调研报告：关于加快大城市青年人才公寓建设的现状、存在问题及对策建议※背景情况※人才是经济社会发展的第一资源、第一动力、第一基础，人才聚则产
业兴。随着国家经济高速发展，我国科技、产业、教育人才主要集聚地的北上广等一线城市，人口、土地、成本等资源统筹协调发展遇到了困难，人
才住房问题已成为近几年中央经济工作会议的重要主题之一。购房难已成为严重阻碍应届大学毕业生、硕士生等未来科技力量在上海创新创业的主
导因素。上海要当好新时代全国改革开放排头兵、创新发展先行者，加快建设“五个中心”，建设卓越的全球城市和具有世界影响力的社会主义现代
化国际大都市的战略高度，迫切需要大力发展住房租赁市场，需要加快面向上海未来的青年人才公寓建设。※问题及分析※相较于庞大的租赁需求
，以及指定的高标准专业人才外，政府提供的青年人才公寓数量仍相对有限，且在运营管理过程中也暴露出一些问题。具体归纳为：1、土地及公
租房实物资源存在区域性短缺，对初创人才和初创企业的吸引力正慢慢弱化基于上海土地“寸土寸金”的属性，公租房源筹措难度大，收购房源也
较为零散不利于后续管理，黄浦、静安、徐汇等中心城区普遍房源稀缺，而采取调整土地性质方式建设青年人才公寓，会导致成本压力上升。如，张
江天之骄子项目采取了存量补地价的方式，将集团自有的工业用地调整为住宅和商办，建设酒店式公寓的模式，相应增加了一定的成本。另一方面，
由于各区实行自行管理，引进人才只能租住企事业单位所在区的青年人才公寓，跨区域租用青年人才公寓存在壁垒，抑制了个性化的选择需求，以及
资源的有效利用。2、缺乏不同区域分类指导的实操措施，住房补贴政策落地存在信息不对称受土地和房源的影响，各区青年人才公寓入住和享
受补贴的门槛普遍较高，缺乏结合上海实际，不同区域不同形式解决青年人才居住问题的有效措施和机制安排。政策惠及面主要集中于全球顶尖科学
家、高级专家和领军型人才等已经功成名就的高端人才，或者区域重点产业、重点单位指定的专业人才，而多数正处于事业发展上升阶段的青年后备
人才申请等候期较长，部分区制定出台的青年人才安居工程政策落实渠道不通畅，导致补贴政策“靴子不落地”。3、市场主体参与建设的机制尚
未完善，国资平台受考核约束动力不足目前，本市吸纳市场主体参与的方案尚未出台，相关鼓励政策不完善，路径不清晰，缺乏牵头负责的部门和
管理标准，具体操作时往往面临消防安全、房屋性质等问题，影响了市场主体参与的积极性。按照现有的模式，青年人才公寓盈利回报周期较长，国
企要参与青年人才公寓建设及运营，考核压力令其望而却步。4、供后管理和房源循环使用效率有待提高，对“退出难”等问题制约手段不多从
国家到地方层面关于公租房的相关法律规定和政府规章都没有出台，现行青年人才公寓的管理还在探索和完善之中，从实际操作看，还存在诸多的问
题。青年人才公寓有严格的准入条件，同样，为了保证政策的公平性，退出机制也亟需规范化。据有的运营公司反映，居住青年人才公寓长达5年
以上的申请者亦存在，缺乏有效的约束手段。有些地段较好的人才公寓，原有住户拒绝搬出，使得资源利用停滞。此外，一些企事业单位自建单位租
赁房的分配和管理制度不健全，出现超长期租赁“以租代售”、租金过低等问题，有的甚至演变为“福利房”“、老公房”的形态。※建议※青年
人才公寓等公租房作为住房租赁市场的补充，是引导、规范住房租赁市场有序发展，加快青年安居工程建设的覆盖面，解决青年人才阶段性住房困难
的重要渠道，也是上海实现高质量发展、创造高品质生活的重要保障。上海必须有引才聚才的强烈危机感和紧迫感，加强深入调查研究，制定和出台
含金量高、精准性强、惠及面广和支持力度大的青年人才公寓建设的政策措施，加速形成政策叠加效应和要素集聚效应，为更多青年人才的聪明才智
在上海得以充分发挥提供更广阔的天地。1、加强顶层设计，制定落实分类指导的综合性保障政策建议学习和借鉴国内外主要城市租赁住房建设
及运营方面的先进经验，加强全市青年人才安居工程的总体框架设计，围绕点面结合、货币为主、盘活存量等核心要素，形成“市区联动、重点聚焦
、分类指导、多措并举”的政策体系。市级层面重点保障高峰人才及其团队，包括聚焦科技前沿和重大产业领域的顶尖科学家、产业领军人才等，可
采用“项目+人才+保障”的方式，给予市级租赁房减免租金、一次性购房补贴或月租补贴，以及公积金贷款方面的优惠政策。区级层面从普惠角度
出发，多渠道探索青年人才安居工程发展模式，加大重点企事业单位租赁房的配套数量，鼓励国资平台参与青年人才公寓建设与运营等。另外，引导
和鼓励有条件的企事业单位落实补充住房公积金，研究出台规范和加快代理租赁市场发展的相关文件。2、推动盘活存量，试点推进相关园区用地
变更的突破建议针对上海后备土地资源稀缺的现状，加强全市青年安居工程用地存量更新的研究，围绕城市功能变化和产业发展之需，重点鼓励各
大产业园区以“整体统筹、因地制宜、深挖存量”为原则，推动产城融合发展。在严格遵循国家和地方土地规范的前提下，由本市相关职能部门牵头
对部分104、195地块的产业园区土地改性进行试点探索，允许其调整用地性质，及对闲置的非居住建筑进行功能置换，扩大青年人才公寓房源
供给，构建集产业研发、生产服务、众创空间、生活配套等产业与商住浑然一体的产业人才社区新模式。尽快研究制定相关鼓励政策，推进房源比较
紧缺的中心城区与邻近的有条件的区域结对，实现跨区域共建和租用青年人才公寓，解决部分中心城区的青年人才住房需求。3、创新动力机制，
鼓励国有企业参与青年人才公寓建设建议市相关部门围绕上海实施人才高峰工程，打造国际化人才集聚新高地的要求，突破思想观念和体制性障碍
，研究在考核机制、税收优惠、事业单位自建方面的政策创新，鼓励更多的国资运营平台参与青年安居工程建设。重点支持国有企业作为投建和经营
的主体，将该类营收不纳入绩效考核目标，在收益权保障上予以“松绑”。同时，在房产税、企业增值税和所得税方面适当予以减免，减少其投资运
营青年人才公寓的盈利回报周期，激发更多市场主体参与的积极性。在本市部分有条件的高等院校、各大医院、科研院所等青年人才集聚的单位，鼓励利用单位的部分地块建设青年人才公寓，自组服务机构或引进第三方社会服务机构进行服务管理，缓解部分购房困难的青年科技人员和教师的燃眉之急。 |
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