标准手册
管理职责 5
物业项目管理处职责 5
项目经理岗位职责 5
项目管理处综合管理员岗位职责 6
项目管理处文员班长岗位职责 6
项目管理处文员岗位职责 7
项目管理处维护主管岗位职责 7
项目管理处维护班长岗位职责 7
项目管理处电工岗位职责 8
项目管理处水工岗位职责 8
项目管理处高压电工岗位职责 9
项目管理处电梯维护工岗位职责 10
项目管理处空调工岗位职责 10
项目管理处司炉工岗位职责 11
项目管理处安保主管岗位职责 11
项目管理处保安班长岗位职责 12
项目管理处保安员岗位职责 12
项目管理处监控员岗位职责 14
项目管理处保洁主管岗位职责 15
项目管理处保洁班长岗位职责 15
项目管理处保洁员岗位职责 16
管理制度 16
保安部管理制度 16
保安管理制度 16
值班室管理制度 17
监控中心管理制度 19
收发室工作制度 20
停车场管理制度 21
保安员纪律制度 22
保安员巡视检查制度 22
紧急事故报告制度 23
物品出入管理制度 24
门禁系统管理制度 24
义务消防队管理制度 25
防火安全检查制度 26
钢瓶间管理制度 27
重点部位临时动火作业安全制度 27
施工现场安全管理制度 29
火灾隐患整改制度 30
机动车车辆管理制度 32
非机动车车辆管理制度 32
对讲机使用管理制度 33
保安宿舍管理制度 34
营业厅保安管理制度 34
保洁部管理制度文件 35
清洁管理制度 35
保洁员的纪律制度 36
绿化管理制度 37
客服管理制度文件 38
客户服务管理制度 38
工程设备管理制度文件 39
电梯/扶梯维护保养制度 39
电梯管理制度 49
动火审批制度 51
给排水管理制度 52
机房管理制度 54
供电系统运行管理制度 57
锅炉设备维护保养制度 68
锅炉设备管理制度 71
空调设备维护保养制度 76
空调设备运行管理制度 84
维修管理制度 86
楼宇智能化设施管理及保养制度 87
节约能源管理制度 89
消防设施维护保养管理制度 90
装修管理制度 95
工具管理制度 96
资料管理制度 96
值班、交接班管理制度 97
二次供水卫生安全管理制度 98
工作程序及表格 100
安保分部工作程序及表格 100
保安员仪容仪表规定 100
安保分部处理客户投诉工作程序 100
常见的几种可疑情况及处理措施 100
保安服务应急事件处理程序 101
办理业主失物认领的程序 102
安防器械、设备使用管理规定 102
消防演练程序 103
安保监控设备报警应急反应工作流程 105
失火事故调查程序 105
拨打“119”电话报警程序 106
停车场突发事件应变措施 106
保洁工作程序及表格 107
办公楼层清洁工作程序 107
住宅小区单元楼层清洁工作程序 108
大堂清洁工作程序 109
公用卫生间清洁工作程序 110
室外清洁工作程序 110
地毯清洗工作程序 111
灯具清洁工作程序 112
不锈钢清洁工作程序 113
玻璃门、窗、幕墙清洁工作程序 113
出入口雨蓬清洁工作程序 114
瓷砖、喷涂和大理石墙面清洁工作程序 115
乳胶漆墙面清洁工作程序 115
花岗岩、大理石等石材晶硬保养工作程序 116
垃圾清运工作程序 117
清洁设备操作和日常保养工作程序 117
卫生消杀工作程序 121
绿化养护作业工作程序 123
花木养护操作规程 124
浇水抗旱及处理规程 125
乔木、灌木的整形修剪 125
施肥操作规程 126
中耕除草 126
维修、客服工作程序及表格 126
紧急事件的上报程序 126
外来施工管理程序 127
施工现场的巡视程序 128
文员规范用语管理规定 129
用户报修处理工作程序 130
供配电设备设施维修保养标准作业规程 131
水泵的维修保养规程 135
化粪池清理和维护规程 136
电梯出现运行险情，排除险情的处理措施 137
给排水设备设施异常情况的处理 139
配电倒闸操作规程 139
锅炉系统应急处理规程 140
空调设备运行程序 141
维修人员入户维修规程 144
管理职责
物业项目管理处职责
1.在公司领导下，对项目范围内所属生产大楼和住宅小区等实施物业服务和管理；
2.负责公共区域卫生包括，走廊、公共楼梯、卫生间、门窗玻璃及其他公共设施的清扫、保洁和垃圾清运工作；
3.负责公共区域环境的美化、绿化管理工作；
4.负责所管区域的安全工作。落实各项保安、消防制度，维护所管区域正常的工作生活秩序，协助公安机关打击违法活动，确保人员财产和设施设备的安全；
5.负责生产办公大楼和住宅楼传达室值班和门卫工作；负责停车场及自行车存放与管理；
6.负责处理公安、市政、市容、街道办事处等单位的来访及协调工作；
7.负责收取住户物业管理费和水、电费及其它费用等；
8.定期收集业主意见、建议，不断改进服务工作质量，做好业主满意度调查。对业主的投拆，及时处理解决；
9.保障物管区域水电气正常和空调及电梯等设备、设施的正常运行，为移动公司员工创造安全、文明、舒适的办公及居住环境；
10.积极完成领导交办的其它工作。
项目经理岗位职责
1.全面负责该项目的工作，并修改、审核该项目的各项制度和岗位职责；
2.制定项目物业管理目标，保证各项管理服务工作的质量，使业主满意；
3.召集和主持项目例会，及时解决管理和服务中的问题；
4.协调和指导本项目的工作，保证各方面工作顺利进行；
5.负责物业项目年度财务费用控制，负责管理工作人员的鉴定、考核、辞职等审批工作；
6.检查各辖区工作，听取员工意见和建议，完善服务工作；
7.积极完成领导交办的其它工作。
项目管理处综合管理员岗位职责
1.负责各类档案、资料、文件的使用、更新和归档管理工作；
2.负责人事档案的管理，办理各类与人事相关的手续；
3.负责各类办公用品的申请上报、领用和管理工作；
4.负责二级库房的管理；
5.负责部门上、下级之间上传下达的工作，负责与其他部门的协调、联络和办公室客户的接待工作；
6.负责办公会议、工作总结和工作计划等起草、整理与打印工作；
7.负责部门车辆管理工作；
8.负责员工考勤统计上报工作；
9.负责费用报销的相关事宜；
10.积极完成领导交办的其它工作。
项目管理处文员班长岗位职责
1.执行管理处综合管理员工作的安排，具体负责对文员日常管理工作；
2.组织落实管理处综合管理员的工作安排；
3.监察岗位纪律，控制日常工作质量；
4.负责员工的日常培训和现场培训；
5.协助部门经理对员工进行工作考评；
6.负责员工的日常考核，纠正日常工作中发生的不合格服务；
7.积极完成领导交办的其它工作。
项目管理处文员岗位职责
1.负责所管区域照明灯、出口灯正常工作和手机的开关，负责公共区域各楼层防火门、竖井门、消防栓处于关闭状态。天花无裂痕、无污染。所有植物长势良好，无枯枝、烂叶；
2.负责外来宾客的接待；
3.负责大楼报纸、信件、刊物、包裹的分发和登记；
4.负责为重要会议的会议服务工作；
5.积极完成领导交办的其它工作。
项目管理处维护主管岗位职责
1.在项目经理的领导下，全面负责维护部的各项工作；
2.负责组织开展物业设备的维修、养护、运行、管理工作；
3.确保物业公用设施设备正常运行运转；
4.负责制定工程管理制度和操作规程，检查落实执行情况；
5.组织、收集各种设备的技术资料和竣工图纸，做好设备的技术管理工作；
6.负责外包维护项目的管理，组织对外包维护工程的质量验收；
7.负责检查本部门各项工作，定期进行员工的考核；
8.负责组织制定本部门工作计划和培训计划，并开展业务培训；
9.积极完成领导交办的其它工作。
项目管理处维护班长岗位职责
1.熟悉管理区内各种设施、设备的结构、性能、特点等基本情况，对设施、设备的图纸、技术资料进行收集、整理和存档；
2.配合经理制定各系统设备、设施的年度维修保养计划，并按计划认真组织实施；
3.对工作中一般故障要做到及时处理，较大故障24小时内处理完毕，重大故障72小时内处理完毕，对业主的投诉处理率达到100%；
4.带领员工进行业务学习，不断提高综合素质和技术水平；
5.组织员工严格按规定进行各系统设施、设备的巡检，对发现的问题及时处理；
6.开拓创新、节约增效、狠抓管理，保持工作面的干净整洁；
7.积极完成领导交办的其它工作。
项目管理处电工岗位职责
1.熟悉辖区内供电、供暖、供水、消防设施电气管线的控制系统；
2.严格按《供配电安全使用标准作业规程》进行作业，防止发生事故；
3.负责对公共照明检查和维护工作，保证正常照明；
4.严格遵守电器设备运行维修保养制度，能正确判断处理一般电器故障；
5.发生停电或其他事故及时与供电部门取得联系，迅速查明原因，采取应急措施，并向上级报告；
6.坚守岗位，按时上下班，做好值班记录，保管好资料、图表和工具；
7.履行24小时应急抢救职责，有任务应做到随叫随到；
8.积极处理用户报修，不推拖，及时赶到现场查看和处理；
9.开展便民活动，为用户提供电路维修、电器安装的有偿服务；
10.积极完成领导交办的其它工作。
项目管理处水工岗位职责
1.负责对管辖区内生活、生产、空调和消防水系统的设备、管线和设施的运行、维修、保养和管理；
2.熟悉管辖区各类给排水系统的布局，管线阀门，压力表和计量表的位置及数量，各供应方的站名、联系电话；
3.严格遵守公司制度的各类设备的运行、维修、保养制度，做到定期、定时检查、维修保养；
4.熟悉管辖区内各种设备、辅机和配件的性能，并能熟练进行操作处理；
5.熟悉消防设施的配置、位置、并能正确的使用消防设备；
6.发生水、暖、气等供应停止或其他事故应及时与供应部门联系，迅速查明原因，并采取应急措施，同时应通知维护部经理；
7.积极处理用户报修，履行24小时应急抢救职责，有任务应做到随叫随到；
8.为用户提供与本专业相关的有偿服务，并按规定收取服务费；
9.做好上、下水管道、供暖管道、地沟的维护和疏通，定期进行化粪池、雨水井的清理、检查；
10.做好设施系统管线的检查和维修保养记录，并建档备查；
11.对运行、维修的各种工具、设备应妥善使用，精心管理，并能做一定的维修工作；
12.积极完成领导交办的其它工作。
项目管理处高压电工岗位职责
1.严格按照国家规定的《电器安全操作规程》、《电器设备管理规定》进行工作；
2.确保供电系统安全运行。；”；
4.交接班前按规定巡逻，检查各种设备，包括水位仪、压力表、鼓、引风机、给水系统、润滑系统，设施的运行情况，交接班时应核对运行和值班记录，清点用具；
5.发现锅炉管道、阀门、各种报警设施有异常危及安全时，应采取紧急措施并及时报告维护部经理；
6.必须熟悉和掌握锅炉及辅助设备、设施的结构，基本技术参数、性能、使用方法，安全常识等内容，并能对其进行一般的维修和保养；
7.认真执行巡回检查制度，定时进行巡回检查并做好记录；
8.做好锅炉设备的维修保养工作，掌握锅炉水质情况和有关处理水处理基本知识；
9.认真执行质量管理制度，掌握锅炉水质情况和有关水处理基本知识，按时正确排污，保证锅炉给水及炉水符合国家标准；
10.配合锅炉设备的维修工作，严格执行清洁卫生和安全制度，确保文明生产；
11.努力学习专业知识，钻研技术，不断提高业务水平，确保锅炉安全、经济运行；
12.积极完成领导交办的其它工作。
项目管理处安保主管岗位职责
1.应在项目经理领导下，配合保安公司本区负责人及当地公安部门的指导下，全面负责所服务区域内的安全、消防工作；
2.负责制订治安消防工作计划，组织实施各项安全防范措施；
3.组织处理在所管区域内发生的重大治安案件和事故；组织消防检查、训练、学习，处理重大消防事故；
4.负责制订本部员工的业务培训计划，定期开展员工培训；
5.负责监督、检查本部各项工作，定期对本部员工进行考核；
6.定期向中心安保部汇报工作，并接受其监督检查、考核；
7.积极完成领导交办的其它工作。
项目管理处保安班长岗位职责
1.在安保分部经理领导下，负责安排本班各项具体工作；
2.监督本班员工执行上级各项工作指令及公司规章制度；
3.检查本班各岗位工作情况，及时纠正工作偏差；
4.如实记录并小结本班工作情况，并及时向上级汇报；
5.做好保安器材的交接和保管工作；
6.积极完成领导交办的其它工作。
项目管理处保安员岗位职责
1.大厅保安员职责:
1.1负责维持生产大楼、住宅楼、机房及公共区域秩序，保证入口畅通；
1.2密切注视相关出入人员，劝离衣冠不整者及闲杂人员；
1.3负责查验大件物品放行手续；
1.4负责非办公时间大楼出入登记工作；
1.5巡查所辖区域的治安消防情况。
2.巡楼保安员职责:
2.1负责按规定路线巡查大楼各楼层，检查治安消防情况；
2.2负责查询可疑人员；
2.3监督检查用户装修现场的治安消防状况，及时处理违规装修；
2.4非办公时间负责检查用户门窗锁闭情况，发现问题及时处理；
2.5负责非办公时间加班人员登记工作。
3.停车场保安员职责:
3.1指挥引导进出车辆，安排进入的车辆停放在指定位置；
3.2负责巡查车辆及车场设施情况，做好车况记录，对有损伤车辆请司机签名确认；
3.3检查车场消防器材，保持消防通道的畅通；
3.4负责车场的安全管理，维持车场秩序，严禁闲杂人员进场。
4.营业厅保安职责:
4.1维持营业厅现场秩序，遇有客户询问时，应礼貌对客户进行导示，无特殊原因，不得离开营业大厅；
4.2仪容整洁，微笑服务；
4.3及时处理营业厅内出现的异常现象，保护工作人员及客户的人身及财产安全；
4.4制止、驱赶营业厅内的各类闲杂人员，禁止人员携带宠物进入营业厅；
4.5及时排除营业厅安全隐患，能正确使用消防设施；
4.6发生紧急情况时，必须以最快的速度赶到事故现场进行处理并上报安全保卫部；
4.7负责夜间营业厅内各项设施安全；
4.8做好勤务登记，落实换岗交接手续；
4.9按时完成安保分部交办的其它任务。
5.门卫保安职责:
5.1遵守企业的各项规章制度，服从管理，听从指挥，廉洁奉公，敢于同违法犯罪分子作斗争；
5.2仪容整洁，微笑服务；
5.3认真检查出入人员、车辆、物品，保持高度警惕，坚守岗位，圆满完成安全保卫任务；
5.4对大件物品出门时，须检查“货物出门证”,查验合格后方可出门；
5.5维护正常秩序，制止闲杂人员和宠物进入大门；
5.6遇有重要情况，要及时报告安保分部或相关部门领导；
5.7做好勤务登记，落实换岗交接手续，以免发生事故。
6.值班室保安岗位职责
6.1严格履行服务区域内门禁管理制度；
6.2密切注视大院周边治安环境，及时报告发现威胁服务区域安全的紧急情况，并采取必要的防护措施；
6.3按照服务区域进出管理制度要求，严格做好对出入人员、车辆、物品的检查并做好记录；
6.4严格执行勤务纪律，不得擅离职守，不得脱岗，并做好勤务登记。
项目管理处监控员岗位职责
1.安防监控人员工作职责:
1.1认真学习报警监控知识，熟悉配置设施性能，熟练掌握报警监控系统的操作技能；
1.2监控室实施24小时坐班制。值班人员要坚守岗位，外来人员严禁入内；
1.3尽职尽责，密切监视大楼的安全动态；
1.4发现异常情况和可疑人员时，要根据情况，迅速通知当班保安采取应对措施，同时立即报告相关领导；
1.5爱护监控设施，正确实施操作，发现故障及时报告；
1.6认真实施交接班，详细填写值班日记，做好每天的设备运行情况记录；
1.7未经许可，不准随意更改、更换系统程序；
1.8保守企业秘密，严禁给其他人员查看和拷贝图像资料。
2.消防监控人员工作职责:
2.1熟悉消防设备系统的基本原理和功能，并能熟练操作；
2.2坚守工作岗位，做好消防设施运行、报警、故障、维护监控记录；
2.3监控设备的所有报警信号均应核实准确，不得迟报或误报。经批准后，方可拨打火警电话“119”报警；
2.4协助技术人员对监控系统进行维修、维护；不得擅自拆卸、挪用、停用或更改系统工作状态和程序，保证设备正常运行；
2.5做好交接班工作，认真填写值班记录；
2.6对消防监控设备及通信器材、防毒面具、探照灯及配置的其它消防设施要进行经常性的检查，定期做好各系统功能实验，以确保状态良好；
2.7除值班人员和消防管理人员外，其他人员未经许可不得入内。
3.综合监控岗位职责:
3.1负责地下停车场进出车辆的总数量；
3.2负责建立车主的车辆档案，并给停车场管理卡的授权；
3.3负责住户可视对讲、防盗系统问题的受理；
3.4负责接听电梯间应急电话的处理。
项目管理处保洁主管岗位职责
1.全面负责部门工作，对部门经理、管理处主任负责；
2.负责制定本部门的工作计划，及建章立制工作；
3.合理分配及调度人力，编制排班表，申报所需的设备、日常消耗材料和服务项目，努力降低成本，提高效率；
4.处理客户对清洁方面的投诉，并负责制定改进措施；
5.做好工作总结，主持部门例会，布置工作，解决难题；
6.组织安排其它各种内部与外部的活动和事宜；
7.积极完成领导交办的其它工作。
项目管理处保洁班长岗位职责
1.处理部门日常事务，执行部门经理工作的安排；
2.组织落实部门经理的工作安排；
3.监察岗位纪律，控制日常工作质量；
4.负责一般日常事务的决策和组织落实；
5.负责员工的日常培训和现场培训；
6.协助部门经理开展员工的考评；
7.检查各种设备的完好情况，控制物料损耗；
8.带领保洁员完成保洁工作；
9.积极完成领导交办的其它工作。
项目管理处保洁员岗位职责
1.负责管辖区域内各层电梯厅、走道、楼梯、公用卫生间等公共区域地面、墙面、天棚的清洁、保洁工作。
2.负责楼宇内的各种标识、井道门、管线、消防栓等公用设施设备的清洁、保洁工作。
3.负责地下室、天面、转换层的清洁及其明暗沟的疏通清理工作。
4.负责道路、绿化带等公共区域地面的清洁。
5.负责楼宇周围墙身、幕墙、路灯、宣传牌、雕塑和排风口的清洁。
6.定时对室外沙井、雨污水井及管道和化粪池进行清理疏通。
7.负责室外明装管线和明装公用设施设备的外表清洁工作。
8.负责室外果皮箱和垃圾站的清洁、清运和消杀工作。
9.积极完成领导交办的其它工作。
管理制度
保安部管理制度
保安管理制度
目的
为了进一步提升保安队伍的服务水准，强化队伍的行为规范，创业主、客户满意的优质服务
适用范围
各项目管理处
内容
1.服从管理，听从指挥，遵守公司及项目处制定的各项制度；
2.管理实行负责制，即班长对项目经理负责，项目经理对公司安保部负责；
3.项目上做到制度上墙并落实到每一名保安，公司安保部经理随时检查制度落实情况；
4.保安员外出必须向保安班长（队长）请假，批准后方可离队，24小时内由项目经理签字批准，超过24小时由项目经理向公司安保部经理请示；
5.各班组对于班中出现的重大问题，一定要及时汇报，不得押留不报，如押留不报或汇报不及时的，项目处将记录并记过失一次，作为考核的依据；
6.各班组在上岗时应注意岗位形象、言行、举止、礼节及规范，交接岗要统一正规，不能因个人形象欠佳影响中心及客户声誉；
7.各班组每日值班、巡检、学习、训练、人员出勤等内容详细记录，对于当天发生的大事要及时汇报并记录存档，便于公司安保部随时检查；
8.各班组每周要写周报，总结本周的工作、学习、训练、内务等情况，书面正规并存档，公司安保部随时检查；
9. 每月保安班长将本月工作完成情况及下月工作计划在当月25日前呈报项目经理。
值班室管理制度
目的
规范各岗位值班、交接班行为，保证设备系统正常运行
适用范围
各项目管理处
内容
1.大楼（小区）值班室管理制度:
1.1大楼大门上锁时间为：晚20：00时～次日早7：00时，小区大门上锁时间为：20：00时～次日早6：00时；
1.2员工入楼须持证进入，来访者经前台或保安确认后，凭有效证件填写会客证方可进入；
1.3物品进出大楼（小区），应自觉接受保安检查，必要时须出具相关证明，否则不予放行；
1.4任何人不得携带儿童、食物、宠物、危险品进楼；
1.5各类推销人员、衣冠不整者谢绝入内；
1.6大楼内一律不准留宿。大楼封闭后，因工作需要出入的，随开随锁并做好登记；
1.7大楼封闭管理期间（节假日及下班后），大楼内工作人员不得将亲朋好友及闲杂人员带入大楼；
1.8保安人员必须坚守岗位，尽职尽责，不得擅离职守。
2.住宅小区门卫岗哨值班制度:
2.1严格遵守、执行国家的法律、政策。文明值勤，礼貌待客；
2.2提高警惕，防止各种事故发生，特别要注意防止火灾、盗窃、抢劫、破坏、治安灾害事故的发生。维护正常的工作秩序；
2.3上岗时必须做到：查看日志，发现问题立即处理；在确认手续清楚后上岗；上岗后即对安全保卫工作、治安秩序的管理工作负责；
2.4当值时必须保持着装整齐，坐（立）姿正规；定时对保安守护的范围检查；谢绝无关人员进入大院，对可疑的人员要及时查问；注意排除工作范围内的不安全因素，特别是高空坠物、车辆漏油、异常响声、异味、烟雾、不正常的亮光等，防止意外事件的发生；要纠正大门附近物品乱堆放、车辆乱停乱放行为；
2.5进出大门的货物要问清楚物品、单位、负责人等情况，禁止易燃、易爆、危险物品进入住宅小区。出外的货物凭单位业主开出的证明或放行条的放行制度，必要时要查证登记，在确认无误后放行。杜绝企业、单位、住户财物流失或被盗。
3.保安室交接班管理制度:
3.1交班人员向接班人员通报当班详细情况；
3.2接班人员对设备运行认真检查并确认运行正常；
3.3清点交接设备运行记录并确认正常；
3.4填写交、接班记录，交接班人分别签字；
3.5接班人员对交班确无疑问时方可接班上岗；
3.6巡查各楼层消防柜内的设备是否完好，灭火器是否丢失、损坏，特别是对地下层面尤为关注；
3.7不按规定交接班发生问题时，由当事人负责。
4.保安员交接班制度:
4.1按时交接班，接班人员应提前10分钟到达岗位，如接班人员有特殊情况未到达前，当班人员不准离开岗位；
4.2接班人员要详细了解上一班的执勤情况和值班时应注意的事项；
4.3交接班人员应将当班时发现的情况、发生的问题、处理情况当面向接班人员交代清楚；
4.4当班人员发现的情况要及时处理，不能移交给下一班的事情要继续在岗处理完毕，接班人应协助完成；
4.5接班人员应注意检查岗位范围内的物品、设施和器械装备等，发现异常情况应立即报告，必要时双方签名作证；
4.6交班人员应负责清理值班场地卫生。
监控中心管理制度
目的
确保监控中心工作正常运行
适用范围
适用于各项目管理处
内容
1.安防监控室管理制度
1.1监控员必须持证上岗，做到熟悉大楼（小区）所有监控设施的性能和作用，熟练操作和使用监控设备；
1.2实行24小时值班制，值班人员不得在值班期间做与工作无关的事，保持值班电话畅通，不得打私人电话；
1.3工作期间应全神贯注，发现异常情况及时处理；
1.4严格交接班制度，认真填写各种登记统计表，并签字确认；
1.5各监控区域的录像资料信息，其他部门和人员未经许可不准擅自查阅，禁止将视频监控系统的配置性能和录像资料以及设防情况泄露给无关人员；
1.6值班人员要爱护系统设备，对报警系统的探头、主机、显示器、键盘操作台要定期进行清洁维护，保持系统干净整洁。系统运行不正常时应及时报告，不得擅自处理；
1.7禁止无关人员进入安防监控室。非监控人员不得对视频监控系统进行操作。
2.消防监控室管理制度:
2.1消防监控员应持证上岗，刻苦钻研业务技术，努力学习消防知识，做到熟练操作监控设备，能迅速准确的说出每一个报警探头编码所对应的具体位置，会正确使用各种灭火器材；
2.2监控室实行24小时值班制，值班人员应精力集中、坚守岗位，不得睡觉、会客，做与工作无关的事，保持值班电话畅通，不得打私人电话；
2.3监控设备的所有报警信号均应一丝不苟的认真核实，必要时可到现场核实，予以处置。经现场核实确认有火险、火警发生时，应立即通知事发单位或住户并组织力量进行扑救，并向物管中心或部门领导报告，遇到火灾视火情的大小和蔓延程度，必要时经领导批准向“119”报警；
2.4自动灭火系统的操作应由当班人员操作，其他人不得接触和操作监控设备，否则一切后果由当班人员负责；
2.5爱护消防监控设备和其它设施，严格按照设备使用说明的操作规程操作；积极维护监控设备和机房的卫生，保持室内清洁；认真填写值班日志，监控设备打印的有价值记录，须整理存档备查；
2.6按时交接班，严格履行交接手续并签字确认；
2.7监控重地安全第一，除值班人员和消防管理人员外，其他人员未经许可，值班人员有权拒绝入内。
收发室工作制度
目的
保证项目管理处所管辖区域内大楼、住宅小区信件准时到达
适用范围
各项目管理处
内容
1.当日值班人员必须对报纸、刊物、信件、包裹等物品的数量、质量进行认真检查登记，凡发现质量、数量有问题的一律拒收退回；
2.交接班人员对邮件、报刊必须当面清点核对，验收清楚后方可交接签字；
3.不准私自拆封和扣压报刊信件、包裹等邮件，违者一切后果由当事人负责；
4.急件急办，及时送达，不得延误；
5.凡给各部门、住户传送的物品一律登记，并及时通知有关人员领取。没人领取且时间较长的物品不能随意处理，必须报部门以上领导处置；
6.对邮递员错投的信件邮品等要及时退回，不得擅自拆封；
7.妥善保管好收发印章；
8.值班期间值班室电话应保持畅通，不得打私人电话。
停车场管理制度
目的
保证停车场内车辆停车有序、安全
适用范围
各项目管理处
内容
1.停车场管理制度
1.1及时提醒客人锁好门窗，带走贵重物品；
1.2按规定认真检查车况，发现问题，请驾驶员在车辆检查登记表上签名确认；
1.3巡逻保安员每小时对车场及后围非机动车例行巡查。
1.4当值保安员每30分钟对车场例行巡查；
1.5项目安保主管每日对车场及后围非机动车车库例行巡查两次；
1.6保安班长每次巡岗须对车场例行巡查，早中班不少于5次，夜班不少于8次。
2.停车场人工起杆管理制度
2.1当车主持卡插入出口读卡机不能进出时，由出口保安核查车主所持卡是否有效卡，如是有效卡，应报请带班主管或班长同意后，人工起杆。起杆后，取回不能过机的卡，并在卡上写上“不能过机”字样，保存，作为核查依据；
2.2其他特殊情况需使用人工起杆时，须经主管或班长同意；
2.3每次使用人工起杆，须在当值记录本上详细记录。
保安员纪律制度
目的
确保安保分部保安员整体素质
适用范围
各项目管理处
内容
1.遵守国家法律、法令；
2遵守《保安员仪容仪表规定》，做到精神饱满，文明执勤；
3执行《公司文明礼貌用语规定》，讲文明，有礼貌；
4严格遵守保安员《上岗制度》、《考勤制度》、《交接班制度》；
5严格遵守《警械的使用规定》、《保安管理条例》；
6禁止利用工作之便敲诈勒索，接受贿赂。
保安员巡视检查制度
目的
通过巡视检查，及时发现和消除不安全隐患
适用范围
各项目管理处
内容
1.巡逻检查应以防盗、防破坏和防治安灾害事故为主，巡逻人员必须提高警惕，集中精力，防止不法分子盗窃破坏，确保客户、小区治安安全；
2.值勤期间若发现可疑的响动，气味和可疑人员时就及时检查，并汇报相关部门领导；
3.进行巡逻的保安员必须佩戴证件，并按规定的路线进行巡视；
4.巡逻人员必须熟悉巡逻区的各类设备，物品摆放位置，如发现设备、物品的可疑情况，要立即查明，如发现险情，应采取应急措施进行处理，并及时报监控中心，在有关领导没到场之前，不能离开现场；
5.发现消防器材有无损坏，必须立即报告领导进行更换；
6.注意观察来往人员情况及携带的物品，如发现可疑人员及物品，要选择适当的方法加以监视，并及时报告，必要时对其所带的物品进行检查并做好记录；
7.夜间巡逻检查时，应查清闲散人员，防止不法分子盗窃、破坏，检查火灾隐患；
8.在巡逻中，随时接受监控中心的指令，并采取果断措施应急处理。
紧急事故报告制度
目的
在第一时间内处理各种紧急事件
适用范围
各项目管理处所管辖区域
内容
为及时妥善处理重大或突发事件，避免事件发生，特制定紧急事故报告制度:
紧急事故包括：刑事案件；员工集体投诉；中央空调主机、发电机、高低电压柜、通讯设备等大楼主要设备设施故障；大楼主体结构遭受破坏等危及到业主生命财产损失的事件。
2.发生紧急事故，参与事件处理的部门主管及项目经理应立即到现场处理，同时尽快以口头形式向公司主管领导报告，并根据事发情节决定是否报告公安、消防等机构协助处理；
3.参与事件处理的项目经理在事件处理后立即填写紧急事故报告表，于2小时内以书面形式递交公司主管领导，详述事件发生的时间、地点、经过，以及事件发生的初步原因和处理经过；
4.紧急事故报告表由项目经理签名后上报，如项目经理不在而事件紧急时，可由当值主管签名上报；
5.参与事件处理的项目处应在事件处理完毕后24小时内填写紧急事故总结表上报公司领导，如实汇报事件的详细处理过程及结果，找出事件发生的主要原因，提出避免类似情况发生的预防措施。
物品出入管理制度
目的
确保项目管理处所管辖区域内各服务区域的财产安全
适用范围
各项目管理处所管辖区域
内容
1.外来人员需带（运）出货物，承办者应持盖有其公司公章及负责人签字的证明，填写物品放行证，在出门时将放行证交保安员验收保安员验收。
2.凡发现可疑物品，易燃易爆、化学、剧毒、放射性等有害物品，当值保安人员有权截留所带（运）出的货物并进行登记。
3.所有搬运大件货物的公司必须按指定通道、货梯、时间进行搬运。搬运过程如损坏公共设施，要照价赔偿。
4.大楼内如雇请外来搬运人员，须对他们严加管束，禁止他们到非搬运楼层乱窜，并在进入大楼前将其姓名、身份证号码、人数等资料交大楼保安部。
5.所有带（运）出货物者必须服从管理，如实回答保安员的查询。
门禁系统管理制度
目的
确保各项目管理处所管辖区域内各服务区域人员的及业主的人身财产安全
适用范围
有门禁系统的各项目管理处
内容
1.大楼门禁系统管理制度：
1.1对工作人员出入范围的要求，对门禁权限进行控制，将业主单位原始资料存档，如有修改或增加权限的员工，凭业主单位书面通知，方可办理，更改过的资料分类存档；管理处工作人员权限由管理处根据所需范围，统一由项目管理处配发门禁卡；
1.2对于大楼单位应先派指定人员到管理处进行员工登记，然后将门禁卡由监控室录入到门禁系统并制作好相应的门禁卡。制作完成的门禁卡由管理处统一发放给指定人员。
1.3大楼里如因为各种原因对某个员工的门禁卡进行修改权限或终止使用权，须及时通知管理处，并提供该员工门禁卡的基本情况，包括卡号，持卡人姓名及活动区域及时限等。管理处确认后，监控室进行修改或终止。如果终止门禁卡，须退回门禁卡与管理处。
1.4如发生员工丢失门禁卡的事件，持卡人须立即以书面形式通知管理处，并提供持卡人的姓名，卡号，持卡人活动区域等基本情况。管理处确认后取消丢失卡的授权。丢失门禁卡的员工在办理完新卡发卡的手续后，由管理处办公室发放新卡，并交纳相应的补卡费。
1.5门禁系统由安保部监控室各班组进行日常管理，各班组须做好交接工作，发现问题及时上报管理处；
1.6办公大楼门禁系统电脑，专人专用，禁止非公他用或擅自使用及随便更改数据，否则将按管理处纪律予以开除处理；
1.7如门禁系统出现问题，应及时通知管理处。
2.住宅小区门禁系统管理制度：
2.1根据业主出入其所在的住宅楼单元，对门禁权限进行控制，管理处工作人员权限由管理处根据所需范围，统一由管理处配发门禁卡；
2.2如发生业主丢失门禁卡的事件，业主须立即以书面形式通知管理处，并提供其姓名，卡号等基本情况。管理处确认后取消丢失卡的授权。丢失门禁卡的业主在办理完新卡发卡的手续后，由管理处办公室发放新卡，并交纳相应的补卡费。
2.3如门禁系统出现问题，应及时通知管理处。
义务消防队管理制度
目的
协助公安消防部门做好消防工作
适用范围
各项目管理处所管辖区域
内容
1.行动组：由安保主管、维护部主管、维护部班长、保安班长、部分当值保安员及维护部当值人员组成。行动组发现火灾，应进行初期火警扑救，防止火势蔓延。不能控制的火警，应实施应急程序。
2.救护疏散组：由管理处主管、文员、综合管理员组成，负责抢救伤员和重要文件物资并疏散大楼人员。
3.保卫组：由安保部部分保安员组成。火警发生时，负责保卫大楼内重要部位及把守各通道口，防止外来者进入大楼范围内，并带领消防队员到火警现场。
4.指挥部：由总经理、安保经理、项目经理组成，负责火场灭火指挥工作。
防火安全检查制度
目的
消除火灾隐患
适用范围
各项目管理处所管辖区域
内容
为规范各服务区域的消防工作，检查和防止消防隐患，特制定如下制度:
1.公共区域、公共设施消防安全检查:
1.1每月末及节日前，对大楼、住宅楼各层或住宅小区公共区域、公共设施进行安全检查；
1.2检查工作由各项目处消防总负责人组织，维护、安保、管理部门负责人参与；
1.3检查项目为各层所配备的消防灭火器材、消防栓设施是否齐全、有效；
1.4检查各层配电房、风机房、茶水间及顶层电梯机房的电掣电器等设施设备是否符合消防安全规定，门锁是否完好；
1.5检查各层走廊、电梯厅、走火梯是否畅通，走火梯门、烟感探测器、指示灯是否正常。
2.各层房间内消防安全检查:
2.1检查各房间内是否有违反消防安全条例的事项；
2.2房间内所使用的电器是否符合安全规定；
2.3房间是否按规定配备一定数量的灭火器；
2.4检查中发现楼层内各种设施设备有变异，或其他违反消防安全规定的问题，要立即查明原因，及时处理。不能立即解决的，由管理处出整改通知书，限期整改。
钢瓶间管理制度
目的
确保各项目管理处所管辖区域消防设备正常使用
适用范围
有钢瓶间的各项目管理处所管辖区域
内容
1.钢瓶间钢瓶的检查分月检查、年检查，由监控人员进行巡检；
2.各班组每半个月检查一次，仔细检查后，责任人认真填写巡查记录表，并存档；
3.巡查中如发现有故障或缺陷事项，必须立即填写记录表格，上报班长，通知有关部门进行维修；
4.巡检人员巡检的同时，要对钢瓶间的卫生进行清洁；
5.未经许可，非操作人员不得进入钢瓶间。
重点部位临时动火作业安全制度
目的
确保各项目管理处所管辖区域内防火安全，加大消防管理力度，认真执行消防法规定
适用范围
各项目管理处所管辖区域
内容
1.申请
需在大楼范围或小区内临时动火、焊割作业的单位或个人，必须提前向管理处提出书面动火申请，申请时列明动火作业时间、范围、内容及操作者姓名，并承诺遵守大楼一切规定，同时提交操作者的有效操作证书复印件。
项目管理处接到申请后两个工作日内审批。审批申请过程中若认为有必要，管理处可以要求申请人交操作者操作证原件及消防部门的有关批文原件，以供查验。
2.防火安全“三级”检查制度
根据用火的危险程度，把审批动火管理权分为三级:
2.1一级动火须由用火部门防火责任人会同工程、安保人员认真检查施工现场，定出可靠的防火措施，填写一级动火申请单后，报项目经理批准，报当地公安消防监督部门审批，经现场检查确认措施可靠，逐条落实后，方可批准动火；
2.2二级和三级动火必须由用火部门防火负责人制定消防措施，填写动火申请单后，报项目经理批准，维护、安保人员现场检查监督；
2.3焊接和切割属于明火作业。公安消防管理部门规定，从事烧焊作业的人员，必须持有当地部门培训后发放的焊工证，方可上岗烧焊。
3.动火作业的“八不”、“四要”和“一清”
3.1动火前“八不”:
3.1.1防火、灭火措施不落实不动火；
3.1.2周围的易燃杂物未清除不动火；
3.1.3附近难以移动的易燃结构未采取安全措施不动火；
3.1.4凡盛装过气体受热膨胀有爆炸危险的容器和管道不动火；
3.1.5凡盛装过油类等易燃液体的容器、管道，未经洗刷干净、排除残存的油质不动火；
3.1.6凡储存有易燃、易爆物品的房间、仓库和场所，未经排除易燃、易爆危险的不动火；
3.1.7在高空进行焊接或开始焊割作业时，下面的可燃物未清理或未采取措施的不动火；
3.1.8未配备相应灭火器材的不动火。
3.2动火中“四要”:
3.2.1动火前要指定现场安全负责人。
3.2.2现场安全负责人和动火人员必须经常注意动火情况，发现不安全苗头时，要立即停止动火。
3.2.3发生火灾爆炸事故时，要及时扑救。
3.2.4动火人员要严格执行安全操作规程。
3.3动火后“一清”:
动火人员和现场安全责任人在动火后，应彻底清理现场火种，确保火种完全熄灭，留守现场15～(每年申请电梯质量监督检验年检)
2.1.4.1检查曳引机、减速箱、蜗轮蜗杆的轴向游隙，视需要做必要调整，清洗减速箱，更换标准润滑油；
2.1.4.2检查上、下方向接触器的触头；
2.1.4.3仔细检查控制屏上的其他所有接触器、继电器的触头，如有伤痕、拉毛等现象要予以修复或调换，并紧固或更新各电器间的接线；每年检查性启动电梯消防按钮一次，以检查电梯消防控制线路是否完好；
2.1.4.4调整曳引钢丝绳的张力及其均匀程度，视需要调整缓冲距；
2.1.4.5检查限速器的动作速度是否准确，安全钳是否可靠动作；润滑张紧轮转动部位，调整开关动作距离，运行两年检验一次；
2.1.4.6仔细调整和检查各种回路开关、安全触点等工作情况，并做试验，调试各种安全回路开关安全性能可靠性；
2.1.4.7检查一次电气设备的金属外壳接地或接零；检查一次电气设备的耐压绝缘；
2.1.4.8维护保养完毕应自检，其结果填入自检报告以供政府有关部门的年度检查。
2.1.5 根据电梯的使用率及机房、井道的卫生条件，可在2-3年内进行一次中修；在5-8年年内进行一次大修。
2.1.6 紧急修理
主要是解救被困在电梯轿厢内的乘客及因故障而停运在两个楼层之间的电梯轿厢，设法将其移动(紧急电动满速运行或人力满速搬动)至临近楼层平层处，把门打开，放出人员(或取出货物)，再进行彻底的检查。尽快找出故障点，修复后，才能允许重新使用。若一时未发现故障点，而电梯又自动恢复正常，则应由专人试运行50次以上，确认无误后才能允许重新使用。
2.2 维护保养安全操作规程:
2.2.1 进入施工时，必须正确使用个人劳动保护用品，着工作服和工作鞋，进入井道戴安全帽；
2.2.2 电梯厅门拆除后或在开着厅门进行维修时，必须在厅门口设置障碍物，并围有或挂有醒目的标志，在未设置前，必须有专人看管，以防人员或物品坠入电梯井道内；
2.2.3 施工人员进出电梯轿厢或轿顶时必须思想集中，看清轿厢位置后，方可用正确的方法进出，以防踏空坠入电梯井道内；
2.2.4 在运转的绳轮旁清洗钢丝绳上的油污时，必须用长柄刷操作。清洁时必须将电梯开慢车运行，并注意电梯的运行方向：清洁对重侧钢绳时，使电梯厢慢车上行；清洁轿厢侧时，令轿厢下行；
2.2.5 拆修大型电梯部件时(例如：轿厢、对重、控制屏、调换曳引钢丝绳等)，必须有专人统一指挥，使用安全可靠的设备和工具，严禁违章作业指挥；
2.2.6 在维修施工时，严禁站在电梯厅、轿门的连接处(即指移动部件与静止部位之间)进行施工操作或去触动运行按钮、开关，预防轿厢移动，发生意外；
2.2.7 电梯维修后的调试或试运行期间，严禁载客；
2.2.8 在施工过程时，如需离开轿厢(例如吃饭或下班时)，必须切断电源(控制电源或动力电源)，并关上电梯厅、轿门，放上“禁止使用”的警告牌，以防他人使用电梯，造成伤害事故。
2.3 重要零部件的维护检修技术要求:
2.3.1 蜗轮、蜗杆减速器
2.3.1.1蜗轮、蜗杆减速器发生故障时、必须请有经验的专业人员进行维修；
2.3.1.2油箱润滑油的油面高度按油线所示，应采用规定牌号的润滑油，并根据油内杂质情况定期换油；
2.3.1.3当滚动轴承产生不均匀的噪音、敲击声或温度太高时，应立即检查，清洗或更换；
2.3.1.4箱体，轴承座与地盘间的连接螺栓，不得有松动现象；
2.3.1.5如需拆卸减速器时，必须将轿厢在顶层用钢丝绳吊起，对重在底坑用木楞撑住，将曳引钢丝绳从曳引轮上摘下。
2.3.2 制动器
2.3.2.1动器动作时应灵活可靠，销轴处经常用机油润滑，保持闸瓦，工作表面清洁，溅入油污应擦净；
2.3.2.2制动时，两侧闸瓦应紧密均匀的贴在制动轮的工作表面上，送闸时，两侧闸瓦同时离开制动轮工作表面；
2.3.2.3当闸瓦磨损而影响制动性能，应进行调整或更换闸瓦；
2.3.2.4线圈的温升应不高于60℃，最高温度不高于100℃。
2.3.3 曳引电动机
2.3.3.1该电机应经常保持清洁，水或油污不得侵入电机内部.每月一次用皮风箱吹净内部灰尘；
2.3.3.2滑动轴承贮油槽的油量，应按油位线所示；根据油内杂质情况，定期更换润滑油.一般工作250-300小时跟换一次，最多不超过半年。更换时，应把油槽内油全部放出，用汽油洗净油槽，再注入新润滑油；
2.3.3.3电动机与底盘之间的连接螺栓应无松动现象；
2.3.3.4电动机的绝缘电阻，若降至允许值以下时，应及时维修。
2.3.4 曳引轮
2.3.4.1当各绳槽磨损下陷不一致时，相差为曳引钢丝绳的1/10或严重凹凸不平时，应就地修复或更换轮缘；
2.3.4.2当曳引钢丝绳与线槽底的间隙小于1毫米时， 应就地修复或更换轮缘。
2.3.5 曳引钢丝绳和绳头组合
2.3.5.1经常检查和调整绳头组合的螺母，使各曳引绳的张力均匀.其差值应小于5%；
2.3.5.2若发现曳引钢丝绳有下列情况之一时，应及时更换：
2.3.5.2.1若断丝在各绳股之间均布.在一个捻距内断丝超过32根；
2.3.5.2.2若断丝集中在一或二个绳股中，在一个捻距内断丝超过16根；
2.3.5.2.3当曳引钢丝绳表面的钢丝有较大磨损或锈蚀；
2.3.5.2.4当曳引钢丝绳过分伸长时，应适当截短；
2.3.5.2.5曳引钢丝绳表面如有污油或砂粒等异物时，应及时用煤油擦洗干净。
2.3.6 导向轮
2.3.6.1滚动轴承内应填充钙基润滑脂；
2.3.6.2当绳槽磨损影响使用时，应予更换。
2.3.7 超速保护装置
2.3.7.1限速器在出厂时已经经过严格的检查和试验，维护时严禁随意调整限速器的弹簧，否则影响限速器动作速度、安全性能；
2.3.7.2限速器钢丝绳伸长超出规定范围，应将其截短，更换钢丝绳的条件与主钢丝绳相同；
2.3.7.3限速器的旋转部分要经常注油；
2.3.7.4安全连杆灵活，不得有卡死现象，确保提拉链杆时，安全钳撅块动作灵活。
2.3.8 导轨及导靴
2.3.8.1导轨工作面，由于安全钳制动而造成损伤或毛刺时，应及时修复；
2.3.8.2每年应详细检查导轨连接板及导轨支架上的连接是否牢固，并旋紧全部螺栓；
2.3.8.3当滑动导靴的靴衬磨损超过标准规定时，应给予更换；
2.3.8.4滑动导靴上方的注油器应定期添油。
2.3.9厅门、轿门和自动门锁
2.3.9.1厅门、轿门的门滑轮、导轨、门腿、门扇下端与门框座的间隙，应保持正常状态，若发现异常应及时调整、维修；
2.3.9.2厅、轿门的联动装置的固定部分，不得有松动现象.若发现松动应及时调整；
2.3.9.3在厅门外不能用手将门扒开；
2.3.9.4自动门锁开关的接线有无虚接现象，开关的动作应灵活；
2.3.9.5轿门的安全触板(或光幕)，应保证工作灵活可靠。
2.3.10各开关要灵活可靠，表面无尘垢，触头接触可靠，弹性触头的压缩程度合适，烧蚀的地方要用细目锉刀平滑，严重时应予以更换。
2.3.11越位开关灵活可靠，每年进行一次越程试验，视其能否可靠的断开控制电源，迫使电梯停止运行。
2.3.12更换熔断器时，应使其熔断电流与该回路的电流相匹配.对一般控制回路，其熔断电流是该电路额定电流的2.5-3倍。
2.3.13对停用超过半年的电梯，首先要清除所有尘垢，擦去油污，而后进行全面的绝缘强度检查，当各电器元件的绝缘电阻达不到要求时，要进行干燥处理；对各连接点，检查紧固是否牢靠，机械和电器的联锁动作应灵活可靠；各保护开关动作可靠；先试慢车上、下运行，当没有任何问题时，可在井道的中间层试快车，若没问题，方可投入运行。
2.4电梯的润滑
2.4.1电梯加油部位及油种类
2.4.1.1曳引机
2.4.1.1.1减速机：齿轮油1#，齿轮油2#(寒冷地区使用)。
2.4.1.1.2蜗杆轴承(止推轴承)：齿轮油或润滑脂。
2.4.1.1.3绳轮轴轴承：润滑脂。
2.4.1.2电动机轴承：润滑脂。
2.4.1.3制动器支臂、杆销：润滑脂。
2.4.1.4限速器
2.4.1.4.1滚动轴承：润滑脂。
2.4.1.4.2套筒轴承：润滑脂。
2.4.1.4.3齿轮：齿轮复合润滑油。
2.4.1.4.4销及滑动部位：润滑油。
2.4.1.5导向轮：
2.4.1.5.1滚动轴承：润滑脂。
2.4.1.5.2套筒轴承：润滑脂。
2.4.1.6限速器绳轮：
2.4.1.6.1滚动轴承：润滑脂。
2.4.1.6.2套筒轴承：润滑脂。
2.4.1.7钢丝绳、
2.4.1.7.1主钢丝绳：钢丝绳油。
2.4.1.7.2限速器钢丝绳：钢丝绳油
2.4.1.8紧急停止装置各连接部位：润滑油
2.4.1.9导轨：润滑油。
2.4.1.10油压缓冲器、油缸：缓冲器油。
2.4.2加油方法：
2.4.2.1曳引机减速器齿轮油的更换，放出旧油，加入齿轮油到油面高度；在寒冷地方，冬夏使用齿轮油2#。
2.4.2.2蜗杆轴承：
2.4.2.2.1自供油式：齿轮油润滑。
2.4.2.2.2非自供油式：打开轴盖，将轴盖空间按100%充满润滑脂。
2.4.2.3用油枪加润滑脂的方法：
2.4.2.3.1油枪的结构：①本体 ②油筒 ③缺口 ④推柄 ⑤润滑脂 ⑥油包 ⑦连接器 ⑧杆。
2.4.2.3.2油枪使用方法：
2.4.2.3.2.1将本体和油筒倒拧后，拆开；
2.4.2.3.2.2一只手持油筒，另一只手拉推柄，将推柄稍细处挂在油筒加油孔的缺口处，销定；
2.4.2.3.2.3用手或“刮板”将润滑脂充填在油筒中，这时要充分注意脏物、砂子和空气不要混入润滑脂中；
2.4.2.3.24.将本体装在油筒上，将拉杆的稍细处从缺口处卸下，推入油筒中间；
2.4.2.3.2.5润滑脂充入后，反复压2-3次压杆，使润滑脂从喷嘴顶端溢出，润滑脂内残留有空气时，压下压杆，有时油也不出来，这时候把油筒和本体转动半圈，将空气放掉，再拧紧；
2.4.2.3.2.6将喷嘴和油嘴的顶端擦干净，连接后，反复按动压杆，直至推出旧油；
2.4.2.4导轨油要根据需要上油。
2.4.2.5缓冲器缺油，可根据油量补充缓冲器油。
2.4.3安全方面:
2.4.3.1电梯运行加油十分危险，所以一定要在“停止”状态下加油；
2.4.3.2两台电梯以上时，加油时要注意其它电梯；
2.4.3.3电梯故障维修和突发情况处理完毕，由电梯维护方填写《电梯维修记录表》，3日内交项目处存档，保存期长期；
2.4.3.4电梯定期维修保养，由电梯维护方执行，维保结束由维保单位填写《电梯维修保养报告书》，3日内交项目处存档。
2.5扶梯清洁、维护保养制度
目的
规范扶梯清洁、维护保养工作，确保扶梯各项性能完好。
适用范围
适用于扶梯日常清洁、维护保养。
2.5.1职责
2.5.1.1项目经理负责本规程的执行；
2.5.1.2电梯维护方负责扶梯的定期维护保养的监督和配合工作；
2.5.1.3保洁员负责扶梯的清洁工作的实施。
2.5.2程序要点
2.5.2.1清洁保养
2.5.2.1.1根据环境条件等因素，制定相应的清洁制度，其中扶手带、扶栏、梯阶、盖板等做不定期清洁；
2.5.2.1.2清除上、下平台内的杂物，每月至少一次。上、下平台内部的清洁如机器、控制框等，每月至少一次。
2.5.2.2维护保养
2.5.2.2.1机械件的维护保养
2.5.2.2.1.1每月进行一次扶梯运行情况的检查：
在上、下平台分别开动扶梯上、下运行各45分钟，检查梯阶进入梳齿的情况、扶手带的松紧程度等；对异常响动要随时停机检查，排除故障；
2.5.2.2.1.2每月检查一次上平台内引机和自动润滑系统；
2.5.2.2.1.3每月检查一次梯阶与裙板之间的间隙，逐个检查梯阶，不得有松动现象；
2.5.2.2.1.4每半年检查一次主驱动、紧架、扶手驱动轴承、链条的松紧度的情况，各个关键件接处是否有松动，如有松动，重新紧固。
2.2.2电器件的维护保养
2.2.2.1每月进行一次检查：控制柜内各开关和继电器的工作状态，变压器、整流器的连续情况。起、停钥匙开关，扶手进入保护开关；
2.2.2.2每月进行一次检查：梳齿板保护开关、梯阶链保护开关、主驱动链保护开关、梯阶保护开关、主开关，安全开关装置；
2.2.2.3季度进行一次：电气接线如有松动，重紧一次，检查安装及接地情况，检查各相间的绝缘情况。
2.2.3在扶梯运行中如有电气件的损坏，由许可的专业人员随时进行更换。
2.2.3.1扶梯的润滑
扶梯运行前，必须检查梯阶链、主驱动链，扶手驱动链的润滑情况：
——链条润滑油规格见润滑表；
——检查油箱油量，油箱每三个月加一次油；
——将来的维修工作要按润滑平面图和表来进行，仅使用规定的润滑剂，并且润滑后使扶梯保持运行。
2.2.3.2主驱动和张紧轴承：每三年更换一次润滑脂。
2.2.3.3电机轴承：一年加一次，油脂与主驱动轴承相同。
2.2.3.4蜗轮蜗杆装置：机器停止使用时，用油尺测量油位，每两年换一次油。润滑油规格见附表。
2.2.4扶梯维护保养后应做到：
2.2.4.1检查工具、材料有无遗落在上、下平台内设备上；
2.2.4.2清点工具、材料，打扫工作现场，摘除标示牌；
2.2.4.3送电试运行，观察扶梯运行情况，发现异常应及时处理。
2.2.5电梯维护方应将扶梯维修保养记录在《电梯维修保养报告书》中，项目经理签字确认存档。
电梯管理制度
目的
规范电梯的运行管理工作，确保电梯良好运行
适用范围
适用于电梯的运行管理
1.职责
1.1项目经理负责检查电梯运行管理工作的实施情况；
1.2电梯维护方具体负责电梯的运行管理。
2.程序要点
2.1电梯使用管理制度
2.1.1配备专人负责，必须持证上岗；
2.1.2承担电梯设备的操作和维护，保持电梯设备完好；
2.1.3负责与有关部门联系，办理电梯设备的有关业务；
2.1.4电梯发生故障时，采取紧急措施释放厢内乘客；
2.1.5保持电梯机房清洁，每月4次清扫地面和擦拭控制柜、主机表面，要求地面无积尘，控制柜、主机表面无渍；
2.1.6控制柜内各种电器线路每年吸尘2次；
2.1.7每天检查电梯门槽内是否有杂物堆积，如有立即清除；
2.1.8每月检查一次电梯井底，清除垃圾杂物；
2.1.9每年检查并启动电梯消防按钮是否正常，检查电梯消防控制线路是否完好；
2.1.10根据实际情况，检测电梯机房温度，保持在5℃—40℃之间，适时降温、通风、防雨；
2.1.11经常巡查楼层，防止地面积水流入电梯轿厢。
2.2电梯安全运行管理制度:
2.2.1防止电梯超员、超载运行，随时注意电梯过载保护功能；
2.2.2客梯严禁载货，防止损坏电梯轿壁或轿顶；
2.2.3严禁装运易燃、易爆、腐蚀、有毒的危险物品。如遇到特殊情况，需经有关安全部门批准，并采取必要安全保护措施；
2.2.4严禁在轿门、厅门开启的情况下，用检修速度作为正常形式行驶；
2.2.5严禁先按“检修”、“急停”按钮作为正常行驶中消号；
2.2.6严禁开启轿厢顶安全窗，装运超长物体；
2.2.7严禁身体依靠轿门乘梯；
2.2.8定期检查轿厢顶部，防止顶部安装不牢坠落伤人，轿厢顶部应保持整洁，不得放置杂物；
2.2.9载货应尽可能稳妥的放在轿厢中间，以免在运行中倾倒，损坏轿厢。
2.3电梯机房和井道的管理制度:
2.3.1机房和井道应由电梯专职维修人员管理，其他人员未经部门经理同意不得随意进入；
2.3.2 电梯机房钥匙专人使用和管理；
2.3.3井道内除规定的电梯设备外，不得放置杂物；
2.3.4井道内应保持清洁、干燥，不许有水蒸气和积水；
2.3.5机房和井道应与水箱，水管和烟道隔离；机房内应有充分的照明，保持整洁，除检查维保所必须的工具、仪器之外，不应放置其它物品；
2.3.6机房室内根据温度情况开启空调系统，确保室内温度在合理的范围。
2.4电梯巡回检查制度:
2.4.1电梯工加强日常对电梯的运行状态进行检查。每天不少于2次；
2.4.2巡检项目包括：机房、轿厢、层门、召唤等，对巡检的项目做好记录；
2.4.3对于巡检中发现存在的故障或缺陷及时进行处理，或联系电梯维保单位及时处理；
2.4.4对故障或缺陷处理情况，填写《电梯设备检修记录表》。
2.5电梯年检制度:
2.5.1电梯由具备资质的单位检测，每年1次；
2.5.2电梯年度检测前30天，维护部负责与检测单位联系，约定检测时间；
2.5.3电梯年度检测前，由电梯工对电梯进行每周5天，每天半小时以上的运行，并发现和解决存在的问题；
2.5.4实施电梯检测前，维护部上报管理处和公司主管部门，由客户服务部通知用户；
2.5.5根据情况通知质量检测单位监督检测，并向其报告；
2.5.6检测过程中，逐台进行，避免影响使用；检测时，在1F电梯厅放置告示牌；
2.5.7检测后，认真听取检测部门意见。对于存在的问题，安排电梯维护工和维保单位尽快解决并反馈；
2.5.8由检测部门出具《电梯定期检验报告》和《电梯检验合格证》。《电梯检验合格证》及时粘贴在电梯内。
动火审批制度
目的
为加强安全管理，规范施工时动火的安全措施
适用范围
施工动火现场
内容
1.施工单位如需要动火，应经维护部主管确认后，施工方到项目处办理《动火许可证》，该证注明有效日期，过期不得使用；
2.审批手续齐全后，方可动工，按照要求做好现场防护措施，并配备灭火器材；
3.维护部指定专人负责配合维修施工，防止破坏其它物业或设备。保安员随时到现场巡视、检查，一旦发现不安全因素，有权要求停止施工；
4.维修完毕，相关专业维护工要进行签字确认；
5.外来维修人员不得在大楼内随意窜动，休息地点可以在维护部值班室；
6.维修施工完毕，施工方在管理处办理退证手续。
给排水管理制度
目的
规范给排水设备设施运行管理工作，确保给排水设备设施良好运行
适用范围
适用于各项目管理处所管辖区域内给排水设备设施的运行管理
1.职责
1.1项目经理负责检查给排水设备设施运行管理工作的实施情况；
1.2维护班长负责给排水设备设施运行管理工作的组织实施；
1.3运行维护工具体负责给排水设备设施的运行管理。
2.程序要点
2.1巡视监控
2.1.1运行维护工应每两个小时巡视一次水泵房运行情况；每周巡视二次水池、水箱、污水坑、主供水管上闸阀以及道路上沙井、雨水井。
2.1.2巡视监控内容如下：
2.1.2.1水泵房无异常声响或大的振动；
2.1.2.2电机、控制柜有无异常气味；
2.1.2.3电机温升是否正常（应不烫手），变频器散热通道是否顺畅；
2.1.2.4电压表、电流表指示是否正常，控制柜上信号灯显示是否正确，控制柜内各元件是否正常；
2.1.2.5机械水压表与PC上显示的压力是否大致相符，是否满足供水压力要求（正常值为4.5KG/CM2）；
2.1.2.6水池、水箱水位是否正常；
2.1.2.7闸阀、法兰连接处是否漏水，水泵是否漏水成线；
2.1.2.主供水管上闸阀的井盖、井裙是否完好，闸阀是否漏水，标识是否清晰；
2.1.2.8止回阀、浮球阀、液位控制器是否动作可靠；
2.1.2.9临时接驳用水情况；
2.1.2.10雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞现象。
2.1.3运行维护工在巡视监控过程中发现给排水设备设施有不正常情况时，应及时采取措施加以解决；处理不了的问题，应及时详细地汇报给维护班长，请求协助解决。
2.2水泵房管理
2.2.1非值班人员不准进入水泵房，若需要进入，须经维护主管同意并在值班人员的陪同下方可进入水泵房；
2.2.2水泵房内应备齐消防器材并应放在方便、显眼处。水泵房内严禁吸烟；
2.2.3水泵房内严禁存放有毒、有害物品；
2.2.4运行维护工每班打扫一次水泵房的卫生，每周清洁一次水泵房内的设备设施，做到地面、墙壁、天花板、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好、整洁光亮；
2.2.5水泵房内当通风良好，光线足够，门窗开启灵活；
2.2.6水泵房应当做到随时上锁，钥匙由当值运行维护工保管，运行维护工不得私自配钥匙。
2.3交接班要求
2.3.1接交班人员应准时接班；
2.3.2接班人员应认真听取交班人交待，并查看《交接班记录》，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在《交接班记录》上签名；
2.3.3有下列情况之一者不准交班：
2.3.3.1运行情况未交代清楚；
2.3.3.2记录不规范、不完整、不清晰；
2.3.3.3不干净；
2.3.3.4人未到岗；
2.3.3.5正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人协助进行。
机房管理制度
目的
设备机房是生产重地，为规范各机房的管理，特制定本制度，
适用范围
各项目管理处所管辖区域内的机房
1.机房标识管理制度:
1.1机房门口显著位置悬挂机房名称，并张贴“机房重地，谢绝来访”的告示牌。并时刻保持牢固、清晰、洁净、完好；
1.2油库、化学试验室等易燃易爆的设备场站，高电压、高温等设备场所，在外围的入口或通道等显眼位置挂贴规范的警示牌。并时刻保持牢固、清晰、洁净、完好；
1.3锅炉房等高温设备场所的明显位置，张贴警示标牌。并时刻保持牢固、清晰、洁净、完好；
1.4变/配电室等高压设备场所的明显位置，张贴警示标志。并时刻保持牢固、清晰、洁净、完好；
1.5机房内各系统的设备必须在显眼位置张贴有统一规格的标识。并时刻保持牢固、清晰、洁净、完好；
1.6机房内各系统的管道必须在明显且无遮挡的位置标明所载介质和流向；
1.7机房内各系统管道阀门必须悬挂或张贴表明用途及服务区域的告示标志；
1.8机房内电器开关上必要时标明用途或状态；
1.9机房内有高差处和通道上方低于2米的障碍物，需有明显的警示。
2.机房安全管理制度:
2.1外来人员进入机房实行登记许可制度，经项目经理批准后，且在交接班记录上登记后方可进入机房。未经经理批准，外来人员（包括已经离职的原本单位员工）禁止进入机房；
2.2消防局、供电局、特种设备管理等政府职能部门或机构人员检查，当值人员在检查证件核实身份后，应热情接待，主动配合，做好登记和记录，并立即通知项目经理，项目经理不在应通知上级领导；
2.3本部门员工进入机房必须穿着工装，进入配电室作业必须穿绝缘靴，除公司规定不着工装上班的人员除外。领导检查可穿非工作服，但必须有本部门工作员工陪同；
2.4保持机房的安静、严肃、整洁，严禁在机房内聊天、嬉戏、睡觉、吸烟、禁止携带食品进入机房，禁止影响工作，分散注意力和有损公司形象的行为；
2.5未经书面批准不得在机房内动火；
2.6值班员工监守岗位、定时巡检记录设备运行状态，严禁长时间占用机房电话；
2.7值班期间积极处理各类突发情况及维护部相关事务；
2.8员工在当值期间，应注意检查机房内的灭火自救设施，掌握各种灭火器械的性能及处理各种消防信号的正确方法。
3.机房钥匙管理制度:
3.1管辖区所有设备机房钥匙，实行统一管理、集中存放、领用登记、签字负责制度；
3.2钥匙登记管理应指定专人负责管理，钥匙有统计清点领用册，有领用手续。钥匙管理有编号或标识；
3.3钥匙柜钥匙应有备份，应急使用；
3.4钥匙领用：钥匙的发放和存放根据主管部门的要求进行。钥匙领用单上使用部门签字、主管人员签字、经办人员签字、经理签字。最后在钥匙登记表上备注；
3.5钥匙归还，员工调离或岗位调整钥匙完好归还，或由交接人员在钥匙领用表上签字；
3.6废除钥匙，废除钥匙主管经理签字批准，废除钥匙从备用钥匙中剔除；
3.7钥匙损坏丢失。由相应领用部门或领用人负责支付更换费用；
3.8电梯相关钥匙，除电梯工外，任何员工不得擅自挂有或随意配制。发生应急情况，经经理以上领导批准的情况下，电梯工以外的员工可以使用电梯相关钥匙；
3.9为了方便使用和应急使用，电梯一套钥匙在安防监控室备份。
4.机房卫生管理制度:
4.1机房内不准吸烟、不准随地吐痰、不准乱丢杂物，不准携带食品进入机房；
4.2维护部员工必须每班擦拭设备表面和清洁机房地面一次；
4.3机房内地面卫生要求：全天24小时机房内地面无灰尘、无杂物、无水渍、无污渍、无印迹；
4.4机房内设备卫生要求：全天24小时机房内设备表面无灰尘、无污渍、无锈迹、无脱漆；
4.5实施机房卫生保洁工作时、必须遵守安全操作规范、注意人身和设备安全。绝对禁止误操作，禁止随意改变设备的运行状态；
4.6机房卫生情况是员工工作考核的重要组成部分，检查有不合格的情况，当班人员负有责任；
4.7维护部主管每月定期、不定期检查机房卫生工作，发现重大卫生问题，组织整改并通报。
5.设备设施巡检管理制度:
5.1 巡检人员对所管区域的设备、仪表、工具和物件等，按规定的线路定时巡回检查，及时掌握设备运行情况，记录相关数据资料，发现设备隐患、故障和事故，迅速进行处理
5.2 根据不同系统设备巡检要求定时定期巡检设备，发现异常情况应增加巡视次数，并排除故障
5.2.1运行中的高压配电设备和空调、锅炉系统设备每2小时巡检1次；
5.2.2低压电器设备设施每月巡检2次；
5.2.3给排水设备设施每周至少巡检1次。楼顶水箱间每周巡检2次；
5.2.4电梯设备巡检每日2次。
5.3 巡回检查的线路一般由前到后，由下到上，由仪表、仪器、附件到管道，由主机本体到辅机和附属设备间。对辅机和附属设备，按系统从头到尾顺序查。
5.4 对于建筑物和物业装饰层面要定期巡检，善于发现问题，及时维修，防止造成伤害。
5.5巡回检查的记录项目列在运行记录表中。巡检的结果应认真填写，特别是要将故障的处理结果记录清楚。
5.6如发现重大问题时，应立即采取紧急措施，妥善处理，避免事故发生并及时通知有关负责人和部门。
供电系统运行管理制度
目的
规范供配电设备设施的操作、维修程序，确保正确、安全的操作供配电设备设施
适用范围
各项目管理处所管辖区域内的供配电设备设施的操作
1.职责
1.1项目经理负责检查《供配电设备设施安全操作标准作业规程》的执行情况；
1.2变配电室值班电工负责供配电设备设施的操作。
2.程序要点
2.1配电室管理制度:
2.1.1配电室为物业供电系统的关键部位，设专业电工管理和操作，未经维护部部经理许可，非工作人员不得入内。严禁在工作场地酗酒、吸烟、动用明火；存放易燃、易爆物品；
2.1.2配电室电工必须持证上岗，熟悉配电设备状况、安全操作规范、安全注意事项、公司规章制度；
2.1.3管理电工应密切注意观察电压表、电流表的指示情况；严禁变压器、空气开关超载运行；
2.1.4保持配电室清洁卫生，要求地面无积尘；配电柜表面无污渍、浮尘；
2.1.5柜内开关、线路等电器定期吸尘；每年检测一次配电室主要设备的绝缘强度、安全接地电线；妥善保管高压操作工具，每年送供电部门检测一次；计量仪表仪器按规定校验.保证供电设施设备正常；
2.1.6配电设备的倒闸操作由配电室值班电工单独进行，其他在场人员只做监护，不得插手；严禁两人同时倒闸操作，以免发生错误，危及人身、设备和设施安全；
2.1.7保持配电房消防设施完好、齐备，可随时启用.保证应急灯在停电状态下能正常使用；
2.1.8做好配电室的防水、防潮、堵塞漏洞等工作，严防蛇、蛙、鼠等小动物进入配电室；
2.1.9值班电工应认真做好值班记录、设备运行记录、巡查记录，认真执行交接班制度。
2.2配电室交接班制度:
为了确保人身、电气设备安全，交接班双方在交接时，必须严格执行本制度：
2.2.1交班人员在交班前，提前做好交班准备工作：
2.2.1.1将配电室设备、场地清扫干净；
2.2.1.2对配电设施设备、门窗做最后检查，并做好记录；
2.2.1.3准备好设备《运行记录》、《交接班记录表》；
2.2.2接班人员按规定接班时间提前10-15分钟到达现场。接班人员接班前四小时内不得饮酒。
2.2.3接班人员应认真查阅交班各项记录，并根据记录内容在交班人员陪同下进行一次全面检查，逐一核实。
2.2.4经交接班人员共同检查无误后，应分别在《交接班记录》、《运行记录》上签字，交接完毕交班人员应离开配电室。
2.2.5遇有下列情况之一时，不得交接班：
2.2.5.1接班人员不到或违反规定（接班人班前饮酒或精神不正常）不能正常接班，交班人员不得擅离岗位；
2.2.5.2设备运行不正常，对上一岗各项交班记录有异议；
2.2.5.3正在倒闸操作时；
2.2.5.4 交接班中突发事故，应停止交接班，接班人员应协助交班人员处理完毕后再接班。如处理时间过长，由维修班长决定是否交接班，但交接班程序不变。
2.3 配电室设备巡检制度:
2.3.1 认真巡检设备，及时检查和排除设备缺陷和异常现象，保证设备的正常运行；
2.3.2配电室电气设备每2小时巡视一回，并抄录运行数据；
2.3.3巡视设备必须在安全距离以外，不做与巡视设备无关的其它工作；
2.3.4每次巡视设备时将发现的问题及处理结果详细记录在专用的记录簿内，并向下交班。重大问题应立即上报班长或部门经理，及时组织修理；
2.3.5每月在维护班长的参与下对高压设备及变压器进行一次熄灯检查；
2.3.6在风、雨、雷、雾、露等不良天气时，应根据实际情况对高压设备随时加强巡视；
2.3.7巡视的设备项目按运行规程逐项进行，不得遗漏；
2.3.8巡视要点：
·看：注意火花、信号及仪表指示。
·嗅：放电及电弧产生的臭味或绝缘过热臭味。
·听：火花声、放电声、振动声、电流或电压过大的嗡声。
·触：触电器外壳以察觉机械振动及导电部位的温度情况。
2.4配电室安全操作制度
2.4.1值班人员必须严格遵守供电局电气安全工作规程，持证上岗；
2.4.2值班人员必须严格遵守电气设备运行管理制度，严禁超时停、送电，严格执行操作制度；
2.4.3配电室应配齐各种供电局所规定的规程、版图、技术资料、安全用具，并熟练掌握使用方法；
2.4.4值班人员必须穿绝缘鞋，安全着装，备好绝缘手套方能上岗，必须按规程操作，严禁违章作业；
2.4.5在停电的设备上工作时，必须做好反送电措施，悬挂“禁止合闸，有人工作”的标示牌；
2.4.6值班人员必须熟练掌握紧急触电急救法；
2.4.7值班人员必须熟悉消防知识，并掌握消防器材的使用常识；
2.4.8一旦发生事故迅速查找原因，并及时向有关部门报告，事故未妥善处理前，严禁送电。
2.5电气设备作业安全组织措施:
2.5.1在电气设备上工作，保证安全的组织措施有：工作票制度；工作许可制度；工作监护制度；工作间断、转移和终结制度。
2.5.2工作票制度:
2.5.2.1在电气设备上工作，应填用工作票或按命令执行；
2.5.2.2填用工作票的工作为：高压设备及线路上工作需全部或部分停电者；低压设备及线路上的工作需将高压设备停电或部分停电者；高压室内的二次接线或照明等回路上的工作，需要将高压设备停电或做安全措施者；
2.5.2.3工作票签发或命令发布人（工作领导人）所负安全责任：工作的必要性；工作是否安全；工作票上所填安全措施是否正确完备；所派工作负责人和工作班人员是否适当足够，精神状态是否良好。
2.5.2.4工作负责人（监护人）所负安全责任：
2.5.2.4.1正确安全的组织工作；
2.5.2.4.2工作前应将工作任务、停电范围、安全措施和工作时间等详细向工作人员交待清楚，并结合实际进行安全思想教育；
2.5.2.4.3负责检查工作票所载安全措施是否正确完备和值班员所做的安全措施是否符合现场实际条件；
2.5.2.4.4督促、监护工作人员遵守本规程；
2.5.2.4.5工作人员变动是否合适。
2.5.2.5工作许可人（值班员）应负责检查工作票上所写各项安全措施是否完备及合乎现场条件，并正确执行；负责检查停电设备有无突然来电的可能。能否许可工作是关系到工作人员生命安危的大事，工作许可人必须以高度工作责任感来对待；
2.5.2.6参加工作班的所有工作人员均应认真执行本规程和现场安全措施的实施；
2.5.2.7需要变更工作班的成员时，需经工作负责人同意；
2.5.2.8整个变电室全部停电，则所有不同工作地点的工作填用1张工作票，对主要工作充分说明。若至规定时间，一部分工作尚未完成，仍然进行此项工作而不防碍合闸供电者，只有办妥新工作票手续后，方能进行工作；
2.5.2.9工作票一般应在工作前一天交给值班员，临时工作或事故检修工作可以在工作开始以前直接交给值班员；
2.5.2.10工作票应填写一式两份，填写后若有修改，修改人签名。口头命令和电话命令，必须发令清楚、正确。受令人应命令记入操作记录本内，并向发令人复诵一遍；
2.5.2.11两份工作票中一份必须经常保存在工作地点，由工作负责人收执，另一份由值班员保存，按值移交。
2.5.3工作许可制度:
2.5.3.1工作许可人（值班员）在完成施工现场的安全措施后，还应会同工作负责人到现场再次检查所做的安全措施，以手触试，证明检修设备确无电压；
2.5.3.2对工作负责人指明带电设备的位置和注意事项；
2.5.3.3工作许可人和工作负责人在工作票上分别签名；完成上述手续后，工作班方可开始工作；
2.5.3.4工作负责人，工作许可人任何一方不得擅自变更安全措施，值班人员不得变更有关检修设备的运行结线方式。工作中如有特殊情况需要时，应事先取得对方同意。
2.5.4工作监护制度:
2.5.4.1工作经许可工作后，工作负责人即应对工作人员的安全加以监护，工作负责人（监护人）必须始终在工作现场，及时纠正违反安全的动作；
2.5.4.2工作期间，工作负责人若因故必须离开工作地点时，应指定能胜任的人员临时代替，离开前应将工作现场交待清楚，并告知工作人员，原工作负责人返回工作地点时，也应履行同样的交接手续；
2.5.4.3工作负责人除担任监护工作外，不得兼做其他任何工作。工作负责人在全部停电时，可以参加工作班工作，但在部分停电时，只有在安全措施可靠，人员集中在一个工作地点，不得误导电部分的情况下，方能参加工作；
2.5.4.4值班员如发现工作人员违反安全规程或任何危及工作人员安全的情况，应向工作负责人提出改正意见，必要时可暂时停止工作，应立即报告上级。
2.5.5工作间断、转移和终结制度:
2.5.5.1工作间断时，工作班人员从工作现场撤出，所有安全措施保持不动，工作票仍由工作负责人执存。间断后继续工作，无需通过工作许可人，由工作负责人带领全班工作人员回到工作地点继续工作；
2.5.5.2在未办理工作票终结手续以前，值班员不准将施工设备合闸送电。若有紧急需要，值班员可在工作票未交回的情况下合闸送电，但应事先将工作班全班人员已经离开工作地点确切情况通知工作负责人，在得到他们可以送电的答复后方可执行，并应采取拆除临时遮拦、接地线和标识牌，恢复常设遮拦、清理现场后再合闸送电；
2.5.5.3检修工作结束以前，若需将设备试加工作电压，可按下列条件进行：2.5.5.3.1全体工作人员撤离工作地点；
2.5.5.3.2收回工作票，拆除临时遮拦、接地线和标识牌，恢复常设遮拦；
2.5.5.3.3应在工作负责人和值班员进行检查无误后，由值班员进行加压试验。
2.5.5.4在同一电气连接部分用同一工作票依次在几个工作地点转移工作时，全部安全措施由值班员在开工前一次做完，不需再办转移工作手续，但工作负责人在转移工作地点时，应向工作人员交待带电范围，安全措施和注意事项方能开工；
2.5.5.5全部工作完毕后，工作班应清扫、整理现场。工作负责人应先周密的检查，待全体工作人员撤离工作地点时，再向值班员讲清所修项目，发现问题，试验的结果和存在的问题等，并与值班员共同检查设备状况，有无遗留物件，是否清洁等，然后在工作票上填明工作终结时间，经双方签名后，工作票方告终结；
2.5.5.6只有在同一停电系统的所有工作票结束、拆除所有接地线、临时遮拦和标识牌，恢复常设遮拦后，方可合闸送电。严禁超时停送电；
2.5.5.7已结束的工作票，保存三个月。
2.6电气设备作业安全的技术措施:
2.6.1在全部停电或部分停电的电气设备上工作，必须完成停电、验电、装设接地线悬挂标识牌和装设遮拦后，方能开始工作。上述安全措施由值班员实施，无值班人员的电气设备，由断开电源人执行，并应有监护人在场。
2.6.2停电
2.6.2.1工作地点必须停电的设备如下：待检修的设备；与工作人员在进行工作中正常活动范围的距离小于表3-3规定的设备；
表3-3 工作人员工作中正常活动范围与带电设备的安全距离
电压等级(kV) 10及以下 20—35 44 60—110 154 220 330 安全距离(m) 0.35 0.60 0.90 1.50 2.00 3.00 4.00 2.6.2.2在44kV以下的设备上进行工作，上述安全距离虽大于表3-3的规定，但小于表3-4的规定，同时又无安全遮拦设备；
表3-4 设备不停电时的安全距离
电压等级(kV) 10及以下 20—35 44 60—110 154 220 330 安全距离(m) 0.7 1.00 1.20 1.50 2.00 3.00 4.00 2.6.2.3带电部分在工作人员后面或两侧无可靠安全措施的设备。
将检修设备停电，必须把各方面的电源完全断开(任何运行中的星形接线设备的中性点，必须视为带电设备)。
必须拉开电闸，使各方面至少有一个明显的断开点，与停电设备有关的变压器和电压互感器，必须从高、低压两侧断开，防止向停电检修设备反送电。
禁止在只经开关断开电源的设备上工作，断开开关和刀闸的操作电源，刀闸操作把手必须锁住。
2.6.3验电
2.6.3.1验电时，必须用电压等级合适而且合格的验电器。在检修设备的进出线两侧分别验电。验电前，应先在有电设备上进行试验，以确认验电器良好，如果在木杆、木梯或木架上验电，不接地线不能指示者，可在验电器上接地线.但必须经值班负责人许可；
2.6.3.2高压验电必须戴绝缘手套。35kV以上的电气设备，在没有专用验电器的特殊情况下，可以使用绝缘棒代替验电器，根据绝缘棒端有无火花和放声来判断有无电压；
2.6.3.3表示设备断开和允许进入间隔的信号，经常接入的高压表的指示等，不得作为无电压的根据.但如果指示有电，则禁止在该设备上工作。
2.6.4装设接地线
2.6.4.1当验明确无电压后，应立即将检修设备接地并三相短路。这是保证工作人员在工作地点防止突然来电的可靠安全措施，同时设备断开部分的剩余电荷，亦可因接地而放尽；
2.6.4.2对于可能送电至停电设备的各部位或可能产生感应电压的停电设备都要装设接地线，所装接地线与带电部分应符合规定的安全距离；
2.6.4.3装设接地线必须两人进行。若为单人值班，只允许使用接地刀闸接地，或使用绝缘棒合接地刀闸。装设接地线必须先接接地端，后接导体端，并应接触良好。拆接地线的顺序与此相反。装、拆接地线均应使用绝缘棒或戴绝缘手套；
2.6.4.4接地线应用多股软裸铜线，其截面应符合短路电流的要求，但不得小于25m㎡。接地线在每次装设以前应经过详细检查，损坏的接地线应及时修理或更换。禁止使用不符合规定的导线作接地或短路用。接地线必须用专用线夹固定在导体上，严禁用缠绕的方法进行接地或短路；
2.6.4.5需要拆除全部或一部分接地线后才能进行的高压回路上的工作(如测量母线和电缆的绝缘电阻，检查开关触头是否同时接触等)需经特别许可。拆除一项接地线、拆除接地线而保留短路线、将接地线全部拆除或拉开接地刀闸等工作必须征得值班员的许可(根据调度命令装设的接地线，必须征得调度员的许可)。工作完毕后立即恢复。
2.6.5悬挂标示牌和装设遮栏
2.6.5.1在工作地点，施工设备和一经合闸即可送电到工作地点或施工设备的开关和刀闸的操作把手上，均应悬挂“禁止合闸，有人工作!”的标示牌。如果线路上有人工作，应在线路开关和刀闸操作把手上悬挂：“禁止合闸，线路上有人工作!”的标示牌，标示牌的悬挂和拆除，应按调度员的命令执行；
2.6.5.2部分停电的工作，安全距离小于表3-4规定数值的未停电设备，应装设临时遮拦，临时遮拦与带电部分的距离，不得小于表3-3规定的数值。临时遮拦可用干燥木材，橡胶或其他坚韧绝缘材料制成，装设应牢固，并悬挂“止步，高压危险!”的标示牌。35KV及以下设备的临时遮拦，如因特殊工作需要，可用绝缘挡板与带电部分直接接触。但此种挡板必须具有高度的绝缘性能，符合耐压实验要求；
2.6.5.3在室内高压设备上工作，应在工作地点两旁间隔和对面间隔的遮拦上和禁止通行的过道上悬挂“止步，高压危险!”的标示牌；
2.6.5.4在室外地面高压设备上工作，应在工作地点四周用绳子做好围栏，围栏上悬挂适当数量的“止步，高压危险!”的标示牌，标示牌必须朝向围栏外面。在工作地点悬挂“在此工作!”的标示牌；
2.6.5.5在室外构架上工作，应在工作地点邻近带电部分的横梁上，悬挂“止步，高压危险!”的标示牌，此项标示牌在值班人员监护下，由工作人员悬挂。在工作人员上下用的铁架和梯子上，应悬挂“从此上下!”的标示牌，在邻近其他可能误登的带电构架上，应悬挂“禁止攀登，高压危险!”的标示牌；
2.6.5.6严禁工作人员在工作中移动或拆除遮拦，接地线和标示牌。
2.6.6在高压设备上工作的安全措施
在运行中的高压设备上工作，有以下三种情况：
2.6.6.1全部停电的工作：室内高压设备(包括架空线路与电缆引入线在内)全部停电，通至邻接高压室的门全部闭锁，室外高压设备(包括架空线路与电缆引入线在内)全部停电；.6.6.2部分停电的工作：高压设备部分停电，或室内虽全部停电，但通至邻接高压室的门并未全部闭锁；.6.6.3不停电工作：包括不需要停电和没有偶然触及导电部分危险的工作，允许在带电设备外壳上或导电部分上进行的工作；.6.6.4在高压设备上工作，必须遵守：填用工作票或口头、电话命令；至少应有2人在一起工作；。.7临时用电管理措施
2.7.1用电申请用户应事先向以书面形式申请用电，并注明用电单位全称、用电地点、负荷量、电压等级、相数及时间。.7.2审批用电申请须经审批。.7.3签定用电协议管理处审批通过后，用户与管理处签定用电协议，确定计费方式和收费标准。.7.4接线及送电经批准后，用户应自己敷设好用电线路，经检查符合用电安全要求后方可送电，并由双方共同确认电表读数及填写电表启用单。.7.5停电及拆线用户终止用电，应事先通知管理处，再由人员断电拆线，并确认电表读数，填写电表停用记录并由用户签字认可。.7.6计费方式表计费，由用户自备并按指定位置接线，每月计费一次，不足一月，按拆表时用量计费无表估算，按负荷量及用电时间事先估算。.8停电、限电管理
2.8.1设备维护部应和供电部门保持畅通的联络关系，及时掌握停电的信息；并落实通知用户；
2.8.2由高新物管部管理的高压主供停电或转换供电线路和供电方式，由物业设备维护部负责请示主管部门领导，并通知用户；
2.8.3供配电设备设施因维修保养等原因需要停电时，应由主管部门领导批准后，由管理处提前24小时通知用户，维护部负责与相关部门联络；
2.8.4如因特殊情况突然停电，管理处维护部应及时联系了解情况，并采取紧急停电处理措施。在恢复供电8小时内向主管部门领导和业主做出解释；
2.8.5停电、限电管理规程 .8.5.1停电、限电的审批权限.8.5.2如政府部门的有关停电通知提前24小时书面通知受影响的.8.5.3管理处应安排足够的人员处理转、停电工作。.8.5.4转、停电前应填写操作票，交主管签名.8.5.5转、停电后当值人员应重点检查电房、空调机房、水泵房、电梯机房、消防中心内设备的运行情况，发现异常立刻检修.8.5.6有关转、停电的情况应记录在当值日志上。.9供电突发性事故的应急措施.9.1外线故障.9.1.1根据物业设计要求：主供停电，备供自动投入。当外线故障导致主供电源停电时，值班员工要检查真空开关的指示牌是否分闸，再检查电压和指示灯，当明确失压断电后，将主供电源进线柜真空开关退出，挂上“有人工作，禁止合闸”指示牌.9.1.2备用电源处于非自动位置，故主供电源断电时不能自动合闸，检查备用电源进线柜的电表和指示灯，真空开关应处于准备合闸位置，合上备用电源进线柜开关.9.1.3检查电柜和变压器出线柜是否正常.9.1.4检查低压受电柜，并合上低压总开关.9.1.5向供电局调度室报告并了解外线故障情况。.9.2内部故障当高压柜真空开关、高压电缆或变压器出现故障时（短路或接地），非误操作引起，除该高压柜停电，甚至会引起主供电源或备用电源的受电柜停电，此时值班人员应遵守下列程序 .9.2.1将故障柜的真空开关退出（若引起火警，1人用手提式二氧化碳气体灭火器灭火，1人向消防中心报告火警）；.9.2.2将故障柜的低压总开关退出，挂“有人工作，禁止合闸”指示牌；.9.2.3将低压母联合闸，保证设施用电；.9.2.4向和维修班报告故障经过和处理情况；.9.2.5管理处召开事故分析会，邀请供电局、厂商及有关方面参加，分析事故发生原因和处理措施，并书面总结报告有关部门。.9.3市电全停 .9.3.1当两路市电全停，启动发电机；.9.3.2退出市电联开关，合上发电机联系开关，向应急负荷供电，并每隔15分钟检查一次发电机运行状况，如燃油量、水温等；.9.3.3监视市电进线电压，尽快与供电局联系，一旦市电恢复正常，立即退出发电机电源，恢复市电；.9.3.4及时书面向上级领导报告；.9.3.5市电失压，发电机如不能正常自动启动，则用手动启动。.9.4其它注意事项
2.9.4.1供电系统紧急故障发生后，主管预计时间，并按转、停电通知用户规程，通知受影响的用户；.9.4.2物业设备维护部要特别注意电梯是否困人，若有人被困立即按照规程采取急救措施。还要检查其它设备；
2.9.4.3停电恢复后，设备维护部要检查各层供电情况，各系统设备的运行情况；
2.9.4.4电工对停电情况做相应的记录，填写《电气事故报告》；
2.9.4.5控制要件：
发生停电 →维护部尽快了解原因停电，检查电梯是否困人并采取措施，关闭电梯动力电源；检查其它设备情况。
→管理部门、保安在主要出入口维持秩序
→最后恢复各系统设备正常运行
锅炉设备维护保养制度
目的
规范常压热水锅炉的维修保养工作，确保常压热水锅炉随时处于完好状态，保证其良好运行
适用范围
适用于各项目管理处所管辖区域内的常压热水锅炉的保养
1.职责
1.1项目经理负责审核《热水锅炉维修保养年度计划》并检查该计划的执行情况；
1.2锅炉维护工负责制定《热水锅炉维修保养年度计划》，并组织、监督、实施该计划；
1.3锅炉维护工负责热水锅炉的维修保养。
2.程序要点
2.1《常压热水锅炉维修保养年度计划》的制定。
2.1.1每年的12月15日之前，由项目经理、设备维护班长、锅炉维护工一起研究、制定《常压热水锅炉维修保养年度计划》，并上报；
2.1.2制定《常压热水锅炉维修保养年度计划》的原则：
2.1.2.1热水锅炉的使用频率；
2.1.2.2运行情况（故障隐患）；
2.1.2.3合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。
2.1.3《常压热水锅炉维修保养年度计划》应包括的内容：
2.1.3.1维修项目及内容；
2.1.3.2具体实施维修保养的时间；
2.1.3.3预计费用。
2.1.3.备品、备件计划。
2.2锅炉维护工对常压热水锅炉进行维修保养应按《常压热水锅炉维修保养年度计划》进行。
2.3燃烧机维修保养要领。
每年运行前、后分别对燃烧器进行一次清洁、保养。
2.3.1电动机及风机
2.3.1.1检查电动机接线是否锈蚀或松弛，如是则修理并重新接好；
2.3.1.2检查电动机电容是否已经变形，膨胀或开裂，如是则应更换同规格的电容；
2.3.1.3检查电动机与风机联轴器是否牢固可靠，如果松弛则应紧固处理；
2.3.1.4对电动机轴承、风机波丝加注润滑油；
2.3.1.5用500V摇表测量电动机线圈绝缘电阻，如果低于0.2 MΩ则应进行处理，处理后达不到要求的应拆修；
2.3.1.6清洁电动机、风机上的污物、灰尘。
2.3.2点火电极
2.3.2.1检查点火电极是否烧蚀严重，如是则应更换；
2.3.2.2调整点火电极至合理为止，清洁点火电极。
2.3.3喷嘴
2.3.3.1清除喷嘴上的碳化物、污物，使其通畅；
2.3.3.2如喷嘴磨损严重或已经堵塞，则更换；
2.3.4光电探测器、点火变压器
2.3.4.1清洁光电探测器，点火变压器；
2.3.4.2如磨损严重或老化则应更换。
2.3.5电磁阀
2.3.5.1清洗，以免堵塞；
2.3.5.2如磨损严重或老化则应更换。
2.3.6控制器
2.3.6.1清洁控制器（压缩空气或干抹布）；
2.3.6.2如控制器损坏则应更换。
2.4锅炉本体维修保养要领。时间安排在锅炉运行前后。
2.4.1热交换器
2.4.1.1外部清洁。用细铁丝刷和扫把清除外部；
2.4.1.2内部结垢。把锅炉进、出闸阀拆开，放干锅炉内的水，然后把锅炉进出口封闭，向锅炉内注入45℃的4%的酸溶液，过8分钟后排干酸溶液。再次检查热交换器，如果仍有水垢，则用45℃的8%的酸溶液加洗一次。除垢后，用3%的碱溶液中和两次，然后再用清水冲洗3次，所有工作完成后，检查热交换器是否漏水。
2.4.2检查炉内火胆及耐火材料，对于损坏之处作必要的修复；检查排烟管，并进行清洁处理。
2.5锅炉附属装置维修保养。锅炉运行前后进行维保。
2.5.1水泵机组
2.5.1.1对水泵轴承加注高温润滑油，磨损严重的轴承应更换；
2.5.1.2检查水泵盘根处是否漏水成线，如是则更换橡胶水封；
2.5.1.3检查联轴器是否牢固可靠；
2.5.1.4旋转水泵轴，如有卡住、碰撞现象则说明叶轮已损坏，进行更换。
2.5.2电气控制系统
2.5.2.1清除水位控制电极、热电阻上污垢，并模拟超低水位、超温试验，检查是否动作可靠，否则作相应处理；
2.5.2.2检查电控箱里面的各元器件是否动作可靠，接线头有无松动，号码管是否清晰或脱落。
2.5.3附属闸阀、热水箱：
2.5.3.1检查闸阀是否漏水，如漏水则应加装、压紧盘根；检查附属闸阀是否开关灵活，如有阻滞现象则应在螺杆上加注黄油；
2.5.3.2清除热水箱里面的泥沙、污物。
2.6对于计划中未列出的维保工作，维护部班长尽快补充到计划中，对突发性设备故障，可以由项目经理口头批准，先行组织解决后写出《 事故报告》并上报。
2.7锅炉维护工应将热水锅炉维修保养工作完整、规范的记录在《 预防性保养质量记录表》中，3日内交项目办公室存档。
2.8停止供应热水的管理
热水锅炉因需要检修，设备维护班长事先填写《停 申请表》，经项目经理批准后通知综合管理员，综合管理员提前24小时通知用户。如因突然故障停止供应热水，则应在恢复正常供热水后4小时内向用户做出解释通知。
锅炉设备管理制度
目的
规范常压热水锅炉运行管理工作，保证常压热水锅炉良好运行
适用范围
适用于各项目管理处所管辖区域内的常压热水锅炉的运行管理
1.职责
1.1项目经理负责检查锅炉运行工作的实施情况；
1.2锅炉维护工具体负责常压热水锅炉的运行管理；
2.程序要点
2.1每次运行前的准备工作
锅炉每次启动前，应执行以下项目：
2.1.1检查各种仪器、仪表是否正常；限位开关的设定值是否正常。各种阀门启或关闭位置是否正确；
2.1.2循环水泵、补水泵在初次使用前务必放气，以免空转而将泵燃烧；
2.1.3检查燃气压力是否符合要求；检查整个供气管路，确认无泄漏后才可启动锅炉；
2.1.4检查软水箱，确认有水后再打开给水阀；
2.1.5检查锅炉补给水是否合格；
2.1.6检查软水装置能否正常工作；
2.1.7检查加药装置能否正常工作；
2.1.8检查加药桶是否有足够的药液；
2.1.9确认系统充水完毕；
2.1.10检查锅炉房内是否有其它异常情况。
2.2热水锅炉运行操作
2.2.1任何时候，可燃气体浓度报警装置报警时，不得启动锅炉或制造火花；如锅炉正在运行应立即停炉，及时检查并修补漏点；
2.2.2如发生点不着火或运行中突然熄灭情况，不应强行多次点火，应立即检查原因，排除故障；
2.2.3不论运行中发生任何故障，都应立即停炉检查原因，排除故障。如不能自行解决，不应蛮干，应及时与维保单位联系共同解决；
2.2.4任何时候都应确保锅炉的通大气；
2.2.5锅炉投入运行时，应先开动循环泵，待热水系统循环后才能启动锅炉；停炉时，不得立即停止循环泵，只有锅炉出口水温降到50℃以下才能停止；
2.2.6若锅炉发生汽化后再启动时，启动前必须先补水放汽，然后再开动循环泵；
2.2.7升温过程应密切注意，以确保受热面内水不发生汽化，不发生水击现象；
2.2.8观察风机、水泵、油泵等的运转是否平稳，声音是否正常，如有异常，应及时停炉检查原因；
2.2.9观察燃气压力表的指针是否平稳或偏离经验值，如有压力不正常的情况，应及时停炉检查原因，特别要注意是否燃料泄露发生；
2.2.10观察水侧压力表的指针是否平稳或偏离经验值，如有压力不正常的情况，应及时停炉检查原因；
2.2.11任何时候锅炉的出水压力应保证循环水系统中不出现负压；
2.2.12应认真执行排污制度。排污的时间间隔及排污量根据运行情况及水质化验报告确定，同时应注意：
2.2.12.1排污时应监视锅炉压力以防止产生汽化。
排污时如有严重的水击，震动等危及锅炉安全运行的异常情况时，应立即停止排污。几台锅炉合用一根总排污管时，不应有两台以上的锅炉同时排污。
2.2.12.2注意观察燃烧情况，只有燃烧和空气的比例良好匹配时，才能达到完全燃烧。
2.2.13为了便于用户观察分析燃烧状况，可参照以下标准进行时：
燃气锅炉：
2.2.13.1火焰呈红黄色，烟筒冒黑烟，表示空气量过小。
2.2.13.2火焰中心带红黄色，边缘带蓝色，炉内充满火焰，烟无色透明，表示燃烧完全充分。
2.2.13.3火焰呈明显黄色，烟筒冒白烟，表示空气过大。
具体的风门开度、燃气压力的大小参数，详见相应的锅炉调试报告。
2.2.14有下列情况时 ，应先观察后停炉：
可编程控制器（PLC）通讯失败。有下列情况之一可确认为通讯失败：
2.2.14.1触摸屏上的时间长时显示停止不动。
2.2.14.2触摸屏画面长时显示不变且画面按键失效，触摸任何位置都不起作用。
2.2.15有下列情况之一时，应拉断锅炉总电源进行紧急停炉：
2.2.15.1锅炉上所有运行部件停止运行但无故提示或仅有燃烧系统运行而其它部件停止工作且无故障提示；
2.2.15.2因水循环不良造成锅水汽化时；
2.2.15.3锅水温度急剧上升失去控制时；
2.2.15.4循环水泵或补给水泵全部失效时；
2.2.15.5水侧的压力表全部失灵时；
2.2.15.6补给水泵不断锅炉补水，锅炉压力仍然继续下降时；
2.2.15.7锅炉元件损坏，危及运行人员安全时；
2.2.15.8其他异常运行情况，且超过安全运行准许范围时。
注：要注意区分运行中的正常待机状态和故障停机状态。
2.3热水锅炉水质管理
2.3.1水质化验管理制度
2.3.1.1锅炉房应配备专职或兼职水质化验员，化验员应取得劳动部门资格证后上岗；
2.3.1.2 锅炉用水严格执行GB1756-96标准，加强水质化验监督，无可靠处理措施、水质不合格，锅炉不得运行；
2.3.1.3 锅炉水处理一般采用锅外水处理，对立式、卧式、内燃式和小型热水锅炉可采用锅内加药水处理；
2.3.1.4 水质化验员应做好水处理设备、仪器的运行、保养，并及时做好化验记录；
2.3.1.5 水处理设备的运行和水质化验记录，应填写完整、正确，严禁弄虚作假；
2.3.1.6 水化验室和水处理室应保持清洁卫生；
2.3.1.7 水质化验和水处理设备运行出现异常情况，应立即通知锅炉房在岗人员，协同进行处理并及时通知有关负责人和部门。
2.3.2水处理装置和加药装置的管理
2.3.2.1水处理设备的检查：
2.3.2.1.1确认水处理设备能否正常运转；
2.3.2.1.2查软水是否合格，并作好记录；
2.3.2.1.3确认盐桶内是否有盐，并确保盐水达到饱和浓度；
2.3.2.1.4确认原水是否通过水处理设备；
2.3.2.1.5确认水源压力是否满足设备运行要求；
2.3.2.1.6确认水处理设备电源是否接通。
2.3.2.2加药装置的检查：
2.3.2.2.1确认加药泵是否与水泵联动；
2.3.2.2.2确认加药桶内药品是否足够，如药品来不及补充时，可先将软水加入加药桶，以防止空气流入加药泵；
2.3.2.2.3确认加药泵空气是否排尽；药液吸入头是否阻塞；
2.3.2.2.4确认单位时间加药量是否足够。
2.3.2.3给水和锅水的要求
按GB1576-2001《工业锅炉水质》的要求，热水锅炉给水应进行锅外处理，对于额定热功率小于等于2.8MW的热水锅炉可采用锅内加药处理，但必须对锅炉的结垢、腐蚀和水质加强监督，认真做好加药工作。但双良贯流热水锅炉推荐采用锅外化学处理和锅内加药辅助处理联合处理的方法，水质应符合锅外化学处理的要求。
2.3.2.4水质标准：
项 目 单位 锅内加药处理 锅外化学处理 给水 锅水 给水 锅水 悬浮物 mg\L ≤20 --- ≤5 --- 总硬度 mmog\L ≤6 --- ≤0.6 --- PH(25oC) ≥7 10—12 ≥7 10—12 溶解氧 mg\L --- --- ≤0.1 --- 含油量 mg\L ≤2 --- ≤2 --- 注：1、硬度mmog\L的基本单元C(1/2Ca1/2)
2、通过补加药剂使锅水Ph值控制在10—12。
2.3.2.5加药
2.3.2.5.1双良锅炉水调节剂是一种对锅水进行全面调节的淡黄色均质液体，使新一代锅内加药处理的药剂，具有防止锅内水垢生成和抑制锅炉腐蚀的作用；
2.3.2.5.2使用量：每吨锅炉补给水加入0.04L/约50克双良锅炉调节剂；
2.3.2.5.3使用方法：将定量的软化水和定量的双良锅炉水调节剂混合，使锅炉水调节剂得到稀释，搅拌均匀后倒入加药桶中，通过加药泵打入锅炉补给水管中，随补给水进入锅炉。
2.4对于常压热水锅炉的运行情况，当值运行工应及时完成、规范清晰地记录在《全自动燃气热水锅炉机组运转记录表》。锅炉维护工分析锅炉运行记录，并签字，每月3日整理上月的运行记录交工程部存档。
空调设备维护保养制度
目的
规范中央空调维修保养工作，确保中央空调各项性能完好
适用范围
适用于各项目管理处所管辖区域内的空调主机的维修保养
1.职责
1.1项目经理负责审核《中央空调维修保养年度计划》，并检查该计划的执行情况；
1.2空调维护工负责制订《中央空调维修保养年度计划》，并做好维保单位的维保配合和监督。
2.程序要点
2.1溴冷机运行期每月维保内容
2.1.1溶液酸碱度及其它添加剂的浓度， 取样测定和分析，根据其结果调整；
2.1.2溶液浓度稀释停机后，取样测量浓度。如发现有明显变化，应立即查找原因并通报服务公司；
2.1.3冷剂水密度取样测量，大于1.04是再生，直至合格；
2.1.4冷热水取样测量，如超出允许范围，进行调整；
2.1.5冷却水取样做水质分析，根据结果处理；
2.1.6拆下外部系统管路上的过滤器清洗；
2.1.7冷水泵、冷却水泵，检修、换油及紧固螺栓，尤其是地脚螺丝；
2.1.8清理冷却塔塔内脏物，并检查风机皮带是否有松动或脱落现象，发现异常及时处理；
2.1.9检查燃气泄漏和安全截至阀通断；
2.1.10测试真空泵抽气极限能力，若达不到要求应检查原因并处理；
2.1.11检查控制和保护装置的动作可靠性，检查液位探测器探棒之间及探棒与壳体之间的绝缘情况，防止短路。
2.2每年维保内容
2.2.1主机
2.2.1.2停机后，清洗传热管， 打开冷水、冷却水端盖，用刷子或药品洗除管内的污垢，清洗端盖，同时更换密封圈；
2.2.1.3开机前及停机后，检查机组气密封；
2.2.1.4高发炉膛， 清洁烟垢，同时检查耐火材料的损伤；
2.2.1.5机组如有锈蚀，补漆或整机油漆。
2.2.2溶液，开机前取样分析，并根据其结果进行处理。
2.2.3泵
2.2.3.1检查屏蔽泵电机绝缘性并测定其电流值，检查轴承及金属磨损，进行检修或更换；
2.2.3.2停机后检查、清洗真空泵。
2.2.4燃烧器
2.2.4.1开机前拆开燃烧器，清扫内部及风叶；
2.2.4.2开机前重新调校风门、油压、燃气压力、点火电机位置、雾化盘位置，确认各部分是否正常，若有异常，则检查或更换；
2.2.4.3检查燃烧安全控制装置的动作，检查操作电路。
2.2.5外部系统
2.2.5.1开机前检查燃气泄漏及安全截至阀通断；
2.2.5.2开机前全面清理管道内杂物、污垢及检修系统；
2.2.5.3停机后检查烟道燃烧安全控制的装置的动作，检查操作电路。
2.2.6开机前电气方面
2.2.6.1检查电源接地；
2.2.6.2检查电机及电控箱绝缘性和耐电压；
2.2.6.3检查端子松动，补充拧紧端子；
2.2.6.4检查保护装置和控制装置的设定和动作点，检查是否有损伤或保护失灵；
2.2.6.5检查液位探头， 若老化，擦洗干净；腐蚀严重，应更换；
2.2.6.6检查电线电缆其老化及腐蚀情况，处理或更换；
2.2.6.7检查靶式流量开关灵敏度，调整至正常；
2.2.6.8检查变频器（需参照变频器使用说明书），视情况处理，维修或更换。
2.3其它定期检查项目
2.3.1燃烧器
2.3.1.1每4年，检查电磁阀、油泵、过滤器、点火电极、火焰探头；换喷嘴；
2.3.1.2每8年， 更换电磁阀、火焰检测装置；
2.3.1.3第16年， 更换油泵、电机及所有电缆；
2.3.1.4每20年， 整机更换。
2.3.2屏蔽泵
2.3.2.1每150000小时， 更换轴承；
2.3.2.2每8～10年， 大修或更换；
2.3.3真空泵每2年， 真空电磁阀检验检修； 每5～7年， 大修或更换；
2.3.4外部系统。每2年，全面清理管道内杂物，并对水泵、冷却塔、管道、阀门、机房配电等进行全面检修；
2.3.5每3—4年更换压力表；
2.3.6每4年更换风鸣器；
2.3.7每4—5年更换PC电池，更换时间不超过一分钟；
2.3.8每8年更换继电器、交流接触器；
2.3.9每8年更换螺栓；
2.3.10第20年更电控柜；
2.3.11每2—3年更换截止阀密封圈。
2.4溴冷机短期停机保养
2.4.1短期停机是指停机时间不超过1—2周，在此期间的保修工作应做到以下几点：
2.4.1.1将机组内的溶液充分稀释。当环境温度低于20度，停机时间超过24h时，蒸发器中的冷剂水必须旁通入吸收器，以使溶液稀释，防止结晶。当环境温度可能降到5度以下时，运转溶液泵，停止冷剂泵，将冷剂水取样阀与溶液泵出口的加液阀连后，打开两阀，使溶液进入冷剂泵，以防冷剂水在冷剂泵内冻结；
2.4.1.2注意保持机内的真空度。若机内绝对压力较高，应启动真空泵抽气；
2.4.1.3停机期间若机组绝对压力上升过快，应检查机组气密性；
2.4.1.4停机期间若当地气温有可能降到0度以下，应将冷热水、冷却水系统（含机组）中的所有积水放尽，冷凝水热交换器中的蒸汽凝水也应通过拆下端盖放净；
2.4.1.5检修、更换阀门或泵时，切忌机组长时间侵入大气。检修工作应事先计划好，迅速完成，并马上抽真空。
2.5溴冷机长期停机保养
2.5.1在停机稀释运行时，将冷剂水全部旁通入吸收器，使整个机组内的溶液充分混合稀释，防止结晶和蒸发器传热管冻裂。为防止停机期间冷剂水在冷机泵内冻结，停机前应使部分溶液进入冷机泵；
2.5.2在长期停机期间必须有专人保管，每周检查机组真空情况，务必保持机组的高真空度；
2.5.3对于气密性好，溶液颜色清晰的机组，长期停机期间可将溶液留在机组内。但对于腐蚀较严重，溶液外观混浊的机组，最好将溶液送入贮液罐中，以便通过沉淀而除去溶液中的杂物。若无贮液罐，也应对溶液进行处理后再灌入机组；
2.5.4长期停机期间应使冷热水、冷却水系统（含机组）管内净化，进行干燥保管。方法如下：
2.5.4.1机组运转过程中流通的水从系统中排出管内进行冲洗吹净，除掉里面附着的水锈和粘着物。（用冲洗方法不能除去的情况，同时采用加药清洗）
2.5.4.2进行充分的水清洗后，把水完全排除后干燥保管。（把排水管一直打开）
2.6溴冷机气密性检查
在机组运行及停机保养期间，应密切关注机组的真空状态。当发现机组有异常泄漏时，应立即进行气密性检查。气密性检查包括打压找漏和真空检漏。
2.7传热管的检查、清洗与更换
2.7.1传热管的检查
2.7.1.1污垢检查。打开端盖盖板，检查传热管内污垢及结垢情况。若传热管结垢，应根据结构的成分及程度，尽早地采取相应措施；
2.7.1.2泄漏检查。像机组充氧气至0.1～0.12MPa，用橡皮塞堵住传热管一端，另一端涂肥皂水（或用毛刷刷上），用肥皂水成膜将管口覆盖。若肥皂膜凸出并爆破，则该传热管漏。也可以考虑将水盖拆下，加装水斗，罐水检查是否有气泡逸出。
2.7.2传热管的清洗
传热管清洗次数取决于水质和污垢生成情况，一般应每年清洗一次。
2.7.2.1机械清洗法。机械清洗仅对单纯的污泥水垢及浮锈的清除有效。取下水盖，先用0.7～0.8MPa氧气或无油压缩空气对传热管吹除一遍，以防泥砂过多影响清洗，再用装有橡胶头和气堵的尼龙刷（严禁用钢丝刷）插入管口，用高压水枪将尼龙刷从传热管一端打向另一端，另此进行2～3次后，用高压氧气或空气将传热管内的积水吹尽，也可用棉花球吹擦，使管内保持干燥。传热管清洗结束后，装上水盖；
2.7.2.2化学清洗法。若污垢是由钙、镁等盐类构成，相当坚硬，必须采用化学清洗法。清洗前，应先了解水垢的成分及厚度，再决定是用的药剂、方法及清洗时间。
注意：化学清洗应请专业公司技术人员进行。
2.7.3传热管的更换
传热管泄漏会使冷水、冷却水进入机组，是溶液浓度越来越稀，而且机组真空度下降，影响机组性能，且腐蚀性增强。检查出泄漏的传热管后，需抽出并换上新的传热管，胀接。应杜绝将管板孔刻划出痕迹，以免胀接时产生泄漏。
2.8机组的清洗
2.8.1对于长期运行后管理不善的机组，内机存在铁锈，溶液中杂质增多，影响机组的运行，除需对溴化锂溶液再生外，还应对机组进行清洗。清洗方法有溶液清洗、蒸馏水（或软化水）清洗和化学清洗三种，但本公司只允许采用溶液清洗方法，严格禁止采用蒸馏水（或软化水）清洗和化学清洗方法；
2.8.2用溴化锂溶液清洗机组与机组运行相似，只是燃烧器一直小火，向机组内供应的热量较少。只是溶液有适当的温度，便于将机内垃圾清洗掉。方法如下：
2.8.2.1启动机组运行一段时间后，将溴化锂溶液放出，灌入贮液罐中沉淀，但沉淀所需时间太长，可准备两只桶或缸，将放出来的脏的溴化锂溶液进行过滤；
2.8.2.2启动真空泵，抽除机组内不凝性气体至机组高真空，将过滤干净的溴化锂溶液再灌回机组，重新进行清洗。直至放出来的溶液干净为止；
2.8.2.3清洗工作完成后，应对机进行压力查漏，特别是拆装过的部位；
2.8.2.4清洗后，还必须对溶液进行再生处理，并将缓蚀剂及其杂质含量调至标准范围内，再灌入机组，并继续抽尽机组内不凝性气体。
2.9 风机盘管维修保养
2.9.1每月清洗1次空气过滤网，排除盘管内的空气(不定期)；
2.9.2检查风机转动情况；
2.9.3检测电机线圈、电容和接线头；
2.9.4清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物；
2.9.5用盐酸溶液（内加缓蚀剂）清除盘管内壁的污垢；
2.9.6拧紧所有紧固件；
2.9.7清洁风机盘管外壳。
2.10冷却塔维修保养：每半年对冷却塔进行一次清洁、保养。
2.10.1用500V摇表检测电极电阻应不低于0.5M?以上，否则应进行干燥处理；
2.10.2检查电机、风扇是否运转灵活；
2.10.3检查皮带是否严重开裂或磨损，进行更换。检查皮带是否太松每半个月1次，并进行调整。检查皮带轮与轴配合是否松动；
2.10.4检查布水器是否布水均匀，否则清洁管道和喷嘴；
2.10.5清洗冷却塔（包括填料、集水槽），清洁风扇风叶；
2.10.6检查补水浮球阀是否动作可靠，否则应修复（不定期）；
2.10.7拧紧所有紧固件；
2.10.8清洁风机盘管外壳；
2.11冷却水泵、冷热水泵机组维修保养。
每半年对冷却水泵机组、冷冻水泵机组进行一次清洁、保养。
2.11.1电动机维修保养
2.11.1.1用500V摇表检测电极电阻应不低于0.5M?以上，否则应进行干燥处理，甩掉启动器，单测电机。
2.11.1.2检查电动机轴承有无阻滞现象，如有则加润滑油，如加润滑油后仍不行则更换。
2.11.1.3检查电动机风叶有无擦壳现象，如有则应修整处理。
2.11.2水泵维修保养
2.11.2.1转动水泵轴，叶轮；
2.11.2.2检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根(不定期)。
2.11.3检查弹性联轴器有无损坏，如有更换橡胶垫(不定期)。
2.11.4清洗水泵过滤网。
2.11.5拧紧水泵机组所有紧固螺栓。
2.11.6清洗水泵机组外壳，脱漆或锈蚀严重，应重新油漆一遍。
2.11.7对冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管管路进行保养，检查冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管管路是否有大量的冷凝水或保温层已经破损，如是则应重新做保温；如果管道生锈，要及时除锈刷漆。
2.12阀类维修保养
每半年对阀类进行一次保养。
2.12.1截止阀和调节阀的维修保养
2.12.1.1检查是否泄露，如是则应加压填料；
2.12.1.2检查阀门开闭是否灵活，如阻力较大则应对阀杆加注润滑油；
2.12.1.3如阀门破裂或开闭失效，则应更换；
2.12.1.4检查法兰连接处是否渗漏。
2.12.2电磁调节阀、压差调节阀维修保养
2.12.2.1检查干燥过滤气是否脏堵或吸潮；
2.12.2.2通断电检查电磁调节阀和压差调节阀是否动作可靠；对压差调节阀间阀杆加润滑油。
2.13检测、控制部分维修保养
2.13.1检测器件(温度计、压力表、传感器)维修保养
2.13.1.1对读数模糊不清的要更换；
2.13.1.2送检温度计、压力表合格后再使用；
2.13.1.3送检传感器参数是否正常并做模拟实验，对于不合格的传感器应拆换；
2.13.1.4检查装检测器的部位是否渗漏，如是加密封胶垫。
2.13.2控制部分维修保养：
2.13.2.1清洁控制柜内、外部的灰尘、脏物；
2.13.2.2检查紧固所有接线头，对于烧伤的应更换；
2.13.2.3检查交流接触器；
2.13.2.4检查热继电器导线接头是否过热或烧伤，检查绝缘盖板的完整；
2.13.2.5维保信号灯、指示仪表；
2.13.2.6维保中间继电器、信号继电器；
2.13.2.7PC中央处理器、线路板如出现问题，申请外协维修。
2.14空调用水水质管理
2.14.1真空是机组的第一生命、水质是机组的第二生命；
2.14.2维护部安排专职人员负责空调水质管理，定期化验；
2.14.3制冷期间每2周进行1次水质化验，制热期间每周进行1次水质化验；
2.14.4水质化验依据国家机械行业标准—冷却水、补水水质的标准；
2.14.5重点测试PH值和硬度，PH值要求6.5-8；硬度要求50-200；
2.14.6冷却水每周排污1次，以减少水中的悬浮物和其它杂质；
2.14.7水质化验要做好记录，化验记录保存期1年。
2.15对于计划中未列出的维修保养工作，应由维护部主管尽快补充至计划中；对于突发性的设备设施故障，先经项目经理批准后，可以先解决后写出《 故障报告书》并上报。
2.16中央空调因维修保养等原因需停用时，维护方应事先填写通知维护班长、项目经理，经项目经理批准后通知综合管理员，综合管理员提前24小时通知用户。
空调设备运行管理制度
目的
规范中央空调运行管理工作，确保中央空调良好运行
适用范围
适用于各项目管理处所管辖区域内的各类中央空调的运行管理
1.职责
1.项目经理负责检查中央空调的运行管理的实施情况；
1.2维护方负责组织和管理中央空调的运行；
2.程序要点
2.1中央空调机房管理制度
2.1.1非值班人员不得进入中央空调机房，若需要进入，须经维护部主管同意，并在值班人员的陪同下方可进入中央空调机房；
2.1.2机房严禁存放异燃、易爆、危险品；
2.1.3应配备消防器材，并放在方便、显眼处。严禁在空调机房吸烟；
2.1.4每班打扫一次中央空调机房卫生和机房内的设备设施，做到地面、天花、门窗、墙壁、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，表面油漆完好，整洁光亮；
2.1.5中央空调机房内应当通风良好，光线好，门窗开启灵活；
2.1.6中央空调机房应当随时上锁，钥匙由当值管理员保管，不得私自配钥匙。
2.2风机房管理制度
2.2.1风机房专人管理，由空调维护工定期巡视检查，并执行签到；
2.2.2风机房钥匙在维护部备用一套，平时将风机房门上锁；
2.2.3风机房设备运行放置在自动状态，由楼宇自动控制系统控制，由监控员负责运行状态的调节控制；
2.2.4风机房设备由空调维护单位负责维保，每月清洗过滤网1次，维保质量由空调维护工负责监督检查；
2.2.5确保风机房设备和地面无明显浮尘，每月清洁2次。
2.3空调系统巡检制度
2.3.1设备巡查
2.3.1.1巡查运行中的空调设备要注意观察运行状态，听有没有异常声音；观察电压、电流是否在正常范围；检查水位是否在正常位置，有没有漏水、渗水、溢流或缺水现象；
2.3.1.2检查设备是否在规定时间内运行或停止。
2.3.2空调机房
2.3.2.1主机是否正常，油温是否在正常温度，油位是否正常；三相电压是否正常；水压是否在正常压力；
2.3.2.2巡查水泵运行状态，检查进出水压力、运转马达声音是否正常，运行中有无过热现象，检查阀门、Y型过滤器、软接头止回阀、压差继电器、水流开关有无漏水、损坏、不能开启等故障；
2.3.2.3空调控制室内，观察显示屏有无故障显示，水泵起动箱有无故障指示，计算机有无故障报警蜂鸣。
2.3.3水塔、水箱检查
2.3.3.1水塔：检查水塔有无溢流、缺水，风扇运行时是否发出噪音，风扇起动电柜有无故障指示；
2.3.3.2膨胀水箱：检查有无溢流、缺水，浮球是否正常工作；
2.3.3.3空调工每月巡检2次。
2.3.4风机等检查
2.3.4.1新风机：检查运行时是否发出噪音，起动箱指示灯是否正常，走廊风口的风量是否足够，尘网有无堵塞，电梯厅盘管尘网是否干净，运行有无噪音；
2.3.4.2分体机：运行时是否发出噪音，制冷能力是否良好，尘网有无堵塞，去水冷凝盘去水是否顺畅。
2.4空调系统运行管理制度
2.4.1空调系统的设备运行由空调运行组负责；
2.4.2每班当值人员每两小时巡查空调机组和外围设备一次，并将运行参数记录在空调系统运行表上，更改运行参数由系统维护方进行；
2.4.3根据主管部门的要求运行中央空调；
2.4.4在不影响办公大楼正常使用的前提下，积极探索并实施有效的节能方法，根据温度、天气变化情况运行空调系统；
2.4.5根据维保规程对空调系统进行维保，空调维护工做好维保工作的配合、监督。
2.5对于中央空调运行情况，当值空调运行工应及时、准确、完整、规范的填写记录，由维护班长分析签字，于每月3号之前整理交维护部存档。
维修管理制度
目的
为了保障楼宇的正常使用，确保房屋的完好，延长其使用寿命，按照经济、合理、使用的原则，特制定以下维护管理制度。
适用范围
各项目处所管辖区域内的楼宇和设施
内容
1.员工上岗应统一着装、佩戴工作牌，仪表整洁，精神饱满。
2.严格遵守公司规章制度，坚守岗位，及时检修发现的各类问题，在规定时间内完成用户报修。
3.严禁私自为用户提供有偿服务和私自收费。
4.爱护工具，规范使用工具和清洁工具，丢失或损坏照价赔偿，节约使用维修材料。
5.入户维修，不得接受用户的饮料、茶水、烟、糖和礼物等。不得随意进用户房间，窥视用户的隐私，不许坐业主的床和沙发。除了维修或巡检，不得随意进用户办公室和通信机房。
6.维修中应遵守“文明服务，礼貌待人”的规定，对用户的谢意应礼貌致谢，对用户的不合理要求要婉言拒绝，尽量避免发生冲突。
7.维修服务实行24小时值班制，接到报修要求或电话，要认真记录，及时到达维修。特殊情况可先维修后填单，但应在报修服务登记表上形成记录。
8.下班期间或假日报修，由值班维护工接修，值班维护工全责处理。维护工遵循“先控制后维修”的原则，需要紧急处理并需要同事配合，立刻上报班长或经理，由班长或经理安排其他员工加班维修。
9.维修完毕，应打扫干净，恢复摆放的物品，并请用户填写意见和确认维修材料使用情况。
10.完善维修记录。
楼宇智能化设施管理及保养制度
目的
规范弱电系统维修程序，确保高效率、高质量地完成弱电系统的维修工作
适用范围
适用于各项目处所管辖区域内的弱电系统的维修，但不含电话、网络弱电系统
1职责
1.1项目经理负责检查弱电系统维修工作的实施情况；
1.2弱电维护工具体负责弱电系统的维护。
2程序要点
2.1规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作。
2.2楼宇自控设备（主要是空调系统自控）的维护保养每月检测一次，要求达到如下结果：
2.2.1主机接线检查，确保牢固、正确，报警功能应及时准确，历史记录能够满足要求；
2.2.2检查网络控制器电源指示灯应正常，测量供电电压应正常，接线端子牢固无虚接现象；
2.2.3安防监控员负责楼宇自控设备的操作运行，每天做好监控的检查。
2.3传感器、执行器
2.3.1外观检查，设备及接线端子应牢固无松动；
2.3.2传感器测量值应在正确范围内，执行器动作应准确到位。每年需对所有传感器、执行器检查一次；
2.3.3每周巡检1次，填写记录表。
2.4保安监控设备的维护保养及检查测试每月一次，要求达到如下结果：
2.4.1录像机
2.4.1.1外观检查电源指示灯工作正常，接线无松脱，网络通讯正常；
2.4.1.2录像资料存储正常，所有硬盘均处于在线状态。散热风扇工作应正常；
2.4.1.3录像机的网址设置、资料备份、自动存贮、资料查看等项功能应正常；
2.4.1.4每日由安防监控员检查一次。
2.4.2摄像机
2.4.2.1外观检查工作正常，位置准确，无松动现象；
2.4.2.2图像、焦距、亮度应满足要求，快速旋转摄像头的操控应正常；
2.4.2.2电源工作正常，温度在允许范围内；
2.4.2.3摄像机的防风、防雨、防尘罩密封应满足要求。
2.4.3每周巡检一次，填写记录表。
2.5可视对讲系统的维护保养检查测试每月一次，要求达到如下结果：
2.5.1管理机外观整洁无划痕，电源供电正常，与其它话机通讯正常，图像清晰无波纹，话音清晰无杂音；
2.5.2对讲话机外观整洁无划痕，电源供电正常，底板及接线应牢固无松动，与管理机通话应清晰无杂音图像清晰无波纹；
2.5.3解码器接线应牢固无松动，电源供电正常，输出电压应在正常范围内；
2.5.4每周巡检一次，填写记录表。
2.6门禁系统的维护保养检查测试每月一次，要求达到如下结果：
2.6.1门禁系统控制器指示灯工作应正常，网络通讯无故障；
2.6.2读卡器指示灯工作应正常，读卡信息准确快速无误，其相关设备动作无误；
2.6.3门禁主机工作正常，信息记录准确，可以实时监控；
2.6.4每周巡检一次，填写记录表。
2.7车场管理系统的维护保养检查测试每月一次，要求达到如下结果：
2.7.1栏杆机动作正常，无异响；
2.7.2控制器、读卡器的工作指示灯及网络通讯正常，刷卡后，栏杆机可以正常动作。出票机工作正常条码清晰无误可准确识别；
2.7.3主机工作正常，记录准确，可以实时监控；
4.7.4对讲系统通话清晰可靠，无杂音；
2.7.5每周巡检一次，填写记录表。
2.8安全防范系统的维护保养检查测试每月一次，要求达到如下结果：
2.8.1报警主机工作正常，报警声音及地址显示正确；
2.8.2防区设置正确，探头工作正常，角度能够满足要求；
2.8.3模块工作正常，接线连接牢固无松动，地址设置无误；
2.8.4每周巡检一次，填写记录表。
节约能源管理制度
目的
节约能源，倡导节约、低碳型社会
适用范围
各项目处所管辖区域内所管辖区域
内容
1.节约用水方面，做到一水多用，废水利用。
1.1做好空调冷却水通过冷却塔的循环利用，做好冷热水、锅炉热媒水的循环使用管理工作；
1.2根据生活用水感应阀、龙头的特点，调节合适的出水量；
1.3熟悉管道布局，定时巡检，防止跑、冒、漏等情况发生。
2.节约用电方面，主要采用自动控制和人为巡检控制两种方式。
2.1景观、院落照明系统只有在重要节日时才启用；
2.2灯箱实行时间自动控制，使用时间为夜间23：30以前；
2.3维护工在大楼作业或巡检时，随手关闭不使用的照明开关。
3.节约使用天然气方面，采取设备自身节能控制和人为控制结合的措施。
3.1充分发挥空调系统的节能特点。做好设备的维护管理，确保中央空调的一机制冷、采暖的双制效果。查明原因，并报告负责人；
3.2采用UCP2系统控制，MMI操作触摸屏操作，实现全自动电脑控制和人工控制；
3.3根据天气情况人为调整出水温度、调整机组运行时间、调整冷却泵、冷热泵使用台数；
3.4根据上班时间设定新风机组的运行时间，每天自动运行时间为8：20—18：00；
3.5保护好保温层，防止管道和交换间的热损失。
4.加强设备经济运行的维修费用控制工作。
4.1实行维修材料的月计划申报和统一采购配送方式。所有维修用材料，由采购部门统一采购。
4.2实行材料领用签字审批的方式，并以旧换新，保证材料的有效利用。
4.3维护、检修详细的登记，执行登记和专人负责的办法；客户报修，维修完毕由用户签字确认材料的使用情况。
消防设施维护保养管理制度
目的
为确保消防设施的安全可靠，需定期对消防设施进行维护、保养和检测
适用范围
各项目处所管辖区域内的消防设备设施
内容
1.消防报警与控制设备的维护保养；
1.1报警及控制主机每月检查测试一次，全年对所有报警及控制主机测试一遍。要求达到如下结果：
1.1.1主机接线检查，确保牢固、正确；
1.1.2主电与备电互投功能检查测试，确保备用电源正常监视状态8小时后，在30个探测器报警下，可以正常使用30分钟；
1.1.3报警与控制功能的检查与测试。有火灾报警信号产生时，报警主机需产生报警信号，控制主机发出相应的控制命令；
1.1.4主机自检功能检查测试及火警优先功能检查测试，当有火警和故障信号时，主机应首先发出火警信号；
1.1.5故障报警功能测试，当线路或设备出现故障时，主机需发出与火警信号不同的故障报警提示音；
1.1.6消音、复位功能检查测试，消防主机处于火灾报警状态下，可以手动消除声光报警信号，并能手动复位消防报警主机。
2.火灾报警探测器每季度检查测试一次，全年对火灾报警探测器测试一遍。要求达到如下结果：
2.1每次分区进行检查测试，全年对所有火灾报警探测器滚动测试一遍；
2.2测试采用专用工具。在模拟火灾的情况下，火灾报警信号应可靠传至消防中控室且地址正确；
2.3外观检查，确保火灾探测器无破损、污染，安装牢固。不应被阻挡且应处于正常工作状态；
2.4探测器的应每三年清洗保养一次，清洗期间必须补充备用探测器，现场不得缺少探测器。清洗工作由专业公司进行；
每月对测试区线路的末端电压级进行检查，其电压应在设备正常所需的电压级范围内。
3.消防控制模块每季度检查测试一次，全年对所有控制模块测试一遍。要求达到如下结果：
3.1每次分区进行检查测试，全年对控制模块滚动测试一遍；
3.2外观检查，控制模块有无遗失、破损及污染，安装应牢固。不应被阻挡且应处于正常工作状态；
3.3每月对测试区线路的末端电压级进行检查，其电压应在设备正常所需的电压级范围内。
4.消防手报按钮及声光报警器
每月检查测试一次，每个回路或每个区域每月至少检测一个接口装置，半年对所有消防手报按钮及其相应声光报警器测试一遍。要求达到如下结果：
4.1每次分区进行检查测试，全年对所有消防手报按钮及其相应声光报警器滚动测试一遍；
4.2外观检查，消防手报按钮及其相应声光报警器有无遗失、破损，安装应牢固。不应被阻挡且应处于正常工作状态；
4.3每月对测试区线路的末端电压级进行检查，其电压是否在设备正常所需的电压级范围内；
4.4进行报警功能测试，相应的反馈信号应反馈至消防中控室，并测试电压输出值。
5.消防电话插孔每月检查测试一次，全年对消防电话插孔滚动测试一遍。要求达到如下结果：
5.1每次分区进行检查测试，全年对所有消防电话插孔滚动测试一遍；
5.2外观检查，消防电话插孔有无遗失、破损，安装应牢固。不应被阻挡且应处于正常工作状态；
5.3每月对测试区线路的末端电压级进行检查，其电压应在设备正常所需的电压级范围内。
6.消防切电功能每月检查测试一次，全年对所有消防切电系统检查一遍。要求达到如下结果：
6.1每次分区进行检查，全年对所有消防切电系统检查一遍；
6.2接线检查，接线应正确、牢固；
6.3进行电压测量，其电压应在设备正常所需的电压级范围内。
7.可燃气体泄漏报警系统每月检查测试一次。要求达到如下结果：
7.1外观检查，应保持清洁无污染，安装应牢固，周围应无杂物，并不应被遮挡；
7.2用专用气体进行测试，现场报警与中控室报警功能正常且地址正确。
8.消防防、排烟设备的维护保养：
排烟口/正压口每季度检查测试一次，全年对所有排烟口、正压口检查测试一遍。要求达到如下结果；
8.1外观检查排烟口、正压口有无破损，安装应牢固，关闭应紧密无变形；
8.2排烟口、正压口应不被阻挡；
8.3排烟口距可燃物距离不小于1米；
8.4现场手动和远程打开、关闭测试，功能应正常，信号反馈应准确；
8.5接线检查，应牢固无松脱现象；
8.6每3个月检查清洗一次过滤网油脂和油烟机罩，并进行记录。
9.排烟风机、正压风机每季度检查测试一次，全年对排烟风机/正压风机系统检查一遍。要求达到如下结果：
9.1电源检查，所供电源应为消防电源；
9.2排烟风机、正压风机运行测试，运行应正常；
9.3对排烟量及送风压力进行测试，其测量值应在允许范围内。
10.防烟防火阀每季度检查测试一次，全年对所有防烟防火阀系统检查一遍。要求达到如下结果：
10.1外观检查防火阀应无破损，安装牢固，关闭、打开应紧密无变形；
10.2现场手动/远程打开、关闭测试，功能应正常，信号反馈应准确；
10.3接线检查，应牢固无松脱现象；
10.4防火阀联动功能检查，应能可靠联锁关闭排烟机或空调机。
11消防疏散设备的维护保养：
11.1疏散指示、安全出口灯、应急照明每季度检查测试一次，全年对所有疏散指示、安全出口灯、应急照明检查一遍。 疏散通道每月检查一次。要求达到如下结果；
11.2外观检查，疏散指示、安全出口灯有无破损，安装应牢固，方向指示应正确无误；
11.3疏散用应急灯照度测试，应不低于标准值；
11.4进行主电切断测试，应能可靠投入备电运行，并满足要求；
11.5疏散通道内应无杂物堆积，照明功能正常，通道宽度符合规范要求。
12消防广播系统每月检查测试一次，全年对所有消防广播系统检查一遍。要求达到如下结果：
12.1每次分区进行检查，全年对所有消防广播系统检查一遍；
12.2外观检查，消防广播应无遗失、破损，安装牢固。消防广播不被遮挡；
12.3消防广播手动选层功能检查，声压级应大于背景噪音，选层正确；
12.4自动切换功能测试，对火灾及相应区域进行自动广播测试；
12.5对测试区线路的末端电压级进行检查，其电压应在设备正常所需的电压级范围内；
12.6消防电梯每季度检查测试一次；要求达到如下结果：
12.7检查电梯轿箱内电话并与消防控制室通话，话音应清晰；
12.8消防按纽外表应完整无破损。按下消防按纽，消防电梯应自动迫降到首层，并自动开门，电梯处于消防状态；
12.9消防自动迫降功能检查，在消防系统处于自动状态下，电梯应能自动降至首层，并自动开门。
13气体灭火系统每季度检查测试一次。要求达到如下结果；
13.1防护区内的气体喷头应无损坏、丢失、阻挡及阻塞；
13.2气瓶外观检查：手动操作处有铅封，充装记录齐全，钢瓶外观无碰撞变形，无锈蚀。电磁启动装置动作灵活，电气线路符合防火要求。高压软管无变形及老化现象。储气瓶压力正常。气体驱动管道应畅通无阻，无锈蚀；
13.3进行手动/自动功能检测：检查警笛是否报警，在30秒内按下停止按钮，检查启动信号是否消除。
14.灭火器每月检查一次，每年维修年检一次。要求达到如下结果：
14.1外观检查；无破损、锈蚀，无遮挡。压力应在工作范围内；
14.2喷管、喷嘴无老化，且铅封、配件齐全；
14.3灭火剂充装日期应在使用有效期内。
15.实际检查操作中要确认消防报警区域的化分无误，消防报警信息、火灾显示盘显示与实际报警器必须一致。
装修管理制度
目的
加强物管辖区域物业和公共设施的安全，加强对业主室内装修工作的管理，特制定本制度：
适用范围
各项目处所管辖区域内的用户室内装修的施工人员以及委托装修的业主或使用人
内容
1.装修范围及注意事项：
1.1在装修过程中不得擅自改变房屋的结构、外观和公共设施，及改变房屋及其配套设施的使用功能；
1.2保护房屋的柱、梁板、承重墙、上下水管道、供电线路、天然气管道、地辅热管道、防水保温层；
1.3严禁阻塞楼梯通道及消防通道；
1.4禁止更换水表、燃气表、电表、室内照明配电箱，不得封闭燃气管道；
1.5请勿安装外廊、晾晒架、遮阳蓬、防盗网及无线转播设备。
2.施工
2.1施工人员凭证出入，不得随意串岗、换证，带物出入接受检查，装修前，请业主认真按照《房屋验收单》检查验收房屋及设施；
2.2装修垃圾需堆放在指定位置，统一清运。严禁从楼上抛弃垃圾或任何物品；
2.3装修施工时不得私自在公共部位乱接水、电；
2.4因装修施工造成管道堵塞、渗漏水、停电毁坏他人物品及公共设施的应由业主负责修复和赔偿；
2.5运送装修材料时，不允许超长、超高、有污染的材料进入电梯内；
2.6采暖系统为地辐集体供暖的，因此在施工过程中，严禁撞击地面。
3.完工后的检查：
装修工程竣工后，由物管处签字认可并携带装修押金收款条在物管中心办理退还手续。
4.其它：
业主聘请的装修施工队须遵守《装修施工队管理办法》。
工具管理制度
目的
确保维护工具的保管与使用
适用范围
各项目处维护部
内容
为更快、更好的为用户服务，工具管理规定如下：
1.常用维修工具发放到个人，建立个人工具卡；
2.保管好个人的工具，损坏工具以旧换新，人为损坏工具照价赔偿， 丢失工具加倍赔偿；
3.不得将工具私自携带回家，影响正常工作；
4.公用工具统一保管，员工使用工具需办借用手续；
5.当天借用，必须当天下班前归还，不得转借或损坏。
资料管理制度
目的
确保各项目处所管辖区域内的工程资料、设备运行和维修记录等资料的有效管理
适用范围
各项目处所维护部
内容
1.维护部资料包括两个方面：工程技术资料和设备运行和维修的记录。
2.接管物业，对于建设单位交来的工程技术资料（图纸和设备使用说明书等）要求全面、详尽，以便维修工作顺利开展。
3.物业项目上工程技术资料保管在维护部资料室，由进行分系统管理，并编制档案目录。
4.设备运行和维修保养情况由相应工种按要求填写记录表，交负责人存档。
5.设备维修保养档案按专业系统保存，在相应的档案盒贴上标签。
6.执行维修派工制度，负责人每天核对发出和返回的维修单，将有关内容如实录入维修记录表，如发现不符合马上追查原因。
7.负责人每月对维修记录表、维修单进行整理，并分类归档。
8.维修档案作为评估物业设备运行状况和用户室内设备状况的依据，应妥善保存。日常小修和保养档案保存期限一般为一年；重大维修项目保存期为三年；特种设备维护保养记录保存期为五年。
值班、交接班管理制度
目的
确保各项目处维护部员工值班、交接班秩序。
适用范围
各项目管理处维护部
内容
1交接班操作
1.1交班人员提前20分钟做好交班准备：
1.1.1检查设备并确保运行正常；
1.1.2搞好值班室和设备房卫生工作。
1.2接班人员提前15分钟到达值班岗位。
1.3接班人员首先仔细地检查各设备的运行情况：
1.3.1发现异常情况应立即采取有效措施，并通知交班人处理，接班人协助；
1.3.2确认无异常情况再回到值班室进行交接班程序。
1.4交班人员主动、简要地向接班人介绍值班和设备运行情况，重点讲明操作注意事项；接班人应认真聆听，如有疑问可向交班人提问，直至双方清楚。
1.5接班人查看上班的《设备运行记录》和《交接班记录》，检查仪器、工具等物品是否齐全完好。
1.6交接双方认为无误后共同在《交接班记录》上签名确认。
1.7交接完毕后所发生的问题由接班人负责。
1.8有下列情况之一不能交接班：
1.8.1上一班运行情况未交代清楚，记录不规范，配电室、值班室、操作间不清洁；
1.8.2接班人未到岗，交班人不准下班；
1.8.3接班人醉酒或其他情况而未找到接班人；
1.8.4在倒闸操作和事故处理过程中；
1.8.5若交接班过程中发生故障，应停止交接，由交班人负责处理事故，接班人协助。
2值班操作要点
2.1值班人应提前15分钟到达值班岗位，按交接班程序进行交接班；
2.2坚守岗位，不得串岗；
2.3按有关运行管理标准作业规程对空调设备、电梯设备、供水、供电设备进行巡查、保养、维修；
2.4如遇特殊事件，应按突发事件处理程序进行处理；
2.5值班人员因特殊情况需要调班时，必须事前填写调班表，维护部班长同意并签字方可调班。
二次供水卫生安全管理制度
目的
确保各项目处所管辖区域内的生活用水符合国家标准
适用范围
各项目处所管辖区域内的各服务区域的生活饮用水
内容
1.二次供水卫生安全管理制度
1.1生活饮用水许可证要按期审核，悬挂在显著位置；
1.2必须认真学习《生活饮用水卫生监督管理办法》和《二次供水设施卫生规范》等法律法规和相关的卫生知识，负责从事供管水的人员上岗前和每年必须进行健康检查和卫生知识培训，取得健康证，经卫生知识培训合格后方可上岗；
1.3二次供水设施由给排水维护工定期维护、及时排除隐患，防止发生安全问题，重大问题要及时上报主管领导，做好记录；
1.4蓄水池和水箱每年进行清洗和消毒，并做好相应的记录，清洗后应及时送相关单位进行水质化验；
1.5采购涉水产品要严格索证，任何人不得采购和使用国家禁止的涉水产品。
2.二次供水基本卫生安全要求
2.1必须办理持有有效的《二次供水卫生许可证》；
2.2所有供管水人员必须持有健康证；
2.3供水设施设计合理，防护严密，不得有污水倒流、鼠害倾入、雨水渗漏、投毒等现象发生的可能；
2.4水池、水箱加盖、加锁，有专人负责；
2.5水箱、水池每年至少清洗一次，有清洗记录和清洗后的水质检验报告单；
2.6供管水人员必须掌握相应的卫生知识；
2.7供水设施周围环境清洁卫生，不得有污物堆放和杂草丛生，排水要通畅；
2.8出现饮用水污染隐患或事故，必须及时报告、及时处理，不得造成污染的疾病发生；
2.9消毒设施完善，定期对池水消毒，防止二次污染，保证水质符合卫生要求；
2.10加强涉水产品的管理，严格产品索证制度，严禁采购使用国家禁止的涉水产品。
工作程序及表格
安保分部工作程序及表格
保安员仪容仪表规定
为了使保安人员具有良好的形象，规范言语行为，提高服务水平，特制定以下规定：
1.上岗时举止应文明、大方，穿着统一服装，佩戴上岗证。
2.统一穿黑色皮鞋、戴保安帽、系领带，服装整齐干净。
3.不得披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿、穿拖鞋或赤脚。
4.头发整洁、不留长发、头发不得露于帽檐外，帽墙不得超过1.5厘米，不得留长鬓角， 鬓发不能超过耳屏。
5.精神振作，姿态良好，抬头挺胸，不得弯腰驼背，东倒西歪，前仆后靠，不得伸懒腰，不袖手、背手、叉腰或将手插入衣袋，不准在值勤时吸烟、吃零食。不得哼歌曲、吹口哨、跺脚。
6.不得随地吐痰，乱扔杂物，注意检查和保持仪表，不得当众整理个人衣物。
7.不得将任何物品夹于腋下，不得敲桌椅或玩弄其它物品。
安保分部处理客户投诉工作程序
1.当接到一般性投诉时，将情况记录在用户意见受理表后，向有关职能部门反映，并立即将情况回复用户；
2.遇到重大投诉，超出安保主管处理权限，须将投诉事项移交上级领导处理，向投诉用户解释原因，并确定回复时间。
3.对用户的书面投诉，一般以书面回复用户。
常见的几种可疑情况及处理措施
1.大楼内出现冒烟。处理措施：了解准确的冒烟位置及原因，并迅速向上级报告。
2.大楼内出现冒水。处理措施：了解冒水的确切位置及原因，及时采取措施堵漏并报有关领导。
3.大楼内有焦味、硫酸味或其他化学品异味。处理措施：寻找味源，如因电源短路造成，要及时切断；如是其化学品异味，要及时封锁现场，并通知有关部门处理。
4.在大楼通道游荡或借口找人却说不出被访者的姓名的。处理措施：密切注意其举动，必要时劝其离开。
5.发现有可疑人员身上带有管制刀具、钳子、螺丝刀、铁棒等工具的。处理措施：询问、核查其携带工具的用途，如用途不明的，带回保安值班室处理，或者送当地派出所。
6.自行车、摩托车无牌、无行驶证、有撬损痕迹的，或将未开锁的自行车背走或拖走的。处理措施：当即扣车留人，待查明情况后再放行。
7.机动车拿不出行驶证，说不出车牌号，没有停车证的。处理措施：立即联系停车场管理员，暂扣钥匙，约束其人，待查明情况后再放行。如情况不明的，交送公安机关处理。
8.遇到保安员即转身远离或逃跑的人。处理措施：设法拦截、擒获，并带到保安值班室询问，查明原因后根据情况放人或送公安机关处理。
保安服务应急事件处理程序
1.凡遇突发事件（指凶杀、抢劫、盗窃、勒索、打架、闹事、伤亡或重大纠纷等），必须保持冷静，立即采取措施，并报告有关领导。
2.简要说明事发的地点、性质、人数、特征及损失价值。
3.驱散无关人员，保护好现场，留意现场周围的情况。
4.查看本部各类记录、出入登记和录像，检查有无可疑情况和人员。
5.对勒索、打架事件，监控中心应密切注意事发现场的情况变化。
6.对伤亡事件应做好现场保护和通知抢救工作，对明确已死亡的，应报派出所调查处理并通知殡仪馆。
7.对涉及重大责任事故或因治安、刑事案件引致的伤亡事故，应立即报告公安机关并由安保部经理、项目经理及公司领导。
8. 安保主管在接报突发事件后应立即赶到现场，做好疏通控制工作，防止事态扩大，并拍照留证。
9. 安保主管组织人员除维护现场外，还需负责指挥调派人员做好布控堵截，根据事态的大小程度报派出所、安保部经理及项目经理。
办理业主失物认领的程序
1.接业主报失后，详细记录报失业主所在地址、姓名、电话、遗失物品日期、时间、地点及失物的名称、型号、款式等资料，并将资料转交巡楼或门岗保安协助查找。
2.如失物找回，通知业主到办公室办理认领手续；如失物未能找回，回复业主。
3.如有人报拾遗物品时，应先将拾遗人的姓名、联系电话、物品名称、拾遗日期等内容填写在失物移交记录表上，连同失物一起保存。填写失物移交记录表并复印存档。
4.安保班长将失物名称交管理处办公室张贴于大楼公告栏上。
5.待失主凭有效的身份证明到办公室办理认领手续，办公室将业主签收的失物认领表存档。
安防器械、设备使用管理规定
1.警棍
1.1警棍是保安人员执行公务时佩带的自卫防暴器械，保安员应严格保管和使用，不得将警棍转借他人。
1.2当值保安员应将警棍挂在腰带右后侧。
1.3不得在岗位上随便玩耍或挥舞警棍。
1.4处理一般问题时，不得手持警棍或用警棍指着客人讲话。
1.5非紧急情况或人身安全未受威胁的情况下，保安员不得以任何借口或理由使用警棍攻击他人。
1.6当值保安员要妥善保管所佩带的警棍，如有遗失或损坏，要照价赔偿。
1.7交接班时要检查清楚后再交接，接收人发现警棍被损坏而不报告，应负责赔偿。
消防演练程序
1.演练的目的
增强员工和业主的消防意识，提高对火灾扑救工作的组织和处理能力。
2.消防演练的频度
各服务区域的消防演习原则上每年进行一次，特殊情况下可增加演习次数。
3.参加消防演练成员
3.1各项目管理处防火责任人及有关领导；
3.2各部门管理人员；
3.3各部门义务消防队员；
3.4各服务区域的业主。
4.演练的组织
各服务区域消防演习的组织由管理处安保分部具体负责，管理处其他部门配合。消防演习准备工作步骤如下：
4.1安保分部拟制消防演习方案并报项目经理批准；
4.2安保分部在消防演习前两周内对现有的保安员进行消防集训；
4.3请消防专业人员现场指导，使全体队员能熟练掌握各种器材的性能和使用方法；
4.4演习前管理处组织一次消防设施设备检查，确保各服务区域现有消防设备正常使用；
4.5管理处确定演习日期和时间后，提前一周发文通知服务区域内各单位，并要求各单位提供演习人员名单。
5.消防演练过程
5.1报警程序（安保主管负责）
5.1.1发现火警，首先把火警地点报告消防监控中心，消防中心值班人员立即通知巡楼保安或有关人员到现场确认，同时将监控镜头定在火警楼层进行监控；
5.1.2经确认火警属实，立即报告安保主管、项目经理及有关领导，按计划迅速召集各部门义务消防队员尽快赶到现场；
5.1.3由消防演练负责人指挥到场人员进行灭火和救人工作；
5.1.4根据消防演练负责人的命令，消防监控中心用紧急广播通知需要疏散的人员并按警铃报警。
5.2疏散抢救（管理处负责）
5.2.1负责引导人员向安全区疏散，护送行动不便者撤离险区，然后检查是否有人留在着火区内，安置好从着火层疏散下来的人员，并安抚稳定其情绪；
5.2.2疏散次序。先从着火房间开始，再从着火层以上各层开始，安抚着火层以下暂不需要疏散人员，使其不到处乱跑；
5.2.3引导自救。组织引导员工沿着消防通道冲过烟雾下楼梯。派人带领不能从预定消防通道疏散的人员登上天台上风处等待营救，并组织水枪喷射掩护。
5.3组织灭火（安保分部及义务消防队员负责）
5.3.1启动消防水泵，备足着火层以上各层的消防用水量，铺设水带做好灭火准备；
5.3.2关闭防火分区的防火门；
5.3.3携带灭火工具到着火房间的相邻房间和上下层的房间通道查明是否有火势蔓延的可能，并及时扑灭蔓延过来的火焰；
5.3.4针对不同的燃烧采用不同的灭火方法。
5.4安全警戒（安保主管负责）
5.4.1负责外围警戒任务是清除路障，指导车辆离开现场，劝导过路行人及无关人员撤离现场，维护好大楼外围的秩序；
5.4.2大楼首层出入口警戒任务是不准无关人员进入大楼，指导疏散人员离开大楼，看管好从着火层疏散下来的物品。
5.4.3着火层下一层的警戒任务是阻止人员进入着火层，防止有人趁火打劫，保护好消防装备器材，指导疏散人员向下一层有秩序地撤离。
5.5医疗救护
部分人员组成医疗救护小组，配备所需的急救药品和器材，设立临时救护站，其余人员对各自部门的重要资料和账簿进行保护或转移。
5.6总结消防演练的效果
每次消防演习结束后，项目管理处须书面总结演习效果和经验教训，注意负责搜集业主对消防演习的反馈意见，报告上级并存档。
安保监控设备报警应急反应工作流程
1.消防监控中心值班人员收到消防报警信号或电话警时：
1.1对讲机通知巡楼保安员即时到现场核实；
1.2立即向安保主管报告，讲清楚报警位置点；
1.3将监控镜头定在报警楼层监视；
2.安保主管接到消防监控中心值班人报告后，即时带领机动人员以最快速度赶到报警地点现场检查。
3.经现场检查确认为火警后，按初期火警处理程序处理。
4.消防监控中心值班人员收到指令后将信号复位，并做好记录。
失火事故调查程序
1.初期火警处理
1.1现场拍照；
1.2留守现场；
1.3调查事故原因；
1.4追究失火责任人的经济赔偿责任；
1.5向受影响用户致歉；
1.6做好事故记录。
2.火灾扑救灭后
2.1保护现场，禁止无关人员进入现场；
2.2对现场拍照；
2.3协助消防部门到场调查失火原因；
2.4向受影响用户解释、致歉；
2.5安保主管做好事故记录。
3.常见失火原因
3.1未熄灭的烟头；
3.2用电不当，产生火花；
3.3电器产品不合格；
3.4易燃易爆物品存放不当；
3.5货物长期堆积自燃。
4.事故记录一式三份，一份由安保部存档，一份由项目管理处办公室存档，一份上交公司安保部存档。
拨打“119”电话报警程序
1.经有关领导同意，方可拨打119报警拨通后应首先询问是否为火警台，得到确定的答复后，方可报警接通电话后应迅速、冷静地向接话人讲明发生火灾的单位、地点、邻近何处、着火物品、火势大小、是否有人员被困、有无爆炸危险品以及放射性物质等情况，还要讲清楚报警人的姓名、单位和电话号码在报警时应注意倾听火警台的询问，回答要准确、简明为强化处理突发事件的，明确对突发事件的应急管理职责，规定各部门要切实从思想上重视紧急情况和突发事件的，要明确本负责报告事务的具体联络人。今后凡有紧急重大情况和突发事件，各要在特别紧急的情况下，可直接向报告。要对可能出现的紧急重大情况采取有针对性的应对措施，把工作做在前头，把问题解决在萌芽状态，把矛盾化解在基层，做到早发现、早报告、早控制、早解决。各部门要保证报告渠道的畅通，不得干预和限制有关人员及时如实地报告，更不能压住不报。由于迟报、漏报、瞒报影响及时妥善处置紧急重大情况和突发事件，造成后果的，要追究责任。 适用范围
适用于各项目处所管辖区域内所有房屋的施工管理。
1.职责
1.1管理处综合管理员负责办理用户施工申请手续。
1.2维护部负责对施工路线、用电设备进行检查、监督。
1.3安保部负责施工过程中的治安巡查、监督和报告。
2.工作程序
2.1施工审批
2.1.1所有外来施工单位，在施工队进场前，必须向管理处提出申请，填写“施工联系单”。
2.1.2外来施工人员经相关部门审核后，在管理处办理相关手续。
2.2施工队的管理
根据相关管理规定执行。
施工现场的巡视程序
目的
为加各项目处所管辖区域内的施工安全管理工作，确保所管辖区域内的安全和施工安全有序进行。
适用范围
各项目处所管辖区域内
1.职责
1.1由管理处负责检查、监督。
1.2安保部负责施工过程中的治安巡查、监督和报告。
2.工作程序
2.1检查管辖区内施工单位是否办理出入证和施工许可证，凡用电焊、气焊动火设备是否办理动火证。
2.2检查管辖区内施工单位是否在规定的时间内施工。
2.2检查工程主管部门是否派专人随工监督管理施工现场的安全。
2.3检查施工人员在管辖区内有无吸烟现象。
2.4检查管辖区内施工单位是否严格遵守国家、行业、单位的安全技术规范，保证施工安全。
2.5检查管辖区内施工单位及人员有无乱接、乱拉电源的行为。
2.6检查管辖区内施工人员是否在批准的区域施工，有无乱串楼层及超出工作区，在管辖区内留宿的现象。
2.7检查管辖区内施工单位及人员有无将易燃、易爆、易腐物品带入管辖区。
2.8检查办公大楼内施工单位及人员有无携带食品进入大楼。
2.9检查施工单位是否文明施工，保持现场清洁卫生，施工材料是否摆放整齐。
文员规范用语管理规定
目的
对文员服务用语进行规范，提高服务质量。
适用范围
适用有前台的项目管理处文员。
1.职责
1.1由管理处综合管理员负责规范管理
2.工作规范及标准
2.1服务规范用语
2.1.1当宾客距离前台一米时，应询问“您好（配以微笑点头）！请问您找哪位？”或“您好！请问有什么可以帮您？”
2.1.2向客人发放“会客证”时应说“请您拿好，下来时请您让会客人签字并交到我们前台，谢谢”
2.1.3向客人指引方向时，应说“请您向左（右）拐乘电梯上（下）×层”
2.1.4客人离开时，应说“请慢走，再见”
2.1.5对久等的客人应说“很抱歉，让您久等了”
2.1.6接听外部来电时，应说“您好！公司前台”；接听内部分机来电时，应说“您好！楼前台”
2.2常规礼貌用语
2.2.1欢迎语：欢迎光临，见到您很高兴。
2.2.2问候语：您好，早上好，下午好，晚上好。
2.2.3祝愿语：祝您节日愉快，节日好。
2.2.4送别语：再见，慢走，走好，欢迎再来。
2.2.5征询语：需要我的帮助吗？有什么可以帮您？我可以帮忙吗？
2.2.6应答语：好的，是的，马上就好，很高兴能为您服务，这是我们应该做的，不要紧，没关系。
2.2.7道歉语：对不起，很抱歉，请您谅解，这是我们工作的疏忽，让您久等了。
2.2.8答谢语：谢谢您的夸奖，谢谢您的建议，多谢您的合作，不客气这是我们应该做的。
2.2.9指路用语：请这边走，请往左（右）拐，请直走。
2.2.10“对不起，我听不清您的声音，麻烦您大声一点，好吗？”
2.2.11“×先生/女士，我帮您查一下，请别挂机，好吗？”
2.2.12“对不起，×先生/女士，如果我没理解错的话，您的意思是……？”
2.2.13“对不起，×先生/女士，这是公司规定，请您谅解。”
2.2.14“请问您贵姓？”
2.2.15“还有什么事吗？……那好，再见！”
2.2.16“请问您是××先生/小姐”。
用户报修处理工作程序
目的
尽快处理用户的报修，规范维修服务工作，确保为用户提供满意的服务。
适用范围
适用于各项目处所管辖区域内的用户提出维修服务的处理。
1.职责
1.1管理处综合管理员及文员负责记录报修内容，并传达至维护部。
1.2维护部负责对报修内容的现场确认及维修。
1.3维护部主管负责维修工作的监督及对“维修服务项目表”以外的报修内容进行评审。
2.工作程序
2.1接到用户报修要求时，有关人员及时填写《报修记录表》。
2.2将填好的《派工单》在15分钟内送达维护部并请接收人签字接收。
2.3维护部人员接到《派工单》后及时填写接单时间。
2.4如用户报修内容属“维修服务项目”内的项目，维修人员应在预约维修的时间前到达现场，否则由维护部班长进行评审后回复用户是否可进行维修。
2.5维护部人员对用户报修内容进行现场确认后，在《维修单》上据实填写维修项目等内容。
2.6维修完成后，维修人员应请用户试用或检查合格后《派工单》上签名确认。
供配电设备设施维修保养标准作业规程
目的
规范供配电设备设施维修保养工作，确保供配电设备设施各项性能良好。
适用范围
适用于各项目处所管辖区域内的供配电设备设施的维修保养。
1.职责
1.1设备维护主管负责审核《供配电设备设施维修保养年度计划》并检查该计划的执行情况。
1.2设备维护班长负责组织制定《供配电设备设施维修保养年度计划》，并组织监督实施该计划。
1.3变配电室值班电工负责对配电室和强电井供配电设备设施进行维修保养。
1.4维护部维修电工对强电井以外的设备设施进行维保。
1.5客户人员负责向有关用户通知停电的情况。
2.程序要点
2.1《供配电设备设施维修保养年度计划》的制定。
2.1.1每年的12月15日前，由项目经理、维护班长和变配电室值班电工一起研究制定《供配电设备设施维修保养年度计划》并上报审批。
2.1.2《供配电设备设施维修保养年度计划》制定的原则：
2.1.2.1供配电设备设施使用的频度；
2.1.2.2供配电设施设备运行状况（故障隐患）
2.1.2.3合理时间（避开节假日特殊活动日等）
2.1.3《供配电设备设施维修保养年度计划》应包括如下内容：
2.1.3.1维修保养项目及内容；
2.1.3.2备品备件计划；
2.1.3.3具体实施维修保养的时间；
2.1.3.4预计费用。
2.2对供配电设备设施进行维修保养时，应严格遵守《供配电设备设施安全操作标准作业规程》，按《供配电设备设施维修保养年度计划》进行。
2.3高压开关柜变压器的主要维修保养项目由外协完成，外部清洁及部分外部附件的维修保养由变配电室值班电工负责，低压配电柜的维修保养由变配电室值班电工负责。
2.4变压器维修保养
2.4.1外协维修保养：每年的10月份委托供电公司对所有变压器进行测试，实验等项目的维修保养，此项工作由变配电室值班电工负责监督进行，并将结果记录在《供配电设备设施维修保养记录表》内。
2.4.2 外部维修保养：每年的5月份、10月份对所有变压器外部进行一次清洁、保养。
2.4.2.1测定变压器线圈的绝缘电阻，如发现其电阻值比上次测定的数值下降30%～50%时，应作绝缘测试(对外协托试验)，如绝缘油不合格则应全部换掉;换上新鲜的合格的绝缘油后，如果变压器的绝缘电阻还低于120M，则应对变压器线圈进行处理（外协完成）；
2.4.2.2清扫变压器外壳，变压器漏油时应拧紧螺母或更换密封胶垫；
2.4.2.3拧紧变压器引出线的接头，如发现接头烧伤或过热痕迹，应进行整修处理并重新接好；
2.4.2.4变压器油位处于指示器下限时，应补同型号绝缘油，并清除油枕集泥器中的水和污垢。
2.4.2.5检查变压器接地线是否良好，地线是否被腐蚀，腐蚀严重应更换接地线。
2.5高压开关柜维修保养。每年10月份委托供电公司对所有高压配电柜进行一次维修保养，此项工作由高压值班电工负责监督并记录在《供配电设备设施维修保养记录表》内。
2.6低压配电柜维修保养
每年5月、10月对所有低压配电柜内、外部都进行一次清洁，先用压缩空气机进行吹污、吸尘，然后用干净抹布擦拭。维修电工全面检查保养，要以最短的停电时间完成保养工作。
每月对配电柜表面检查擦拭2次，确保设备表面无浮尘、标识齐全。
2.6.1刀开关维修保养：
2.6.1.1检查安装螺栓是否紧固，如松弛则拧紧；
2.6.1.2检查刀开关转动是否灵活，如有阻滞现象则应加油润滑；
2.6.1.3检查刀开关三相是否同步，接触是否良好，是否有烧伤和过热痕迹，如有问题则应进行机械调整或整修处理；
2.6.1.4用500V摇表测量绝缘底板，其绝缘电阻如果低于10MΩ，则应进行烘干处理达不到要求的则应更换。
2.6.2熔断器维修保养：
2.6.2.1新熔断体的规格和形状应与更换的熔体一致；
2.6.2.2检查熔体与保险座是否接触良好，接触部位是否有烧伤痕迹，如有则进行修整，修整不达标的更换。
2.6.3交流接触器维修保养：
2.6.3.1清除接触表面的污垢，尤其是进线端相间的污垢；
2.6.3.2清除灭弧罩内碳化物和金属颗粒；
2.6.3.3清洁铁芯表面的油污及脏物；
2.6.3.4拧紧所有紧固件。
2.6.4自耦减压
2.6.4.1用500V摇表测量绝缘电阻，应在0.5M?以上，否则应进行干燥处理。
2.6.4.2外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀现象应除锈后，拧紧接地线。
2.6.5热继电器维修保养：
2.6.5.1检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换；
2.6.5.2检查热继电器的导线接头处是否有过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。
2.6.6自动空气开关维修保养：
2.6.6.1 500V摇表测量绝缘电阻，应不低于100M?，否则应烘干处理；
2.6.6.2清除灭弧罩内碳化物和金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换；
2.6.6.3断路器（自动空气开关）在闭合和断开过程中，其可动部分与灭弧室的零件应无卡住现象；
2.6.6.4在使用过程中发现铁芯有特异噪音时，应清洁其工作表面；
2.6.6.5各传动机应注入润滑油；
2.6.6.6检查主触头表面有小的金属颗粒时，应将其清除，但不能修锉，只能进行轻轻擦拭；
2.6.6.7检查手动（3次），电动（3次）闭合与断开是否可靠，否则应修复；
2.6.6.8检查分励脱扣、欠压脱扣、热式脱扣是否可靠，否则应修复；
2.6.6.9检查接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则除锈处理并拧紧；
2.6.6.10检查接地线有无松脱或锈蚀，如有则除锈处理并拧紧。
2.6.8二次回路维修保养：
2.6.8.1号码管是否清晰或掉落；
2.6.8.2接头处松弛拧紧。
2.6.9主回路维修保养：
2.6.9.1标识牌补新补缺；
2.6.9.2接头处拧紧修复；
2.6.9.3母线排油漆是否脱落，如是则重新油漆。
2.7供配电设备的维修保养时间不允许超过8小时，如超过必须经维护部经理批准。
2.8配电箱等电气设备设施的维护保养频次要求:
2.8.1大楼室内、外照明系统、插座、照明、应急灯每月巡检2次，发现故障及时维修，有照明报修应该第一时间内修复；
2.8.2每月对所有照明配电箱巡检2次，一般配电箱每年保养2次。
2.8.3强电井每月巡检2次，对强电井的电源箱每月检查维护1次；强弱电井每季度全面清洁1次；
2.8.4其它根据设备情况在年度计划中列出，并严格执行。
2.9对计划中未列出的维修保养工作，应由设备维护班长尽快补充至计划中；对于突发性的设备设施故障，先经设备维护班长组织解决后写出《 事故报告》并上报。
2.10配电室值班电工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范的记录在《 预防性保养质量记录表》内，并且在每次维修保养后3日内由维护班长整理后交项目管理处存档。
水泵的维修保养规程
目的
规范给排水设备设施保养工作，确保给排水设备设施各项性能完好。
适用范围
各项目管理处所管辖区域内的给排水(含消防供水机组)的维修保养。
1.职责
1.1项目经理负责审核《给排水设备设施维修保养年度计划》，并检查该计划的执行情况。
1.2维护班长负责组织制定《给排水设备设施维修保养年度计划》，并组织该计划的实施。
1.3给排水和供配电维护工负责实施给排水设备设施的维修保养。
1.4客户人员负责向有关用户通知停水情况。
2.程序要点
2.1《给排水设备设施维修保养年度计划》的制定
2.1.1每年的12月15日之前，由项目经理组织给维护班长和维修工一起研究制定并上报工程部审批。
2.1.2制定的原则:给排水设备设施使用的频度；给排水设备设施运行状况(故障隐患);合理的时间(避开节假日、特殊活动日)。
2.1.3计划应包括的内容：维修保养的项目及内容；备品备件计划；具体维修保养的时间；预计费用。
2.2给排水维护工对给排水设备设施进行维修保养时，应该按计划进行。
2.3主供水管(DN100以上加压管)爆裂，主供水管上闸阀拆换、以及控制柜内变频器、PC中央处理器的维修保养由外协完成，其余维修保养由给排水维护工负责。
2.4水泵机组维修保养
给排水维护工每年的4月、10月应对管辖范围内所有水泵进行一次检查、保养。
2.4.1电动机维修保养:
2.4.1.1用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5M?以上，否则应烘干处理或修复；
2.4.1.2检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承；
2.4.1.3检查电动机风叶有无碰壳现象，如有及时处理；
2.4.1.4清洁电动机外壳；
2.4.1.5检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱层油漆后重新刷漆。
2.4.2水泵维修保养
2.4.2.1检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，应加注润滑油；如有异常摩擦声响，则应更换同型号规格轴承；
2.4.2.2转动水泵轴，如果有卡住、碰撞现象，则应拆换同型号规格水泵叶轮；如果轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴；
2.4.2.3检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根；
2.4.2.4清洁水泵外表；
2.4.2.5检查水泵是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱层油漆后重新刷漆。
2.4.3检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换。
2.4.4检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。
化粪池清理和维护规程
1.化粪池、排污坑、排污管道检查和清理
维护工每月定期检查，确保污水坑和污水管道无积淤、杂物。根据清掏化粪池，一般至少每年一次。
2.每次给排水设备设施的维修保养时间计划一般不允许超过8小时，超过时间应经项目经理批准并上报工程部。
3.对于计划中未列出的维修保养工作，应由设备维护班长尽快补充至计划中；对于突发性的设备设施故障，先经设备维护班长组织解决后写出《 事故报告》并上报。
4.给排水维护工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范的记录在《 预防性维修保养质量记录表》内，并且在每次维修保养后3日内由给排水维护工整理后交项目管理处存档。
5.停水管理。给排水设备设施因维修保养等原因需要停水时，应由项目经理报工程部批准后通知管理处综合管理员，综合管理员提前24小时通知有关用户。如因特殊情况突然停水，查明情况立刻报告主管部门，管理处应在恢复供水12小时内向有关用户作出解释。
电梯出现运行险情，排除险情的处理措施
1.电梯困人情况处理:
接到电梯故障通知，一般情况下应由电梯工依下列步骤解救被困乘客，同时通知电梯公司立即来现场检查处理。如果电梯工不在，其他参加过电梯困人解救培训的人员可以现场处理。依照方案实施，然后通知维保公司进行处理。参加过培训的维护工有两人的情况下，可以采取以下措施。
1.1确认轿厢停于电梯口的位置。
1.1.1首先用监控电话联系被困人员告之将实施解救，初步确定轿厢所在位置(根据楼层灯指示或小心开启外门查看)，若电梯基本平层不超过±30CM，采取以下措施；；1.3.6控制要件
监控中心接报 →做好安慰工作及时报告通知解救
→确认电梯停靠楼层，实施解救
→现场人员被困人员致歉并表示慰问
→做好相关记录
→填写《电梯紧急故障处理报告书》
2.电梯遭水浸事故的处理:
2.1维护人员发现或接报发生水浸事故将会危及电梯运行时应立即通知监控中心，当值监控员通过轿厢对讲机通知客人从最近的楼层离开受影响的电梯；
2.2维护人员将受影响的电梯轿厢升至最高处，并关闭该电梯；
2.3调集沙包拦住水浸楼层的电梯口，以防水浸入电梯井；
2.4即刻将情况报告维护部经理或电梯维护单位；
2.5检查井道及底坑是否进水，如有进水，由电梯工配合电梯维护单位处理；
2.6通知保安、保洁协助处理。
给排水设备设施异常情况的处理
1.主供水管爆裂的处置：
1.1立即关闭相关联的主供水管上的闸阀；
1.2如果关闭了主供水管上相关联的闸阀后仍不能控制住大量泄水，则应关停相应的水泵；
1.3立即通知项目经理和维护班长，项目经理联络供水公司进行抢修；综合管理员负责通知相关的用水单位和用户关于停水的情况；
1.4在项目经理组织下，尽快开挖出所爆部位水管；
1.5供水公司修好所爆部位水管应由给排水维护工开水试压（用正常供水压力试压，）看有无漏水或松动现象；
1.6确认一切正常后，回填土方，恢复水管爆裂前的原貌。
2.水泵房发生火灾时按《火警、火灾应急处理标准作业规程》处置。
3.水泵房发生水浸时的处置：
3.1视进水情况关掉机房内运行的设备设施并拉下电源开关；
3.2堵住漏水源；如果漏水较大，应立即通知维护部经理，同时尽力阻滞进水；
3.3漏水源堵住后，应立即排水；
3.4排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理，如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等；
3.5确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求后，开机试运行；如无异常情况出现则可以投入正常运行。
配电倒闸操作规程
1.倒闸操作必须根据值班人员或值班负责人的命令执行。倒闸操作由操作人填写操作票。单人值班，操作票由发令人用电话向值班人员传达，值班人员应根据传达，填写操作票，复诵无误，并在“监护人”签名处填写发令人的名字。每张操作票只能填写一个操作任务。
2.停电拉闸操作必须按照开关，负荷侧刀闸，电源侧刀闸顺序依次操作，送电合闸的顺序与此相反。严防带负荷拉刀闸。
3.下列项目应填入操作票内：应拉合的开关和刀闸，检查开关和刀闸的位置，检查接地线是否拆除，检查负荷分配，装拆接地线，安装或拆除控制回路或电压互感器和保险器，切换保护回路和检验是否确无电压等。
4.倒闸操作必须由两人执行，其中一人对设备较为熟悉者作监护。单人值班的变电所联锁可靠的简单倒闸操作可由一人执行。
5.操作前应核对设备名称，编号和位置，操作应认真执行监护复诵制。必须按操作顺序操作，每操作完一项，做一个记号“∨”，全部操作完毕后进行复查。
6.用绝缘棒拉合刀闸或经传动机构拉合刀闸和开关，均应穿绝缘靴。接地网电阻不符合要求的，晴天也应穿绝缘靴。雷电时，禁止进行倒闸操作。
7.装卸高压可熔保险器，应戴护目眼镜和绝缘手套，必要时使用绝缘夹钳，并站在绝缘垫或绝缘台上。
8.开关遮断容量应满足电网的要求。如遮断容量不够，必须将操作机构用墙或金属板与开关隔开，并投远方控制，有重合闸装置的必须停用。
9.电气设备停电后，即使是事故停电或计划停电，在未拉开有关刀闸和做好安全措施以前，不得触及设备或进入遮拦，以防突然来电。
10.在发生人身触电事故时，为了解救触电人，可以不经许可，即行断开有关设备电源，但事后必须立即报告上级。
11.下列各项工作可以不用操作票：事故处理；拉合开关的单一操作；拉开接地刀闸或拆除仅有的一组接地线。
12.操作票应先编号，按编号顺序使用，作废的操作票，应注明“作废”字样。已操作的注明“已执行”字样，上述操作票保存三个月。
锅炉系统应急处理规程
1.锅炉机房发生水浸时的处理：
1.1视进水情况关掉锅炉机组，拉下总电源开关；
1.2赌住漏水源；
1.3如果漏水较大，应立即通知维护部经理或其它员工，同时尽力阻滞进水；
1.4进行排水；
1.5如果漏水较大，应立即对浸水设备设施进行除湿处理，如用干净抹布擦拭、热风吹干，自然通风或更换相关管线等；
1.6确认湿水已消除，各绝缘电阻符合要求后，开机试运行。
2.燃气煤气泄漏的应急处理:
维修值班人员接到煤气泄漏报告时，立即报告给上级和天然气公司并赶到现场，关闭泄漏煤气管道控制阀，并悬挂“煤气泄漏，严禁烟火”标识牌。通知保安人员派人看护现场严防有人吸烟及开关电源引起天然气爆炸。
2.1值班人员将现场泄漏情况报告给上级；
2.2由维护部及时上报管理处受影响的区域、由管理处通知受影响区域；
2.3事后由当值人员写出事故报告，留维护部存档；
2.4修复后及时通知物管处告知用户可以正常使用。
3.有下列情况之一时，应拉断锅炉总电源进行紧急停炉:
3.1锅炉上所有运行部件停止运行但无故提示或仅有燃烧系统运行而其它部件停止工作且无故障提示；
3.2因水循环不良造成锅水汽化时；
3.3锅水温度急剧上升失去控制时；
3.4循环水泵或补给水泵全部失效时；
3.5水侧的压力表全部失灵时；
3.6补给水泵不断锅炉补水，锅炉压力仍然继续下降时；
3.7锅炉元件损坏，危及运行人员安全时；
3.8其它异常运行情况，且超过安全运行准许范围时。
4.锅炉发生火灾时按《火警、火灾应急处理标准作业规程》处理。
空调设备运行程序
1.制冷运行操作程序
1.1开机程序
1.1.1检查天然气压是否正常6—11Pa，阀门是否开启；
1.1.2检查机组各阀门是否正常位置，一台机组运行时需关闭另一台机组冷水入口阀，冷却水入口阀，冷热水静压是否在9kgf/cm2；
1.1.3检查冷却塔是否正常，进水阀开，出水阀开，浮球补水阀开，风机皮带完好；
1.1.4检查各配电柜电压是否正常380V左右；
1.1.5开启冷热泵2台，泵出水压力11 kgf/cm2，电流每台180A左右，电压380V左右；
1.1.6开启冷却泵1台，泵的出水压力3.5 kgf/cm2，小于时补水、电流190A左右，电压380V；
1.1.7检查机组冷水进出口压差大于0.5 kgf/cm2正常；
1.1.8开机组电源开关，进入MMI操作系统；
1.1.9进入控制方式为“制冷”和“自动”状态，按“确定”；
1.1.10按“故障监视”确认有无故障；
1.1.11返回监视画面按“系统启动”，再按“确定”，逐个确认完监视画面上确认项目，按“确认完毕”键，机组运行；
1.1.12当冷却水进口温度大于32℃开冷却塔风机，当温度低于29℃时关闭；
1.1.13当燃烧器燃烧时火焰呈蓝色，炉膛火焰充满约为50%-70%。
1.2停机程序
1.2.1按系统“停止”键进入自动稀释运行；
1.2.2关闭燃料阀，3分钟后关冷却泵，冷却塔风机；
1.2.3当机组稀释运行完毕，监视屏显示“停止中”，冷水出水温度大于15℃时，关冷热泵；
1.2.4关闭机组电源。
2.制热运行操作程序
2.1开机程序
2.1.1检查天然气压是否正常6—11Pa，阀门是否开启；
2.1.2检查机组各阀门是否正常位置。机组冷却水进出口阀全部关闭。一台机组运行时需关闭另一台机组热水入口阀。冷冻水静压是否在9kgf/cm2；
2.1.3检查各配电柜电压是否正常380V左右；
2.1.4开启冷热泵2台，泵出水压力11 kgf/cm2，电流每台180A左右，电压380V左右；
2.1.5检查机组热水进出口压差大于0.5 kgf/cm2正常；
2.1.6开机组电源开关，进入MMI操作系统；
2.1.7进入控制方式为“制热”和“自动”状态，按“确定”；
2.1.8按“故障监视”确认有无故障；
2.1.9返回监视画面按“系统启动”，再按“确定”，逐个确认完监视画面上确认项目，按“确认完毕”键，机组运行；
2.1.10当燃烧器燃烧时火焰呈蓝色，炉膛火焰充满约为50%-70%。
2.2停机程序
2.2.1按系统“停止”键进入自动稀释运行；
2.2.2关闭燃料阀；
2.2.3当机组稀释运行完毕，监视屏显示“停止中”，关冷热泵；
2.2.4关闭机组电源。
3.冷却塔变频控制柜自控操作规程
3.1通电前先将“自动/手动”开关打向手动位置；
3.2将供电开关合闸、系统通电；
3.3按下启动按纽，接触器闭合；
3.4将“自动/手动”开关打向自动位置，系统即根据设定温度自动对风机进行控制；
3.5停机时先将“自动/手动”开关打向手动位置，延时30秒，然后按下停止按纽，最后再将供电开关断开。
4.空调系统应急处理制度
4.1空调机房发生水浸时的处理：
4.1.1视进水情况关掉中央空调机组，拉下总电源开关；
4.1.2堵住漏水源；
4.1.3如果漏水较大，应立即通知维护部经理，同时尽力阻止进水；
4.1.4进行排水；
4.1.5如果漏水较大，应立即对浸水设备设施进行除湿处理，如用干净抹布擦拭、热风吹干，自然通风或更换相关管线等；
4.1.6确认湿水已消除，各绝缘电阻符合要求后，开机试运行。
4.2中央空调发生火灾时按《火警、火灾应急处理标准作业规程》处理。
维修人员入户维修规程
1.入户维修人员保持工服的整洁，上岗后先检查工具箱必备工具是否齐全可用。检查应备物品如：鞋套、手套、小帆布、白布、垃圾袋等是否齐备。检查无误后，等待维修安排；
2.所有工作人员在接听电话时，拿起话筒后应首先说：“您好，维护部”；
3.所有维修项目由维护人员记录在《日常维修登记表》上登记，由维护工根据报修登记执行维修；
4.入户维修人员带全维修工具和备件，携带维修材料单前往维修；
5.维修人员到达用户门口，应轻轻敲门并向用户说明来意，经用户允许，方可进入维修；根据情况戴上鞋套；
6.入户后，先将小帆布铺于维修点附近，将工具放置其上，在对报修的部位、设备进行细致的检查，准确判断故障的原因，真正做到及时、准确；
7.在维修中注意爱护其他设备和用户的物品，尽量保持用户房间的整洁、避免物品的损坏。若维修中灰尘碎屑等可能落到用户的家具、电器等物品上时，需先将其盖好，方可进行维修工作；
8.在整个维修过程中，维修人员与用户交谈应用服务用语：“您好、对不起、请、再见”等，对系统运转方面的问题不作具体答复；
9.工作完成后，自检质量，确定无其他问题后对现场进行清理，将施工废料、垃圾等物装入自带的垃圾袋中放在楼层垃圾间。用清洁布将工作点周围擦干净，做到场清洁净；
10.上述工作完成后，请用户检查，没有问题请业主在维修材料使用单或《维修派工单》上签字；
11.维修完毕，退出用户房门时，说声：“再见!”；
12.回到值班室，将维修情况记录在《日常维修登记》上；
13.白班的“维修材料单”在维修完毕返回维护部交班长保存。夜班的“维修材料单”在第二天早上9：00返回到维护班长处。周五18：00以后和周六、周日的“维修材料单”在下周一早上9：00一并维护班长处。每月3日由维护班长将上月的“维修材料单”统一交项目管理处；
14.维修程序要件：
接待报修详细登记→领取派工单→带工具包查看现场→领取材料→规范维修→清理工作现场→请验收签字→返回派工单→完善维修记录表登记。
小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”，它并不构成真正法律意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。目前的“小产权房”、“乡产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上
14
|
|
