第01讲投资控制概述、建设工程投资构成第一章：投资控制概述考点：投资控制的目标及重点考点：投资控制的措施考点：施工阶段投资控制的主要工作考
点一：建设工程项目投资的概念考点二：建设工程项目投资的特点考点：建设工程项目投资的概念考点：建设工程项目投资的特点建设阶段投资确定
依据投资文件决策阶段估算指标投资估算初步设计概算指标设计总概算技术设计概算定额修正总概算施工图设计预算定额施工图预算招投标企业定额
合同价施工结算竣工决算考点三：投资控制的目标及重点投资控制的目标具体阶段目标值设计方案选择和进行初步设计投资估算技术设计和施工图设
计设计概算施工阶段预算或合同价1/17投资控制重点项目投资控制的重点在于施工以前的投资决策和设计阶段。考点四：投资控制的措施组
织措施落实人员、任务分工和职能分工。编制工作计划和工作流程图。经济措施编制资金使用计划，分解投资控制目标值。风险分析，并制定防范性
对策。施工中进行投资跟踪控制，做好分析与预测。技术措施控制设计变更，进行设计挖潜。审核施工组织设计，进行技术经济分析。合同措施做好
施工记录，为索赔提供依据。参与处理索赔事宜。考点五：施工阶段投资控制的主要工作进行工程计量和付款签证对完成工程量进行偏差分析审核竣
工结算款处理施工单位提出的工程变更费用处理费用索赔第二章：建设工程投资构成考点：按构成要素划分的建筑安装工程费考点：按造价形成划分
的建筑安装工程费考点：建安工程计价考点：进口设备抵岸价考点：工程建设其他费考点：建设期利息考点一：按构成要素划分的建筑安装工程费几
个比较重要的计算考点二：按造价形成划分的建筑安装工程费考点三：建安工程计价计算分部分项工程费计算措施项目费计算其他项目费计算规费计
算增值税计算建安工程费考点四：进口设备抵岸价几个比较重要的计算到岸价离岸价+国外运费+国外运输保险费进口关税到岸价×进口关税率增值
税组成计税价格×增值税率=（到+关+消）×增值税率考点五：工程建设其他费土地使用费农用土地征用费取得国有土地使用费与项目建设有关的
其他费用建设单位管理费（7）建设工程监理费可行性研究费（8）工程保险费研究试验费（9）引进技术和进口设备其他费勘察设计费（10）
特殊设备安全监督检验费专项评价费（11）市政公用设施费临时设施费与未来企业生产经营有关的其他费用（1）联合试运转费（2）生产准备
费（3）办公和生活家具购置费【注意】联合试运转费是指进行整个车间的负荷试运转发生的费用支出大于试运转收入的亏损部分。不包括应由设
备安装工程费开支的单台设备调试费及无负荷联动试运转费用。考点六：建设期利息建设期利息是指项目借款在建设期内发生并计入固定资产的利
息。为了简化计算，在编制投资估算时通常假定借款均在每年的年中支用，当年借款按半年计息，其余各年份按全年计息。各年应计利息=（
年初借款本息累计+本年借款额/2）×年利率第02讲建设工程项目投融资第三章：建设工程项目投融资考点：项目资本金制度考点：项目资金
筹措渠道和方式考点：资金成本考点：项目融资的程序考点：项目融资的主要方式考点一：项目资本金制度资本金制度由投资者认缴的出资额。是非
债务资金，法人不承担这部分资金的利息和债务。项目资本金后于负债受偿。投资者可以转让出资，但不得以任何方式抽回。公益性项目不实行资本
金制度。项目资本金的来源项目资本金可以货币、实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价等形式出资（五类）。以工业产权、非专利技术
作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20%。项目资本金的比例（1）钢铁、电解铝——40%（2）水泥——35%（3）煤炭、电石
、铁合金——30%考点二：项目资金筹措渠道和方式项目资本金筹措渠道与方式既有法人内部资金来源企业现金、未来生产经营中获得的可用于项
目的资金、企业资产变现、企业产权转让。外部资金来源企业增资扩股、优先股（股东无控制权，获得固定股息）、国家预算内投资。新设法人种类
一是在新法人设立时由发起人和投资人按项目资本金额度要求提供足额资金；另一种是由新设法人在资本市场上进行融资来形成项目资金。形式在
资本市场募集股本资金、合资合作。债务资金的筹措方式信贷方式商业银行贷款、政策性银行贷款、出口信贷、银团贷款、国际金融机构贷款。信贷
方式融资是最常见的一种融资方式。债券方式【形式】一般债券融资、可转换债券融资【优点】筹资成本较低、保障股东控制权、发挥财务杠杆作用
、便于调整资本结构。【缺点】可能产生财务杠杆负效应、可能使企业总资金成本增大、经营灵活性降低。租赁方式经营租赁、融资租赁（租金=租
赁资产成本+利息+租赁手续费）考点三：资金成本组成筹集成本包括手续费、广告费、代理费等。使用成本包括股息、红利、利息，与筹资多少以
及使用时间有关。内容个别资金成本是确定筹资方式的重要依据。边际资金成本是追加筹资决策的重要依据。综合资金成本是项目公司资本结构决策
的依据。考点四：项目融资的程序投资决策工业部门分析、项目可行性研究、投资决策融资决策选择项目的融资方式、任命项目融资顾问融资结构设
计评价项目风险因素、评价项目的融资结构和资金结构融资谈判选择银行、发出项目融资建议书、组织贷款银团、起草融资法律文件、融资谈判融资
执行签署项目融资文件、执行项目投资计划、贷款银团经理人监督并参与项目决策、项目风险控制与管理考点五：项目融资的主要方式5/
17融资形式特征BOT建设-运营-移交民营部门的融资责任大，风险大，关系协调弱，控制权大。某些关系国计民生的要害部门是不能采用BO
T。过程复杂，成本较高。TOT移交-运营-移交用旧项目为新项目进行融资。只涉及转让经营权，不存在产权、股权问题。不需要太复杂的信用
保证结构。ABS资产证券化运营权与决策权属于原始收益人。适用范围更广，风险分散度更高。过程简单，成本较低。PFI私人主动融资由私营
企业承担设计风险。通过向政府收费回收成本。可以用于非营利性的、公共服务设施等。第03讲建设工程决策阶段投资控制第四章：建设工程决
策阶段投资控制考点：可行性研究的作用考点：资金时间价值的计算考点：投资估算的作用考点：投资估算编制方法考点：财务分析的主要报表和主
要指标考点：方案经济评价主要指标的计算考点：不同指标的判别准则考点：经济分析和财务分析的区别考点一：可行性研究的作用投资决策的依据
筹措资金和申请贷款的依据编制初步设计文件的依据考点二：资金时间价值的计算P：现值，按时间顺序“先”发生的“一笔”钱。F：终值，按时
间顺序“后”发生的“一笔”钱。A：年值，每期都有的等额资金，“每年、每个月、每个季度”。考点三：投资估算的作用项目建议书阶段的投资
估算，是项目主管部门审批项目建议书的依据之一。项目可行性研究阶段的投资估算，是项目投资决策的重要依据。对工程设计概算起控制作用。可
作为项目资金筹措及制订建设贷款计划的依据。是核算建设项目建设投资需要额和编制建设投资计划的重要依据。是进行工程设计招标、优选设计单
位和设计方案的依据。考点四：投资估算编制方法建议书阶段生产能力指数法系数估算法设备系数法；主体专业系数法；比例估算法；混合法。可研
阶段建筑工程费单位建筑工程投资估算法；单位实物工程量估算法；概算指标投资估算法。设备购置费价值高的，按单台（套）估算；价值小的，可
按类估算。流动资金分项详细估算法（流动资金=流动资产-流动负债）扩大指标估算法考点五：财务分析的主要报表和主要指标财务分析的主要报
表设置对象计算基础作用投资现金流量表投资方案本身总投资融资前分析，为多方案比选建立基础资本金现金流量表权益投资者整体资本金融资后分
析，为投资决策、融资决策提供依据投资各方现金流量表投资方案各个投资者各投资者的出资额——财务计划现金流量表————计算累计盈余资金
，分析财务生存能力利润及利润分配表提供项目投资利润及利润分配的数据，是计算项目盈利能力、偿债能力、财务生存能力的基础。财务分析
的主要指标考点六：方案经济评价主要指标的计算考点七：不同指标的判别准则投资收益率若总投资收益率≥行业基准投资收益率，技术方案可行。
资本金净利润率≥行业基准资本金净利润率，技术方案可行。静态投资回收期静态投资回收期≤基准投资回收期，技术方案可行。净现值净现值≥0
时，技术方案可行。内部收益率内部收益率≥基准收益率，方案可行。考点八：经济分析和财务分析的区别项目财务分析项目经济分析第04讲建
设工程设计阶段的投资控制第五章：建设工程设计阶段的投资控制考点：价值工程的方法和特点考点：价值工程的分析方法考点：设计概算的内容考
点：设计概算编制办法考点：施工图预算的作用考点：施工图预算的编制方法考点：施工图预算的审查考点一：价值工程的方法和特点考点二：价值
工程的分析方法效益和费用和项目直接相关的就作为效益和费用给国民经济带来效益才作为项目的效益和费用分析对象企业或者投资人国民收入增值
情况价格尺度市场交易价格影子价格标准和参数净利润、财务净现值、市场利率净收益、经济净现值、社会折现率价值工程对象的选择方法因素分析
法凭借分析人员的经验集体研究确定选择对象的一种方法。ABC分析法应用数理统计分析的方法来选择对象。其基本原理为“关键的少数和次要的
多数”。强制确定法是以功能重要程度作为选择价值工程对象的一种分析方法。价值工程中也可以运用于功能评价和方案评价。百分比分析法通过分
析某种费用或资源对企业的某个技术经济指标的影响程度的大小，来选择价值工程对象的方法价值指数法比较各个对象（或零部件）之间的功能水
平位次和成本位次。9/17价值计算功能成本法对功能打分，求得功能重要性系数。根据功能重要性系数，计算功能目标成本。目标成本与现
实成本做比，求得价值系数。功能指数法对功能打分，求得各功能系数。对成本求取权重，求得成本系数。功能系数与成本系数做比，求得价值系数
。价值指数分析V=1即功能评价值等于功能现实成本。此时，说明评价对象的价值为最佳，一般无需改进。V<1一种可能是由于存在着过剩的功
能，另一种可能是功能虽无过剩，但实现功能的条件或方法不佳，以致使实现功能的成本大于功能的实际需要。V>1即功能现实成本小于功能评
价值，表明该部件功能比较重要，但分配的成本较少。考点三：设计概算的内容考点四：设计概算编制办法建筑工程概算扩大单价法当初步设计达到
一定深度、建筑结构比较明确时。概算指标法当初步设计深度不够时。安装工程概算预算单价法当初步设计有详细设备清单时。扩大单价法初步设计
的设备清单不完备时。概算指标法安装预算单价及扩大综合单价不全。考点五：施工图预算的作用对发包人作用是施工图设计阶段确定建设项目造价
的依据。是编制招标控制价的基础。是施工期间安排建设资金计划和使用建设资金的依据。按约定进行计量、拨付进度款及办理结算的依据。对承包
人作用施工图预算是确定投标报价的依据。施工图预算是承包入进行施工准备的依据。施工图预算是控制施工成本的依据。考点六：施工图预算的编
制方法定额单价法套取定额单价时应注意的问题：完全一致时，可以直接套用预算单价；不一致时，需要按实际使用材料价格换算预算单价；人工、
机械的数量增减时，一般调量不换价；分项工程不能直接套用定额、不能换算和调整时，应编制补充单位估价表。应动态调整相应的人工、材料费用
价差。实物量法实物量法编制施工图预算所用人工、材料和机械台班的单价都是当时当地的实际价格，编制出的预算可较准确地反映实际水平，
误差较小，适用于市场经济条件波动较大的情况。考点七：施工图预算的审查逐项审查法其优点是全面、细致，审查质量高、效果好。标准预算审查
法仅适用于采用标准图纸的工程。分组计算审查法利用同组分项工程间具有相同或相近计算基数的关系审查。对比审查法用已完工程的预算或未完但
已经过审查修正的工程预算对比审查“筛选”审查法归纳为工程量、价格、用工3个单方基本指标。重点审查法审查的重点一般是工程量大或者造价
较高的各种工程、补充定额、计取的各种费用（计费基础、取费标准）等。第05讲建设工程招标阶段的投资控制、合同价款约定内容第六章：
建设工程招标阶段的投资控制考点：工程量清单概述考点：工程量清单编制考点：招标控制价及确定方法考点：投标价格的编制考点：投标报价审核
方法考点：合同价格分类在招投标阶段，招标工程量清单为投标人的投标竞争提供了一个平等和共同的基础。工程量清单是建设工程计价的依据。
工程量清单是工程付款和结算的依据。工程量清单是调整工程量、进行工程索赔的依据。工程量清单的作用考点：合同价款约定内容考点一：工程量
清单概述工程量清单适用于建设工程发承包及实施阶段的计价活动。使用国有资金投资的工程建设工程发承包项目，必须采用工程量清单计价。对于
非国有资金投资的工程建设项目，是否采用工程量清单方式计价由项目业主自主确定。清单的适用范围考点二：工程量清单编制编制人招标工程量
清单必须作为招标文件的组成部分，其准确性和完整性由招标人负责。分部分项工程量清单（闭口清单）项目编码：五级十二位数字。（专业、附
录、分部、分项、清单项目）项目名称：以工程实体命名，结合拟建工程实际确定。项目特征：确定综合单价的重要依据，必须具体明确。计量单位
：同一招标项目，应保持一致。工程量：以形成工程实体为准，并以完成后的净值来计算的。措施项目清单（开口清单）单价措施项目：同分部分项
工程量清单。总价措施项目：只需列编码、名称。考点三：招标控制价及确定方法国有资金投资的建设工程招标，招标人必须编制招标控制价。综合
单价还应包括招标文件中划分的应由投标人承担的风险范围及其费用。招标文件提供了暂估单价材料的，按暂估单价计入综合单价。总价措施项目，
价格包括除规费、税金以外的全部费用。招标人应在招标文件中公布招标控制价，不得对所编制的招标控制价进行上浮或下调。招标人在招标文件中
不得只公布招标控制价总价。考点：四投标价格的编制编制原则投标价应由投标人或受其委托具有相应资质的工程造价咨询人编制。投标人应依据行
业部门的相关规定自主确定投标报价。执行工程量清单招标的，投标人必须按招标工程量清单填报价格。项目编码、项目名称、项目特征、计量单
位、工程量必须与招标工程量清单一致。投标人的投标报价不得低于工程成本。投标人的投标报价高于招标控制价的应予废标。确定综合单价测算实
际工程量;计算实际总费用;按清单工程量分摊总费用考点五：投标报价审核方法综合单价招标过程，以清单项目特征为准确定综合单价；实施过程
，以实际施工项目特征为准重新确定综合单价；暂估单价中材料、工程设备，按暂估的单价计入综合单价。措施项目根据自身编制的投标施工组织
设计确定措施项目及报价；安全文明施工费，以及规费和税金，不作为竞争性费用。其他项目暂列金额不得变动。暂估价不得变动和更改。计日工
自主确定综合单价。总承包服务费自主确定。投标总价投标人均应填写且只允许有一个报价。投标人不能进行投标总价优惠。考点六：合同价格分类
固定总价合同可调总价合同调价情形设计和工程范围发生变更通货膨胀而使工料成本增加发包人风险设计和工程范围变更通货膨胀物价变化承包人风
险其他其他适用情形合同风险小，工期短工期1年以上估算工程量单价纯单价含义以工程量清单和相应的综合单价表为基础发包方只向承包方给出发
包工程的有关分部分项工程以及工程范围适用施工图不完整或当准备招标的工程项目内容、技术经济指标一时尚不能明确没有施工图，工程量不明，
却急需开工的紧迫工程考点七：合同价款约定内容实行工程量清单计价的工程，应采用单价合同；建设规模较小，技术难度较低，工期较短，且施工
图设计已审査批准的建设工程可采用总价合同；紧急抢险、救灾以及施工技术特别复杂的建设工程可采用成本加酬金合同。第七章：建设工程施
工阶段的投资控制考点：计量的原则及依据考点：单价合同计量考点：法律法规变化引起合同价款调整考点：工程量偏差引起合同价款调整考点：不
可抗力引起合同价款调整考点：提前竣工考点：索赔的主要类型考点：《标准施工招标文件》中索赔条款考点：索赔费用的计算考点：合同价款期中
支付考点：投资偏差分析考点一：计量的原则及依据计量的原则工程量计量按照合同约定的工程量计算规则、图纸及变更指示等进行计量。对于不符
合合同文件要求的工程，承包人超出施工图纸范围或因承包人原因造成返工的工程量，不予计量。若发现工程量清单中出现漏项、工程量计算偏差
，以及工程变更引起工程量的增减变化，应据实调整，正确计量。工程计量的依据质量合格证书工程量计算规范设计图纸考点二：单价合同计量原
则工程量必须以承包人完成合同工程应予计量的工程量确定。内容工程量清单中的全部项目；合同文件中规定的项目；工程变更项目。方法均摊法：
为监理人提供宿舍、保养测量设备、保养气象记录设备、维护工地清洁和整洁等估价法：为监理人提供办公设施和生活设施、为监理人提供测量设备
等。凭据法：建筑工程保险费、第三方责任险、履约保证金等。断面法：主要用于取土坑和填筑路堤土方的计量。图纸法：钻孔桩长。分解法：为了
解决一些包干项目或较大工程项目的支付时间过程，影响承包人资金流动。考点三：法律法规变化引起合同价款调整考点四：工程量偏差引起合同价
款调整实际工程量＞1.15×清单工程量，增加部分的工程量的综合单价应予调低；实际工程量＜0.85×清单工程量，剩余部分的工程量的综
合单价应予调高。考点五：不可抗力引起合同价款调整【总体原则】承包人只对自身损失负责，其余均由发包人负责！合同工程本身的损害、因工程
损害导致第三方人员伤亡和财产损失以及运至施工场地用于施工的材料和待安装的设备的损害，由发包人承担；发包人、承包人人员伤亡由其所
在单位负责，并承担相应费用；承包人的施工机械设备损坏及停工损失，应由承包人承担；停工期间，承包人应发包人要求留在施工场地的必要的管
理人员及保卫人员的费用应由发包人承担；工程所需清理、修复费用，应由发包人承担。不可抗力解除后复工的，若不能按期竣工，应合理延长工期
。发包人要求赶工的，赶工费用应由发包人承担。考点六：提前竣工招标人不得随意压缩合理工期，压缩的工期天数不得超过定额工期的20%
发包人要求合同工程提前竣工的，应征得承包人同意。赶工费用仅包括人工费、材料费和机械费。考点七：索赔的主要类型承包人索赔权地质条件变
化引起的索赔。有经验的承包人无法合理预见到的即可索赔。工程中人为障碍引起的索赔。只要是图纸上并未说明的，即可索赔。工程变更引起的索
赔。承包商可以索赔合理的利润。工期延期的费用索赔。工期索赔和费用索赔并不一定同时成立。发包人索赔权工期延误索赔。质量不满足合同要求
索赔。承包人不履行的保险费用索赔。对超额利润的索赔。发包人合理终止合同或承包人不正当地放弃工程的索赔。考点八：《标准施工招标文件》
中索赔条款序号主要内容工期费用利润6发包人的原因造成工期延误√√√4发包人提供的材料和工程设备不符合合同要求√√√5发包人提供资料
错误导致承包人的返工或造成工程损失√√√10发包人原因引起造成暂停施工后无法按时复工√√√9发包人原因引起的暂停施工√√√11发包
人原因造成工程质量达不到合同约定验收标准的√√√14发包人在全部工程竣工前，使用已接受的单位工程导致承包人费用增加的√√√12监理
人对隐蔽工程重新检查，经检验证明工程质量符合合同要求的√√√序号主要内容工期费用利润15发包人的原因导致试运行失败的√√16发包人
原因导致的工程缺陷和损失√√8发包人要求承包人提前竣工√3发包人要求向承包人提前交付材料和工程设备√13法律变化引起的价格调整√2
承包人遇到不利的物质条件√√1施工过程中发现文物、古迹以及其他遗迹、化石、钱币或物品√√17不可抗力√√7异常恶劣的气候条件√考点
九：索赔费用的计算（1）完成合同外的额外工作（2）非承包人责任的工效降低人工费（3）超过法定工作时间的加班费用（4）法定人工费的增
长和非承包人原因的窝工和工资上涨（1）由于索赔事项导致实际材料用量增加索赔费用材料费由于客观原因导致材料价格大幅度上涨非承包人原因
误期导致材料价格上涨或超期存储组成（1）完成额外工作（2）非承包人原因的工效降低机具费（3）由于发包人或监理工程师原因的窝工如系租赁设备，一般按实际租金和调进调出费的分摊计算；如系承包人自有设备，一般按台班折旧费计算。利润由于工程范围的变更、文件有缺陷或技术性错误、发包人未能提供现场等引起的索赔，承包人可以列入利润。索赔时间发生后28天内提交索赔意向通知书；索赔意向通知书发出后28天内提交正式索赔报告。考点十：合同价款期中支付支付时间支付比例预付款提交预付款支付申请后的7天扣除暂列金额10%~30%安全文明施工费开工后28天内不小于当年费用的60%进度款约定计量日期7天内发出申请期中结算价的60%~90%索赔程序预付款起扣点的计算公式：16/17考点十一：投资偏差分析三个基本参数已完工作预算投资已完工作预算投资=已完工作量×预算单价计划工作预算投资计划工作预算投资=计划工作量×预算单价已完工作实际投资已完工作实际投资=已完工作量×实际单价四个评价指标投资偏差投资偏差=已完工作预算投资-已完工作实际投资进度偏差进度偏差=已完工作预算投资-计划工作预算投资投资绩效指数投资绩效指数=已完工作预算投资/已完工作实际投资进度绩效指数进度绩效指数=已完工作预算投资/计划工作预算投资17/17监理工程师-目标控制（土建）监理工程师-目标控制（土建）监理工程师-目标控制（土建）监理工程师-目标控制（土建） |
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