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第三节投资性房地产的转换和处置
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一、房地产的转换（双向转换、用途变更）
（二）投资性房地产转换的会计处理
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成本模式 公允价值模式 （一）投转非 1.投资性房地产转为自用房地产 （原转原、折转折、摊转摊、准转准）
借：固定资产/无形资产
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
累计折旧/累计摊销
固定资产减值准备/无形资产减值准备 借：固定资产/无形资产（公允价值）
贷：投资性房地产—成本
—公允价值变动
（可借可贷）
公允价值变动损益（可借可贷） 2.投资性房地产转为存货 借：开发产品（倒挤）
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产 借：开发产品（转换日的公允价值）
贷：投资性房地产—成本
—公允价值变动
（或借方）
公允价值变动损益（差额，可借可贷） （二）非转投 1.自用房地产转换为投资性房地产 （原转原、折转折、摊转摊、准转准）
借：投资性房地产
累计折旧/累计摊销
固定资产减值准备/无形资产减值准备
贷：固定资产/无形资产
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备 借：投资性房地产——成本（转换日的公允价值）
累计折旧/累计摊销
固定资产减值准备/无形资产减值准备
公允价值变动损益（倒挤，借差）
贷：固定资产/无形资产
其他综合收益（倒挤，贷差）
注：处置时，将其他综合收益、
公允价值变动损益转入当期损益（其他业务成本） 2.存货转换为投资性房地产 借：投资性房地产（倒挤）
存货跌价准备
贷：开发产品 借：投资性房地产——成本（转换日的公允价值）
存货跌价准备
公允价值变动损益（倒挤，借差）
贷：开发产品
其他综合收益（倒挤，贷差）
注：处置时，将其他综合收益、公允价值变动损益转入当期损益（其他业务成本） ?
【手写板】
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【例6-8】2×18年8月10日，为扩大生产经营，甲公司董事会作出决议，计划于2×18年8月31日将某出租在外的厂房在租赁期满时将其收回，用于本公司产品的生产，随后，甲公司做好了用于产品生产的各项准备工作。
2×18年8月31日，甲公司将出租的厂房收回，2×18年9月1日，开始用于本企业产品的生产。该项房地产在转换前采用成本模式计量。
截止2×18年8月31日，账面价值为60000000元，其中原价80000000元，累计已提折旧20000000元，假设不考虑其他因素。
【答案】
甲公司的账务处理如下：
借：固定资产——厂房80000000
投资性房地产累计折旧20000000
贷：投资性房地产——厂房80000000
累计折旧——厂房20000000
【例6-9】甲公司拥有一栋本公司总部办公使用的办公楼，公司董事会就将该栋办公楼用于出租形成了书面决议。
2×18年4月10日，甲公司与乙公司签订了租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙公司使用，租赁期开始日为2×18年5月1日，租期为5年。
2×18年5月1日，这栋办公楼的账面余额500000000元，已计提折旧5000000元。假设甲公司所在城市不存在活跃的房地产交易市场。
【答案】
甲公司的账务处理如下：
2×18年5月1日
借：投资性房地产——办公楼500000000
累计折旧5000000
贷：固定资产——办公楼500000000
投资性房地产累计折旧5000000
【例6-10】甲公司是从事房地产开发的企业，2×18年4月10日，甲公司董事会就将其开发的一栋写字楼不再出售改用作出租形成了书面决议。
甲公司遂与乙公司签订了租赁协议，将此写字楼整体出租给乙公司使用，租赁期开始日为2×18年5月1日，租赁期为5年，2×18年5月1日，该写字楼的账面余额500000000元，未计提存货跌价准备，转换后采用成本模式进行后续计量。
【答案】
甲公司的账务处理如下：
2×18年5月1日
借：投资性房地产——写字楼500000000
贷：开发产品500000000
【例6-11】2×18年11月1日，租赁期满，甲公司将出租的写字楼收回，公司董事会就将该写字楼作为办公楼用于本公司的行政管理形成了书面决议。
2×18年11月1日，该写字楼正式开始自用，相应由投资性房地产转换为自用房地产，当日的公允价值为72000000元。
该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为70000000元，其中，成本为67000000元，公允价值变动为增值3000000元。
【答案】
甲公司的账务处理如下：
借：固定资产72000000
贷：投资性房地产——成本67000000
——公允价值变动3000000
公允价值变动损益——投资性房地产2000000
【例6-12】2×18年8月，甲公司打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲公司准备将其出租，以赚取租金收入，已经公司董事会批准形成书面决议。
2×18年12月底，甲公司完成了搬迁工作，原办公楼停止自用。2×19年1月1日，甲公司与乙公司签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙公司使用，约定租赁期开始日即使为2×19年1月1日，租赁期为3年。
在该例中，甲公司应当于租赁期开始日（2×19年1月1日），将自用房地产转换为投资性房地产。该办公楼所在地房地产交易活跃，公司能够从市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，假设甲公司对出租的该办公楼采用公允价值模式计量。
假设2×19年1月1日，该办公楼的公允价值为380000000元，其原价为550000000元，已提折旧150000000元。
【答案】
甲公司的账务处理如下：
2×19年1月1日
借：投资性房地产——办公楼——成本380000000
公允价值变动损益——投资性房地产20000000
累计折旧150000000
贷：固定资产——办公楼550000000
【例6-13】2×18年4月15日，甲房地产开发公司（甲公司）董事会形成书面决议，将其开发的一栋写字楼用于出租。甲公司遂与乙公司签订了租赁协议，租赁期开始日为2×18年5月1日，租赁期为5年。
2×18年5月1日，该写字楼的账面余额为400000000元，公允价值为430000000元。
【答案】
甲公司的账务处理如下：
2×18年5月1日
借：投资性房地产——写字楼——成本430000000
贷：开发产品400000000
其他综合收益——公允价值变动——投资性房地产
30000000
【补充例题?多选题】（2019年）
企业将自用房地产转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日的公允价值与原账面价值的差额，可能影响的财务报表项目有（）。
A.资本公积
B.其他综合收益
C.公允价值变动收益
D.投资收益
【答案】BC
【解析】企业将自用房地产转换为以公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，转换日公允价值大于账面价值的差额计入其他综合收益，公允价值小于账面价值的差额计入公允价值变动损益，选项B和C正确。
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