丈夫卖房未经妻子同意，仁化法院判决解除合同承担违约责任
2019年12月中旬，刘先生与张先生签订《房屋买卖合同》，刘先生购买张先生位于仁化县某小区的房屋，房屋总价为525000元。合同约定，刘先生先付375000元给张先生，让张某先到银行还清欠银行的房贷，然后双方到房管所、地税和不动产登记中心签名办理过户手续，最后再将购房余款150000元一次性付清。合同还约定，如过甲方中途违约，甲方必须退回已付购房款，并加上购房总额的30%赔付给乙方。合同签订当天，刘先生依约向张先生支付了购房首付款375000元，但张先生却没有依约到银行还清银行贷款。刘先生多次追问张先生，但张先生至今未履行合同约定的义务。无奈之下，刘先生将张先生和谢女士夫妻二人一起诉至法院，要求解除买卖合同并退回购房首付款375000元及违约金157500元。
开庭时，张先生没有到庭应诉。谢女士则称，其丈夫和刘先生进行的房产交易，自己完全不知情，也没有在《房屋买卖合同》上签字，更没有收到过任何款项，所以不应当承担责任。
仁化法院审理认为，刘先生与张先生签订《房屋买卖合同》，系其二人的真实意思表示，该合同对其二人具有法律约束力，但涉案房屋是张先生及谢女士共同共有，谢女士没有在涉案《房屋买卖合同》中签名，且谢女士不予追认该合同，因此，张先生出卖涉案房屋属于无权处分，该合同不能履行。基于上述理由，涉案合同对谢女士没有法律约束力，且刘先生也没有提交证据证实谢女士收到或使用了其支付的购房首付款375000元，故刘先生依据涉案合同诉求谢女士退回购房首付款及支付违约金的理由不充分，法院不予支持。
据此，仁化法院判决解除刘先生与张先生签订的《房屋买卖合同》，张先生偿还刘先生购房首付款375000元及违约金157500元。谢女士无须担责。
法官说法：如何规避夫妻共有房产交易风险？
夫妻共有房产是家庭财产的重要组成部分，也是房地产交易市场上常见的买卖标的。由于该类房产的卖方存在特殊的身份关系，买房人在该类房产的交易过程中，很容易忽视对卖方交易资格的谨慎审查，从而为争议的发生埋下隐患。一旦发生争议，不仅会让自己遭受损失，也影响正常的房产交易市场秩序。因此，买房人尤其应当了解以下两方面问题，以及民法典相关规定，以有效规避夫妻共有房产的交易风险。
一、无权处分不等于合同无效。根据民法典第597条第1款规定，因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。本案中，丈夫未经妻子同意，擅自将夫妻共同房产出售，系无权处分，但买方属于善意购买，且支付了合理价格，因此《房屋买卖合同》有效，丈夫应向买方承担不能过户的违约责任。
二、合同有效不等于物权变动。根据民法典第311条规定，购房者善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，才能取得该房屋的所有权。否则，虽然《房屋买卖合同》有效，合同双方也只是债权行为，并不能基于此强制要求未签订合同的其他房屋共有权人办理产权登记手续。本案中，丈夫擅自签订了《房产买卖合同》，但妻子不配合过户，买方依然无法获得房屋产权，合同虽然有效，但只在卖方(丈夫)和买方之间有约束力，妻子并无配合过户的合同义务。
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