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第四节投资性房地产的转换和处置
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考点1.房地产的转换形式及转换日
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转换形式 转换日 1.投资性房地产→自用房地产 房地产达到自用状态，即开始将其用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期 2.投资性房地产→存货 租赁期满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期 3.存货→投资性房地产 租赁期开始日 4.自用房地产→投资性房地产 租赁期开始日或资本增值日期 ★★★考点2.房地产转换的会计处理
一、转换原则
二、账务处理
1.成本模式下的转换
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转换方向 会计处理（按账面结转，不确认损益） 投资性房地产→
非投资性房地产 ①投资性房地产→自用房地产 ②投资性房地产→存货 借：固定资产/无形资产
投资性房地产累计折旧
（投资性房地产累计摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
累计折旧
（累计摊销）
固定资产减值准备
（无形资产减值准备） 借：开发产品（转换日账面价值）
投资性房地产累计折旧
（投资性房地产累计摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产 非投资性房地产→
投资性房地产 ①自用房地产→投资性房地产 ②存货→投资性房地产 借：投资性房地产
累计折旧（累计摊销）
固定资产减值准备
（无形资产减值准备）
贷：固定资产（无形资产）
投资性房地产累计折旧
（投资性房地产累计摊销）
投资性房地产减值准备 借：投资性房地产
存货跌价准备
贷：开发产品（存货账面余额） 【例题·单选题】2019年7月1日，甲公司将一项按照成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为固定资产。该资产在转换前的账面原价为4000万元，已计提折旧200万元，已计提减值准备100万元，转换日的公允价值为3850万元，假定不考虑其他因素，转换日甲公司应借记“固定资产”科目的金额（）万元。
A.3700
B.3800
C.3850
D.4000
【答案】D
【解析】转换日甲公司应按转换前投资性房地产原价4000万元作为转换后“固定资产”科目的借方余额。
2.公允价值模式下的转换
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转换方向 会计处理（按公允转） 投资性房地产→
非投资性房地产 借：固定资产（无形资产、开发产品）（公允价值）
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动（或借记）
公允价值变动损益（或借记） 非投资性房地产
→投资性房地产 ①公允价值小于原账面价值
借：投资性房地产——成本
累计折旧（累计摊销）
固定资产减值准备
（无形资产减值准备）
（存货跌价准备）
公允价值变动损益
贷：固定资产
（无形资产、开发产品） ②公允价值大于原账面价值
借：投资性房地产——成本
累计折旧（累计摊销）
固定资产减值准备
（无形资产减值准备）
（存货跌价准备）
贷：固定资产
（无形资产、开发产品）
其他综合收益 ?
【注意】公允价值计量模式下的自用房地产、存货转为投资性房地产时：
（1）转换日公允价值小于账面价值的差额借记“公允价值变动损益”；
（2）转换日公允价值大于账面价值的差额贷记“其他综合收益”；待处置该项投资性房地产时，因转换计入其他综合收益的部分转入当期损益（其他业务成本）。
【例题·计算题】2019年4月15日，甲房地产开发公司董事会形成书面决议，将其开发的一栋写字楼用于出租。甲公司遂与乙公司签订了租赁协议，租赁期开始日为2019年5月1日，租赁期为5年。2019年5月1日，该写字楼的账面余额为400000000元，公允价值为430000000元。请编制转换当日甲房地产开发公司会计分录。
【解析】甲公司的账务处理如下：
2019年5月1日
借：投资性房地产——写字楼——成本430000000
贷：开发产品400000000
其他综合收益——投资性房地产30000000
【例题·判断题】企业将其拥有的办公大楼由自用转为收取租金收益时，应将其转为投资性房地产。（）（2017年）
【答案】√
【解析】题目表述正确。
【例题·单选题】企业将自用房地产转为以公允价值模式计量的投资性房地产。关于转换日该房地产公允价值大于账面价值的差额的会计处理表述中，正确的是（）。
A.计入递延收益
B.计入当期损益
C.计入其他综合收益
D.计入资本公积
【答案】C
【解析】自用房地产转换为公允价值模式计量的投资性房地产，当日公允价值大于账面价值的差额，应计入其他综合收益。
【例题·多选题】下列关于企业投资性房地产会计处理的表述中，正确的有（）。
A.自行建造的投资性房地产，按达到预定可使用状态前发生的必要支出进行初始计量
B.以成本模式进行后续计量的投资性房地产，计提的减值准备以后会计期间可以转回
C.投资性房地产后续计量由成本模式转为公允价值模式时，其公允价值与账面价值的差额应计入当期损益
D.满足投资性房地产确认条件的后续支出，应予以资本化
【答案】AD
【解析】选项B，投资性房地产计提的减值准备以后期间不得转回；选项C，投资性房地产成本模式转为公允价值模式应作为会计政策变更处理，公允价值与账面价值的差额，调整留存收益。
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