基础管理 设备资料档案管理 标准化管理 规章制度 教育培训、基础教育工作 物业设备的基础管理是为实现物业设备及职能服务提供有关资
料信息的依据。物业设备基础管理工作主要有四类： 设备原始资料：如设备出厂合格证书、操作使用说明、验收资料、设备安装与结构图、设备
登记表等 设备维修资料：如报修单、事故记录、中大修工程记录等 设备管理资料：如运行记录、普查记录、运行月报、考评资料等设备的档
案资料管理工作基本任务：一是做好设备技术档案的保管；二是为设备运行、维护、管理等提供资料信息依据。基础管理——设备资料档案管理
技术标准：如各类设备的验收标准，完好标准、维修等级标准等 管理标准：如报修程序，信息处理标准、服务规范及标准、考核与奖惩标准等设
备的标准化工作的基本功能有两个方面：一是为设备管理职能的实施提供共同行为准则和标准；二是为设备的技术经济活动提供基本的依据和手段；
基基础管理 ——标准化管理 生产技术规程： 主要有安全操作规程、维修保养规程 管理工作制度：主要有运行管理制度、巡视制度、安
全管理制度、预防检修制度、值班工作制度 责任制度： 包括岗位责任制度、记录与报告制度、安全制度、交接班制度等 基础管理 ——规章
制度 对本企业员工的培训与教育：基本内容是业务技能、岗位培训、思想教育、职业道德、礼仪教育等 对业主、使用人的宣传与教育：其重
点是有关合理与安全使用设备的宣传教育基础管理——教育与培训物业设备的运行管理是设备在日常运行和使用过程中的各项组织管理工作，它具有
日常性，安全性和广泛性的特点和要求。有以下三类：运行管理 设备运行的劳动组织 设备运行管理制度 设备运行与维护 定员工作：
也就是根据劳动分工特点，设备运行要求和管理的需要，合理确定工作岗位的人数，其主要方法有按设备定员，按岗位定员和按比例定员三种方式。
作业组的组织：如电梯设备运行组，水工电工组等。 工作轮班组织：也就是劳动力的时间组织问题。工作轮班组织有单班制和多班制两种，
在多班制条件下，必须妥善解决轮班组织问题。劳动组织目的，一是在合理分工协作基础上配置劳动力。二是据设备技术要求与岗位设置情况，采取
合理的劳动组织形式提高劳动效率。运行管理——设备运行的劳动组织 设备的安全操作规程 设备的巡视工作制度 岗位责任制度 交接
班制度 记录与报表制度 报告制度 服务规范运行管理制度是全体员工的工作依据与准则。运行管理——设备运行管理制度运行管理——设
备运行与维护1、房屋设施的运行和维护 2、供配电系统的运行和维护 3、消防系统的运行和维护4、电梯系统的运行和维护 5、给排
水系统的运行和维护 1、房屋设施运行与维护 1.1 项目工程人员每月对所辖大楼建筑物巡查，记录检查结果;每年三月对所辖大楼
建筑物本体及附属设施全面检查，编制下一年度的维修计划并上报审核。 1.2 玻璃幕墙、大楼外立面每月用望远镜检查一次，严寒
酷暑及暴风雨、大风季节每天检查一次，记录检查结果；发现异常情况，立即采取措施，防止危及行人安全及车辆的受损；建筑外立面装修夹层出入
口有安全管理防范措施，夹层内无废弃物/堆物。 运行管理——设备运行与维护 1.3 天台无废弃物/堆物，无积水，下水口无堵塞；
有每天安全检查记录； 1.4 楼道、厅：墙面、顶面无起壳、无霉斑、无裂缝、不渗水；地面、台阶平整、完好无破损；扶手、栏杆牢固
、无缺损；门、窗完好、无损、开关灵活、配件齐全。 1.5 广场机动车、非机动车停放标识设置规范；广场砖、喷水池、霓虹灯等设施
设备完好；广场砖松动应及时修补，防止损坏、破碎。 1.6 室外消火栓、消防泵、喷淋泵结合器有明显标识，便于消防车的停靠和操作
，且有保温、防撞措施及油漆施工等保养计划。 1.7 地下停车场设施设备完好，标识设置规范。运行管理——设备运行与维护运行管理
——设备运行与维护2、供配电系统的运行与维护2.1 变配电房 2.1.1 设专职持证电工进行运行值班，每天定时认真做好巡检和
值班记录；未经管理部门的许可，非工作人员不得入内，经许可入内必须在〖设备房出入登记表〗上进行登记。 2.1.2 防火安全制度
、日常管理制度、交接班制度等相关制度上墙张贴。 2.1.3 安全用具、警示标牌规范悬挂或摆放；安全用具按规定定期检测，有记录
；按照安全规定铺设绝缘垫。 2.1.4 正常及紧急通讯畅通，有突发事件应急预案。 2.1.5 做好变配电房的 "四防一
通" (防汛、防火、防风雪、防小动物，保持良好通风)，保持设备房及设备清洁；消防设施完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用。
2.1.6 每年进行四次停电保养，清洁结尘、接头螺丝紧固、机械转动器装置试验灵活状态、接地电阻测量，按〖变电所供配电设备检修
保养记录〗要求填写保养记录；每三年（或按当地供电部门规定）必须有供电部门进行系统检测，确保设备(设施)安全、可靠运行；设备停电保养
期间，必须挂标示牌。运行管理——设备运行与维护运行管理——设备运行与维护2、供配电系统的运行与维护2.2 柴油发电机组 2.
2.1 柴油发动机组每天巡检1次，每半月至少启动一次，每月保养一次。 2.2.2 储油间应按照建筑防火规范设计，室内通风良好
，电器采用防爆电器设备，门上有“防火”警告标志，严禁吸烟、严禁带入明火或动用任何火种，储油间内安全设施不得随便移动，必须指定专人负
责消防器材的检查和维护保养。运行管理——设备运行与维护3、消防系统的运行和维护3.1 建筑防火 3.1.1 无破坏防火分隔的
现象，防火分隔墙上的孔洞需采用相应耐火等级的材料封堵严密。 3.1.2 安全出口门需向疏散方向开启，无采用卷帘门、转门、吊门
或侧拉门的现象，防火门无损坏，闭门器完好；消防通道保证畅通，无堆物、堵塞现象，安全出口需保证畅通，涉外消防通道无违规闭锁现象。运行
管理——设备运行与维护 3.1.3 己审核合格的建筑不得擅自改变其使用性质，需要改动的部位报当地相关部门审批。 3.1
.4 室内防火卷帘门下无堆物现象且启动联动正常，公共通道卷帘门要采用双面控制按钮控制。 3.1.5无其他违规现象。3.2 消
火栓、喷淋系统 3.2.1 消防泵房、稳压泵房各项管理制度上墙，消防泵房、稳压泵房每天巡检一次，每月保养一次，人员进出、巡检
和保养有记录(保养记录中有消防、喷淋泵点动相关记录)，消防、喷淋泵主备电源能自动切换，手动、自动能正常启停泵，主备泵自动切换正常。
3.2.2 各大楼的消防喷淋与消火栓系统一旦经过消防部门检测合格，系统就应该投入并保持正常运行状态，水池水泵能正常取水，泵
、控制柜、阀门有明显标示。运行管理——设备运行与维护运行管理——设备运行与维护 3.2.3 正常运行的消防喷淋与消火栓系统除
各功能终端外（喷淋喷口、消火栓、系统排气口、系统放水阀等）管路中的其他各类水阀必须保持在开启状态。经批准临时关闭的阀门必须悬挂警示
牌。 3.2.4 喷淋泵、消防泵、报警控制阀（湿式报警阀）、水流指示器、稳压装置、消火栓按钮等设备与消防监控中心的中央控制主
机之间的连接线路连接可靠，保证控制信号与状态反馈信号联络通畅。 3.2.5 喷淋泵、消防泵、报警控制阀（湿式报警阀）、水流指
示器、稳压装置、阀门等设备无锈蚀，无跑、冒、滴、漏现象，无破损。阀门润滑良好，开闭无卡阻。 3.2.6 室内消火栓箱每月至少
巡检一次，消火栓口、水带规格相符及消防各类接口绑扎要符合要求。 3.2.7 喷淋头安装位置符合规范，喷淋头上无悬挂物及被涂现
象；喷淋局部停水，有审批程序和人防措施。 3.2.8 根据各地区的气温情况，外露管网有保温措施且完好。 3.2.9不同
颜色喷淋头的玻璃泡所承受的温度也各不相同，橙色57°红色68°黄色79°绿色93°蓝色141°。 运行管理——设备运行与维护
运行管理——设备运行与维护3.3 火灾自动报警系统 3.3.1 消控室各项管理制度上墙，实行24小时值班制度，值班人员需持证
上岗；机房整洁，无乱堆物现象，安全防护用具、应急用具摆放规范；每天定时认真做好值班记录，未经管理部门的许可，非工作人员不得入内，经
许可入内必须在〖设备房出入登记表〗上进行登记。 3.3.2 对烟感探测器、手动报警按钮、水流指示器、楼层显示器等末端设备功能
进行抽检测(每年覆盖)和保养，检测、保养记录填写 〖消防设施月(季)检记录〗，相关检测打印记录存档；维保单位月/季度保养记录需填写
〖消防自动报警系统月(季)度保养记录〗。 3.3.3 消防火灾自动报警系统无故障分隔的现象，如有故障应有报修通知和人防措施，
有记录，有存档。运行管理——设备运行与维护 3.3.4 消控室应设可直接报警的外线电话，消控室与消防设备间有对讲电话功能，电
话功能正常，语音清楚。 3.3.5 火灾确认后，各功能应能正常启动，如：电梯迫降、非消防电源强切功能、排风和正压送风机启动、
应急广播自动切换、水泵自动启动、防火卷帘门自动关闭等等，反馈信号应正常反馈。 3.3.6 当发生火灾时消控室能在选定区域正常
切换所有和消防无关的背景音乐，确保火灾应急广播的功能正常。 3.3.7 防火阀的执行机构灵活好用，手动、联动功能切换正常；防
排烟系统应具有管理、维护保养，保证系统处于准工作状态。 3.3.8 消防火灾报警系统各联动功能正常。 3.3.9 消防
应急照明和疏散指示系统应保持连续正常运行；指示标志和应急照明完好，无被遮挡现象。4、电梯系统的运行与维护 4.1 电梯机房管
理制度上墙，操作、维修人员必须持证上岗，未经管理部门许可，无关人员不得随意入内，经许可入内必须在〖设备房出入登记表〗上登记。
4.2 机房通风良好，保持合适环境温度，防止雨、雪侵入和小动物窜入。 4.3 电梯机房每天巡检一次，机房整洁，无乱堆物现象
；机房内设置的手动松闸扳手应按要求挂放；“五方通话”、应急通讯正常；紧急救援流程应粘贴在操作时清楚看到的地方。运行管理——设备运行
与维护电梯五方通话是指电梯对讲系统中管理中心主机、电梯轿厢、电梯机房分机、电梯顶部、电梯井道底部五方之间进行的通话。 4.4
电梯运行中无异响、配件无破损、无渗、漏油痕迹。 4.5 维保单位每月对大楼电梯维保二次，维保记录签收并存档。 4.6 安
全检验合格标志维保单位向质量技术监督部门的特种设备安全检验机构申请年检，电梯检验合格证的原件需张贴在电梯内指定位置、无缺失。运行管
理——设备运行与维护运行管理——设备运行与维护5、给排水系统的运行与维护 5.1 水泵房整洁无乱堆物现象；每天巡检一次，每月
保养一次，巡检、进出和保养有记录并存档；管理制度上墙。 5.2 对生活二次供水箱（池）每年进行2次定期清洗、消毒，水质符合国
家饮用水标准，并及时填写〖水池/水箱清洗消毒过程记录〗。 5.3 控制箱指示、标签完好；双电源切换正常；手、自动启动正常；管
道/泵无锈迹、无跑、冒、滴、漏等现象；标识完好。运行管理——设备运行与维护 5.4 熟悉了解管道走向及各类阀门，对集水井设备
每天检查一次，每月保养一次，检查、保养有记录；集水井设备双电源切换正常，主、备泵切换正常，手、自动启动正常。 5.5 每月一
次检查雨、污水窨井、管道，定期疏通雨、污水窨井、管道，有记录、有存档，认真做好〖下水管道月度检查表〗及〖疏通排污记录表〗。
5.6 北方地区室外水表井、阀门井、消防水泵结合器井等，冬季降温前必须做好防寒保暖工作。物业设备种类繁多，有些具有一定的危险性，在
使用操作和维修过程中，稍有疏忽往往会造成重大事故。同时，设备的合理使用和安全操作也是减少维修损失，延长设备寿命的一个重要环节；安全
管理 加强安全教育与宣传 设备安全管理措施 落实设备合格证制度 安全责任制度 对操作人员要：培训安全作业规程，
安全意识教育和安全作业管理。 对业主和使用人员要：宣传设备安全使用知识，提高安全意识。 在特殊部位张贴安全宣传标志，安全宣传报
栏。安全管理——加强安全教育与宣传 对一些特殊或具有危险性的设备需设计和安装必要的安全保护措施 定期进行设备的安全检查和性能测
试 制定设备的安全管理制度安全管理——设备安全管理措施 落实国家对安全性能要求高的特种设备合格证制度，如电梯、锅炉等。 要求使用
和维修人员持证上岗。安全管理——设备合格证制度 主管领导负责安全管理工作，安全巡检。 在岗位责任制中，安全必须作为一项责任内容
明确下来。 安全管理，人人有责。 形成一整套安全责任制度。 安全管理——安全责任制度 《特种设备安全监察条例》规定：锅炉、
电梯、游乐设施等为特种设备，实行政府安全监察制度 按规定保养，人员持证上岗 配合安全检查，落实合格证制度 形成一整套安
全责任制度 分清政府、管理公司、维修单位、生产厂家责任安全管理——特种设备物业设备的维修管理是指对设备维修活动所从事的组织，计
划与控制。维修管理 设备的三级保养 定期检查 日常维护保养：主要包括检查，清洁和润滑及时做好坚固工作以及必要记录等。 一级
保养：按计划进行的保养工作。主要包括对设备进行局部解体，进行清洗，调整，按照设备磨损规律进行定期保养。 二级保养：对设备进行全面清
洗，部分解体和局部修理，更换或修复磨损件，使设备能够达到完好状态的保养。 三级保养：以维修为主，列入设备的检修计划，对设备进行部
分解体检查和修理，更换或修复磨损件，清洗、换油，检查修理电气部分，局部恢复精度，满足加工零件的最低要求。 维修管理——设备的三级保
养 设备检查：指根据检测仪表或人的感觉器官对设备的运行情况、工作精度、磨损程度进行检查和校验，是设备维修管理中的一个重要环节。通
过检查，及时查明和消除设备隐患针对发现的问题，拟定改进的工作措施，有目的地做好修理前的准备工作，以提高维修质量。 维修管理——定期
检查四大目标查明危机原因减少或控制破坏、损失程度迅速、正确的反应 制止危机继续存在工程危机
管理--物业管理是计划性的工作（为物业制订适当 之管理模式、人员架构、规章制度）--每天都有所准备--消除物业设计的危险性--完
善物业设备的各种系统的维修工作--严格执行所有规章制度（监察）--配合实际情况，适当修改所有规章制度--加强培训，加强效率（案例讨
论，演习）--经常演习，加强宣传 --急需品的准备，备用物件、零件。工程危机管理——预防危机发生之措施 确认位置----电
梯编号、楼层; 通知有关员工采取相应行动----确定乘客人数、照明、通风情况; 安抚乘客，注意伤病; 技工：尽快救人; 密
切监控现场情况管理/保安：注意等待人群（疏导），安排临时指导员; 尽快救出被困乘客,注意空气畅顺; 跟进
乘客需要，道歉,如有病患情况，立即通知急救部门协助; 查究原因，尽快修复改善;工程危机管理——危机处理电梯困人确定源头水源（留
意漏水处与物业各种设备之距离，重点在电器、电梯及通讯设备等）关闭/切断水源防止水浸范围扩大（堵塞/疏导，避开物业之较重要地方）加速
排水（必须保证排水有效及顺通）进行抢修监察其他可能受影响之地方（可能引致之隐患）清洁及修复详尽报告（拍照记录）向保险公司提交报告，
要求索赔如有需要，跟进用户关系（道歉，协助清理、修复等）设备损坏——漏水工程危机管理——危机处理确定受影响之位置、范围（注意不容许
停电之设备，如医院之部分特殊设备）检查原因启用备用发电机/应急照明（注意临时照明之安全，如使用明火照明）注意储油量，正常操作（专人
监控）加强保安，加派巡逻恢复供电后，小心跳闸现象（若长时间停电，寒冷天气及地区，需检查水管是否冻裂）设备损坏——停电工程危机管理——危机处理 确认火警后，尽快评估是否报消防部门 确认所有消防系统正确运作，关闭空调机组 考虑是否执行紧急疏散计划 派遣物业保安及义务消防员进行灭火 切断火场电源 关闭所有电梯于首层，只留消防专梯（派专人操作） 协助消防员灭火 火警过后，清理场地 详尽报告，照相 分析起火原因，追究责任人，教育群众火警处理程序工程危机管理——危机处理 如证实气体泄漏，必须报警 急救准备，紧急复苏法 现场查证是否属实 切勿在现场开关任何电器及可能产生火花之行为 关掉手机、传呼机、对讲机等 无论是否属实，在现场打开窗户，使空气对流 关闭现场有关气体开关 疏散在场人士往空气流通之处急救（保安，防止盗窃） 将昏迷者（晕倒）移至空气流通之处急救 让有关部门检查现场情况（如属设备故障--抢修） 查证是否有犯罪行为是公安的责任 详尽报告（物业管理负责人研究是否跟进有关问题）气体泄漏——工作程序工程危机管理——危机处理 |
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