调研报告：关于提高住宅小区业主委员会履职能力的现状、存在问题及对策建议※背景情况※住宅小区是人民群众的基本生活场所，是城市的细胞，也是社会
治理的重要领域。本市自上世纪九十年代初住宅小区开始推行物业管理，经过各方近三十年的不懈努力，尤其是近两年市委实施的“创新社会治理,
加强基层建设”活动，本市住宅小区基本实现了由单一物业管理向小区综合管理、政府单方治理向各方共同参与的转变，并逐步形成“党委牵头、政
府监管、市场服务、社会参与、居民自治、法治保障”的住宅小区综合治理格局，居民群众的满意度与幸福感大幅提升。※问题及分析※据统计，
截止2021年年底本市共有住宅小区12000余个，成立业主大会并产生业主委员会的有近9300余个，创建率居全国之首。业主委员会是住
宅小区治理中三驾马车（居委会、业委会、物业管理）的基本成员。根据目前的规定，业主委员会要履行的各类职责主要涉及业主自治、物业使用、
物业服务、消防安全、电梯安全、噪声防治、住房租赁、绿化环卫等几十项工作,有些情况复杂的小区就更多。此外，业主委员会还经常要承担行政
主管部门或街道及居(村)委会指导的工作，如逢年过节的安全、卫生检查以及各种全市或全区性的创建活动等等。目前。本市还存在住宅小区业
委会长期不能正常履职，不作为、乱作为，与业主或物业公司矛盾激烈，有的成员之间内斗不止造成业委会工作瘫痪等等问题。各街、镇主管部门虽
动足脑筋加强培训、改选等，但收效并不理想，面对此种状况广大居民群众意见纷纷。产生上述状况虽症状各异、原因多种，但归根结底还是人的问
题，管理理念、管理方式和管理技能的问题。1、年龄偏大、身体弱；2、业余兼职无精力；3、知识结构不匹配；4、工作能力不到位；5、个
人利益受损失。在此情形下往往形成一个怪象，许多有本事、心术正的人往往不愿当业主委员会成员，而心术不正但精明的人往往争着当业主委员会
成员，还有些心术较正但能力不强的人又当不好业主委员会成员。※建议※1、强化业主委员会成员的有效培训这是提高履职能力的基础。应改
变以往培训中的内容单一、形式粗放、课时压缩的状况，要注重培训成效的考核，要避免培训经费被各种名义瓜分。培训机构也可考虑让设有社会工
作专业的高校来承担，师资中应配备相当数量的有一线实际工作经验的人员。应针对不同的培训对象制订不同的培训方案，要使受训者真正能学到做
好业委会工作的知识、技能及理念，提高培训的针对性。2、为业主委员会提供专职工作人员这是提高履职能力的重要保障。应参照居民委员会
的工作形式，由专职人员（类似居委会内的社区工作者）长驻业委会了解其活动情况，协调成员关系，辅导各项工作，并参与处理日常事务，以减轻
业委会成员的压力，使他们能把精力集中到调研与决策中去。业委会专职工作人员应该是业主自治领域的专业人员，经培训考核合格后方能上岗工作
，其名称可称为“业委会干事”，或“业委会秘书”、“业委会辅导员”等。考虑到业委会专职工作人员来源及经费的困难，可参照由市住建委、民
政局、财政局、地税局联合制订的《关于培育的扶持专业社会服务组织参与住宅小区公共事务服务的指导意见》（沪建物业联【2016】205号
）精神，采取政府购买服务的形式，由专业社会服务组织根据业主委员会需求向其提供业委会专职工作人员。3、细化业主委员会监督指导体制
这是提高履职能力的外部推力。要依照有关规定，进一步厘清乡、镇人民政府和街道办事处与居（村）居委会在指导、监督业主委员会工作中的职责
；应参照教育行政管理部门的教育督导制形式，各区设立业委会工作督导室，街、镇、乡设立业委会工作督导组，由专职的督导员对业委会的日常工
作、换届改选工作等活动进行督导，并经常听取居民群众对业委会工作的意见与建议，参与业委会工作的评议。4、建立业主委员会工作交流机制
（1）可创办一个业委会工作或业主自治的刊物来宣传党和政府有关物业管理、住宅小区综合治理等方面的方针政策、法规及文件，交流各小区业
委会工作成绩及经验，分析小区治理及业委会工作中的各种问题，以使大家取长补短、相互学习。目前可暂借用《新民晚报》社区版的业主周刊版面
，稍作改动即可使用。（2）建立业委会工作者联谊组织供业委会成员及专职工作人员交流工作经验与体会，借鉴他人长处提高工作绩效。（3）定
期召开不同层次的业委会工作经验交流会，表彰先进工作者。5、开拓业主委会工作人才的培养渠道应实行两条腿走路的方针，一方面在实际工
作中培养人才，另方面通过专业院校培养。可选择一至两所开设社会工作专业的高校，在吸纳物业管理、公共事务管理等专业相关课程的基础上开设
社会工作专业（业委会工作方向），召收本科生或高职生以培养业委会工作后备人才，也可为业委会现职人员提供培训。6、鼓励各界助力业委会
建设鼓励社会各界积极参与小区治理和业委会建设，为业委会的运作提供咨询，为业委会成员提供培训，对小区中出现的问题为业委会提供解决建议或解决方案，为业委会碰到的工作困难进行呼吁或协调等。充分发挥全社会力量共同做好社区、小区等社会治理工作。 |
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