房地产销售技巧：客户转化提升技巧

客户转化提升技巧置业顾问专业学习创新开拓引领奋进房地产销售技巧CONTENTS目录1 第一章 高效沟通 2 第二章 现场sp技能 3 第三章
销售技巧 CONTENTS目录第一章 高效沟通第一节：高效沟通的目的与意义 第二节：高效沟通的渠道与方法 第三节：案例分析第一节
高效沟通的目的与意义第一节：沟通的定义第二节：沟通的作用第三节：沟通的重要性 第四节：沟通的形态 第五节：沟通的原则沟通的目的与
意义言语沟通是指用语言符号进行信息的交流，包括口语与书面语；非语言沟通是指用非语言的符号进行的信息交流， 主要有神态、表情、姿势、
手势等；人与人之间信息、思想、情感传递的过程，是获得 他人思想、情感、见解、价值观的一种途径，交往的一 座桥梁，通过这个桥梁，可以
分享彼此的情感和知识， 消除误会，增进了解，达成共识或协议；1.沟通的定义2.沟通的作用3.沟通的重要性沟通的形态沟通的原则沟通的
目的与意义事实上，我们大多数人每天要花费50%-75%的时间，以书面形式、面对面的形式或打电 话等多种方式进行沟通；一个人不和别人
打交道，不是一个神就是一个兽——亚里士多德说明事物，传递信息，让人了解与接受；获取信息，了解别人，确保决策的正确；交流情感，改善关
系，让彼此关系亲密；统一思想，营造团队，提升工作的士气。凡事讲清楚，保证之间沟通到位；凡事多沟通，实现彼此信息共享；凡事多交流，促
进工作顺利执行；凡事多肯定，激励同事改善绩效。1.沟通的定义2.沟通的作用3.沟通的重要性4.沟通的形态5.沟通的原则沟通的目的与
意义普林斯顿大学对1万份人事 档案进行分析，结果：“智慧”、“专业技术”、“经验” 只占成功因素的25%，其余 75%决定于良好的
人际沟通。 哈佛大学调查结果显示：在500 名被解职的职员中，因人际沟 通不良而导致工作不称职者占 82%。资料假如沟通也是同
糖或咖啡一样的商品的话，我愿意付 出比任何东西都珍贵的价格来购买这种能力——洛克菲勒沟通是一个人事业成功的重要因素：只有与人良好的
沟通，才能为他人所理解；只有与人良好的沟通，才能得到必要的信息；只有与人良好的沟通，才能获得他人的相助。成功的因素85% 沟通与人
际关系15%专业知识和技术1.沟通的定义2.沟通的作用3.沟通的重要性4.沟通的形态5.沟通的原则沟通的目的与意义读 阅读写 书写
听 倾听沟通的四大媒介（听、说、读、写）中，花费时 间最多的是在听别人说话。有人统计：工作中每天有四分之三的时间花在 言语沟通上
，其中有一半以上的时间是用来倾听的。说 说话引起对方的注意和兴趣让对方了解话中的意思使对方边听边接受发讯者的主张，同时，产生行动的
意识。1.沟通的定义2.沟通的作用3.沟通的重要性4.沟通的形态5.沟通的原则沟通的目的与意义打通上行的阶梯赢得上司的肯定与支持
上行沟通和谐友好，相互支持关键时刻可得到伙伴的帮助平行沟通建立关系融洽有凝聚力的战斗团队下行沟通1.沟通的定义2.沟通的作用3.沟
通的重要性4.沟通的形态5.沟通的原则职场沟通策略：向上沟通要有“胆、平行沟通要有“肺”、向下沟通要有“心”弄清楚听者想听什么认同
赞美、询问需求以对方感兴趣的方式表达幽默热情、亲和友善在适当的机会和场所中依据需求、变化场所积极探询说者想说什么设身处地、不要打断
用对方乐意的方式倾听积极回应、鼓励表达控制情绪适时回应与反馈确认理解、听完澄清一、沟通沟通的目的与意义要克服惧怕领导的心理主动性与
讲真话1.向上沟通要有“胆”沟通的目的与意义1.向上沟通要有“胆”与领导沟通的技巧：不与领导争辩、多出选择题，少出问答题除非上级要
听，不然不说 ;若意见相反，不要当面争辩 ;若意见不一致，先表达认同；若意见相同，要赶快肯定；要补充意见，征求上级同意；要顾及上级
的面子、情绪和立场；不要一天到晚，去请示领导；不要只问问题，不准备答案；不要出单选题，多出多选题，说出我的答案，明确为什么；罗列出
优缺点，让领导决策。沟通的目的与意义职场红人7条小策略主动报告你的工作进度；让上司知道有问必答且要全面清楚；让上司放心努力解决上司
的难题；让上司轻松接受批评，不犯第二次错误；让上司省心别把问题丢给上级；让上司高效毫无怨言地接受工作任务；让上司满意帮助上司完成工
作目标。让上司晋升二、沟通沟通的目的与意义平行沟通要有“肺”平行沟通的技巧，也是跨部门沟通的成功要素同事间要多注意礼节和人际关系；
和跨部门的领导沟通时，先请我们的同阶主管先打电话或拜会一下；就事论事，尽量协商出对彼此有利的结果；有争议时，避免争吵，可请上司出面
协商调整；平时要建立起互助、团队的良好默契；更多免费方案资料加微信：chuangshiji02三、沟通沟通的目的与意义3.向下沟通
要有“心”向下沟通要有平等的态度，专注沟通的要点，给予明确的指导领导应是个通才——你是怎么做的？要求下属去反思——你说该怎么办？不
只是布置工作——你有更好办法？给予恰当的指导——为什么会这样？给予尝试的机会——差距在哪里呢？了解:上级要充分了解下级的需求、情感
、价值观，以及个人的问题；主打：要主动放下架子去和下级分享信息和主动接近下级；参与：决策前多征询下级的意见，让他们有机会表达看法、
想法；激励：传达命令和意见，不要忘了激励因素。沟通的目的与意义下达命令一次一个原则下达指令遵循组织程序沟通问题细节部分清楚、简单、
明确如果必要，亲自 示范3.向下沟通要有“心”良药不要苦口，忠言不要逆耳沟通技巧总结戒骄戒躁，有一颗宽容的心善用缓兵之计坚持原则
底线聆听、给予关注，专注沟通要点讲道理，摆事实语速平缓，底气充足点到为止第二节 高效沟通的渠道与方法（策划篇）第一节：执行前期进场
阶段第二节：执行过程蓄水阶段第三节：执行过程持续阶段 第四节：执行后期高效沟通的渠道与方法目标的设定过程的执行最终成果高效沟通的渠
道与方法1.前期进场阶段人物关系及工作目标开发策略中心客户即开发商销售执行策略中心销售策略的完善团队组建策略解读销售条件成就策略的
完善团队组建策略解读销售条件成就目标明确建立人脉信息收集客户即开发商开发部须明确项目策略中心、销售执行及开发商关键人物及对接人、制
定目标并正确无误 的通达到关键人高效沟通的渠道与方法1.前期进场阶段策划总监：沟通渠道和工作目标通过上行沟通深入理解并传达， 制定
项目的最终目标通过沟通给予决策性意见深度了解客户信息与目标需求制定完善的表现形式了解销售执行工作节点确保整体项目营销推广实施把控推
广思路、监督推广节点团队组建沟通让充分理解项目信息并执品控执行过程，遇到障碍及时沟通执行总 上行沟通客户 上行沟通策哈经理 下行
沟通项目总监 平行沟通高效沟通的渠道与方法1.前期进场阶段策划经理：沟通渠道和工作目标策略总监专案经理策略 经理策划 专员沟通排除
障碍充分的理解项目信息及工作目标确定营销策略大表、工作进度表根据时间节点及时掌握项目信息和变化制定相应措施策略总监上行沟通制定整体
推广方案及沟通制定策略方案，确定任务的分配与执行根据时间节点及时掌握项目信息，上下沟通采取应对措 施专案经理平行沟通项目信息和目标
准确无误地传达到每个专员分配与执行每个专员工作任务，并做到实时品控及时掌握下属状态，通过上下沟通排除障碍提高效率策划团队下行沟通策
略经理须安排部门对接人，便于项目在执行过程中日常事务和流程的运作高效沟通的渠道与方法确定开盘目标开盘前的营销方案根据时间节点明确推
广方案和推 广费用执行过程蓄水阶段策划总监：沟通渠道和工作目标通过沟通传达开发商信息与 目标需求，明确该阶段工作 目标将问题或建议
等及时汇报并 沟通，待领导给予最后的决 策确定营销活动方案的执行整合外部资源和媒体渠道，实 现资源的高效和优化调配制定开盘执行方案
明确均价水平，制定定价原则明确工作目标，构建通畅的沟通渠道对制定的方案和报告进行把关根据时间节点把控部门工作进度执行总上行沟 通开
发商上行沟 通策划经理 下行沟通项目总 监平行 沟通高效沟通的渠道与方法2.执行过程蓄水阶段策划经理：沟通渠道和工作目标策划 经理
策划总监上行沟通专案经理平 行沟通策划专员下行沟通明确该阶段的工作重点和工作目标制定工作时间节点和人员安排制定营销方案预算并进行报
批流程策划总监通过沟通了解案场实际情况调整方案梳理项目产品卖点、媒体渠道制定开盘营销方案、执行方案开盘工作的总结专案经理分配与执行
每个专员工作任务，做到实时品控准确传达该阶段的工作目标对上阶段的工作内容进行有效分析与考核激励下属策划专员策划经理在该阶段执行过程
中须及时掌握信息，遇到障碍及时沟通高效沟通的渠道与方法通过充分的沟通调整销售的推进与计划执 行的方向明确阶段性推广策略方向建立良好
的沟通方式基于动态的营销跟踪分析，对营销策略及 执行方式进行合理化调整和优化根据市场动态分析提出建议与整改方案统筹和监督媒体计划、
活动方向并做跟踪 分析执行总 上行沟通开发商 上行沟通策划经理 下行沟通项目总监 平行沟通及时了解市场现状、竞品动态进行跟踪分析及
时了解工作执行情况执行过程持续阶段策划总监：沟通渠道和工作目标定期沟通如实汇报项目信息， 对项目的策略执行方案做深入 分析高效沟通
的渠道与方法3.执行过程持续阶段策划经理：沟通渠道和工作目标策划 经理策划总监上行沟通专案经理平 行沟通策划专员下行沟通明确该阶段
的工作重点和工作目标与各部门沟通协调中出现的问题与之进行障碍 处理并执行部门下属的工作状态做分析和沟通策划总监通过沟通了解案场实际
情况调整方案根据案场实际情况调整推广策略制定开盘解筹方案及时修正客户地图专案经理分配与执行每个专员工作任务，做到实时品控准确传达该
阶段的工作目标通过项目前两个阶段进行互动、分析、总结策划专员高效沟通的渠道与方法4.执行结案后期阶段策划总监：沟通渠道和工作目标项
目执行过程中的得失、项目收益及成本情况进行总结汇报；项目结案汇报；确认交房方案（现场包装设计、推 广费用、物料的准备等等）根据案场
情况，制定交房方案制作交房物料设计方案统筹和监督交房现场布置执行总 上行沟通开发商 上行沟通策划经理 下行沟通项目总监 平行沟通制
作交房方案具体实施细节、工作 流程、时间节点、具体执行人组织撰写结案报告第二节 高效沟通的渠道与方法（销售篇）第一节：执行前期进场
阶段第二节：执行过程蓄水阶段第三节：执行过程持续阶段 第四节：执行后期高效沟通的渠道与方法1.前期进场阶段项目总监：沟通渠道和工作
目标通过上行沟通深入理解并传达， 制定项目的最终目标；通过沟通给予决策性意见；项目定位、客户定位、营销策略、 推广预算售楼处、阵地
包装、物料等配置、设计风格及材质建议资金需求、工程节点、销售节 点、销售目标、团队成员、人 员培训、销售讲义、售楼处、 样板间、示
范区执行总 上行沟通开发商 上行沟通专案经理 下行沟通策划总监 平行沟通预算编制、团队组建、管理制度、 物料配备市场分析、竞品跟踪
销售计划、业务流程、销售讲义、 培训考核项目总监须明确每个档口的对接人为总监级别以上，甲方对接人需有决策权至少营销 经理级别以上高
效沟通的渠道与方法策划经理专案 经理销售 团队1.前期进场阶段专案经理：沟通渠道和工作目标项目 总监预算、团队、物料、管理市场、竞
品、客户、培训销售计划、业务流程、销售讲 义项目总监上行沟通市场分析、客户分析、竞品项目定位、营销推广售楼处、阵地包装、物料策划经
理 平行沟通市调、培训、考核管理制度、佣金分配销售讲义、业务流程销售团队 下行沟通专案经理须安排部门对接人，便于项目在执行过程中日
常事务和流程的运作高效沟通的渠道与方法2.执行过程蓄水阶段项目总监：沟通渠道和工作目标营销方案、蓄客方案、开盘方案蓄客情况、销售价
格、开盘总结客户地图、推广策略、推广通路、 媒体投放售楼处、阵地包装、开盘物料、SP活动工程节点、销售节点、开盘目标、 推广费用、
营销方向、蓄客方案、 开盘流程、开盘策略、价格策略、 开盘文件、资源整合、开盘总结数据统计、客户分析蓄客方案、客户落位开盘方案、开
盘流程、一房 一价、开盘总结执行总 上行沟通开发商 上行沟通专案经理 下行沟通策划总监 平行沟通项目总监须明确每个档口的对接人为总
监级别以上，开发商对接人需有决策权至少营销经理级别以上高效沟通的渠道与方法2.执行过程蓄水阶段专案经理：沟通渠道和工作目标项目总监
策划经理专案 经理销售 团队推盘策略、价格策略蓄客方案、客户落位、客户地图一房一价、开盘方案、开盘流程项目总监上行沟通客户分析、客
户地图推广通路、推广执行阵地包装、开盘物料策划经理平行沟通客户回访、客户统计分析客户落位、客户地图开盘流程、开盘杀客销售团队下行沟
通专案经理须安排部门对接人，便于项目在执行过程中日常事务和流程的运作高效沟通的渠道与方法3.执行过程持续阶段项目总监：沟通渠道和工
作目标执行总 上行沟通开发商 上行沟通专案经理 下行沟通策划总监 平行沟通定期沟通如实汇报项目信息人员调配、成本控制成功销售、佣金
回收营销调整、推广优化、资金回笼、佣金回收、案场管理竞品监测、客户地图推广优化延续销售SP活动客户接待、客户回访客户分析、客户描述
销售培训、案场管理项目总监须明确每个档口的对接人为总监级别以上，开发商对接人需有决策权至少营销经理级别以上高效沟通的渠道与方法3.
执行过程持续阶段专案经理：沟通渠道和工作目标项目总监策划经理专案 经理销售 团队客户分析、客户描述销售反馈案场管理项目总监上行沟通
客户反馈通路反馈阵地包装、开盘物料策划经理平行沟通客户接待、客户统计分析大定转换、资金回笼销售培训、案场管理销售团队下行沟通专案经
理须安排部门对接人，便于项目在执行过程中日常事务和流程的运作高效沟通的渠道与方法执行总 上行沟通开发商 上行沟通专案经理 下行沟通
策划总监 平行沟通佣金回收人员撤场结案报告根据工程节点协助交房佣金结算人员撤场、物品交接交房流程交房物料、现场布置营销总结交房流程
、交房物料结案报告售后服务项目总监须明确每个档口的对接人为总监级别以上，客户对接人需有决策权至少营销经理级别以上4.执行结案后期阶
段项目总监：沟通渠道和工作目标高效沟通的渠道与方法策划经理专案 经理销售 团队交房流程、交房物料结案报告项目总监上行沟通交房流程交
房物料、现场布置策划经理平行沟通交房流程、交房文件资金催讨、交房催告、售后服务人员撤场、物品交接销售团队下行沟通4.执行结案后期阶
段专案经理：沟通渠道和工作目标项目 总监专案经理须安排部门对接人，便于项目在执行过程中日常事务和流程的运作第三节 案例分析—沟通的
小技巧提醒切记不要模仿他人的沟通方式，那是自寻死路；每个人的形象气质，气场，沟通方式，动作表现都不相同；找到与每一个人的沟通方式很
重要；沟通对象的定位是什么？你的定位是什么《孙子·谋攻篇》中说：“知己知彼，百战不殆；不知彼而知己，一 胜一负；不知彼，不知己，每
战必殆。”案例分析—沟通技巧摆清自己的定位遐想对象：项目经理（职业经理人），项目长期驻场销售负责人职业人：输出自己的置业技能，得到
报酬；衡量标尺：职业技能产生价值的数据；生意人：所有具备的技能全部为了利益最大化，但没有底线；衡量标尺：利益！ 利 益！ ！利益；
商人: 重利益，但首先形成的是底线准则；衡量标尺：底线永不；企业人：使命感，责任感，大义大利！；衡量标尺：资源调配能力及其社会价值
实现；案例分析—沟通技巧对方的定位遐想对象：甲方项目营销总；项目长期驻场销售负责人管理型甲方代理公司是我的雇员；他们必须有强力的执
行力；人不够上人，不行就换；不能违反我司（集团）规定；一切以本项目的销售业绩达成为最 终目的；解决方式前期，少说多做，体现执行力；
提高专业能力，多聊项目营销方法；各方面想在甲方前面，不让甲方先提疑问， 算清楚项目每个节点及策略；迅速了解甲方内部流程及相关规定；
所以工作成果全部为了销售业绩达成；案例分析—沟通技巧对方的定位遐想对象：甲方项目营销总；项目长期驻场销售负责人合作型甲方代理公司一
定要专业；他们必须有强力的执行力；策略上不让我们提出，他们要体现强力的专业度；他们不会因为赚不到钱就不重视吧；我们很希望能完成业绩
；解决方式专业上够硬；决策要果断，坚持，但要有强大的时间与理论支撑；工作上要带有一定的感情色彩；业绩我们能帮您完成；有什么事情您说
，我们一定帮忙；案例分析—沟通技巧了解你的沟通对象，是良好沟通的开始背景了解；兴趣了解；品性了解；说话方式了解；私下沟通方式的判定
；自我素质的提升，适应对方，了解对方，不让对方反感；霸气型：谁和我对着干？学者型：理论我最在行！社会型：资源我最多！学习型：你们真
行吗？您说咋办就咋办？为了目标我们拼命，但不拼德行；理论上您是权威，我们实践中去实现； 有了您的资源，我们如虎添翼；我们没有问题，
咱们一起完成，您放心；沟通:沟通是一种人生哲学的体现，成功者往往都有着良好的沟通能力；对于别人说的话要做的完全理解，让别人完全理解
自己说的话，非常重要；很多人谷脑不知道该如何提升自己的沟通能力；多自我反省，多接触各类知识，多些兴趣爱好，开拓自己的事业，增加沟通
的知识面；勇于沟通，勇于自我否定是沟通能力提高的敲门砖；灵活的沟通，分享成绩，适度分担失误善用“赞美”&“生活”相处2个方法。CO
NTENTS目录第二章 房地产销售SP技巧第一节：SP的概念 第二节：SP的前提第三节：SP的核心要点第四节：个人SP十二大霹雳绝
招第五节：SP常见方法的运用 第六节：注意事项房地产销售中的SP技巧销售催化剂 = 销售促进 ≠ 骗；SP英文全称为： sales
promotion。其中sales 的意思为销售；promotion的意思为催化剂，放在一 起就是促进销售，促成成交。1.SP
的概念2.SP的前提5.常见方法6.注意事项SP的核心要点团队SP＞个人SP。十二大绝招解释：培养业务员强烈的SP运用意识，并能熟
练运用，对于整个SP过程 中的把握要准确、逼真，能很好地调动全场气氛。章节房地产销售中的SP技巧1.SP的概念2.SP的前提SP的
核心要点十二大绝招常见方法注意事项客户对产品有极大地兴趣客户对你有足够的信心。“诚”（最大的SP技巧，即“诚信”）章节房地产销售中
的SP技巧1.SP的概念2.SP的前提3.SP的核心十二大绝招常见方法注意事项永远让客户欠情封杀客户的第一需求好东西永远不是轻易得
来的永远敢于对客户说NO章节房地产销售中的SP技巧1.SP的概念2.SP的前提3.SP的核心要点4.十二大绝招5.常见方法6.注意
事项钓鱼促进法利用人类需求心理，通过让客户得到些好处，来吸引 他们采取购买行动。感情促进法通过投客户之所好，帮客户实现所需，使双方
有了亲 和需求的满足感，而促发认同感，简历心理相容的关 系，使双方矛盾心理距离缩小或者消除，从而达到销 售的目的。章节房地产销售中
的SP技巧1.SP的概念2.SP的前提3.SP的核心要点4.十二大绝招5.常见方法6.注意事项动之以理法通过提问、答疑、算账等方式
，向客户提示商品所给 他们带来的好处，从而打动客户的心，刺激他们增强 购买的欲望，比如说一个月才华1200元，平均一天才 花40元
。以攻为守法当估计客户有可能提出反对的意见。抢在客户之前有 针对性的提出阐释，发动攻势，有效地排除成交的潜 在障碍。章节房地产销售
中的SP技巧1.SP的概念2.SP的前提3.SP的核心要点4.十二大绝招常见方法注意事项引而不发法在正面推销不起作用的情况下，可找
客户感兴趣的话 题展开广泛交流，并做出适当的引导和暗示，让客户 领悟到购买的好处，从而达成交易。从众关联法利用人们从众的心里，制作
人气或者量大成交气氛， 零客户有紧迫感，来促进客户购买。章节房地产销售中的SP技巧1.SP的概念2.SP的前提3.SP的核心要点4
.十二大绝招常见方法注意事项动之以诚法抱着真心实意，诚心诚意，没有办不成的心态，让客 户从心理上感受到你真诚的服务。助客权衡法积极
介入，帮助客户将某些比较明显的利弊加以分析 和比较，让客户充分权衡利大于弊而做出购买决定。章节房地产销售中的SP技巧1.SP的概念
2.SP的前提3.SP的核心要点4.十二大绝招5.常见方法6.注意事项失利心理法利用客户既害怕物非所值，花费了无谓代价，又担心 如
不当机立断，就会“过了这村没这店”的心理，来 提醒客户决定购买。期限抑制法销售员利用或者制造一些借口或者某些原因，临时设 置一个有
效期，让对方降低期望值，只能在我方的方 案范围内和所定的期限内做出选择。章节房地产销售中的SP技巧1.SP的概念2.SP的前提3.
SP的核心要点4.十二大绝招5.常见方法6.注意事项欲擒故纵法针对买卖双方经常出现的戒备心理和对峙现象，在热 情服务中不影响对方“
志在必得”的成交欲望，二室 抓住对方的需求心理，在摆出相应的事实条件，便显 出“条件不够，不强求成交”的宽松心态，是对方反 而产生
不能成交错失的心理，从而主动迎合我方条件 成交。即将促销法当客户已出现购买信号，但又犹豫不决的时候，销售 人员不是直接鼓励他购买，
而是从反面用某种语言和 语气暗示对方缺乏某种成交的主观或客观条件，让对 方维护自尊而立即下决心拍板成交。章节房地产销售中的SP技巧
1.SP的概念2.SP的前提3.SP的核心要点4.十二大绝招5.常见方法6.注意事项Eg.打重要客户电话的时候，可和其它销售人员配
合下 定房源，制造现场哄抢气氛，从而邀约客户再次到访。注意事项：接待客户时应随身携带电话，可根据客户 情况封掉其它选择房源，但必须
了解客户意向电话SP法 现场SP法 SP活动法 时间缓冲SP电话SP法假电话或者有目的的电话沟通。电话内容必须让客户或者通过第三方
让客户及时了解。信息不对称SP章节房地产销售中的SP技巧1.SP的概念2.SP的前提3.SP的核心要点4.十二大绝招5.常见方法6
.注意事项与同事之间配合通过默契的配合及有意识的利用楼层、价 格、房源去化量等技术手段对客户进行一定的压迫式销售、 力争实现当场
销售。Eg.两组客户同时在场，看同种户型可利用问相同房源制 造紧张气氛。电话SP法 现场SP法 SP活动法 时间缓冲SP现场SP法
①自己与自己、②自己与客户、③客户与客户之间均可信息不对称SP章节房地产销售中的SP技巧1.SP的概念2.SP的前提3.SP的核心
要点4.十二大绝招5.常见方法6.注意事项SP活动法各种大型酒会、产品推荐会、房展会等。此类SP活动通常人量较大，但相对目标客户的
收订能 力较差，公司各部门的资源基本上全部调动，投入较 大。对扩展产品的品牌效应、积聚任期以及拓展公司 的知名度有极大的作用。Eg
.一般用在即将开盘以及各个销售周期中的重要时间节 点（五一、十一、元旦等）。其耗用的资源极大，故相 对于其他SP采用的次数较少，
有些小型个案基本不用。电话SP法 现场SP法SP活动法时间缓冲SP信息不对称SP章节房地产销售中的SP技巧1.SP的概念2.SP的
前提3.SP的核心要点4.十二大绝招5.常见方法6.注意事项时间缓冲SP一般逼定最多两次，留给客户一定的时间，让其考虑， 一般不超
过20分钟；当天不能做大定的，可适当做小订，房源保留一天，可确 保客户会再次到访，并做好充分的准备工作。电话SP法现场SP法SP活
动法时间缓冲SP信息不对称SP章节房地产销售中的SP技巧1.SP的概念2.SP的前提3.SP的核心要点4.十二大绝招5.常见方法6
.注意事项应用时机杀定签约（签合同） 客户下决定的时候注意事项注意团队配合，加强团队默契度 适当掌握分寸，因人而异把我销售节奏，
找准切入点，争取致命一击切勿对同一组客户在较近的时间段内采用同一种方法 两次以上现场SP应有核心人物，需要演练好 手机设置于无声状
态SP参与人数不超过4人章节房地产销售中的SP技巧1.SP的概念2.SP的前提3.SP的核心要点4.十二大绝招5.常见方法6.注意
事项信息不对称SP业务员刻意将某些信息保留。现场销售人员相对于客户，对于项目、房源了解更加 透彻，在客户接待过程中，适当保留部分信
息，促进 成交电话SP法现场SP法SP活动法时间缓冲SP信息不对称SP章节CONTENTS目录第三章 销售技巧第一节：电话邀约技巧
第二节：客户类型分析及接待技巧 第三节：客户逼定技巧第四节：客户拓展第一节 电话邀约技巧电话邀约及其内容与意义电话邀约技巧电话邀约
注意事项 电话邀约实战攻略电话邀约技巧电话邀约：是在客户来电询问后，还未到现场来看房，销售人员再次打电话给客 户，邀请他到现场的电
话推销行为；目的与意义：筛选客户争取面谈，而不是简单地打电话销售；电话邀约技巧寻找合适点电话接通后必须礼貌的咨询客户是否方便接听电
话，（ 不同职业类型的客户需选择不同的时间点）；自报家门，引起兴趣当潜在客户接电话时，销售人员在简短、又礼貌地介绍自己后，应在最短
的时 间内引起潜在客户的兴趣；电话接通后的技巧电话邀约技巧潜在客户的姓名和职业想好打电话给客户的理由和要点口径准备好要说的内容和客
户可能提出的问题想好如何应对客户的拒绝。电话邀约准备工作电话邀约技巧在最短时间内把项目的最新优惠和活动告知客户新货加推关键词一口价
特惠单位XX元起引起兴趣的技巧电话邀约注意事项注意事项（一）：依据潜在客户事前的准备资料，销售人员针对不同的潜在客户应该有 不同
的说辞。如果销售人员打电话的目的是要和潜在客户约时间会面， 千万不要用电话谈论太多有关销售楼盘的内容。电话邀约注意事项注意事项（
二）：电话不适合销售、说明任何复杂的物业，销售人员无法从客户的表情、 举止判断他的反应，并且无“见面三分情”的基础，很容易遭到拒绝
。 因此销售人员必须要有效运用结束电话的技巧，达到目的后立即结束电 话交谈。（3）答应有时间会过来“买与不买实际无所谓，多看看肯定
是没有错的，希望有机会与您见见面，到时 我一定会尽地主之宜，帮您好好介绍一下。”邀约对方的时间一定要记录下来，便于以后追踪，到时就
会有名正言顺的托辞。电话邀约实战攻略电话邀约实战攻略电话邀约邀约用语及应对策略销售人员在对楼盘做了简单的介绍之后一定要邀约对方一个
具体的 时间到现场看房，千万不要说有空老看或问对方什么时候有空这种 既被动，又给对方自由空间很大的邀请（1）一般邀约用语“今天下午
现场人很多，如果您不急呢，我看明天上午看房比 较好，到时我等您。”（2）如果回答没有空那么先生您的工作一定很忙，我看这样，星期五晚
上或星期六上午您休息 的时候来好吗？说真的卖房子是大势，一定要多比较，但我很肯定，您到我 们这里看一下，我一定让您不妄此行。”如果
回答还是没有空，一般对方很不好意思，同时对方会给你一个时间， 如果回答有空他会来，可能对方意向不大，也有可能对方性格比较稳健，很
有我自想法。电话邀约实战攻略电话邀约邀约用语及应对策略（1）约定日期之前的跟踪技巧一般销售人员在电话接听时最后总是和客户定下一个来
访时间，如果相隔日子很 短，比如一天、两天，一般 此期间不用电话邀约，如果为了保险打个电话再邀约以下，试着可以这么说。例：“张先生
，您好！我是XX的小王，不好意思打扰您，昨天您打电话说今天下午您到这里来看房，为了 更好地为您介绍，能否考虑在四点至五点来，因为
下午一点至三点，有市政府领导来参观，可能那是我们会很 忙，怕您来了我接 待不周，不过若是您吃过晚饭后和家人一起来，也很不错，我可以
等您，不过 今天天气听说 不好，您记得带把雨伞。”电话邀约跟踪技巧攻略（2）在约定来现场日期之后的邀约销售人员应先主动提起，让对方
感觉失约不好意思，然 后马上为对方 找个理由，不要让对方感到有负担。例：昨天早上您很忙吧？没来看房，我昨天可一直在等您，也没接待过
其他的客户，不过没关系，今天正好市周末，您可以同家人一起来。不要“卖”，而是“帮”，卖是把东西塞给客 户，帮却是为客户做事。电话
邀约跟踪技巧攻略如果客户表示可能不来了，试着这样说：例：“哦，今天比较忙是吧？没关系，看房子不急的，早两天晚两天问题不大。不过，今
天我打 电话来是想告诉张先生，您想买的房子，位置很好的，价格在两百万左右，最近买这附近的人蛮 多的，我觉得应该带您再看一下，您
不妨早点来。不好意思打扰您，希望早些与您见面，再见！”电话邀约跟踪技巧攻略点评：以上这种情况是客户表示有可能来现场的情况，这样一通
电话充分体现销售人员的服务周到，关心客户细致入微，又体现 本楼盘的知名度和美誉度较高，所以吸引领导来参观，这么一 来在未见面之前，
已经给对方留下很好的印象。观望客户的应对策略如果一组客户经过几次邀约后还是未到现场，但是顾客 也未表示不来或么兴趣，却只是说很忙，
那么这一类客 户，销售人员也可以一直与他保持联系，但不需要每次 约时间邀请到现场，只要关心他对买房看房的动态就可 以了；电话邀约跟
踪技巧攻略第二节 客户分类及接待技巧客户分类及心理分析客户接待技巧一、犹豫不决型客户：特点：情绪不稳定，忽冷忽热，没有主见，逆反思
维，只想坏的，不想好的。应对策略：这个项目很适合你，你现在不买将来会后悔等强烈暗示性话语，由你为他/她做决定。如果客户是两个人会谈
，如果那个带来的人很有主见， 沟通的侧重点应集中在那个人的身上。客户分类及心理分析二、脾气暴躁型的客户：特点：一旦有一丝不满，就会
立即表现出来，忍耐性特差，喜欢侮辱和教训别人 来抬高自己，唯我独尊，与他们在一起随时都会闻到火药味。应对策略：用平常心来对待，不能
因对方的盛气凌人而屈服，绝对不能拍马屁，采用 不卑不亢的言语去感动他。客户分类及心理分析三、自命清高的客人特点：对任何事情都会扮出
我知道的表现，不管你的项目有多好，都会 觉得你是普通的，缺乏谦卑，觉得我是最好的，用高傲的姿态对 待你。应对策略：恭维他/她，赞美
他/她，对于喜欢利用幽默感顾左右而言他的人， 则应采用迂回的表达方式告诉她我们的优势及投资价值等等。客户分类及心理分析四、世故老练
型的客户特点：让你找不到东南西北，很圆滑，当你销售时，他会沉默是金，对 你的讲解会无动于衷，定力很强，很多人认为他们不爱说话，当
你筋疲力尽时，你会离开，这是他们对你的对策。应对策略：话很少，但是心里很清楚，比谁都有一套，我们要仔细观察他们 的反应（其肢体语言
）来应对，并采用较特别的表达方式，与其 多讲解趋势及讲解产品的功能等方面。客户分类及心理分析五、小心翼翼型的客户（签单的概率比较大
）特点：对你的什么话都用心听，用心想，稍微有一点不明白他们都会提出来 问你，生怕稍微有疏忽而上当受骗，他们心也比较细，疑心较大，反
应速度比较慢应对策略：跟着他/她的思维节奏走，尽量将要表达的东西讲清楚，讲透，多掺杂 分析性的话语，在讲解产品是要借助辅助工具，
图标证据来配合，多 旁针博引一些话语和例子来增加他的信心，特别多强调产品的附加值 及可靠性。客户分类及心理分析六、节约俭朴型的客户
特点：对于高价位的产品不舍的购买，多年以来的节约习惯使他们对高价位的产品比较 排侧，对产品的挑剔最多，对产品大挑毛病，拒绝的理由令
你意想不到。应对策略：其实他们也并非一毛不拔的人，他们花钱都是花在刀刃上，你只要能激发他们的 兴趣，侧重分析产品的物有所值，让他们
有所感受；强调一分钱一分货，将产品 的户型特征解释清楚，指出价值所在，告知价格不只是价格，还包含了许多其他 的成分；强调产品的生命
成本或投资回报率，告知对方报酬率高的才是重点，否 则一切都是浪费。厘清差价的异议：试探出他们嫌贵到底贵了多少，以价差来衡 量在服务
与产品上的差异，能做到循循善诱，他们就会很爽快的打开荷包。客户分类及心理分析七、来去匆匆型的客户特点：他们的时间比任何人都忙，总是
很忙，你没时间具体讲解产品，即使与 你说话也是聊聊几句而已，你占不到他/她一分钟的时间。应对策略：多赞美他/她生活的充实和丰富，值
得羡慕，跟他们说话不需要拐弯抹脚， 要直奔主题，抓住重点，冲着他的需求说，你的介绍只要有一点抓住她的吸引力，加上多鼓励他尝试购买使
用，你就有机会成功。客户分类及心理分析八、理智好辩型客户特点：喜欢与你对着干，与你唱反调以显示他的能力，他们与自命清高型的客户不同
，他们 喜欢搬出理论，讲解大道理，有时明知自己是错误的也要和你争辩，直到实在辩不过 去嘴上还是不服输。应对策略：先承认对方的一切说
法，不要顶撞，你的态度一定要诚恳，让对方觉得你乐于听他/ 她的辩解，以来博取对方的好感，当对方觉得在你面前有优越感时，又对你的产
品有 一些了解，他就会认同产品而选择购买；与之交流时要少说多听，要说就切中要害， 一针见血，只要能刺激对方的需求性。客户分类及心理
分析九、虚荣心强的客户特点：死要面子的类型，为满足他的虚荣心，最爱撒谎欺骗，以此好让人觉 得他比别人高人一等，好得到别人的赏识与
悦目，他们很自大和自负， 想法很单一，心里放不下一点东西。应对策略：多讲解产品是最适合他/她这种高层次的人，多给他/她成就感和肯定
， 他们都喜欢别人的奉承，切不可揭开他的老底，顺着他的心理，多一 份认同，他就会拿你当作知己；多讲解选择产品后带来的感受和优越 感
，这样你的产品才有可能让这群人接受。客户分类及心理分析十、贪小便宜型的客户特点：无论他们在你的面前装的有多大方，其实他/她心里都希
望你能将产品便宜卖 给他，他们常常会让你感觉到他们并不把产品放在心上，说不定还会告诉你 他也有某个朋友在做类似的产品，而且很便宜，
根本不给面子给你，然而你 一旦有便宜让他们讨，他们的态度立即会改变。应对策略：如果你发现他/她有这种倾向，就要立即告诉他/她公司有
规定不让这样做， 也可举例说明不能这样降价，也请他们理解，其后则表现出可用其他更具吸 引力的举措，让他/她觉得同样有便宜可占，购
买就不成问题。客户分类及心理分析十一、八面玲珑型的客户特点：这种客户看起来很容易接近，他们也十分愿意和你交朋友，也很愿意拿出好
的态度和热情来聆听你的销售游说，但是在购买的节骨眼上却迟迟没有主动， 他们是属于社交型的，他们通常不会使你很难看或有尴尬的现象。应
对策略：不要讲的太多，在他们有好的态度的时候就拿出交款单出来，这是就可以马 上测出对方是否有心购买，千万不要太顺从他们的意思，讲解
产品的特点时 不妨动作大一点，手势多一点，牢牢抓住他们的注意力，不必担心他们没兴 趣多听你说，当他们听得渐渐入神对你另眼相待的时，
你的产品就能顺理成 章的销售出去。客户分类及心理分析十二、沉默羔羊型的客户特点：这类客户会仔细的听我们介绍产品，在倾听的过程中还会
不时的提出问 题来让我们解答，一般都是想要更多的了解产品，他们保持沉默主要是 因为他们心理带着许多疑问来了解产品，而对于我们销售的
产品兴趣不 是很大。应对策略：首先要说明产品的诸多的卖点，而且要告之购买产品后所带来的附加值， 要多煽动以激发他们购买的欲望，要尽
量减少他们对你的不断发问，可 以反其道而行之，去问他们一些问题，将他们带入销售的氛围中。客户分类及心理分析十三、滔滔不绝型客户特
点：有些人天生话就很多，就算是一些鸡毛蒜皮的小事，他/她都会放大来说， 不说出来他/她就会不高兴，甚至有些事物他/她并不了解也会凭
空设想， 兴口开河的大说一通，也不管别人是否愿意听，嘴上痛快就行。应对策略：让他们去说，不妨充当一个忠实的观众，等到他/她说累，
说到高兴为止， 但是在听的过程中需要把握好时机插入你对产品的介绍，想成功地销售产 品对他们这类人群需要学会顺从和迁就，千万不要想抢
走他们的话题，除 非你根本不想销产品给对方。客户分类及心理分析客户接待三部曲态度平稳：作为一个真正的置业顾问，在谈客过程中需要报持
平稳的态度，表现出一种与客户平等的身份，才能在谈客户过程中获得互相尊重。服务意识强：置业顾问应具备较强的服务意识，给客户留下良好的
印象。不急不乱：置业顾问在洽谈中不能急于成交，一旦给客户发现，会变得被动。端正态度客户接待技巧初步了解接受总价：跟据客户接受的总价
进行单位推介，一般在客户接受的总价 基础上可以再询问客户能否接受更高的总价；需求面积：主要以户型来进行区分，可以询问客户的家庭居住
结构；付款方式：如客户可承受一次性付款购买，则可以建议客户选择以贷款 方式购买更高总价的单位；购买用途：自住客户：主要以生活配套，
生活方式，生活环境，再加上 投资角度等等方面进行介绍；投资客户：主要以回报率，未来发展前景，升值前景，不动产的价值；客户接待技巧尽
量挖掘客人的共同点，增加共同话题，以求共鸣，前后呼应，增进亲切感，方便切入介绍。（如：客户兴趣 爱好、居住的地区、人生的观点等等。
）共同话题—— 拉近距离，投其所好客户接待技巧适当的身体接触，除可作为身体语言的一部分外，更可进一步增加双方友谊及亲切感。[如：招
呼进电梯，轻拍 肩膀以示进电梯、招呼入座双方点头以示坐下、讨价还价 轻拍大腿（只限男性）以示了解，签约后双手紧握对方以 示多谢]适
当接触—— 拉近距离，投其所好客户接待技巧投其所好—— 拉近距离，投其所好面对不同的客户要以不同的谈判方式。例如：老粗/农民：大声
说话，用粗犷的方式迎合；读书人/白领：中度说话声调，表现出大方得体的一面；老伯/老太太：用轻微的语调，表现出自己乖巧的一面；年轻一
族：可表现得稍轻佻点，与其拉近距离；老总/老板级：说话采用中度声调，以专业的眼光为其进行分析。客户接待技巧置业顾问在介绍过程中应该
学会对比其它楼盘。在对比过程中要突出自身楼盘的优点，尽量找一些较弱的竞争对手 进行对比。如在对比过程中遇到自身楼盘的某些地方不如竞
争对手，应及时转变对比点。学会对比—— 适时切入，巩固观点客户接待技巧学会举例—— 适时切入，巩固观点置业顾问在销售过程中，更多
是以举例的形式 进行介绍，让客户在被介绍的过程中显得更加对销 售的信任。（如：某客户在御景半岛购买了十套单 位，就是觉得环境好性价
比高，值得投资。又如： 某业主在御景半岛购买就是因为这里有航母级的配 套可以提供他休闲娱乐，所以购买等等。）客户接待技巧置业顾问在
与客户交谈中一开始应顺着客户的意思去进行介绍，表示对客户的尊重，得到客户的 信任后应转变为主导方，让客户跟随着自己的推介 方式进行
购买。学会随风摆柳—— 适时切入，巩固观点客户接待技巧第三节 客户逼定技巧客户逼定7法则摧谷法逼定6绝求救法起死回 生法利诱法配合
法鼓励法属于房地产的武林“必杀技”“摧谷法——利用快速的语言，不停的讲出卖点，激情主动建议 客户购买。（如：我们项目具有一线江景资
源，世界级园林，航母级配套才卖11800/㎡ 起，简直就是超值，相信 我一定不会错。）（适用于任何客户）客户逼定法则配合法——利用
同事作配合造成客户紧张。（如：事 先与其它同事说好客户要买那套单位，让帮忙 的同事走到客户面前，告知客户这套单位正在 有其它客户要
买。或利用销控把早期卖到的单 位一次过告知客户刚刚卖掉好几套等等。）（适用于任何客户）客户逼定法则鼓励法——利用专业的态度，不断地
多说鼓励的话，使客户 购买。（如：目前，房子这么便宜你不买，以后贵了就更难买。或你买了这套房子是不会错的，现在可以 拿几十万首付就
能买得到，以后就要拿更多的首付才 能买到，越等就越贵。）（适用于：首次置业的客户 或资金不足的客户）客户逼定法则求救法——找上及领
导帮忙，使客户对自己意向购买的房源 跟有信心，觉得价格不会买贵。（适用于：多次购房 客户或严谨挑剔的客户。）客户逼定法则利诱法——
利用折扣、特价单位或一些赠送礼品等活动方法， 利诱客户马上决定购买。（如：今天能定下来可以帮你申请一个折扣，但只限于今天。或如果你
能定下来，我 帮你申请这套单位出来等等。）（适用于任何客户）客户逼定法则起死回生法——利用折扣、特价单位最后一天的由头，迫使客户马上决定购买。（如：今天要是不能定下来， 明天所有的优惠将会取消，您将要多付出至少 10%的额外费用……您赶快决定吧，其他同事都 在选购这套单位等等。）（适用于任何客户）客户逼定法则第四节 客户拓展客户拓展的意义客户拓展方向 客户拓展方法为什么要进行客户拓展客户拓展：客户面要广，不宜集中在一个圈子内现有客户的储备可能不会 在短时间之内快速增长,需 要不断进行新客户的开发 和培养。资源开拓，业绩增长的需要规避市场风险的需要客户拓展的意义第一老客户业务稳定增 长 – 立足点第二积极发展新客 户 – 希望所在要开拓客户资源，两个条件一个也不能少：客户拓展的方向客户拓展方法在一个完全陌生的环境里，必须带领团队主动上门拜访当地的各项社会资源，这种拜访可以起到社会资源测评、 告知客户项目信息和意向客户登记的效果拜访对象：媒体、广告公司、代理公司、活动公司、银行、证券公司、 企事业单位、政府部门、写字楼、商圈、工业区、专业市 场、临街商铺、高档小区、剧院、高档百货、工会等。主动拜访，开拓渠道组织团队，统一对某一区域进行宣传和客户开拓步骤：1、选定某个区域（商业区、办公区或生活区）为目标市场2、以小组为单位对目标市场进行调查3、制订宣传和拓展的策略与实施步骤4、小组内分工5、准备相应的宣传资料和器材6、按制定的策略实施目标市场开拓法客户拓展方法常用的是运用调查问卷表， 获得准客户的基本信息客户拓展方法市场调查法设置咨询点法做好宣传资料的适用，登记好前 来咨询的客户的资料，借助外展平 台进行派单活动效果更好电话访谈法主要包括：自我介绍，提出拜访要求，约定拜访时间素质的员工可以采用的方法；客户拓展方法直冲法随机法直接到写字楼、单位或家庭做陌生拜访； ?适应人群：社会关系少或希望锻炼自己心理平时生活中随时关注身边陌 生人，随机应变，主动认识， 从而发展成为客户。 关键点：随机开拓展无处不 在，只要您能时该想到是在为 自己而工作，那么，您一定是 对随机法应用最好的同事收集资料法 平时关注各种新闻、报刊、杂 志，搜集企业通讯录等，收集一 些单位或个人的信息并及时联络 通过信件、E-MAIL、短信等形式联 络客户，发送一些投资思路、建议、 资讯或期刊、贺卡、慰问信等，引起 客户兴趣客户拓展方法信函开拓法社团开拓法参加各种社团组织与社会活动（如俱乐部、会所活动、学习 班、沙龙、旅行团、车友会、 会展、论坛、义工联、教会、 民主党派、行业协会、企业家 协会等），在活动中与不同的 人建立良好关系关键点：一定是你最喜爱的活 动，千万不要为了开发客户而 参加这样的活动互联网法运用自媒体直播小视频、在聊天室、论坛、各大财经 网站、博客、个人网页、个 人网站、QQ群、微信群等 平台上寻找潜在客户（非办 公时间使用）谢 谢！