工作质量检查操作手册 北京××集团有限责任公司××物业分公司 2018年5月 目 录第一章 总则3第二章 三级检查机制
5第三章 工作职责和工作程序6第三章 不合格评定9第四章 物业服务质量检查标准10第一章 总则第一条 引言 为了加强内部管理，提高
工作质量，做到发现问题及时解决，纠正和预防不合格工作的出现，从而使各项工作达到专业化、规范化、标准化、程序化，以确保公司各项工作的
顺利进行和按时完成。 第二条 适用范围 本操作标准适用于公司全体员工。本操作标准适用于公司各部门的日常工作。第三条 质量检查范围
以质量检查操作标准的审核检查范围为准，如实际检查过程中发现不符合工作标准和要求，但未被列入审核范围之内的，均视其内容性质，归为相同
类别。公司制定的各项规章制度、岗位职责、工作标准、程序以及下发的各项规定。第四条 检查内容、标准质量检查操作标准所包含的主要内容检
查项目具体检查内容客户服务部门运作与管理；服务管理；服务调查与分析；文件档案资料管理；现场抽查。环境管理外围；入口和大厅；电梯间、
公共走廊、消防通道；办公区域及室内；卫生间；地下停车场、垃圾房；绿植租摆、绿化、消杀、外墙清洗。安全管理部门运作与管；安全管理；消
防管理；应急处置；工作现场。工程管理设备设施技术档案资料；设备设施运行管理；设备设施维护保养；物料采购与仓库管理。供应商管理供应商
管理；保洁供应商现场管理；保洁专业形象；保安专业形象。员工培训环境与职业健康安全检查标准：凡出现与检查标准相违背时，即为不合格。凡
工作中违反公司的有关具体规定或要求时，即为不合格。第二章 三级检查机制第五条 三级检查机制为保证物业服务满足规定要求，并持续改进服
务质量，物业公司各项目、各部门应加强物业服务检查工作，建立公司内部的三级检查机制。包括：公司总部稽查考核、质量审核小组月检、各部门
内部自查。第六条 一级检查一级检查为公司总部的稽查考核。公司总部对所属项目的监督检查采取半年一次的定期稽查考核或不定期的全面检查并
实施第三方检查方式进行，按公司的有关规定执行。第七条 二级检查，质量检查领导小组 公司工作质量检查领导小组由公司领导班子、品控部
人员、各部门部长/经理组成，组长由品控部长担任。领导小组成员根据分管工作职责，参与各类工作的综合评定。第八条 三级检查 各部
门内部自检。包括：由主管对责任范围内的日常检查。日常检查是各部门主管对属下岗位的服务过程实现管理控制的重要手段。检查范围包括：所有
岗位的工作范围、分包服务项目。由各项目、各部门部长/经理组成的周检。第三章 工作职责和工作程序第九条 职责界定各项目部负责
项目内部的工作质量检查，包括班组长负责的日检、管理部门经理/主管负责组织的周检、项目部长负责组织的月检。公司负责对所属项目部进行监
督检查。公司品控部负责对各项目检查体系实施监督和指导。第十条 一级检查工作程序要点时间安排：一级检查一般定在每年5月和10月
，应于当年度1月份制定检查计划，时间可提前或推后，但最长不得超过半个月。检查前应提前通知被检查部门和人员。检查组长由公司总经理担任
或总经理指派专人负责，检查组长对一级监督检查负全部责任。检查前，管理人员应依据《物业服务质量检查标准》编制检查表，并准备好现场检查
记录表。在进行现场检查前，检查组长召集检查人员和被检查部门主管级以上人员召开检查首次会议，明确各项服务过程的检查时限、检查和陪同人
员的分工、检查总结会议的时间以及其它注意事项，会议一般不超过15分钟。在现场检查过程中，各检查人员按检查表的内容，客观、公正地进行
检查。检查人员应认真判断，发现不合格项应取得受检部门人员的认同，实事求是地将检查结果分别填在检查表中。现场检查完毕后，检查人员将发
现的所有不合格项目填写《质量检查整改通知单》。如发现严重不合格应填写《纠正/预防措施整改通知单》，并由检查组长向总经理详细报告。检
查总结会按首次会议预定时间进行，参加人员与检查首次会议相同，由检查组长主持，所有参加检查人员轮流汇报检查结果，最后由检查组长公布受
检单位不合格统计情况，汇报后一周内将《质量检查整改通知单》、《纠正/预防措施整改通知单》和《检查报告》交受检部门。对于不合格项，由
责任部门提出纠正措施，经部长及公司品控部认可后，实施整改；对于严重不合格，其纠正措施还必须经总经理认可后方能实施整改工作。品控部在
规定时间内对纠正措施完成情况进行跟踪验证。第十一条 二级检查工作程序要点由品控部长任组长并负责统计分析及编制检查报告，组员由
公司领导班子、品控部人员、各部门部长/经理组成。质量检查工作小组成员基本工作内容：工作质量检查工作；负责配合对检查操作标准内容的修
改；对存在争议的检查发现问题进行裁定；对公司各部门工作进行监督和指导。根据以上工作需要，不定期的召开工作质量检查领导小组会议，交流
经验、互通信息、布置工作，对相关工作和问题进行讨论议定，并将会议精神传达到各相关部门。根据质检工作及各部门的具体问题，召开由公司各
部门经理、主管参加的小组扩大会议，共同研究议定。每月对公司各项目、各部门进行工作质量审核检查；由质量检查工作小组组长制定当月检查计
划，计划包含：检查时间、检查范围、检查内容，并于检查前发放给小组成员；检查组有权按检查计划对相关范围进行检查；检查组有权根据实际情
况要求被检单位填写《质量检查整改通知单》，并跟踪验证；检查组有责任向项目各部门阐明不合格项的原因，并提出整改建议；检查组成员应秉着
公平、公正的原则，认真开展检查工作，不得弄虚作假、敷衍了事；检查标准详见《物业服务质量检查标准》。第十二条 三级检查工作程序
要点日常检查：由主管对责任范围内巡查。日常检查是各部门主管对属下岗位的服务过程实现管理控制的重要手段。检查范围包括：所有岗位的工作
范围、分包服务项目。周检：由各项目、各部门部长担任组长，各经理/主管组成。并指定专人负责统计分析和编制检查报告。涉及项目分包的检查
，分包项目分管责任人对日常检查存在问题应及时反馈给供方，要求在规定期限内进行整改。分包项目的日常检查结果应作为供方工作评定的依据之
一。第三章 不合格评定第十三条 不合格评定为了将不合格进行准确的责任归属，检查实施人须对发现问题进行评定。班组长对日常检查
结果进行评定；周检、月检实行组员集中讨论分析，然后进行逐项评定。评定时被检查人员（日检）或部门负责人（周检和月检）须在现场。检查中
发现的不合格按要求进行纠正。第十四条 检查报告每月5日前，各项目、各部门周检负责人将上月的周检结果进行统计分析，编制成报告向
各班组传达。同时送公司品控部，作为当月月检参考内容。月检问题评定后，检查组组长根据月检情况编制报告由总经理审批后，发放给各部门、各
项目。检查分析报告内容包括但不限于：检查时间、方法、过程；检查结果汇总；问题归类；重要问题单项分析；总体问题分析（可采用排列图、控
制图、因果分析图等进行研究）；改进建议；总结第十五条 备注说明 列入本操作手册检查范围之项目及标准，与公司相关制度相抵触时，以公司
相关制度规定为准；未被列入本操作标准的审核项目，以公司相关制度以及各项规定为准。第四章 物业服务质量检查标准第十六条 部门管理一、
部门运作与管理序号检查内容质量标准1是否建立本部门管理体系文件，文件满足日常运行要求办公场所可提供现行有效的体系文件，文件不得丢失
、无损和随意涂改；文件内容覆盖本部门日常工作。2文件、资料的保管应设置专职人员对部门文件、记录、资料进行收集、统计、装订和保管工作
，文件资料分类存放且有目录3组织结构图组织结构图能准确反映本部门现有结构状况，包含本部门所有岗位4岗位设置情况无明显漏洞，能够满足
日常工作管理的需要5岗位职责根据项目实际情况，部门实际工作制定，能够准确表述岗位工作内容和要求6对部门所有员工进行《岗位职责》培训
保存培训记录，现场抽查2-5名员工能够准确回答其岗位职责内容7根据公司有关要求制定项目物业部的年度财务预算能够出示本年度预算，预算
应得到部长审核批准8每月部门收支基本符合预算预算外支出须按流程上报物业公司财务、总经理审批9第四季度制订下一年度《工作计划》，并得
到部长审核签批出示本年度工作计划，工作计划应分解到月，并标明责任人10工作计划变更情况应有说明计划变更需得到部长审批11每月填写《
物业部月报》呈报部长，并得到部长签批出示上月月报，查看是否有未完成工作或跟进项12召开每周例会，并保存周例会会议纪要、会议签到出示
会议纪要，查看例会工作落实情况13保存有最近3个月项目会议的《会议纪要》出示近三个月会议纪要14会议上要求本部门完成的工作都有落实
情况的记录查看工作落实情况15每日填写工作日志日志能够反映每日重点工作和发生的各类情况，部门负责人应每天查看员工工作日志并签字16
能够提供上年度《年度工作总结》，总结得到部长签批出示上一年度部门工作总结和个人工作总结17每月制定《员工排班表》，并予公示现场查看
本月员工排班表18保存每月员工考勤汇总表现场查看员工考勤表，有无迟到早退及缺勤19部门员工熟记本部门干部、项目领导紧急联络方式、中
控室、医疗急救电话现场抽查员工通讯录掌握情况20建立部门员工通讯录现场查看部门通讯录，应公示21各类记录填写现场抽查3-5份记录，
记录填写字迹工整，无随意涂改、污损，不得使用铅笔、彩笔填写记录，记录清晰，内容真实有效22部门物资采购和发放情况保存相应记录23办
公桌椅、办公设备、资料柜、钥匙等管理建立本部门固定资产和低值易耗清单，并对固定资产进行编号，固定资产责任到人，有责任人签字；各类钥
匙回收/发放保存记录，可供查阅二、文件档案资料管理序号检查内容质量标准1文件资料档案管理建立文件资料档案管理制度，管理制度详尽、可
操作性强2文件资料档案及文件柜管理指定专人管理，文件资料柜日常要锁闭3文件档案格式按公司标准化格式制作，文件档案序号连续、统一4文
件档案目录建立文件资料档案目录，目录清晰，便于查找5文件控制清单、记录控制清单建立各种程序和质量记录的汇总目录，目录清晰，便于查找
6电子文件管理电子文件名称规范、存放目录清晰、便于查找7办公电脑电脑要安装杀毒软件并及时更新病毒库，定期对电子文件进行备份8文件夹
/档案盒标签要求按公司统一要求制作并使用文件夹/盒标签9文件夹/盒分类文件夹/盒按分类整齐摆放10文件借阅、销毁、存档要求按照《文
件控制程序》要求，文件借阅、销毁、存档需经过审批，并按程序处理。11业户档案内容业户档案资料齐全，有遗漏及时补充12装修档案内容装
修档案资料齐全，有遗漏及时补充13各类发放、签收档案文件发放、签收应有记录14通知及函件的发放通知及函件发放应有项目经理签字15房
屋管理清册应留存房屋管理清册第十七条 培训序号检查内容质量标准1新员工入职培训（包含外聘保安、保洁人员）新员工在入职到岗三天
内接受入职培训；完整保存培训资料、培训签到和考核记录；新入职的外聘保安、保洁人员培训由其驻场经理完成。2本年度培训计划，并报送部长
审批（包含外聘人员）培训内容包括但不限于：法律法规、公司规章制度、管理体系、员工仪容仪表、操作技能、服务意识、消防及应急预案；外聘
人员培训计划由外聘公司驻场经理制定，并报送主管部门负责人。3是否严格按年度培训计划安排各月培训工作按照培训计划检查培训完成情况：包
括培训资料、培训签到、培训考核4培训实施情况安排的培训是否有培训资料、培训签到和考核记录，并保持完整5培训变更年度培训计划中排定的
培训工作无法实施时是否有培训变更记录，培训变更应说明变更情况（变更时间/培训内容），并有负责人签字。部门级培训变更由部门经理签字；
项目级培训变更由项目部长签字；公司级变更培训由总经理签字6每年不少于两次的消防、应急演练安排员工进行安全、消防知识和紧急、意外事件
处置对策的培训和演练，保留相关培训、演练活动的记录7外保队员每日安排有岗位训练（如晨练）查看训练记录（照片）8外聘保安员每年均进行
不少于两次的队列、体能等训练查看训练记录（照片）第十八条 客户服务一、服务管理序号检查内容质量标准1物业服务合同能够出示《前
期物业服务合同》/《物业服务合同/协议》2管理规约、房屋使用手册、装修规则等发放给全体业户出示发放记录3收费管理：有物业收费标准，
物业服务内容，特约服务内容明示牌制定《管理费收缴制度》服务现场显著位置公示：各类服务费用收费标准4收费/催费单签收记录是否完整查看
签收记录5有费用的收缴记录查看费用收缴记录6有历年、每季或月欠费记录查看欠费记录7有对欠费户的催缴记录查看催款记录8空置房管理制定
《空置房管理制度》，有空置房屋管理措施9空置房巡视巡查建立《空置房明细》，每月至少巡查一次，填写《空置房巡查记录》，发现问题及时报
修10报修维修管理制定《报修维修管理制度》或《报修流程》11有报修单或报修电话记录现场检查电话接听记录，记录应详细记载客户报修时间
、房间号码、报修内容、联系电话等查维修单填写情况：接单后是否在30分钟内到达维修现场；维修过程客户是否满意并签字确认12有报修回访
记录出示报修维修的回访记录，客户是否签字确认13报修回访率100%，并按月统计客户报修的回访率应为100%，满意率95%以上，查上
一整月报修维修数量、回访情况、满意情况的统计数据14投诉处理制定投诉处理程序15是否按照程序处理投诉客户投诉是否均有投诉记录，查《
投诉记录表》有效投诉是否判定责任部门、制定措施、进行整改整改后效果客户是否满意，查《回访记录》,投诉回访率100%16投诉处理是否
都有结果应制定整改计划、解决办法、纠正预防措施，必要时由项目经理直接参与确定17有效投诉是否上报公司相关部门备案有效投诉、重大投诉
应上报公司品控部进行备案18是否定期进行投诉汇总，上报项目经理查客服部每月投诉汇总记录，确保投诉处理及时率100%，投诉处理满意率
90%以上对各类投诉应进行统计分析，避免类似情况再次出现19装修管理制定《装修管理制度》和《装修办理流程》20有装修管理职责明确装
修过程中各部门工作职责，确保工作衔接顺利21有协调会会议纪要查协调会《会议纪要》，物业公司/项目单位应与业户、装修单位召开装修协调
会，明确各方责任义务，告知管理要求。22装修管理协议应与客户签订：《装修管理协议》、《装饰装修施工安全消防责任书》23各种表格、文
件填写完整查各类协议、责任书签字盖章齐全，文件资料发放记录完整，记录表格填写清晰、完整，记录真实有效24有装修进度统计表查看装修单
元施工进度表，现场核对25装修收费按户统计，帐目清晰查看各类装修费用收取情况26未封存装修档案整齐有目录抽查1-2户装修档案27有
退还押金流程和退还记录查看押金退换记录28有装修消防安全责任书并保存完好查看《消防安全责任书》保存情况：签字盖章齐全29迁入迁出制
度与流程制定客户迁入迁出制度，制作迁入/迁出流程便于准确无误办理30迁入迁出记录是否完整相关合同/协议/记录齐全，填写完整。31水
牌管理制定水牌管理制度及收费标准，收费标准得到物业公司审批32水牌制作资料保存有水牌制作的原始底稿（客户签字确认）及更换的资料需保
存完好33有业户24小时紧急联络表现场出示业户24小时紧急联络表，及时更新客户信息确保信息准确34巡视管理制定巡视制度，确定巡查路
线、巡查内容及工作要求35有巡视记录，并有部门负责人签字查看《巡视记录》填写是否完整，对巡查中发现的问题记录是否清晰，是否将问题向
责任部门传递，有无复查36是否有巡视排班表对日常巡视检查的内容、范围、路线、时间、巡视人等做统一部署37巡视情况的总结、分析是否总
结、分析巡视中发现的问题，并及时通报相关部门，以避免同样问题多次发生38电话使用制定《接待来访制度》，电话铃响三声之内必须接听39
有接打电话记录所有来电均需记录，查看《电话接听记录表》40项目发生的紧急、意外事故处置已填写《事故报告》，书面呈报项目经理，重大情
况呈报公司总部二、服务调查与分析序号检查内容质量标准1服务调查计划制定满意度调查计划，确定调查方式、频次、时间、范围、内容、评估方
式2服务调查实施调查覆盖率应涵盖全体客户，调查表回收率不低于85%3服务调查后有无统计、分析和总结按设定的评估方式进行满意度评价，
服务满意率不低于95%调查中出现的问题是否交由责任部门进行分析、整改是否出具本次调查报告并交由项目经理审批4服务调查分析对比是否与
上次服务调查分析进行对比，避免相同问题重复出现5客户走访计划及执行制定客户走访计划，保留客户意见记录及签字6客户走访对业户提出的意
见建议予以回复，得到业户满意7调查意见反馈将征询结果、整改措施及落实情况进行公示三、现场抽查序号检查内容质量标准1大厦及各楼层水牌
完整统一，无明显瑕疵2服务形象前台人员形象良好，衣着整洁，精神饱满3办公桌面桌面整洁，不摆放与工作无关物品，工作记录清晰有序4电话
接听按照规范用语，文明礼貌5信报收发记录清晰完整，无涂改6设置宣传栏、公告栏项目设置宣传栏、公告栏等信息公示方式7宣传栏内张贴的内
容张贴的内容健康，积极向上，可展示物业公司工作或员工风貌第十九条 环境管理一、外围序号检查内容质量标准1现场户外地面地面干净
，无明显灰尘、污迹、脚印，目视范围内无垃圾、纸屑、烟头和其他杂物2户外垃圾桶垃圾桶表面干净无污渍，如果是不锈钢材质的应保持表面光亮
；垃圾桶分类标识清晰3户外立灯灯杆表面清洁，无明显污迹4能触及到的立墙面或玻璃墙无污迹、手印脚印5玻璃屋顶、门檐、机动车车道雨搭无
杂物，无明显污迹6户外窗台无杂物，无明显污迹、灰尘7户外指示标志或宣传、广告栏手触摸无灰尘、污迹、手印8户外停车场停车场地面干净，
无明显灰尘、污迹，无垃圾、纸屑、烟头等杂物；停车标志线、行车方向标识等无油迹、污迹9户外排水口/排水沟清洁、无杂物、无异味；二、入
口和大厅序号检查内容质量标准1大厅入口处地垫干净、无垃圾杂物，地垫平整无褶皱2大厅入口处地面地面光亮，无垃圾、烟头或其他废弃物3大
厅入口处玻璃门、旋转门干净，光亮，无手印4大厅入口玻璃护栏、铝框等洁净、光亮、无手印5大厅地面洁净，保持高度光亮，无废弃物6大厅地
面边角处洁净，无尘土或垃圾7踢脚板和墙角干净，无灰尘、污迹8大厅墙壁、门、门框无手印、污迹9公共空间的植物和装饰物表面无灰尘10壁
架、消防设施、风口干净，无污迹、无灰尘11灯和灯具、电力插座、面板干净整洁，无污迹、水迹、虫迹12各类指示牌、金属件干净无尘土13
茶几、沙发无手印、污迹、杂物14立式烟灰筒表面干净，光亮，无手印，垃圾桶内垃圾不超过1/2桶深处15服务台干净，无尘；表面及台下物
品摆放有序，不摆放与工作无关用品；16是否放有不属于本区域的设备及其他物品?大堂内不摆放无关设备及物品三、电梯间、公共走廊、消防通
道序号检查内容质量标准1墙面、踢脚干净，光亮，无灰尘2烟灰缸、垃圾桶、植物盆无杂物、手印、污渍3各个角落（如：桌椅下面、门后、垃圾
筒的后面）无污迹、无杂物4墙面、门、门框清洁无污渍，没有灰尘、污渍及各种痕迹5玻璃门、窗洁净、无水痕、手印或污痕6水牌、指示牌、宣
传栏等表面干净，无尘7灯和灯具、电力插座、面板干净整洁，无污迹、水迹、虫迹，照明完好8空调出风口、检查口无污迹、无灰尘9消防通道台
阶、地面无灰尘、无污迹、无杂物10消防通道楼梯扶手无灰尘、无污迹11消防通道墙面无尘，无污渍12防火楼顶灯干净、内部无蚊虫，照明良
好13消防通道各设备设施表面无灰尘、无污迹14灭火器箱、消防栓内、各种挂件等干净、无灰尘15硬地面地 毯落蜡结晶后干净、光亮干净
，无污渍16落蜡结晶成品保护措施整齐干净，没有溅到墙上或门上；墙面或门上无清洁剂或其他污渍17电梯轿箱地面干净，光亮维护得当或地毯
无污渍、完好18电梯轿箱四壁干净、光亮维护得当19电梯轿箱顶部干净整洁，无明显污痕、设施无损坏20电梯门、轨道缝干净、无污迹21电
梯内外呼控制面板干净、光亮、无明显手印及污痕22楼道、把手、电梯内外呼按钮等关键部位有定期消毒措施四、办公区域及室内序号检查内容质
量标准1办公桌椅、家具摆放整齐，干净、无灰尘2垃圾桶干净，并配有干净的垃圾袋3室内地面干净、无污迹、无废弃物、无卫生死角4顶灯、天
花、空调风口无灰尘、污迹5墙面、门窗无灰尘、污迹及各种痕迹6各工位办公桌桌面物品摆放桌面物品摆放整齐，不摆放与办公无关物品7茶水间
饮水机、冰箱、微波炉等摆放就位、洁净8残茶桶、垃圾桶每日清理，无垃圾堆积五、卫生间序号检查内容质量标准1墙面、地面无污迹、水迹，无
“卫生死角”（如，门后、面盆下等），2小便池内外干净，无尿渍、垃圾、无异味3恭桶，座便器，水箱无污迹、水迹、无异味4隔板及卫生纸支
架（如有）干净无尘土和污渍5垃圾桶垃圾不超过1/2桶深处，及时倾倒6卫生纸、洗手液、香精球等用品及时补充，确保客户正常使用7洗手盆
、台面无污迹、水迹、无皂液残留8镜面洁净光亮，无水迹9照明灯具及空调设备无灰尘、无污迹10通风口干净，无灰尘11卫生间台面及地面等
处无污染腐蚀12卫生间消毒措施有消毒措施和提示13卫生间检查记录保洁员工作记录、保洁公司主管检查记录和物业工作人员巡视记录，记录清
晰填写完整，签字齐全，统一放置于指定位置14卫生间墩布池无杂物、无异味15清洁工具、用品所有工具、用品放置于指定位置并制作定位标识
，物品摆放整齐六、地下停车场、垃圾房序号检查内容质量标准1停车场地面无垃圾或杂物2停车场顶部管线无尘土3停车场内消防栓内外干净、无
尘土4所有门，框，闭门器干净无污渍5车位指引线干净、明显，无油渍污迹6停车场内地沟干净，无杂物7鼠药摆放整齐，标识清晰，药剂在有效
期内8垃圾房门、地面、墙面无污迹、无杂物，垃圾房无异味9垃圾存放垃圾分类存放10垃圾清运制定垃圾清运路线，保存垃圾清运记录，清运过
程无遗撒，地面无污迹七、绿植摆放、绿化、消杀、外墙清洗序号检查内容质量标准1绿植台账建立台账，内容至少包含：名称、数量、摆放位置2
绿植巡查制定绿植巡查频次并保留巡查记录3现场绿植情况长势良好，叶子干净光亮4现场植物容器花盆外表清洁干净，表面覆盖的装饰物美观5户
外草地无杂物、无垃圾，长势良好无斑秃定期修剪整理，斑秃率不高于总面积的5%并及时修复完好草地内井盖覆盖装饰物或喷涂与草坪一致颜色6
花木的整形和修剪与周围环境协调7外围乔木、灌木长势良好，枯死的植物及时更换8消杀工作制定年度计划，计划覆盖全部管理区域，有针对无重
点部位消杀安排消杀工作记录，记录填写完整、签字齐全9现场投放的鼠药、蟑螂药情况制定杀虫灭鼠药品投放点位图，并对鼠药盒等进行编号现场
摆放药剂位置与点位图标示位置一致鼠药盒上应标明药品种类、有效日期等内容10鼠药、蟑螂药等的投放及回收按计划执行，并留存记录11过期
药品处置是否回收，交还防疫部门做无害化处理12外墙清洗制定外墙清洗计划，并按计划进行外墙清洗工作，保留外墙清洗记录第二十条 安全管
理一、部门内部管理序号检查内容质量标准1项目正常工作期间，始终有保安人员值岗8:00-20:00期间，各岗位均有固定人员值岗，并留
存岗位值班记录和交接班记录2安排保安人员至少每2小时巡视一次查看巡视记录，巡视记录填写内容真实有效3保安部妥善将最新的物业保安合同
、有偿保安合同及外保聘用合同等原始合同文件存档 查看合同存档情况4本季度外聘保安人员人数符合合同约定查看人员花名册、岗位排班表、考
勤签到表5项目使用外保公司管理方联系、沟通保安部能够提供与项目使用外保公司管理方联系、沟通的记录，外保队伍情况及时进行通报，提出要
求6内部信息传递查看《信息联络单》，保安部有与其它部门接口工作的相关记录，促使各部门协作工作能够及时沟通7外部信息传递保安部保存有
公安、消防机关的检查记录，对政府机关要求整改的问题，及时进行了整改，并书面回复有关机关 8保安部建立了员工（外聘保安人员）简档，新
员工入职两日内登记基本信息查看保安人员工档案，档案内容至少包括：员工姓名、身份证号码及复印件、1寸免冠照片、家庭住址、联系电话9保
安部建立了员工（外聘保安人员）奖惩情况的记录查看奖惩措施和奖惩记录10保安部已将警容风纪管理规定在部门内部公示查看现场公示情况11
保安部已将各岗位交接班管理规定在部门内部公示查看现场公示情况12检查各保安岗位值班记录、交接班记录，核对交接状况 查看各保安岗位值
班记录、交接班记录13保安部员工对部门干部、项目领导紧急联络方式和火警、匪警、交通事故处理、医疗急救电话均已熟记现场询问，抽查3-
5名员工，以及外聘保安人员14封存备用钥匙的管理封存的备用钥匙统一编号，放于钥匙柜内，钥匙柜应锁闭，钥匙柜钥匙由管理人员保管或交接
。制作封存钥匙明细记录，记录编号应与钥匙对应无误。启用备用钥匙应按照程序逐级通知，并留有记录15保安部接收的钥匙有相关记录查看接收
钥匙记录16保安部移交、发放的钥匙有相关记录查看移交、发放钥匙记录17物业人员领用保安部保管的钥匙有钥匙领用记录查看领用记录18配
置钥匙符合申请审批程序的要求，有相关记录查看钥匙配置记录19非办公时间带班干部职责保安部安排有非办公时间的带班负责干部，带班负责干
部明确相关职责和值班要求，有值班期间的工作记录20保安部对讲机的领用符合规定，有对讲机领用记录，保安人员明确对讲机的使用要求查看对
讲机领用记录二、安全管理序号检查内容质量标准1保安部应建立《内部安全档案》查看《安全档案》，档案应包括项目概况说明2项目区划图、疏
散指示图等示意图查看项目各位置疏散指示图3项目员工名册 查看项目员工名册4业户情况统计表（房屋使用清册）查看业户统计表，统计表应包
含业户负责人联系方式和紧急联系电话5项目常用电话联络表及紧急电话联络表查看电话联络表6保安部以物业管理处的名义与所有业户签定了《安
全消防协议书》应与所有业户签订，抽查3-5分《安全消防协议书》7大厦封闭式管理保安部应制定安全秩序维护方案，方案内容符合项目实际情
况；查看保安部各岗位分布图、监控点位图、红外报警位置图，图纸资料齐全；现场检查出入口人员值守情况824小时值班及巡逻实行24小时值
班，制定巡视路线，按路线巡视，查看值班、交接班记录查看排班表，秩序维护人员是否按照排班表班次进行巡视抽查秩序维护人员回答其岗位职责
、突发事件应急处理流程现场检查秩序维护人员着装、仪容仪表、服务规范9安全防范措施查看本项目《重点要害部位档案》，对重点要害部位制定
安全管理措施并有管理记录10车辆进出管理车辆进出需登记，查看记录；现场检查车辆行驶有序，交通警示标志齐全11项目制定的车场、车库及
非机动车停放区的管理制度、收费标准在车场公示查看是否建立相应管理制度；现场检查收费标准公示情况12停车场/库管理保安部应留存项目《
车位平面图》，查看《车位平面图》；应与客户签订停车管理服务协议，查看《停车管理服务协议》；设置岗位对车库车辆停放进行巡视，查看巡视
检查记录；对进出车辆进行登记并留有记录；现场检查停车场标志线规范、清晰13停车申请制定《车位办理程序》，记录业户申请信息、留存车辆
信息复印件14有车主24小时联络表有车主联络信息15依法收费，有收费记录查看收费记录16非机动车辆停放项目指定非机动车停放区域，停
放区域应公示管理须知；现场检查非机动车辆停放整齐，无随意摆放车辆17危及人身安全部位防范危及人身安全部位应设置明显标志，查看保安部
安全标志设置清单18装修施工现场管理保安部应制定施工现场安全管理规定，对人员物料进出和现场消防安全提出明确的管理要求，装修施工现场
应每日进行巡视，并留有巡视检查记录19检查中发现的隐患、问题得到及时处理 现场检查发现的问题及时处理并记录在巡视记录当中20保安部
为施工人员制发专用证件，实行验证管理施工人员进出应查验其《出入证》，无证人员不得进入21对动火项目实行核发《动火证》的管理动用明火
施工时，须到物业保安部办理动火许可证，配备足够的灭火器材，采取相应防范措施，并严格遵守消防安全制度22拣拾物品管理保安部应按照手册
《拣拾物品管理规定》的要求，对拣拾物品妥善保管，管理、返还记录清楚，查看《捡拾物品及返还记录》23保安部对推销人员等外来闲杂人员进
行控制管理，有相关处理记录查看处理记录24出入项目的物品控制保安部应对出入项目的物品进行控制管理，门岗人员按规定收取进、出门凭证（
《出门条》）25门岗保安员是否在收取的《出门条》上签字，并记录物品携出日期、时间查看出门条记录及签字情况26《出门条》保管《出门条
》应保管妥当，无随意丢弃情况，按月统计、整理、装订，保存至少半年27保安部按《保密制度》的要求，确定了项目保密资料的清单，呈报项目
经理审核批准查看《保密制度》和保密资料清单，清单有项目经理审核28物业各部员工均接受过《保密制度》的培训查看培训记录29物业各部门
管理手册、客户资料和其它公司商业秘密均得到妥善保管现场查看30存放重要资料的电脑均已设置了开机密码 现场查看31保安部是否安排了对
危险品库房的检查，并能够提供记录查看危险品库房检查记录32项目的抢险、应急、个人防护物品统一存放现场查看存放情况33抢险、应急、防
护物资保管良好，无损害、失效现象现场查看存放情况34物业员工得到了取用抢险、应急、防护程序、取用方法的培训，并已签字确认查看培训记
录35保安部对项目重点要害部位进行的安全监督检查每年不少于4次，查看检查记录36检查中发现的隐患问题得到及时跟进，监督纠正查看隐患
通知单，及整改记录、复查记录37发现客户单元的安全隐患问题，保安部及时发出安全隐患提示查看《消防安全隐患通知书》，确保通知书送达客
户手中38保安人员接受过硬件设施、物业成品损坏事件处理程序的培训，发生的此类情况均及时上报领导，并进行了处理现场抽查员工询问39保
安部按《接报案处理程序》的要求设立了接报警电话和记录查看客户报警记录40客户报警、报案后，保卫干部能在第一时间赶到现场了解情况，进
行处理 查看《事故报告》三、消防管理序号检查内容质量标准1消防控制中心24小时值班实行24小时值班并有值班交接班记录；排班表、中控
人员资格证书上墙；2消防器材、设施管理建立消防器材设施台账及分布图，查看台账设置；现场检查消防器材、设施标志完好，无破损3消防器材
、设施巡视和维修养护制定年度消防设施检查计划，呈报项目经理；在日常巡检中安排了对灭火器材的检查内容；按每月对灭火器材进行月检，能够
提供检查记录；灭火器材按规范要求进行年检；在日常巡检中安排了对消火栓的检查，发现封条损伤能及时更换4过期报废灭火器从使用场所撤出，
妥善保管，并有明显标识5消防报警、联动设备的维保签订维保合同，安排有专业厂家人员的维保，妥善保存维保记录6消火栓开箱试水保安部应配
合工程部每季度对5%的消火栓进行开箱试水7消火栓保养保安部应汇同工程部每年对项目所有消火栓进行一次保养8能够提供每季度消火栓检查的
记录和故障报修记录，报修记录有维保厂家人员签字能够提供每季度消火栓检查的记录和故障报修记录，报修记录有维保厂家人员签字9烟感、温感
检测保安部每年至少对项目烟感、温感进行一次检测，检查包括项目公共区域和客户单元内的全部烟感设施，并留有检测记录，报修记录有维保厂家
人员签收10手报检测保安部每月对项目手报进行一次检测，能够提供检查记录和故障报修记录11消防对讲电话检测保安部每月对消防对讲电话进
行一次检测，能够提供检查记录和报修记录12诱导灯检查保安部在日常巡检中安排了对诱导灯的检查，发现故障情况及时通知工程部13对诱导灯
断电检测保安部每季度安排一次对诱导灯的断电检测，能够提供检查记录和报修记录14项目各紧急出口的指示灯项目各紧急出口均应安装有紧急出
口指示灯，且未被遮挡，不会产生误识 15消防广播测试保安部至少每半年对消防广播进行一次测试，能够提供检查记录和报修记录16防火门检
查保安部在日常巡检中应安排了对防火门的检查，项目各处防火门均应处在关闭状态17防火门门体形变、开合性能及闭门器的检查保安部至少每半
年对防火门门体形变、开合性能及闭门器，进行一次检查，能够提供检查记录和故障报修记录18防火卷帘检查保安部应汇同工程部至少每半年对项
目各处防火卷帘门进行一次检查，能够提供检查记录和故障报修记录 19项目排烟口和排烟风机检测保安部应配合工程部每季度对项目排烟口和排
烟风机进行一次检测，能够提供检查记录和故障报修记录20喷淋系统外观检查和喷淋末端联动测试保安部应每季度对喷淋系统的外观进行检查和喷
淋末端联动的测，能够提供检查记录和故障报修记录21消防设施的专业检验（消检）工作计划和预算计划保安部应将消防设施的专业检验（消检）
列入年度工作计划和预算计划中22每年由消防机关认可的专业公司对项目消防设施进行检验，妥善保存检测记录出示消电检报告23客户单元内部
消防用电情况入户安检保安部汇同工程部，至少每半年对客户单元内部消防用电情况进行入户安检 24检查中发现的隐患处理措施检查中发现
的隐患问题，及时发出了《安全隐患提示通知》，提示业户纠正25保安部建立了项目的《消防管理档案》查看存档情况26保安部建立了项目的《
施工监管档案》查看存档情况27项目已确定了本物业的消防指挥架构，得到项目经理批准建立《消防管理制度》，成立防火安全委员会，确立消防
指挥架构，确定委员会主任、副主任和成员并明确其职责任务，查看该制度内容是否完整28项目已建立了义务消防队组织，定期组织培训、演练活
动。 建立义务消防队，出示义务消防队成员名单，明确义务消防队成员职责和任务，并定期对义务消防队成员进行培训29消防安全责任书保安部
配合项目与各部门签订《消防安全责任书》，《消防安全责任书》应逐级签订30对项目餐饮商户的餐厨消防工作检查保安部每月对项目餐饮商户的
餐厨消防工作进行检查，发现违规情况及时发出《安全隐患整改通知》31对项目餐饮商户的烟道清洗情况检查保安部定期对项目餐饮商户的烟道清
洗情况进行检查，留存《检查记录》和《烟道清洗报告》32消防演习项目每年组织二次消防演习，并组织客户参加消防演习活动制定了详细的演习
计划，得到项目经理和物业甲方批准演习过程组织严密，达到演练目的，有演习过程记录演习结束将书面总结呈报项目经理 四、应急处置序号检查
内容质量标准1保安部根据项目实际情况，制定了各类治安灾害事故的应对预案出示手册汇编2保安部根据项目实际情况，制定了各类设备故障情况
的应对预案出示手册汇编3保安部根据项目实际情况，制定了消防应急方案或火警处置措施出示手册汇编4保安部根据项目实际情况，制定了各类自
然灾害情况的应对预案出示手册汇编5应急准备和响应文件的评审项目的紧急、意外事故处置手册得到评审，并已发至各物业部门 6紧急、意外事
件处置对策的培训和演练所有物业员工均接受过紧急、意外事件处置对策的培训和演练，保安部有相关培训、演练活动的记录，培训人员签字。7项
目发生的紧急、意外事故的处置项目发生的紧急、意外事故，已填写《意外报告》，书面呈报项目经理，重大情况呈报公司总部五、工作现场序号检
查内容质量标准1消防监控室管理状况消防监控室各项管理规章制度齐全，并已上墙公示2消防监控室设置了门禁标识现场检查设备标识是否清楚、
齐全3室内无无关人员，建立了来访登记记录值班人员主动要求来访人员登记，现场检查《外来人员进出登记表》签字完整4消防监控室各种值班记
录齐全，填写规范，主管定期签阅现场检查各类记录填写情况、签字情况5消防监控室设备运行正常，故障情况及时报修现场查看设备运行情况，画
面分割器有无黑屏等6室内记录、器材摆放整齐，卫生状况良好现场检查桌面、地面卫生，器材摆放7消防监控室配备了适用的灭火器具现场检查灭
火器配备情况、年检情况8消防监控室室内无吸烟、饮食痕迹，无与值岗工作无关的物品现场无烟头、无食物残渣、无与工作无关物品9消防监控室
防小动物措施门口按规定设置了60厘米高的档鼠板10消防监控室内按规定配置了鼠药现场查看鼠药盒有警示标识和有效期11保安部已将管理制
度在相关场所公示消防监控室管理制度、中控值机员岗位职责、资格证书、应急预案应上墙12保安部办公室环境办公场所地面整洁，无烟灰烟蒂，
桌面无与工作无关的物品13保安部已将宿舍管理规定在保安宿舍公示现场查看上墙制度14现场检查宿舍的卫生和环境现场查看宿舍环境，地面无
污迹杂物，各保安员床铺整洁，物品摆放整齐15项目内各处可能造成人身伤害、危及人身安全的位置均设置了警示标识： 外露的电闸箱、变压器
等处设立有“有电危险”标识现场查看标识16在投放鼠药，放置鼠夹的位置，有防止误食的警示标识现场查看标识17在通道净空高度小于1.9
0米的位置设立警示条及“小心碰头”标识现场查看18在车库入口处设立限速、限高标识，在车库出口处设立“注意行人”标识，车库的车道口设
立“行人禁行”标识现场查看19在进行外壁擦窗，石材地面维护，维修、检查消防井、污水井时设立有围档警示及由专人进行看护现场查看20各
类消防、安全警示标识为永久标识，各处标识齐全，完好，无脱落污损现场查看21重点要害部位管理状况：重点要害部位有门禁标识、门禁措施，
进入室内严格登记现场查看22各主要机房安全操作规程均已上墙公示，工作人员做到熟知熟记现场查看23重点要害部位人员持证上岗，室内无安
全隐患现场查看24重点要害部位张贴了“禁烟”、“防火”警示标识，按规范配备了灭火器现场查看25项目在电梯间或电梯内明示了《电梯使用
规定》现场查看26在电梯间张贴了“火灾状态，勿乘电梯”的警示标识，标识为永久标志现场查看27现场抽查项目消防管理状况：灭火器、消火
栓、手报、诱导灯、防火门、烟感及排烟口等消防设备现场查看28灭火器压力表指针在绿区范围，筒体无锈蚀，灭火器在年检有效期内现场查看2
9消火栓箱“验封”标签完好，箱内设备完好，无杂物现场查看30诱导灯、出口指示灯无故障情况现场查看31消防斧、消防钩、消防水桶等消防
器材集中摆放，有管理标识现场查看32消防设施未被遮挡或挪做它用现场查看33现场检查项目各条消防通道是否畅通，未被圈占、挪作它用，出
入口有明显标识，且不得锁闭现场查看34各楼层消防通道设有“楼层号”标识现场查看35项目户外消防井、水泵接合器是否未被占压、围堵，冬
季有防冻措施现场查看36项目公共区域张贴了《疏散指示图》，且无线条脱落、字迹模糊的情况 现场查看第二十一条 工程管理一、设备
设施技术档案资料序号检查内容质量标准1是否有健全的用地/工程规划许可证、“六图二书”、竣工备案表、项目竣工总平面图、各类竣工图纸和
单项工程竣工验收材料建设用地规划许可证；建设工程规划许可证；规划总平面图、道路规划图、市政设施管网综合规划图、绿地规划图、建筑工程
消防验收意见书、人防验收报告、建筑名称核准书；规划变更批准文件；临建房屋批准文件；竣工备案表；项目竣工总平面图；单体建筑、结构、设
备安装竣工图；设备设施安装、使用和维修保养技术资料；各单项工程竣工验收证明材料；以上图纸资料齐全，分类存放，标识清晰便于查阅。2是
否保存各类承接查验手续、资料共用部位及公用设施设备承接查验资料；业主专有部分分户承接查验资料；遗留问题处理记录；竣工资料移交记录；
房屋质量保证书和房屋使用说明书；房屋销售合同及附件样本；开发企业向第三方承诺与物业服务有关的资料齐全，可供查阅。3房屋及其共用设施
设备档案资料是否齐全上年度房屋设备安全检查表；房屋完损等级评定记录；共用部位及共用设施设备月/年度维修养护计划；共用部位及共用设施
设备巡视检查、维修养护记录；使用环保节能材料的实施记录；有限空间管理记录、空置房管理记录；以上资料齐全，分类成册，有目录并便于查阅
。4是否建立了设施管理文件体系（设施管理流程文件），并对体系文件定期进行更新办公场所可提供现行有效的体系文件，文件不得丢失、无损和
随意涂改；配电室、空调机房等关键岗位应有与体系文件内容一致的上墙文件。5是否建立了设备台帐，并定期更新设施设备信息建立设备台账，台
账覆盖管理范围内全部设备，台账内容至少包括：设备名称、型号、数量、安装位置和编号。6是否建立了便于查阅的图纸总目录建立图纸资料目录
索引，包含柜号、行号、卷数等内容，便于快速查阅。7各种系统图纸是否分类存放、标识清楚、查阅方便现场抽查，图纸资料存放与目录索引保持
一致。8是否保存设施管理活动相关记录（管理会议签到/会议纪要、培训计划、培训记录、演习记录/报告、设施管理报告、考评报告、设施专题
报告）至少能够提供本年度和上一年度管理活动相关记录，且记录真实有效。9是否保存设施运行维护相关资料和记录（巡检记录、交接班记录、预
防性维护记录、维修工单记录、事故报告）能够提供本年度和上一年度各个专业的值班/交接班记录、设备运行记录、巡检记录、维修保养记录、维
修工单、事故报告，记录填写完整、清晰，签字齐全，内容真实有效。10是否保存客户服务相关资料和记录（客户沟通会议签到/会议纪要、客服
热线接听记录、客户投诉跟进记录、客户满意度调查记录）出示本年度或上一年度《客户满意度调查》记录，对调查中涉及工程类事项应有相应的整
改措施和实施记录，且应有部门间往来记录。11是否保存物料采购与仓库管理相关资料及记录（维修工单交仓库联、零星物料采购申请记录、设施
服务委外申请记录、仓库出入库记录、盘点记录）现场检查各类记录填写完整、清晰，签字齐全，内容真实有效。12是否保存承包商管理相关资料
和记录（承包商合同、承包商清单及通讯录、承包商维护计划及预算、维护记录、维护报告、检查记录、考评记录）1、办公场所可提供协议供应商
名录，且名录经过物业公司总经理批准。2、可提供协议供应商产品类/服务类合同及其相关附件，能够提供供应商营业执照、组织机构代码证及相
关资质证书。需要专业资质的还应保存供方人员资质复印件3、服务类供应商应保存其年度维护计划、预算，维护记录、报告；产品类供应商应保存
其物品报价、送货记录等。4、检查物业公司是否对协议供应商进行不少于2次/年的评审记录。13是否保存有项目施工、改造的目录及清单办公
场所可提供项目施工、改造的目录和清单14是否建立了设施管理体系档案资料的管理制度管理体系文件内应包含该制度15档案、资料、图纸等物
品的借阅有无登记和返还手续现场查看《借阅登记表》，记录填写完整、清晰，签字齐全。16文件柜有专人或兼职人员负责管理，定期整理设施管
理档案资料文件柜应标注资产编号、负责人姓名，钥匙与文件柜对应且由专人保管。二、设备设施运行管理序号检查内容质量标准1是否有设施运作
组织架构及各岗位职责，人员配置是否符合岗位职责的要求1、部门组织结构图清晰，人员配置合理；2、明确组织结构图内各岗位的岗位职责，职
责全面无遗漏；3、各岗位人员满足岗位职责要求，特种作业人员持证上岗；2是否建立设备房管理制度、设备巡检制度，其内容是否符合客户要求
及专业的规范1、办公室能够出示相关制度；2、巡检制度包括但不限于：巡视频次、巡检内容，巡视记录，且记录填写清晰完整，签字齐全，真实
有效。3是否制定关键区域/关键设备清单，并制定相应的巡检计划查看重点区域/设备清单，及其巡检计划4重要设备巡检表的点检内容是否符合
设备的实际情况，点检项目和参数的设置是否合理设备点检表内容设置符合设备的实际情况，查看3-5个设备的巡检记录，现场查看记录内容设置
、填写情况5是否定期统计各设施系统重要设备的运行状态（运行、备用、故障、维修、保养）每月收集、统计各设备运行、巡检、维修、保养记录
，查看记录整理情况6是否建立了设施异常中断恢复及汇报程序查看工作流程图和事故报告7是否制定设施运行维护专业技能培训计划，并组织实施
课程培训和现场指导查看培训计划、培训方案、培训记录，现场抽查员工实操情况8是否定期对员工进行设施运行与维护专业技能的考核现场抽查员
工对设备设施了解状况以及实际操作情况9设备房管理制度是否已上墙且排列整齐、视觉美观，现场是否有配备系统设备运行操作指导书，明确安全
责任人，设备房环境是否符合要求。检查设备机房排班表、责任人、管理制度、操作证、作业流程、应急预案上墙情况机房环境满足地面无杂物、设
备设施无灰尘、配备消防设备、有放小动物措施，温湿度适宜10是否有运行交接班制度，运行班组配置及交接班安排是否符合设施服务承诺查看交
接班管理制度11运行交接班记录是否整洁、准确、完整记录了当班期间的重要工作事项查看现场交接班记录，值班期间记录填写完整，交接记录填
写完整，应有主管签字12空调自控系统（重要岗位）是否有当班记录和系统操作记录现场查看值班记录和操作记录13运行点检记录的填写现场查
看记录填写整洁、真实、准确、完整、无严重涂改现象，有运行主管的审核签字14运行点检记录超标数据及设备异常状况是否有明显标示、说明或
跟进记录查看记录填写情况15是否建立了设施系统的日常巡检路线图，并在运行办公室及重点值班机房悬挂查看巡检路线图，现场查看路线图悬挂
情况16设备机房是否有巡检签到记录，巡检签到是否符合巡检计划的要求，运行人员是否按要求签到现场查看巡检签到记录17外来人员进入重要
设备机房是否有记录现场检查各机房《外来人员进出登记表》，记录填写完整，签字齐全。外来人员包括但不限于：物业公司其他部门员工、维保厂
家人员、外单位人员18是否有公共空调/照明设备的开启时间表查看公共空调/照明设备开启时间表，时间表应定期根据实际情况进行节能调整1
9是否有空调设备（冷却塔、冷水主机、冷冻水泵、冷却水泵）的定期切换运行时间表查看空调设备（冷却塔、冷水主机、冷冻水泵、冷却水泵）的
定期切换运行时间表，运行时间表应在运行当班记录/点检表中记录20设备机房5S状况是否达到管理要求现场查看各设备机房21在设备本体上
的恰当部位，是否标有设备标识卡现场查看标识卡张贴情况22设备标识卡的式样、内容及张贴、悬挂方式是否规范设备标识卡统一、规范、完整，
满足运行要求23管路系统有无明显的介质和流动方向的标注现场查看24重要机房的阀门状态有无明显标识现场查看阀门状态标识25重要阀门的
控制区域、工作状态是否标识明确现场查看标识情况26运行人员是否熟悉设备的正常操作和应急处理程序现场抽查各专业员工27运行人员是否在
供冷、供暖季对项目各位置进行温度测试，并提供《测温记录》查看供冷季/供暖季《测温记录》，测温记录包括但不限于大堂、楼层公共区域、设
备机房等位置28停电、限电管理1、停电限电前应及时书面通知客户；2、超负荷用电应有处置措施并记录；3、配电室操作工具齐全；4、安全
警示标志齐全29临时用电管理措施建立临时用电管理记录及临时用电安全检查记录30备用发电机管理建立备用发电机管理记录；备用发电机油料
存储安全、充足，油料单独存放；每月进行发电机试运行确保设备完好三、设备设施维护保养序号检查内容质量标准1是否制定了关键设施系统/关
键设备维护保养年度/季度/月度计划查看年度维保计划，计划应分解至季度、月度2设施设备保养工作是否按照计划完成查看维保记录，维保工作
应按照计划按时完成3是否有维护保养工作记录查看维保记录，记录内容应填写规范、整洁，发现的问题项须有跟进解决措施4维护保养工作是否经
维修主管复核并签字查看维保记录签字情况5维护保养工作记录是否及时归档，并定期统计完成状况查看上月度维保记录汇总、统计情况，记录应由
专人负责保存6维护保养技术人员是否具有专业资质，熟悉所负责设备的维护保养工作（需要面试维保人员）查看技术人员资格证书，证书应在有效
期内7现场检查大厦、栋号、楼层、房号标识明显1、大厦名称及地名标识齐全；2、楼层引导标识、指示标识、逃生标识等齐全、完好。8现场检
查大厦外观完好1、外墙清洁、完好、无破损、无脱落；2、无私搭乱建现象。9现场检查户外广告牌、霓虹灯按规定设置1、户外广告牌、霓虹灯
审批手续齐全；2、户外广告牌、霓虹灯安装牢固、清洁、无破损、无安全隐患；3、查阅《巡视检查记录》，记录填写完整、真实有效。10现场
检查空调安装情况1、空调安装位置统一；2、空调冷凝水统一收集，支架无锈蚀。11现场检查阳台封闭情况阳台封闭统一，不得安装防盗网、遮
阳蓬等12检查中是否发现系统设备有明显锈蚀现象现场检查各系统设备本体、阀门等有无明显锈蚀13检查中是否发现设备存在外表积尘、较严重
油漆斑驳或保护膜脱落现象现场检查各系统设备外表无积尘、无严重油漆斑驳、保护膜完好14检查中是否发现设备、管道等存在跑、冒、滴、漏现
象现场检查各系统设备、管道无跑、冒、滴、漏情况15各类设备仪表读数是否准确，有无失灵现象现场检查各设备仪表读数准确，无失灵现象。1
6设备阀门、开关是否完好、灵活有效现场查看17是否按规定时间间隔对系统主要阀门进行了保养并做记录查看各系统阀门维修保养记录18是否
按规定时间间隔对重点部位的仪表进行了校验并保留记录工程部应确定检定周期，编制检定计划，并按计划送计量检定部门检定，保存检定记录。1
9是否按规定时间间隔对安全阀进行了校验并保留记录工程部应确定检定周期，编制检定计划，并按计划送计量检定部门检定，保存检定记录。29
用水、节水计划制定节水计划，留存实施记录；每月进行用水统计、分析，留存记录和年度报告30限水、停水管理限水、停水前应书面通知客户3
1系统故障抢修如遇故障，维修人员应15分钟内到达现场，保存故障处理记录32生活水泵运行正常、无异常声响现场查看33生活水泵泵体表面
、地脚无锈蚀及油漆斑驳现象现场查看34是否有有效（有效期为两年）的二次供水设施的卫生许可证现场查看35生活饮用水管理人员是否有有效
的健康合格证现场查看，健康合格证应悬挂于生活水箱间36是否保存有最新的生活水箱的清洗记录查看生活水箱清洗记录37水箱间是否有卫生管
理制度并在醒目处上墙现场查看上墙文件38是否每周一次检查水箱间卫生，检查消毒设备运行情况查看《水箱间卫生检查记录》、《紫外线消毒灯
管更换记录》和《水质化验报告》39生活水箱间的卫生生活水箱间的地面清洁、无杂物堆放、无积水现象40生活水箱是否加盖儿并上锁；周围有
无杂物堆放现场查看41水箱的水位计是否玻璃管清晰透明，水位指示正确，有无水锈及漏水现象现场查看42生活水箱间的照明、门、窗、锁是否
完好现场查看43水箱间、水泵间排水设施通畅、地沟箅子无锈蚀现象，且油漆防腐层完好现场查看44排水井内的排水设备运行是否正常、有无异
响现场查看45排水井内是否存在可能造成堵塞或缠绕的杂物现场查看46排水井内的潜水泵是否定期进行检查保养查看检查记录和维护保养记录4
7室外雨水井内是否干净、雨水箅子及井盖是否完好无损现场查看48室外排污管道、杂排水管道的窨井内是否有大量的杂物现场查看49中央空调
机组是否运行正常、有无故障发生现场查看50中央空调机组表面、地脚有无锈蚀及油漆斑驳现象现场查看51供回水温差是否适宜，设定温度是否
设定合理现场查看52冷冻机房的照明、门窗锁、吸音板等是否完好无损现场查看53冷冻机房是否干净、无杂物堆放；设备表面无灰尘现场查看5
4空调水泵运行正常、无异常声响现场查看55空调水泵表面、地脚无锈蚀及油漆斑驳现象现场查看56空调泵房地面排水通畅、无积水现象现场查
看57空调/新风机房的照明、门窗锁、吸音板等是否完好无损现场查看58空调/新风机房是否干净、无杂物堆放；设备表面无灰尘现场查看59
空调新风机组运行正常无异常声响现场查看60空调新风机组过滤网干净并完好无损现场查看61空调机组的表冷器的翅片完好、无严重倒伏及脏堵
现象现场查看62空调机组的软连接无霉变、无破损现象现场查看63空调机组进出压力表、温度表显示正常现场查看64冷却塔运行正常、无异常
噪音、无严重溢、漏水现象现场查看65冷却塔基座、水塔各连接管路无严重锈蚀现象现场查看66冷却塔塔体及填料是否完好无损，无明显结垢现
象现场查看67空调出风口、回风口无吹哨、无损坏现象现场查看68空调系统水管、风管的保温层是否完好无损，有无开胶、剥落现象现场查看6
9变配电室设备运行是否正常现场查看70变配电室的门窗锁是否完好无损现场查看71变配电室的各个门口是否放置了挡鼠板现场查看72变配电
室的环境是否干净无杂物堆放 73变配电室的各种高压工具变配电室的各种高压工具码放是否整齐、标识清楚，高压用具是否定期检测并保留记录
74变配电室是否按照消防要求配备足够数量的灭火器变配电室按照消防要求配备足够数量的灭火器，且各灭火器定期年检均在有效期内78强弱电
竖井内是否有杂物堆放、门锁是否完好现场查看79楼板间孔洞防火泥是否填满，竖井内有无灭鼠设施现场查看80线槽、桥架是否完好，有无多余
线头外露现场查看81电箱内是否清洁，有无积尘及杂物现场查看82公共区域内的电箱是否上锁，有无安全隐患现场查看83公共大厅的照明是否
完好现场查看84公共大厅的墙壁、天花有无裂缝、污迹及缺损现场查看85公共大厅天花上的检查口有无脏污或缺损现象现场查看86公共大厅的
空调、灯具的开关是否完好现场查看87楼梯间/电梯前室处的防火门上的闭门器有无损坏、固定是否松动、顺门器工作是否正常现场查看88楼梯
间/电梯前室处的防火门是否开阖自如，是否蹭地现场查看89楼梯踏步、扶手有无损坏现场查看90楼梯间墙壁涂层有无明显裂缝、起皮、空鼓现
象现场查看91楼梯间的照明情况是否完好，感应是否灵敏现场查看92楼层墙壁涂料层有无明显脏污、起皮、空鼓现象现场查看93楼层走廊天花
有无破损现象现场查看94楼层走廊照明是否完好现场查看95楼层走廊天花检查口有无脏污或缺损现象现场查看96公共卫生间的墙壁、地面、天
花是否有破损现象现场查看97公共卫生间的洗面盆、台板、皂液盒、镜子是否完好现场查看98公共卫生间的手纸架、隔板及门、锁是否完好现场
查看99公共卫生间的坐便器、小便器、地漏等是否有堵塞现象现场查看100公共卫生间的冲水阀、面盆水龙头有无跑、冒、滴、漏现象现场查看
101公共卫生间的照明是否完好，排风扇、烘手器运转是否正常现场查看102公共卫生间及附近地面是否干爽，有无明显阴水和渗水现象现场查
看103屋面的防水层是否完好、有无空鼓现象现场查看104屋面落水口是否通畅、有无杂物堵塞现象现场查看105在易碰头的地方（设备机房
、公共通道等）有无明显的警示标识现场查看警示标识设置情况五、物料采购与仓库管理序号检查内容质量标准1是否建立零星物料和委外采购管理
流程，采购人员和仓库管理人员是否熟悉管理流程，并按照流程操作查看文件，现场询问采购员和库管员对流程掌握情况2是否编制设施维护维修年
度预算查看本年度预算，预算编制合理、准确（控制目标：实际费用与预算的偏差<5%）3维修单采购申请审批是否按照流程规定执行现场查看4
申购物料（工单申购的）与工单物料需求是否对应一致。现场查看5投标单位数是否达到零星物料和委外采购流程要求查看招投标工作流程，投标单
位档案资料6报价形式是否按照流程要求执行报价单应有投标单位盖章确认7开标记录表，报价单原价是否合理、有效，符合流程规范查看开标记录
表8是否有供应商认证资料存档， 投标单位来源是否合理查看供应商资料9是否对物料采购需求有跟进记录，并对采购实施的相关资料进行存档管
理查看档案资料10是否对供应商服务质量进行定期回顾和提出改进建议查看供应商评价表，对供应商的资质、提供的产品/服务质量、交货期、价
格等进行评价并提出改进建议11是否对采购费用与预算执行情况有跟踪记录查看费用与预算对比情况12委外服务采购是否按照管理流程操作，是
否对服务需求的合理性和必要性进行了审核，对服务供应商的评定是否符合流程要求，是否有服务执行情况的验收记录查看验收记录13是否对仓库
建仓及库存量控制进行管理，并制订合理的库存控制策略查看报告14是否按照标准验收程序对承包商提供备件材料进行验收和拍照，办理入库及领
用手续查看入库单、出库单15是否对仓库物料建立明细账目，记录出入库信息现场查看16是否定期检查仓库库存，及时对常用消耗品进行补仓现
场查看17是否定期汇总维修物料需求，并提交零星物料采购需求现场查看18是否每月进行仓库物料盘点，并保存盘点记录现场查看《盘点记录》
19是否定期汇总仓库物料出入库报表，期末库存盘点报表，提交仓库物料管理报告查看出入库报表、盘点报表和物料管理报告21是否定期分析库
存物料资金分类及占用情况，并提出物料管理改善建议现场查看22仓库物料是否分区、分类摆放，并有明确标示现场查看23仓库是否整洁、通风
，货架及物料是否摆放整齐，消防标识是否明显，是否配备足够数量灭火器现场查看24维修更换下来的物料是否有回收入库，分类存放，统计数据
现场查看25仓库是否实行进出登记制度，按规定进出，禁止无关人员进入库房现场查看第二十二条 供应商管理一、供应商管理序号检查内
容质量标准1是否制定供应商管理流程及相关管理规定现场查看现场管理、考勤签到管理、出入通行证管理等2是否根据专业分包合同的要求审核分
包商工作计划、维护工作规范及实施方案查看供应商工作计划、维护工作规范及实施方案3是否对供应商的维护计划及预算进行审核，并编制供应商
年度/季度/月度维护计划和预算查看供应商年度/季度/月度维护计划和预算4是否及时向主管部门提交专业分包的月度/季度/年度维护计划和
预算查看提交的专业分包的月度/季度/年度维护计划和预算5是否对供应商服务质量制定定期KPI考评指标查看供应商服务质量考评记录，考评
指标的设定须满足合同的要求6是否按期对供应商专业维护工作的服务质量进行KPI考评查看服务质量考评报告7是否对供应商工作中的问题及时
指出，并协助其改善查看发文记录，对供应商工作中的问题应有书面记录及通知，同时提出改善建议8是否定期召开供应商沟通会议，并保存会议签
到记录查看会议签到记录及会议纪要9是否对供应商现场工作的安全进行管理，并保存检查记录查看现场检查记录10是否对供应商的维护工作进行
监管检查，并保存检查记录查看检查记录11是否对供应商的维护计划的物料需求的必要性、合理性进行审核，并按照惯例流程进行申购查看采购单
签字情况，部门经理是否对采购物料进行审核并签字确认12是否对供应商的维护工作有服务验收和评估报告查看验收记录和评估报告13是否对供
应商维护保养合同、维护计划和预算、维护记录、更换记录、设备故障报告等资料进行分类存档管理现场查看档案资料14是否及时更新供应商清单
及通讯录，保持与供应商有效沟通查看供应商清单及通讯录15是否对供应商进行管理流程、安全管理及客户规定的培训，并保存培训记录查看培训
记录二、保洁供应商现场管理1清洁工具、设备设施清单出示清洁工具、设备设施清单，清单应包括保洁公司对服务现场配置的设备设施、清洁工具
的内容、数量2设施点位图出示设施点位图，设施配备合理服务现场工具、设施放置应设置定位标识，将工具、设施放置于定位线内3清洁工具、设
备设施保持清洁检查清洁工具使用状况，应随时保持工具清洁，出现损坏及时更换查保洁公司制定的《设备设施管理制度》和《设备设施操作流程》
，应规定其管理、使用、操作、维修保养规定，并对保洁员进行培训4保洁员岗位分配名单和负责区域制定保洁员岗位分配名单和负责区域，经理/
主管正确、有效地使用岗位分配名单和排班表检查每日的保洁员工作5保洁经理巡视检查记录保洁经理工作质量检查是否认真完成，查看巡视检查记
录6所有主管或领班工作检查记录所有主管或领班工作检查记录是否完成，查看巡视检查记录7项目是否建立保洁工作计划查看本年度保洁工作计划
，计划应分解至每月、每周，计划应包含日常保洁和专项保洁工作8是否建立员工档案，内容齐全查看保洁员工档案，档案内容至少包括：员工姓名
、身份证号码及复印件、1寸免冠照片、家庭住址、联系电话9员工排班表查看本月员工排班表10员工考勤查看本月员工考勤记录，是否每日签到
、签退/打卡11员工出勤查看本月员工出勤记录，是否有病假，事假，旷工，迟到情况12手册、管理制度等文件查看各本手册是否存放于办公现
场， 是否为现行有效版本13月度报告经理是否每月按时，按照公司所要求的格式认真填写月度报告，并及时上交14钥匙签领查看钥匙签领制度
，查看钥匙领取记录，有无长期领取钥匙未归还现象15捡拾物品登记查看客户遗失物品登记和归还记录16客户投诉查看投诉记录表，所有投诉是否记录清楚准确并及时采取行动，并记录在案17保洁工作单日常保洁员工作单是否塑封后挂在保洁车上，并执行18保洁人员着装保洁人员应统一着装，佩带工牌。19是否建立文件的收发记录查看文件收发记录20保洁经理现场巡视巡查情况保洁经理80%的工作时间应在现场指导工作，查看工作时间安排记录21员工工作表现评估查看经理每季度对员工工作表现评估记录三、外聘保洁人员专业形象序号检查内容质量标准1经理、其他管理人员形象着装整齐、职业，穿着黑色皮鞋，男员工打领带统一佩带公司徽章或佩带工牌指甲修剪整齐，不留长指甲，女员工化淡妆头发梳理整齐，不蓬头垢面。男员工头发不宜过长，女员工长发束起；所有员工头发无异型、异色3办公室的形象 告示牌、桌椅、地面是否干净整齐， 办公室设计体现公司的文化和理念4库房的形象物品架是否整齐，湿拖布和处理过的尘推布头是否放在桶里(处理过的拖布放在指定桶内)5药剂管理现场检查药剂是否在有效期内6机器设备库房设备管理机器设备库房设备干净整齐，所有机器设备擦拭干净，摆放整齐，季度设备维修检查和维修记录准确清楚7保洁区域物品摆放保洁区域工作间、工具车、提篮干净，物品摆放整齐四、外聘保安人员专业形象序号检查内容质量标准1警卫人员形象制服庄重、整洁，着装整齐，系领带统一佩带公司徽章或佩带工牌指甲修剪整齐，不留长指甲，女员工化淡妆头发梳理整齐，不蓬头垢面。男员工头发不宜过长，女员工长发束起；所有员工头发无异型、异色对讲机佩戴及使用符合使用要求、无损坏现象2岗位动作保持良好的姿态，站立时两脚跟靠拢并齐，脚尖打开约60度，上体正直，两肩稍向后张，两臂自然下垂；3各岗位环境岗位干净整洁、物品用具摆放整齐、无不相关物品4办公室的形象 告示牌、桌椅、地面是否干净整齐， 办公室设计体现公司的文化和理念第二十四条 环境、职业健康安全管理序号检查内容质量标准1建立环境管理的体系和流程查看环境管理文件2有环境因素的识别和评价文件查看《环境因素识别与评价表》，对本项目管理范围内的环境因素进行识别、评价3有重大环境因素确定、审核和批准文件查看《重大环境因素一栏表》，确定本项目管理范围内的重大环境因素，并就此制定相应的控制措施4有显著危险源清单和风险评估和风险控制策划查看《危险源辨识与评价表》、《重要危险源及其控制一览表》，并进行风险控制策划5有适用于物业管理的环境法律法规条款和清单查看《法律法规及其他要求清单》，并建立获取这些法律、法规及其他要求的渠道6有法律法规及其他要求合规性评价记录表查看《法律法规合规性评价表》，对适用的有关质量、环境和职业健康安全方面法律法规及其他要求的符合性进行评价，确保项目工作满足法律法规要求7对供应商进行环境影响的评估查看评价报告8制定安全生产管理制度保证员工在工作过程中的职业健康安全，实现对职业健康安全的承诺9高处作业是否建立高空作业许可制度现场的梯子的使用是否合理现场梯子的外观是否完好，功能有效是否对现场的梯子进行定期检查外墙清洗等高空作业人员是否有上岗证并记录备案10应急准备和响应是否建立本部门应急预案，并对部门员工进行培训11废弃物管理现场是否有废弃物管理的流程现场的废弃物是否有有效的分类措施现场的废弃物是否有记录电子废弃物的处理是否符合规定要求危险废弃物的处理是否符合规定要求12能源管理是否有能源消耗的记录和分析报告是否有年度的节能目标是否有针对不同能源和资源的节约措施节能措施是否有效的执行并有跟踪记录13是否有建筑物污水排放、厂界噪音、大气排放合格证明文件查看检测报告14听力防护针对现场的噪音情况是否制定了听力保护措施对于》85dBA 的场所是否采取了听力保护措施15特种设备管理是否有特种设备台账特种设备制造供应商是否具备国务院特种设备安全监督管理部门许可证特种设备是否有全部的设计文件、制造产品质量合格证明、使用维护说明等文件以及安装技术文件和资料特种设备是否在当地特种设备安全监督管理部门登记备案特种设备是否由特种设备安全监督管理部门进行法定的安全检查特种设备的安全附件、保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表是否进行定期校验、检修，并作出记录特殊设备管理和操作人员是否有有效的上岗资质16化学品管理制定化学品清单；化学品的储存包装应完好，标识齐全，化学品的储存应有防止泄露的措施，危险化学品单独存放；相关员工应熟悉危险化学品的应急处理方法 |
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