调研报告：关于加大政策资金支持力度，全面推进全市旧区改造现状、存在问题及对策建议※背景情况※一直以来，旧区改造是最大的民生，也是一项最难的
工作，既是解决民生需求和发展空间的艰难挑战，也是实现XXX年全面建成小康社会的重要保证。当前，我们在兼顾民生需求和发展空间的基础上
，应积极在旧改工作上开辟新渠道、探索新模式、创出新业绩。※问题及分析※近年来，各区按照市委坚持“留改拆”并举、深化城市有机更新的
要求，全力推进旧改各项工作，但也面临着一些困难和瓶颈：一是旧改资金缺口明显。以虹口为例，要全面完成虹口二级以下旧里拆除，需筹措至少
1300亿元的资金；同时旧住房成套改造和内部整体改造项目资金需求量巨大，资金缺口很大。例如，虹口春阳里改造项目是优秀历史建筑保留项
目的一个尝试，其实际改造费用高达每平方米一万元，远远高于市区两级补贴标准。二是保留建筑甄别标准还需完善。我们在实际工作中，发现一些
被纳入第二批风貌街坊保留建筑名录的旧房子存在安全隐患，但因建筑时间超过50年而被要求保护。此外，对于名人故居，怎样才算名人、怎样才
算故居，标准还都不明确。三是法律法规有待健全。保留建筑难以适用房屋征收政策。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《上海市国有土地
上房屋征收与补偿实施细则》，征收适用于“国防和外交、基础设施建设、公共事业、保障性安居工程建设、旧城区改建及其他公共利益的需要”六
类，而对于涉及风貌保护房屋征收的项目，无明确适用条款。社会资金的积极性有待激发。按照现行的政策，经营性用地出让必须通过土地上市交易
（招拍挂）的方式获取。原产权人或前期参与土地征收和开发的企业已经投入一定规模的人力、物力、资金和时间等成本，但由于土地招拍挂出让，
最终却不一定能获得土地使用权，使前期的投入存在较大风险，导致原产权人或开发企业缺乏投资风貌保护项目的积极性。※建议※1、建立市领
导包片督导制度。通过每位市领导包片联系一个区，督导推进旧区改造工作，协调解决旧改中遇到的相关问题。如在审批流程上，进一步缩短目前较
长的审批时间，提高旧改推进速度；在奖励政策上，可由市里统一协调，引导各区相对平衡；在动迁房源上，可用市区统筹的方法开源辟流。统一市
属国企的土地征收政策，建议把市属国企的搬迁腾地时间，列入市里的相关考核内容。适当调整规划布局，对部分地块的综合开发予以重新核定，允
许商用办公楼变更为商品住宅楼。2、编制“十三五规划”土地收储目录。请市发展改革委等部门大力支持，启动编制“十三五规划”相关的土地
收购储备目录。市区联手，加快推进“十三五规划”新储备旧区改造项目的实施，并继续做好“十二五规划”储备遗留项目的协调推进工作。3、
请市土地储备中心给予大力支持。市土地储备中心和区土地发展中心合作推进旧区改造工作，原先市级资金承担60%、区级资金承担40%，建议
提高市级资金出资比例，由市级资金承担70%、区级资金承担30%，减轻区政府的资金压力。4、积极探索与市级国企合作模式。建议延续“
十二五”期间旧区改造项目市区合作模式，或探索市区合作投资开发的模式。通过市级国有企业雄厚资金的带动，有效分担区级资金压力。待相关旧
改地块出让后，按投资比例予以分配出让收入。一是支持“定向招拍挂”。一般的土地，还是通过公开市场“招拍挂”取得。但为了提高企业参与开
发保护的积极性，建议对社会资金参与旧区改造的地块，支持开展“定向招拍挂”，市属企业可以通过“定向招拍挂”取得土地。二是采取“资金空
转”。前期参与土地征收和开发的企业已经投入的资金等成本，本着不重复使用资金的原则，建议在“定向招拍挂”时，指定地块社会资金前期投入
的已发生资金，可以从“招拍挂”土地出让金中扣除，实行“空转”，避免社会资金的“二次投入”。三是融资政策支持“市债区用”。建议市财政
研究“市债区用”的新方式，即以市级名义发行地方政府债券，通过专项转移支付方式将资金拨付到区，未来债券本息由区通过转移性支出上解市财
政，区别于债券转贷。此方式发行债券使用的是市级额度，可有效优化平衡市区债务限额，解决阶段性债务风险指标问题。5、进一步加强历史建
筑物的保护。一是建立全市统一的保护标准和规划。保留、保护地块的甄别，建议由全市按统一的标准操作。明确什么样的房子该留，什么样的则该
拆。涉及名人故居的多处房屋，不必每个区都进行保护，建议在全市范围内统筹，由市里进行科学的认定。对于不是非常有特色的、无基本煤卫设施
的房屋，建议以拆除为主。二是明晰房屋产权。建议在历史风貌区内的“使用权房”，转为“售后公房”，让居民支付房改费用后取得产权，便于房
子在市场进行流通，吸引社会资金参与历史建筑保护。三是加快修订《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》。明确优秀历史建筑的修缮
责任、修缮主体、时间周期、修缮标准、大修小修要求。促使无力保护建筑物的企业和个人，通过上市交易转让，将保护责任真正落实到位，让更多社会资金参与历史建筑保护工作。 |
|
