深圳地铁集团的发展方向和片区综合开发盈利模式初步研究 杨宝民 覃剑作者介绍，杨宝民，深圳市新摩尔商业管理有限公司董事长，清华大学总裁班15
年授课专家，大连海洋大学特聘教授。电话：13823509154覃剑，深圳市新摩尔商业管理有限公司董事，基于TOD模式的综合体和社区
房地产开发操盘手。本文简要介绍了深圳地铁的发展历史，借鉴了香港地铁的盈利模式，结合深圳实际，深圳地铁提出了基于站点的物业开发模式，
提出了基于轨道交通站点的TOD综合体模式，作者将传统综合体扩展商业和文体，医疗康养结合的综合体+居住区+主题公园协同开发模式。介绍
了片区开发的TOD站点立体交通和外部交通衔接，产业和站点所在片区融合的开发模式。深圳地铁的发展历史1992年深圳市成立地铁办公室，
1998年7月成立深圳地铁公司。深铁置业于2019年才成立，独立法人企业，旗下拥有物业开发、商业、枢纽三大核心业务板块。其物业开发
板块方面目前拥有12个轨道沿线上盖项目的综合开发权，开发规模约450万平方米，在建面积约330万平方米，连续五年销售额过百亿元，2
017-2019年蝉联“深圳市房地产开发企业综合实力排名”前三。深铁商业则于2016年成立，业务多聚焦于物业服务，目前共经营物业面
积约60万平方米。其计划在未来5年内经营管理的物业面积增加至265万平方米。深圳地铁借鉴香港地铁的经验与合作香港地铁综合开发的成功
经验已为各界普遍认同, 铁路支撑下的“新市镇计划”是交通与土地利用有机结合的典范。新市镇发展的基本理念是:以轨道交通为支撑(包括地
铁和九广铁路) , 提供一个均衡和设备齐全的社区, 包括基础建设、社区设施及一些生活必需设施等。几乎所有的新市镇都在轨道交通站点周
边发展, 使新市镇与市中心区紧密联系, 大大方便了居民的出行;同时, 居民的生活也形成了以轨道交通站点为活动中心的模式。从整体来看
, 香港新市镇的规划开发体现出以下特点:1) 对车站周边地块进行高强度开发, 并通过技术规范加以保证。《建筑物(规划)规例》和《城
市规划标准与准则》对土地发展密度的制定做了详尽规定, 鼓励车站周边地块高密度发展。城市商业中心的中环、铜锣湾、尖东、旺角等车站周边
地块的容积率大多在9 ～15之间, 新近建成的机场铁路、将军澳支线的车站地区物业发展密度都在5以上。2) 保证局部地区居住和就业之
间的平衡。如港岛北城市发展带面积22.5 km2, 居住人口94.7万人,就业岗位71.2万人, 2/3的就业人口居住其中。3)
创造良好的步行环境。多数办公建筑到地铁站的距离是200m左右, 通过天桥和地下步道的精心设计, 降低距离感。4) 取得良好的社会效
益。轨道交通全长190 km,日客流量330万人次, 带来了良好的社会效益和可观的经济效益。同时也应该看到, 香港新市镇由于产业布
局的不合理和土地政策滞后等原因,未能及时向高科技发展转型， 出现了居住人口结构的不均衡等问题，青年人被房地产绑架等问题, 在后期的
政策指定和新市镇建设计划中需要调整。香港地铁有限公司投资深圳市轨道交通四号线建设运营原则性协议签署仪式，一月十五日下午在深圳五洲宾
馆举行，此举标志着CEPA正式实施以来深港合作取得重大成果。 深圳市轨道交通四号线南起皇岗口岸北至龙华新城中心，总长二十一公里，总
投资约人民币六十亿元。整个四号线工程由一期工程皇岗口岸至少年宫和续建工程少年宫至龙华新城中心组成。目前一期工程大部分车站和区间土建
工程已经完成，铺轨也已经完成，正在进行设备安装和建筑装修，于二00四年底建成通车。轨道交通四号线续建工程南起少年宫，北至龙华新城中
心，线路全长约十六公里，共设车站九座，投资估算约人民币五十八点七八亿元，计划二00八年建成通车，建成后可与香港九广铁路落马洲支线实
现接驳。深圳地铁的站点上盖物业开发策略2020年净利润110.02亿元。2020年万科净利润400亿，占股28%，收益为112亿元
。深圳地铁2020年地铁收入36.49亿，成本77.48亿，地铁运营亏损41亿。深圳地铁集团2019年年报。过去一年，深圳地铁实现
营业收入209.9亿元，同比增加84.9%，净利润116.9亿元，同比增加61.2%。依据国内各大地铁公司披露的2019年前三季报
比较，深圳地铁有望在2019年蝉联国内最赚钱地铁公司榜首位置。2018年，深圳地铁曾凭借72.49亿元净利，超出第二名武汉地铁近6
0亿元。报告期内，深圳地铁房地产开发实现营收140.3亿元，约占年内总营收67.6%，远超过地铁运营带来的43.6亿收入。此外，年
报还显示，其2019年投资收益约117.3亿元，同比增加13.1%，超过集团全年净利润。据了解，深圳地铁当前从事的商业地产项目可分
为两种，一种是车站空间开发，主要是地铁空间以及与其联通的独立地下物业空间开发，另一种则是在地铁线上兴建购物中心、写字楼酒店等大型商
业综合体。两个项目经营实体主要为深圳地铁置业有限公司（简称：“深铁置业”）和深圳市地铁商业管理有限公司(简称：“深铁商业”)。20
18年年报显示，深圳地铁完成土地项目销售金额达130亿元，相当于同年中洲控股的销售规模。2019年年报中，深圳地铁的房地产开发营业
收入为140.3亿元、物业管理业务收入为3.4亿元，合计收入143.7亿元，占总营收比例为69.3%，远超过地铁和铁路运营的合计2
0.4亿营收。深圳地铁的综合开发模式4.1、投资和开发双轮驱动，成为深圳地铁的主要盈利模式。从2017年投资万科开始，深圳地铁的投
资收益才迎来爆发式增长。2016年，深圳地铁的投资收益仅为1.45亿，2017年飙升至72.54亿元，到2019年，这一数字进一步
增加至117.3亿元，年复合增长率为332.5%。2017年，深圳地铁通过受让华润集团和恒大集团持有的全部万科A股股权（分别为15
.31%和14.07%），成为万科第一大股东，同时宣告着万科股权大战落幕。深圳地铁起步于站点物业开发模式，通过前湾轨道交通枢纽的规
划设计，实现了枢纽站点和城市设计的衔接，站点内部交通和城市外部交通有效衔接。前海轨道交通枢纽区位图前海枢纽的功能定位四大轨道交通功
能：1、前海与香港的城际联系、铁路口岸2、前海与珠江东岸城镇带的城际联系3、前海与深港两个机场的快速轨道联系4、前海与深圳市其它地
区地铁联系枢纽是深圳市六大轨道交通枢纽、前海地区最重要的公共交通设施。同时，枢纽影响地区也是前海合作区的核心与门，是前海先期启动建
设区域之一，遵循前海合作区先行先试的原则，积极探索深港合作建设，打造多功能、高品质的超级商业中心。前海枢纽的功能定位可概括为：对外
交通中心、通勤中心、超级商业中心前海交通枢纽剖面图前海轨道枢纽规划设计鸟瞰模型前海轨道枢纽规划设计效果图深圳地铁TOD展示模型4.
2、基于TOD的旧城改造的片区开发策略4.2.1西丽中心区转型成为产业新城建议西丽枢纽区位图西丽综合交通枢是深圳国家铁路客运“三主
四辅”的主枢纽之一，集国家铁路、城际轨道、城市轨道等多种交通方式为一体的综合交通枢纽。它位于广深创新走廊的轴线，串联西丽湖国际科教
城、留仙洞总部基地、高新园、后海总部基地等重点片区，区域位置极为重要，是深圳市最重要的交通门户之一。西丽片区现状有5号线和7号线经
过，片区内设置站点有：西丽站、留仙 洞站、西丽站、茶光站；正在建设的轨道线为13号线，涉及片区内石鼓站、 留仙洞站；规划轨道线有
15 号线、27 号线和 29 号线，15 号线、27 号线及 29 号线具体线位及站位以最终批准的工程设计方案为准。深圳市西丽中
心区建设规模总量为1059万平方米，建筑规模增量为111万平方米。规划居住人口规模14.1万人，规划产业就业人口规模20万人。西丽
中心区未来会逐步 完善教育和医疗资源配置：幼儿园增加7个、小学增加3个、九年制一贯学校增加3个、初中增加1个、普通高中增加2个；社
康增加9个、综合医院扩建至1000床以上、老年人日料中心增加7个；图书馆增加2个、影剧院增加1个、社区体育活动场地增加12个、游泳
池增加1个、社区停车场增加19个。西丽火车站片区地图西丽枢纽“产城融合、站城一体”开发思路获国家铁总认可，规划13个站台25条线路
，2021年将正式动工。西丽交通枢纽和片区城市设计效果图建议将其中一个社区体育活动中心纳入到西丽站点轨道交通综合体规划中。 西丽片
区留仙洞站点交通综合体商业规划模型 杨宝民留仙洞地铁站点留仙洞站点商业和文体医疗综合体概念模型 杨宝民 康广俊建议将社区一个图书
馆、医疗康复中心和休闲体育中心纳入留仙洞站点综合体，将图书馆规划面积纳入到购物中心顶层和次顶层。西丽中心区产业导入建议：依托西丽大
学城，重点导入人工智能和机器人，计算机软件，工业智能控制，生物医药等研发企业总部和专业孵化器。禅意主题公园西丽火车站综合体留仙洞站
点城市综合体西丽站点商业和文体综合体招商地产西丽项目招商地产西丽综合体和住宅项目发展目标:大力推进西丽中心城市更新工作，与留仙洞战
略性新兴产业总部基地、西丽枢纽整体统筹、联动发展。以强化高端服务职能，提升 生活配套水平，布局产业创新服务平台和重大公共设施为主线
，将西丽中心区地区建设成为南山区北部重要的生产生活服务中心。功能定位：南山北部新兴产业集聚片区、西丽国际科教城综合配套服务片区。4
.2.2 深圳东站片区开发战略建议深圳东站（Shenzhendong Railway Station）位于中国广东省https:/
/baike.baidu.com/item/%E6%B7%B1%E5%9C%B3%E5%B8%82/11044365深圳市，是中国
铁路广州局集团有限公司管辖的三等站，是深圳市东部地区接驳功能齐全的交通枢纽，也是https://baike.baidu.com/i
tem/%E6%B7%B1%E5%9C%B3%E9%93%81%E8%B7%AF%E6%9E%A2%E7%BA%BD/227170
55深圳铁路枢纽的重要组成部分。深圳东站原名布吉站，始建于清宣统三年（1911年）；?2004年11月24日，布吉站改造工程启动；
??2012年12月21日，布吉站改造完成并投入运营，改名深圳东站。?截至2018年9月，深圳东站总建筑面积6.7万平方米，主站房
建筑面积2.1万平方米，可同时容纳7000多名旅客候车；截至2018年9月，车站站场规模为4台11线，设计日均最高客流量9万人次，
每日始发列车77对、通过列车115对。深圳东站区位和交通规划图产业发展上，依托大芬油画、文博宫两大文化核心，承接都市核心区的商业、
商务、文化等副市级中心职能，通过保留一定规模制造业产业空间，重点发展商贸服务、创意生活（装饰）、生命科学（服务）等产业，未来发展潜
力巨大。在商贸方面重点发展体验式场景商业等新业态，完善商贸和文化休闲等功能。深圳东站片区地图深圳东站旧城改造效果图2号轨道交通文体
医疗和居住综合体1号轨道交通商业综合体深圳东站片区综合体布局建议轨道交通商业综合体，建议1号综合体总部经济办公楼面积控制在合理比例
，鼓励办公居住一体化的SOHO,鼓励文创产业发展。布吉地区过去属于关外，文化体育和医疗设施等不够齐全，建议在2号综合体布局文体中心
6000平方米，社区健康服务中心4000平方米。深圳地铁未来发展和盈利模式的建议全面注重安全体系建设，补齐超高层附近地铁安全漏洞和
防汛漏洞。郑州地铁在2021年7月地铁在暴雨中进水的丧亡事故，提醒深圳地铁完善防灾体系，无论防止暴雨渗漏还是防火等都要提前做好准备
。深圳地铁开发多层线路叠加后交叉，要注重和规划部门合作，充分考虑地铁沿线对超高层建筑的地基影响。基于产城融合的片区开发盈利模式从轨道交通站点物业开发开始，深圳地铁集团积累了丰富的经验，不断总结基于TOD的开发经验。通过积极参与深圳片区城市设计，注重产业和产业导入和枢纽站点片区开发融合，注重主题文化公园和片区轨道交通综合开发结合，全面提升美学水平，带动开发的片区土地升值。通过将文化体育综合体和社区医疗中心和站点轨道综合体结合，节省传统的公共设施占地过多的缺陷。完善土地综合开发策略，注重产业导入。在传统的土地增值和物业开发盈利模式基础上，未来还可以通过高科技产业孵化和投资更多右前途的高科技公司上市实现更多盈利。 |
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