目录第一节投资性房地产概述第二节投资性房地产的确认与初始计量第三节投资性房地产的后续计量第四节投资性房地产的后续支出第五
节投资性房地产与非投资性房地产的转换第六节投资性房地产的处置第一节投资性房地产概述一、投资性房地产的性质投资性房地产是
指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产的主要形式是出租建筑物和土地使用权；投资性房地产的另一种形式是持有
并准备增值后转让的土地使用权。二者均属于企业的日常活动，所获得的经济利益总流入构成企业的收入。已出租的土地使用权二、投资性房地产的
范围转租不属于属于投资性房地产的项目持有并准备增值后转让的土地使用权闲置土地不属于已出租的建筑物自用房地产(生产经营用）不属于投资
性房地产的项目作为存货的房地产三、投资性房地产的后续计量模式投资性房地产的后续计量模式有成本模式和公允价值模式两种。企业通常应当采
用成本模式对投资性房地产进行后续计量。有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得的，也可以采用公允价值模式对投资性房地
产进行后续计量。同一个企业只能采用一种后续计量模式。第二节投资性房地产的确认与初始计量分类确认为投资性房地产的时点已出租的土地使
用权和已出租的建筑物租赁期开始日持有以备经营出租、可视为投资性房地产的空置建筑物企业董事会或类似机构就该事项作出正式书面决议的日期
持有并准备增值后转让的土地使用权企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期一、投资性房地产的确认条件资性房地产只有在符合定
义的前提下，同时满足下列条件的，才能予以确认：（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；（2）该投资性房地产的成本能够可
靠地计量。二、投资性房地产的初始计量投资性房地产无论采用哪一种后续计量模式，取得时均应当按照成本进行初始计量。投资性房地产的成本一
般应当包括取得投资性房地产时和直至使该项投资性房地产达到预定可使用状态前所实际发生的各项必要的、合理的支出。（一）外购的投资性房地
产成本：购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。采用成本模式计量的企业，外购投资性房地产时，采用公允价值模式计量的企业，
应当在“投资性房地产”科目下设置“成本”和“公允价值变动”两个明细科目。并在外购投资性房地产时，银行存款××××××投资性房地产×
×××××按照确定的实际成本投资性房地产——成本××××××银行存款××××××按照确定的实际成本外购的房地产只有在购入的同时即开
始出租才能直接确认为投资性房地产。如果购入时尚未对外出租，则应先将其确认为固定资产，直至对外出租时，再从固定资产转换为投资性房地产
。［例8-1］2×18年8月，华联实业股份有限公司计划购入写字楼用于对外出租。8月10日，华联公司与B公司签订了经营租赁合同，约定
自写字楼购买日起，将该写字楼出租给B公司使用，租赁期为5年。8月31日，华联公司购入写字楼，实际支付购买价款2400万元（假定不
考虑相关税费）。根据租赁合同，租赁期开始日为2×18年9月1日。（1）假定华联公司采用成本模式进行后续计量。借：投资性房地产——写
字楼 24000000贷：银行存款 24000000（2）假定华联公司采用公允价值模式进行后续计量。借：投资性房地产——
写字楼（成本） 24000000贷：银行存款 24000000（二）自行建造的投资性房地产成本：由建造该项资产达到预定可
使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等建造过程中发生
的非正常性损失直接计入当期营业外支出，不计入建造成本。采用成本模式计量的企业，自行建造的投资性房地产达到预定可使用状态时，采用公允
价值模式计量的企业，自行建造的投资性房地产达到预定可使用状态时，在建工程××××××投资性房地产××××××按照确定的实际成本开发
产品××××××投资性房地产——成本××××××在建工程××××××按照确定的实际成本开发产品××××××与外购房地产确认为投资性
房地产的要求类似［例8-2］2×18年2月，华联实业股份有限公司以780万元的成本从其他单位购入一项土地使用权，用于自行建造3栋厂
房。2×18年10月31日，3栋厂房同时完工，实际造价均为1500万元，能够单独出售。同日，华联公司董事会作出书面决议，将其中一
栋厂房用于经营出租，并与C公司签订了经营租赁合同，将该栋厂房出租给C公司使用，租赁期为5年，租赁期开始日为2×18年11月1日。其
余两栋厂房作为生产车间，用于本企业的产品生产。假定不考虑相关税费。（1）假定华联公司采用成本模式进行后续计量。转换为投资性房地产的
土地使用权成本=780×=260（万元）借：固定资产——厂房 30000000投资性房地产——厂房 150000
00贷：在建工程 45000000［例8-2］借：投资性房地产——土地使用权 2600000贷：无形资产——土地使用权
2600000（2）假定华联公司采用公允价值模式进行后续计量。借：固定资产——厂房 30000000投资性房地产——厂
房（成本） 15000000贷：在建工程 45000000借：投资性房地产——土地使用权（成本） 2600000
贷：无形资产——土地使用权 2600000第三节投资性房地产的后续计量投资性房地产累计折旧××××××按照计算的建筑物月折旧
额其他业务成本××××××投资性房地产累计摊销××××××按照计算的土地使用权月摊销额其他业务成本××××××一、采用成本模式计量
的投资性房地产应当按照固定资产的有关规定，按月计提折旧，或者按照无形资产的有关规定，按月摊销成本。按月计提折旧时，按月摊销成本时，
投资性房地产取得的租金收入，投资性房地产存在减值迹象的，适用《企业会计准则第8号——资产减值》的有关规定。经减值测试后确定发生减值
的，应当计提减值准备，其他业务收入××××××银行存款××××××投资性房地产减值准备××××××资产减值损失××××××已经计提
减值准备的投资性房地产，在以后的会计期间不得转回。［例8-3］2×16年8月31日，华联实业股份有限公司购入写字楼，实际支付购买价
款2400万元（假定不考虑相关税费）。该写字楼预计使用寿命为20年，预计净残值为零，采用直线法计提折旧。2×16年9月1日，华联
公司将该外购的写字楼以经营租赁方式出租给B公司使用，租赁合同约定，写字楼租赁期为5年，年租金为138万元（假定不考虑相关税费），B
公司须于每年8月31日之前预付下一租赁年度的租金。华联公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。2×18年12月31日，写字楼出
现减值迹象，经减值测试，确定其可收回金额为1800万元。（1）2×16年8月31日，预收租金。借：银行存款 1380000
贷：合同负债——B公司 1380000［例8-3］（2）2×16年9月30日，计提折旧。月折旧额==10（万元）借
：其他业务成本 100000贷：投资性房地产累计折旧 100000（3）2×16年9月30日，确认租金收入。月租金收入=
=11.5（万元）借：合同负债——B公司 115000贷：其他业务收入 115000［例8-3］（4）2×18年12月3
1日，计提减值准备。投资性房地产账面价值=2400-10×28=2120（万元）投资性房地产减值金额=2120-1800=
320（万元）借：资产减值损失 3200000贷：投资性房地产减值准备 3200000二、采用公允价值模式计量的投资性房
地产（一）采用公允价值模式计量的条件（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类
或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。是指在公平交易中，熟悉情况的当事人之间自愿进行房
地产交换的价格。（二）采用公允价值模式计量的会计处理不需要计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量。公允价值的变动计入当期
损益。资产负债表日，公允价值变动损益××××××投资性房地产——公允价值变动××××××应按二者之间的差额，调增投资性房地产的账面
余额，同时确认公允价值上升的收益高于账面余额投资性房地产的公允价值低于应按二者之间的差额，调减投资性房地产的账面余额，同时确认公允
价值下跌的损失投资性房地产——公允价值变动××××××公允价值变动损益××××××［例8-4］2×18年5月20日，某房地产开发公
司与D公司签订经营租赁协议，约定将房地产开发公司自行开发的一栋写字楼于开发完成后租赁给D公司使用，租赁期为8年。该房地产开发公司对
投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2×18年6月1日，写字楼开发完成，实际造价为7500万元，根据租赁协议，当日即为租赁
期开始日。2×18年12月31日，该写字楼的公允价值为8000万元。假定不考虑相关税费。（1）2×18年6月1日，写字楼开发完成
并出租。借：投资性房地产——写字楼（成本） 75000000贷：开发成本 75000000（2）2×18年12月31日
，确认公允价值变动损益。借：投资性房地产——写字楼（公允价值变动） 5000000贷：公允价值变动损益 5000000
一定条件下三、投资性房地产后续计量模式的变更为保证会计信息的可比性，投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允
价值模式，应当作为会计政策变更处理，按计量模式变更时投资性房地产的公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。成本模式公允价值模式
［例8-5］华联实业股份有限公司的投资性房地产原采用成本模式进行后续计量。由于华联公司所在地的房地产市场现已比较成熟，房地产的公允
价值能够持续可靠地取得，可以满足采用公允价值模式的条件，华联公司决定从2×18年1月1日起，对投资性房地产采用公允价值模式进行后续
计量。华联公司作为投资性房地产核算的资产有两项，一项是成本为5600万元、累计已提折旧为700万元的写字楼；另一项是成本为18
00万元、累计已摊销金额为450万元的土地使用权。2×18年1月1日，写字楼的公允价值为5200万元，土地使用权的公允价值为1
600万元。华联公司按净利润的10%提取盈余公积。［例8-5］（1）写字楼转为公允价值模式计量。借：投资性房地产——写字楼（成本）
52000000投资性房地产累计折旧 7000000贷：投资性房地产——写字楼 56000000盈余公积 30
0000利润分配——未分配利润 2700000（2）土地使用权转为公允价值模式计量。借：投资性房地产——土地使用权（成本）
16000000投资性房地产累计摊销 4500000贷：投资性房地产——土地使用权 18000000盈余公积
250000利润分配——未分配利润 2250000第四节投资性房地产的后续支出一、投资性房地产后续支出的处理原则投资性房
地产的后续支出，是指已确认为投资性房地产的项目在持有期间发生的与投资性房地产使用效能直接相关的各种支出。导致流入企业的经济利益超过
了原先的估计，能够满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产的成本。不可能导致流入企业的经济利益超过原先的估计，应当在发生时
计入当期损益。二、资本化的后续支出企业对某项投资性房地产进行改建扩建等再开发，如果再开发活动完成后仍作为投资性房地产的，再开发期间
应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。采用成本模式计量的投资性房地产转入再开发时，应将其转为在建的投资性房地产投
资性房地产——在建××××××按其账面价值投资性房地产××××××按其账面原价投资性房地产累计折旧（摊销）××××××按其累计已提
折旧或累计已摊销金额发生的资本化改建扩建支出或装修装潢支出，通过“投资性房地产——在建”科目归集改建扩建或装修装潢完成后，应当从在
建的投资性房地产转回到在用的投资性房地产投资性房地产——在建××××××银行存款××××××投资性房地产——在建××××××投资性
房地产××××××［例8-6］华联实业股份有限公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。该公司与B公司签订的一项厂房经营租赁合同
即将于2×17年12月31日到期，该厂房原价为1850万元，租赁合同到期日累计已提折旧370万元。为了提高厂房的租金收入，华联公
司决定在租赁期满后对厂房进行改建，并与C公司签订了经营租赁合同，约定自改建完工之日起将厂房出租给C公司使用。2×17年12月31日
，与B公司的租赁合同到期，厂房随即转入改建工程，在改建过程中，用银行存款支付改建支出160万元。2×18年8月31日，厂房改建工程
完工，即日按照租赁合同将厂房出租给C公司。［例8-6］（1）2×17年12月31日，将厂房转入改建工程。借：投资性房地产——厂房（
在建） 14800000投资性房地产累计折旧 3700000贷：投资性房地产——厂房 18500000（2）2×1
8年1月1日—8月31日，发生改建支出。借：投资性房地产——厂房（在建） 1600000贷：银行存款 1600000（3
）2×18年8月31日，改建工程完工。扩建后厂房价值=1480+160=1640（万元）借：投资性房地产——厂房 16400
000贷：投资性房地产——厂房（在建） 16400000采用公允价值模式计量的投资性房地产转入再开发时投资性房地产——公允
价值变动××××××按其累计公允价值变动金额投资性房地产——在建××××××投资性房地产××××××按其账面原价按其账面价值发生的
资本化改建扩建支出或装修装潢支出改建扩建或装修装潢完成后，将在建的投资性房地产转回到在用的投资性房地产时投资性房地产——在建×××
×××银行存款××××××投资性房地产——在建××××××投资性房地产——成本××××××三、费用化的后续支出与投资性房地产有关的
后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。企业发生投资性房地产费用化的后续支出时银行存款××××××其他业
务成本××××××投资性房地产第五节投资性房地产与非投资性房地产的转换自用房地产作为存货的房地产一、房地产的转换形式企业必须有确
凿证据表明房地产的用途发生了改变，才能进行房地产的转换。这里的确凿证据包括两个方面：一是企业董事会或类似机构应当就改变房地产的用途
形成正式的书面决议二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变房地产的转换形式减值准备累计折旧（或累计摊销）在转换日的原价“投资性房
地产”科目“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目“投资性房地产减值准备”科目二、非投资性房地产转换为投资性房地产（一）自用房地产转换
为投资性房地产企业将原本用于生产产品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，通常应于租赁期开始日，将相应的固定资产或无形资产转换
为投资性房地产。企业将自用建筑物或土地使用权转换为以成本模式计量的投资性房地产时分别转入固定资产××××××投资性房地产×××××
×按自用建筑物或土地使用权的账面余额无形资产××××××累计折旧××××××按自用建筑物累计已提折旧或土地使用权累计已摊销金额投资
性房地产累计折旧（摊销）××××××累计摊销××××××投资性房地产减值准备××××××固定资产减值准备××××××按已计提的减值
准备金额无形资产减值准备××××××［例8-9］华联实业股份有限公司决定将因转产而闲置的一栋厂房用于对外出租。2×18年6月10日
，华联公司与B公司签订了经营租赁协议，将厂房出租给B公司使用，租赁期开始日为2×18年7月1日，租赁期为5年。2×18年7月1日，
厂房账面原价1200万元，累计已提折旧300万元。华联公司对投资性房地产采用成本模式计量。借：投资性房地产——厂房 12000
000累计折旧 3000000贷：固定资产——厂房 12000000投资性房地产累计折旧 3000000企业将
自用建筑物或土地使用权转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时以该项建筑物或土地使用权在转换日的公允价值作为投资性房地产的入账价值
。公允价值小于原账面价值的差额，计入当期损益。公允价值大于原账面价值的差额，计入其他综合收益。［例8-10］某房地产开发公司的办公
楼处于商业繁华地段，为了获得更大的经济利益，该公司决定将办公地点迁往新址，原办公楼腾空后用于出租，以赚取租金收入。2×17年10月
，房地产开发公司完成了办公地点的搬迁工作，原办公楼停止自用。2×17年12月，房地产开发公司与D公司签订了租赁协议，将原办公楼出租
给D公司使用，租赁期开始日为2×18年1月1日，租赁期为3年。该办公楼原价为25000万元，累计已提折旧7500万元。该房地产
开发公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。①假定办公楼2×18年1月1日的公允价值为17000万元。借：投资性房地产——办公楼
（成本） 170000000公允价值变动损益 5000000累计折旧 75000000第五节投资性房地产与
非投资性房地产的转换第八章投资性房地产［例8-10］贷：固定资产——办公楼 250000000②假定办公楼2×18年1月
1日的公允价值为18000万元。借：投资性房地产——办公楼（成本） 180000000累计折旧 75000000贷
：固定资产——办公楼 250000000其他综合收益 5000000（二）作为存货的房地产转换为投资性房地产房地产开发企
业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，其转换日通常为房地产的租赁期开始日。租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日
期。企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产开发产品××××××投资性房地产××××××按其账面余额按该项存货在
转换日的账面价值存货跌价准备××××××按已计提的跌价准备第五节投资性房地产与非投资性房地产的转换第八章投资性房地产［例8-1
1］2×18年6月10日，某房地产开发公司与C公司签订了租赁协议，将其开发的一栋原准备出售的写字楼出租给C公司使用，租赁期开始日
为2×18年7月1日。该写字楼的实际建造成本为65000万元，未计提存货跌价准备。该房地产开发公司对投资性房地产采用成本模式计量
。借：投资性房地产——写字楼 650000000贷：开发产品 650000000企业将作为存货的房地产转换为采用公允价
值模式计量的投资性房地产，应当按该项房地产在转换日的公允价值，作为投资性房地产的入账价值。公允价值小于原账面价值的差额，计入当期损
益；公允价值大于原账面价值的差额，计入其他综合收益，待该项投资性房地产处置时，转入处置当期损益。转换时，按该项房地产的公允价值，借
记“投资性房地产——成本”科目，按已计提的跌价准备，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。同时，转换日的
公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“其他综合收益”科目
。第五节投资性房地产与非投资性房地产的转换第八章投资性房地产［例8-12］按［例8-11］资料，现假定该房地产开发公司对投资性
房地产采用公允价值模式计量，2×18年7月1日，写字楼的公允价值为68000万元，其他条件不变。则该房地产开发公司将作为存货的房
地产转换为投资性房地产的会计处理如下：借：投资性房地产——写字楼（成本） 680000000贷：开发产品 65000
0000其他综合收益 30000000减值准备累计折旧（或累计摊销）在转换日的账面余额“固定资产”科目“累计折旧”科目“固
定资产减值准备”科目三、投资性房地产转换为非投资性房地产（一）投资性房地产转换为自用房地产企业将原本用于赚取租金或资本增值的房地产
改用于生产产品、提供劳务或者经营管理，其转换日为房地产达到自用状态、企业开始将房地产用于生产产品、提供劳务或者经营管理的日期。企业
将采用成本模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时分别转入企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时以转换日的公允
价值作为自用房地产的账面价值公允价值与原账面价值的差额计入当期损益投资性房地产——公允价值变动××××××公允价值变动损益××××
××按该项投资性房地产的累计公允价值变动按其差额固定资产××××××投资性房地产——成本××××××按该项投资性房地产的公允价值按
该项投资性房地产的成本无形资产××××××（二）投资性房地产转换为存货房地产开发企业将用于经营租赁的房地产收回，重新开发用于对外销
售，其转换日为租赁期届满、企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期。企业将采用成本模式计量的投资性房
地产转换为存货时按该项投资性房地产在转换日的账面价值开发产品××××××投资性房地产累计折旧（摊销）××××××按累计已提折旧或累
计已摊销金额投资性房地产××××××按其账面余额按已计提的减值准备金额投资性房地产减值准备××××××企业将采用公允价值模式计量的
投资性房地产转换为存货时以转换日的公允价值作为存货的账面价值公允价值与原账面价值的差额计入当期损益投资性房地产——公允价值变动××
××××公允价值变动损益××××××按该项投资性房地产的累计公允价值变动按其差额投资性房地产——成本××××××按该项投资性房地产
的累计公允价值变动按该项投资性房地产的成本开发产品××××××第六节投资性房地产的处置一、投资性房地产的终止确认与处置损益投资性
房地产的处置主要指投资性房地产的出售、报废和毁损，也包括对外投资、非货币性资产交换、债务重组等原因转出投资性房地产的情形。当投资性
房地产被处置或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。采用成本模式计量出售价款、残料变价收入、保险及过失人赔款发生的整理、拆卸、搬运等项清理费用，以及出售建筑物或转让土地使用权而应当缴纳的营业税=投资性房地产的成本-累计已提折旧（摊销）-已计提的减值准备后的金额采用公允价值模式计量=投资性房地产的成本±累计公允价值变动后的金额投资性房地产在处置时会发生处置损益。出售、报废或毁损的投资性房地产的处置损益处置损益处置收入账面价值相关税费对外投资、非货币性资产交换、债务重组转出的投资性房地产的处置损益投资性房地产的处置损益，应当计入处置当期损益处置损益公允价值账面价值二、采用成本模式计量的投资性房地产的处置其他业务收入××××××银行存款××××××按实际收到的金额其他业务成本××××××按该项投资性房地产的账面价值投资性房地产累计折旧（摊销）××××××按累计已提折旧或累计已摊销金额投资性房地产××××××按其账面余额按已计提的减值准备金额投资性房地产减值准备××××××三、采用公允价值模式计量的投资性房地产的处置其他业务收入××××××银行存款××××××按实际收到的金额投资性房地产——公允价值变动××××××按其累计公允价值变动投资性房地产——成本××××××按该项投资性房地产的账面余额按其成本其他业务成本××××××公允价值变动损益××××××结转投资性房地产累计公允价值变动资本公积——其他资本公积××××××其他业务成本××××××结转原转换日计入资本公积的金额 |
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