房地产行业会计 主讲老师：霍老师一、房地产的开发及销售流程项目开发流程设立项目公司前期工程投入认筹（排
号）→订房（开盘）→订合同（房款回款或者按揭回款）→开发票→交房→清算取得土地房地产开发主体工程投入完工转入开发产品销售持有
销售流程 首付款全款其他应付款诚意金房款合同负债签合同营销策略按揭款开具收据完成预售交付房屋开交税发票完成销售
二、房地产开发过程中涉及的税种三、房地产企业特有会计科目及核算内容账务处理及涉税特点的学习
做账实际操作的学习 四、房地产企业有代表性业务 1、购入土地、发生建安费等 借：开发成本—
土地征用及拆迁补偿费、建筑安装费等 贷：银行存款等 2、收诚意金、认筹金 借：银行存款等
贷：其他应付款—诚意金—×× 3、预售商品房，预收房款（可开不交税发票可开收据）
一次付 借：银行存款 其他应付款—诚意金—×× 贷：合同负债—××（业
主） 分期付
借：银行存款 其他应付款—诚意金—×× 应收账款—按揭款—××银行
贷：合同负债—××（业主） 按揭款到账 借：银行存款（按揭款） 贷：应收账款—按
揭款—××银行 （首付款） 4、预缴
增值税、土地增值税 未交房前收取的房款预缴税金 借：应交税费—预交增值税、土地增值税
贷：银行存款 一般企业预交后月末将“预交增值税”明细科目余额转入“未交增值税”明细科目 对于房地产开
发企业，而是直到纳税义务发生时方可从“应交税费—预交增值税”科目结转至“应交税费—未交增值税”科目。 结转时的账务处理
借：应交税费—未交增值税 贷：应交税费—预交增值税 5、工程完工开发成本转开发产
品 借：开发产品—商品房—普通住宅/非普通住宅/商铺 贷：开发成本—土地成本
—前期工程费
—基础设施费 —建安工程
—公共配套设施费 —开发间接
费提示：房屋完工后，工程成本发票未到位的，可以先预提 6、房屋交付，确认收入、销项税、结转成本 交付房屋
实现销售时的账务处理（开交税发票） （1）确认收入 借：银行存款/合同负债
贷：主营业务收入 应交税费-应交增值税（销项税额）
（2）结转销售成本 借：主营业务成本 贷：开发产品 （3）计算本
期结转土地成本中应转出的增值税 借：应交税费-应交增值税（销项税额抵减） 贷：主营业务成本
（4）转出应交增值税 借：应交税费—应交增值税（转出未交）
贷：应交税费—未交增值税 借：应交税费—未交增值税 贷：应交税费—预缴增值税
应交增值税=当期销项税-当期进项税-期初进项留底-进项转出-销项税额抵减-以前预缴增值税 7、房屋经纪公司
代售房屋，支付佣金、服务费 借：销售费用—销售佣金 应交税费—应交增值税（进项税额）
贷：银行存款 五、关于发票开具特点 （一）发票填制应注意的事项
国家税务总局公告2016年第23号规定：销售不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票“货物或应税劳务、服
务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码（无房屋产权证书的可不填写），“单位”栏填写面积单位（如：平方米），备注栏注明不动产的详
细地址。 （二）发票的开具时间及方式 房地产发票的开具分两种情况： 1、预售时收
款开一个不征税的发票，完成销售确认收入时再开一个征税的发票。 2、预售时收款先开收据，完成销售确认收入时开征税的发票
完成销售开具的发票模版 六、房地产企业的税种缴纳的特点 （一）增值税（一般计税方法） 先
预缴，确认销售时计销项税，并差额征收。 （二）土地增值税 先预缴，达到清算条件时清算缴纳。 （
三）企业所得税 平时按预计的毛利率缴纳，达到条件时清缴。 报税实操的学习 （一）增值税 小规模
纳税人：简易征税（征收率5%） 一般纳税人：老项目可选择一般或简易 新项目只能一般计税
一般计税方法下税款的计算 （1）在收到预售房款时按照3%的预征率预缴增值税。 应预缴税款=预收款÷（1+适
用税率）×3% （2）完成销售时按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销项税额。
增值税销项税额（附表一的最后一列）的计算＝（销售房子全部价款和价外费用（含税）－当期允许扣除的土地价款） ÷ (1+适
用税率) × 适用税率 应交增值税＝销项税额－进项税额 支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受
政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款 。并应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据 （
上面规定详见国家税务总局公告2016年第18号 ）不包括其他的税费等 增值税纳税申报表附表一的填写 增值税
纳税申报表主表的填写自动从附表提取 （二）土地增值税 1、土地增值税预征 国家税务总局公告2016年
第70号，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。 采用一般计税方法的，应税收入不含增值税销项税额；
适用简易计税方法的，应税收入不含增值税应纳税额。 为简化预征税款的计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的
，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据： 土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款 预征税额
=土地增值税预征的计征依据×预征率 预征率各个地方的规定不同，缴纳前可查下当地对预征率的规定。?? 2、房地产企业
土地增值税清算 清算土地增值税的步骤： （1）确定清算项目的销售额； （2）确定扣除项目金额；
（3）先计算增值额； （4）再计算增值额与扣除项目金额之比，确定适用的税率和速算扣系数； （5）计算土地增值税税额
。 土地增值税的税率：? ? ? ?土地增值税采用的是四级超率累进税率，本税种的累进依据为增值额与扣除项目金额之间的比率
。 税率表如下： 土地增值税的计算公式：? ? ? ?应纳土地增值税=增值额×税率－扣除项目金额×速算扣
除数 增值额=应税收入－扣除项目金额 土地增值税计算时的扣除项目： （1）取得土地使用权所支付的
金额 （2）房地产开发成本 （3）房地产开发费用（利息单独扣5%以下，否则10%以下） （4）与转让
房地产有关的税金 （5）财政部确定的其他扣除项目 对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金
额和房地产开发成本之和，加计扣除20%。支付的土地闲置费不能扣除 （三）企业所得税 文件规定 1
、预售开发产品到开发产品完工过程中的所得税处理（国税发〔2009〕31号第九条） 企业销售未完工开发产品取得的收入，应
先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。 开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算
此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料
。 2、企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市税务局按下列规定进行确定（第八条）： （1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。 （2）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。 （3）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。???? （4）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。 感谢您观看To the world you may be one person, but to one person you may be the world |
|
