第六章投资性房地产
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本章考情分析
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本章主要介绍投资性房地产的取得、持有期间及处置的会计核算。在考试中既可以客观题的形式进行考核，也可以主观题进行考核（近些年常涉及主观题），所以考生需要全面掌握本章内容。
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本章核心考点
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（一）投资性房地产的范围
（二）投资性房地产的后续计量
（三）房地产的转换
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最近三年本章考试题型、分值、考点分布
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题型 2019年（一） 2019年（二） 2018年（一） 2018年（二） 2017年（一） 2017年（二） 考点 单选题 1题1.5分 — 1题1.5分 — — 1题1.5分 成本模式进行后续计量、公允价值模式下投资性房地产的转换、费用化支出的报表项目 多选题 1题2分 — 1题2分 — — 1题2分 投资性房地产的转换、投资性房地产的后续计量 判断题 1题1分 — 1题1分 — — 1题1分 投资性房地产的后续计量、投资性房地产的核算范围 计算题 — 1题10分 — 1题10分 — — 投资性房地产初始计量、后续计量、转换和处置 综合题 — — — — 1题18分 — 投资性房地产初始计量、转换、处置 合计 3题4.5分 1题10分 3题4.5分 1题10分 1题18分 3题4.5分 — ?
第一节投资性房地产概述
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考点1.投资性房地产的定义与特征
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定义 特征 是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产 1.是一种经营性活动（让渡资产使用权行为）
2.在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产（固定资产、无形资产）和用于销售的房地产（存货） ?
★★考点2.投资性房地产的范围
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范围 概念 注意事项 1.已出租的土地使用权 是指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权 （1）计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类
（2）对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产 2.持有并准备增值后转让的土地使用权 是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权 按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值的土地使用权 3.已出租的建筑物 企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物 企业不拥有该建筑物的产权，以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产 ?
【注意1】不属于投资性房地产的项目：
（1）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。例如，企业拥有并自行经营的旅馆。
（2）作为存货的房地产，通常指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。
【注意2】某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分自用的：
（1）能够单独计量和出售的，应当确认为投资性房地产；
（2）不能够单独计量和出售的，应当确认为固定资产或无形资产。
【例题·判断题】甲公司将其自有写字楼的部分楼层以经营租赁方式对外出租，因自用部分与出租部分不能单独计量，为此甲公司将该写字楼整体确认为固定资产。（）（2019年）
【答案】√
【解析】企业写字楼部分用于对外出租，无法明确区分自用与出租部分的，应将该写字楼整体确认为固定资产核算。
【例题·多选题】下列各项中，应作为投资性房地产核算的有（）。（2015年）
A.已出租的土地使用权
B.以经营租赁方式租入再转租的建筑物
C.持有并准备增值后转让的土地使用权
D.出租给本企业职工居住的自建宿舍楼
【答案】AC
【解析】以经营租赁方式租入再转租的建筑物，不具有所有权，再转租时不能以投资性房地产核算，选项B错误；选项D中出租给本企业职工居住的自建宿舍楼属于企业的固定资产。
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第二节投资性房地产的确认和初始计量
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考点1.投资性房地产的确认
符合定义且同时满足下列条件才能确认为投资性房地产：
（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业。
（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
【提示】同资产确认条件，无需刻意记忆。
★考点2.投资性房地产的初始计量
一、外购方式取得投资性房地产
1.确认条件
只有在购入的同时开始对外出租或用于资本增值，才能在初始计量时确认为投资性房地产。
2.会计处理
按实际成本进行初始计量。
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按成本模式进行后续计量时 借：投资性房地产
贷：银行存款 按公允价值模式进行后续计量时 借：投资性房地产——成本
贷：银行存款 ?
【注意】成本模式之下“投资性房地产”无明细科目，公允价值模式下，“投资性房地产”有“成本”“公允价值变动”两个明细科目。
二、自行建造方式取得的投资性房地产
1.确认条件
只有在自行建造活动完成的同时开始对外出租或用于资本增值，才能在初始计量时确认为投资性房地产。
2.会计处理
按实际成本进行初始计量。
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按成本模式进行后续计量时 借：投资性房地产
贷：在建工程/开发产品 按公允价值模式进行后续计量时 借：投资性房地产——成本
贷：在建工程/开发产品 ?
【注意1】企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日起，再从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。
【注意2】投资性房地产实际成本组成同固定资产处理：
（1）外购投资性房地产实际成本=购买价款+相关税费+可直接归属于该资产的其他支出
（2）自行建造投资性房地产成本=土地开发费+建筑成本+安装成本+应予以资本化的借款费用+支付的其他费用+分摊的间接费用等
本节另一个知识点“与投资性房地产有关的后续支出（P78-P80)”移至本章第三节讲解。
总结：投资性房地产的范围和初始计量
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高频考点 要点 范围 包括：土地使用权（出租、增值）+建筑物（出租）
不包括：转租、闲置土地、自用房地产、存货房地产
混用房地产：能分则分，不能分作固定资产或无形资产 初始计量 确认点（同时）+成本确定同固定资产、无形资产
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