第四章 投资性房地产
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【知识点1】投资性房地产后续计量模式的变更
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年份 分值 2018-Ⅰ 2分 ?
【多选题】投资性房地产的后续计量模式由成本模式转为公允价值模式时，公允价值与账面价值之间的差额，对企业下列财务报表项目产生影响的有（ ）。（2018年）
A.其他综合收益
B.资本公积
C.盈余公积
D.未分配利润
【答案】CD
【解析】投资性房地产由成本模式转为公允价值模式计量，属于会计政策变更，差额部分调整留存收益。
【知识点2】资本化的后续支出
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年份 分值 2018-Ⅰ 1分 ?
【判断题】企业对采用成本模式计量的投资性房地产进行再开发，且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应当对该资产继续计提折旧或摊销。（ ）（2018年）
【答案】×
【解析】企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。
【知识点3】采用成本模式计量的投资性房地产
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年份 分值 2018-Ⅰ 1.5分 ?
【单选题】甲公司对投资性房地产以成本模式进行后续计量，2017年1月10日甲公司以银行存款9600万元购入一栋写字楼并立即以经营租赁方式出租，甲公司预计该写字楼的使用寿命为40年，预计净残值为120万元，采用年限平均法计提折旧。不考虑其他因素，2017年甲公司应对该写字楼计提折旧金额为（ ）万元。（2018年）
A.240
B.220
C.217.25
D.237
【答案】C
【解析】2017年年末计提折旧=（9600-120）/40/12×11=217.25（万元）。
【知识点4】非投资性房地产转换为公允价值模式计量的投资性房地产
【手写板】
公允价值
非→投（飞上枝头）
借：投资性房地产（公允价）
公允价值变动损益（借差）
贷：（账面价）
其他综合收益（贷差）
投→非（贬为庶民）
借：固定资产（公允价）
公允价值变动损益（借差）
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动
公允价值变动损益（贷差）
成本模式
①涉及存货：借方（倒挤）
②对着转
【计算题】2×15年2月10日，甲房地产开发公司与承租方丁公司签订办公楼租赁合同，将其开发的一栋用于出售的办公楼出租给丁公司使用，租赁期2年，租赁期开始日为2×15年3月1日。2×15年3月1日办公楼账面价值为1100万元，公允价值为2400万元。甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。办公楼在2×15年12月31日的公允价值为2600万元，2×16年12月31日的公允价值为2640万元。2×17年3月1日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款2800万元。
假定不考虑相关的税费。
要求：
（1）编制甲公司将办公楼出租时的会计分录；
（2）编制办公楼出售前与公允价值变动损益相关的会计分录；
（3）编制办公楼出售时的会计分录。
【答案】
（1）2×15年3月1日：
借：投资性房地产——成本 2400
贷：开发产品 1100
其他综合收益 1300
（2）2×15年12月31日：
借：投资性房地产——公允价值变动 200
贷：公允价值变动损益 200
2×16年12月31日：
借：投资性房地产——公允价值变动 40
贷：公允价值变动损益 40
（3）2×17年3月1日，出售时：
借：银行存款 2800
贷：其他业务收入 2800
借：其他业务成本 2640
贷：投资性房地产——成本 2400
——公允价值变动 240
借：公允价值变动损益 240
贷：其他业务成本 240
借：其他综合收益 1300
贷：其他业务成本 1300
【知识点5】投资性房地产的范围
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年份 分值 2016 1分 2015 2分 ?
【判断题】企业以经营租赁方式租入后再转租给其他单位的土地使用权，不能确认为投资性房地产。（ ）（2016年）
【答案】√
【解析】企业以经营租赁方式租入的土地使用权，不属于企业的自有资产，转租后不能作为投资性房地产核算。
【多选题】下列各项中，应作为投资性房地产核算的有（ ）。（2015年）
A.已出租的土地使用权
B.以经营租赁方式租入再转租的建筑物
C.持有并准备增值后转让的土地使用权
D.出租给本企业职工居住的自建宿舍楼
【答案】AC
【解析】选项B，以经营租赁方式租入的建筑物，企业不具有所有权，因此，经营租入后再转租的建筑物不能作为投资性房地产核算；选项D，出租给本企业职工的自建宿舍楼，作为自有固定资产核算，不属于投资性房地产。
【知识点6】自用房地产转换为成本模式计量的投资性房地产
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年份 分值 2014 12分 ?
【计算分析题】2010年12月16日，甲公司与乙公司签订了一项租赁协议，将一栋经营管理用写字楼出租给乙公司，租赁期为3年，租赁期开始日为2011年1月1日，年租金为240万元，于每年年初收取。相关资料如下：
（1）2010年12月31日，甲公司将该写字楼停止自用，准备出租给乙公司，拟采用成本模式进行后续计量，预计尚可使用46年，预计净残值为20万元，采用年限平均法计提折旧，不存在减值迹象。该写字楼于2006年12月31日达到预定可使用状态时的账面原价为1970万元，预计使用年限为50年，预计净残值为20万元，采用年限平均法计提折旧。
（2）2011年1月1日，预收当年租金240万元，款项已收存银行。甲公司按月将租金收入确认为其他业务收入，并结转相关成本。
（3）2012年12月31日，甲公司考虑到所在城市存在活跃的房地产市场，并且能够合理估计该写字楼的公允价值，为提供更相关的会计信息，将投资性房地产的后续计量从成本模式转换为公允价值模式，当日，该写字楼的公允价值为2000万元。
（4）2013年12月31日，该写字楼的公允价值为2150万元。
（5）2014年1月1日，租赁合同到期，甲公司为解决资金周转困难，将该写字楼出售给丙企业，价款为2100万元，款项已收存银行。
甲公司按净利润的10%提取法定盈余公积，不考虑增值税等其他因素的影响。
要求：
（1）编制甲公司2010年12月31日将该写字楼转换为投资性房地产的会计分录。
（2）编制甲公司2011年1月1日收取租金、1月31日确认租金收入和结转相关成本的会计分录。
（3）编制甲公司2012年12月31日将该投资性房地产的后续计量由成本模式转换为公允价值模式的相关会计分录。
（4）编制甲公司2013年12月31日确认公允价值变动损益的相关会计分录。
（5）编制甲公司2014年1月1日处置该投资性房地产时的相关会计分录。
（采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产应写出必要的明细科目；答案中的金额单位用万元表示）（2014年）
【答案】
（1）2010年12月31日：
借：投资性房地产 1970
累计折旧 156[（1970-20）/50×4]
贷：固定资产 1970
投资性房地产累计折旧（摊销） 156
（2）2011年1月1日预收租金：
借：银行存款 240
贷：预收账款 240
2011年1月31日：
每月确认租金收入=240/12=20（万元）。
每月计提的折旧额=（1970-20）/50/12=3.25（万元）。
借：预收账款 20
贷：其他业务收入 20（240/12）
借：其他业务成本 3.25
贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 3.25
（3）2012年12月31日：
借：投资性房地产——成本 2000
投资性房地产累计折旧（摊销） 234
[（1970-20）/50×6]
贷：投资性房地产 1970
盈余公积 26.4
利润分配——未分配利润 237.6
（4）2013年12月31日：
借：投资性房地产——公允价值变动 150
贷：公允价值变动损益 150
（5）2014年1月1日：
借：银行存款 2100
贷：其他业务收入 2100
借：其他业务成本 2150
贷：投资性房地产——成本 2000
——公允价值变动 150
借：公允价值变动损益 150
贷：其他业务成本 150
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第五章 长期股权投资
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【知识点1】企业合并以外其他方式取得的长期股权投资
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年份 分值 2017-Ⅰ 1分 ?
【判断题】增值税一般纳税企业支付现金方式取得联营企业股权的，所支付的与股权投资直接相关的费用应计入当期损益。（ ）（2017年）
【答案】×
【解析】取得联营企业股权投资支付的直接相关费用，应计入其初始投资成本。
【知识点2】采用权益法进行后续计量的长期股权投资
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年份 分值 2017-Ⅰ 2分 ?
【多选题】企业采用权益法核算长期股权投资时，下列各项中，影响长期股权投资账面价值的有（ ）。（2017年）
A.被投资单位其他综合收益变动
B.被投资单位发行一般公司债券
C.被投资单位以盈余公积转增资本
D.被投资单位实现净利润
【答案】AD
【解析】选项B和C，被投资单位所有者权益总额不发生变动，投资方不需要调整长期股权投资账面价值。
【知识点3】长期股权投资的处置
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年份 分值 2017-Ⅰ 1.5分 ?
【单选题】2017年5月10日，甲公司将其持有的一项以权益法核算的长期股权投资全部出售，取得价款1200万元，当日办妥相关手续。出售时，该项长期股权投资的账面价值为1100万元，其中投资成本为700万元，损益调整为300万元，可重分类进损益的其他综合收益为100万元，不考虑增值税等相关税费及其他因素。甲公司处置该项股权投资应确认的投资收益为（ ）万元。（2017年）
A.100
B.500
C.200
D.400
【答案】C
【解析】甲公司处置该项股权投资应确认的投资收益=1200-1100+100(其他综合收益结转)=200（万元）。
【知识点4】成本法转为权益法
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年份 分值 2017-Ⅰ 2分 ?
【多选题】2017年1月1日，甲公司长期股权投资账面价值为2000万元。当日，甲公司将持有的乙公司80%股权中的一半以1200万元出售给非关联方，剩余对乙公司的股权投资具有重大影响。甲公司原取得乙公司股权时，乙公司可辨认净资产的账面价值为2200万元，各项可辨认资产、负债的公允价值与其账面价值相同。自甲公司取得乙公司股权投资至处置投资日，乙公司实现净利润1500万元，增加其他综合收益300万元。假定按照净利润的10%提取法定盈余公积，不考虑增值税等相关税费及其他因素。下列关于2017年1月1日甲公司个别财务报表中对长期股权投资的会计处理表述中，正确的有（ ）。（2017年）
A.增加盈余公积60万元
B.增加未分配利润540万元
C.增加投资收益320万元
D.增加其他综合收益120万元
【答案】ABD
【解析】会计分录如下：
借：银行存款 1200
贷：长期股权投资 1000（2000/2）
投资收益 200
借：长期股权投资——损益调整 600
——其他综合收益 120
贷：盈余公积 60（1500×40%×10%）
利润分配——未分配利润 540（1500×40%×90%）
其他综合收益 120（300×40%）
所以，选项A、B和D正确。
【知识点5】权益法转为公允价值计量
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年份 分值 2015 15分 ?
【综合题】甲公司2013年至2015年对乙公司股票投资的有关资料如下：
资料一：2013年1月1日，甲公司定向发行每股面值为1元，公允价值为4.5元的普通股1000万股作为对价取得乙公司30%有表决权的股份。交易前，甲公司与乙公司不存在关联方关系且不持有乙公司股份；交易后，甲公司能够对乙公司施加重大影响。
取得投资日，乙公司可辨认净资产的账面价值为16000万元，除行政管理用W固定资产外，其他各项资产、负债的公允价值分别与其账面价值相同。该固定资产原价为500万元，原预计使用年限为5年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧，已计提折旧100万元；当日，该固定资产的公允价值为480万元，预计尚可使用4年，与原预计剩余年限相一致，预计净残值为零，继续采用原方法计提折旧。
资料二：2013年8月20日，乙公司将其成本为900万元的M商品以不含增值税的价格1200万元出售给甲公司。至2013年12月31日，甲公司向非关联方累计售出该商品50%，剩余50%作为存货，未发生减值。
资料三：2013年度，乙公司实现的净利润为6000万元，因其他债权投资公允价值变动增加其他综合收益200万元，未发生其他影响乙公司所有者权益变动的交易或事项。
资料四：2014年1月1日，甲公司将对乙公司股权投资的80%出售给非关联方，取得价款5600万元，相关手续于当日完成，剩余股份当日公允价值为1400万元。出售部分股份后，甲公司对乙公司不再具有重大影响，将剩余股权投资转为交易性金融资产。
资料五：2014年6月30日，甲公司持有乙公司股票的公允价值下跌至1300万元。
资料六：2014年7月起，乙公司股票价格持续下跌，至2014年12月31日，甲公司持有乙公司股票的公允价值下跌至800万元。
资料七：2015年1月8日，甲公司以780万元的价格在二级市场上售出所持乙公司的全部股票。
资料八：甲公司和乙公司采用的会计政策、会计期间相同，假定不考虑增值税、所得税等其他因素。
要求：
（1）判断说明甲公司2013年度对乙公司长期股权投资应采用的核算方法，并编制甲公司取得乙公司股权投资的会计分录。
（2）计算甲公司2013年度应确认的投资收益和应享有乙公司其他综合收益变动的金额，并编制相关会计分录。
（3）计算甲公司2014年1月1日处置部分股权投资交易对公司营业利润的影响额，并编制相关会计分录。
（4）分别编制甲公司2014年6月30日和12月31日与持有乙公司股票相关的会计分录。
（5）编制甲公司2015年1月8日处置乙公司股票的相关会计分录。（“长期股权投资”“交易性金融资产”科目应写出必要的明细科目）（2015年改编）
【答案】
（1）甲公司取得乙公司长期股权投资采用权益法核算。
理由：甲公司取得乙公司30%的股权，能够对乙公司施加重大影响，所以采用权益法核算。
取得股权投资会计分录：
借：长期股权投资——投资成本 4500
贷：股本 1000
资本公积——股本溢价 3500
取得投资时被投资单位可辨认净资产公允价值=16000+［480-（500-100）］=16080（万元），
甲公司取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值的份额=16080×30%=4824（万元），大于长期股权投资的初始投资成本，应当进行调整。调增长期股权投资的金额=4824-4500=324（万元）。
会计分录：
借：长期股权投资——投资成本 324
贷：营业外收入 324
（2）应确认的投资收益=［6000-（480/4-500/5）-（1200-900）×50%］×30%=1749（万元），应确认的其他综合收益=200×30%=60（万元）。
会计分录：
借：长期股权投资——损益调整 1749
贷：投资收益 1749
借：长期股权投资——其他综合收益 60
贷：其他综合收益 60
（3）处置长期股权投资对营业利润的影响额=5600+1400-（4500+324+1749+60）+60=427（万元）。
处置分录：
借：银行存款 5600
交易性金融资产——成本 1400
贷：长期股权投资——投资成本 4824
——损益调整 1749
——其他综合收益 60
投资收益 367
借：其他综合收益 60
贷：投资收益 60
（4）6月30日
借：公允价值变动损益 100
贷：交易性金融资产——公允价值变动 100
12月31日
借：公允价值变动损益 500
贷：交易性金融资产——公允价值变动 500
（5）1月8日处置时
借：银行存款 780
交易性金融资产——公允价值变动 600
投资收益 20
贷：交易性金融资产——成本 1400
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