《房地产项目风险管理控制研究》研究综述报告选题背景及意义近年来，市场经济的发展和中国资本市场的发展，风险控制对于工程项目的 作用进一步凸显，
如何用管理控制大型房地产的风险，如何测算大型房地产项目 最大风险，做好预防和应对措施，进而在激烈的市场竞争免受淘汰，不断壮大自 己
，成为大型房地产项目工程企业首先要考虑的问题。提高效益、降低风向始终 是大型房地产企业追求的目标，大型房地产项目风险管理对一个企业
来说是一个 永恒的话题。加强大型房地产项目风险管理控制，努力降低工程风险，是企业面 临的一个非常重要的课题。加强大型房地产项目风险
管理成为施工企业避免失败的主要手段，随着市场 竞争的日益加剧，这种手段性更加明显，利润是企业生存的基础，大型房地产工 程项目风险是
反应大型房地产工程项目管理水平的一个综合性指标，集中反应大 型房地产工程项目经营全方位的工作状况，比如劳动生产率的高低，大型房地产
项目质量的优劣，施工组织状况的好坏等，对降低项目风险，提升企业效益有着 重要意义。大型房地产企业必须加强构建有助实体形成的各生产
要素的管理，提 高全员的竞争意识，完善风险管理体系。大型房地产项目企业只有严格控制工程 风险，在大型房地产项目工期、质量和安全都能
保证的前提下，降低整个大型房 地产项目的风险，才能不断提升自身的竞争力，在市场竞争中利于不败之地。文献综述大型房地产项目风险是指围
绕大型房地产项目而发生的全部风险总和，风险 控制管理贯穿于大型房地产项目的全过程和各个方面，也就是对大型房地产项目 的全部风险进行
科学有效的管理。随着经济全球化和中国市场经济的发展，传统 的大型房地产项目风险管理和控制方法已经不能适应新形势下的大型房地产项 目
风险管理控制的实践，大型房地产项目企业风险管理成为很多企业需要花大力 气解决的问题，故而在上个世纪末期以来，各种现代项目风险管理的
理论和方法 不断被学术界重视和研究，形成了项目全过程风险管理、项目全生命周期风险管 理和全面项目风险管理三种现代项目风险管理的方法
和理论。国内外关于项目风 险管理的研究很多，这些研究成为本文重要的文献和理论来源。（1）国内研究方面路鹏飞（2011）对大型房地产
项目风险管理的原则有着自己深入的研究，他 认为大型房地产项目风险管理必须依据异地的原则，他通过对大型房地产企业在 风险管理方面的实
践做法进行总结，根据近年来的大型房地产工程的建设实践， 并对国内外成功经验进行总结，认为大型房地产工程项目施工风险控制需要遵循 两
个基本原则，一是领导者推动原则，即企业的领导者必然是大型房地产工程项 目风险管理的责任人，是企业风险控制的主要责任人，领导者应该创
造制度条件 和经济条件，让更多的员工充分参与项目风险管理，制定项目风险管理的目标和 方针，组织建立项目风险管理体系，激发员工的积极
性，增强员工风险控制的亲 身体验，实现企业风险目标的内部环境；二是以人为本，全员参与的原则，即人 的本质是思想和精神，管理的本质是
人，管理的每一项工作，要抓住本质，全面 提高人的积极性和创造性，具体到大型房地产项目风险管理而言，要让激发员工 的积极性的一个最好
的办法就是让尊重员工的价值，让员工参与到具体的管理过 程中来，每一个内容都需要相应的人员来完善，不断提升大型房地产项目风险管 理的
内容。张利林（2011）也对大型房地产项目风险管理的原则研究较多，他认 为大型房地产项目风险管理控制的基本原则也有两个，一是目标分
解责任明确的 原则，即大型房地产企业需要对项目风险进行了一次目标分解，以便确定风险降 低指标和项目风险责任指标，根据岗位不同、管理
内容不同，项目经理还进行二 次目标分解，主要是对风险降低率目标和项目风险指标降低进行的，把总目标进 行层层分解，确定每个岗位所承担
的责任和风险控制目标，通过每个指标的完成 来保证总目标的实现，责任落实到每一个人，项目风险控制才能达到较好的效果； 二是管理内容与
管理层次一致性原则，即为完成大型房地产项目风险管理目标， 管理层次所对应的管理权力和管理内容必须相称，就必须建立一套相应的管理制
度，否则就会发生责、权、利的不协调，授予管理层相应的权力，避免导致管理 目标和管理结果的扭曲。刘慧霞（2009）对大型房地产项目风
险的事前管理有着自己的研究，她认为 大型房地产风险的事前管理指工程开工前，对影响工程风险的经济活动所进行分 析，风险的事前管理大体
包括：建立和健全计量手段和经济责任制、原始记录、 风险预测、规定消耗定额、风险决策、制定风险管理计划，实行分级归口管理等 内容。具
体主要编制风险管理计划，包括技术保证措施计划、降低工程风险和管 理费用等，对工程项目风险水平进行预测，采用正确的预算方法，确定风险
发生 范围，提出项目的风险管理的内容。大型房地产项目策划和风险预测是报标阶段 的主要任务。施工企业组织有丰富经验的经济管理人员、合
同管理人员和专业技 术人员进行现场勘察，这主要是根据招标文件对工程概括的描述进行的，明确各 层管理人员的相应管理责任，识别、评估项
目可能出现的影响目标实现的风险因 素，进行项目策划分析，在此基础上加以响应控制，以便减少项目实施过程中风 险因素，避免因为出现大的
风险而对项目造成较大影响。风险预测就是运用一定 的专门方法，在项目形成过程中，根据大型房地产项目和风险信息的具体情况， 结合本企业
的实际情况和管理施工水平，分析计划工期内影响风险变化的各个因 素进行，比照近期已完成大型房地产项目的关系，科学估计项目未来可能发展
趋 势和风险状况，针对薄弱环节、加强风险控制，估算利润指标，预测这些因素对 大型房地产项目风险管理的影响程度，分析企业是否盈利，同
时结合竞争对手的 情况，预测出大型房地产项目的具体，进而综合各方面的实际信息和预测信息， 在在此基础上提出投标决策意见。该阶段，主
要是保证采用适当的投标技巧，一 定的利润的前提下，争取中标，降低风险的途径和措施虽然也要考虑，但是不是 主要要控制的部分，故而在总
体上考虑比较粗略。张利荣（2011）在对大型房地产项目风险管理的研究中，结合模糊数学理论 提出了大型房地产项目风险预测的多元模糊算
法，改算法能够很好的弥补现行大 型房地产项目风险预算法在测算精度方面的不足。黄金万（2011）对大型房地产项目风险事中管理进行了探
讨，他认为中标之 后，不断优化并选择最经济合理的实施方案，在满足业主要求的前提下签订工程 施工合同，从本公司的实际工程条件和技术水
平出发，编制风险管理控制计划。 合同签订后，项目中的合同管理人员或企业的合同管理部门指导具体工作，主要 是从合同执行的角度去分析合
同的具体内容和要求，同时达到解释、分析和补充 的效果，细化其中的具体问题和具体时间，降低合同执行中的风险。项目风险管 理计划是实现
降低项目风险的指导性文件，是风险预控的重要手段，是项目风险 控制的一个重要环节，结合拟采取的措施和各种因素的变化，需要按照企业的施
工方案、设计文件、施工定额，进而提出大型房地产项目的风险控制计划，估算 项目费用支出的总目标。施工准备阶段按照大型房地产项目应投
入的生产要素， 将目标风险进行分解落实，明确各项风险的控制目标，综合平衡编制施工风险计 划，确定大型房地产项目总得风险。风险的事中
管理主要是指主要是指在施工过 程中开展的成过程控制。在施工过程中，形成个目标风险控制体系，对风险要横 向纵向地展开管理，使项目进展
中每个参与的部门、单位、个人都承担风险控制 的义务和责任，团结协作，以保证按照风险管理计划的实施实现预定的风险管理 目标，实现横向
关联部门明确责任，纵向一级保一级，风险的事中控制包括对各 项工作进行风险管理跟踪和对实际风险进行监测。李江洋（2011）深入研究了
ABC法在大型房地产项目施工企业风险预测中的 应用，并对各种间接风险进行了重新分析，进而归纳总结了大型房地产工程项目 风险中的外
在风险。其在《项目管理》中指出大型房地产项目管理的基本过程包 括五个方面，即启动、计划、执行、控制、收尾五个阶段，大型房地产项目风
险 管理包括项目风险预测、项目风险评估、项目风险控制等方面，通过大型房地产 项目风险管理控制可以实现项目风险最小化和项目价值的最大
化，提升大型房地 产项目成功的几率。黄元生（2009）对大型房地产项目风险事后管理进行了探讨，他认为风险的 事后管理主要体现在施工
及竣工阶段的风险管理。在施工过程中，采取各种有效 的措施，通过对机械费、分包费用、人工费和材料费的控制，对影响项目风险的 各种因素
加强管理，实现项目的风险控制目标。陆红梅（2009）将模糊模式识别与BP神经网络结合起来建立了大型房地产 工程项目风险预测模型，同
时也建立了大型房地产工程项目风险预测指标体系， 经过计算分析，得出大型房地产工程项目风险预测模型，该学者同时在国外大型 房地产项目
风险控制方法进行比较研究的基础上，提出动态控制方法这一完整的 风险控制方法。杨海峰（2011）对大型房地产项目风险管理的注意事项进
行了研究，他认为 大型房地产项目要想做好风险管理控制，首先，需要按照计划风险目标值来控制 生产要素的采购价格，要做好行情信息预测，
建立生产资料市场信息价格的收购 网络，认作做好材料、质量检验、设备进场数量和质量验收工作，认真做好材料、 和收及保管工作，保证采购
价格信息的及时性和准确性，建立稳定的分包关系网络和供方关系，建立企业的分包商评审、供应商注册名录，加强施工验收和分包 结算工作，建
立分包询价制度。其次，严格控制生产资料的消耗定额和利用效率， 合理使用材料，通过任务单管理、限额领料，在追求和质量标准的前提下，控
制 材料物资的消耗。结合施工方法，在满足功能要求的前提下，加强施工调度，避 免因盲目调度和施工计划不周造成的物料挤压、机械利用效率
降低和窝工损失等 造成的施工风险增加，通过使用添加剂、代用和改变配合比等方法进行材料使用 的优选，降低材料消耗的费用。陈晓莉（20
09）对大型房地产项目风险管理的注 意事项也进行了研究，她认为大型房地产项目要想做好风险管理控制需要从另外 三个方面进行努力，首先
，完善内部风险管理体系，增强管理人员的控制能力和 风险意识，这就需要把对项目管理者的激励与项目风险管理责任制度机制结合起 来。比如
实行项目部工程承包制，划清责任归属，将优劣沃的市场竞争机制引入 企业风险管理之中，按照奖罚对等的原则，实施重奖重罚，项目部内部层层
分解 责任，项目经理与上级领导签订责任书，与项目经理签订责任书，实现全方位、 全员、全过程的立体式动态风险管理。其次，承包人必须有
一套健全的项目财务 管理制度，按规定的权限和程序对项目资金的费用和使用结算支付进行审批、审 核，使其成为施工风险控制的一个重要手段
，再次，控制影响效率和消耗量的其 他因素，在工程的施工过程中，施工风险控制工作因工程变更而变得更加复杂， 而由于各方面的原因，工程
变更常是难以避免的，项目施工风险管理人员应当通 过对变更数据的计算、分析，对是影响项目风险的情况，包括将要发生和已发生 的工程量等
信息进行掌握，判断变更以及变更可能带来的索赔额度，降低大型房 地产项目经营风险。（2）国外研究方面Peter E. D Love
（2010）等将大型房地产传统项目质量风险管理方法和计 算机技术结合，对大型房地产项目风险管理信息化有深入研究，改进了大型房地 产
项目风险管理信息系统，帮助了项目管理控制人员更好的识别，并正确计算分 析大型房地产项目的隐性风险，从而更好的实施对大型房地产项目风
险的管理和 控制。Villarmois（2011）等提出了附加值单位法，通过对大型房地产公司内部个 人和公司外部顾问教学半结构化的
访谈，促进了决策的便利记忆风险的有效预 测，但是该管理工具存在一定的局限性，需要进一步完善。Vacharapoom Benjaor
an (2007)选定中大型房地产合约上建立一个风险控 制系统，采用一个增值的价值概念并适用有效的信息技术工具来实现发展，从而 使
各个合约商都能从项目中获得自己的利益。Zoran Vojinovic(2005)等提出了径向技术函数神经网络模型，可以有效 提升大
型房地产项目风险预测和管理的有效性。研究思路本主要采用文献研究法、调查法和比较研究法进行研究。文献研究法主要是 指根据本课题的研究
目的，在大量收集文献的基础上，对文献进行分析、归纳和 整理，进而在文献中找到自己研究的相关类似内容，并依此为参照，构建文章的 结构
；调查法主要是指通过调查周边一些大型房地产企业项目风险管理的现状， 借助分析我国大型房地产企业项目风险管理存在的问题和可能的解决办法；比较 研究法主要是指通过国内外企业对于大型房地产项目风险管理的方式方法，分析 中国大型房地产企业项目风险管理方面和国外企业存在的差距，分析自身应从哪 方面进行改进和弥补中国企业的项目风险管理。本文主要分成五个部分。第一部 分是绪论部分，主要论述本文的研究背景、国内外研究现状、研究方法和研究思 路；第二部分是大型房地产项目风险概论，阐述了大型房地产项目风险基础理论 和大型房地产项目的风险表现；第三部分论述了大型房地产项目不同风险的存在 和规避方法；第四部分论述了我国大型房地产项目风险规避方法。最后一部分论 述了本文得出的结论。 |
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