合同实务：设计服务合同中的风控建议作者：周旭辰田梦瑾2022年上半年开始，从中央到地方都在不断出台利好房地产行业的政策。但政策红利却尚未传
导到全部房企，各大暴雷房企却仍然没有好转的迹象。而尚未暴雷的房企则为了自身的现金流安全，还会将压力传导到下游供应商。随着现金流压力
的传导，也同样影响着很多地产下游公司，设计公司就是其中之一。拿不出钱的甲方拖款的说辞从“暂时没有额度”到“没钱，我们付商票”再到“
抵房”，最后设计公司却发现，抵房到手的是犄角旮旯的期房，商票逾期了去找承兑商，承兑商说现在地产票只能2-3折接收，还需要保留追索权
。很多设计公司都在在资金断裂的悬崖边，陷入被迫缩减开支、裁员等一系列窘境。因此，笔者想根据设计公司的业务特点，结合目前房企暴雷的背
景，为设计公司进行一些风险分析并提出风控建议。一、风险分析我们先来看看设计公司在设计服务合同签订及合同履行中经常面临的风险是什么。
简单说就是，合同中设计公司应得的设计费，无论在法律还是实务层面都不具有优先性，天然就容易被能拖则拖。首先，设计费不具有法律上的优先
性。与工程款不同，设计费在法律上没有任何优先权。这一点，《浙江省高级人民法院执行中处理建设工程价款优先受偿权有关问题的解答》、《安
徽省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》，都先后明确过“工程勘察人或设计人就工程勘察或设计费主张优
先受偿权，不予支持。”其次，设计费也不具有房企业务付款中的优先序列。房企在安排付款的优先序列时，所考虑的优先付款金额除了员工工资、
税费等优先级费用外，还会考虑到政府压力，会优先安排客户赔付款项等费用，考虑后续销售需求，还会优先结算中介渠道，而对于设计费这类一般
供应商款项，基本的态度就是能拖则拖。根据上述分析，由于设计费没有任何优先权，因此设计公司更应注重设计服务合同的合同风险控制工作。二
、风控建议基于上述背景，设计公司应当更加具有忧患意识，及时采取相应风控措施，避免随着各家房企的现金流压力而被拖垮。对此，笔者给房企
现金流压力背景下面临风险的设计公司提出以下建议：拒绝未签订设计服务合同即提供设计服务在之前设计订单都是香饽饽的背景下，很多设计公司
都愿意先把设计服务干起来，然后再等开发商走内部流程签合同。可是一旦开发商最终因各种原因未能与设计公司签约，便无法根据之前谈好的设计
合同条款进行求偿，只能要求法院酌情判令开发商承担相应的缔约过失责任。以(2015)西民初字第3300号案为例，法院认为，原告依据建
设工程设计合同法律关系提起诉讼，但未能提供其与被告之间书面的建设工程设计合同，原告提交的被告单位工作人员出具的委托书虽记载了设计项
目的地点、工程名称、设计费用金额，但欠缺被告对该项目设计的具体要求及原告应向被告交付工作成果的标准，双方此后就上述问题亦未达成一致
意见，故本院认为原告主张的建筑设计工程合同的标的并不明确，在此情况下，本院认为双方之间未成立建设工程设计合同法律关系，原告依据建设
工程设计合同法律关系起诉要求被告支付设计费及迟延付款利息的请求，证据不足，本院难以支持。因此，现在再有房企设计订单，都必须坚持签订
设计服务合同才提供设计服务，保障自己的合同权益。2.在设计服务合同中设置先付款义务基于上述风险分析，开发商一旦欠款，无论是商票还
是抵房都存在风险。如果说只要开发商欠钱就意味着风险，那么唯一规避风险的办法就是不让开发商欠钱。在如今的背景下，不建议再接受先干活儿
后付款的模式。对于已经签订的合同，则严格根据合同约定履行，如果开发商已经欠付前一阶段的设计款项，千万别再被忽悠着在把全部合同设计工
作干完了。所以，严格按照步骤先签订合同，并在设计合同中设置先付款义务，可以避免给设计公司带来不必要的麻烦。如可以在合同中约定：开发
商应于设计服务合同签订后X日内支付总价X%的设计费（第一笔设计费），设计公司在开发商支付完第一笔设计费后X日内开展相应设计工作。3
.做好设计服务合同履行的规范化笔者发现很多设计公司在履行设计服务过程中，都没有做到规范化，比如“未留存交付设计成果证据”、“提
交的设计成果证据不完成或未达到合同约定”、“虽能举证提交设计成果，但未根据合同约定交甲方确认”等。在房企暴雷的背景下，开发商本身就
缺钱，一旦设计公司在签订过程中没有做好设计服务合同的规范化，很容易到起诉的时候，连设计费是否达到支付条件都证明不了。以(2021)
粤04民终2127号案件为例，国中公司欠付素果公司设计费用，素果公司与国中公司往来电子邮件记录显示素果公司于2017年11月8日已
经向国中公司交付了其全部的设计成果，但是法院认为，根据双方的合同第10条“本案各阶段完后之设计或图说经甲方（国中公司）书面确认后，
即告定案”的约定，不能仅仅依据交付来判定设计是否定案。最终认定，施工图设计阶段之前的设计服务已获得了国中公司的成果确认函予以支持，
但国中公司未出具施工图阶段的成果确认函，不能证明国中公司对该阶段的图纸进行了确认，因此一审法院对施工图设计阶段的设计费不予支持。所
以，对于设计合同的履行，设计公司一定要审慎对待，严格根据合同约定要求开发商确认设计成果。三、结语综上所述，由于设计费没有法定优先权
，在开发商无力支付欠款的大背景下，设计公司只有在签订合法有效的设计合同，在设计合同中设置先付款义务，并且即使获得开发商确认设计成果
的文件后，才能控制自身风险，方能在房企暴雷的大背景下全身而退。——————————————————————周旭辰，毕业于上海政法学
院，先后任职于多家品牌开发商，十余年房地产法务经验，在房地产投资并购、开发运营、销售、交付等环节具有丰富的经验。田梦瑾，海南大学法
学本科学生。高云，本名汪宏杰，30年法律从业经验，“合同六法”、“中国高质量合同范本库”创始人，擅长不良资产、并购重组、企业合规和法律顾问等业务，服务客户覆盖金融、互联网、房地产、服务、快销等行业。多年来先后出版《思维的笔迹》《公司法实务指南》《民法典时代合同实务指南》等14本法律实务类畅销榜冠军书籍，在中国法律界享有较高的知名度。 |
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