物业工程技术管理 物业设备设施的维护与保养
---田小束 主要内容 特点 ?物业设备设施维修保养的特点
范围 ?物业设备设施维修保养的范围界定 方案 ?物业设备设施的管理方案 培训 ?物业设备设施保养质量保证-----培训管理 目的
?设备设施进行专业化管理的目的 ○物业设备设施维修保养的特点 物业设备管理范围广泛
包括室内设备，还包括红线内的室外设备设施。 主要有给排水、强弱电、暖通、消防、电梯、燃气、土建设施以及通信网络等设备
，这些设备设施构成物业设备的主体。 ○物业设备设施维修保养的特点 物业设备管理的内容丰富 ?物业设备资料管理 ?物业设备运行管
理 ?物业设备维修保养管理 ?物业设备改造工程管理 物业设备的维修有极强的针对性 ?针对设备的维修 ?针对 ○物业设
备设施维修保养的特点 针对人: 七分维修技术
三分规范
化表现。 针对维修人员的行为规范化 ?着装、仪容和举止 ?仪容自然、大方、端庄。 ?文明用语 针对维修人员的行为规范化 ?
第一责任人制度 ?无论哪个部门、哪个专业的员工接到客户的报修电话，不能以任何理由立即加以拒绝。 针对人员的行为规范化 ○物业
设备设施的维修保养指标 衡量物业设备管理质量的指标： 设备的完好率，％； 零修急修及时率%、返修率%；
客户满意度，％； ○物业设备设施的维修保养与服务指标 物业管理一级与二级的比
较 ○物业设备设施管理范围的界定： a.开发商自持资产的物业维修保养范围。b.销售型资产物业的维修
范围。 ○物业设备设施管理范围的界定 ——原则 总原则：
物业设备设施管理范围，是以与业主方签订的物业服务协议为基础，进行界定的。
○物业设备设施管理范围的界定—销售型资产 ①公共区域设备设施维修保养 ②入户服务 ③二装管理
①公共区域设备设施维修保养 ?公共区域设备： 房屋共用部位、共用设施设备及相关配套设备设施。 ?红线内的设备设施：
室外广场设施、外围广告设施、地下管线、楼体外立面等 ○物业设备设施管理范围的界定—设备档案
②入户维修 ?入户维修是否收费 ?收费标准。 ?操作注意事项： ③二装管理 ?二装报批手续 ?管理费用
收取 ?安全管理 ?现场管理 ?验收管理 ○物业设备设施的维修—及时率 维修及时性 某
物业公司规定：接到客户报修电话后15分钟反应到位；一般问题30分钟内解决；30分钟无法解决的，应向客户口头解释，并于4小时内最终解
决；需协调外部单位解决的，应于一日内向客户做出书面答复。 维修及时性-报修流程 维修的及时性---未完成工
单管理 维修的及时性---重复维修管理 ☆物业设备设施的维保管理方法---运行管理 物业设备的运行
管理包括了物业设备技术运行管理和物业设备经济运行管理两部分。 日常设备巡视： ?项目实体根据实际情况，确定对主要设备设施的巡视检查
，巡视周期、巡视内容等分专业制定相关表格，由专业技工负责日常巡视，并认真填写巡视表格。按月整理统一存档，期限两年。 ☆物业
设备设施的维保管理方法—运行管理 重要设备巡视： 重点部位的设备设施巡视包括：配电室的运行、配电间、生
活水泵房、消防泵房、稳压泵房、新风空调机房、强排污水坑、供暖设备机房、中央空调运行等设备设施的重要设备的巡视检查。 ☆物业设备
设施的维保管理方法—周期性保养 ? 日常保养 ?年度、月度及周保养 ?换季检修保养 ☆物业设备设施的维保管理—周期保养
☆物业设备设施的维保管理方法—换季保养 ☆物业设备设施的维保管理方法—报告制度 周报告、月报告、年报告制度 ?工
程维修班长每周向工程负责人提交周报告 ?工程月度工作报告由工程负责人汇总编写 ?工程年度工作报告由工程负责人总结编写 ☆物业
设备设施的维保管理方法—报告制度 ? 周报告应包含的内容； ? 月报告应包含的内容 ? 年报告应包含的内容 ☆物业设备
设施的维保管理方法—计划性维修 ?计划性维修 计划性维修，是在设备未曾发生故障时就有计划地进行预防性的维修。
这种按事先规定计划进行的维修，是一种科学的维修制度，有利于事先安排维修力量，极大减少设备设施突发意外故障而造成的损失。 ☆物业设
备设施的维保管理方法—外委维保管理 外委维保类合同管理 ?管理流程注意事项 ?由于维保方过错造成突发事故的处理 ☆物业设备
设施的维保管理方法—外委工程管理 工程施工现场管理 ●施工现场勘查，施工区域内水、电、气管路是否造成影响；上
下水管路是否符合规范要求。 ●隐蔽工程验收 ●质保期： ●资料交接； ●设
备损坏：人为造成----质量问题的区分； ☆物业设备设施的维保管理方法—特种设备 电梯
两种管理形式： a.合同由物业方与维保单位签订； b.合同由业主方与维保单位签订； 其他设备 锅炉、
起重设备、压力容器。 ☆物业设备设施的维保管理方法—强制检验项目 ? 10Kv预防性试验 ? 消电检 ? 建筑
物避雷检测 ? 高压用具检测 ? 避雷器检测 ? 压力表检测 ? 测量工具检测 ? 二次供水水箱清洗
（水质检测） ? 空调管道清洗 ☆物业设备设施的维保管理方法—突发事故上报 ?有一定经济损失、对经营造成影响、产生人身
伤害和组成不良社会影响的 ?直接经济损失1000元以上。 ?要求24小时内填写《突发事件处理报告》上报到总部主管部门。 ○物业设备
设施维保质量保证——培训管理 ○设备设施进行进行专业化管理的目的 对设备设施的日常维保及维修工作进行专业化管理的目的，是为了能够利用专业化的队伍的技术力量，保证设备设施能够处于良好的运行状态。通过对设备进行日常巡视、维护保养，使设备在安全、节能、经济的状态下运行，从而提高设备的工作效率及使用寿命。最终充分发挥设备的使用效能。 2015.8.8 |
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