天水市地产市场调查报告项目背景城市条件天水市位于甘肃东南部，自古是http://baike.baidu.com/view/1239.htm丝
绸之路必经之地和http://baike.baidu.com/view/1721192.htm兵家必争之地，至2013年10月31
日，天水市下辖秦州区、http://baike.baidu.com/view/821731.htm麦积区两个市辖区，http://
baike.baidu.com/view/166061.htm甘谷县、http://baike.baidu.com/view/97
7903.htm武山县、http://baike.baidu.com/view/746746.htm秦安县、http://baik
e.baidu.com/view/977899.htm清水县和http://baike.baidu.com/view/164095
.htm张家川回族自治县5个县，面积14392平方千米，总人口340万，常住人口372万人，其中城镇人口120万人，城市化率达到3
3%，城区人口60.3万人。天水市在今后将着力打造“一核、三轴、两区”城镇区域空间布局，加快构建秦州、麦积、甘谷、秦安、三阳新区五
区和武山、清水、张家川三县的“五区三县”大城市框架。加快秦州新城、成纪新城、颖川新城、东柯新城、空港城、社棠工业新城等新城开发建设
。新城格局规划让城市发展重心不再局限于秦州麦积。目前的两城区域土地面积有限，未来的发展空间限制也较大，土地使用率将越来越小。天水主
城区（秦州区）属两山夹一川东西狭长的带状地域，导致秦州城区交通骨架现状日益凸显。而藉河穿城而过，又将本就狭窄的城区道路再次一分为二
。2：交通在大型交通枢纽的建设方面，除了规划中的城市有轨电车将有效连接秦州和麦积外，位于两区之间的宝兰客专将于2017年正式落成。
建成后，除了天水至兰州、宝鸡的时间将大大缩减之外，宝兰高铁也将通过和西宝高铁的联通，进而让天水至西安、郑州、北京的来往时间也前所未
有的加快（天水-西安大概1小时40分，西安-兰州3小时，兰州-北京最快8小时，天水-北京最快则只需7小时）；而天水前往郑州，经宝兰
客专、西宝客专、郑西客专最快4小时左右。3：民生3.1、本地人对天水城市生活有一句话评语：工资低、房价高、消费高、气候好。人均工资
2000-3000元/月左右，周边盛产水果，果农收入较高。矿业发达。3.2、核心繁华商区为：兰天城市广场，销售物品较贵。同时还有个
佳美佳卖场，但人气不如兰天广场。商场环境如同成都的人人乐/家乐福。3.3、写字楼稀缺，因处在地震带楼层限高100米。80米高度最合
适，建安成本低。4：天水房价较高的原因？4.1、由于天水特殊的狭长地理环境，南北皆山，只能东西纵向发展，土地资源极为紧张。开发商高
价拿了地，自然也倾向于往中高档做，那么单价就更贵了。4.2、相对繁华的市区可供开发的土地基本全部被占用，且城市消费生活重心集中在市
区一带，再者籍河风情线的开发，交通环境便利，所以市区内房价整体均价上涨较快，多数楼盘也建为高层，视野良好.4.3、天水气候环境好，
不能与昆明丽江大理相比，但是好过周边县市环境，有陇上小江南之称。天水吸引了很多周边人口过来安家置业或者养老，在相当程度上推高了房价
。是周边县市人群青睐之地，尤其受到定西市和陇南市两个地区居民的追捧天水市附近县城矿产资源丰富，贫富差距大，陇南矿老板至天水市买房自
住或投资。4.5、这几年国家地产大环境的影响也对天水地产市场造成一定冲击，但是因为上述原因影响较小。二、天水地区在售楼盘概况1、天
水房产网15年4月份房价统计（统计日期15.06.02）：秦州区在售楼盘11个，麦积区11个，武山县1个，甘谷县6个，秦安县4个，
清水县2个。总体来看秦州区的楼盘价格整体稳中有升。其中均价上涨的有：畅和新城，上涨200元；香榭丽舍均价上涨500元；富春居中式庭
院均价上涨500元。除此之外的楼盘均价都与上月保持平衡，无波动。本月秦州区所有楼盘均价无下降。麦积区在售楼盘11个，其中3个楼盘均
价维持不变，分别是：水岸明珠、滨河广场、渭南镇渭西村新农村住宅小区。3处楼盘价格上涨：恒顺·江山悦二期均价上涨100元；天庆国际均
价上涨100元；滨江花园均价上涨100元。2处楼盘均价下降：金都商厦下降80元；建新家园均价下降300元。县区在售楼盘13个，楼盘
均价整体稳中有升。均价有所上涨的是：龙升·揽翠轩庭，上涨299元；甘谷·陇东南汽配城，上涨1000元；武山县阳光水岸均价上涨100
元；福铭·东方御景城上涨100元；福铭·东方御景城均价上涨100元。除以上楼盘，其他楼盘均与四月均价持平。总体来看，天水市两区五县
楼盘均价均稳中有升，政策对楼市产生刺激作用，值得注意的是，天水市除麦积区金都商厦和建新家园均价略有下降之外，秦州区和五县的在售楼盘
均价均都没有下降趋势，总体处于持平上升阶段。天水市15年12月份楼盘数据统计分析计（统计日期16.01.05）：据统计本月推出优惠
活动的楼盘共有19家之多，优惠力度最高达5万元。另有新增3家认筹楼盘，认筹优惠条件也是“诱惑重重”。哦噢网微信号：WOHPPCOM
2.1、天水市12月份在售商品房均价统计从最新统计的数据来看，12月份秦州区共有楼盘12个、麦积区17个、甘谷县4个、秦安县2个、
清水县1个。具体均价和相关数据统计分析如下：2.1.1、秦州区12月份在售和未售的楼盘共有12个，对比上一月的各楼盘均价，变化幅度
并不明显。楼盘均价详见如下：区域楼盘名称11月均价12月均价秦州区佳·水岸小镇65006500秦州区正大·世纪华都59005860
秦州区宏安英郡73007300秦州区佳水豪庭63006350秦州区畅和新城二期68006800秦州区宝翠苑58005800秦州区福
门·财富广场65006500秦州区飞天家园8800待定秦州区富春居中式庭院待定11500秦州区陇上尊裕待定待定秦州区正大·东方名城
待定待定秦州区台湾士林不夜城待定待定 住宅：住宅盖至4/5层便可以拿到预售证。（赵总语）天水市住宅布局不合理，浪费空间严重，赠送面
积少。郊区房价在5400-6700元/平米区间。130㎡-90㎡，两居，三居户型好卖。政府在购房政策上并没有补贴措施。天水市区车位
：均价为17-20万元，一个。2.1.2、12月麦积区在售和未售楼盘共计17个，与上月相比均价并无明显的差异。区域楼盘名称11月均
价12月均价麦积区水岸明珠67006600麦积区恒顺·江山悦二期74007400麦积区滨河广场64006400麦积区水漪润园550
05500麦积区东方明珠62006200麦积区广丰·邻里MALL(百货)64006400麦积区天庆国际72007200麦积区建新家
园40804080麦积区财富阳光65006500麦积区东安佳苑57005580麦积区花牛苑36003600麦积区天伦学府城3800
3800麦积区恒鼎·双水岸待定5200麦积区星光家园待定4400麦积区渭南镇渭西村新农村住宅小区2620待定麦积区紫御润园待定待定
麦积区上尚宅待定待定县区在售楼盘总计7个，较上月有所减少，但各楼盘均价基本保持平稳，其中甘谷、秦安、清水三县的楼盘均价差异较为明显
。区域楼盘名称11月均价12月份均价甘谷县龙升·揽翠轩庭46994699甘谷县恒盛雅居46994699甘谷县尚都百汇（商铺）150
0015000甘谷县丽景华苑30503050秦安县重邦尚城50005000秦安县时代·丽都53005300清水县金都·聚富新城41
5041503、12月份优惠楼盘和最受关注楼盘统计3.1、12月份天水市两区包括各县域在内的楼盘，共有19家推出了优惠活动。具体楼
盘和优惠政策统计详情如下：楼盘名称优惠政策佳·水岸小镇均价6500元/㎡，分为三期开发，15年年底开卖，一期已经售完。总共900余
套住宅。交8000抵35000。福门·财富广场一次性付款是97折，按揭是98折 。台湾士林不夜城认筹交一万抵两万。宏安英郡全款客户
，每平米可优惠100元，前提条件是七日之内必须交清全款；按揭客户，每平米优惠50元，前提条件是七日之内必须交清首付。陇上尊裕预约排
号阶段,交5万抵6万。佳水豪庭一期正常选房，无优惠活动，二期预约排号阶段，交一万抵两万。畅和新城二期一次性付款打九折。宝翠苑一次性
付全款的话98折。上尚宅认筹阶段，交一万抵三万，两万抵五万。元旦当天订房，可参与砸金蛋的活动，礼品有家电。水漪润园交2万抵4万；按
揭贷款打99折；一次性付款打98折；7天内交清首付签定商品房买卖合同并提交全贷款资料者打98折；凡进售楼部咨询了解楼盘信息，扫二维
码，均可领取精美礼品一份。紫御润园住宅7600/㎡，卖了1年，现已清盘。车位原价16万，优惠后15万。老板去迪拜卖房子了。洋房排号
阶段，交两万抵三万。广丰·邻里交5000抵10000。天庆国际一共800余套住宅，3个月卖完。单价6800-7800元/㎡。商业只
租不售。16号楼团购：一套可以优惠3-4万。水岸明珠一次性付款，优惠2个点，按揭优惠1个点。东方明珠一次性付款的话，优惠总价的3%
。财富阳光一次性付款98折，按揭99折。星光家园首付付30%的话，总价优惠1个点再减去5000元。恒鼎·双水岸一次性付款，优惠50
000元；按揭，首付付40%，优惠25000元，首付付50%，优惠30000元。金都·聚富新城一次性付款总价便宜2万，再打99折3
.2、12月最受关注楼盘：楼盘名称月点击量/次排名恒顺·紫御润园16761星光家园16722佳水豪庭16523佳·水岸小镇1285
4水漪润园81654、2015年天水两区所有在售楼盘的相关动态和具体详情2015年天水市楼盘汇总如下：秦州区2015年新增的楼盘有
15个，总的建筑面积约1825421平方米。从目前各楼盘的销售价格来看，最高价为富春居中式庭院，平均价格是11500元/㎡；最低价
为宝翠苑，平均价格是5800元/㎡。在所有统计的楼盘里，现房楼盘有3个，分别是：宏安英郡、飞天家园和富春居中式庭院；正在认筹的楼盘
有2个，分别是：上亿广场·台湾士林不夜城和陇上尊裕；其中，上亿广场·台湾士林不夜城为商业综合体。另外，还有一个奠基楼盘和一个未售楼
盘，以及两个尾房楼盘，其余均为期房楼盘。基本而言，在整体的销售阶段，价格趋于平稳，整个商品房的销售仍以新房为主。5、2015年天水
两区在售楼盘均价对比分析麦积区2015年新增的楼盘有18个，总的建筑面积约3294686.6平方米，占64.63%。其中，现房楼盘
有6个，分别是：恒顺·江山悦二期、滨河广场、盛大广场、天庆国际、财富阳光和花牛苑；尾房楼盘三个，分别是御景泽源、东安佳苑和金都商厦
的住宅；目前正在排号认筹的楼盘分别为：星光家园和上尚宅。其余均为期房楼盘。在所售住宅楼盘的价格对比中，售价最高的楼盘为金都商厦（住
宅），平均价格是7700元/㎡，售价最低的楼盘为花牛苑，平均价格为3600元/㎡。秦州区2015年新增的楼盘有15个，总的建筑面积
约1802856.37平方米，占35.36%。在天水市2015年两区的楼盘对比中，麦积区在总的楼盘数量和建筑面积上要多于秦州区。两
区新增总的商品房建筑面积约5097454.97平方米。整体而言，秦州区在在售楼盘在均价上高于麦积区，两区的土地供应和人口集中程度都
有明显差异。另外，诸如佳·水岸小镇、上亿广场·台湾士林不夜城和天庆国际等大型的商业综合体是2015年天水楼市最为突出的亮点，单一的
购物和商业模式正在发生改变，集多功能和丰富体验与一体的便捷社区正向我们走来。哦噢网微信号：WOHPPCOM三、天水房地产土地成交统
计报告2015年下半年度土地成交面积开始逐渐回升，尽管成交仍以工业等相关用地为主，但商住类用地的成交面积加大，促使天水土地市场的回
暖。1、2015年天水土地成交30宗 入账26.3亿元2015年商住用地成交30宗 同比上涨56.66%2015年，受2014年楼
市的影响，土地市场交易量有所提升，天水商住用土地市场热度增加。据天水房产网数据统计，2015年，天水地市场共成交土地30宗，出让面
积121.51万平方米，成交总金额26.3亿元。其中商住类地块共成交9宗，成交面积42.27万平方米，成交总结20.41亿元。较2
013年同类型用地成交情况而言，同比分别上涨88.89%、97.12%和99.84%。2、2015年天水成交土地类型分析2015年
天水工业用地成交数占成交总数的40%，商住用地成交额占总数的77%? 从用地性质上分析，2015年天水土地市场成交的30宗地块中
，共成交工业用地12宗，占成交总数的40%，接近总成交量的二分之一。工业用地成交总金额5千9百万元，成交面积达20万平方米，占年度
总成交面积的16.52%，占年度总成交金额的2.25%。商住用地总成交额20.4亿元，成交面积达42万平方米，占年度总成交面积的3
4.79%，占年度总成交金额的77.43%。3、2015年天水商住用地成交区域（面积）分析2015年麦积区的商住类土地市场表现地较
为抢眼，则五县均无土地出让.从商住类土地成交区域分布来看，麦积区的商住类土地市场表现地较为抢眼。2015年，麦积区共用5宗商住地块
成交，成交面积21.76万平方米，占全市同类型土地成交面积的51.48%；土地出让金共10.07亿元，为全市商住类地块成交金额的4
9.35%。其余秦州区有商住类用地成交4宗，成交面积20.51万平方米，占全市同类型土地成交面积的48.52%；土地出让金共10.
34亿元，为全市商住类地块成交金额的50.65%。则五县则在2015年均为有一宗土地成交。2015年天水商住用地成交总价TOP10
四、接洽地块情况1、第一号地块占地：12亩。容积率：6.0.地价（预估拍卖价）：1200-1500万/亩。规划：地上5万方，地下2
万方。纯商业用地，土地证15年已拿到。规划2座写字楼+商场。位置：秦州区，国际家居中心旁。第二号地块占地：26亩。容积率：5.0.
地价（预估拍卖价）：700万/亩。规划：商住，拆迁户大概100户，补偿比率暂定为1:1.15。位置：秦州区。第三号地块占地：31亩。容积率：2.4.地价（预估拍卖价）：300万/亩。规划：住宅。位置：麦积区。五、人员成本1：销售专员底薪2000-2500元/月，提成2‰。2：经理层：底薪4000，总提1-2‰。3：总监层：固定底薪12万元左右。六：其它信息天宝名都：一共1000套住宅，销售现场人气还可以。房价：6000-6400元/平方米。促销方式：10万元办理会员，享受96折特惠。免70年物业费。天麟金融大厦：下面4层商业，上面为写字楼。层高共24层，一层面积728平方米。住宅310套，政府已预定其中4层，排号已到70多。哦噢网微信号：WOHPPCOM景园城市：十万平方，纯商业，1万2/㎡，带返租。暖和湾1号：远洋地产（赵总项目），均价5600元/㎡。 |
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