前 期 介 入 物 业 方 案
【设施设备部分】
我物业管理有限公司前期介入物业工作，拟在项目决策、规划设计、施工建设、竣工验收等方面，从物业管理运作和业主使用角度，对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收、房屋租售等多方面提供有益的建设性意见，减少以后承接查验的返修工作量，提高开元新城房地产的品牌形象和升值空间及其房地产物业的保值增值，打造一个具有特色的优秀物业示范小区，以促进房地产开发企业后续项目的推广和物业管理打好基础，为商贾企业和业主创建一个良好的经营、居住环境，确保业主买房放心，住得舒心。
为了保证物业管理前期介入工作的顺利开展，要求开发建设单予以大力支持和协助，提供必要的物业资料和工作条件，共同做好开元新城物业管理前期介入工作。
一、物业管理职能机构的设置
（一）服务机构的设置：
设置“XXX物业管理有限公司物业管理服务中心”。入驻前一个月，管理服务中心成立办公室、财务部、房管维修部、秩序维护部、环卫保洁部，管理服务中心正式挂牌运作。
（二）人员的配备：
物业管理服务中心的物业管理人员由物业公司安排，应公司领导要求，目前前期介入分阶段进行，现阶段暂定3人，其中项目经理 1人；管理人员、水电技术人员各1人，物业公司按建筑面积收取一定数额的办公和咨询费用（按每平米1.00元收取），以后根据需要，逐步增补人员。竣工验收前半个月，秩序维护人员、环卫保洁人员到位，上岗培训后，负责对所接受的物业范围的环境卫生进行全方位清扫保洁、秩序维护管理服务工作。
（三）工作要点：
1、重点关注、了解、熟悉物业管理用房的配备、安防监控系统、消防设施配套布局、智能化系统、车位配置、交通布局、绿化配置、配供电、给排水、电梯、空调等机电设施、设备配套、安装及售后服务情况；新材料、新技术、生态环保、公共空间、共用部位、景观配置、室内配置、门窗工程、装饰工程、楼面、屋面、小区布局、房屋单体、地下室工程、常见施工质量问题等方面的工作内容。物业公司安排水电技术员进入现场，与建设工程部人员一起，参与机电设备安装调试工作，熟悉和掌握开元新城设备设施的基本情况和操作规程；熟悉楼宇结构、公共配套设施和设备等，参加竣工验收，配合房管员监督楼宇工程遗留问题的整改工作；
2、掌握基本情况，收集以下资料：《勘测定界报告》、配套条件明细资料、目标客户资料、建筑〈设计说明书、设计图纸（平面图、立面图）〉、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、电梯、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书等并作好记录，与开发建设单位双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查；掌握供电公司、自来水公司、燃气公司以及移动、联通、铁通、有线电视等单位的联系电话，方便业主入住后联系。
3、关注涉及物业管理方面的事项，如：管理费、物业管理合同、设备设施合同中的售后服务以及售楼中涉及物业的承诺，包括售楼说明书、媒体广告和房地产买卖合同，对不利于物业管理的条款和承诺应修改，以免产生负面影响。
4、跟进项目深入现场，掌握第一手资料，了解配套设施、设备的配置和布局情况，尤其是供配电、给排水、电梯、中央空调、消防、安防、各种管线的走向、重要闸阀和检查口的位置以及相应的施工更改记录等。
二、设施设备的配置
（一）物业管理用房
程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房，其中千分之三为物业管理办公用房，千分之四为物业管理经营用房”。要求预留并落实的物管用房（包括：经理室、办公室、财务室、房管室、接待室、会议室、资料档案室、门卫值勤室、岗亭、物料仓库、工具用具保管室、员工宿舍、食堂、业主娱乐活动室、卫生间；消防、安防中央综合监控室；以后成立业主委员会的办公用房等）及其相关的设施设备；要求在物业管理区域内显著部位设置（面积不少于5米×10米）固定的公示宣传栏，用于张贴宣传物业法规、政策和管理规章制度，以及应告知全体业主和物业使用人的通知、告示等；各楼道内应设置公告栏。
（二）供配电系统
1、高低压配电房，配电干线，楼层配电箱构成楼宇的供电系统，由配电房供配电。该套系统应满足并保证商业经营、业主日常生活正常用电和为一切设施设备提供动力，如中央空调机，水泵，电梯等。
2、配备备用发电机组，自备发电机的容量按供电变压器总容量建议按供电变压器总容量的20％以上选定或按设计容量进行配置，发电机自动转换柜应具有自动和手动转换功能，其主要功能一是在发生火灾时为消防泵，消防电梯，消防通道照明，消防报警提供用电；二是市电停断后为小区的各种机电设施设备（电梯、二次供水系统、安防系统、场内照明、楼道照明、车库照明、物业办公室照明、设备房应急照明、地下室排污系统、门禁 系统、经营、工作与生活用电）提供应急运行和保障。
3、发电机油箱的进油口设置在方便车辆进出可装卸位置，方便加油，另外注意设计处理好发电机排烟问题，发电机排烟口设计不能对着住户阳台，应于天面或总坪上远离居民区一楼住户的位置设置，在总坪上设时应作景观布置，发电机进风口应有降噪措施，机房设置隔音砖，并安装不锈钢防虫网 。
4、发电机基座应与接地带可靠焊接，排气管应采用金属软连接，有高温隔离等防烫伤措施，发电机下方设置废润滑油收集油槽或有足够空间放置油盆，便于更换润滑油，下方应与地面保持一定距离，以便维护检修，发电机设备房内需配置维修专用工具存放架 。
5、配电房应设置在地下室，不宜设在最底层，防避水患，宜于通风、散热。
6、配电室需要设置 2 个独立的向外开启的门，门宽度不应小于 2 米，最好为能够散热的钢网门大门内侧设置防止小动物进入的活动挡板；配电柜后门要能打开，利于日常检查，设备间每面墙安装至少 3 个电源插座，机房墙体应做好防水。
7、电缆桥架应选择花桥架，且中间不能有接头，线路并排整齐，高压电缆、低压电缆应分桥架布线，变压器采用干式变压器，变压器内部配置散热风机，在变压器、高、低压柜及母线桥上方不宜布置灯具；不要在楼宇外墙面、楼宇之间和横跨道路、场地上空裸露、牵绕电线电缆，以免影响开元新城外观形象。
8、高低压配电室应设置物理隔离，直流操作电源应设置在与配电室隔离的房间内。
9、配电房各高低压配电柜前应铺设绝缘橡胶垫，低压配电室 4-6mm，高压配电室 10-12mm，宽度 800－1000mm。
10、照明箱电源由配电室双电源控制箱供电，须配备应急防爆驱潮灯具（应保持 2 小时以上应急时间）；
11、配电室严禁给排水管道穿过、应配备驱潮灯、气体灭火设施和送、排风设施。
12、配电房设计不宜采用下沉式，且门口设置挡水门槛，高度不低于 50 公分，电缆线应设计成下进线式，电缆沟应设计排水系统。
13、配电室耐火等级为一级所在的防火分区须有人行通道通向地面。
14、值班区域应与设备区分开，地面应贴地砖。
15、对大型重要的公共配套设备（中央空调机、载人载货电梯、水泵等）安装独立的电表（包括水表），便于情况分析和成本控制；商业用房（超市、商场、商铺、餐饮、影院等）的供电电源应与中央空调系统用电线路及计量分开，尽量做到分表到层、分表到单位用户，并作好识别标记，表的位置要求集中。
16、由于商业用电用水和居民用电用水的收费标准不同，建议将管道、线路和水、电表分开安装以便计量计费。
17、水、电表应尽量集中放在首层，便于抄表；单元楼道灯最好采用光控红外线复合开关；电表选用最小容量电表；楼道内电表箱等其它线盒箱应采用专用锁；楼道开关总闸应内藏不外露，以免小孩拨弄发生意外。
18、路灯不必多，只需满足一定的光照度即可，路灯尽量采用耐锈蚀、牢固、的普通灯座和节能灯胆，方便日常维修。
（三）给排水系统
1、给水系统由储水澉、水泵，蓄水池、水箱、供水管网构成；排水系统由污水井，化粪池，雨水井，排水泵、管网构成。给水是由市政管网将水注入储水澉再由水泵加压转抽到蓄水池，然后分流各层。
2、二次供水系统
（1）可以选择管网叠压供水形式，叠压供水设备：（管网叠压供水设备、一体化无负压给水设备、接力加压供水设备、直接加压供水设备等）。根据住宅楼宇高度进行分区，一般 7 层以上每增加 10 层为一个分区。这种供水方式和设备具有两大特征：一是设备吸水管与城区供水管道直接连接；二是能充分利用城区供水管道的原有压力，在此基础上叠加尚需的压力供水。叠压供水具有不影响水质、节能、节材、节地、节水等优点，没有储备水量等隐患。
（2）二次供水的设计方案，以我市供水主管部门审批方案为准，安装的二次供水设备应符合《建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）、》确保施工质量合格，二次供水的水量、水质、水压和供水安全。
（3）生活水增压泵房和二次供水设施（控制系统、供电设备、管网等）原则上应单建，不宜与消防等设施混用，应与消防泵房隔开，具有独立的门锁，泵房门尺寸应考虑设备进出要求有良好的通道，地坪基础根据安装要求设计，内墙应粉刷，泵房有通风、照明设施、用电插座、工具专柜，要求水泵有备用品，以便维修主水泵时，能用备用水泵正常供水。
（4）生活给水系统与消防给水系统和商业（办公）的供水系统必须分开。
（5） 二次供水设施应与住宅主体工程同时设计、同时施工、同时进行竣工验收备案，合格后方可投入使用。
（6）高层住宅二次供水工程应当按照一户一表、水表出户、计量到户的要求设计和建设。
（7）埋地敷设的二次供水管道应尽量避免布置在有可能被地面静、动荷载损坏处，不要敷设在烟道、风道、电梯井、排水沟内，不宜穿越伸缩缝、沉降缝、变形缝，如必须穿越时，应设置补偿管道伸缩和剪切变形装置，应具有耐腐蚀性和能承受相应地面荷载的能力。二次供水室外地下管道应设在便于检修和对道路交通影响较小的位置，尽量避免 布置在车行道下二次供水室外管道应远离污水管道。
（8）重要管道和线路要预留备用管线或活口（预留室外电源插座），以免发生局部损坏换整条管线。
（9）二次供水工程管道的材质应根据供水压力、敷设场所条件和敷设方式等因素综合确定，必须符合卫生要求，并能有效防止二次污染。管道和设备安装前，必须清除内部污垢和杂物，安装中断或完毕时，敞口处应采取临时封闭措施。
（10）管道井的尺寸，应根据管道数量、管径大小、排列方式、维修条件，结合建筑平面和结构形式等合理确定。需进人维修管道的管井，其维修人员的工作通道净宽度不宜小于 0.6m；管道井应每层设外开检修门,分层隔断。管道井的井壁和检修门的耐火极限及管道井的竖向防火隔断应符合消防规范规定。
（11）修建构筑物、厕所、化粪池等建设行为应当采取技术措施避免对高层住宅二次加压供水设施 造成危害。 水泵房宜独立设置。
（12）二次供水工程安装调试检验完成后，按以下要求组织竣工验收：
a、工程质量按及《建筑工 程施工质量验收统一标准》（GB50300）进行验收；
b、设备安装按《机械设备安装工程施工及验收适用规范》（GB50231）规定进行验收；
c、电气工程安装按《施工现场临时用电安全技术规范》（JGJ46）、《电气装置安装工 程低压电器施工及验收规范》（GB50254）和《建筑电气工程施工质量验收规范》（GB50303）规定进行验收。
流量等参数，按设计要求同时开放的最大数量配水点应全部达到：
a、水泵运行情况和扬程、达到额定流量；
b、供水管网水压在设定值范围；
c、防回流污染技术措施装置；
d、管道、管件、附件的材质、口径与设计施工图及设计变更的一致性。
3、排水排污系统
（1）地下排污管道井口间距要合适，跨度不要过大，便于疏通；沟、管、渠、井的设置合理，便于维护保养。
（2）特别是负一楼地下停车场的排水工程设计方案不能忽视，应确保雨水排泄畅通、不造成内涝水灾。
（3）餐饮用房区域预留排烟道和隔油池等都应在设计中加以考虑。
（4）涉及物业的结构、防水层、隐蔽工程、钢筋以及管线材料一定要考虑耐久性和耐腐蚀、抗挤压应力；排水、排污管在穿越楼板时最好加套管，以免因挤压锈蚀而爆裂渗水。
（5）LOFT公寓和单人公寓室外机安装位置和隐避排水处理及卫生间的浊气排放问题应予以妥善解决，一是避免空调滴水给墙、地面造成青苔污染，二是避免影响走整个廊空气。
（6）现在大部分家庭将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地，所以阳台设计应考虑统一接管，并配二个地漏（其中一个为洗水机排水用）否则业主在二次装修的排管时，施工不规范会引发一系列问题。
（四）消防系统
1、根据我市消防安全主管部门对---的具体要求配置。
2、配备小区完整的消防系统，应考虑以下七个部分：
第一部分，消防控制中心（包括：集中报警器、联防控制柜、消防电梯控制柜及控制器）；
第二部分，火灾报警系统（除设在消防控制中心的集中报警器外，还应在各楼宇等区域安装报警器、消防巡检箱、烟感探测器、温感探测器、手动报警装置、火灾警铃、火灾扩音机、扬声器及对讲机等通讯、联络器材）；
第三部分消防栓系统（主要包括：消防水泵、高区消防泵、低区消防泵和喷洒泵、补压泵等）；消防栓，（主要包括：供水管网阀门、水龙带、喷水枪等）；
第四部分，喷洒自动灭火系统，（主要包括：喷水泵、供水管网和喷头等）；
第五部分，防排烟系统（包括：防排烟阀门、排风机、正压送风机）；
第六部分，安全疏散系统，（包括：安全疏散指示灯、防火门、防火卷帘门等）；
第七部分，手提式灭火器，多是干粉和泡沫灭火器。
3、这套系统应通过试运行，以确保紧急使用时万无一失。
4、消防车道位置及转变半径、消防登高面（场地）位置及面积、消防通道、门、墙、避难区的设置应符国家消防有关规定。
5、小区各楼宇、各商业区域、各重要部位消防设施设备的配置、布局均应符合国家消防规定标准。
6、承包消防系统设施设备工程的供货、安装、施工单位应承担调试运行、使用培训、设备安装、售后服务、保修义务并签订相关合同。
（五）智能化安全防范系统
1、建立小区安全防范服务系统的必要性
近年来，随着城市建设的发展、规划水平的不断提高，传统的居民住宅建设模式正朝着建设配套现代化模式在迈进。现在居民买房，除了对房屋的质量、生活配套设施关心外，同时对辖区范围内社会配套机构（交通、金融、商业、医疗、文化、教育、娱乐以及人流、物流状况等）的分布环境也极为关注；特别是居住区域的安全防范智能化程度，已成为业主购房入住的首选条件；传统的住宅围墙和防盗栅栏等简单防护设施已不能满足业主居住的安全需求，同时紧锁的铁门和护栏在发生火灾、地震等紧急情况时，使人难以逃生，因此开元新城安全防范的现代化,智能化建设势在必行。
安全技术防范系统基本配置
序号 项目 设施 安装区域或覆盖范围 配置要求 1 周界报警系统 入侵探测装置 小区周界(包括围墙、栅栏) 必配 2 不设门卫岗亭的出入口 必配 3 与住宅相连，且高度在6m以下（含6m），用于商铺、会所等功能的建筑物（包括裙房）顶层平台 必配 4 与外界相通用于商铺、会所等功能的建筑物（包括裙房），其与园区相通的窗户 酌情 5 控制、记录、显示装置 监控中心 必配 6 视频安防监控系统 彩色摄像机 小区周界 必配 7 小区出入口[含与外界相通用于商铺、会所等功能的建筑物（包括裙房），其与小区相通的出入口] 必配 8 地下停车库出入口（含与地面、住宅楼相通的人行出入口）、地下机动车停车库内主要通道 必配 9 地面机动车集中停放区 必配 10 公共区域机动车主要道路交叉路口 必配 11 主要通道 必配 12 商铺、会所与外界相通的出入口 推荐 13 住宅楼出入口[4户住宅（含）以下除外] 必配 14 电梯轿厢[2户住宅（含）以下或电梯直接进户的除外] 必配 15 公共租赁房各层楼梯出入口、电梯厅或公共楼道 必配 16 监控中心 必配 17 控制、记录、显示装置 监控中心 必配 18 出入口控制系统 楼寓（可视）对讲系统 管理副机 小区出入口 必配 19 对讲分机 每户住宅
必配
20 21 监控中心 酌情 22 对讲主机 住宅楼栋出入口 必配 23 地下停车库与住宅楼相通的出入口 推荐 24 管理主机 监控中心 必配 25 识读式门禁控制系统 出入口
凭证
检验和控制
装置 小区出入口 酌情 26 地下停车库与住宅楼相通的出入口 必配 27 住宅楼栋出入口、电梯 酌情 28 监控中心 必配 29 控制、记录
装置 监控中心 必配 30 室内报警系统 入侵探测器 装修房的每户住宅（含复合式住宅的每层楼面） 必配 31 毛坯房一、二层住宅，顶层住宅（含复合式住宅每层楼面） 必配 32 33 与住宅相连，且高度在6m以下（含6m），用于商铺、会所等功能的建筑物（包括裙房）顶层平台上一、二层住宅 必配 34 水泵房和房屋水箱部位出入口、配电间、电信机房、燃气设备房等 必配 35 物业办公场所，小区会所、商铺 酌情 36 紧急报警（求助）装置 住户客厅、卧室及未明确用途的房间 必配 37 卫生间 推荐 38 小区物业办公场所，小区会所、商铺 推荐 39 监控中心 推荐 40 控制、记录、显示装置 安装入侵探测器的住宅 必配 41 物业办公场所，小区会所、商铺 推荐 42 监控中心 必配 43 电子巡查系统 ? ?电子巡查钮 小区周界，住宅楼周围，地下停车库，地面机动车集中停放区，水箱（池），水泵房、配电间等重要设备机房区域 必配 44 控制、记录、显示装置 监控中心 必配 46 实体防护装置 电控防盗门 住宅楼栋出入口 必配 47 内置式防护栅栏 商铺、会所（包括裙房）等建筑物作为小区周界的建筑物与小区相通的一、二层窗户 必配 48 住宅楼栋内一、二层公共区域与小区相通的窗户 必配 49 与小区相通的监控中心窗户 推荐 50 与小区外界相通的监控中心窗户 必配
2、小区安全防范智能系统的设置：
设置安全网络系统的基本思路是：变传统的防盗门窗式的被动防范为主动防范；单门独户的个体防范为网络防范；建立一个立体化、多层次、全方位（外围、出入口、大门、小区内的各条通道、公共区域、停车场、泊车位以及各住宅门窗和各居室的安全防范网络系统，采取从外到内五道安全防线的多层安全防范措施，将物防、技防、人防有机结合，为小区的业主提供安全、舒适的生活保障。
周界防范报警系统，即第一道安全防线：在周界布设感应线缆或主动红外线对射器防范报警系统，对边界攀爬翻越围墙入内作案人员进行防范；周界防越系统由前端的对射探头(安装于围墙上)和报警主机(安装于小区值班室)及一些辅助设备（电源、显示地图、警号、探头安装支架）构成（图１）。
对射探头由一个发射端和一个接收端组成。发射端发射经过调制的两束红外线，这两条红外线构成了探头的保护区域（图2）。如果有人企图攀越围墙，则两条红外线被同时遮挡，接收端输出报警信号，触发报警主机报警（图3）。如果有飞禽（如小鸟、鸽子）飞越围墙（图4），由于其体积小，仅能遮挡一条红外射线，则发射端认为正常，不向主机报警。
通讯主机
双光束红外对射
其基本要求如下：
A、周界须全面设防，无盲区和死角，并具备防拆、防破坏功能；
B、防区划分要适于报警时准确定位，中心接收警情后能发出警报，识别报警区并进行记录；
C、前端探测器要有较强的抗不良天气环境干扰能力；
D、系统应具备自检功能，可控制前端设备的恢复；
E、系统应配备可供电24 小时以上的后备电源；
F、周界报警系统可与室内报警系统共用报警主机，具备报警联动功能。
（2）闭路电视监控系统，即第二道安全防线：闭路电视监控系统是在小区大门出入口和公共通道及重点部位安装彩色红外线高清晰监控录像设备对过往、进出的车辆、行人进行摄像记录，使管理人员能充分了解小区的动态。
彩色摄像机：
网络型硬盘录像机：
其基本要求如下：
A、实施监控的场所包括小区出入口、停车场出入口、小区的周界、主要通道、公共场所、电梯轿厢及电梯厅等；每条机动车行道应至少安装1-2台摄像机；出入口、通道应安装固定焦距摄像机；摄像机应采用稳定、牢固的安装支架，安装位置应不易受外界干扰、损伤，且应不影响现场设备运行和人员正常活动；电梯轿厢的摄像机应安装在电梯轿厢门体上方一侧的顶部或操作面板上方，且应配置楼层显示器；
B、监视及录像系统要做到“看得清、记得住”， 即监控及录像回放图像清晰， 所监控场所特别是重点部位要做到24 小时录像；监控区域应无盲区，并应避免或减少图像出现逆光现象；
C、控制系统能对前端云台及镜头进行遥控， 对图像进行自动或手动切换；
D、室外监控点须具备防拆、防破坏功能，并考虑防雷防风措施；
E、电梯轿厢的摄像机应安装在电梯轿厢门体上方一侧的顶部或操作面板上方，且应配置楼层显示器；
F、具备报警联动、夜间灯光联动功能。报警时监视系统能自动切换到相关摄像点并使录像系统转入实时录像。
（3）保安巡更系统，即第三道安全防线：执勤巡更系统是在开元新城相应位置安装巡更站点，规定巡更路线、部位和时间，执勤人员携带巡更记录器，按规定路线和时间到达巡更点亲手击点巡更按钮，并做出巡更记录，按时巡逻实施有效防范，由物业管理服务中心对执勤人员巡更情况进行监控和检查。
（4）楼宇可视对讲防盗门禁系统，即第四道安全防线：楼宇对讲系统是在开元新城各单元入口安装防盗门和可视对讲装置，通过访客与住户之间的对讲，由住户来控制防盗门开关的系统，可将非寻亲访客陌生人员拒之门外。
住户报警系统，即第五道安全防线：建议小区安装以防盗自动报警、防劫紧急报警为主，兼具医疗求助、煤气泄漏报警等作用的多功能联网报警系统。住户报警系统由住宅报警控制单元、各种探测器、报警传输线路和报警中心接收设备组成。住户报警系统可采用专线报警、电话线报警和无线报警等多种形式。
出入口控制系统：出入口控制系统和停车场管理系统构成的出入口控制系统，可详细记录所有事件和管理信息，自动生成报告。小区常用智能卡门部位实行统一的出入控制，在此基础上实现出入口安全级别控制、时间控制、分组禁管理系统。物业管理服务中心为小区全体业主（物业使用人）办理配备专用门磁（即一卡通），可凭门磁自由出入。
3、设置小区安全防范网络总监控室，将防火消防系统、周界防越报警系统、闭路电视监控系统、车辆出入管理系统、保安巡更管理、系统楼宇可视对讲系统、住宅防盗报警系统联网，由物业管理服务中心安排人员专人值守，发现警情，自动进行警情分析和信息分流，在有重要案情时电脑系统可自动发送警情到辖区派出所和相关部门，并协助公安机关及时处理警情，提高破案率，以上六个技防系统共同构成小区的安全技术防范体系。
（六）公共广播系统
公共广播系系统主要是由信号源、功放设备、监听设备、线路、音箱、扬声器壁挂音响等组成。
配置控制室设备如下：
1台DVD播放器（受控型）BL-8821T、1个四声前后奏音麦克风BL-MO1、一台带前置的分区功放BL－8360S系统平时播送背景音乐，一旦出现紧急情况（如火警）时，广播系统中断正常广播，自动切换成紧急广播，引导人群疏散。根据背景音乐创造一种轻松和谐的听觉氛围。对扬声器进行分散均匀布置，可实现无明显声源方向性，不影响人群正常交谈。根据紧急广播系统要求，扩声系统保证了在紧急情况发生时，需要的足够声扬强度，提供足以使建筑物内的人群能清晰地听到警报、疏导的语音。
门禁、道闸控制系统（智能化管理“一卡通”）
提升小区智能化管理程度，对于创建文明先进的示范小区，提高现代化管理水平和人民生活质量，具有重要作用。随着IC卡技术的发展，IC卡在各个领域得到了更广泛的应用，已逐步进入人们的日常生活中。
所谓的“一卡通”，是综合智慧卡、自动控制、电脑通讯及网路技术，使得生活在特定区域的人们及访客，只需随身携带一张智能卡（即一卡通），就可以享受诸如出入口、停车、消费及其它日常生活、社会活动中各种便捷、安全、舒适的服务，同时也可提高小区内部管理及工作效率。
通过这套系统，可以实现对人员权限的明确限定，无论是内部人员或外部人员，都可以通过对权限的设置，清楚的界定可以自由进出、停车、消费、的范围，并对人员的交易情况进行记录，以备查询，极大的解放了人员管理的压力；也可达到在提高安全度的情况下节约人力的效果；还可以用于考勤，卡证制作、电子巡更、停车场管理等功能；所有的这些只需一张非接触式IC卡就能解决，不必再受卡太多的困绕，也不必因接触式卡的极易损坏而烦恼。
一卡通系统有助于解决高效集成智能化中的若干难题，实现企业中若干子系统之间的联系。实现企业内部各子系统之间的信息交换、统一管理和联动控制
现就小区的管理需要，对门禁、负一楼停车场设置“一卡通”管理系统，
其感应IC卡门禁管理系统（即一卡通）具有下述功能：
人员进出都必须凭感应IC。
IC卡卡片遗失后，可通过门禁控制设备注销，使原卡作废，毋需更换锁具和其他人员的IC卡。
感应IC卡停车场管理系统可具有下述功能：
制卡、发卡，及所有IC卡的制作、发放、挂失、补发、注销等。
停车场IC卡车辆管理以及进入信息的统计、分析、汇总、打印等，实现分级别、分区域、分时段管理。
进出点监控管理，包括停车场进、出口以及重要出入口，可以在指定时段按授权进入允许的停车地点楼层或地段。实时监控，随时设置统关、统开，或指定若干通道开关，可随时查询、统计、分析出入信息档案。
根据停车场IC卡的读卡信息，警卫或服务员定时将电脑中的记录调出检查，以确认各车主的身份和报告平安。
车场管理包括：车位分配管理、出入管理、收费管理等。
感应IC卡管理系统的优点：
降低劳动成本、提高工作效率。
系统稳定可靠，自动化程度高，停车场采用长距离感应技术，驾驶员只需将车辆停车卡在指定位置0.5-1m范围内稍微一晃，系统即能瞬间完成检验、 记录、核算、收费等工作，道闸自动启闭，全过程无需停车场人员操作，安全保密。
感应式IC卡的加密性极高，没有破译的可能，采用一车一卡制，系统自动判断车辆是否进场或出场，有效防止车辆失窃，逻辑严密，公正合理；
固定车主用户（长期卡），首期发行收取押金，分期收取储值金额和期限金额，实行预交费，保证了大部分车主租费的先行缴纳，管理主动、简明。临时用户（临时卡）在入口取卡，出口交卡交费，费用自动记入电脑和当班管理员名下，车场管理人员无权修改电脑任何记录，充分保证整个费用不流失。
抗环境影响能力强。
感应式IC卡具有防水、防磁、抗静电、无磨损、适应各种复杂气候环境的能力；其免接触方式，不会对硬件系统造成磨损、干扰等破坏，因此系统故障率极低，存储信息也不因外部干扰而丢失、错乱，使用寿命超过10年。
系统扩展性强。
可与监控、对讲、财务等系统方便连接。
软件网络化。
对于多组出入口进出的停车场，该系统可组网运行，车辆可从任意入口进入，任意出口离开，并不影响该系统对车辆的正常管理。该系统还可集成到局域网的大系统中去。
小区门禁点共有 个，停车场共 个入口和 个出口，所需达到的功能如下：
采用智能IC卡管理，门禁、停车场使用一张IC卡,实现“一卡通”。
车辆进出管理，图像对比功能。
停车场的所有数据联网，统一管理。
长期卡、特权卡、年租卡和临时卡管理，并可自动发放临时卡。
采用LED中文显示屏显示时间、收费金额等。
实时记录，事后查询。
强大的报表打印功能。
1、停车场管理系统工作原理
系统框图
入口1 出口1
系统示意图
系统流程图
⑴ 入口：
否
是
通行未毕
⑵ 出口：
否
是
通行未毕
车辆驶近入口，可看到停车场指示信息标志。标志空余车位的情况。若车库停车满额，库满灯亮，拒绝车辆入库。若车库未满，允许车辆进库，但驾车人必须使用用户卡读卡，经系统确认后，入口挡车器才升起放行。在入口挡车器升起时，安装在入口出附近的彩色摄像机将车辆图片（含车型、车牌号、司机照片等信息）、停车凭证数据（凭证类型、编号、进库日期、时间）存入服务器内。车辆驶过挡车器后，挡车器自动放下，阻挡后续车辆进入。系统可以设置固定用户数量和临时用户数量，以确保固定用户有车位。
入口图象采集过程如下：车辆在入口处读卡后，系统首先判断该卡是否为有效卡，若无效则报警，若为有效卡，系统启动图象采集设备进行入口图象采集，将采集的图象数字化后存入数据库中，然后给控制器发升起栏杆机的命令，让车辆进入。
车辆离库，汽车驶近出口挡车器处，出示用户卡，由读卡器识别。此时出行车辆的入库信息由服务器自动调出，经过核对车辆、计算费用，生成缴费信息，其中包括入口图象和出口图象，经收费元确认，即可放行。对于固定用户，可以设置成自动发行方式，也可以设置成需确认后放行方式。由控制器控制出入口关闭/开启，获取停车车主的信息及停车照片，将读卡数据的完整信息（包括用户数据、停车数据、车辆信息）存入数据库等功能。
临时车辆进场时,从出票机中领取临时卡，出场时需缴纳规定的费用，并经保安确认后方能离开。临时车进入停车场时，地感线圈自动检测到车辆的到来，自动出票机的中文电子显示屏上显示“欢迎光临，请取卡”。根据出票机上的提示，司机按“入口自动出票机”上的出票按钮，自动出票机将自己吐出一张感应IC卡，并且读卡器已自动读完临时卡。道闸开启，摄像头启动拍照功能，控制器记录下该车进入时间。临时车驶出停车场时，司机将感应IC卡（临时卡）在出口票箱处的感应区一晃，停车场控制自动检测出是临时卡，道闸将不会自动开启。出口票箱的中文电子显示屏上显示“请交元”，司机将卡还给秩序维护员，交完费后，秩序维护员将各市停车特用发票给司机。交完费后，经秩序维护员在收费电脑上确认，道闸开启，摄像头启动拍照功能，照片存入电脑硬盘，控制器记录下该出场时间。临时车将实行按次和时间停车交费，交费条件由用户自己在电脑的管理软件中设置。
2、停车场管理系统功能特点
可选用读感远距离和近距离两种形式，采用远距离时，感应距离最远可达到0.8m；近距离则感应距离为10-15cm。根据用户需要配置。
图像对比功能：车辆进出停车场时，自动启动摄像功能，并将照片存储在电脑里。出场时，电脑自动将新照片和该车最后入场的照片进行对比，监控人员能实时监视车辆的安全情况。
常用卡管理：固定车主使用常用卡，确定有效期限(可精确到分、秒)，在确认的时限内可随意进出车场，否则不能进入车场，常用卡资料包括卡号、车号、有效时间等。常用卡实行按月交费，到期后软件和中文电子显示屏上将提示该卡已到期，请办理续期和交款手续。
临时车收费功能，临时车进场时从出票机中领取临时卡，出场时需缴纳规定的费用，并经保安确认后方能离开。临时车进入停车场时，地感线圈自动检测到车辆的到来，自动出票机的中文电子显示屏上显示“欢迎光临，请取卡”。根据出票机上的提示，司机按“入口自动出票机”上的出票按钮，自动出票机将自己吐出一张感应IC卡，并且读卡器已自动读完临时卡。道闸开启，摄像头启动拍照功能，控制器记录下该车进入时间。临时车驶出停车场时，司机将感应IC卡（临时卡）在出口票箱处的感应区一晃，停车场控制自动检测出是临时卡，道闸将不会自动开启。出口票箱的中文电子显示屏上显示“请交元”，司机将卡还给保安，交完费后，保安将各市停车特用发票给司机。交完费后，经秩序维护员在收费电脑上确认，道闸开启，摄像头启动拍照功能，照片存入电脑硬盘，控制器记录下该车辆出场时间。临时车辆将实行按次和时间停车交费，交费条件由用户自己在电脑的管理软件中设置。
自动切换视频，进出场无冲突。所有摄入的车辆图片存在电脑的硬盘中，可备以后查证。每一幅图片都有时间记录，查验方便。
实时监视功能：无车进入时，可在监控电脑上实时监视进出口的车辆及一切事物的活动情况。
支持永久卡和临时卡的工作方式，自动识别，记录存储。
满位检测功能：在管理电脑中设置好该停车场的车位，如进入该停车场的车辆到达车位数时，电脑提醒管理员，并在电子显示屏上显示车位已满。
支持多进多出，同一停车场如果有多进多出，可以从任一入口进入，也从任意的一个出口出去，同时不因影响计费和管理。
手动控制功能，停电时道闸能正常使用。
系统自动维护，数据自动更新，自动检测复位。
停车场控制器支持局域网网络通讯功能，可实现多个出入口的联网。出入口联网时，必须安装局域网网络服务器和通讯服务器。
各种事件查询功能，提供摄像的图片时间查询。
强大的报表功能，能生成各类报表，并提供多功能数据检索。
具有延时、过压、欠压自动保护。
栏杆机起落速度快，免砸车、免尾随。车辆出入反应时间（从来车到道闸升至最高）不大于6秒,其中视觉识别1.5秒,IC卡识别小于0.2秒，综合识别1秒，路闸动作1秒。
采用优选设备及器件，可靠性高。豪华、美观、噪音低、平衡好、节能。
3、停车场管理系统软件功能特点
轻松完成月租卡、临时卡的发售功能。
软件系统分操作员级、主管级、经理级三个不同级别。不同级别对应着进入软件系统的不同权限，实现不同的功能，具有良好的保密性与可靠性。
准确记录各类车辆的进出记录，轻松实现月租卡及临时卡的计费管理，处理各类收费方式。
根据车场需要，可向某些入场车辆发放特殊卡，并将记录自动记入电脑档案（也可打印出来），以便统计与查询。轻松查询各种相关资料。如：月卡资料清单、被锁月卡清单、操作人员密码清单、免费资料清单等。
可进行数据的提取、记录、核算：收费数据当月、当年结转；固定用户资料备份等工作。
可打印在场时租卡与月租卡车辆清单、已付款未离场时租车清单、某卡号车辆当前或一个月内进出场时间。
可即时打印临时卡的收费单据内容，交予车主存档。
可打印当前在车场内的月租卡车辆及时租卡车资料。
可打印现有月租卡资料清单。
可打印以往记录（车辆的进出日期、时间及缴费情况）
可打印总结报表。
4、系统组成
管理中心：
管理电脑
停车场管理软件
图像捕捉卡
RS232-485接口转换器
出入口： 自动道闸 读卡器
停车场控制器
远距离读感器（防水）
自动道闸
地感线圈、车辆感应器
摄像头
票箱
自动出票机
车辆检测器 车辆检测器 票箱
门禁系统工作原理
该系统使用感应式IC卡，人员均需凭已授权的感应卡进入。持卡人将卡片靠近读卡机，在读卡器的有效距离内，读卡器将读出卡片中的数据（卡号），并同时传至控制器，由控制器瞬间自动识别此信号，包括卡号、地点等，如果全部符合要求，控制器将启动电子门锁。如果卡片不慎丢失，只要在控制器或主控电脑的软件中将该卡片注销，则该卡片不再具有开门权限。
6、门禁系统组成
HDS2645型单门机：
自带密码键盘，可要求用户刷卡后输入密码
增加系统保密性
最多可管理650个用户
具有出门按钮和门磁报警两个输入点，一个继电器输出点
可通过键盘输入卡号增加或删除卡
开门时间1-65535秒任意设置
键盘自带高亮度背光，方便在低照度情况下操作
防水防尘，可安装于户外或环境恶劣之处
双色指示灯显示工作状态
（八）负二楼地下停车场相关要求
1、地下停车场应具有送风、排风（排废气）设施 ，排风宜按室内空间上、下两部分送入新鲜空气的进风口宜设在系统主要通道上；
2、车位、通行指示标志清晰，照明良好。
3、消防、排水设施具备。
（九）电梯系统
1．电梯层门应设置 1％的坡度，且门槛高于地坪 5MM；
2．夏季最高温度超过 40 度，且设在楼宇顶层的电梯机房应考虑空调的设置，预留空调洞和空调板及空调用电并考虑与中心报警连接；
3．电梯噪声对住户的影响应在 40 分贝以下；
4．电梯机房内门钥匙应通用，排气扇应设计定时或温度控制开停、天台上的电梯机房门可以考虑设置不透光向上的百叶通风（规格 250mm250mm） ，优先考虑在电梯机 房安装温度自动控制的送风、排风系统；
5．轿厢风扇要保证内通风，封闭的电梯厅需设置排风设施；
6．控制中心有电梯的运行指示，消防电梯应具备消防迫降功能；
7．电梯应设置五方（底坑、轿厢、轿顶、电梯机房、监控中心）对讲系统且手机信号应覆盖轿厢，电梯监控单独取电；
8、电梯钢缆规范平层标识，电梯机房配标识对应的平层对照表，塑封贴于显著位置电梯处；
9、电梯曳引机须满足 GB/T13485-1992，电梯启动、运行、停止时轿箱内无较大震动和冲击，制动可靠、超载实验必须能安全启动、运行和停止；
10、电梯底坑排水通畅，无杂物，缓冲器能正常运行；
11、极限、限位、缓速装置的安装位置正确，功能必须可靠，急停、检修转换等按 钮和开关的动作必须灵活可靠；
12、电梯电源应专用，并设置双电源、机房照明、井道照明、轿厢照明应与电梯电源分开专用，电源与应急电源能正常快速切换；
13、随行电缆应使用 60线的通信电缆，电机推荐使用永磁同步电机，限速器一般采取 1.15 倍动作。
（十）中央空调系统
1、空调房间内噪声应符合设计规定要求及有关国家规范, 空调机组室内外机的 运行时，产生的噪声不应超过产品性能说明书的规定值及有关国家规范；
2、空调系统与风口的风量测定与调整，实测值与设计风量的偏差不应大于 10%。
3、空调工程的控制和监测设备、应能与系统的检测元件和执行机构正常沟通，系统中央空调的参数应能正确显示，设备联锁、自动调节、自动保护应能正确动作.
4、空调工程水系统应冲洗干净、不含杂物，并排除管道系统中的空气；系统连续 运行应达到正常、平稳；水泵的压力和水泵电机的电流不应出现大幅波动，系统平衡调整后，空调机组水流量应符合设计要求。
5、末端设备（风机盘管机组、空调箱）的三速、温控开关的动作应正确，并与空调机组运行状态—一对应。
6、空调工程的控制和监测设备、应能与系统的检测元件和执行机构正常沟通，系统的态参数应能正确显示，设备联锁、自动调节、自动保护应能正确动作。
7、在水系统管路中必须安装水流开关，在系统最高点必须设排气阀门，在进、出水 管连接处必须安装截止阀门，在系统最低点应设置排水管及排水阀
8、电动自控阀门在安装前应进行单体的调试，包括开启、关闭等动作试验
9、卷材防潮层采用螺旋形缠绕的方式施工时，卷材的搭接宽度宜为 30－50mm 10．空调系统应取得相关的合格检验、证照齐全（产品合格证、质量体系认证）。
（十一）弱电系统
1、布线必须隐蔽规范，不允许在小区楼宇的外墙面、楼宇之间、公共场地、道路上空乱牵、乱绕、乱布网线。
（十二）各类设备房
小区各类设备房包括：“小区智能化系统控制中心、配电房、发电机组机房、二次供水加压设备房、排水排污水泵房、空调机房、电梯设备房、消防系统设备房（即消防控制中心）”等。
1、设备房高度、大小面积按设计规范建设，便于安装、维修、油料补给等操作；
2、设备房应保持通风良好，要有足够的照明，地面应全部铺设地砖，做好防水处理、房内墙面粉刷乳胶漆，设置降温、除湿、降噪、防火、防小动物设施，具由设备房铭牌和相关警示标志；
3、各设备房配电柜前应铺设绝缘橡胶垫、配备动力电原、插座、专用工具、器具、仪表、工具箱和器具柜等必配物品；
4、给排水管道不得穿越设备房；
5、有备用应急的机电设备，如：“加压供水泵、排水排污泵”等；
6、对于有严重噪音和污染的机电设备（水泵房、风机房）应采取降噪、排烟措施。
（十三）建筑物顶
1、在建筑物顶上装设障碍灯时，应考虑避免使周边居民感到不快，一般要求从地面只能看到面航空障碍灯散逸的光线；
2、对于建筑物顶上有烟囱的，考虑到烟囱对障碍灯的污染，障碍灯可装设在低于烟囱口的部位；
3、防雷设计在满足国家规范的前提下应严格控制引下线，接地极的数量，地极导体和地极母线不能曝露在地面上；
4、屋顶配电箱（如采光照明、电梯机房等配电箱）、住宅楼栋总箱应设置浪涌保护装置避雷；
5、避雷针网及接地装置如设在公共地方应作标识，便于检测和维修；
6、避雷针接地电阻值应在 10 欧姆以内 ；
7、避雷网、避雷带相互连接处焊接要牢靠，不能出现脱焊现象；
8、做好建筑屋顶防水、隔热处理。
（十四）其它项目
1、高层楼宇应合理安装清洁楼道及绿化浇水的接口和设置清洗池。
2、垃圾集中点最好设计在开元新城进出口附近处，既便于清运又不影响环境卫生。
3、小区外围整体封闭不留缺口围墙、门禁其高度不可攀爬翻越。
4、泊车位、地下车库，单车棚、摩托车棚应尽量满足业主停车需求；机动车位配置充分（一般住宅不少于户数的2：1、另加访客车位占车位数的5%）。非机动车位配置充分（一般住宅不少于户数1：1.5），便于停放。主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。
5、绿化带植物的品种不宜设计得名贵、繁多，只需错落有致，四季有花有香，配置得体大方，易于养护即可。
6、各种标志牌和建筑小品设计应易于低成本维护。
7、小区内不必配备游泳池、沙池、秋千、转盘、高低杠杆等有危险性的设施和器械，如必须配备则要在显眼处放、置温馨提示。
8、建议对重要大型设备、设施的供应商，应尽量选择供货、安装、调试、历史悠久、售后技术服务良好、维修保养一体化的实体公司。
9、基建工程采用的批量较大的各种建材、装饰材料、水电器材等常规材料和配件尽量选用市面上有的普通规格的标准件和通用件，尽量采用国家和本市指定厂家所生产的牌子、型号与规格。
10、对所有参于土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位和与之有关联的中介单位与开发建设单位就设备的保质保修内容、期限、责任、费用(维修保证金)、违约处理等达成的书面协议情况，及有关单位提供的资质证明、合格证明、单位地址及联系电话以及相关资料作好档案收集。
11、物管人员应会同参加物业的竣工验收，包括楼宇住宅、设备设施、图纸、资料等。
??
XXXX 物业管理有限公司
2014/8/16
31
2
对射探头
对射探头
对射探头
对射探头
报警主机
…………….
电源
显示地图
（可选）
警号
图1
发
射
端
接收
端
图2
发
射
端
接收
端
图3
发
射
端
接收
端
图4
将按钮置于每个巡更点
用巡更棒点击巡更按钮
将巡更棒插入数据采集器
生成报告
输入电脑
临时卡
自动出卡机
临时卡
摄像机
长期卡
长期卡
摄像机
地
感
线
圈
IC
卡
感
应
器
IC
卡
感
应
器
地
感
线
圈
控制器
进口道闸
图象捕捉卡
出口道闸
图象捕捉卡
控制器
接口转换器器器器器器
UPS
打印机
控制中心电脑
入口
从发卡系统
取卡
控制器判断车辆
有效期
是否月租车辆
车辆探测器探测到有车来
车辆通过道闸关闭
防砸车装置检测
开启道闸
控制器记录信息以备
与电脑通信
读卡机读卡
显示请读卡
车辆进场
出口
是否固定车辆
显示请读卡
车辆探测器检测到有车来
车辆出场
车辆通过道闸关闭
防砸车装置检测
开启道闸
控制器记录信息
读卡机读卡
值班员
收卡收费
控制器判断车辆
有效期
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