划》两个控规进行整合作为本次控规修编的规划范围，在国土空间总体规划的指导下，从用地布局、道路交通、市政设施等方面进行整体衔接，使其更符合槟榔河片区的整体开发。在生态环境保护的前提下进行开发建设片区的水源池水库、三亚河、自然山体等生态资源必须严格保护，项目必须在保护中开发建设，在合规合法前提下充分开发利用好生态资源，统筹生态环境保护与项目开发建设，本次控规修编要求必须符合国土空间总体规划，不得改变其用地性质。协调市政基础设施的建设规划布局应协调在建项目和在建路网，完善槟榔河片区的交通组织体系。由于部分项目的功能转变及开发强度增加导致的供水、排水、电力、电讯等基础建设容量增加的情况，本次规划修编应作为重点予以解决。合理优化原控规相关指标遵循土地集约利用的原则，合理调整原控规中相关指标，对指标可采取弹性原则，使其更适合今后的城乡规划管理。本次控规修编必须充分考虑到目前开发实施的实际情况，将三亚市人民政府已批准实施项目的规划指标一并纳入控规，统筹考虑各项公共设施及市政设施的配套。附图地理位置图原控规规划图规划实施绩效图地理位置图三亚市在全国的位置三亚市在海南省的位置槟榔河片区在三亚市的位置规划区在三亚市的位置原控规规划图《三亚槟榔河国际乡村文化旅游区控制性详细规划》土地利用规划图功能分区规划图《三亚槟榔河国际乡村文化旅游区东区控制性详细规划》土地使用规划图功能分区图规划实施绩效图2021土地使用现状图（最终数据以三调为准）现状已建项目分布图2 |
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