安阳市灵锐热电厂片区开发建设项目项目建议书立项单位：安阳市经发置业有限公司编制单位：2020年11月16日目录1总论51.1项目名称与建
设地点51.1.1项目名称51.1.2建设地点51.2项目单位简介51.2.1公司经营范围51.3研究工作的依据和范围5
1.3.1研究依据51.3.2研究范围61.4项目建设内容与规模61.5主要技术经济指标61.6研究结论与建议71.6.
1研究结论71.6.2存在的问题与建议72项目建设的背景及必要性82.1项目背景82.2项目建设的必要性82.2.1安阳
市人居环境建设质量提升的需要82.2.2安阳市历史文化和风貌特色保护的需要92.2.3实现政府土地储备和土地市场调控的需要93市
场预测与建设内容103.1土地市场运行现状103.1.1房地产开发投资完成情况103.1.2商品房销售和待售情况113.1.3房
地产开发企业到位资金情况113.1.4目前存在的突出问题113.2项目升值潜力分析与价格预测123.2.2价格预测133.2.
3项目建设规模与内容154场址选择与规划情况164.1场址现状164.1.1地理位置164.1.2土地利用现状164.2建
设用地规划情况165工程建设方案175.1项目规划方案175.1.1概述175.1.2编制依据185.1.3规划特色18
5.1.4项目总体定位195.1.5规划布局195.1.6交通组织195.1.8景观设计205.1.9项目用地技术经济指
标217.项目规划设计主要技术参数228投资估算与资金筹措238.1投资估算238.2估算依据238.3估算编制原则248.4
投资估算概况248.4.1片区规划范围内用地成本248.4.2建筑工程成本估算258.5资金筹措298.6投资计划308.7贷款
偿还计划309.财务评价329.1分析原则与依据329.1.1评价原则及基础数据329.2经营收入估算329.2.1商业
地产营销计划329.2.2总成本费用估算339.2.3利润339.2.4财务盈利能力分析359.2.5盈亏平衡分析4010.社
会评价4110.1项目对社会的影响分析4110.1.1对所在地居民收入的影响4110.1.2对所在地基础设施和公共服务的影响41
10.1.3项目与国家、省及市发展战略的互适性分析4110.1.4项目承担机构能力的适应性4210.1.5项目对公平的影响4210
.2社会风险分析4210.3结论4211风险分析4412.1项目风险因素识别4412.1.1市场风险4412.1.2资金风险4
412.1.3外部协作风险4411.1.4社会风险4411.2风险评估4411.3降低风险的主要措施451总论1.1项目名
称与建设地点1.1.1项目名称安阳市灵锐热电厂片区开发建设项目1.1.2建设地点项目位于安阳市北关区安阳河南岸，北临洹滨南路，
南依安漳大道，西傍临中华路，东靠永明路。1.2项目单位简介安阳市经发置业有限公司成立于2019年7月，住所在安阳市文峰区永明路财
政局综合楼。1.2.1公司经营范围房地产开发与经营。1.3研究工作的依据和范围1.3.1研究依据a）与项目申报单位签订的项目
报告咨询合同；b）国家和省、市有关部门颁布的政策、法规、规定、标准、规范、规程及定额等；c）建设单位提供的有关基础资料。1.3.2
研究范围本可行性研究范围包括：项目背景与建设的必要性，现状分析与发展预测，项目建设条件，建设内容与规模，工程技术方案，投资估算与
效益分析。1.4项目建设内容与规模本项目为安阳市片区土地开发项目，项目建设内容主要为土地开发，包括征地、拆迁及土地平整、道路
建设、临河绿地公园、土地二级开发等。本项目总用地面积14.97ha（合224.5亩），为商业服务业设施用和绿化与广场用地。1.
5主要技术经济指标主要技术经济指标见下表：序号项目单位数值备注1总用地面积ha16.3含储灰场一座，面积6.69ha。2可开发面
积ha3.473总投资万元49543.953.1建筑工程万元15597.653.2安装工程万元4218.123.3工程其他费用万元
4,019.173.4征地拆迁费用万元223003.5预备费用万元1191.753.6建设期利息万元2217.274营业收入万元7
9316.4212年5总成本费用万元75204.96利润总额万元7281.4412年9财务内部收益率%7.0310财务净现值(I
c=6%)万元12432.8411投资回收期（含建设期）年5.531.6研究结论与建议1.6.1研究结论a）对安阳市锐灵热电
厂片区的土地进行开发，是安阳市城市特色提升战略的需要。b）结合安阳市总体规划，本项目交通方便，供水、供电有保障，场址基础建设条件较
好。c）估算项目总投资为49543.95万元左右（全部为建设投资、不含绿地公园建设。d）项目财务内部收益率为7.03%，项目
投资回收年限为5.53年，项目可行。1.6.2存在的问题与建议项目用地成本较高，高于该区商业用地2倍以上，存在较大的财务风险，政
府需要对项目出台相关补偿政策；项目属于安置项目范畴，也存在一定的社会风险，需要对安置工人和单位以合理的补偿方案来加以解决。同时，项
目需要严格按照国家和河南省相关产业政策进行建设。2项目建设的背景及必要性2.1项目背景2019年4月，内黄县政府与安阳灵锐热电
有限责任公司签订了生物质热电联产项目搬迁合作协议。同年5月，省发改委确认安阳灵锐热电有限责任公司秸秆发电项目迁建内黄，同时列入“十
三五”农林生物质发电项目布局。安阳灵锐热电有限责任公司原厂址根据《安阳市环境污染防治攻坚战指挥部文件》安环攻坚?［2017］23号
要求，原厂已停产，灵锐公司搬迁工作领导小组成立，全面启动了搬迁工作。目前，安阳灵锐热电有限责任公司已做好设备的选型、厂区规划、料场
甄选初步编写可行性研究报告等相关工作，并对搬迁项目进行了投资预算和生产经营财务测算；2018年5月8日，安阳市人民政府办公室下发文
件成立安阳灵锐热电有限责任公司迁建工作领导小组，并制订了迁建工作方案。迁建工作方案对老厂拆除、新厂建设、经费保障等进行了明确。随着
安阳市经济的发展，根据《总体规划》（2011-2020）》要求，安阳市经济开发投资有限责任公司拟对灵锐热电厂进行片区开发建设，以
促进安阳市城市发展。2.2项目建设的必要性2.2.1安阳市人居环境建设质量提升的需要安阳是国家历史文化名城和豫晋冀三省交界地区区
域性中心城市，按照国务院对安阳市城市总体规划（2011-2020）批复要求，项目的实施能够促进安阳市城市建设生产空间集约高效、生活
空间宜居适度、生态空间山清水秀的总体要求,形成合理的城市空间结构,促进经济建设、城乡建设和环境建设同步发展。2.2.2安阳市历史文
化和风貌特色保护的需要安阳市我国历史文化名城，项目的实施是贯彻了《安阳历史文化名城保护规划》和《殷增遗址保护总体规划（修编）》要求
，落实了历史文化遗产保护和紫线管理要求，重点保护安阳历史文化街区和各级文物保护单位及其周围环境，构建了人文景观与自然山水有机结合,
古城特色与现代风貌交相辉映,结构错落、疏密有致的城市景观。2.2.3实现政府土地储备和土地市场调控的需要土地作为最重要的生产要素之
一，是政府宏观调控市场经济的重要对象，通过对建设用地的供应调节，其中包括土地供给价格的调控，土地供应量的增减以及土地供应进
度的把握，来实现政府对宏观经济调控的目的。要实现这个目的的一个前提条件就是政府要有相应数量的完成一级开发的储备用地，通过土地供
应计划调整土地市场供求关系。利用市场机制优化配置地资源，消除土地投机，抑制地价过快上涨，对促进土地资源要素配置的公开、公平
、公正具有十分重要的意义。3市场预测与建设内容3.1土地市场运行现状2019年安阳市连同安阳县一共出让31宗土地（包含商住、住
宅、商务金融用地、商服用地），安阳市出让土地12宗，面积约988.704亩，合计约22.929亿元；安阳县出让土地19宗，面积约8
58.866亩，合计约25.385亿元，约揽金48.3143亿元，共约1847亩。安阳市土地2019年出让表3.1.1房地产开发投
资完成情况2020年1-9月，全市房地产开发投资1681815万元，同比增长27%，增幅比1-8月份收窄6.1个百分点。其中，住宅
投资1378112万元，同比增长22.2%；土地购置费466187万元，同比增长58.8%。2020年1-9月，全市房地产开发企业
房屋施工面积2550.9万平，同比增长23%，增幅比1-8月份收窄4个百分点。其中，住宅施工面积2096.59万平方米，增长22.
3%。新开工面积659.86万平，同比增长33.8%，增幅比1-8月份收窄21.9个百分点。其中，住宅新开工面积532.61万平方
米，增长27.5%。3.1.2商品房销售和待售情况2020年1-9月，全市商品房销售面积433.9万平，同比增长33.4%，增幅比
1-8月份提升4个百分点。其中，住宅销售面积增长40.1%，办公楼销售面积增长56.9%，商业营业用房销售面积下降63.1%。商品
房销售额2332362万元，同比增长36.3%，增幅比1-8月份提升4个百分点。其中，住宅销售额增长47.3%，办公楼销售额增长8
1.1%，商业营业用房销售额下降65.8%。9月末，商品房待售面积39.14万平方米，同比下降48.3%，比8月末减少2.34万平
方米。其中，住宅待售面积减少1.6万平方米。3.1.3房地产开发企业到位资金情况2020年1-9月，全市房地产开发企业到位资金23
60133万元，同比增长56.1%，增幅比1-8月份收窄4.5个百分点。其中，国内贷款32276万元，同比下降2.2%；自筹资金1
185231万元，同比增长17.2%；定金及预收款626206万元，同比增长111.5%；个人按揭贷款502243万元，同比增长2
17.5%。3.1.4目前存在的突出问题自二季度以来，随着国内疫情防控成效显著以及“六稳六保”各项政策落实有力，我市房地产投资增速
由负转正并持续保持一个较高速增长的发展态势，商品房销售持续高位增长，投资到位资金增速加快，但同时也暴露出如下突出问题：（一）8月份
以来房地产新入库项目锐减今年3月以来，我市积极复工复产，随着大批房地产新项目纳入统计库，我市房地产投资及销售一直保持较高速增长。但
进入8月份后，我市房地产新入库项目锐减，且依照惯例四季度以后环保管控力度加大，房地产项目建设进度会受到一定影响。（二）待开发土地储
备量减少2020年1-9月，我市本年土地成交价款87970万元，同比增长42.2%；本年土地购置面积23.90万平，同比下降12.
1%；待开发土地面积89.01万平，同比下降39.5%。究其原因，一方面是今年房地产投资形势良好，大批新项目开工建设；另一方面是土
地价格上涨明显，本年土地成交价款与本年土地购置面积同比增速极度不匹配。（三）房屋竣工率下滑2020年1-9月，我市房屋竣工面积73
.34万平，房屋竣工率仅为2.9%。这从一个侧面反映出目前房地产企业竣工意愿不高，对市场前景持观望态度，通过放缓施工和竣工的速度来
规避可能出现的不利局面，这也给明年我市房地产市场带来一些不确定因素。3.2项目升值潜力分析与价格预测由于银行取消贷款利率优惠
，二套房贷款利率上浮、首付比例增加等相关政策，使得一部分人开始慢慢的转变投资方向，商铺，因为商铺税率在限购或者调控中没有任何的改变
，优质的商铺投资回报率高、地段好、人流量大的商铺如今是千金难寻。因为商业不动产如商住楼或者说写字楼不受相关宏观调控政策限制，更看重
楼市发展的客户更多的选择的是商业地产，由于商业地产能够利用最小的地块，来发挥出它最大的作用，无需住宅小区的绿化，生活配套，只需要它
周边的交通、设施齐备，地段优越，它就是值得投资的。部分二三线城市房产开发商已经开始着力打造品牌商业地产，树立商业地产形象，带动商业
地产经济的发展，从目前更多的强劲品牌开发商开始进驻成都或进驻二三线城市，用自己一直以来较好的口碑，以及更优越的设计、建筑水平来抢占
先机。就说明不管政策变化因素如何，只要市场定位准确，其产品将倍受市场追捧。3.2.2价格预测土地价格的变化受多个因素影响，包括供
需关系、区位、用地性质、基础设施条件等。近年来安阳市商住用地供应保持逐年增长趋势。安阳市地产板块划分图商服用地一级地主要分布在文
峰中环商业片区和万达商圈片区，地价水平由2013年的233万元/亩上升为现在的307万元/亩，涨幅9%；二级地级别和地价水平随着一
级地的分布变化向东区进行了偏移，地价水平由2013年的167万元/亩上升为现在的247万元/亩，涨幅17%。本项目为安阳市地产板块
的中心区板块北部边缘区，为传统商业、行政、居住区，商业氛围较浓，公共配套设施成熟，土地储备量少，具有较好的升值空间。3.2.3项目
建设规模与内容本项目为安阳市片区综合开发项目，项目建设内容主要为土地开发，包括征地、拆迁、土地平整、道路建设等七通一平、片区商业
开发及主体公园工程。本项目总用地面积14.97ha（合224.5亩），其中：商业用地1.8ha（合27亩）、商务用
地1.67ha（合25亩），其他为绿化与广场用地。4场址选择与规划情况4.1场址现状4.1.1地理位置项目位于安阳市北关区安
阳河南岸，北临洹滨南路，南依安漳大道，西傍临中华路，东靠永明路。规划建设用地面积14.97ha（含一储灰场，合224.5亩）。4
.1.2土地利用现状安阳市灵锐热电厂位于安漳大道以北，永明路以西，TB10号路以东，TB5号路以南，占地面积91669.02平方
米(合137.5亩)，分三个土地证登记在热电厂名下，分别为：1、厂区用地，豫(2018)安阳市不动产权第0005035号，面积79
955.56平方米(合120亩)；2、运煤路用地，安北国用(32)字第3164号，面积4379.44平方米(合6.5亩)；3、凉水
塔用地，安阳市国用(32)字第3117号，面积7334.02平方米(合11亩)土地使用权类型均为划拨，用途为工业，地上建筑物及附属
物均未办理房产证。目前厂区内办公楼被司法局等几个单位租赁使用。4.2建设用地规划情况热电厂所在的规划区域,净地面积14.8公顷(合
222亩),划分为四个区域,其中绿地及水系面积8.64公顷(合129.6亩),商业用地2.4公顷(合36亩)和商务用地3.76公顷
(合56.4亩)。现热电厂区范围内,规划25亩商务用地(DB5-1-7-2DB5-1-10-1)和27亩商业用地(DB5-1-9-
3、DB5-1-9-1)及86亩绿地及水系。厂区横跨四个规划区域,仅有1宗商业用地(DB5-1-9-3)的规划范围全部在厂区内,其
他3宗用地(1宗商业、2宗商务)均部分占用厂区内土地。见项目用地规划图，红线范围内为项目区。项目用地规划图5工程建设方案5.1
项目规划方案5.1.1概述安仁县滨江新城基础设施建设项目位于永乐江南岸，北临永乐江，南依八一路，西傍安仁大道（S212），东靠
清溪大道，规划总面积45.71公顷，主要分为1#、2#、3#、4#地块用地。根据《安仁滨江新城基础设施建设项目概念规划
方案》要求，项目依靠临江优势及交通便利优势，用地性质以居住为主，辅以商业金融用地、基础设施配套用地、公共绿地及道路工程设施用地，配
以为其服务的辅助设施，使之形成城市滨江商业风情街区及城市宜居精品社区相融合的综合性社区。5.1.2编制依据a）《安阳市总体规划
（2011-2020）》；b）该范围1/1000现状地形图；c）市政规划标准GB50188-93；d）商业区区设计规范；e）
安阳市人民政府有关文件；f）《安阳市土地利用总体规划》。5.1.3规划特色a）整体性的规划：清晰的空间轴线，丰富的建筑形态使项
目的大盘气质尽情显露。b）丰富的规划形态：建筑上板式与点式相结合，高层与低层相结合，直线与曲线相结合，组成小区丰富的空间形态。c）
均好性的商业产品：商业产品力与安阳市特色古城相匹配。d）生态立体化的景观：灵动的水系、地面绿化组成了项目立体化的绿化系统。e）多元
素融合：文化艺术、商业消费、文创产业相结合，将文化景点与日常消费、特色体验相交融，形成了一个新型的文商旅综合体。以创新的理念和模式
，点亮城市客厅，提供个性化消费体验，成为未来代表性城市文化街区形态之一。f）多样化的空间：大型广场空间和组团绿化相结合，空间对比强
烈，收放有致。g）人性化的交通：采用人车分流的交通体系，引入生态车库设计概念，体现对客户的人性化关怀。5.1.4项目总体定位项目
DB5-1-9-3地定位为城市商业风情街区，主要功能为时尚购物；地定位文化业区，凸显殷墟文化；DB5-1-7-2、DB5-1-10
-1块地定位为城市商务精品商圈，产品类型为高层及多层住宅结合的综合性服务商业。5.1.5规划布局用地在规划布局上DB5-1-
9-1、DB5-1-9-3地考虑布置2-3层商业，其中布置城市休闲广场，结合风光带打造一个环境优美的购物、文化休闲街区；DB
5-1-7-2、DB5-1-10-1块地布置高层写字楼和临街商铺。5.1.6交通组织交通组织主次分明，布局合理，沿建筑外围布置
车行道，内部结合景观考虑消防车道，人车分流。a）动态交通DB5-1-9-1、DB5-1-9-3地沿道路分别设置两个主要商业入口，
其中临用地中间位置设置城市休闲广场，以更好引入商业人流和绿地公园休闲人流。DB5-1-7-2、DB5-1-10-1块地面临城市道路
分别设二个出入口对外连接，人行及车行主入口设置于西面城市道路，车行由主入口直接进行地下室，人车分流，互不干扰。绿地公园内完全人行，
步行沿中心水系岩线岸线环绕，流线丰富，贯穿整个花园。b）总平面消防考虑建筑的消防扑救面，科学设计场地内部消防通道及消防出入口，高层
建筑内部结合景观道路考虑考虑4米宽的隐形消防车道，近端式道路均设有回车坪。5.1.7立面设计立面风格概念来源于“新古典主义”思
潮，它给人们一种优美的、像古典建筑似的有条理有计划的安定感，而且他的形式能使人们联想到业主的权利与财富的雄伟感。立面的整体设计汲
取了“典雅主义”的构图手法，追求高耸、挺拔、向上的气势，比例工整严谨，细节造型考究、偶有花饰，但不拘泥于程式。整体造型同时延续本项
目洋房的风格和色彩，使用暖色调，更显出高层建筑的高耸体量。5.1.8景观设计景观设计着重倡导人们一种休闲、逍遥自在、慢步调的生
活方式，以化整为零的设计手法，拼弃大空间大广场概念，叠山理水，通过绿化、台地、景墙、花钵、喷泉等景观小品，围合出怡人的景观。建筑
布局曲折围绕，形成一个个的组团景观，步行道依建筑曲折环绕，步移景异，水景蜿蜒曲折，堆土造坡形成的错落有致的坡地，使得小区呈现一种
浑然天成的自然美。水系景观：水系蜿蜒曲折，水面宽窄不一，变化多端，创造水岸景观的特殊韵味。组团绿化：半围合而成，有着强烈的向心性
和中心感，结合使用者的要求，考虑老人和儿童的活动场地，布置各种铺地、柱廊、休息座椅、儿童游戏设施等，并结合草地灌木、水面、室外活动
场地和景观小品，形成点线面多样化，丰富的绿色生态环境。5.1.9项目用地技术经济指标表5-1规划城市建设用地平衡表序号用地
代码用地分类用地面积（公顷）所占比例（%）大类中类1C公共设施用地C1商业金融用地3.4721.292S道路广场用地0.774.7
2S1道路用地0.513.13S2广场用地0.261.603G绿地12.3275.58G1公共绿地12.3275.58合计16.3
0100.007.项目规划设计主要技术参数见项目规划设计主要技术参数表7-1表7-1项目规划设计主要技术参数表主要规划设计参数
单位数量备注用地面积ha16.3储灰场107亩，规划为公共绿地商业用地容积率1.227亩，地上建筑面积21601.08m2商务用地
容积率3.525亩，地上建筑面积58336.25m2建筑密度%35绿地率%30地上设计建筑面积m279937.33商务地产用于销售
、商业地产用于租赁地下设计建筑面积m216779人防面积按当地要求实际设计设计总面积m296716.338投资估算与资金筹措8.1
投资估算本次投资估算根据国家《建设项目可行性研究报告编制内容深度规定》及国家有关政策法规，并结合方案概念设计及各专业所提条件，采
用民用建筑快速投资估算法编制。8.2估算依据a)设计方案;b)投资估算指标、概算指标、技术经济指标;c)造价指标(包括单
项工程和单位工程的);d)类似工程概算;e)设计参数(或称设计定额指标)，包括各种建筑面积指标、能源消耗指标等;f)概算
定额;g)当地材料、设备预算价格及市场价格(包括材料、设备价格及专业分包报价等)。h)有关部门规定的取费标准;i)调价系数
及材料差价计算办法等;j)现场情况，如地理位置、地质条件、交通、供水、供电条件等;k)其他经验参考数据，如材料、设备运杂费
率、设备安装费率、零星工程及辅材等的比率(%)等。8.3估算编制原则a)建筑工程根据工程内容和河南省建筑工程造价指标，并
参考当地工程造价水平估算。b)设备价格设备根据设计选型参考有关生产厂家报价计算。c)安装工程材料价格根据安阳市建筑定额价格
信息计算，安装费用参考有关概算指标计列。d)建设单位管理费按国家和省有关文件精神计算。e)前期工作费参考国家发改委（1999）
1283号文件精神计算。f)招标代理费根据国家发改委[2002]1980号文件精神计算。g)勘察设计费、工程监理费参考国
家发改委、建设部有关文件规定计取。h)拆迁费按3000万计算。I）预备费根据项目情况按建筑工程和安装工程部份工程费用之和的3
%计列。j）本项目建设期按3年计，资金拟向银行贷款70%，贷款期为10年（包括建设期），第一年放贷60%，第二年放贷4
0%，年贷款利率按6.55%计。8.4投资估算概况8.4.1片区规划范围内用地成本a)热电厂厂区成本1.49亿,包括厂区工业
出让价8100万元、储灰场工业出让价3400万元以及地上建筑物3400万元；b)DB5-1-9-1、DB5-1-9-3两宗商业用地
,涉及热电厂厂区范围内27亩划拨工业用地转商业用地需补交土地出让金3000万元;c)DB5-1-7-2、DB5-1-10-1两宗商
务用地,涉及热电厂厂区范围25亩划拨工业用地转商务用地需补交土地出让金1400万元;公司需对这三块地进行实质性付费，拆迁费用30
00万元，总计22300万元，折合商务用地428.85万元/亩，高于该地区的基准地价，按建筑面积分摊为2,789.69元/m2。8
.4.2建筑工程成本估算建筑工程总造价为47326.68万元，按建筑面积分摊为5920.47元/m2。见表8-1。建筑工程动态总造
价为49543.95万元，其中：工程费用19,815.77万元，占总投资的40%；工程建设其他费用4,019.17万元，占总投资的
8%；土地费用22300万元，占总投资的45%；预备费用1191.75万元，占总投资的2%；建设期利息2217.27万元，占总投
资的5%。表8-1建筑工程成本估算一建筑安装工程费用单价（元）估算指标总价（万元）备注1.12,454.8179937.3319,
623.061.1.1建筑及结构工程费1,951.2379937.3315,597.651.1.1.1地下工程287.727993
7.332,299.98a桩基础工程100.0079937.33799.37b基础围护及土方工程24.0079937.33191.
85c地下车库建筑及结构工程780.0016779.001,308.761.1.1.2地上工程859.4779937.336,87
0.34a主楼地上建筑及结构工程900.0058336.255,250.26b裙房建筑及结构工程750.0021601.081,6
20.081.1.1.3外墙及门窗工程227.0279937.331,814.76a主楼200.0058336.251,166.7
3b裙房300.0021601.08648.031.1.1.4内装修工程577.0279937.334,612.56a主楼550.
0058336.253,208.49b裙房650.0021601.081,404.071.1.2安装工程费503.5779937.
334,025.411.1.2.1给排水工程65.0079937.33519.591.1.2.2电气工程51.0079937.33
407.681.1.2.3消防工程42.5079937.33339.731.1.2.4净水工程17.0079937.33135.8
91.1.2.5弱电工程34.0079937.33271.791.1.2.6电梯工程90.0779937.33720.00按120
万元/台，6台测算1.1.2.7中央空调及通风工程204.0079937.331,630.721.2总体24.1179937.33
192.711.2.1区内绿化70.0010400.5272.801.2.2小区总体15.0079937.33119.91第一部分
费用小结2,478.9179937.3319,815.77二其它建设费用配套费用273.8879937.332,189.322.1
.1区外市政配套97.8879937.33782.432.1.2区内市政配套79937.331,406.90a供电配套费78.00
79937.33623.51b电力基础设施费5.0079937.3339.97c区内电力排管费10.0079937.3379.94
d给水内配套费15.0079937.33119.91e上水漏损费0.5079937.334.00f排污费17.0079937.33
135.89g电话配套费及工程费12.0079937.3395.92h电话箱、语音面板0.5079937.334.00i同沟异井工
程2.0079937.3315.99j有线电视工程费30.0079937.33239.81k施工用水工程费0.6079937.33
4.80l施工用电工程费5.0079937.3339.97m检测井0.4079937.333.202.2专业费用86.927993
7.33694.84a设计费25.0079937.33199.84b监理费11.0079937.33198.16(一1%)c质监
费1.9879937.3315.85(一0.08%)d审计费8.0079937.3369.36(一0.35%)e勘探费2.00
79937.3315.99f测试费1.0079937.337.99g保险费79937.3313.87(一0.07%)h专业征询费
4.0079937.3331.97包含环境评估、交通规划、防雷检测、空气质量评价、管网综合、用电设计等各项专业费用I物业管理基金4
.0079937.3331.97j散装水泥预缴款0.1379937.331.04k粘土砖使用费0.0179937.330.08l房
地产开发商手续费3.0079937.3323.98m物业前期介入筹备费用3.0079937.3323.98n竣工交付使用费用4.5
079937.3335.97o审图费2.0079937.3315.99p施工审照、执照费1.0079937.337.99q工程验线
费0.1079937.330.802.3筹建管理费141.9979937.331,135.002.3.1筹建管理费87.00799
37.331,135.00（一+2.1+2.2）5％502.7979937.334,019.172.4土地费用2,789.697
9937.3322300.002.4.1土地费用4,288,461.5352.0022300.00第二部分费用小结3292.477
9937.3326319.17三预备费3.1预备费149.0979937.331191.75按第一、二部分费用合计的5％计四总计静
态总造价5920.4779937.3347326.68建设期利息费用277.3879937.332217.27动态总造价6197.
8579937.3349543.958.5资金筹措为保证上述建设项目的顺利推进，必须筹措到稳定、可靠的建设资金。在市场经济体制下，
应采取多种方式拓宽融资渠道启动政策活力，调动社会各界力量，建立起财政投入、市场补偿、有偿使用、吸引社会资金、银行贷款等多元化的投
资新体制。a）财政投入地方财政投入是项目建设启动的重要保障，上述建设项目应纳入政府基建计划，同时应积极争取上级的支持和投入，如政
府所交税费返还等。b）经营收益将商务地产所得收益用于为项目建设提供后续资金。c）市场补偿通过拍卖（广告权拍卖、命名权拍卖）、租
赁、抵押、股权转让、有偿使用等方式将可以投入市场营运的设施项目投入营运，提供增量资金。d）金融机构贷款加大信贷投入，积极举债建设，
争取各金融机构如银行等对项目区建设的支持和投入。考虑到上述建设项目比较紧迫，建议资金筹措采用以下途径解决：a）建设单位自筹3
0%造价，作为启动资金；b）其余投资的70%，拟向银行贷款。以后则按上述渠道建立规划区建设资金统筹借贷和偿还机制进行筹资和还本付
息。8.6投资计划本项目建设期2年，贷款偿还期20年（包括建设期）。项目所需建设投资为47326.68万元，需要建设单位向
银行贷款，投资计划见表8-2。表8-1投资计划表年份12合计建设费用建筑安装工程费用9907.889907.8819
815.77其它建设费用26319.170.0026319.17预备费595.87595.871191.75本年建设
费用合计36822.9210503.7647326.68本年自有资金投入14729.174201.5018930.67
本年借款22093.756302.2528396.01本年借款利息662.811554.462217.27年底累计借款
22756.5730613.288.7贷款偿还计划偿还贷款资金来源为：根据贷款期的年还款额，经投公司在本项目土地开发收益
中安排资金逐年还本付息。贷款偿还计算：本项目建设向银行贷款28396万元，贷款偿还期为10年（含2年建设期）。项目贷款偿还计算
见表8-3贷款还本付息计算表。表8-3贷款还本付息计算表年份3456789101112年初欠款30613.2828290.7
125828.7923219.1620452.9417520.7514412.6411118.037625.753923.93本年
还款额4159.364159.364159.364159.364159.364159.364159.364159.364159.3
64159.36本年归还本金2322.572461.922609.642766.212932.193108.123294.6134
92.283701.823923.93本年归还利息1836.801697.441549.731393.151227.181051.
25864.76667.08457.54235.44年末欠款28290.7125828.7923219.1620452.94175
20.7514412.6411118.037625.753923.930.009.财务评价9.1分析原则与依据9.1.1评价
原则及基础数据a)评价原则：项目建设的主要目的是完成区域内七通一平工程、土地整理及土地征收、区内房屋拆迁工作，从而为区域土地开发
正常运营工作打下良好的基础。整个项目根据资金情况计划采用分期实施、滚动开发的形式，计划2年内完成全部投资，贷款期限为10年（包括
建设期2年），财务计算期按根据项目的具体实施进度安排情况，项目投资计划在建设期内全部完成。b)基础数据项目建设期为2年，经营
期为10年（包括建设期2年），本项目评价期为10年。9.1.2评价依据a）国家发改委、建设部颁发的《建设项目经济评价
方法与参数》(第三版)；b）国家发改委编写的《投资项目可行性研究指南》(2002版)；9.2经营收入估算9.2.1商业
地产营销计划本项目主要完成项目区的基础设施及土地一级和二级开发工作，其收入来源主要是项目区域的商住用地开发出售和商业租赁，所有收
入均将用于项目区的经营、发展与完善。商务用地开发的地产全部用于销售，面积为79937.33m2销售价格7500元/m2，分四年销售
，每年销售目标为50%、30%、10%、10%。商业开发地产用于出租，面积21601.08m2，出租价格为3元/天.平方米，每年
出租率递增1.5%。经营总收入79316.42万元，其中商务用地开发的地产销售收入为59953万元；商铺租金收入18153.82万
元；车库租金收入1209.60万元。9.2.2总成本费用估算a）直接成本：指基础设施建设投资成本，项目在计算期内合计47326.6
8万元；b）管理费用为经营收入的5%计；c）销售费用率为经营收入的5%计；d）项目在计算期内总成本费用75204.9万元，经营成本
5111.39万元。详见表9-1.9.2.3利润利润总额是销售收入扣除总成本费用、营业税后计算得到的。所得税按25%计算。经计算，
本项目在计算期内税前利润总额为7281.44万元。项目的利润与利润分配计算详见附表9-1。表9-1损益表序号年份345678
9101112合计1经营收入31753.1819798.067842.947878.421918.601954.081989.56
2025.042060.522096.0079316.421.1写字楼出售(万元)29976.5017985.905995.305
995.3059953.00可出售面积79937.3379937.3379937.3379937.3379937.33出售率50.
00%30.00%10.00%10.00%1.00售价（元/平米）7500.007500.007500.007500.007500
.001.2车库出租(万元)120.96120.96120.96120.96120.96120.96120.96120.96120
.96120.961209.60可租车位480.00480.00480.00480.00480.00480.00480.00480
.00480.00480.00480.00出租率70.00%70.00%70.00%70.00%70.00%70.00%70.00
%70.00%70.00%70.00%0.70租金（元/年平米）3600.003600.003600.003600.003600.
003600.003600.003600.003600.003600.003600.001.3商铺出租1655.721691.20
1726.681762.161797.641833.121868.601904.081939.561975.0418153.82可
租面积21601.0821601.0821601.0821601.0821601.0821601.0821601.0821601.
0821601.0821601.0821601.08出租率70.00%71.50%73.00%74.50%76.00%77.50%
79.00%80.50%82.00%83.50%0.77租金（元/年平米）1095.001095.001095.001095.00
1095.001095.001095.001095.001095.001095.0010950.002房产税594.24455.0
4315.83320.52230.23234.49238.75243.00247.26251.523130.883营业税及附加17
67.061101.76436.46438.43106.77108.74110.72112.69114.67116.644413.
964折旧费用4954.404954.404954.404954.404954.404954.404954.404954.4049
54.404954.4049543.955管理费用1587.66989.90392.15393.9295.9397.7099.48
101.25103.03104.803965.826财务费用1836.801697.441549.731393.151227.18
1051.25864.76667.08457.54235.4410980.367税前利润21013.0310599.52194.3
8378.01-4695.90-4492.50-4278.54-4053.39-3816.38-3566.797281.448所得
税5253.262649.8848.5994.500.000.000.000.000.000.008046.239税后利润1575
9.777949.64145.78283.50-4695.90-4492.50-4278.54-4053.39-3816.38-3
566.79-764.799.2.4财务盈利能力分析通过项目的全部投资财务现金流量计算（详见表9-2），项目的财务净现值为12
432.84万元（Ic=6%）、财务内部收益率为7.03%，项目的资本金财务内部收益率为15.80%（见表9-3），项目的资本金
投资财务现金流量计算，说明本项目具有较强的盈利能力；项目在财务上是可行的。项目全部投资回收期税后为5.53年，说明项目收益比项目
成本略高，投资能在还贷期（10年）的时间内回收。表9-2全部资金现金流量表（单位：万元）序号年份123456789101
112合计1现金流入0.000.0031753.1819798.067842.947878.421918.601954.08198
9.562025.042060.522096.0079316.421.1写字楼出租收入29976.5017985.905995.3
05995.300.000.000.000.000.000.0059953.001.2车库出租120.96120.96120.96
120.96120.96120.96120.96120.96120.96120.961209.601.3商铺出租1655.7216
91.201726.681762.161797.641833.121868.601904.081939.561975.041815
3.822现金流出36822.9210503.769202.225196.581193.031247.37432.93440.94
448.94456.95464.96472.9666883.572.1建设投资支出36822.9210503.7647326.68
2.2房产税594.24455.04315.83320.52230.23234.49238.75243.00247.26251.5
23130.882.3营业税及附加1767.061101.76436.46438.43106.77108.74110.72112.
69114.67116.644413.962.5管理费用1587.66989.90392.15393.9295.9397.7099
.48101.25103.03104.803965.822.6所得税5253.262649.8848.5994.500.000.0
00.000.000.000.008046.233净现金流量-36822.92-10503.7622550.9614601.486
649.916631.051485.671513.141540.621568.091595.561623.0412432.844累
积净现金流量-36822.92-47326.68-24775.72-10174.24-3524.333106.724592.396
105.537646.159214.2410809.8012432.84-内部收益率7.03%0.07投资回收期（年）5.535.
53表9-3自有资金现金流量表（单位：万元）序号年份1234567891011121现金流入22093.756302.253
1753.1819798.067842.947878.421918.601954.081989.562025.04
2060.522096.001.1写字楼出售29976.5017985.905995.305995.300.00
0.000.000.000.000.001.2车库出租120.96120.96120.96120.961
20.96120.96120.96120.96120.96120.961.3商铺出租1655.721691.2
01726.681762.161797.641833.121868.601904.081939.561975.04
1.4当年借款22093.756302.252现金流出36822.9210503.7613361.
589355.955352.405406.744592.304600.304608.314616.314624.3
24632.332.1建设投资支出36822.9210503.762.2房产税594.244
55.04315.83320.52230.23234.49238.75243.00247.26251.522.3
营业税及附加1767.061101.76436.46438.43106.77108.74110.72112.6
9114.67116.642.5管理费用1587.66989.90392.15393.9295.9397.7
099.48101.25103.03104.802.6财务费用1836.801697.441549.7313
93.151227.181051.25864.76667.08457.54235.442.7归还借款本金232
2.572461.922609.642766.212932.193108.123294.613492.283701
.823923.932.8所得税5253.262649.8848.5994.500.000.000.000
.000.000.003净现金流量-14729.17-4201.5018391.6010442.122490.54
2471.69-2673.69-2646.22-2618.75-2591.27-2563.80-2536.334累积
净现金流量-14729.17-18930.67-539.079903.0412393.5814865.2712191.
589545.356926.614335.331771.53-764.79内部收益率15.80%
投资回收期（年）14.759.2.5盈亏平衡分析项目在正常年份，以生产能力利用率计算的盈亏平衡点为：开发
房产价值为7300元/m2，销售面积不小于57299.44m2时，就能实现盈亏平衡。10.社会评价10.1项目对社会的
影响分析10.1.1对所在地居民收入的影响本项目区域在完成征地、拆迁后，将通过招商引资，引入房地产业和商贸服务业等，因此项目建设和
运营的直接收入效应主要通过两个方面体现：一是项目区域基础设施投资运营时需雇佣本地大量的劳动力，这一收入效应在建设投资建设周期和运营
周期中通过劳动力成本体现出来。同时在建设时需要投入大量的生产资料，这将为当地水泥、玻璃、钢铁等运营商带来业机会，增加其收入。二是该
新区建成后，将带来一定的服务业（如物业管理、商业服务等）就业需求，为当地居民提供就业岗位而获得收入，该部分投资的直接收入效应主要通
过工人工资形式表现。因此，本项目对所在地居民收入有一定的积极影响。10.1.2对所在地基础设施和公共服务的影响项目建成运营后，将
带来对道路、供电、供水、学校、医院、商业等基础设施的需求和建设，改善本地基础设施和公共服务。不过，在短期内，将由于社会基础设施和公
共服务的供需矛盾而造成拥挤等现象。10.1.3项目与国家、省及市发展战略的互适性分析项目产业定位为商业区和公用设施配套区，其定
位符合安阳市总体规划和土地利用总体规划，但应严格按照国家相关政策进行建设，以符合国家和河南省政府的房地产产业政策。项目由于对当地居
民就业、收入和基础设施的促进作用而受到当地群众的接受，项目无特殊的文化要求和技术要求，与当地文化技术能够相互适应和协调发展。10.
1.4项目承担机构能力的适应性项目承担机构为安阳经济开发投资有限公司，公司具有丰富的土地开发和项目管理经验。但由于本项目规模较大，
涉及面广，需要公司加强能力建设，制定周密可行的实施方案和应急方案，以加快建设进度，降低运营成本。10.1.5项目对公平的影响项目所
在地为安阳河南岸，通过本项目建设，能够为安阳市居民带来较好的生活条件，并可通过资产溢价获得超出其现有资产水平的经济补偿，从而提高当地群众收入水平，因此，项目建设和运营为当地普通劳动者提供一定的就业机会，增加就业人员收入水平，从而缩小当地居民间的贫富差距。可见，项目对社会公平具有一定的积极作用。10.2社会风险分析对所在地不同利益群体的影响表明，项目的主要社会风险存在于（1）因建设拆迁安置问题可能导致项目建设单位与安置工人之间的社会冲突；（2）建设过程中可能由于道路堵塞、噪声、施工事故等原因造成社会冲突。因此需要通过制定合理有效的补偿方案和制定应急预案等措施来降低可能的社会风险。10.3结论项目对增加当地就业岗位、居民收入水平具有一定的积极作用，对促进当地社会公平具有一定的积极作用。项目与当地文化、教育、卫生、技术具有良好的互适性，与当地政府、承办机构、信贷机构、施工单位等利益群体具有互适性。但项目用地成本较高，高于该区商业用地2倍以上，存在较大的财务风险，政府需要对项目出台相关补偿政策；项目属于安置项目范畴，也存在一定的社会风险，需要对安置工人和单位以合理的补偿方案来加以解决。同时，项目需要严格按照国家和河南省相关产业政策进行建设。11风险分析12.1项目风险因素识别本项目属土地开发项目，其定位符合安仁县城总体规划和土地利用总体规划，可能的主要风险因素包括：12.1.1市场风险包括：因宏观经济波动、产业周期等因素引起的经济不景气，导致项目建设用地、基础设施闲置，建设贷款难以得到偿还，投资难以收回或土地价格过低，不足以弥补其开发成本。12.1.2资金风险主要指资金来源中断或供应不足，导致融资成本提高，给建设造成的损失。12.1.3外部协作风险指投资项目所需要的供水排水、供电、通讯、交通等主要外部协作配套条件发生重大变化，给建设带来困难。11.1.4社会风险由于项目建设对社会产生的不良影响而带来的社会冲突、社会动荡等风险。11.2风险评估风险评估采用专家评估法。主要因素的风险水平评估如表11-1。表11-1项目风险评估主要风险因素风险程度说明高较高中较低低1市场风险√我国房地产调控时期，且持续时间尚不明朗。市场分析表明，项目所在地在安阳市中心城区边缘，其周边居民对房地产的消费需求和投资需求尚有一定的空间。项目升值潜力较大。但项目开发成本较大，需要防范价格风险。2资金风险（1）资金来源中断√（2）资金供应不足√项目包括征地、拆迁及安置等，其拆迁、安置成本较大，造成投入较大，超出建设单位计划投资规模。3外部协作风险（1）交通运输√环保管控对施工交通工具有一定时期影响，减缓施工进度（2）供水、供电√4社会风险（1）信访风险√安置政策不到位，引起下岗工人上访事件（2）其他风险√项目施工造成的环保和交通堵塞。11.3降低风险的主要措施a）加强项目单位队伍建设和能力建设，制定和优化工作计划，建立严格的项目责任制。b）加强资金筹措，争取国家贷款和银行授信。c）加强房地产市场跟踪研究和价格规划。d）制定详细的工作计划和社会冲突应急预案，按照政策妥善进行拆迁安置、取得当地政府的政策支持。e）通过加强内部管理、资金管理等降低开发成本。f）争取和经济实力和施工能力、经验较强的央企合作，降低项目风险。 |
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