设 备 设 施 管 理 制 度
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1.0 目 的1.1通 过 规 范 物 业 公 司 各 项 目 对 公 共 设 备 设 施 的 维 修 保 养 ,确 保 公 共 设 备 设 施 处于 良 好 的 使 用 状 态 ,满 足 物 业 管 理 服 务 的 要 求 。2.0 适 用 范 围2.1 适 用 于 物 业 各 项 目 的 公 共 设 备 设 施 管 理 ,基 本 包 括 有 :配 电 系 统 、 发 电 机 、 电梯 、 给 排 水 系 统 、 中 央 空 调 系 统 、 消 防 设 备 设 施 、 安 保 监 控 设 备 、 楼 宇 智 能 化 系统 、 车 辆 管 理 设 备 及 各 种 物 业 配 套 设 施 等 。3.0 职 责3.1 工 程 部 经 理 \主 管3.1.1 全 面 负 责 设 备 设 施 的 维 修 保 养 管 理 工 作 ， 制 定 设 备 设 施 的 管 理 制 度 ， 作 业指 导 书 以 及 年 度 保 养 计 划 。3.1.2 检 查 和 监 督 设 备 运 行 和 养 护 情 况 。3.1.3 定 期 组 织 工 程 维 修 部 员 工 学 习 各 项 规 章 制 度 。3.2 工 程 部 领 班
3.2.1 执 行 上 级 下 达 的 各 项 维 修 保 养 任 务 。3.2.2 定 期 检 查 设 备 设 施 使 用 状 态 ， 组 织 维 修 保 养 工 作 ， 确 保 维 修 保 养 质 量 达 到要 求 。3.3 工 程 部 技 工3.3.1 服 从 管 理 ， 对 设 备 设 施 进 行 维 修 、 保 养 及 运 行 巡 查 、 操 作 ， 并 做 好 记 录 。4.0 方 法 和 过 程 控 制4.1 设 备 的 标 识4.1.1 所 有 工 程 管 理 类 设 备 设 施 记 录 于 《 设 备 设 施 台 账 套 表 》 中 ， 重 要 保 养 设 备制 作 《 设 备 卡 》 ， 粘 贴 要 求 统 一 整 齐 。4.2 设 备 设 施 的 建 帐4.2.1 工 程 部 负 责 人 对 于 重 大 设 备 负 责 建 立 《 设 备 台 帐 表 》 ， 内 容 包 括 有 ： 设 备名 称 、 规 格 型 号 、 生 产 厂 家 、 技 术 参 数 等 。4.2.2 重 大 设 备 指 :发 电 机 、 中 央 空 调 设 备 、 电 梯 、 供 配 电 设 备 、 消 防 设 备 、 给排 水 设 备 、 弱 电 、 供 气 设 备 等 ； 各 设 备 资 料 原 件 应 交 由 资 料 员 建 账 保 管 。
4.3 设 备 设 施 的 保 养 计 划4.3.1 工 程 部 负 责 人 对 设 备 设 施 制 定 保 养 计 划 ， 并 按 《 设 备 设 施 保 养 计 划 表 》 计划 执 行 保 养 。4.4 设 备 设 施 资 料 的 管 理4.4.1 工 程 部 对 设 备 设 施 的 资 料 、 操 作 规 程 及 记 录 表 格 进 行 统 一 管 理 ， 应 保 持 资料 的 整 洁 完 好 ， 记 录 表 格 的 字 迹 清 晰 、 摆 放 整 齐 、 便 于 查 阅 等 。4.5 设 备 的 运 行4.5.1 设 备 按 不 同 系 统 划 分 为 消 防 系 统 、 供 配 电 系 统 、 中 央 空 调 系 统 、 电 梯 系 统 、给 排 水 系 统 、 弱 电 系 统 。工 程 部 责 任 人 对 不 同 的 设 备 系 统 及 设 备 房 管 理 制 定 相 关 巡 查 制 度 、 操 作 规 程 及 上墙 图 表 等 ， 工 程 部 人 员 按 规 定 执 行 ， 并 做 好 各 项 运 行 巡 查 记 录 。4.6 设 备 设 施 的 保 修 、 维 修4.6.1 设 备 设 施 的 故 障 维 修 如 处 于 保 修 期 中 ， 工 程 部 应 及 时 积 极 联 系 保 修 单 位 保修 ， 并 做 好 对 保 修 单 位 跟 进 监 督 管 理 、 验 收 等 工 作 ； 工 程 部 做 好 相 关 的 表 格 记 录 。
4.6.2 需 要 外 委 维 修 或 改 造 的 设 备 设 施 ， 应 按 物 业 公 司 总 部 邮 件 请 示 、 立 项 及 合同 预 算 等 审 批 流 程
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操 作 。4.6.3 工 程 部 对 公 共 设 备 设 施 的 维 修 ， 应 按 《 维 修 服 务 管 理 控 制 程 序 》 要 求 执 行 ，维 修 内 容 记 录 于 《 维 修 台 账 》 中 。4.6.4 重 要 设 备 的 维 修 完 成 后 ,记 录 于 《 维 修 台 账 》 中 ， 同 时 在 《 设 备 台 帐 表 》中 记 录 。4.7 设 备 的 保 养4.7.1 工 程 部 应 按 保 养 计 划 对 设 备 设 施 进 行 保 养 、 检 查 ， 发 现 不 能 处 理 的 问 题 需及 时 报 告 上 级 处 理 ， 并 做 好 记 录 。4.8 设 备 的 安 装 及 验 收4.8.1 对 新 购 置 设 备 ， 工 程 部 应 对 设 备 进 行 初 步 的 外 观 查 验 ， 发 现 问 题 及 时 联 系商 家 处 理 。4.8.2 验 证 合 格 后 的 设 备 应 按 相 关 的 技 术 规 范 进 行 安 装 。4.8.3 外 单 位 的 设 备 安 装 工 程 应 按 合 同 的 要 求 落 实 ， 工 程 部 做 好 记 录 、 监 督 管 理工 作 。
4.8.4 设 备 设 施 的 验 收 应 按 维 修 合 同 条 款 的 规 定 要 求 执 行 。4.9 设 备 的 采 购4.9.1 设 备 的 采 购 物 业 各 项 目 应 按 《 采 购 过 程 控 制 程 序 》 的 操 作 流 程 执 行 ， 并 确认 所 采 购 的 设 备 规 格 型 号 相 符 合 、 质 量 合 格 ， 明 确 保 修 期 限 等 ； 如 发 现 质 量 问 题应 及 时 联 系 商 家 处 理 。5.0 设 备 零 件 、 维 修 材 料 的 仓 库 管 理5.0.1 库 存 的 设 备 零 件 、 维 修 材 料 、 油 漆 、 有 毒 物 品 及 易 燃 易 爆 品 ， 应 由 专 人 负责 管 理 ； 存 放 环 境 应 注 意 防 火 、 防 潮 、 防 毒 及 通 风 ； 仓 库 管 理 应 符 合 国 家 规 范 的《 仓 库 管 理 规 定 》 要 求 ； 物 品 的 摆 放 应 分 类 清 晰 、 整 齐 统 一 及 方 便 存 取 ； 仓 库 的进 存 与 出 库 应 记 录 齐 全 。5.1 设 备 的 报 废5.1.1 可 申 请 报 废 的 情 况 有 ：a) 使 用 年 限 已 到 ；b) 能 耗 大 ， 运 行 极 不 经 济 ；
c) 故 障 不 能 修 复 ；d) 不 符 合 环 保 或 其 它 特 殊 原 因 。5.1.2 工 程 部 负 责 人 应 按 《 设 备 报 废 申 请 表 》 向 项 目 负 责 人 提 出 申 请 ， 并 按 规 定相 关 流 程 操 作 。5.1.3工 程 部 负 责 人 应 对 各 专 业 及 各 种 情 况 的 设 备 设 施 维 修 保 养 制 定 三 级 文 件 作业 指 导 书 及 记 录 表 格 ， 并 报 物 业 总 部 品 质 管 理 部 审 核 。5.1.4 工 程 部 人 员 按 作 业 指 导 书 规 定 要 求 实 施 操 作 。6.0 支 持 性 文 件6.1《 维 修 服 务 管 理 控 制 程 序 》6.2 《 仓 库 管 理 规 定 》6.3《 采 购 过 程 控 制 程 序 》7.0 质 量 记 录 表 格7.1《 设 备 设 施 台 账 套 表 》7.2《 设 备 报 废 申 请 表 》
7.3《 设 备 设 施 保 养 计 划 表 》
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