物 业 前 期 介 入 工 作 实 务 培 训
2023-6-19
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纲 要 一 、 物 业 公 司 前 期 介 入 工 作 概 述二 、 前 期 介 入 工 作 的 内 容三 、 前 期 介 入 工 作 的 标 准四 、 地 产 开 发 常 用 术 语五 、 新 建 项 目 前 期 介 入六 、 滚 动 开 发 项 目 的 前 期 介 入 的 开 展七 、 经 验 分 享
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物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。物业公司前期介入工作概述
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前 期 介 入 工 作 的 内 容一 ． 规 划 设 计 阶 段 ： 项 目 规 划 设 计 评 估 封 闭 管 理 模 式 确 定二 .施 工 图 设 计 阶 段 主 体 施 工 图 审 图 园 林 施 工 图 审 图 三 .营 销 策 划 阶 段 ： 物 业 管 理 模 式 物 业 管 理 方 案 策 划 物 业 管 理 服 务 招 投 标 策 划四 .施 工 建 设 阶 段 ： 智 能 化 方 案 图 纸 会 审 现 场 施 工 跟 进
五 . 新 建 物 业 接 管 验 收
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前期介入工作应用的规范标准 l 项目规划设计物业关注要点指引 l 物业管理前期介入工作指引l 智能化系统设计标准l 泳池设计安全指引l 停车场规划设计规则l 工程规范l 国家标准设计规范l 国家标准设计图集
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地产开发常用术语? 容积率（Plot Ratio/Volume Fraction）：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。? 住宅建筑容积率——又称“住宅净容积率”“住宅建筑面积净密度”，是指每公顷住宅建筑基地上拥有的住宅建筑面积。? 占地面积是指建筑物所占有或使用的土地水平投影面积，计算一般按底层建筑面积。通常用于计划地块的建筑密度，计算公式是：建筑密度=占地面积/土地面积。? 总建筑面积指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。
? 多层建筑:4-6层住宅建筑? 小高层:7-9层住宅建筑? 高层:10层以上? 超高层:建筑高度超过100米
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新 建 项 目 前 期 介 入一 、 规 划 设 计 阶 段 ：? 熟 悉 项 目 设 计 特 点 和 顾 客 定 位? 了 解 周 边 环 境? 了 解 项 目 开 发 时 间 节 点? 计 算 服 务 人 员 数 量 确 定 管 理 用 房 面 积? 确 定 交 通 流 线? 服 务 中 心 和 控 制 中 心 位 置 确 定? 项 目 封 闭 模 式二 、 施 工 图 阶 段各 专 业 图 纸 审 图
三 、 营 销 策 划 阶 段物 业 管 理 方 案 确 定四 、 施 工 阶 段五 、 竣 工 验 收 阶 段
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滚 动 开 发 项 目 的 前 期 介 入 工 作 的 开 展一 、 规 划 设 计 阶 段 ：? 了 解 项 目 开 发 时 间 节 点? 确 定 交 通 流 线? 交 付 和 非 交 付 区 域 封 闭 模 式? 智 能 化 设 计 方 案 评 审二 、 施 工 图 阶 段各 专 业 图 纸 审 图三 、 营 销 策 划 阶 段测 算 管 理 费四 、 施 工 阶 段
五 、 竣 工 验 收 阶 段
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一． 泳池更衣到泳池人流流线应有强制性喷淋,浸脚设施,照明亮度,形状,滑梯,植被,回水口二． 简要分析说明：泳池设计的完整流线为：管理岗进入——更衣室更衣——淋浴（配洗手间，可选）——强制喷淋池——强制浸脚池——进入泳池；出泳池——淋浴——更衣——管理岗出经验分享泳池设计优化
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小区路灯应报装独立电表? 需转化经验
1. 前期开发应该向供电局报装独立路灯电表，按照广州市物价局相关规定,小区路灯应接入独立路灯电表,可以纳入住户分摊；需要重新申报！? 简要分析说明1. 部分小区的路灯供电系统接入电表比较混乱,有些是景观灯电表，有些接入是商业用电，施工单位没有向供电局申报单独的路灯电表,现接入的每度电费单价较高,给日后的物业管理公共用电分摊工作不利;
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l 电 梯 厅l 首 层 电 梯 厅 安 装 监 控 镜 头l 首 层 电 梯 厅 应 安 装 闭 路 监 控 镜 头 ， 监 控 摄 像机 应 能 清 晰 看 到 出 入 口 行 人 的 面 部 图 像 。l 地 下 车 库 进 入 楼 道 处 考 虑 安 全 措 施l 地 下 车 库 、 架 空 层 等 公 共 区 域 进 入 楼 内 电 梯的 通 道 ， 应 设 置 IC卡 门 禁 。 智 能 化
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1. 发电机油箱的进油口设置在方便车辆进出可装卸位置，方便加油；油箱上设置直径不小于2寸可直接到地面的透气弯管。2. 发电机排烟口位置应考虑对业主不产生影响，发电机房有防噪音措施。发 电 机
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给排水系统? 给排水系统水 箱? 应设置水位标识、检修爬梯。污水管及设备设施污水集水池应设置水位指示装置，必要时应设置超警戒水位报警装置，将信号引至监控中心。集水池有效容积不宜小于最大一台污水泵5min的出水量，且污水泵每小时启动次数不宜超过6次。污水泵应有双电源供电
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减 速 坡 规 格? 需 转 化 经 验 ： 路 面 减 速 坡 太 高 造 成 客 户 投 诉? 简 要 分 析 说 明 ： 现 减 速 坡 安 装 为 高 6-8公 分 、 宽 1.2M水 泥 材 质 ， 高 度 太 高 ， 边 缘 易 损 坏 ， 标 识 容 易 掉 。? 减 速 坡 规 格 5cm1.0米 ， 建 议 与 路 面 一 起 浇 筑 。
沥 青 材 质 制 造 ，高 度 5cm × 1M规 格 6-8CM1。 2米
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一． 单信报箱应集中设计，有门禁设计的楼宇，信报箱优先设置于门禁外区域。○ 信报箱材质应使用不锈钢材料，安装于室外时要考虑防雨、雪设施。○ 信报箱投递口处的金属边角或棱角应做圆角或打磨处理，避免划手伤人。○ 信报箱的尺寸应不小于信报箱门宽23cm×箱高13 cm ×投递口高2.5 cm ×箱进深30 cm 。信报箱
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井盖、配电箱等为了减少对业主生活的影响，各类井盖、配电箱、有线电视箱、路灯控制箱等公共设备设施应避免设置在业主私家花园等私人专有使用区域。井盖建议尽可能不设在小区道路上，不可避免时，建议设计在中心线位置。公共设施设备
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l 智能化系统l 门禁单元门禁应选择无定位地弹簧，以有效防止尾随。单元门密码锁应安装静音锁或电磁锁、防止噪音扰民。门禁内侧开关的安装位置应当离门有一定的距离，防止人从外面伸手将门打开。门禁
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围 栏园区围墙围墙应选择混凝土砖结构等免维护材料，并应设计防爬倒刺。小区外围围墙的高度不低于2.5米，组团围墙高度不低于１.８米，围墙尽量采用混凝土砖结构，围墙顶部平直、便于安防设施安装。（也可考虑围墙顶部有斜面、内高外低）围墙如采用通透式围栏，上端应安装尖刺；通透式围栏的栏杆间距小于10CM，选择栏杆材料时，应充分考虑
其强度能够防止人为撬坏。
景 观 设 施
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绿化取水器容易损坏需转化经验：公共区域的绿化取水器不规
范简要分析说明：取水器不美观，容易损环，建议采用下沉式取水器。
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道 路 交 通 设 施 人 行 道 路l 人行道设计应本着行人便利原则，建议道路设计尽量采用“点对点”方式，以免因习性导致图便利而走“捷径”，破坏小区绿化景观。l 公共路面不宜铺装木地板，路面贴砖应具有防滑作用；人行路芽为凹陷式排水沟，水泥间隙不宜种植
绿化，建议铺设鹅卵石。 l 苑内草坪人行道路选择石板踏步设计时,石板间距应不小于15厘米,以便草坪的维护。
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