和睿康养公众号文章汇编港/台/篇案例解析
杭州和睿养老产业发展有限公司
前言和 睿 康 养 自 成 立 以 来 ， 一 直 秉 承 深 耕 行 业 、 精 进 专 业 的 初 衷 ， 致 力 于 成 为 中 国 康 养 产 业最 优 秀 的 全 价 值 链 服 务 商 。 在 伴 随 国 内 康 养 行 业 发 展 的 同 时 ， 以 和 睿 康 养 公 众 号 为 平 台 ， 和睿 总 结 思 考 ， 沉 淀 经 验 ， 梳 理 模 式 ， 与 关 心 、 关 注 康 养 产 业 的 同 伴 观 点 共 享 ， 也 获 得 了 认 可与 肯 定 。恰 逢 2023 年 农 历 年 初 ， 和 睿 康 养 梳 理 过 往 原 创 文 章 ， 编 制 成 册 ， 以 方 便 有 需 要 的 朋 友阅 览 。 本 次 原 创 文 章 汇 编 分 为 “ 行 业 观 察 ” 、 “ 案 例 解 析 ” 两 大 部 分 ， 包 括 国 内 外 康 养 行 业
发 展 历 程 及 其 特 色 分 析 、 各 类 典 型 康 养 项 目 案 例 介 绍 、 相 关 康 养 政 策 梳 理 解 读 ， 以 及 康 养 地产 开 发 与 运 营 全 过 程 的 经 验 、 要 点 总 结 等 。 杭 州 和 睿 养 老 产 业 发 展 有 限 公 司2023 年 2 月
目 录第 1 章 香 港 篇 ...........................................................................................................................11.1. 香 港 松 龄 护 老 集 团 项 目 ..........................................................................................11.2. 香 港 彩 颐 居 ..............................................................................................................91.3. 香 港 隽 悦 ................................................................................................................251.4. 香 港 和 悦 会 ............................................................................................................39第 2 章 台 湾 篇 .........................................................................................................................50
2.1. 台 湾 退 休 长 者 住 宅 ................................................................................................502.2. 台 湾 日 初 不 老 庄 园 ................................................................................................582.3. 台 湾 合 勤 共 生 宅 ....................................................................................................65
第1章 香港篇1.1.香港 松龄护老集团项目香 港 已 连 续 7 年 蝉 联 全 球 最 长 寿 的 地 区 ， 男 性 平 均 年 龄 达 84.65 岁 ， 女 性 则 平 均 89.6岁 。 从 具 体 老 龄 情 况 来 看 ， 2021 年 香 港 已 进 入 超 老 龄 化 社 会 （ 65 岁 及 以 上 老 年 人 口 占 比 超20%） ， 预 计 2039 年 将 超 过 30%。 未 来 人 口 也 将 持 续 高 龄 化 ， 随 着 战 后 婴 儿 潮 出 生 的 人 群逐 渐 踏 入 老 年 ， 65 岁 及 以 上 的 人 口 数 量 推 算 在 未 来 20 年 将 增 加 近 一 倍 。
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小 科 普 ： 香 港 养 老 机 构 的 类 型面 对 人 口 老 化 的 趋 势 ， 香 港 目 前 采 用 的 养 老 方 式 主 要 是 居 家 养 老 、 院 舍 养 老 以 及 离 港 养老 几 种 。 其 中 ， 提 供 院 舍 养 老 服 务 的 养 老 设 施 可 以 由 香 港 非 政 府 机 构 、 非 营 利 机 构 或 私 营 机构 运 营 ， 按 照 不 同 的 运 营 模 式 可 分 为 ：1.津 助 安 老 院 ： 运 营 费 用 主 要 来 自 政 府 资 助 ， 通 常 设 于 社 区 服 务 设 施 或 独 立 大 楼 ；2.合 约 院 舍 ： 以 投 标 形 式 取 得 服 务 合 约 的 院 舍 ， 同 时 提 供 政 府 资 助 及 非 政 府 资 助 宿 位 ；3.非 营 利 性 自 负 盈 亏 安 老 院 ： 由 非 营 利 性 机 构 管 理 ， 同 时 提 供 政 府 资 助 及 非 政 府 资 助 宿位 ； 4.私 营 安 老 院 ： 收 费 较 高 ， 需 符 合 若 干 养 老 院 舍 运 营 的 基 本 要 求 ， 并 需 持 有 高 度 护 理 牌
照 。 另 外 ， 按 照 长 者 不 同 的 护 理 等 级 需 提 供 不 同 宿 位 服 务 ， 目 前 主 要 可 以 分 为 安 老 院 、 护 理安 老 院 和 护 养 院 三 类 不 同 照 护 程 度 的 宿 位 。不 同 照 护 程 度 宿 位 分 类
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香 港 各 类 安 老 院 数 量
以 上 各 类 安 老 院 中 ， 政 府 资 助 型 的 项 目 可 通 过 社 会 服 务 单 位 （ 如 香 港 综 合 家 庭 服 务 中 心 、医 务 社 会 服 务 部 等 单 位 ） 申 请 入 住 ， 满 足 条 件 的 长 者 由 长 期 护 理 服 务 中 央 轮 侯 册 编 配 合 适 的养 老 床 位 ， 目 前 申 请 各 类 资 助 型 项 目 的 长 者 ， 平 均 需 排 队 等 候 8 个 月 以 上 。申 请 各 类 资 助 型 项 目 的 平 均 轮 侯 时 间 （ 数 据 截 至 2022.3.31）
而 非 政 府 资 助 型 项 目 ， 例 如 非 营 利 性 自 负 盈 亏 安 老 院 、 私 营 机 构 开 设 的 安 老 院 ， 则 可 直接 联 络 并 入 住 。 现 阶 段 ， 香 港 安 老 院 中 非 政 府 资 助 型 的 项 目 占 比 相 对 更 高 ， 约 59%。
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本 文 中 ， 和 睿 将 重 点 为 大 家 分 享 一 下 香 港 松 龄 护 老 集 团 的 典 型 养 老 项 目 。案 例 分 享 ： 松 龄 护 老 集 团松 龄 护 老 集 团 创 办 于 1989 年 ， 在 2017 年 2 月 成 为 第 一 家 香 港 主 板 上 市 的 护 老 集 团 ， 也是 香 港 最 具 声 誉 的 养 老 企 业 之 一 ， 松 龄 护 老 集 团 现 拥 有 11 家 安 老 院 和 1 家 服 务 式 住 宅 ， 主要 分 布 于 香 港 九 龙 区 。为 了 给 有 更 高 追 求 的 长 者 提 供 更 优 质 的 养 老 居 住 体 验 ， 松 龄 护 养 集 团 还 推 出 了 “ 尚 耆 ·贤居 ” 系 列 ， 打 造 豪 华 的 装 修 、 并 配 套 更 优 良 的 医 疗 、 护 理 及 个 人 照 顾 服 务 。 该 系 列 主 要 包 含了 提 供 专 业 复 康 和 认 知 障 碍 症 照 顾 的 养 老 院 舍 （ 松 龄 雅 苑 、 蔚 盈 苑 、 松 龄 乐 轩 ） 、 以 及 专 为
活 跃 长 者 设 计 的 服 务 式 住 宅 （ 蔚 盈 轩 ） 。
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松 龄 护 老 集 团 安 养 院 项 目 罗 列
资 料 来 源 ： 香 港 特 别 行 政 区 社 会 福 利 署下 面 ， 和 睿 带 大 家 看 看 松 龄 护 养 集 团 下 中 高 端 养 老 项 目 的 基 本 情 况 ：（ 1） 松 龄 雅 苑 （ 提 供 专 业 康 复 服 务 ） ：项 目 整 体 建 筑 面 积 约 3630m2， 床 位 数 共 68 张 ， 采 用 单 元 式 的 设 计 ， 每 个 单 元 以 4-6 名长 者 为 一 个 小 社 区 ， 单 元 内 设 有 单 人 间 或 双 人 间 、 共 享 客 厅 、 饭 厅 及 沐 浴 间 等 。 同 时 项 目 也提 供 六 人 间 以 满 足 多 元 需 求 。从 配 套 上 看 ， 项 目 内 还 配 置 了 较 丰 富 的 休 闲 娱 乐 设 施 ， 包 括 影 音 室 、 卡 拉 ok、 图 书 馆 、电 脑 室 、 棋 牌 室 （ 麻 雀 房 ） 、 室 内 花 园 、 理 发 室 、 咖 啡 吧 、 餐 厅 等 。此 外 ， 每 个 单 元 内 都 设 有 管 家 ， 负 责 为 长 者 举 办 各 类 派 对 活 动 、 节 日 活 动 等 ； 项 目 内 还
配 有 老 年 病 专 科 医 生 及 康 复 团 队 ， 为 长 者 提 供 优 质 的 医 疗 及 康 复 服 务 。松 龄 雅 苑 室 内 实 景（ 2） 松 龄 乐 轩 （ 认 知 障 碍 主 题 安 老 院 ）
松 龄 乐 轩 是 针 对 不 同 程 度 认 知 障 碍 长 者 设 计 的 安 老 院 舍 ， 项 目 占 地 三 层 ， 总 建 面 约和睿康养和睿康养
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4730m2， 提 供 床 位 共 102 张 。 项 目 户 型 以 单 人 间 及 单 人 套 房 为 主 ， 还 设 置 了 双 人 间 及 四 人间 。 项 目 三 层 楼 分 别 是 不 同 的 主 题 空 间 ， 包 括 模 拟 社 区 空 间 、 文 化 艺 术 空 间 及 长 者 活 力 空 间 。且 每 个 楼 层 设 置 了 不 同 配 套 内 容 ， 如 怀 旧 餐 厅 、 感 官 治 疗 室 、 影 音 室 、 书 法 室 、 瑜 伽 及 舞 蹈室 等 。模 拟 社 区 空 间 （ 1F 布 局 ） ： 空 间 设 计 以 香 港 六 七 十 年 代 社 区 为 主 题 ， 通 过 长 者 以 往 熟悉 的 环 境 ， 延 续 长 者 对 社 区 的 回 忆 与 身 份 认 同 感 ， 从 而 提 升 长 者 的 安 全 感 及 归 属 感 。设 施 包 括 ： 怀 旧 餐 厅 、 怀 旧 街 、 巴 士 站 、 士 多 店 、 运 动 公 园 、 室 内 花 园 、 感 官 墙 、 感 官治 疗 室 。文 化 艺 术 空 间 （ 2F 布 局 ） ： 本 层 主 要 以 文 化 艺 术 为 主 题 ， 通 过 艺 术 及 感 官 刺 激 ， 让 长
者 抒 发 情 感 ， 增 加 与 人 的 交 流 。设 施 包 括 ： 影 音 室 、 书 法 室长 者 活 力 空 间 （ 3F 布 局 ） ： 三 楼 设 有 各 种 活 动 及 游 戏 设 施 ， 通 过 游 戏 、 团 队 竞 技 、 运动 及 舞 蹈 等 激 发 长 者 的 热 情 及 力 量 ， 增 强 其 自 信 心 及 满 足 感 。设 施 包 括 ： 瑜 伽 及 舞 蹈 室 、 玩 具 图 书 馆 、 游 戏 阁 、 倾 心 阁 、 理 发 室 、 物 理 治 疗 室（ 3） 蔚 盈 轩 （ 长 者 服 务 式 住 宅 ）蔚 盈 轩 是 松 龄 护 老 集 团 与 Tang’s Living Group（ 酒 店 集 团 ） 合 作 管 理 的 项 目 ， 利 用 两 大集 团 在 养 老 及 酒 店 领 域 的 专 业 知 识 ， 建 设 了 香 港 首 个 私 营 综 合 养 生 社 区 概 念 的 项 目 。 项 目 整
体 建 面 约 9240m2， 共 提 供 79 个 居 住 单 元 ， 内 部 规 划 了 会 所 、 养 老 院 舍 （ 蔚 盈 苑 ） 、 餐 厅 及医 疗 诊 所 等 配 套 。项 目 打 造 适 老 化 精 装 公 寓 ， 户 型 上 设 计 了 40m2 左 右 的 一 房 、 70m2 左 右 的 两 房 及100-115m2 的 三 房 。
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在 蔚 盈 轩 2F 豪 华 会 所 中 ， 住 户 可 以 享 受 室 外 泳 池 、 健 身 室 、 水 疗 中 心 、 桑 拿 房 、 电 脑室 、 麻 将 室 、 音 乐 室 、 卡 拉 OK、 影 音 室 及 户 外 花 园 等 。 此 外 ， 项 目 的 多 功 能 活 动 室 内 有 设备 齐 全 的 开 放 式 厨 房 及 饭 厅 ， 可 供 住 户 举 办 派 对 或 聚 会 。和睿康养
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项 目 还 在 蔚 盈 轩 3 楼 、 5 楼 及 6 楼 配 套 了 安 老 院 （ 蔚 盈 苑 ） ， 设 置 床 位 数 共 32 张 ， 为中 度 及 以 上 护 理 长 者 提 供 专 业 的 护 理 及 医 疗 支 援 服 务 。
此 外 ， 在 蔚 盈 轩 地 下 ， 项 目 规 划 了 蔚 盈 健 康 中 心 ， 为 长 者 服 务 式 住 宅 及 养 老 院 舍 的 住 户及 区 内 其 他 人 群 提 供 医 疗 康 复 、 物 理 治 疗 、 医 疗 咨 询 等 服 务 。 同 时 ， 项 目 餐 厅 （ 乐 活 煮 意 ）也 位 于 地 下 ， 不 仅 服 务 项 目 内 客 户 、 也 对 外 开 放 ， 提 供 少 盐 少 糖 少 油 的 营 养 菜 ， 以 及 多 元 化的 菜 式 。
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1.2.香港 彩颐居案 例 分 享 |香 港 多 层 级 居 家 安 老 公 寓 产 品 （ 上 ） ： 中 产 长 者 的 退 休 居 所 — — 彩 颐 居为 应 对 香 港 人 口 急 速 老 化 的 问 题 ， 香 港 政 府 多 年 前 提 出 「 居 家 安 老 为 本 ， 院 舍 照 顾 为 后援 」 的 策 略 性 政 策 方 针 ， 旨 在 鼓 励 自 理 长 者 居 家 安 老 ， 并 由 社 区 提 供 适 当 的 支 援 与 护 理 服 务 ，进 而 腾 出 相 对 有 限 的 院 舍 床 位 给 更 有 需 要 的 失 去 自 理 能 力 的 长 者 使 用 。为 配 合 政 府 居 家 安 老 政 策 方 针 ， 香 港 房 协 （ HKHS） 先 后 推 出 三 个 先 导 计 划 ：1 为 低 收 入 阶 层 设 计 的 「 明 华 大 厦 重 建 计 划 」
「 明 华 大 厦 重 建 计 划 」 致 力 于 解 决 香 港 低 收 入 长 者 的 居 家 安 老 问 题 ， 通 过 将 旧 有 公 屋 改 造 设 计 为 长 者公 寓 ， 并 在 屋 村 的 中 心 地 带 建 造 长 者 照 护 设 施 ， 如 安 老 院 舍 、 日 间 护 理 中 心 、 康 复 中 心 等 的 方 式 ， 让 长 者在 延 续 原 有 居 住 环 境 的 基 础 上 ， 满 足 生 活 照 料 、 医 疗 照 护 服 务 需 求 ， 真 正 实 现 在 地 养 老 。房 协 于 2011 年 开 始 以 综 合 重 建 模 式 分 3 期 重 建 明 华 大 厦 ， 计 划 于 2035 年 完 工 ， 届 时 将 提 供 3919 套 长者 公 寓 。 第 1 期 已 于 2021 年 竣 工 ， 共 966 套 租 赁 式 长 者 公 寓 ， 原 1 期 居 民 入 住 享 4 年 过 渡 性 租 金 减 免 ， 首年 40%租 金 减 免 ， 减 免 幅 度 逐 年 递 减 10%， 至 第 5 年 起 全 额 缴 付 租 金 。
明 华 大 厦2 为 中 产 阶 层 而 设 的 「 长 者 安 居 乐 住 屋 计 划 」香 港 房 协 （ HKHS） 于 1996 年 进 行 的 调 查 显 示 ， 中 产 阶 层 长 者 对 专 为 其 设 计 的 房 屋 需 求 较 大 ， 于 是 在2000 年 初 正 式 推 出 「 长 者 安 居 乐 住 屋 计 划 」 。 该 计 划 是 一 项 专 为 长 者 而 设 的 房 屋 计 划 ， 致 力 于 为 身 体 健 康且 具 备 一 定 经 济 能 力 的 长 者 ， 提 供 专 为 其 设 计 并 附 设 医 疗 及 护 理 支 援 服 务 的 居 所 。两 个 试 验 项 目 分 別 于 2003 年 及 2004 年 落 成 ， 即 乐 颐 居 、 彩 颐 居 ， 共 提 供 576 套 独 立 自 住 公 寓 供 长者 租 住 。 项 目 推 出 后 ， 大 受 市 场 欢 迎 ， 两 年 内 基 本 住 满 ， 现 时 排 队 等 候 人 数 超 700 人 ， 平 均 等 候 时 间 超 5年 。 另 外 ， 该 计 划 内 其 他 项 目 ， 如 红 磡 利 工 街 项 目 、 粉 岭 百 和 路 项 目 将 分 别 于 今 年 年 底 和 2024 年 落 成 ， 其中 红 磡 利 工 街 项 目 已 开 放 入 住 申 请 。 和睿康养
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乐 颐 居3 为 富 裕 阶 层 而 设 的 「 优 质 退 休 生 活 房 屋 计 划 」由 于 「 长 者 安 居 乐 」 计 划 大 受 中 产 长 者 的 欢 迎 ， 一 定 程 度 上 证 明 了 优 质 长 者 对 养 老 住 宅 的 需 求 ， 于 是香 港 房 协 便 在 此 基 础 上 做 出 了 进 一 步 的 尝 试 ， 即 「 优 质 退 休 生 活 房 屋 计 划 」 。 该 计 划 旨 在 为 对 优 质 退 休 生活 有 更 高 期 望 ， 并 具 备 足 够 经 济 能 力 的 长 者 ， 提 供 设 施 与 服 务 更 加 完 善 的 长 者 公 寓 ， 并 于 2015 年 推 出 隽 悦 ，为 香 港 首 个 非 资 助 形 式 的 退 休 社 区 项 目 ， 提 供 共 588 套 独 立 自 住 长 者 公 寓 ， 至 2017 年 底 基 本 实 现 满 住 ， 2018年 约 有 500 余 人 排 队 等 候 。
隽 悦因 文 章 篇 幅 原 因 ， 本 文 和 睿 将 以 彩 颐 居 为 例 为 大 家 展 示 香 港 为 中 产 长 者 设 计 的 长 者 公 寓项 目 是 如 何 打 造 的 ， 后 续 也 将 继 续 为 大 家 带 来 「 优 质 退 休 生 活 房 屋 计 划 」 推 出 的 香 港 隽 悦 项目 的 详 细 介 绍 。 和睿康养
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香 港 彩 颐 居 是 由 香 港 房 屋 协 会 建 设 运 营 的 「 长 者 安 居 乐 」 计 划 的 养 老 项 目 之 一 ， 专 供 中产 长 者 租 住 ， 入 住 的 长 者 需 符 合 指 定 的 经 济 条 件 ， 如 下 表 所 示 。表 1 香 港 彩 颐 居 申 请 资 格 ： 经 济 能 力 要 求申 请 人 年 龄 经 济 能 力 要 求 （ 港 币 ）单 身 （ 个 人 ） 家 庭 （ 夫 妻 双 方 ）60-69 岁 收 入 及 资 产 合 计 411-733 万 元 收 入 及 资 产 合 计 617-1100 万 元 ， 且个 人 经 济 能 力 须 不 少 于 308.5 万 元70 岁 及 以 上 收 入 及 资 产 合 计 326-678 万 元 收 入 及 资 产 合 计 489-1020 万 元 ， 且个 人 经 济 能 力 须 不 少 于 244.5 万 元注 ： 收 入 包 括 长 俸 ， 从 现 职 得 到 的 薪 金 ， 由 房 地 产 、 车 辆 及 经 营 生 意 所 得 的 总 收 入 ； 资 产 包 括 房 地 产
物 业 、 土 地 、 公 司 股 票 、 车 辆 、 可 转 让 车 辆 牌 照 、 银 行 存 款 、 单 位 信 托 基 金 、 自 营 生 意 资 产 及 其 他 方 式 拥有 的 资 产 。项 目 位 于 九 龙 牛 头 角 彩 霞 道 55 号 ， 于 2004 年 落 成 并 对 外 开 放 租 住 申 请 ， 历 时 1 年 半 时间 基 本 满 住 ， 市 场 反 馈 较 好 ， 目 前 排 队 申 请 人 数 约 500 人 。
彩 颐 居? 整 体 规 划项 目 整 体 由 A、 B 两 栋 高 层 （ 26F） 组 成 ， 其 中 ， 配 套 集 中 分 布 于 3 层 及 以 下 ， 2 层 为喜 颐 阁 （ 护 理 安 老 院 ） ， 5-26 层 为 长 者 公 寓 。和睿康养
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表 2 香 港 彩 颐 居 规 划 布 局楼 层 分 布 功 能 体 系5-26F（ 不 设 14、 24F） 独 立 自 住 长 者 公 寓 （ 333套 ）3F 健 身 室 、 室 内 泳 池 、 按 摩 浴 池 、 平 台 花 园2F 喜 颐 阁 （ 护 理 安 老 院 ， 55床 ）1F 图 书 馆 、 工 艺 坊 、 音 乐 室 、 理 发 室 、 综 合 医 疗 诊 所地 下 餐 厅 、 咖 啡 吧 、 多 功 能 厅地 库 一 至 四 停 车 场? 产 品 类 型项 目 以 长 者 公 寓 产 品 为 主 ， 喜 颐 阁 （ 护 理 安 老 院 ） 为 补 充 ， 提 供 一 站 式 可 持 续 照 料 居 住体 系 。
其 中 ， 长 者 公 寓 位 于 项 目 5 到 26 层 ， 面 向 60 岁 以 上 健 康 长 者 ， 结 合 平 面 来 看 采 用 了 内廊 式 的 布 局 。
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公 寓 共 333 套 ， 以 套 内 35 ㎡ 1 房 户 型 为 主 （ 约 76%） ， 少 量 套 内 23 ㎡ 单 间 户 型 （ 约24%） ， 室 内 精 装 交 付 ， 适 老 化 设 计 。
1 房 室 内喜 颐 阁 为 私 营 护 理 安 老 院 ， 位 于 项 目 二 层 ， 包 括 护 理 单 元 及 康 复 治 疗 室 、 公 共 活 动 室 等配 套 功 能 ， 平 面 如 下 。 和睿康养
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护 理 床 位 共 55 张 ， 四 人 间 和 六 人 间 主 力 ， 少 量 的 单 人 间 和 双 人 间 户 型 。 主 要 面 向 有 康复 、 护 理 需 求 的 长 者 ， 由 跨 专 业 团 队 包 括 护 士 、 社 工 、 物 理 治 疗 师 、 职 业 治 疗 师 等 ， 提 供 长期 或 者 阶 段 性 的 生 活 照 料 与 康 复 护 理 服 务 。注 ： 喜 颐 阁 目 前 为 社 会 福 利 署 「 长 者 院 舍 住 宿 照 顾 服 务 券 试 验 计 划 」 的 认 可 服 务 机 构 ， 可 供 院 舍 券 持 有 人 申 请 。
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护 理 房 间? 配 套 服 务项 目 配 套 集 中 分 布 于 3 层 及 以 下 ， 以 餐 饮 生 活 、 基 础 医 疗 、 休 闲 娱 乐 及 康 体 运 动 类 功 能和睿康养
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配 套 为 主 。 此 外 ， 位 于 2 层 的 喜 颐 阁 （ 护 理 安 老 院 ） 设 有 物 理 /职 业 治 疗 室 ， 可 满 足 长 者 阶段 性 康 复 治 疗 的 需 求 。
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表 3 香 港 彩 颐 居 项 目 配 套分 类 功 能 配 套餐 饮 生 活 类 餐 厅 、 咖 啡 吧 、 理 发 室健 康 医 疗 类 综 合 医 疗 诊 所 、 物 理 /职 业 治 疗 室休 闲 娱 乐 类 图 书 馆 、 工 艺 坊 、 音 乐 室 、 多 功 能 厅康 体 运 动 类 健 身 室 、 室 内 泳 池 、 按 摩 浴 池
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在 实 际 运 营 中 ， 配 套 基 本 由 房 协 自 营 为 主 。 其 中 ， 餐 饮 方 面 项 目 前 期 引 进 了 连 锁 品 牌 膳心 小 馆 负 责 餐 厅 的 经 营 管 理 ， 后 因 入 住 长 者 的 意 见 反 馈 改 由 房 协 自 营 ， 以 更 好 地 满 足 长 者 的餐 饮 服 务 需 求 。 综 合 医 疗 诊 所 由 香 港 保 良 局 经 营 管 理 ， 可 同 时 对 外 ， 提 供 优 质 且 廉 宜 的 身 体检 查 、 西 医 诊 治 、 疫 苗 注 射 、 中 医 理 疗 及 牙 科 服 务 等 ， 基 本 满 足 日 常 的 基 础 医 疗 服 务 需 求 。注 ： 香 港 保 良 局 于 1878 年 创 建 ， 是 香 港 历 史 上 影 响 最 为 深 远 的 慈 善 机 构 之 一 ， 现 已 发 展 成 为 一 个 庞 大 的 社 会 服 务机 构 ， 提 供 综 合 家 庭 服 务 、 教 育 服 务 、 康 乐 服 务 、 文 化 服 务 、 医 疗 及 综 合 健 康 服 务 等 多 元 化 服 务 支 持 。
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餐 厅
诊 所和睿康养
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? 收 费 模 式1 彩 颐 居 长 者 公 寓 采 用 长 期 租 约 形 式 ， 入 住 需 缴 纳 一 次 性 租 住 权 费 （ 即 长 期 租 金 ） ，租 住 权 费 由 入 住 长 者 年 龄 、 租 住 的 房 型 确 定 ， 主 力 户 型 （ 1 房 ） 117-190 万 /套 。 此 外 ， 租 户需 每 月 缴 付 管 理 费 及 基 本 服 务 费 ， 具 体 收 费 标 准 如 下 表 所 示 。表 4 香 港 彩 颐 居 长 者 公 寓 收 费 标 准 （ 单 位 ： 港 币 ）费 用 类 型 年 龄 产 品 户 型单 间 （ 套 内 23㎡ ） 1 房 （ 套 内 35 ㎡ ）租 住 权 费 60-64岁 约 97-123 万 约 147-190万65-69岁 约 87-111 万 约 132-171万70-74岁 约 82-105 万 约 125-162万
75岁 或 以 上 约 78-99万 约 117-152万管 理 费 / 1273元 /月 /套 1911元 /月 /套基 本 服 务 费 / 380元 /月 /人若 长 者 终 止 租 约 ， 根 据 实 际 的 入 住 年 限 ， 可 获 得 租 住 权 费 10%-70%的 退 款 以 及 相 应 退款 的 利 息 。 其 中 ， 利 息 以 香 港 发 钞 银 行 每 季 季 末 (即 3、 6、 9、 12 月 )储 蓄 利 率 计 算 。表 5 香 港 彩 颐 居 长 者 公 寓 租 住 权 费 退 还 情 况居 住 年 限 可 退 还 租 住 权 费 百 分 比1周 年 70%5周 年 53%10周 年 31%14 周 年 或 以 上 10%
注 ： 不 足 1 年 按 1年 计 ， 已 逾 周 年 按 第 2年 计2 喜 颐 阁 （ 护 理 安 老 院 ） 采 用 月 费 模 式 ， 按 不 同 房 型 和 护 理 等 级 收 取 ， 医 疗 消 耗 用 品及 康 复 治 疗 费 用 根 据 实 际 需 求 另 计 。表 6 香 港 彩 颐 居 喜 颐 阁 （ 护 理 安 老 院 ） 月 费 标 准 （ 单 位 ： 港 币 ）护 理 程 度 产 品 户 型单 人 间 双 人 间 四 人 间 （ 至 尊 ） 四 人 间 六 人 间普 通 34700元 /月 26820元 /月 21520元 /月 19590元 /月 17940元 /月中 度 43480元 /月 32530元 /月 29090元 /月 26320元 /月 24760元 /月高 度 49740元 /月 37850元 /月 33160元 /月 29800元 /月 27470元 /月
高 度 （ 额 外 护理 ） 54390元 /月 46980元 /月 42170元 /月 38160元 /月 35530元 /月和睿康养
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表 7 香 港 彩 颐 居 喜 颐 阁 （ 护 理 安 老 院 ） 康 复 治 疗 收 费 标 准 （ 单 位 ： 港 币 ）服 务 类 型 治 疗 时 长 （ 分 钟 /节 ） 客 户 类 型住 客 访 客常 规 治 疗 45 590元 （ 1 节 ） ； 5310元 （ 10节 ） 650元 （ 1节 ） ； 5850元 （ 10节 ）90 1060元 （ 1 节 ） ； 9550元 （ 10节 ） 1170元 （ 1 节 ） ； 10530 元（ 10节 ）加 强 治 疗 45 680元 （ 1 节 ） ； 6120元 （ 10节 ） 760元 （ 1节 ） ； 6840元 （ 10节 ）90 1220元 （ 1 节 ） ； 10980 元（ 10节 ） 1360元 （ 1 节 ） ； 12240 元（ 10节 ）
认 知 训 练 45 800元 （ 1 节 ） ； 7200元 （ 10节 ） 890元 （ 1节 ） ； 8010元 （ 10节 ）90 1440元 （ 1 节 ） ； 12960 元（ 10节 ） 1600元 （ 1 节 ） ； 14400 元（ 10节 ）认 知 评 估 75 1200元 1342元家 居 评 估 ＞ 45㎡ 1940元 /次 /≤ 45㎡ 800元 /次 /中 风 康 复 治疗 75 1050元 （ 1 节 ） ； 9450元 （ 10节 ） 1100元 （ 1 节 ） ； 9900元 （ 10节 ）康 复 运 动 30 390元 （ 1 节 ） ； 3510元 （ 10节 ） 440元 （ 1节 ） ； 3960元 （ 10节 ）— — 住 户 心 声
“ 自 从 入 住 彩 颐 居 ， 我 们 可 以 无 忧 无 虑 地 享 受 退 休 生 活 。 屋 苑 内 所 有 职 员 都 全 心 全 意 地关 照 我 们 ， 而 会 所 内 的 各 项 设 施 亦 十 分 切 合 我 们 的 日 常 生 活 需 要 。 ” — — 彭 先 生 及 彭 太 太
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1.3.香港 隽悦案 例 分 享 |香 港 多 层 级 居 家 安 老 公 寓 产 品 （ 下 ） ： 优 质 长 者 房 屋 项 目 — — 隽 悦上 期 我 们 提 到 ， 为 配 合 政 府 居 家 安 老 政 策 方 针 ， 香 港 房 协 先 后 推 出 三 个 先 导 计 划 ， 并 对「 长 者 安 居 乐 住 屋 计 划 」 中 的 彩 颐 居 进 行 了 分 享 。今 天 ， 和 睿 将 继 续 为 大 家 带 来 「 优 质 退 休 生 活 房 屋 计 划 」 推 出 的 隽 悦 ， 这 个 为 富 裕 阶 层长 者 开 设 的 香 港 首 个 非 资 助 的 优 质 长 者 房 屋 项 目 。
注 ： 非 资 助 项 目 ， 即 不 设 资 产 上 限 或 审 查 。隽 悦 坐 落 于 香 港 北 角 — — 传 统 地 段 最 贵 的 市 区 住 宅 区 之 一 和 全 港 人 均 收 入 最 高 的 地 区之 一 ， 商 业 及 文 娱 配 套 丰 富 ， 交 通 便 利 ， 环 境 舒 适 ， 背 靠 青 山 ， 高 层 可 以 远 眺 海 景 。 项 目 占地 7135 ㎡ ， 建 面 5.7 万 ㎡ ， 面 向 60 岁 以 上 长 者 ， 只 租 不 卖 ， 于 2015 年 开 放 示 范 区 并 接 受租 住 申 请 。
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一 、 整 体 规 划项 目 整 体 由 居 住 体 系 和 配 套 体 系 两 大 部 分 组 成 ， 居 住 体 系 包 括 独 立 自 住 公 寓 和 隽 康 颐 庭（ 护 理 安 老 院 ） ， 配 套 体 系 包 括 两 大 会 所 配 套 和 两 大 专 业 照 护 配 套 。 其 中 ， 会 所 配 套 含 隽 悦 · 汇 、住 客 会 所 ， 以 健 康 促 进 和 休 闲 娱 乐 配 套 为 主 ； 专 业 照 护 配 套 含 隽 康 颐 荟 （ 日 间 照 料 及 认 知 训练 中 心 ） 、 隽 康 颐 健 （ 复 康 中 心 ） ， 提 供 起 居 照 顾 、 优 质 护 理 、 康 复 辅 导 等 一 站 式 照 护 服 务 。
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二 、 产 品 体 系隽 悦 以 独 立 自 住 公 寓 为 主 保 证 活 力 居 住 氛 围 ， 以 护 理 安 老 院 为 补 充 ， 完 善 可 持 续 照 料 产品 体 系 。1.独 立 自 住 公 寓公 寓 共 计 588 套 ， 2 房 为 主 （ 带 储 物 间 的 居 多 ） ， 1 房 次 主 力 。户 型 套 内 面 积 房 间 数 量 （ 套 ） 套 数 占 比单 间 32 ㎡ 左 右 72 12%1 房 +1 储 物 间 44-50㎡ 229 39%
2 房 55 ㎡ 左 右 104 18%2 房 +1/2 储 物 间 61-76㎡ 179 30%相 连 单 位 104-114㎡ 4 1%注 ： 储 物 间 面 积 5 ㎡ 左 右 ； 相 连 单 位 为 相 近 的 1 房 +2 房 或 两 个 2 房 产 品 双 拼 而 成 ， 相 对 面 积 较 大 ， 户 型 为 2/3 房 +1/2 储物 间 。 户 型 如 下 图 所 示 ：
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公 寓 室 内 精 装 ， 家 具 家 电 配 齐 ， 采 用 轻 度 适 老 化 设 计 ， 整 体 色 彩 明 亮 活 力 。
2. 护 理 安 老 院位 于 7-9 层 ， 每 层 18 间 房 间 ， 设 有 双 人 间 （ 可 包 房 ） 及 五 人 间 ， 合 计 提 供 117 张 床 位 。房 间 内 适 老 化 精 装 ， 配 备 电 动 护 理 床 、 独 立 浴 室 、 独 立 围 帘 等 设 施 ， 并 设 置 一 系 列 照 顾 护 理配 套 和 居 家 护 理 支 持 系 统 ， 为 60 岁 以 上 长 者 提 供 护 理 、 康 复 服 务 。
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三 、 配 套 体 系1.会 所 配 套项 目 集 中 设 置 两 大 会 所 配 套 ， 其 中 ， 隽 悦 · 汇 可 同 时 对 外 开 放 ， 住 客 会 所 仅 面 向 租 户 开放 。 ? 隽 悦 · 汇位 于 项 目 3 层 ， 属 会 籍 制 会 所 配 套 ， 可 同 时 面 向 年 满 18 周 岁 的 社 会 公 众 开 放 ， 需 收 取入 会 手 续 费 及 会 费 。 其 中 ， 隽 悦 租 户 自 动 成 为 会 员 ， 并 豁 免 上 述 费 用 。会 籍 类 别 入 会 手 续 费 （ 元 ） 会 费 （ 元 ） 资 格
1 个 月 - 695 18 岁 及 以 上1 年 1043 62592 年 10432隽 悦 · 汇 在 功 能 上 主 要 包 括 餐 饮 、 医 疗 、 休 娱 及 康 体 类 配 套 ， 业 态 丰 富 ， 可 同 时 满 足 区域 及 项 目 内 部 客 户 在 健 康 促 进 、 娱 乐 社 交 等 方 面 的 配 套 需 求 。位 置 分 类 配 套 内 容
3F隽 悦 · 汇 餐 饮 类 声 哥 厨 房 （ 粤 菜 厅 ） 、 Ms. Deli（ 咖 啡 厅 ）医 疗 类 养 和 医 健 （ 家 庭 医 学 及 基 层 医 疗 中 心 、 长 者 医健 中 心 ） 、 香 港 浸 会 大 学 北 角 中 医 专 科 诊 所休 娱 类 工 艺 室 、 迷 你 影 院 、 多 功 能 室 、 娱 乐 室 、 儿 童游 戏 室 等康 体 类 健 身 房 、 室 内 恒 温 游 泳 池
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餐 饮 方 面 ， 会 所 招 商 引 进 了 Ms.Deli 和 声 哥 餐 厅 。 其 中 ， Ms.Deli（ 咖 啡 厅 ） 提 供 健 康小 点 、 轻 膳 和 饮 品 ， 声 哥 餐 厅 提 供 茶 市 和 符 合 香 港 饮 食 习 惯 的 粤 菜 。 且 声 哥 餐 厅 面 向 隽 悦租 户 有 一 定 的 优 惠 ， 年 龄 越 大 优 惠 力 度 越 大 。注 ： 提 供 喝 茶 、 吃 茶 点 ， 朋 友 聚 会 、 聊 天 的 场 所 。医 疗 方 面 ， 引 入 养 和 医 健 和 浸 大 中 医 两 大 香 港 知 名 品 牌 。 其 中 ， 养 和 医 健 开 设 了 家 庭 医学 及 基 层 医 疗 中 心 、 长 者 医 健 中 心 ， 其 长 者 医 健 中 心 专 门 提 供 老 人 科 专 科 服 务 ； 浸 大 中 医北 角 中 医 专 科 诊 所 （ 2017 年 成 立 ） ， 主 要 提 供 中 药 煎 配 、 中 医 诊 治 和 理 疗 服 务 。
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? 住 客 会 所位 于 5 层 ， 仅 对 隽 悦 租 户 开 放 使 用 ， 以 休 闲 娱 乐 类 配 套 为 主 ， 具 体 如 下 表 所 示 。位 置 分 类 配 套 内 容5F住 客 会 所 休 娱 类 多 功 能 室 、 图 书 馆 、 款 客 厅 、 活 动 室 、 游 乐室 、 音 乐 室 等
2.照 护 配 套在 项 目 6-9 层 的 隽 康 天 地 专 业 照 护 设 施 中 ， 除 隽 康 颐 庭 （ 护 理 安 老 院 ） 居 住 产 品 外 ， 另配 置 有 两 大 照 护 配 套 ， 即 隽 康 颐 荟 （ 日 间 照 料 及 认 知 训 练 中 心 ） 和 隽 康 颐 健 （ 复 康 中 心 ） ，上 述 两 大 照 护 配 套 于 2017 年 5 月 正 式 投 入 使 用 。? 隽 康 颐 荟日 间 照 护 及 认 知 训 练 中 心 主 要 面 向 体 弱 及 患 有 认 知 障 碍 症 的 长 者 ， 由 护 士 、 社 工 以 及 治和睿康养
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疗 师 为 其 提 供 个 人 起 居 、 社 交 、 康 乐 及 复 康 训 练 等 服 务 ， 具 体 收 费 如 下 。日 间 照 护 及 训 练 服 务 收 费 服 务 内 容全 日 420 元 午 餐 及 茶 点 、 基 本 护 理 、体 能 训 练 、 认 知 训 练半 日 （ 上 午 /下 午 ） 300 元注 ： 新 会 员 首 次 必 须 登 记 最 少 8 日 服 务 ， 并 须 于 付 款 日 起 计 60 日 内 完 成 。
? 隽 康 颐 健复 康 中 心 则 面 向 术 后 康 复 长 者 ， 提 供 定 制 化 的 康 复 方 案 ， 一 般 结 合 方 案 按 具 体 课 程 项 目进 行 收 费 。 项 目 收 费 （ 每 节 45 分 钟 ）个 别 常 规 治 疗（ 由 物 理 治 疗 师 或 职 业 治 疗 师 进 行 ） 820 元 /节个 别 常 规 服 务（ 由 复 康 助 理 进 行 ） 310 元 /节复 康 训 练 计 划中 风 运 动 复 康 训 练中 风 预 防
痛 症 处 理肢 体 及 机 能 训 练防 跌 运 动健 脑 认 知 训 练 须 一 次 过 付 款 ， 并 于 90 天 内 完 成 疗 程 28000 元 /40 节 （ 均 价 700 元 /节 ）密 集 式 训 练 ： 40 节 ， 每 周 5 日 、 每 日 2 节7400 元 /10 节 （ 均 价 740 元 /节 ）持 续 式 训 练 ： 10 节 、 约 每 周 1 节胸 肺 物 理 治 疗 （ 拍 痰 ） - 本 院 舍 住 客 适 用 730 元 /节 （ 每 节 25 分 钟 ）和睿康养
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注 ： 隽 悦 长 期 租 户 、 隽 康 颐 庭 （ 护 理 安 老 院 ） 长 期 住 客 及 日 间 照 护 中 心 的 固 定 会 员 可 享 额 外 折 扣 优 惠
四 、 收 费 模 式1.独 立 自 住 公 寓独 立 自 住 公 寓 在 项 目 推 出 之 始 采 用 长 租 模 式 ， 但 因 总 价 高 、 无 产 权 、 配 套 尚 未 完 全 落 地等 原 因 ， 推 出 半 年 多 相 对 滞 销 。 2016 年 7 月 底 时 ， 仅 租 出 72 套 ， 入 住 率 仅 12%。? 长 租 模 式长 租 模 式 的 租 金 以 租 户 的 年 龄 、 公 寓 的 大 小 及 位 置 为 依 据 确 定 。 除 租 金 外 ， 租 户 还需 支 付 每 月 管 理 费 及 服 务 费 （ 后 因 价 格 调 整 豁 免 ） ， 其 他 生 活 服 务 费 、 税 费 等 另 计 。 项目 提 供 三 种 缴 费 方 式 ， 租 户 可 根 据 个 人 情 况 选 择 ， 分 别 为 一 笔 过 缴 清 、 1 年 分 期 和 10年 分 期 ， 详 情 如 下 ：
1) 一 笔 过 缴 清 ： 于 签 立 租 约 时 一 笔 过 缴 清 全 数 租 金 ；2) 1 年 分 期 ： 收 取 一 笔 过 缴 清 全 数 租 金 2.25%的 附 加 费 ， 于 签 立 租 约 时 缴 付 整 笔 租 金 的 50%， 余 下 的 50%于 租 约生 效 日 期 后 的 12 个 月 内 缴 清 ；3) 10 年 分 期 ： 收 取 一 笔 过 缴 清 全 数 租 金 15.5%的 附 加 费 ， 于 签 立 租 约 时 缴 付 整 笔 租 金 的 50%， 余 下 的 50%平 均 摊分 120 期 ， 于 租 约 生 效 日 期 开 始 以 预 缴 方 式 按 月 缴 付 （ 首 2 期 于 签 立 租 约 时 收 取 ）下 表 所 示 为 第 一 座 独 立 自 住 公 寓 6FG、 H、 E 户 型 ， 以 一 笔 过 缴 清 租 金 的 费 用 水 平 。和睿康养
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备 注 ： 联 名 申 请 情 况 下 租 金 将 按 较 年 轻 的 申 请 人 的 实 际 年 龄 计 算 。此 外 ， 长 租 模 式 下 若 租 户 申 请 并 确 认 退 住 ， 可 根 据 实 际 居 住 年 限 获 得 一 定 比 例 的 退 款 ，退 款 金 额 为 ： （ 租 金 总 金 额 x 退 款 百 分 比 ） – 未 缴 租 金 金 额其 中 退 款 百 分 比 的 区 间 为 5-80%， 居 住 年 限 越 长 ， 退 款 百 分 比 越 小 。居 住 年 限 退 款 百 分 比1-2年 80%3 年 70-80%4 年 61-70%
5 年 51-61%6 年 42-51%7 年 33-42%8 年 23-33%9 年 14-23%10年 5-14%10年 以 上 5%
2016 年 下 半 年 ， 为 提 升 项 目 入 住 率 ， 隽 悦 推 出 短 租 模 式 （ 即 月 租 ） ， 且 价 格 下 调 ， 同时 豁 免 每 月 管 理 费 及 服 务 费 。 至 2017 年 底 项 目 入 住 情 况 显 著 好 转 ， 入 住 率 达 到 93.7%， 到2018 年 已 有 超 500 人 申 请 轮 候 。? 短 租 模 式短 租 模 式 即 月 租 ， 根 据 具 体 房 型 收 费 ， 主 力 户 型 租 金 1.2-2.8 万 元 /月 ， 每 月 管 理 费 、 服
年 龄 长 期 租 金 （ 一 笔 过 缴 清 ）G（ 1 房 +1 储 物 间 ，套 内 44㎡ ） H（ 2 房 ， 套 内 55 ㎡ ） E（ 2 房 +1储 物 间 ，套 内 72㎡ ）60-70 岁 约 570-430 万 约 710-530万 约 990-750 万70-80 岁 约 430-300 万 约 530-370万 约 750-530 万80-85 岁 约 300-260 万 约 370-320万 约 530-450 万85岁 及 以 上 约 260万 约 320万 约 450万
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务 费 及 差 饷 豁 免 。 户 型 月 租 金 （ 万 元 ）单 间 约 1.0-1.21 房 约 1.2-1.82 房 约 1.5-2.8相 连 单 位 约 3.9-4.6
注 ： 受 地 契 条 款 限 制 ， 短 租 客 户 最 多 只 能 租 用 10 年 ， 房 协 将 视 整 体 情 况 批 准 续 租 。2. 护 理 安 老 院护 理 安 老 院 提 供 长 期 和 短 期 两 种 住 宿 计 划 ， 满 足 客 户 长 期 或 阶 段 性 康 复 护 理 的 需 求 。? 长 租 模 式长 租 模 式 下 租 期 为 一 个 月 以 上 ， 采 用 月 费 模 式 ， 含 床 位 费 、 护 理 费 及 护 理 消 耗 用 品 费 用 。床 位 费 2.5-3 万 元 /月 为 主 ， 护 理 费 根 据 不 同 护 理 等 级 确 定 。床 位 费 户 型 甲 类 费 用（ 元 /月 ） 乙 类 费 用（ 元 /月 ） 丙 类 费 用（ 元 /月 ）
双 人 间 27754 29915 31385五 人 间 20491 25592 /护 理 费 护 理 级 别 费 用 （ 元 /月 ） 护 理 级 别 费 用 （ 元 /月 ）2A 级 4496 2B级 89923A 级 13488 3B级 179844A 级 22480 4B级 26976? 短 租 模 式短 租 模 式 租 期 为 一 周 至 一 个 月 ， 以 满 足 阶 段 性 的 入 住 需 求 为 主 ， 一 般 包 括 如 佣 人 放 假 、
术 后 出 院 护 理 等 情 况 。 短 租 模 式 仅 可 入 住 双 人 间 ， 费 用 日 结 ， 含 床 位 费 、 护 理 费 及 护 理 消 耗用 品 费 用 。 日 费 1772-2032 元 ， 费 用 水 平 相 对 长 租 模 式 较 高 。床 位 费 户 型 甲 类 费 用（ 元 /天 ） 乙 类 费 用（ 元 /天 ） 丙 类 费 用（ 元 /天 ）双 人 间 1772 1902 2032注 ： 独 立 自 住 单 元 的 长 租 租 户 入 住 可 享 一 定 的 折 扣 优 惠 。和睿康养
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1.4.香港 和悦会案 例 分 享 |活 在 家 居 ， 乐 在 社 区 ： 香 港 社 区 照 顾 服 务 典 范 — — 和 悦 会香 港 是 全 球 较 早 进 入 老 龄 化 的 地 区 之 一 ， 据 2021 年 人 口 普 查 数 据 显 示 ， 截 至 2021 年 6月 底 ， 香 港 65 岁 以 上 老 龄 人 口 超 148 万 ， 占 比 达 20%， 进 入 超 老 龄 化 阶 段 ① 。① 按 照 联 合 国 关 于 老 龄 化 的 划 分 标 准 ， 当 一 个 国 家 或 地 区 65 岁 以 上 人 口 比 重 达 到 7%， 表 示 进 入 老 龄 化 社 会 ； 65 岁 以 上 人口 比 重 达 到 14%时 ， 进 入 深 度 老 龄 化 社 会 ； 65 岁 以 上 人 口 比 重 达 到 20%时 ， 则 意 味 着 进 入 超 老 龄 化 社 会 。为 应 对 日 趋 严 重 的 香 港 人 口 老 龄 化 ， 社 会 福 利 署 不 断 投 入 大 量 资 源 增 加 长 者 服 务 ， 并 在服 务 模 式 上 进 行 更 新 与 完 善 。 除 院 舍 照 顾 服 务 外 ， 重 点 发 展 以 社 区 和 家 居 为 本 的 照 顾 服 务 ，
力 求 满 足 长 者 社 区 安 老 的 意 愿 。香 港 的 社 区 居 家 养 老 体 系 称 为 “ 长 者 社 区 支 援 服 务 系 统 ” ， 始 于 上 世 纪 70 年 代 ， 是 指帮 助 老 人 尽 量 留 在 社 区 和 家 庭 中 安 享 晚 年 ， 同 时 为 照 顾 者 提 供 支 援 的 一 系 列 服 务 。 支 援 服 务以 综 合 模 式 为 主 ， 一 般 分 为 长 者 中 心 服 务 、 长 者 社 区 照 顾 服 务 及 其 他 社 区 支 援 服 务 。长 者 中 心 服 务 ： 通 过 长 者 地 区 中 心 、 长 者 邻 舍 中 心 、 长 者 活 动 中 心 三 类 中 心 为 老 人 提 供地 区 和 邻 舍 层 面 的 社 区 支 援 服 务 ， 以 便 老 年 群 体 能 够 在 临 近 其 住 所 的 中 心 接 受 多 样 化 的 支 援服 务 。长 者 社 区 照 顾 服 务 ： 旨 在 帮 助 长 者 继 续 留 在 家 中 安 老 或 在 其 熟 悉 的 社 区 环 境 中 生 活 ， 为长 者 和 照 顾 者 提 供 社 区 支 援 ， 主 要 包 括 长 者 日 间 护 理 中 心 、 改 善 家 居 及 社 区 服 务 或 综 合 家 居
照 顾 服 务 。下 面 和 睿 将 以 香 港 和 悦 会 （ Woopie Club） 为 例 ， 带 大 家 看 看 香 港 典 型 的 社 区 照 顾 服 务是 怎 么 做 的 。和 悦 会 社 会 企 业 于 2008 年 成 立 ， 是 一 家 非 营 利 慈 善 机 构 ， 专 注 为 长 者 提 供 优 质 而 多 元的 社 区 照 顾 服 务 ， 包 括 有 日 间 中 心 和 家 居 照 顾 服 务 。 2016 年 起 和 悦 会 成 为 社 会 福 利 署 「 长者 社 区 照 顾 服 务 券 试 验 计 划 」 ② 认 可 服 务 提 供 者 。
② 社 会 福 利 署 于 2013 年 9 月 推 出 第 一 阶 段 「 长 者 社 区 照 顾 服 务 券 」 试 验 计 划 ， 以 「 钱 跟 人 走 」 的 模 式 ， 让 合 资 格 长 者 应 个人 需 要 ， 使 用 社 区 照 顾 服 务 券 （ 社 区 券 ） 选 择 合 适 的 社 区 照 顾 服 务 ， 2016 年 10 月 起 开 展 第 二 阶 段 试 验 计 划 ， 现 行 为 2020 年 10月 推 行 的 第 三 阶 段 「 长 者 社 区 照 顾 服 务 券 」 试 验 计 划 。和睿康养
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1.机 构 分 布和 悦 会 首 家 日 间 中 心 于 2016 年 10 月 正 式 投 入 运 营 ， 截 至 目 前 已 于 港 九 新 界 设 立 有 11家 日 间 中 心 ， 致 力 于 支 援 各 区 长 者 的 服 务 需 要 ， 覆 盖 不 同 社 区 。
和 悦 会 日 间 中 心 分 布 情 况2.产 品 类 型和 悦 会 长 者 日 间 中 心 建 面 规 模 普 遍 不 大 ， 一 层 为 主 ， 均 采 用 会 所 式 打 造 ， 室 内 装 修 简 约温 馨 、 安 全 舒 适 。 在 功 能 空 间 上 ， 一 般 以 满 足 日 常 接 待 、 社 交 互 动 、 康 复 运 动 、 休 息 静 养 及用 餐 需 求 为 主 ， 多 设 置 有 接 待 处 、 就 餐 区 、 多 功 能 活 动 区 、 休 息 室 等 。
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接 待 处 （ 图 片 来 源 ： 和 悦 会 官 网 ）和睿康养
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就 餐 区 （ 图 片 来 源 ： 和 悦 会 官 网 ）
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休 息 区 （ 图 片 来 源 ： 和 悦 会 官 网 ）
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多 功 能 区 /活 动 区 （ 图 片 来 源 ： 和 悦 会 官 网 ）? 以 和 悦 会 · 长 沙 湾 为 例 ：和 悦 会 · 长 沙 湾 长 者 日 间 中 心 位 于 香 港 九 龙 长 沙 湾 福 荣 街 538 号 ， 服 务 覆 盖 油 尖 旺 、 深水 埗 、 荃 湾 及 葵 青 区 域 。 中 心 整 体 规 模 不 大 ， 由 一 层 电 梯 大 堂 和 二 层 长 者 日 间 中 心 组 成 。
和 悦 会 · 长 沙 湾 平 面 图 （ 图 片 来 源 ： 大 壹 建 筑 XL STUDIO）和睿康养和睿康养
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一 层 电 梯 大 堂 与 外 部 街 道 相 连 ， 可 直 达 二 楼 接 待 处 ， 室 内 设 计 简 洁 、 明 亮 。
一 层 入 口 （ 图 片 来 源 ： 大 壹 建 筑 XL STUDIO）二 层 整 体 呈 "L"形 布 局 ， 南 测 采 光 条 件 较 好 ， 以 就 餐 区 域 及 多 功 能 活 动 区 布 置 为 主 ， 通过 大 面 积 落 地 窗 为 活 动 区 域 引 入 更 多 的 自 然 采 光 ， 西 侧 受 光 面 较 短 则 设 置 会 议 室 及 休 憩 功 能空 间 。
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接 待 处 （ 图 片 来 源 ： 社 署 长 者 资 讯 网 ）
餐 厅 /多 功 能 厅 （ 图 片 来 源 ： 社 署 长 者 资 讯 网 ）和睿康养
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餐 厅 /多 功 能 厅 （ 图 片 来 源 ： 社 署 长 者 资 讯 网 ）
活 动 区 （ 图 片 来 源 ： 社 署 长 者 资 讯 网 ）和睿康养
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多 功 能 治 疗 室 /休 息 室 （ 图 片 来 源 ： 社 署 长 者 资 讯 网 ）1.服 务 模 式和 悦 会 旨 在 通 过 日 间 中 心 安 全 的 环 境 与 专 业 的 照 顾 服 务 ， 为 长 者 与 家 属 提 供 合 适 的 支 援 ，减 轻 照 顾 者 日 常 精 神 与 体 力 负 担 ， 并 同 时 协 助 认 知 障 碍 症 及 其 他 长 期 病 患 者 得 到 合 适 的 照 顾与 护 理 ， 减 慢 记 忆 力 与 自 我 照 顾 能 力 衰 退 的 速 度 。具 体 的 服 务 模 式 分 为 以 下 三 种 ：第 一 ， 中 心 为 本 · 日 间 护 理 （ 全 日 或 者 部 分 时 间 ） 。 中 心 为 本 的 服 务 模 式 即 我 们 一 般 意义 上 的 日 托 服 务 模 式 ， 以 日 间 中 心 为 载 体 ， 为 长 者 提 供 如 日 间 暂 托 、 社 交 活 动 、 膳 食 服 务 、专 车 接 送 、 健 康 教 育 、 认 知 训 练 和 康 复 治 疗 等 的 服 务 。
第 二 ， 家 居 为 本 · 起 居 照 顾 。 家 居 为 本 的 服 务 模 式 主 要 是 依 托 中 心 专 业 的 家 居 服 务 队 ，提 供 上 门 支 援 及 照 顾 服 务 ， 包 括 专 业 服 务 （ 如 专 业 医 护 支 援 、 康 复 运 动 、 言 语 治 疗 ） 与 个 人照 顾 服 务 （ 如 起 居 照 顾 、 日 间 到 户 看 护 、 送 餐 服 务 、 陪 诊 /护 送 服 务 ） ， 让 行 动 不 便 的 长 者 ，留 在 家 里 也 可 享 受 全 面 的 社 区 支 援 服 务 。第 三 ， 混 合 模 式 · 弹 性 选 择 。 长 者 也 可 根 据 个 人 的 服 务 需 求 或 者 偏 好 ， 灵 活 选 择 中 心 为本 与 家 居 为 本 的 混 合 模 式 ， 如 每 周 一 、 三 、 五 去 日 间 中 心 ， 其 余 时 间 留 在 家 中 。和睿康养
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2.收 费 情 况机 构 一 般 按 月 或 按 日 收 费 ， 申 请 长 者 需 先 接 受 专 业 评 估 以 确 认 服 务 内 容 ， 并 根 据 最 终 确认 的 服 务 内 容 确 定 费 用 水 平 。 其 中 ， 通 过 社 会 福 利 署 「 安 老 服 务 统 一 评 估 机 制 」 评 估 的 社 区券 使 用 者 其 费 用 支 出 可 获 最 高 95%的 政 府 资 助 ③ 。③ 第 三 阶 段 「 长 者 社 区 照 顾 服 务 券 」 试 验 计 划社区券价值：长者可按其需要，选择最高及最低社区券面值之间的任何面值购买服务组合（2022-2023 年度社区券价值的最高及最低面值分别为每月10070元及4210元）。社区券价值主要会按综合消费物价指
数按年调整。共同付款安排：共同付款金额共分为六级。长者需支付的共同付款金额为社区券服务组合价值的5%、8%、12%、16%、25%或40%，政府会负责支付社区券服务组合价值的余额。以「能者多付」为原则，让负担能力较低的使用者获得较多的政府资助。社署会根据长者及同住家人的收入进行经济状况审查，并参考政府统计出按季度更新的家庭住户每月收入中位数，以厘定长者的共同付款级别，而长者家庭住户的资产并不计算在内。
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第2章 台湾篇2.1.台湾 退休长者住宅2025 年 ， 台 湾 将 迈 入 每 五 人 就 有 一 人 超 过 65 岁 的 超 高 龄 社 会 ， 银 发 时 代 的 来 临 吸 引 了更 多 从 业 者 跨 入 养 老 产 业 ， 养 老 住 宅 的 形 态 及 服 务 项 目 等 也 因 此 更 加 多 元 化 。 目 前 ， 台 湾 面向 自 理 长 者 的 银 发 住 宅 类 型 大 致 可 分 为 老 人 公 寓 、 安 养 机 构 及 老 人 住 宅 三 大 类 ：（ 1） 老 人 公 寓 为 各 县 市 政 府 负 责 兴 建 ， 其 项 目 所 有 权 归 政 府 ， 经 营 管 理 则 委 托 民 间 第三 部 门 ， 由 承 包 者 自 负 项 目 盈 亏 ， 收 费 相 对 较 低 ；
（ 2） 安 养 机 构 由 政 府 或 第 三 部 门 设 立 ， 需 满 足 老 人 福 利 机 构 设 立 标 准 ；（ 3） 老 人 住 宅 由 市 场 部 门 经 营 管 理 ， 需 满 足 建 筑 技 术 规 则 建 筑 设 计 施 工 篇 第 16 章 、 老人 住 宅 基 本 设 施 及 设 备 规 范 ， 收 费 较 高 ， 多 属 于 中 高 端 市 场 。注 ： 第 三 部 门 是 政 府 和 市 场 以 外 ， 能 够 提 供 公 共 产 品 和 服 务 的 各 类 组 织 的 集 合 ， 是 以 实现 公 共 利 益 为 目 标 ， 强 调 非 营 利 性 、 志 愿 性 的 合 法 组 织 。从 发 展 的 阶 段 来 看 ， 台 湾 银 发 住 宅 经 历 了 从 公 办 老 人 公 寓 ， 到 以 私 为 主 的 老 人 住 宅 ， 其中 ， 老 人 住 宅 也 从 大 规 模 体 量 的 养 生 园 区 进 阶 到 以 社 区 共 融 、 全 龄 多 世 代 为 主 的 健 康 共 生 宅 。
台 湾 养 老 住 宅 发 展 阶 段一 ． 老 人 公 寓 和睿康养
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老 人 公 寓 由 各 区 域 的 社 会 局 设 立 ， 属 于 公 办 民 营 机 构 ， 收 费 较 为 亲 民 。 典 型 的 项 目 包 括阳 明 老 人 公 寓 、 中 山 老 人 住 宅 、 大 龙 老 人 住 宅 、 嘉 义 市 长 青 园 等 。 虽 然 在 居 住 环 境 上 不 如 民办 项 目 ， 但 内 部 条 件 简 单 舒 适 ， 且 提 供 餐 饮 、 医 疗 咨 询 等 服 务 。? 案 例 分 享 — — 中 山 老 人 住 宅 暨 服 务 中 心中 山 老 人 住 宅 通 过 专 业 服 务 团 队 ， 打 造 多 层 级 的 老 人 服 务 机 构 ， 包 括 老 人 服 务 中 心 、 日间 照 顾 中 心 及 老 人 住 宅 。
6F 运 动 室 、 佛 堂 、 书 报 阅 览 室 、 交 谊 活 动 区 、 寝 室 601-6315F 娱 乐 室 、 教 堂 、 书 报 阅 览 室 、 交 谊 活 动 区 、 寝 室 501-5314F 健 身 房 、 舒 压 室 、 书 报 阅 览 室 、 交 谊 活 动 区 、 寝 室 401-4313F 视 听 室 、 图 书 室 、 书 报 阅 览 室 、 交 谊 活 动 区 、 寝 室 301-3312F 日 间 照 顾 中 心1F 办 公 区 、 会 议 室 、 餐 厅 、 电 脑 教 室 、 舞 蹈 教 室 、 美 容 美 发 室 教 室B1 防 空 避 难 室 、 配 膳 室 、 台 电 配 电 室 、 高 压 机 房
项 目 规 划 及 楼 层 分 布和睿康养
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项 目 1层 规 划 失 智 社 区 服 务 据 点 ， 为 周 边 社 区 提 供 就 近 照 护 服 务 ， 让 认 知 症 患 者 可 以 在熟 悉 的 社 区 里 延 缓 退 化 ， 实 现 在 地 老 化 的 目 标 。2层 为 日 间 照 顾 中 心 ， 主 要 服 务 轻 /中 度 失 能 、 失 智 长 者 ， 提 供 护 理 服 务 、 生 活 照 顾 服务 、 物 理 治 疗 评 估 /复 健 服 务 等 ， 接 受 收 住 月 托 及 日 托 长 者 。3-6层 为 老 人 住 宅 ， 服 务 对 象 为 65岁 以 上 自 理 长 者 ， 产 品 户 型 有 单 人 间 及 双 人 间 可 选 。老 人 住 宅 采 用 月 费 模 式 ， 费 用 包 含 房 间 费 、 水 电 费 、 餐 费 等 。
室 内 实 景 图具 体 项 目 情 况 在 和 睿 之 前 文 章 中 有 介 绍 ： “ 从 台 北 项 目 看 失 智 空 间 中 软 性 设 计 重 要性 — — 以 中 山 老 人 住 宅 暨 服 务 中 心 为 例 ” 。二 ． 安 养 机 构安 养 机 构 多 与 养 护 中 心 并 设 ， 两 者 的 差 别 在 于 ： 安 养 机 构 仅 供 健 康 自 理 长 者 入 住 ， 而 养护 中 心 则 可 收 住 半 失 能 、 失 能 长 者 。 入 住 这 类 机 构 主 要 的 优 势 也 是 其 可 持 续 照 料 体 系 ， 自 理长 者 身 体 状 况 变 差 时 ， 可 申 请 转 住 养 护 中 心 ， 无 需 再 转 至 其 他 机 构 。台 湾 最 知 名 的 案 例 为 双 连 安 养 中 心 ， 机 构 位 于 风 景 优 美 的 三 芝 地 区 ， 主 打 “ 连 续 性 照 顾 ” ，具 备 安 养 、 养 护 到 失 智 的 三 阶 段 服 务 。 项 目 与 马 偕 医 院 合 作 ， 且 设 有 松 年 大 学 ， 服 务 完 善 ，
市 场 口 碑 好 ， 目 前 入 住 排 队 等 待 人 数 在 千 余 人 。和睿康养
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三 ． 老 人 住 宅 — — 养 生 村 /酒 店 式 会 馆老 人 住 宅 的 目 标 客 户 主 要 是 健 康 状 况 良 好 、 经 济 实 力 及 支 付 能 力 较 强 的 长 者 。 典 型 项 目如 长 庚 养 生 文 化 村 ， 至 今 已 十 余 年 ， 园 区 内 不 仅 设 施 齐 全 ， 还 结 合 了 长 庚 医 院 的 医 疗 资 源 ，多 年 来 吸 引 不 少 高 资 产 退 休 群 体 入 住 。 另 外 还 有 润 福 生 活 新 象 馆 ， 是 台 湾 第 一 家 养 老 住 宅 ，成 立 时 间 比 长 庚 养 生 文 化 村 更 早 ， 也 受 到 较 多 高 收 入 群 体 青 睐 。 此 外 ， 近 年 新 开 发 的 新 板 杰仕 堡 乐 龄 宅 项 目 也 较 为 典 型 ， 项 目 在 2020 年 荣 获 “ SNQ 国 家 品 质 标 章 ” 认 证 ， 是 台 湾 首 家获 得 认 证 的 银 发 住 宅 ， 和 睿 也 为 大 家 整 理 了 该 项 目 的 一 些 具 体 信 息 ：? 案 例 分 享 — — 新 板 杰 仕 堡 乐 龄 宅新 板 杰 仕 堡 乐 龄 宅 是 由 台 湾 本 土 险 资 — — 新 光 人 寿 开 发 ， 于 2020年 开 始 运 营 。 与 过 去
养 生 村 离 开 都 市 的 观 念 不 同 ， 新 板 杰 仕 堡 乐 龄 宅 选 址 在 交 通 路 网 发 达 的 新 板 特 区 ， 隔 壁 即 是杰 仕 堡 商 旅 ， 可 满 足 子 女 、 亲 友 探 望 时 就 近 入 住 ， 同 时 周 边 健 身 、 餐 饮 、 门 诊 等 配 套 也 非 常完 善 。
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项 目 区 位项 目 总 建 筑 面 积 约 66000 ㎡ ， 整 体 规 划 三 栋 大 楼 ： A 栋 为 医 疗 、 月 子 中 心 （ 老 字 号 顶 级月 子 中 心 ——玺 悦 月 子 中 心 ） ， B 栋 为 出 租 式 乐 龄 宅 ， C 栋 则 是 新 光 人 寿 首 间 自 有 品 牌 商旅 ——新 光 杰 仕 堡 商 旅 ， 客 房 数 合 计 204 间 。
项 目 整 体 规 划——出 租 式 乐 龄 宅 和睿康养
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B 栋 出 租 式 乐 龄 宅 面 向 退 休 长 者 ， 结 合 健 康 管 理 服 务 、 Smart Home 饭 店 式 管 理 、 高 品质 空 气 清 净 设 备 、 以 及 具 有 健 康 与 运 动 功 能 的 俱 乐 部 ， 满 足 长 者 衣 食 住 行 育 乐 医 七 大 生 活 需求 。 乐 龄 宅 总 建 筑 面 积 约 34572 ㎡ ， 其 楼 层 分 布 如 下 ：
楼 层 分 布 图乐 龄 宅 共 提 供 174 间 房 ， 具 体 包 括 138 间 建 面 130 方 左 右 的 两 房 、 34 间 建 面 100 方 左右 的 一 房 户 型 、 及 2 间 建 面 200 方 左 右 大 户 型 。 房 间 空 间 舒 适 宽 敞 ， 内 部 配 备 了 智 能 化 家 居
系 统 ， 包 括 语 音 管 家 系 统 、 大 金 全 热 交 换 器 、 智 能 马 桶 、 Dyson 烘 干 机 、 魔 镜 （ 浏 览 网 页 并记 录 身 体 健 康 数 值 ） ...
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户 型 及 室 内 实 景
智 能 家 居 系 统和睿康养
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房 间 采 用 月 租 模 式 ， 月 租 金 20000 元 人 民 币 起 ， 第 二 人 入 住 需 加 价 。 另 需 以 两 个 月 租 金作 为 押 金 ， 其 中 75岁 以 上 长 者 还 需 支 付 安 养 协 助 保 证 金 10万 人 民 币 以 上 。 在 这 样 的 收 费 下 ，只 有 资 金 实 力 雄 厚 的 客 户 才 有 可 能 选 择 并 入 住 该 项 目 。在 软 件 服 务 配 套 方 面 ， 乐 龄 宅 为 退 休 人 群 提 供 了 一 些 定 制 化 的 服 务 内 容 ：首 先 ， 项 目 与 新 光 医 院 、 新 光 健 康 管 理 公 司 （ SKMC） 合 作 ， 提 供 24 小 时 驻 点 健 康 管 理师 服 务 ， 包 含 基 础 的 日 常 健 康 监 测 、 健 康 咨 询 、 用 药 管 理 、 陪 同 看 诊 等 会 员 服 务 ， 全 方 位 保障 住 户 健 康 。
健 康 管 理 会 员 服 务 内 容其 次 ， 项 目 配 套 JX 健 身 俱 乐 部 ， 健 身 设 施 完 善 ， 并 提 供 专 为 长 者 设 计 的 专 业 健 康 运 动课 程 。 项 目 内 还 配 有 专 业 水 疗 池 ， 引 进 先 进 的 水 疗 技 术 ， 同 时 搭 配 专 业 运 动 设 计 ， 增 强 长 者体 质 、 延 缓 老 化 ， 且 降 低 失 智 跌 倒 的 风 险 。 此 外 ， 项 目 也 提 供 神 黑 石 岩 盘 浴 、 碳 酸 泉 池 ， 让“ 养 生 ” 成 为 住 户 日 常 。除 了 重 视 生 理 上 的 服 务 外 ， 对 长 者 心 理 层 面 的 照 顾 也 是 服 务 重 点 ， 项 目 内 配 有 新 光 音 乐厅 ， 并 定 期 举 办 文 艺 活 动 、 健 康 讲 座 、 音 乐 会 等 。项 目 所 提 供 的 服 务 部 分 增 值 服 务 可 通 过 乐 龄 点 数 支 付 （ 乐 龄 宅 住 户 每 月 可 获 得 乐 龄 点数 ） ， 如 餐 饮 服 务 、 健 身 俱 乐 部 、 美 容 SPA、 旅 馆 订 房 等 。
四 ． 老 人 住 宅 — — 共 生 宅 和睿康养和睿康养
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共 生 宅 的 核 心 目 标 是 实 现 长 者 的 原 居 安 老 。项 目 在 选 址 上 重 在 融 入 城 市 与 社 区 ， 关 注 完 善 的 居 住 配 套 ； 居 住 面 积 普 遍 较 大 ， 户 型 功能 性 强 ， 居 家 感 强 ； 同 时 ， 项 目 强 调 对 外 联 动 及 复 合 功 能 ， 功 能 配 置 包 括 混 龄 居 住 单 元 、 餐饮 、 照 护 几 大 模 块 ， 内 部 的 空 间 可 对 周 边 社 区 开 放 ， 且 内 部 部 分 空 间 对 外 招 商 运 营 。以 合 勤 共 生 宅 为 例 ， 项 目 内 规 划 不 同 业 态 ， 包 括 “ 康 茵 行 旅 ” 酒 店 、 咖 啡 馆 、 烘 焙 坊 、市 立 图 书 馆 、 日 照 中 心 等 ， 打 造 丰 富 的 外 部 共 生 圈 ， 让 长 者 接 触 人 群 、 接 触 社 会 ， 实 现 其 情感 交 流 及 自 我 价 值 实 现 等 需 求 。2.2.台湾 日初不老庄园
日 初 不 老 庄 园 ， 台 湾 首 创 “ 租 赁 +产 权 销 售 ” 的 乐 龄 复 合 社 区说 起 台 湾 典 型 的 养 老 项 目 ， 大 家 最 熟 悉 的 应 该 是 双 连 安 养 中 心 和 长 庚 养 生 文 化 村 吧 ， 这两 个 项 目 分 别 是 2000年 和 2005年 运 营 ， 属 于 养 老 项 目 中 很 有 资 历 的 “ 老 大 哥 ” ， 交 易 模 式上 看 ， 他 们 都 是 月 费 模 式 、 资 产 自 持 。 事 实 上 ， 台 湾 知 名 的 退 休 社 区 多 是 收 月 费 的 。
而 在 2021年 ， 台 湾 日 胜 生 集 团 建 设 了 全 台 首 个 租 售 混 合 的 全 龄 康 养 社 区 — — 日 初 不 老庄 园 ， 目 前 项 目 仍 在 预 售 中 ， 一 期 自 2020 年 10月 开 始 销 售 ， 现 已 接 近 完 销 。下 面 ， 和 睿 带 大 家 一 起 看 看 这 个 “ 全 台 首 创 ” 的 项 目 具 体 是 什 么 样 的 。和睿康养
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项 目 开 发 主 体 为 台 湾 日 胜 生 集 团 ， 其 产 业 包 含 观 光 旅 馆 、 物 业 管 理 、 商 场 百 货 、 环 保 生技 等 等 。 2015年 ， 集 团 开 始 投 入 康 养 事 业 的 地 产 开 发 ， 为 高 龄 人 口 打 造 适 老 住 宅 ， 并 于 2018年 推 出 了 租 赁 型 的 乐 陶 居 中 和 馆 项 目 。 为 了 扩 大 服 务 范 围 及 规 模 ， 2020年 ， 集 团 启 动 了 “ 日胜 生 银 光 计 划 ” ， 提 出 在 宅 养 老 的 升 级 版 规 划 ， 将 “ 宅 ” 的 概 念 扩 大 到 “ 园 区 ” ， 连 结 在 地医 疗 资 源 、 导 入 健 康 促 进 、 银 发 学 习 等 身 心 服 务 ， 为 长 者 打 造 共 居 生 活 圈 ， 减 少 长 者 的 孤 独及 空 虚 感 ， 也 帮 助 子 女 在 冲 刺 事 业 及 和 照 顾 高 龄 父 母 上 得 以 两 全 。 为 了 更 好 落 实 “ 银 光 计 划 ” ，集 团 还 邀 请 了 双 连 安 养 中 心 前 执 行 长 蔡 芳 文 来 担 任 整 个 计 划 的 营 运 长 。“ 日 胜 生 银 光 计 划 ” 首 个 项 目 选 址 在 台 湾 新 北 市 三 芝 区 ， 选 择 在 三 芝 推 动 银 光 计 划 原 因主 要 有 三 个 ： 一 是 看 中 了 其 好 山 好 水 、 绿 化 程 度 高 、 可 低 密 度 开 发 等 自 然 条 件 ； 二 是 因 为 三
芝 有 较 大 规 模 土 地 用 于 规 划 完 善 的 适 老 休 闲 设 施 及 康 养 服 务 ； 三 是 新 北 市 政 府 借 鉴 日 、 荷 城市 发 展 的 经 验 ， 规 划 将 三 芝 打 造 为 “ 创 新 长 寿 聚 落 ” ， 在 这 样 的 区 域 发 展 背 景 下 ， 日 胜 生 可配 合 政 府 ， 将 日 初 不 老 庄 园 项 目 打 造 为 区 域 内 的 乐 龄 示 范 区 。
项 目 定 位日 初 不 老 庄 园 定 位 为 全 龄 家 园 ， 打 造 “ 七 共 乐 活 ” 的 复 合 社 区 ， 即 营 造 “ 共 生 、 共 融 、共 好 、 共 食 、 共 乐 、 共 学 、 共 享 “ 的 社 区 。
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整 体 规 划项 目 位 于 三 芝 区 后 厝 渔 港 附 近 ， 整 体 规 划 为 东 区 及 西 区 ， 占 地 约 5800坪 （ 19140m2） ，产 品 包 含 出 租 型 及 出 售 型 养 老 住 宅 。
目 前 在 建 部 分 为 东 区 （ 即 项 目 一 期 ） ， 占 地 约 4656 坪 （ 15365m2） ， 规 划 了 ABCDEF 6幢 高 层 建 筑 ， 其 中 AB栋 为 出 租 型 养 老 住 宅 — — 乐 陶 居 三 芝 馆 ， 共 168间 ， 打 造 1-2房 户 型 ，采 用 月 费 模 式 ， 月 租 3.3-3.7万 台 币 （ 含 餐 费 及 房 间 费 ） ； CDEF栋 为 出 售 的 日 初 不 老 庄 园 ，共 713户 ， 同 样 也 是 规 划 1-2房 户 型 为 主 ， 销 售 单 价 约 28万 台 币 /坪 （ 约 8.5万 台 币 /m2） ，总 价 在 390万 台 币 起 。 东 区 （ 一 期 ） 规 划
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? 出 租 型 住 宅 — — 乐 陶 居 三 芝 馆乐 陶 居 三 芝 馆 面 向 55岁 以 上 的 人 群 ， 同 时 乐 陶 居 内 还 设 置 了 部 分 家 属 陪 伴 房 ， 供 家 属周 末 时 前 来 陪 伴 长 者 。其 运 营 团 队 为 蔡 芳 文 营 运 长 筹 建 的 “ 乐 陶 居 ” 乐 龄 团 队 ， 包 含 护 理 员 、 营 养 师 及 社 工 等工 作 人 员 。 团 队 为 AB 栋 提 供 服 务 的 同 时 ， 也 承 担 CDEF栋 住 宅 的 社 区 营 造 及 相 关 活 动 规 划 等康 养 工 作 。? 出 售 型 住 宅 — — 日 初 不 老 庄 园出 售 型 住 宅 客 户 在 年 龄 上 没 有 绝 对 的 限 制 ， 但 从 目 前 的 购 房 群 体 来 看 ， 多 是 65 岁 左 右 ，有 一 定 社 会 地 位 的 人 群 。
产 品 户 型 精 装 ， 内 部 考 虑 了 0-100 岁 的 共 融 住 宅 设 计 ， 即 以 全 体 大 众 为 出 发 点 ， 包 括 长者 、 儿 童 、 身 心 障 碍 者 等 等 打 造 。 具 体 细 节 包 括 创 造 宽 敞 的 活 动 动 线 ； 入 户 门 斜 角 处 理 ， 打造 无 障 碍 通 行 ； 浴 室 防 滑 等 。 产 品 户 型
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园 区 的 布 局 及 景 观 采 用 围 合 式 规 划 ， 打 造 宛 如 公 园 的 中 庭 广 场 ， 室 内 还 配 备 了 八 循 环 肌力 训 练 设 备 、 共 食 餐 厅 、 ktv、 桌 游 游 戏 区 等 ， 促 进 了 日 常 活 动 以 及 邻 里 互 动 ， 当 孩 子 们 来探 访 的 时 候 ， 他 们 更 多 会 感 受 到 度 假 般 的 开 心 ， 而 非 责 任 式 的 探 访 。
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服 务 体 系蔡 芳 文 营 运 长 将 双 连 安 养 中 心 的 运 营 模 式 引 入 到 日 初 不 老 庄 园 这 个 乐 龄 复 合 社 区 中 ， 针对 长 者 设 计 了 “ 十 心 十 美 ， 全 人 服 务 ” 的 乐 龄 服 务 体 系 ， 在 衣 食 住 行 育 乐 及 医 疗 资 源 等 方 面提 供 完 整 的 服 务 内 容 ：? 温 心 御 膳 食 ： 厨 师 根 据 营 养 师 的 菜 单 料 理 ， 个 人 可 预 约 营 养 咨 询 或 定 制 宴 客 菜 单 ；? 芳 心 时 尚 院 ： 设 立 美 发 与 洗 衣 空 间 ， 可 预 约 美 容 美 发 、 特 殊 送 洗 等 服 务 ；? 玩 心 智 学 馆 ： 辅 导 社 团 成 立 ， 邀 请 有 才 艺 专 长 的 长 者 分 享 教 学 或 聘 请 专 业 教 师 授 课 ；? 悦 心 俱 乐 部 ： 多 功 能 展 示 厅 提 供 文 艺 讲 座 、 娱 乐 表 演 、 宗 教 礼 拜 等 心 灵 陶 冶 ；? 养 心 照 护 站 ： 专 业 人 员 提 供 预 防 量 测 、 药 物 咨 询 、 健 康 促 进 、 社 工 关 怀 等 服 务 ；
? 安 心 健 康 伴 ： 提 前 预 约 ， 可 提 供 临 近 医 院 陪 同 就 医 服 务 及 药 物 代 取 服 务 等 ；? 慧 心 医 疗 链 ： 连 结 临 近 医 疗 资 源 或 设 立 诊 所 ， 提 供 定 期 看 诊 服 务 。 于 园 区 设 立 长 照 2.0服 务 据 点 ， 或 协 助 对 接 邻 近 的 外 部 据 点 ， 满 足 园 区 住 民 居 家 服 务 需 求 ；? 爱 心 顺 风 车 ： 接 驳 巴 士 定 时 往 返 捷 运 与 市 区 。 另 外 备 有 福 祉 专 车 、 可 预 约 协 助 就 医 服 务 ；? 暖 心 家 属 房 ： 规 划 家 属 探 访 、 陪 伴 的 住 宿 房 间 ， 增 进 亲 情 互 动 关 系 ；? 贴 心 安 全 居 ： 规 划 适 老 化 空 间 ， 导 入 UWB 系 统 、 精 准 定 位 住 户 求 救 位 置 并 给 予 支 援 。项 目 还 与 马 偕 医 学 院 、 圣 约 翰 科 技 大 学 、 明 新 科 技 大 学 等 周 边 院 校 的 医 护 、 长 照 、 健 康休 闲 等 学 科 进 行 产 学 合 作 ， 培 养 专 业 人 员 ， 提 升 园 区 的 康 养 服 务 专 业 人 力 。
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2.3.台湾 合勤共生宅和 睿 之 前 的 文 章 ， 跟 大 家 分 享 了 台 湾 近 年 新 建 的 全 龄 康 养 社 区 项 目 — — 日 初 不 老 庄 园 ，其 在 收 费 方 式 上 首 创 了 “ 租 赁 +产 权 销 售 ” 的 模 式 。而 放 眼 台 湾 的 不 动 产 界 ， 近 两 年 还 有 不 少 新 形 态 的 银 发 住 宅 蓬 勃 而 生 ， 如 之 前 文 章 中 有提 到 过 的 合 勤 健 康 共 生 宅 、 好 好 园 馆 、 俊 杰 馆 全 龄 养 生 宅 等 等 。 其 中 ， 合 勤 健 康 共 生 宅 结 合旅 馆 的 经 营 模 式 ， 打 造 了 城 市 新 型 的 银 发 住 宅 。 而 从 项 目 选 址 看 ， 以 往 台 湾 的 养 老 村 多 位 于幽 静 、 僻 静 的 地 方 ， 但 合 勤 共 生 宅 却 选 址 在 交 通 便 利 的 区 位 ， 目 前 在 营 的 乌 日 馆 项 目 就 位 于交 通 枢 纽 ， 且 斜 对 面 即 南 丁 格 尔 护 理 之 家 ， 距 离 公 园 也 仅 几 步 之 遥 。 项 目 还 在 缴 费 方 式 上 进
行 了 创 新 ， 即 与 金 融 机 构 合 作 ， 入 住 者 可 通 过 安 养 信 托 、 预 收 款 信 托 方 式 缴 纳 房 租 ， 保 证 了长 者 的 资 金 安 全 。下 面 还 是 “ 老 样 子 ” ， 和 睿 将 从 项 目 的 基 本 情 况 、 产 品 特 色 、 交 易 模 式 等 方 面 同 大 家 分享 合 勤 健 康 共 生 宅 的 案 例 ， 一 起 了 解 和 学 习 台 湾 不 同 模 式 的 银 发 住 宅 项 目 。合 勤 健 康 共 生 宅合 勤 健 康 共 生 宅 （ 乌 日 馆 ） 是 合 勤 建 设 规 划 的 第 一 栋 共 生 宅 ， 位 于 台 中 乌 日 区 （ 台 中 区域 规 划 副 中 心 ） ， 项 目 从 2020年 6 月 运 营 以 来 ， 半 年 入 住 率 迅 速 突 破 60%。
合 勤 共 生 宅 乌 日 馆 占 地 2600余 m2， 楼 高 6 层 ， 共 规 划 了 99 间 房 ， 其 中 25 套 为 租 赁 式的 老 年 住 宅 ， 其 余 74套 为 合 勤 自 营 的 旅 馆 “ 康 茵 行 旅 ” ， 整 体 采 用 无 障 碍 的 空 间 设 计和睿康养
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楼 层 布 局 如 下 图 所 示 ， 1 楼 规 划 市 集 、 咖 啡 厅 、 日 照 中 心 等 ； 2-3楼 为 康 茵 行 旅 健 康 旅馆 ； 5 楼 （ 实 际 为 第 4层 ） 规 划 银 发 乐 龄 住 宅 ； 6 楼 （ 实 际 第 5 层 ） 及 以 上 同 样 为 配 套 空 间 ，规 划 了 茶 吧 、 教 室 、 空 中 花 园 等 。合 勤 共 生 馆 乌 日 馆 内 部 楼 层 分 布
? 康 茵 行 旅康 茵 行 旅 主 要 聚 焦 “ 老 、 弱 、 妇 、 残 ” 等 相 对 弱 势 群 体 的 需 求 ， 打 造 全 台 首 家 全 龄 无 障碍 的 健 康 旅 馆 ， 房 型 包 括 20-25m2标 间 、 40m2左 右 套 房 /家 庭 房 。
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房 间 内 采 用 无 障 碍 设 计 ， 且 配 有 零 接 触 智 能 系 统 及 语 音 客 房 管 家 。 其 中 ， 零 接 触 智 能 系统 包 括 可 声 控 的 灯 光 、 空 调 开 关 、 空 调 温 度 调 节 等 。 语 音 客 房 管 家 服 务 则 主 要 在 紧 急 情 况 发生 时 ， 只 要 喊 “ SOS” ， 客 房 大 门 则 可 解 锁 ， 房 门 外 信 号 灯 闪 烁 ， 这 时 旅 馆 工 作 人 员 会 及 时出 现 、 予 以 救 助 。康 茵 行 旅 定 位 为 健 康 旅 馆 ， 主 要 提 供 的 健 康 服 务 有 健 康 旅 游 、 慢 病 预 防 、 康 复 调 理 、 舒压 好 眠 等 ， 其 入 住 的 人 群 包 括 术 后 康 复 人 群 、 项 目 内 长 照 中 心 长 者 的 家 属 、 观 光 客 等 。和睿康养
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康 茵 行 旅 主 要 服 务 内 容
? 银 发 乐 龄 住 宅银 发 乐 龄 住 宅 是 面 向 50 岁 以 上 自 理 长 者 的 居 住 单 元 ， 户 型 设 计 了 23-55m2一 室 一 厅 ，室 内 空 间 满 足 轮 椅 回 转 。
在 生 活 服 务 方 面 ， 乐 龄 住 宅 主 要 提 供 定 期 保 洁 、 衣 物 清 洗 等 服 务 内 容 。 另 外 ， 乐 龄 住 宅内 还 规 划 了 不 少 公 共 的 生 活 及 活 动 空 间 ， 如 共 享 厨 房 、 公 共 活 动 区 等 等 ， 为 入 住 长 者 提 供 交流 互 动 的 平 台 。 同 时 ， 这 里 每 周 都 会 安 排 丰 富 的 活 动 ， 长 者 可 以 依 照 自 己 的 需 求 积 极 参 与 。? 交 易 模 式入 住 银 发 乐 龄 住 宅 ， 需 支 付 租 金 ， 而 支 付 的 模 式 有 多 种 ， 包 括 无 预 付 月 缴 、 1-3年 预 缴 、押 金 等 模 式 ， 所 有 模 式 中 ， 都 需 要 先 缴 纳 2 个 月 租 金 作 为 居 住 保 证 金 。 下 面 我 们 具 体 看 看 几种 交 易 模 式 ：（ 1） 无 预 付 月 缴 方 案 ： 即 我 们 通 常 所 说 的 月 费 模 式 ， 费 用 包 含 不 同 房 型 的 租 金 、 餐 费 、管 理 费 、 水 电 费 ， 其 中 租 金 无 折 扣 。
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（ 2） 租 金 预 缴 1-3 年 方 案 ： 客 户 选 择 1-3年 不 同 年 限 ， 可 享 不 同 租 金 优 惠 ， 而 预 缴 方案 根 据 租 金 是 否 进 入 信 托 账 户 还 可 分 为 两 类 ， 选 择 进 入 信 托 账 户 因 享 受 了 收 益 回 报 ， 租 金 的优 惠 力 度 相 对 较 低 。 此 外 ， 每 月 的 餐 费 、 水 电 费 、 管 理 费 等 另 计 。（ 3） 押 金 方 案 ： 押 金 （ 项 目 称 其 为 权 益 金 ， 两 年 后 可 退 ） 有 110万 和 150 万 两 个 门 槛可 选 ， 根 据 押 金 金 额 以 及 是 否 选 择 信 托 模 式 ， 月 租 金 的 折 扣 力 度 有 所 不 同 。 以 110万 人 民 币押 金 为 例 ， 若 选 择 押 金 进 信 托 账 户 ， 则 月 租 金 可 享 定 价 7 折 优 惠 ； 反 之 ， 月 付 租 金 为 定 价 5折 。 餐 费 、 水 电 费 、 管 理 费 等 另 计 。各 模 式 具 体 支 付 情 况 如 下 图 说 明 ：
以 上 交 易 模 式 中 ， 我 们 提 到 了 租 金 /押 金 进 入 信 托 账 户 的 情 况 ， 也 就 是 结 合 信 托 的 支 付方 式 ， 这 是 合 勤 共 生 宅 与 合 库 银 行 合 作 的 创 新 模 式 。 上 述 所 说 的 主 要 为 安 养 信 托 模 式 ， 主 要为 长 者 管 理 财 产 ， 不 论 保 险 金 、 退 休 金 、 子 女 抚 养 费 等 等 ， 也 都 可 放 入 安 养 信 托 的 资 金 专 户 ，而 后 资 金 收 益 将 分 期 返 还 。 另 外 ， 项 目 还 设 计 了 预 收 款 信 托 模 式 ， 长 者 预 缴 费 用 时 可 办 理 ，保 证 金 及 每 月 入 住 费 用 全 部 纳 入 银 行 专 户 ， 可 避 免 资 金 挪 用 问 题 ， 实 现 “ 风 险 隔 离 、 专 款 专用 ” 。除 了 信 托 模 式 的 创 新 外 ， 项 目 为 了 实 现 中 产 阶 级 能 负 担 得 起 居 住 的 费 用 ， 还 设 计 了 原 房屋 代 租 管 理 、 以 房 养 老 、 高 龄 者 再 就 业 等 机 制 ， 减 轻 长 者 支 付 的 压 力 。
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? 配 套 空 间合 勤 共 生 宅 乌 日 馆 中 ， 42%的 区 域 规 划 为 配 套 空 间 ， 对 外 招 商 ， 导 入 了 咖 啡 馆 、 农 夫 市集 、 酒 吧 等 设 施 ， 让 高 龄 住 宅 也 充 满 了 文 青 氛 围 。配 套 具 体 有 爱 自 然 农 夫 市 集 、 73 号 手 作 烘 焙 坊 、 彩 色 曼 陀 罗 咖 啡 厅 、 伊 甸 园 茶 吧 、 漫思 会 所 （ 场 地 租 借 ） 、 好 青 春 （ 课 程 讲 座 ） 几 大 对 外 经 营 的 商 铺 。? 爱 自 然 农 夫 市 集 ： 位 于 项 目 1 层 核 心 位 置 ， 规 划 了 餐 厅 及 有 机 超 市 ， 餐 厅 坚 持 不 添 加 任何 人 工 味 精 等 食 品 添 加 物 ， 同 时 兼 顾 营 养 ， 由 专 业 营 养 师 设 计 适 合 长 者 的 营 养 餐 食 。? 73 号 手 作 烘 焙 坊 ： 烘 焙 坊 同 时 也 是 烘 焙 教 室 ， 入 住 长 者 、 周 边 小 孩 等 都 可 以 再 次 体 验烘 焙 乐 趣 ， 而 完 成 的 面 包 、 蛋 糕 等 成 品 会 放 在 1 层 小 超 市 售 卖 。
? 彩 色 曼 陀 罗 咖 啡 厅 、 梦 见 伊 甸 园 茶 吧 、 00798 Lounge bar： 这 三 个 配 套 空 间 分 别 位 于 项目 第 1 层 、 第 6 层 及 B1 层 ， 均 由 生 活 提 案 股 份 有 限 公 司 运 营 。 其 中 ， 1 层 的 彩 色 曼 陀罗 咖 啡 厅 还 兼 有 照 顾 服 务 功 能 ， 若 子 女 临 时 无 法 陪 伴 家 中 长 辈 ， 且 未 事 先 申 请 到 政 府 日照 中 心 ， 可 以 先 将 其 安 置 在 此 ， 减 轻 社 区 周 边 家 庭 照 顾 者 的 负 担 。 顶 楼 的 茶 吧 则 成 为 了长 者 的 室 外 康 乐 活 动 中 心 ， 为 长 者 提 供 放 松 、 交 往 的 平 台 。? 漫 思 会 所 ： 规 划 漫 思 会 所 全 龄 讲 堂 、 齐 聚 意 堂 茶 花 教 室 等 ， 与 资 深 的 顾 问 及 讲 师 合 作 ，提 供 多 元 课 程 及 沙 龙 讲 座 ， 内 容 涵 盖 健 康 学 习 、 生 命 学 习 、 照 护 资 源 、 理 财 规 划 等 等 。同 时 会 所 还 提 供 场 地 租 借 服 务 ， 可 举 办 讲 座 、 课 程 及 会 议 。? 好 青 春 手 创 工 坊 ： 全 龄 创 意 空 间 ， 同 时 也 为 长 者 规 划 创 意 活 动 与 课 程 ， 以 永 续 共 生 的 理
念 ， 创 造 优 雅 自 在 的 生 活 。 和睿康养
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除 了 乌 日 馆 项 目 ， 2021 年 ， 合 勤 还 在 苗 栗 联 合 大 学 附 近 ， 新 推 出 了 “ 合 勤 天 暖 ” 健 康宅 ， 共 规 划 86 间 小 套 房 及 三 房 产 品 ， 其 中 50 间 套 房 规 划 设 计 售 后 包 租 的 模 式 ， 另 外 36 间三 房 则 采 用 预 售 的 形 式 。将 来 ， 合 勤 还 将 在 台 湾 桃 园 、 金 门 等 地 区 陆 续 打 造 以 养 老 生 活 为 核 心 的 共 生 住 宅 项 目 ......
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