中建路培教育第六章房地产估价原则考点学习班主讲教师：刘薇2022年7月中建路培教育第一节房地产估价原则概述中建路培教育一、房地产估价原
则的含义在房地产估价理论研究和实践探索过程中，逐渐认识了房地产价值价格形成与变动的客观规律及基本原理，归纳、总结和提炼一些从事房地
产估价活动所依据的法则或标准。八原则：独立客观公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则、谨慎原则。一致性原则、
一贯性原则等。中建路培教育二、房地产估价原则的作用一是估价行为类型趋于一致，如中立立场；二是使所确定或设定的估价基本前提条件趋于一
致；三是估价对象的价值价格基本相同或相近。此外，在一致性原则下，处于不同区位的类似房地产，从空间上看有合理的区位“差价”在一贯性原
则下，处于不同时间的同一房地产，从时间上看有合理的时间“差价”一旦掌握估价原则，并将其作为实际估价中的指南，可以收到事半功倍效果，
如果违背了，就不不能评估出科学合理的价值价格。在评判某一评估价值是否科学合理时，关键工作之一是检查估价原则是否正确，即是否遵循了应
遵循的估价原则，在遵循估价原则方面是否有重大遗漏或错误添加。中建路培教育三、房地产估价原则的选择不是所有的房地产估价活动都应遵循所
有的或相同的估价原则。有的估价原则是所有的房地产估价活动都应遵循的，如价值时点原则、替代原则；而有的估价原则只有从事某种估价目的、
某种价值类型的房地产估价活动才应遵循的，如谨慎原则。估价目的不同，所需评估的价值类型不同，因遵循的估价原则有所不同。在实际估价中，
应根据估价目的和价值类型恰当选择所遵循的估价原则。中建路培教育估价原则选择的几种情况：1.市场价值评估一般应同时遵循独立客观公
正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则。2.投资价值评估和某些咨询性估价，通常要从某个特定单位或个人的角度而非
站在中立的立场进行估价严格地说无须遵循独立客观公正原则。3.现状价值评估是按照估价对象在某一特定时间（通常是现在）的实际利用状况而
非最高最佳利用状况进行估价，因此无须遵循最高最佳利用原则；4.对于违规行为（擅自改变用途、增加容积率、改扩建等），为依法确定应补地
价、罚款金额等违规成本提供参考依据的估价，一般需要按照估价对象现在的实际利用状况而非合法利用状况（如按照实际用途而非规划用途和登记
用途，实际面积而非产权登记面积）进行估价，可不遵循合法原则。5.抵押价值和抵押净值评估，除了应遵循市场价值评估应遵循的所有估价原则
，还应遵循谨慎原则；中建路培教育6.同一房屋征收范围内有两个或两个以上被征收人的房屋征收评估，应遵循一致性原则；7.服务于财务报告
的估价应遵循一贯性原则。宜将市场价值评估应遵循的所有估价原则作为基础，再根据该估价项目的估价目的和价值类型，从市场价值评估应遵循的
所有估价原则中进行恰当取舍，然后在其之外合理增加应遵循的其他估价原则。中建路培教育第二节独立客观公正原则中建路培教育一、独立客观
公正原则的含义站在中立的立场，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值价格。独立客观公正原则简要地说就是“
中立性原则”所有鉴证性估价活动都应遵循，是从事鉴证性估价活动应遵守的基本行为准则——鉴证性估价工作的最高原则。独立——没有利害关系
，不受外部影响，凭专业知识、实践经验和职业道德进行估价。客观——不带着自己的偏见、好恶和情感。公正——不偏袒估价任何一方，坚持原则
、公平正直。中建路培教育二、独立客观公正原则的重要性鉴证性估价评估结果不客观合理，会损害估价利害关系人中某一方的利益，也有损于估价
师、估价机构公信力和社会声誉。在房地产抵押估价、被征收房屋价值评估、房地产司法拍卖估价、房地产税收估价中体现。中建路培教育三、独立
客观公正原则的践行1.估价机构依法设立、不依附于他人、不受他人束缚。独立性是客观、公正估价的前提。2.估价机构和估价师与委托人、估
价利害关系人及估价对象没有利害关系。——回避3.估价机构和估价师应依法独立开展估价业务，不应外部影响，不得与委托人讨论交流他们事先
设定的、期望的或满足其要求的价值价格，同时任何组织或个人也不得非法干预估价活动。当估价机构和估价师遇到非法干预时，不应屈从，依然应
“我行我素”估价或者退出该项估价业务。中建路培教育【单选题】房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站
在（）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。【2005年真题】A.委托人B.估价报告预期使用者C.管
理部门D.中立【正确答案】D中建路培教育第三节合法原则中建路培教育一、合法原则的含义合法原则要求评估价值是在依法判定
的估价对象状况下的价值价格。“依法”——广义的“法”：法律、行政法规、司法解释，地方性法规、国务院部门规章和政策，地方政府规章和
政策，不动产登记簿、权属证书、有关批文和合同等（如规划意见书、建设用地使用权出让招标文件、建设用地使用权出让合同、房地产转让合同、
房屋租赁合同等）。中建路培教育二、合法原则的重要性房地产估价之所以要遵循合法原则，是因为委托人要求估价的摆在估价师眼前的房地产状况
，并不一定就是估价对象状况，特别是实物状况、区位状况相同的房地产，如果其产权性质、用途等权益状况不同，则评估价值会有所不同，甚至差
异很大。估价对象状况并不是委托人或估价师可以随意假定的，甚至不是根据房地产的实际状况确定的，而必须依法判定或设定。中建路培教育三、
对合法原则的正确理解人们对合法原则有些误解，以为只有合法的房地产才能成为估价对象，不是合法的房地产不能成为估价对象，甚至认为无论估
价对象是否合法，均应假设为合法来估价。实际上，遵守合法原则要求依据依法判定的估价对象状况来估价即估价对象是什么权利状况的房地产就应
当将其作为那种状况的房地产来估价。遵循合法原则，要求根据依法判定的估价对象状况来估价，从理论上讲，任何状况的房地产都可以成为估价对
象，必须做到评估价值要与依法判定的房地产状况相匹配。法律法规规定不得以某种方式处分的房地产，就不能作为以该种处分方式为估价目的的估
价对象。法律法规规定不得转让或抵押、作价出资的房地产，就不能作为转让、抵押、作价出资估价的对象。股东或发起人不得以设定担保的财产作
价出资的规定，已抵押的房地产不能作为设立公司作价出资估价的对象。中建路培教育依法判定的估价对象状况通常是估价对象的实际状况，也可能
不是实际状况，而是交易合同、招标文件等约定的状况或者根据估价目的所需设定的状况。（1）招标出让估价，拟出让地实际状况：毛地或“三通
一平”的土地，但招标文件承诺提供：“五通一平”净地，则估价对象状况应为“五通一平”净地。（2）房屋征收评估，被征收房屋的实际状况：
已出租或已抵押、被查封的。估价中设定为：未出租或未抵押、未被查封。（3）房地产司法拍卖估价，估价对象的实际状况：被查封，估价中设
定：未被查封。遵循合法原则在估价对象权益状况方面：（1）依法判定的权利类型及归属，房地产权利及其归属，以不动产登记簿、权属证书以及
有关合同（如租赁权依据租赁合同）等为依据。中建路培教育（2）依法判定的使用权利，以土地用途管制、规划要求等使用管制为依据。例如，某
宗土地的规划用途、容积率等如果有明确规定，则对该土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。所谓“规划创造土地价值”，在一定程度上
反映了这个要求。具体地说，如果该土地的规划用途为居住，即使从该土地的位置和周围条件来看适合于商业用途，但也应以居住用途为前提条件来
估价，除非申请改变为商业用途并获得批准。在容积率方面，如果规定了该土地的容积率不超过2.5，除非依法提高了容积率，否则应以容积率不
超过2.5为前提条件来估价。因此，如果以商业用途或容积率超过2.5来估价，不仅没有法律依据，而且得不到法律保障，甚至是违法的，据此
评估出的较高价值价格不能实现，也就不会得到认可。（3）依法判定的处分权利，应以法律法规和政策或合同（如建设用地使用权出让合同）等允
许的处分方式为依据。中建路培教育处分方式包括买卖、互换、租赁、抵押、作价出资、抵债等。法律法规和政策规定或合同约定不得以某种方式处
分的房地产，不应作为以该种处分方式为估价目的的估价对象。委托人要求评估该种处分方式下的价值价格的，其评估价值应为零。（4）依法判定
的其他权益包括评估出的价值价格应符合国家的价格政策,如评估政府定价或政府指导价的房地产，应遵守相应的政府定价和政府指导价。例如，房
改售房的价格应符合政府有关该价格测算的要求，新建的经济适用住房的价格应符合国家规定的经济适用住房价格构成和对利润率的限定，国有土地
上房屋征收和集体土地征收评估应符合有关征收国有土地上房屋和集体土地补偿的法律法规和政策。中建路培教育从更广的意义上讲，合法原则是指
有法律法规和政策等规定的，应依照其规定；没有法律法规和政策等规定的，应依照估价行业惯例做法；估价行业没有惯例做法的，应咨询相关专家
的意见建议；相关专家没有意见建议或意见建议不一致的，估价师可酌情处理。法冲突的，遵循“上位法优于下位法”、“特别法优于一般法”、“
新法优于旧法”（该原则是在效力相等的法有冲突时适用）、“法律文本优于法律解释”、“强行法优于任意法”、“法不溯及既往”等原则，解决
法的适用冲突问题。此外，合法原则对采用的估价标准和估价主体资格要求：房地产估价应采用国家和估价对象所在地的有关估价标准，估价机构应
具有房地产估价资质，估价人员应是注册房地产估价师。中建路培教育四、合法原则的应用举例（一）合法原则在抵押估价中的应用（1）法律法规
规定不得抵押的房地产①《民法典》不得抵押：（一）土地所有权；（二）宅基地、自留地、自留山等集体土地使用权，但是法律规定可以抵押的除
外；（三）为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施。（四）所有权、使用权不明或有争议的财产；（五）依法被查
封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。②《文物保护法》：国有不可移动文物不得转让、抵押。非国有不可移动
文物不得转让、抵押给外国人。③《城市房地产抵押管理办法》：不得设定抵押的房地产：（一）权属有争议的房地产；（二）用于教育、医疗、市
政等公共福利事业的房地产；（三）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；（四）已依法公告列入拆迁范围的房地中建路培教育产
；（五）被依法查封、扣抻、监管或者以其他形式限制的房地产；（六）依法不得抵押的其他房地产。④空置3年以上的商品房，商业银行不得接受
其作为贷款的抵押物。（2）法律法规规定抵押无效的房地产，不应作为抵押估价的对象。违章违法建筑物，抵押无效。（3）法律法规规定应符合
一定条件才能转让的房地产，评估其抵押价值时应符合转让条件，如果不符合转让条件的，不应作为抵押估价的对象。《城市房地产管理法》规定：
以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，，应符合条件：（一）按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金，并取得土地证书；（二）按照
出让合同约定进行投资开发，房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上，成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让时房
屋已经建成应持有房屋所有权证书。共有房地产只有在其他共有人书面同意抵押的情况下，才能作为抵押估价的对象。中建路培教育（4）评估再次
抵押的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含已抵押担保的债权数额。（5）评估尚未竣工或竣工但自竣工日期或建设工程合同约定
的竣工日期起6个月内的房地产的抵押价值，法定优先受偿款，首先考虑扣除拖欠建设工程价款。发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发
包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求
人民法院将该工程拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交
付购房款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料
款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。中建路培教育建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或
者建设工程合同约定的竣工之日起计算。（6）评估建设用地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含划拨建
设用地使用权变为出让建设用地使用权应缴纳的出让金等费用。设定房地产抵押权土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖后，应先缴纳土地使用
权出让金款额后，抵押权人方可优先受偿。中建路培教育（二）合法原则在房屋征收评估中的应用被征收房屋被认定为违法建筑或超期临时建筑，不
应予以评估，或评估价值为零。房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配
合。“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。”“房屋征收评估前，
房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。房屋征收部门应当向受托
的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内
向被征收人公布。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记
载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评
估。中建路培教育估价机构应要求房屋征收部门提供征收范围内房屋的情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果。对于被
征收房屋的性质、用途、面积等情况，已经登记的房屋一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，
除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准；未经登记的建筑，应运照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。中建路培教育【
单选题】房地产估价中，依法判定房屋租赁权的依据是（）A.房屋所有权证明B.土地使用权证明C.房屋租赁合同D.实地查勘记录答案
：【D】中建路培教育【单选题】关于房地产估价合法原则及其运用的说法，正确的是（）A.只有合法的房地产才能成为估价对象，B.估价
对象状况必须是实际状况C.以公益为目的的学校教学楼可以作为抵押评估对象D.估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格答案：
[D]中建路培教育第四节价值时点原则中建路培教育—、价值时点原则的含义价值时点原则要求评估价值是在根据估价目的确定的某一特定时间
的价值价格。根据变化原理，也是该原理的具体应用。所有房地产估价活动都应遵循估价时点原则。房地产价值价格随时间的变化而变化，同一房地
产在不同时间有不同的价值价格。在对价值价格进行评估之前，应确定所需评估的价值价格对应的时间；在评估出了价值价格之后，还应在估价报告
中说明评估出的价值价格对应的时间。这个时间不是委托人估价师可以随意设定的，而应根据估价目的来确定。中建路培教育二、价值时点原则的重
要性价值时点原则，应根据价值时点，来确定评估估价对象价值价格所采用的估价依据、交易实例等的时间界限。回溯性估价。由于市场价格一般只
反映已经发生的以及尚未发生、但市场预期将会发生的事情，而不反映事前无法知道的、也无预期会发生的事情，如买方和卖方在价值时点及其之前
都无法知道或预知在价值时点之后发生的事件，所以估价时不应考虑在价值时点之后发生的、在价值时点及其之前无法知道的、也无预期会发生的事
情，否则就是“时间穿越”。有关法律法规和政策的实施、废止，估价时究竟是采用在价值时点之前还是之后实施和废止的，一般应根据价值时点来
确定。因“法不溯及既往”，通常应采用在价值时点及其之前实施且未废止的有关法律法规和政策。应采用的有关估价标准的时间界限，一般根据估
价作业期来确定，而不是根据价值时点来确定，因为估价标准是规范和指导估价行为的，而不是房地产价值价格的影中建路培教育响因素。例如，2
020年9月12日评估某房地产2014年10月15日的价值，采用修订后的《房地产估价规范》GB/T50291-2015，而不是《房
地产估价规范》GB/T50291—1999。比较法中所选取的可比交易实例，应是在价值时点及其之前成交的交易实例，即可比交易实例的成
交日期不得晚于价值时点。比如评估某一房地产于去年5月1日的价值，选取可比交易实例时不能选取去年5月1日之后成交的交易实例，只能选取
成交日期在去年5月1日及其之前的交易实例。此外，如果可比交易实例的成交日期与价值时点不同（通常是这种情况），还应把可比交易实例在其
成交日期的价格调整为在价值时点的价格，因为同一房地产在不同时间的价值价格有所不同。中建路培教育三、对价值时点原则的理解和应用确定价
值时点在前，得出评估价值在后。评估现在的价值价格，一般把完成估价对象实地查勘日，或估价报告出具日期确定为价值时点。估价目的、价值时
点、估价对象状况和房地产市场状况四者的匹配关系，其中估价目的是龙头。先明确估价目的，再确定价值时点、估价对象状况和房地产市场状况。
不论是何种估价目的，评估估价对象价值价格所依据的市场状况始终应是价值时点的市场状况，而估价对象状况不一定是价值时点的状况。中建路培
教育价值时点、估价对象状况和房地产市场状况的关系价值时点估价对象状况房地产市场状况典型情况现在（现实性估价）现在现在房地产抵押估价
、房屋征收评估、房地产司法处置估价过去房地产价值损失评估、损害赔偿和保险理赔估价火灾前后②征收前后将来期房的价值；计算被
征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值③过去（回溯性估价）过去过去房地产纠纷、受贿、渎职估价；复核估
价、估价鉴定或专业技术评审④将来（预测性估价）现在将来现有房地产的未来价值价格预测将来未来状况的房地产在未来的价值价格、未来开
发建设或更新改造完成时的价值价格中建路培教育①投保了火灾险的房屋被烧毁后,评估其价值损失或损失程度时,通常是测算将房屋损毁后的状况
恢复到损毁前的状况(到实地查勘，估价对象已不存在或状况已改变)，在现行的国家财税制度和市场价格体系下的必要费用。②在实施房屋征收之
前的旧城区较繁华地段的某个商铺,租金或收益较高，在开始实施房屋征收后，随着周边商铺被逐渐拆除，该地段变得不繁华了。此时如果为房屋征
收目的评估该商铺的价值,价值时点虽然为现在(具体为房屋征收决定公告之日)?,但应评估它在原来的区位状况为较繁华下的价值,而不是评估
它在现在的区位状况为不繁华下的价值。③在评估用于产权调换房屋的价值时，应特别注意：1）价值时点：征收决定公告日；2）估价对象状况（
期房的区位、用途、建筑面积、建筑结构等）以房屋征收部门向房地产估价机构出具书面意见说明的用于产权调换房屋状况为依据。中建路培教育房
屋征收补偿协议约定的用于产权调换房屋状况有变化的，应依据变化后的用于产权调换房屋状况对评估结果进行调整。当房屋征收部门和被征收人共
同认可了用于产权调换房屋的评估价值或在此评估价值的基础上商定了一个价格后，则该评估价值或商定的价格就不应因将来用于产权调换房屋成为
现房时房地产市场发生变化导致的实际市场价格与其不同而调整。仅当交付的用于产权调换房屋状况与补偿协议约定的状况有出入时，才应对评估价
值或商定的价格进行相应调整。——补偿协议达成无悔中建路培教育【单选题】房屋征收中，用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与
用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值，其价值时点应为()。A房屋征收决定公告之日B原征收补偿协议达成之日C
用于产权调换房屋支付之日D委托估价之日答案：A中建路培教育④被强制拍卖的房地产，被执行人认为处置参考价过低，被低拍，要求专业技
术评审。应按原价值时点（除非原价值时点确定有误），估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状
况，也都应以原价值时点的状况而不是专业技术评审时的状况为准。④无处分权人将房地产转让给受让人的，所有权人有权追回，但受让人“以合理
的价格转让”，可以取得该房地产的所有权。而判定转让时是否“以合理的价格转让”，要评估当时状况的房地产在当时的市场价格或市场价值。房
地产抵押价值评估是否过高的鉴定。实现抵押权时，抵押资产变卖价款不足以偿还抵押贷款，需要追责。抵押价值存在高估？存在高估，则估价机构
和估价师就要担责；如当时评估的抵押价值符合当时的房地产市场状况，之后的房地产市场不景气泡沫破灭引起的价格下降导致不足以偿还抵押贷款
，估价机构和估价师就不担责。受贿房地产的价值时点：受贿日，不是案发日或委托估价日，估价对象状况：受贿当时的房地产状况。中建路培教育
中建路培教育①价值时点为现在、估价对象为现在状况的估价（在建工程抵押、房地产开发项目转让），该在建工程现状在当前房地产市场状况下的
价值（抵押价值或转让价格）；②价值时点为现在、估价对象为将来状况的估价（预售商品房定价），10个月后建成（b）中的状况；③价值时点
为将来、估价对象为将来状况的估价，10个月建成（b）中的状况，该状况的房地产在未来建成时的房地产市场状况下的价值是多少，如预测商品
房在未来建成时的市场价格的估价。价值时点为现在、假设估价对象的现在状况已经是将来状况的估价，即评估假设将来状况已在现在存在并在现在
的价值。例如，假设未来建成的商品房现在已经建成，该商品房在当前房地产市场状况下的市场价格是多少。——期房倒推现房的价格中建路培教育
第五节替代原则中建路培教育替代原则要求评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值价格偏差在合理范围内。该原则以替代原理为理
论依据，也是该原理的具体应用。所有的房地产估价活动都应遵循替代原则。指明两点：（1）估价对象所在地（如所在城市）存在相似的房地产并
已知价格时，就可以推算估价对象的价格。相似房地产与估价对象房地产进行比较，根据差异对其价格进行恰当处理，从而求得估价对象房地产的价
格。具体的方法——比较法。（2）比价，优劣对比。不同区位、档次，有合理“差价”。较好的房地产的评估价值不应低于较差的房地产的评估价
值。中建路培教育替代原则要求：无论用比较法还是其他方法，评估价值放到市场中、放到自己过去估价得出的评估价值中去衡量比较，不应相互矛
盾。可以“自圆其说”。评估价值没有不合理偏离与估价对象相似的房地产在同等条件下的价值价格时，该评估价值才是合理的，否则，应查找原因
或充分说明理由。替代原则还适用于可比交易实例选取、估价参数测算及确定。例如，收益法中的客观收益，成本法中的客观成本，假设开发法中的
后续开发的必要支出等，都应遵循替代原则来求取。中建路培教育第六节最高最佳利用原则中建路培教育一、最高最佳利用原则的含义最高最
佳利用是指房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使其价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。除现状价值评估
外，房地产估价之所以要遵循最高最佳利用原则，是因为在现实市场经济下的房地产利用中，每个房地产拥有者都试图采取最高最佳利用方式充分发
挥其房地产的潜力，以获取最大的经济利益。这一原则也是房地产利用竞争与优选的结果。中建路培教育二、最高最佳利用状况的确定最高最佳利用
应同时满足：①法律上允许；②技术上可能；③财务上可行；④价值最大化。遵循了合法原则，并不意味着会遵循最高最佳利用原则；而遵循了最高
最佳利用原则，则必然符合了合法原则中对估价对象依法利用的要求，但并不意味着符合了合法原则中的其他要求。估价对象最高最佳利用状况的确
定方法，是先尽可能地设想各种潜在的利用，然后依次分析、筛选或判断确定：（1）法律上是否允许。（2）技术上是否可能。（3）财务上是否
可行。财务净现值、财务内部收益率、投资回收期等判别。（4）价值是否最大化。在财务上可行的各种利用中，能够使估价对象的价值达到最大的
利用，便是最高最佳利用。适合原理、平衡原理、收益递增和递减原理都有助于把握最高最佳利用原则。适合原理是以估价对象与其外部环境是否相
协调；平衡原理是以估价对象的各个组成部分是否相搭配；中建路培教育收益递增和递减原理是根据估价对象增加生产要素投入是否达到收益递减点
，来判定估价对象是否为最高最佳利用，可以帮助估价师确定估价对象的最佳用途、最佳规模和最佳集约度。适合原理加上平衡原理，即当估价对象
与其外部环境相协调，同时其各个组成部分又相搭配时，便为最局最佳利用。估价对象最高最佳利用状况的确定，应调查、分析估价对象的权利人和
意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利。当两者不相同时，应先根据估价目的确定是从现有权利人角度还是从意向取得者角度进行估价，再
根据其对估价对象依法享有的开发利用权利，确定估价对象的最高最佳利用状况。中建路培教育三、现有利用下相关估价前提的判断和选择（1）维
持现状前提：经分析、判断，以维持现状、继续利用最为合理的，应选择维持现状前提进行估价。现有房地产应维持现状的财务上可行的条件是：现
状房地产的价值≥（新房地产的价值－将现状房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润）。以建筑物为例，现有建筑物应予以保留的财务上可行
的条件是：现有房地产的价值≥（新房地产的价值件－拆除现有建筑物的必要支出及应得利润－建造新建筑物的必要支出及应得利润）。（2）更新
改造前提：经分析、判断，以更新改造再予以利用最为合理的，应选择更新改造前提进行估价。现有房地产应更新改造的财务上可行的条件是:（更
新改造后的房地产价值－更新改造的必要支出及应得利润）>现状房地产的价值。需要指出的是，更新改造前提不一定是对建筑物进行更新改造，也
有可能是对土地进行改造。因为土地与建筑物的不平衡所引起的功能折旧也可能是由于土地方面的原因造成的，这时就需要对土地进行改造。以建筑
物应重新装饰装修为例，现有建筑中建路培教育物应重新装饰装修的财务上可行的条件是：（装饰装修后的房地产价值－装饰装修的必要支出及应得
利润）>现状房地产的价值。（3）改变用途前提：经分析、判断，以改变用途再予以利用最为合理的，应选择改变用途前提进行估价。现有房地产
应改变用途的财务上可行的条件是：（新用途下的房地产价值－改变用途的必要支出及应得利润）>现用途下的房地产价值。（4）改变规模前提：
经分析、判断，以改变规模（如扩大规模）再予以利用最为合理的，应选择改变规模前提进行估价。现有房地产应改变规模的财务上可行的条件是：
（改变规模后的房地产价值－改变规模的必要支出及应得利润）>现规模下的房地产价值。（5）重新开发前提：经分析、判断，以重新开发（如拆
除重建）再予以利用最为合理的，应选择重新开发前提进行估价。现有房地产应重新开发的财务上可行的条件是：（重新开发完成的房地产价值－重
新开发的必要支出及应得利润）>现有房地产的价值。中建路培教育以建筑物为例，现有建筑物应拆除重建的财务上可行的条件是：（新房地产的价
值件－拆除现有建筑物的必要支出及应得利润－建造新建筑物的必要支出及应得利润）>现有房地产的价值。（6）上述前提的某种组合或其他特殊
利用前提：经分析、判断，以上述前提的某种组合或其他特殊利用最为合理的，应选择上述前提的某种组合或其他特殊利用前提进行估价，如改变用
途或改变规模与更新改造的组合。需要指出，在实际估价中，不能只看到一种可行的估价前提，就直接判断该种估价前提为最高最佳利用。在同时有
多种可行的估价前提下，应对多种可行的估价前提进行比较，然后从中作出最高最佳利用的判断和选择。中建路培教育【单选题】某宗房地产规划用
途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据（）应按服装店用途进
行估价。A.合法原则B.最高最佳利用原则C.估价时点原则D.替代原则【正确答案】B中建路培教育【单选题】如果某房地产现状价值大
于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（?）进行估价。a．保持现状前提b．装修改造
前提c．转换用途前提d．重新利用前提【正确答案】a中建路培教育第七节其他估价原则中建路培教育一、谨慎原则（一）谨慎原则的含义
及其理解与把握谨慎原则要求评估价值是在充分考虑导致估价对象价值价格偏低的情况，慎重考虑导致估价对象价值价格偏高的情况下的价值价格。
保守原则，是在估价对象价值价格的影响因素存在不确定性的情况下，应充分考虑该因素导致估价对象价值价格偏低的一面，慎重考虑该因素导致估
价对象价值价格偏高的一面。——双标影响因素是确定的，不存在谨慎问题。影响因素不确定情况，比如，估价对象用途、容积率、未来收益不去定
，做判断，应充分考虑导致估价对象价值价格偏低的一面，慎重考虑导致估价对象价值价格偏高的一面。对不确定影响因素的保守、乐观和折中判断
会导致对估价对象价值价格的偏低、偏高和居中的测算结果时，则应选择对该因素的保守判断。某块商品住宅用地，容积率尚未明确，可能在2.0
至2.5之间，根据估价目的对该土地进行估价应遵循谨慎原则，则估价时应选择容积率为2.0。采用收益法评估房地产价值，预测该房地产未来
收益可能会高也可能会低，应选择保守的较低收益预测值。如果无须遵循谨慎原则进行估价，则应选择居中的收益预测值。中建路培教育（二）抵押
估价为何及如何遵循谨慎原则房地产抵押估价应遵循谨慎原则，在影响抵押房地产价值的因素存在不确定性的情况下对其作出判断时，应保持必要的
谨慎，不高估假定未设立法定优先受偿权下的价值，不低估法定优先受偿款及预期实现抵押权的费用和税金，并充分考虑抵押房地产在未来行使抵押
权时可能受到的限制以及可能发生的风险和损失。抵押估价之所以要遵循谨慎原则，是因为拟接受房地产抵押担保的债权人对房地产变现风险高度关
注，要求在房地产抵押贷款后，一旦需要处置抵押房地产，处置所回收的价款应超过主债权金额以及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的相关费
用，而且未来的处置时间具有不确定性，并与现在评估时的价值时点一般相隔较长，届时抵押房地产的价值还有可能下降或减少，其他相关的不确定
因素也较多，因此在抵押估价时就要充分考虑这些不确定因素对拖押房地产价值的不利影响。中建路培教育《房地产抵押估价指导意见》遵循谨慎原
则的要求：（1）比较法估价，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘。（2）收益
法估价，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。（3）成本法估价，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税
和利润，不应低估折旧。（4）假设开发法估价，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。中建路培教育高估成
本，低估收益，使得评估结果偏低。《房地产估价规范》要求：评估待开发房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值采用假设开发法的，应选择被
迫转让开发前提进行估价。抵押房地产已出租的，假定未设立法定优先受偿权下的价值在合同租金低于市场租金时，应为出租人权益价值；在合同租
金高于市场租金时，应为无租约限制价值。《商业银行押品管理指引》规定：“商业银行应遵循客观、审慎原则”，原则上，对于有活跃交易市场、
有明确交易价格的押品，应参考市场价格确定押品价值。采用其他方法估值时，评估价值不能超过当前合理市场价格。中建路培教育单选题：运用
成本法评估房地产抵押价值时，按谨慎原则要求，在估计房地产价格构成项目的金额可能会在一定区间波动时，应采用（）的估计值。A.正常B
.较低C.平均D.较高【正确答案】B【答案解析】在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧。
中建路培教育多选题：在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括（）。A.在运用市场法估价时，不应该选取成交价格明显高于市
场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘B.在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用居中的收益估计值进行估价C.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低D.在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关税费和利润，不应低估折旧E.在运用假设开发法时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正【正确答案】ACD【答案解析】B在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用较低的，而不是居中的收益估计值进行估价；E不应低估后续开发的必要支出及应得利润。中建路培教育二、一致性原则为了同一估价目的对同一或相关估价项目所涉及的各宗同类房地产进行估价时，应采用相同的估价方法或对待方式。——“横向一致”一视同仁同一估价项目的估价对象有两宗或两宗以上同类房地产的，对该两宗或两宗以上同类房地产应采用相同的估价方法或对待方式进行估价。对于应遵循一致性原则而确因情况特殊未采用相同的估价方法或对待方式进行估价的，应在估价报告中予以说明并陈述理由。遵循一致性原则的情形：例如①为征收房地产持有环节的税收服务的估价——公平性。②同一房屋征收范围内有两个或两个以上的被征收人的房屋征收评估。③房地产投资信托基金等房地产证券化产品资产价值评估——资产池中的同类房地产。④在房地产置换（或互换、产权调换）估价，对置换双方的同类房地产。⑤批量估价。中建路培教育三、一贯性原则在不同时间、同一估价目的对同一或同类房地产再次或多次进行估价时，应采用相同的估价方法或对待方式。——“纵向一致”，现在采用的估价方法或对待方式与过去所采用的估价方法或对待方式相同，保持估价方法或对待方式的连续性、稳定性，不得随意变更。对于应遵循一贯性原则，而确因情况特殊，比如过去的估价方法选择不当、适用的条件发生了变化，相关估价标准出台或修订对估价方法选择有新要求，导致估价方法或对待方式必须变更的，应在估价报告中予以说明并陈述理由。房地产投资信托基金物业价值评估应遵循一贯性原则。不同价值时点，采用相同估价方法。服务于财务报告的估价，应遵循一贯性原则，即对同一公司、企业等单位的同一或同类房地产在不同价值时点的公允价值或市场价值进行评估时，应采用相同的估价方法。 |
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