关注风险点工程部、投资开发部、设计部关注设计指标表工程部、设计部、营销及客服部关注交楼标准设计部、工程部、营销及客服部关注一户一图
工程部、设计部、营销及客服部、投资开发部关注变更和报建图纸目录房地产项目的整体开发流程土地获取节点计划与控制项目定位决
策节点计划与控制产品设计节点计划与控制项目报建节点计划与控制施工建设节点计划与控制推广销售节点计划与控制入伙交付节点计划
与控制项目报批报建流程开发办开发经营许可证项目手册计委固定资产投资计划项目立项规划局建设用地规划许可土地测量、
评估国土资源局国有土地使用权证土地确认、报批土地交易开发办人防办墙改办消防支队环保局基础设施牌套费开发管理费
人防异地建设费墙改基金消防设施费环境评估及排污费规划局建设工程规划许可方案审批规划局中标通知书质检站散水办
劳保办定额站安检站安全许可定额鉴别劳保统筹散水押金质检委托城管大队执法大队规划局开发办建委基建科施工许可
证预售许可证放线管理房地产项目一般报批报建流程加快项目报批报建进程内部控制：设计图纸的图纸质量、出图时间、图纸变更（
报建图纸的变更）；现场配合：项目现场现状、项目现场接待；外部协调：当地各级政府包括规划局、建设局、国土局、城管、质检站、消防等
各类工作协调；合作方的协调：合作方报建资料、合作方工程配合（主要是现场）、合作方报建工作（劳保金、中标备案、淤泥证等）、合作方
的资源配合（尤其是专业部门）。目录房地产项目的整体开发流程土地获取节点计划与控制项目定位决策节点计划与控制产品设计节点
计划与控制项目报建节点计划与控制施工建设节点计划与控制推广销售节点计划与控制入伙交付节点计划与控制施工建设阶段控制关键要
点关键要点：质量控制！进度控制！成本控制！协调管理！工程建设的相关知识工程建设组成部分：土建、水电、安装及设备
；整体工程建设：单体部分、环境部分、室外管线；建筑结构形式：砖混、框架、框剪、钢结构等；项目施工周期（合理进度）：多层及低
密度：9—12个月；小高层：1年半；高层建筑：2年到2年半。施工组织次序：基础部分→主体工程→外墙装饰及安装→园区管线→景
观施工→竣工验收。项目进程设计与实施房地产项目开发进程计划与实施，是为了在计划时间内完成房地产开发任务，回收资金，达到投资收益
的日标。项目进程计划的实施受多方面因素干扰：工程施工因素房地产政策因素市场环境因素开发商资金因素当地政府规划与关系因素
外部干扰因素其它不可抗力因素房地产开发前期工作的质量管理房地产开发前期工作挑选咨询单位重视可行性研究报告的质量严格项
目前期工作成果的质量评审房地产开发设计质量（功能质量）管理建立了基本的工作流程，为规范设计质量管理奠下基础；但是更有效的设
计质量管理应该发生在施工之前，根据设计管理的控制流程，从以下两阶段完成设计质量（功能质量）的有效管理：1、规划设计阶段质量管理
2、施工图设计阶段质量管理房地产项目开发流程与运营管理2016/07/04目录房地产项目的整
体开发流程土地获取节点计划与控制项目定位决策节点计划与控制产品设计节点计划与控制项目报建节点计划与控制施工建设节点计划与
控制推广销售节点计划与控制入伙交付节点计划与控制房地产项目开发流程（住宅项目）前期土地获取策划定位规划设计工程施工
开盘销售入伙交房1234567土地信息收集政策、市场调研可行性研究获取土地使用权签订土地出让合同获得
用地规划许可证确权办理土地证区域市场调研项目定位设计建议方案设计施工图设计方案送审取得施工许可证工程招标七通
一平施工图纸、资料、材料、设备准备临时用地或临时占道手续办理施工许可批文及办理开工手续设计、施工、监理单位的协调申办《
预售证》或《销售许可证》商品房销售办理银行按揭竣工验收建设工程规划验收进行权属登记，取得相关证书物业移交房地产项目
的整体开发流程——企业视角与客户视角看楼决策签约等待收楼收拾乔迁比较居住发展商物业管理项目论证企业视
角的房地产流程客户视角的房地产流程产品策划营销策划规划设计施工管理产品交付物业服务销售实现各节点与时间标准项目
启动会（即项目启动时间，取得设计要点后经集团评审通过的时间）；国有土地使用证(指国有土地使用证的签发时间)；建设用地规划许可证
（指建设用地规划许可证的签发时间）；总平图规划设计完成（指规划设计完成时间，以上报规划局的签收时间为准）；方案设计完成（指方案
通过集团董事会批准的时间）；方案图报建（指取得政府相关部门批文时间，以最后部门的批文时间为准）；桩基施工图完成（指可用于招标及
施工的桩基施工图完成时间）；主体施工图完成（指可用于招标及施工的施工图完成时间）；建设工程规划许可证（指建设工程规划许可证的签
发时间）；精装交楼标准施工图及材料定板（指拟批量精装交楼项目可用于招标及施工的施工图完成时间）；项目开工（指项目动土时间，以土
方开挖或桩基施工的开始时间为准）；施工许可证（指施工许可证的签发时间）；各节点与时间标准主体开工（指总包单位进场，以地下室底
板或者承台基础施工开始时间为准）；预售证（指预售许可证的签发时间）；开盘（指取得预售证后，正式开盘销售的时间
）；主体封顶（指主体屋面结构的完成时间）；竣工验收（指竣工验收备案证明的签发时间）；入伙（指第一批办理集中交付的时
间,不指与小业主签订购房合同上的交楼时间）。项目时间计划管理的工具房地产开发基本模式：（七阶段、七专业、53个关键活动/节点）
设计配合 采购策划、总包监理招标地质勘查、七通一平、施工准备及桩基等工程施工 项目取得项目策划阶段竣工入伙产
品交付阶段项目发展营销设计工程采购组织项目论证 项目取得 市场调研初步项目定位规划要点/规划草案
项目定位概念规划设计项目营销招商方案策划租售前准备（含前期客户积累）方案设计扩初设计施工图设计主体结构施工至具备
预售条件工程施工至竣工验收销售及入伙配合工程施工配合、租售配合及入园手续配合租售事务管理成本前期成本估算测算设
计阶段成本控制及测算、形成 控制性目标成本确定 合约框架 动态成本管理工程实施阶段的成本管理结算产品交付管理入住事
务管理客服战略用地规划许可证国有土地使用证 规划许可证（办理房地产预售施工许可证（基础
提前施工报建）许可证）产权初始登记工程施工配合物业方案策划、设计配合、物业 公司选聘销售配合工程条件评估投资
估算投资目标执行监控项目计划动态管理项目后 评估 项目运营策划（含项目计划）景观/专项／二次设计、部品策划 内部立
项项目论证阶段 项目策划会方案评审会方案设计阶段初设-施工图阶段主体结构开工开盘销
售 程管理阶段 销售管理阶段项目计划管理的工具项目计划管理项目里程碑管理项目节点管理项目供
应商管理招标与合约管理风险管理目录房地产项目的整体开发流程土地获取节点计划与控制项目定位决策节点计划与控制产品设计节
点计划与控制项目报建节点计划与控制施工建设节点计划与控制推广销售节点计划与控制入伙交付节点计划与控制房地产企业土地获取主
要渠道获取土地五类渠道：政府招拍挂（招标、拍卖、挂牌）收购、合作招商引资，配套土地变更土地性质划拨拿地及价格考虑因
素市场未来预期项目或区域发展预期规划条件的市场实现及经济实现企业发展战略和机会成本竞争对手状况分析拿地各部门职责投资
开发部：收集土地信息——项目立项报告（分公司）——项目立项审批（董事会）——项目可研报告（集团）——项目投资决策（董事会）——项目
获取（招牌挂、股权收购）——成交确认书移交给项目公司。营销部：初步市场调研及定位草案。设计部：概念规划设计方案。工程部：现场
踏勘（确定是生地、熟地还是毛地）。财务部：可研版投资收益、初步筹资方案。成本部：控制性成本目标（限额指标、成本控制系统规范）、
可研版成本（根据设计部提供的规划要点进行估算）。采购部：制定项目合约计划方案、市场调研合作方资源。目录房地产项目的整体开发流
程土地获取节点计划与控制项目定位决策节点计划与控制产品设计节点计划与控制项目报建节点计划与控制施工建设节点计划与控制推
广销售节点计划与控制入伙交付节点计划与控制房地产项目开发四大核心要素决策资金决策项目决策人力决策时间地产项目开发三
大核心要素：钱、地、人、时间！房地产项目开发决策模型项目常规五种投资开发模式城市运营投资模式城市运营与大盘结合模式现金流
项目开发模式高周转开发模式稀缺资源开发模式万科：7对眼睛项目决策模型龙湖：城市地图决策体系项目定位决策各部门职责投
资开发部：建设规划许可证——国有土地使用证。营销部：编制项目经营策划书（包括市场调研深化、项目定位报告、定价方案、示范区方案）。
设计部：概念设计任务书——概念设计深化方案。工程部：编制项目工程节点计划。财务部：概念版投资收益（三个指标）。成本部：可研
版成本（根据设计部提供的规划要点进行估算）。采购部：营销合作方资源（广告、代理公司、概念性设计单位）。关键要素：项目经营策划
书、概念设计深化方案。目录房地产项目的整体开发流程土地获取节点计划与控制项目定位决策节点计划与控制产品设计节点计划与控制
项目报建节点计划与控制施工建设节点计划与控制推广销售节点计划与控制入伙交付节点计划与控制前期策划与设计周期指标论证阶
段设计管理阶 段概念规划施工图策划阶 段55天(多层)70天(高层)实施方案 概念规 划草案 大
盘至少3个月至少1～1.5个月概念规划/ 战略规划大盘180天中小盘55天市场定位：15天；概念规划：3
2天；成果确认：8天； 方案设扩初设 计计高层/复杂户型多层90天
多层70天设计前准备：0天；设计过程：高层：方案50天+扩初35天多层可省扩初，方案65天；成果确认：5天；设计前
准备：0天；设计过程：多层55天高层70天；成果确认：不计时间拿地与项目论证时间设计周期：高层215天；多层180天
大盘（一期多层）305天房地产设计管理程序优化土建扩初建筑、规划方案 结构、设备初步方案施工图设计 建筑、规
划方案 部品设计及 定板概念规划草案概念规划方案施工图概念规划草案概念规划方案方案设计施工图设计景观
概念方案设计景观施工图设计扩初设计实施方案设计阶段 销售配合资料产品、技术创新研发论证阶段拿地节点 策划阶段方
案报建设计管理阶段 扩初设计工程管理 景观方案设计销售示范区设计部品材料调研部品材料清单部品材料定板封样产品
配置建议 施工图设计指引模型研究结构设计设备选型建筑平面主要设计阶段与周期概念设计：大概6周；详规设计：大概6
周；单体方案：大概12周；扩初方案：大概6周；施工图设计：施工标准和结构形式大概10周；景观设计：大概5-6周；样板房及
会所设计：大概4周常见的问题：进度问题：进度难以控制、专业公司难以衔接。质量问题：评价体系和评价经验的缺失。设计控制点概
念设计研究区域确认概念设计研究结论规划方案设计区域规划设计评审会单体确认限额设计设计差错率（设计错漏变更费用/总变更费
用）实施方案完成基础施工图全套施工图完成景观设计销售包装设计设计周期项目重要节点详规报建方案报建初步设计报建
施工图报建开工时间开盘时间各部门职责投资开发部：方案设计报批批复意见书——建设工程规划许可证——基础施工许可证。营销部：编制营销总纲及评审、组建营销团队。设计部：编制方案设计任务书——规划设计方案评审（含单体设计方案）——景观方案评审——初步设计成果评审（含基坑支护设计图）——建筑施工图评审（含基础设计图）——正式施工图评审。工程部：地质初堪——地质详堪——土方开挖及边坡支护——基础施工。财务部：方案版投资收益（三个指标）。成本部：方案版成本、施工图预算（根据设计部提供的规划要点进行估算）。各部门职责采购部：施工图顾问单位——景观、室内、方案设计单位——监理单位招标——土建总包招标——工程材料设备采购。客服、物业部：物业策划方案。关键要素：各类设计方案、合作方资源、项目营销总纲、土方开挖及边坡支护 |
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