企业投资环境分析远方房地产发展有限公司目录投资环境的含义1房地产投资环境分析原则2投资环境分析的具体内容3指标要求的分析4房地产投资环境评
价方法5一、投资环境的含义投资环境（InvestmentEnvironment），是指影响投资经营者进行投资管理的一切外部因素。
影响和决定投资环境的因素有很多，包括：社会政治因素、市场因素等等。投资环境既能给投资者提供机会，也造成了投资的风险或威胁，识别投资
环境是投资者成功投资的前提条件。?1、政治环境。政治环境是指投资者面临的外部政治形势，是一国的政治体制、重大问题的立场、政局的稳定
性和法律法规的连续性等因素对投资的硬性程度。稳定的政治局面，有利于经济稳定和发展，同时能够增强投资者的信心；国家的方针政策，对于经
济发展方向统筹，尤其是对金融市场的建立和监管政策方针，直接对投资目标、工具、范围产生影响。?2、经济环境。宏观经济的走向决定了投资
的长期趋势，投资者只有把握好宏观经济发展的大方向，才能较为准确把握投资市场的总体变动趋势、判断投资价值。投资市场是宏观经济中至关重
要的部分，宏观经济的状况影响到投资市场的表现；反过来，投资市场的状况对宏观经济也有不可忽视的影响。投资者有必要对经济周期、宏观经济
指标、宏观经济政策等宏观经济的情况作出分析判断。?3、社会文化环境。社会文化包括了一个国家、地区的民族特征、价值观念、生活方式、风
俗习惯、宗教信仰、伦理道德、教育水平、语言文字的总和。文化对所有投资的参与者的影响是多层次、全方位、渗透性的。它往往直接影响到社会
的投资主流，对投资者的理念、投资者的心理、投资者的行为等，多半又是通过间接、潜移默化的方式产生影响。?二、房地产投资环境分析原则
众所周知，会计核算是财务部最基础也是最重要的工作，是财务人员安身立命的本钱，是各项财务工作的基石和根源。随着公司业务的不断扩张、随
着公司走向精细化管理对财务信息的需要，如何加强会计核算工作的标准化、科学性和合理性，成为我们财务部向上进阶的新课题。为努力实现这一
目标，财务部主要开展了以下工作：1、建立会计核算标准规范，实现会计核算的标准化管理。财务部根据房地产项目核算的需要、根据纳税申报的
需要、根据资金预算的需要，设计了一套会计科目表，制定了详细的二级和三级明细科目，并且对各个科目的核算范围进行了清晰的约定。同时还启
用一本房地产会计核算的教科书做为财务部做帐的参考书。有了这一套会计科目表和参考书就保证了会计核算口径的统一性、一贯性和连续性;有了
这套会计核算标准规范可以使我公司的帐务不管什么时候去看这套帐都象是一个人做出来的，有了这套会计核算标准规范也使得新的会计人员能快速
上手公司的帐务。值得一提的是，按照我们设的明细科目和项目辅助核算能直接快速地计算出某个房开细项的收入、成本、费用，相关税金，迅速地
计算出土地增值税的增值额，使得土地增值税和所得税清算工作变得轻松、快捷、明了。我公司的会计科目设置得到了集团领导的好评。2、重新对
原有的会计核算流程进行了梳理和制定，现在的财务部内部会计核算流程更加突出了内部控制，明确了各个流程所占用的时间，对什么时候出什么表
、出什么帐、出什么凭证，凭证如何传输都做出了明确清晰的规定。保证了财务信息能有序地、按时、按质地提供出来。采用新的工作流程后，工作
效率提高了，各岗位的矛盾和扯皮现象减少了，财务报告的及时性得到了有效地保障。使我公司上报集团财务部的各类财务数据的及时性和准确性均
达到集团财务部的要求。由于房地产企业涉税环节特别多，相关税收政策也非常繁杂，征税较重，这使得纳税成为企业的一项重要成本支出。在国家
税收法规的规定下进行合理的纳税筹划，减少纳税支出，是财务部涉税管理的首要工作。这要求财务部在事先、事中对各项经济业务进行审核、筹划
将各项纳税支出降到最低。凡事有矛必有盾，在降低纳税支出的同时还要规避涉税风险。实现公司经济业务的涉税低风险甚至零风险是涉税管专项稽
查是指根据上级税务部门的部署，对某个行业、某个地区、某个产品、某项减免税政策进行全面的清理检查。（3）、举报稽查。举报稽查是指任何
单位和个人根据征管法的规定，都可以举报纳税人偷税漏税的行为。税务机关在接到举报以后，采取一些措施对纳税人进行检查。下面就对财务部0
8年所做的主要涉税管理工作进行回顾。1、审核各类收入和付款合同。由于将财务审核加入到了各类经济合同的签订订环节，使得财务部在业务发
生之初就能进行纳税评估和纳税筹划。08年财务部共审核相关经济合同XX份。2、XX月，财务部与税务局充分沟通后认为我公司必须主动进行
土地增值税清算，因为目前国家对土地增值税的征收管理力度一年比一年大，将查得更细。如果等到明年清算条件成立由税务局进场进行土地增值税
清算很可能会增加纳税支出。财务部征求公司领导和集团财务部的同意后组织人员进行了XX项目的土地增值税清算工作。3、通过分析国家增值税
的发展趋势，工业项目的所有购进设备均未取得增值税专用发票，将设备的增值税开票时间拖到09年，这样就可以在09年享受新的消费型增值税
的好处，为公司争取了XX万元的增值税进项税额抵扣的好处。3、加强各业务单位及往来单位帐目的清理核对工作，定时与各单位打电话或发传真
来清理核对帐目，使得我公司XX户客户往来和XX户的供应商往来帐目清楚准确。同时加强应收往来款的追讨，在年内追回了XX的往来款XX万
元。4、除此之外，财务部组织全体员工在xxxx年共完成了：收取XX二期回笼房款XX亿元，契税维修基金XX万，审核原始凭证X万多张，
填制、复核，整理装订记账凭证XX张。出具统计报表XX份出具纳税申报表XX张，税源统计表XX张。出具XX集团、XX集团相关财务报表X
X张，出具预算报表XX张等。二、融资、预算与资金管理工作资金对于企业来说，就如“血液”对于人体一样重要。特别是房地产业进入了新一轮
行业周期的历史时刻，国家为调控房地产的经济泡沫，通过各种货币政策、信贷政策、税收政策、土地政策来进行宏观调控，目的就是为了抬高房地
产业的资金门槛，对整个房地产业进行重新洗牌。再加上我公司要按计划完成XX改制投产、工业项目的全面挂牌启动，XX的前期开发。最严重的
是08年楼市低迷，今年的销售大大低于预期，使得我公司的资金“造血”功能极为不畅。使得我公司随时面临“缺血”的风险。所以对于xxxx
年财务部来说，如何做好融资？如何做好资金预算？如何做好资金管理成了财务部摆在第一位的头等大事。为此，财务部也投入了大量的时间和精力
去做好相关资金管理工作，尽最大努力去帮助企业渡过资金难关。三、投资环境分析的具体内容1、财务部加强与七家商业银行的联系，与各家银行
逐一进行谈判和沟通，不断寻找和触碰各商业银行的底线。可由于受到国家货币政策的宏观调控的影响，商业银行自身的资金流动性大大降低，这使
得商业银行为降低经营风险，在核准贷款的时候会显得更加小心谨慎，特别是对于房地产企业是慎之又慎。xxxx年XX市各商业银行对房地产业
的贷款总量较去年已经下降XX%。就是在这样一个非常恶劣的融资环境下，财务部并没有被眼前的困难所吓倒，反而在我公司资产总额和实收资本
不足的情况下运用智慧、勇于创新与各家银行展开艰苦的商业谈判。这其中与银行的各级主管领导洽谈、会餐、应酬，跑了多少次银行、复印准备了
多少授信资料，加了多少次班，牺牲了多少业余时间，财务人员已经无法用数字去统计了。值得高兴的是，最终财务部在公司领导的正确指导下，凭
借在工作中总结出来的谈判技巧在公司最有利的时点完成了在X行的X亿元房开贷款、XX万元工业项目贷款和XX万元额度的承兑汇票，完成了X
X行的XX万元的工业贷款，完成了一个个看似不可能完成的任务，因为我公司的资产负债率和项目实收资本占总投比例均没有完全达到银行的信贷
条件。同时为公司争取了最大的土地抵押率和最低的银行利率。毫无疑问，XX财务部可以骄傲地说，在融资方面，08年XX财务部走在了同行业
财务部的前面。2、预算执行方面，在公司领导的大力推动下，在财务部的积极组织下，目前公司的全面预算管理工作已经融入到各个部门的日常工
作当中，各个部门已经能熟练的运用全面预算这一管理工具来管理各个部门的资金流。财务部还定期组织预算差异分析会议，总结讨论预算差异产生
的原因。房地产投资环境分析原则以外部环境为对象，从构成环境的各种因素入手，采用定量和定性相结合的方法，综合系统地分析环境的构成
、变化的规律以及研究对象与环境之间的相互作用等。客观性原则全面性原则比较性原则预测性原则投资环境分析的具体内容风险将对投资者决策
产生重大影响风险根据风险大小确定投资收益水平使投资者尽量规避、控制或转移风险。位置的固定性和不确定性是最重要的资产特征位置任何房
地产项目都需要落实到具体区位，对区位的分析实际就是对其所处城市的经济、地理环境的优劣作出评价。城市规则和发展战略房地产投资将会受
城市规则和发展战略的影响房地产价值民其周边物业、城市基础建设、市政公用设施以及环境变化紧密相关。指标要求的分析??、资产规模及结构
?1、总资产增长率20xx年期末总资产10,868,761.48元，?20xx年期末总资产10,270,927.98元增加597
,833.50元，总资产增长率为6%。说明公司总资产规模有?定的增长，主要是本期新增固定资产?较多；与上期11%的总资产增长率相?，本期增长?率较慢。?房地产投资环境评价方法分值法分值法是在房地产项目选优评价中，对房地产环境指标的优劣，按事先设定好的分值，针对不同的房地产项目，所给予的一定分值。层次分析法层次分析法是针对某个单一准则，对评价对象进行两两对比的一种方法。灰色指数法灰色指数法实质上就是房地产投资环境评价指标体系中各指标对房地产投资环境优或劣的影响程度。谢谢! |
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