物业公司承接查验操作指引0629

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承 接 查 验 操 作 指 引

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1、 目 的规 范 物 业 公 司 新 交 付 物 业 承 接 查 验 工 作 ， 明 确 承 接 查 验 程 序 ， 加 强 对 前 期 物业 管 理 活 动 的 指 导 和 监 督 ， 确 保 物 业 管 理 工 作 的 顺 利 进 行 。2、 定 义 和 适 用 范 围物 业 承 接 查 验 是 指 物 业 公 司 在 承 接 物 业 时 进 行 的 ， 以 物 业 主 体 安 全 和 满 足 使用 功 能 为 主 要 内 容 的 再 检 验 ， 同 时 接 受 图 纸 、 说 明 文 件 等 物 业 资 料 ， 从 而 着 手 实施 物 业 管 理 。本 管 理 制 度 适 用 于 各 地 区 物 业 公 司 （ 下 称 物 业 公 司 ） 所 承 接 的 新 建 物 业 的 验收 ， 以 及 与 建 设 单 位 的 交 接 。

3、 职 责 ：? 地 产 项 目 部 ： 负 责 牵 头 组 织 承 接 查 验 工 作 ， 编 制 承 接 查 验 计 划 ， 跟 踪 督促 施 工 企 业 整 改 查 验 中 发 现 的 问 题 。? 物 业 ： 负 责 参 与 计 划 编 制 ， 实 施 查 验 ， 接 收 查 验 合 格 的 物 业 项 目 ， 配 合地 产 督 促 施 工 企 业 整 改 。? 承 建 单 位 ： 参 与 计 划 编 制 和 现 场 查 验 ， 组 织 整 改 查 验 中 发 现 的 不 合 格 项 。4、 管 理 内 容4.1 承 接 查 验 分 为 准 备 、 资 料 移 交 、 现 场 查 验 、 整 改 、 复 验 和 实 物 承 接

移 交 等 六 个 阶 段 。 由 地 产 项 目 部 负 责 组 织 和 督 促 。4.2 承 接 查 验 按 照 下 列 程 序 进 行 :? 确 定 物 业 承 接 查 验 计 划? 查 验 移 交 图 纸 资 料? 现 场 查 验 共 用 部 位 、 共 用 设 施 和 设 备? 整 改 查 验 中 发 现 的 问 题? 复 检 整 改 问 题? 达 成 少 量 遗 留 问 题 整 改 计 划? 办 理 实 物 承 接 移 交 手 续

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4.3 分 期 开 发 建 设 的 项 目 ， 可 以 根 据 开 发 进 度 ， 对 符 合 交 付 使 用 条 件 的物 业 进 行 分 期 查 验 ， 分 期 办 理 项 目 移 交 手 续 。4.4 承 接 查 验 准 备4.4.1 项 目 交 付 日 前 2 个 月 ， 由 地 产 项 目 负 责 人 牵 头 ， 组 织 施 工 、 监 理 和物 业 召 开 承 接 查 验 启 动 会 ， 确 定 承 接 查 验 小 组 成 员 、 职 责 、 验 收 标 准 和 时 间 节 点 ，编 制 完 成 《 项 目 承 接 查 验 计 划 》 。 承 接 查 验 物 业 成 员 原 则 上 沿 用 分 户 验 收 相 关 人员 。 启 动 会 资 料 报 送 集 团 物 管 中 心 品 质 部 和 集 团 运 营 管 理 中 心 运 营 部 备 案 。4.4.2 地 产 项 目 部 责 任 工 程 师 负 责 编 制 《 资 料 移 交 清 单 》（ 内 容 参 照 附 件 一 ）和 《 实 物 移 交 清 单 》 ， 并 与 承 建 单 位 和 物 业 项 目 工 程 负 责 人 达 成 一 致 。4.4.3 承 接 查 验 开 始 前 ， 由 项 目 部 责 任 工 程 师 按 专 业 或 系 统 编 制 技 术 培 训

教 材 ， 向 物 业 同 事 进 行 介 绍 和 交 底 ， 帮 助 物 业 同 事 了 解 设 备 设 施 系 统 运 行 原 理 、现 场 建 设 状 况 、 操 作 和 管 理 维 护 要 点 等 。4.4.4 启 动 承 接 查 验 项 目 应 具 备 以 下 条 件 ：? 分 户 验 收 第 二 轮 销 项 率 不 低 于 90%。? 环 境 道 路 、 公 共 走 道 、 环 境 绿 化 、 中 控 室 、 设 备 机 房 、 和 物 业 服 务 用 房等 公 共 配 套 设 施 按 规 划 设 计 要 求 建 成 ， 满 足 使 用 功 能 要 求 。? 给 排 水 、 供 电 、 通 讯 、 供 热 、 公 共 照 明 、 空 调 、 安 防 、 消 防 、 康 体 等 设施 设 备 系 统 按 设 计 要 求 建 成 ， 完 成 系 统 调 试 。? 电 梯 、 二 次 供 水 、 压 力 容 器 、 消 防 设 施 等 取 得 政 府 颁 发 的 使 用 许 可 文 件 。具 备 上 述 要 求 的 分 部 分 项 ， 即 可 开 始 该 分 部 分 项 承 接 查 验 工 作 。

4.4.5 承 接 查 验 开 始 前 ， 项 目 部 内 业 工 程 师 应 将 施 工 或 采 购 合 同 （ 含 电 子版 ） 移 交 给 物 业 ， 由 物 业 工 程 部 门 负 责 人 组 织 查 验 人 员 解 读 查 验 项 目 施 工 合 同(应 剔 除 合 同 价 格 信 息 ) 。5、 控 制 要 求 ：5.1 物 业 公 司 办 公 用 房 （ 标 准 参 考 《 物 业 用 房 配 置 标 准 》 ） 不 迟 于 集 中 交 付前 一 个 月 移 交 物 业 公 司 。5.2 集 中 交 付 前 不 具 备 承 查 或 接 管 条 件 ， 地 产 项 目 部 应 按 照 物 业 服 务 标 准 保障 现 场 设 施 设 备 正 常 运 行 ， 且 所 产 生 的 能 源 费 由 承 建 单 位 或 地 产 项 目 工 程 部 承担 ， 直 至 承 查 接 管 完 成 方 可 进 行 水 、 电 、 气 等 能 源 计 量 表 的 接 管 工 作 。 地 产 根 据

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合 同 约 定 支 付 给 承 建 单 位 的 质 保 金 ， 应 经 物 业 项 目 经 理 和 工 程 负 责 人 审 核 签 字 。5.3风 险 预 警 ： 包 括 工 程 进 度 、 质 量 及 其 它 类 型 ， 风 险 等 级 从 轻 到 重 分 为 ：★ 一 般 风 险 ★ ★ 较 大 风 险 ★ ★ ★ 重 大 风 险 。当 物 业 查 验 的 问 题 确 属 质 量 、 工 艺 问 题 或 对 物 业 后 期 管 理 会 造 成 重 大 不 便 及可 能 引 起 业 主 群 诉 的 现 象 ， 根 据 ★ 级 风 险 高 低 由 物 业 查 验 组 通 过 公 司 邮 箱 或 KK进 行 预 警 升 级 ： 一 般 风 险 主 送 地 产 项 目 负 责 人 抄 送 各 项 目 专 业 工 程 师 ； 较 大 风 险主 送 地 区 运 营 负 责 人 和 地 区 物 业 总 ， 抄 送 项 目 负 责 人 、 地 区 地 产 总 经 理 和 集 团 物业 品 质 部 及 运 营 中 心 客 服 部 ； 重 大 风 险 主 送 地 区 地 产 总 负 责 人 、 项 目 总 负 责 人 和地 区 物 业 总 负 责 人 ， 抄 送 集 团 物 管 中 心 、 运 营 中 心 和 工 程 管 理 中 心 各 总 经 理 及 物管 中 心 品 质 部 和 运 营 中 心 客 服 部 ； 相 关 预 警 事 项 包 括 但 不 限 于 以 下 事 项 ：

? 在 约 定 时 限 内 地 产 未 有 任 何 反 馈 ；? 地 产 项 目 和 物 业 已 达 成 共 识 但 已 过 确 认 的 实 施 时 间 ；? 维 修 整 改 速 度 缓 慢 （ 超 出 正 常 维 修 时 限 ， 除 不 可 抗 拒 因 数 外 ） ， 或 明 显 已影 响 查 验 计 划 ；? 维 修 整 改 质 量 明 显 达 不 到 验 收 要 求 的 。6、 实 施 承 接 查 验 要 求 ：6.1 实 体 查 验 和 交 接 前 需 完 成 相 关 技 术 文 件 资 料 移 交 ， 资 料 移 交 重 点 核 查《 资 料 移 交 清 单 》 编 制 的 完 整 性 ， 以 及 现 场 移 交 资 料 与 《 资 料 移 交 清 单 》 的 匹 配度 程 度 。

6.2物 业 公 司 承 接 查 验 必 须 是 相 关 专 业 技 术 人 员 。6.3每 一 个 分 项 工 程 承 查 完 毕 后 2个 工 作 日 内 物 业 人 员 将 涉 及 的 相 关 问 题 整理 完 毕 并 同 步 通 过 公 司 邮 箱 或 KK发 送 给 地 产 项 目 负 责 人 要 求 维 修 整 改 ；6.4每 一 个 分 项 工 程 的 承 查 完 成 ， 当 无 功 能 性 、 安 全 性 的 缺 陷 和 有 效 问 题 整改 率 达 到 90%时 ， 物 业 公 司 即 与 该 分 项 工 程 施 工 方 双 方 书 面 确 认 分 项 工 程 移 交 单 。项 目 工 程 竣 工 结 算 时 各 承 建 方 需 提 供 分 项 工 程 移 交 单 作 为 请 款 凭 证 。6.5物 业 公 司 完 成 所 有 承 查 内 容 后 5天 内 或 集 中 交 付 前 2周 编 制 完 成 “ 承 接查 验 报 告 ” ， 并 通 过 OA发 布 。7、 查 验

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7.1物 业 承 接 查 验 人 员 应 当 对 下 列 物 业 公 用 部 位 、 共 用 设 施 设 备 进 行 现 场 检查 和 验 收 ：? 共 用 部 位 ： 一 般 包 括 承 重 墙 体 、 柱 、 梁 、 楼 板 、 屋 顶 以 及 外 墙 、 门 厅 、楼 梯 间 、 走 廊 、 楼 道 、 扶 手 、 护 栏 、 电 梯 井 道 、 架 空 层 及 设 备 间 等 。? 共 用 设 备 ： 一 般 包 括 电 梯 、 给 排 水 系 统 、 避 雷 系 统 、 消 防 系 统 、 发 电机 、 变 配 电 系 统 、 空 调 系 统 、 通 风 系 统 、 周 界 安 防 系 统 、 对 讲 系 统 、电 视 监 控 系 统 、 弱 电 网 络 系 统 、 车 管 系 统 、 人 行 道 闸 系 统 等 。? 共 用 设 施 ： 一 般 包 括 道 路 、 绿 地 、 人 造 景 观 、 围 墙 、 大 门 、 信 报 箱 、宣 传 栏 、 路 灯 、 排 水 沟 、 渠 、 池 、 污 水 井 、 化 粪 池 、 垃 圾 容 器 、 污 水处 理 设 施 、 垃 圾 转 运 设 施 以 及 物 业 服 务 用 房 等 。

7.2. 现 场 物 业 查 验 主 要 以 核 对 的 方 式 进 行 ， 重 点 查 验 物 业 共 用 部 位 、 共 用设 施 设 备 的 配 置 标 准 、 外 观 质 量 和 使 用 功 能 。 可 采 用 的 检 查 方 法 有 ：? 观 感 查 验 ： 是 对 查 验 对 象 外 观 的 检 查 ， 一 般 采 取 目 视 、 触 摸 等 方法 进 行 。? 使 用 查 验 ： 是 通 过 启 用 设 施 或 设 备 来 直 接 检 验 被 检 查 对 象 的 安 装质 量 和 使 用 功 能 ， 以 直 观 地 了 解 其 符 合 性 、 舒 适 性 和 安 全 性 等 。? 检 测 查 验 ： 通 过 运 用 仪 器 、 仪 表 、 工 具 等 对 检 测 对 象 进 行 测 量 ，以 检 测 其 是 否 符 合 质 量 要 求 。? 试 验 查 验 ： 通 过 必 要 的 试 验 方 法 （ 如 通 水 、 闭 水 试 验 ） 测 试 相 关设 施 设 备 的 性 能 。

8、 整 改 及 复 验8.1分 部 分 项 查 验 完 成 后 ， 地 产 项 目 部 应 在 接 到 问 题 汇 总 表 5个 工 作 日 内 ，组 织 地 产 、 物 业 、 监 理 和 承 建 单 位 ， 就 查 验 中 发 现 的 问 题 达 成 一 致 ， 由 地 产 项 目部 责 任 工 程 师 督 促 承 建 单 位 进 行 整 改 ， 物 业 项 目 工 程 部 门 负 责 现 场 跟 踪 和 督 促 。8.2承 建 单 位 完 成 整 改 后 ， 向 物 业 项 目 工 程 维 保 中 心 提 出 复 验 申 请 ， 物 业 项目 工 程 维 保 中 心 应 在 接 到 复 验 申 请 3个 工 作 日 内 开 始 复 检 。8.3 整 改 问 题 复 检 合 格 率 达 到 90%以 上 ， 分 部 分 项 系 统 功 能 完 整 且 满 足 9.1条 规 定 时 ， 开 始 该 分 项 现 场 承 接 移 交 工 作 。8.4复 检 合 格 率 在 90%以 上 ， 遗 留 的 少 量 整 改 问 题 ， 由 承 建 单 位 在 《 承 接 查验 实 体 移 交 记 录 》 上 提 出 整 改 计 划 ， 就 存 在 的 问 题 、 整 改 措 施 、 整 改 时 限 及 违 约

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责 任 作 出 明 确 约 定 ， 由 物 业 跟 踪 督 促 完 成 。9、 承 接9.1 项 目 实 体 移 交 应 具 备 以 下 条 件? 建 筑 工 程 竣 工 验 收 合 格 、 取 得 规 划 、 消 防 、 环 保 等 主 管 部 门 出 具 的 认 可或 者 准 许 使 用 文 件 ， 并 经 建 设 主 管 部 门 备 案 。? 现 场 查 验 全 部 完 成 ， 签 署 分 项 系 统 移 交 单 。 发 现 需 整 改 问 题 ， 整 改 复 验合 格 率 达 到 90%以 上 （ 不 含 90%） ， 承 建 企 业 对 遗 留 整 改 问 题 的 问 题 描 述 、整 改 措 施 、 整 改 时 限 及 违 约 责 任 与 物 业 达 成 一 致 。? 资 料 已 全 部 移 交 物 业 。

9.2 符 合 上 条 要 求 后 ， 物 业 应 在 5个 工 作 日 开 始 接 收 项 目 实 体 ， 接 收 完 成后 填 写 《 承 接 查 验 实 体 移 交 记 录 》 ， 并 由 承 建 单 位 、 地 产 、 物 业 三 方 签 章 ， 一 式三 份 。 由 地 产 项 目 部 OA提 报 通 过 后 ， 次 日 起 5 个 工 作 日 内 物 业 和 地 产 双 方 抄 录确 认 各 能 源 计 量 表 。10. 本 指 引 自 修 订 日 开 始 执 行 ， 原 操 作 指 引 作 废 。

承 接 查 验 启 动 会 模板 .ppt 承 接 查 验 总 结 报 告模 板 .ppt附 ： 《 物 业 文 件 资 料 清 单 》 物 业 文 件 资 料 清 单一 、 产 权 资 料1.项 目 批 准 文 件 。2.用 地 批 准 文 件 。3.建 筑 执 照 。4.拆 迁 安 置 资 料

5.面 积 测 绘 报 告6． 大 产 证 （ 产 证 面 积 及 分 摊 系 数 ）二 、 竣 工 验 收 合 格 资 料

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1、 工 程 竣 工 验 收 证 书 。2、 消 防 工 程 验 收 合 格 证 。3、 用 电 许 可 证 。4、 供 用 电 协 议 书 。5、 电 梯 使 用 合 格 证 。6、 用 水 审 批 表 、 水 费 收 缴 合 同 书 。7、 电 话 、 网 络 、 电 视 等 协 议 书 。三 、 技 术 资 料1.竣 工 图 ， 包 括 总 平 面 、 建 筑 、 结 构 、 设 备 、 附 属 工 程 及 隐 蔽 管 线 的 全 套 图 纸

（ 施 工 过 程 中 的 现 场 签 证 及 变 工 已 经 落 实 到 竣 工 图 内 ） 。2.工 程 合 同 及 开 、 竣 工 报 告 。3.图 纸 会 审 记 录 。4.工 程 设 计 变 更 通 知 。5.隐 蔽 工 程 验 收 签 证 。6.新 材 料 、 构 配 件 的 鉴 定 合 格 证 书 。7.水 、 电 、 采 暖 、 卫 生 器 具 、 电 梯 等 设 备 的 检 验 合 格 证 书 。8.供 水 、 供 暖 的 试 压 报 告 。四 、 综 合 资 料

1.建 设 许 可 证 、 工 程 建 筑 报 建 表 （ 永 久 ） 。2.上 级 机 关 的 决 议 、 决 定 、 批 示 等 工 程 重 要 会 议 纪 要 和 指 导 性 文 件 （ 永 久 ） 。3.施 工 合 同 、 施 工 许 可 证 、 施 工 执 照 （ 复 印 件 ） 、 开 工 报 告 、4.竣 工 验 收 会 议 文 件 及 质 量 评 审 材 料 、 竣 工 报 告 、 竣 工 验 收 证 书 （ 永 久 ） 。5.环 境 影 响 报 告 审 批 意 见 书 （ 永 久 ） 。6.人 防 工 程 验 收 批 复 （ 永 久 ） 。7.编 制 （ 变 更 ） 门 弄 （ 楼 ） 号 牌 通 知 （ 永 久 ） 。8.配 套 绿 化 竣 工 验 收 决 议 书 （ 永 久 ） 。9． 防 雷 装 置 竣 工 验 收 意 见 书 （ 永 久 ） 。10.电 梯 验 收 检 验 报 告 及 维 修 保 养 合 同 。

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11.水 箱 水 质 监 测 报 告 。11.其 他 需 要 的 资 料 有 关 工 程 项 目 的 重 要 技 术 决 定 、 文 件 和 相 关 使 用 说 明 书 。五 、 土 建 资 料1.主 体 隐 蔽 工 程 验 收 记 录 （ 永 久 ） 。2.图 纸 会 审 和 设 计 修 改 变 更 及 联 系 单 （ 永 久 ） 。六 、 给 排 水 、 消 防 资 料1.开 、 竣 工 报 告 及 中 间 交 工 验 收 证 明 书 （ 永 久 ） 。2.图 纸 会 审 及 设 计 修 改 变 更 通 知 （ 永 久 ） 。

3.事 故 处 理 及 探 伤 记 录 （ 永 久 ） 。4.隐 蔽 工 程 验 收 记 录 （ 永 久 ） 。5.试 水 、 闭 水 试 压 试 验 记 录 （ 永 久 ） 。6.设 备 调 试 记 录 和 使 用 说 明 书 （ 永 久 ） 。7.管 线 清 洗 、 通 水 、 消 毒 记 录 （ 短 期 ） 。8． 消 防 点 位 对 照 表 。七 、 电 气 资 料1.开 、 竣 工 报 告 及 中 间 交 工 验 收 证 明 书 （ 永 久 ） 。2.图 纸 会 审 及 设 计 变 更 通 知 （ 永 久 ） 。

3.事 故 处 理 及 探 伤 记 录 （ 永 久 ） 。4.隐 蔽 工 程 验 收 记 录 （ 永 久 ） 。5.防 雷 接 地 实 测 记 录 （ 永 久 ） 。7.材 料 构 件 出 厂 证 明 及 材 料 代 替 换 审 批 单 （ 长 期 ） 。8.绝 缘 电 阻 测 试 、 试 验 记 录 、 试 运 转 记 录 （ 长 期 ） 。9.空 调 资 料 、 动 力 、 通 讯 、 有 线 电 视 资 料 。10.设 备 调 试 记 录 和 使 用 说 明 书 （ 永 久 ） 。八 、 施 工 图 (包 括 光 盘 和 CAD 电 子 图 )

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1.总 平 面 布 置 图 （ 永 久 ） 。2.建 筑 施 （ 竣 ） 工 图 （ 永 久 ） 。3.结 构 施 （ 竣 ） 工 图 （ 永 久 ） 。4.给 排 水 、 消 防 施 （ 竣 ） 工 图 （ 永 久 ） 。5.电 气 施 （ 竣 ） 工 图 （ 永 久 ） 。6.空 调 施 （ 竣 ） 工 图 （ 永 久 ） 。7.智 能 化 系 统 施 （ 竣 ） 工 图 （ 永 久 ） 。8.通 讯 施 （ 竣 ） 工 图 （ 永 久 ） 。9.液 化 （ 煤 ） 气 施 （ 竣 ） 工 图 （ 永 久 ） 。10． 采 暖 施 （ 竣 ） 工 图 （ 北 方 采 暖 地 区 ） （ 永 久 ） 。

11.绿 化 竣 工 平 面 图 （ 永 久 ） 。九 、 声 像 资 料1.内 外 景 观 照 片 （ 永 久 ） 。2.建 筑 小 品 图 片 。3.工 程 奠 基 、 开 、 竣 工 典 礼 、 重 要 领 导 人 或 知 名 人 士 视 察 、 剪 彩 、 题 词 照 片 、录 音 、 录 像 （ 若 有 ） 。4.工 程 主 要 部 位 隐 蔽 和 处 理 大 事 故 原 状 及 处 理 后 的 照 片 、 录 像 。5.其 它 。