物业项目预算管理与成本管控物业项目预算管理1、预算的作用？2、管理处预算谁来做？3、管理处预算管理是不是就是编制预算？4、管理处的预算
应该包括哪些内容？5、管理处的预算管理有哪基本要求？6、管理处预算编制的方法有哪些？一、预算管理的意义（一）是项目实现盈利的重要手
段 管理处的资源是有限的，预算的过程就是资源分配的过程。只有预先全面考虑、精心考虑才能将各种资源的配置达到最优，才能使各种资源
产生最大效益。（二）是项目优化物业管理过程的重要手段 预算的过程是分析工作、分解工作的过程。预算就是将资源分到管理过程的每个环
节和每个细节。因此，优化预算的前提优化物业管理过程。 （三）是项目提升整体管理水平的重要手段 预算管理不仅仅是一个财务问
题，更是一个管理问题。预算管理好的管理处，肯定管理水平也高。因此，提升预算管理水平肯定能促进提升管理处的整体管理水平。二、项目的预
算主体 谁花钱，谁预算。没有预算不给钱。 强调全员预算或全员参与预算。 要建立“项目经理、财务人员、工程技术人员
”三位一体的预算管理小组，来领导和组织本单位的预算管理工和。 三、预算管理的内容1、预算编制2、预算执行3、预算
控制4、预算调整5、预算总结6、预算奖罚四、预算编制的要求（支出预算）1、全：预算编制应“横向到边，纵向到底，中间到位”。2、细：
如预算人工费，人头要细到0.几个人(因为可能几个人干一项活，也可能一个人干几项活),上班时间要细到0.几个小时（不能多少天）。3、
实：就是预算要做实。预算编制之前，要进行工作分析和工作分解。 预算就是将一年、一季、一月要干的事情，用货币的形式反映出来。
科学预算的基础是工作的有效分析和有效分解。 五、预算编制的方法1、固定预算（静态预算）（1）以过去实际费用支出为基
础，考虑预算期内相关因素，在过去实际费用基础上增加或减少一定百分比确定出的预算。（2）其假设的前提是：现有的业务活动是必须的；原有
的各项开支都是合理的；增加费用预算是值得的。（3）主要特点是预算编制后，一般不做变动或更迭，具有相对固定性。2、零基预算（1）零基
预算是以零为基础的预算（2）零基预算不受以往实际费用支出水平的限制，完全根据预算期内业务活动的需要和各项业务的轻重缓急，对各项支出
项目进行逐个分析和计量，从而制定出费用预算。（3）有助于物业管理企业提高收费的使用效益，从而提高物业管理企业的竞争能力
收支预 算表的编制审批 ： 审核 ：
制表：具体例子（实际预算报表）：一、预算主表的项目预算主表的项目是按照管理处利润计算构成
各项进行设置，与各单位的会计核算科目一致，包括营业收入、营业成本、营业税费、财务费用、营业外收支、利润总额。二、预算主表的栏目预算
主表的栏目包括六项：1、前年完成数 这是以要预算的年度为基数，如要预算2012年，此栏要填2010年的完成数。2、上年预算数
同理，也是以要预算的年度为基数，如要预算2012年，此栏要填2011年的预算数。3、上年预计（实际）完成数 是以要预算的年度
为基数，如要预算2012年，此栏要填2011年的预计完成数。因一般是在当年预算下一年的，还没有本年全年的实际完成数，要根据当时的完
成情况去估计全年的完成情况。因为要进行估计，相当于要对以后的月份进行滚动预算。到了下一年初，已产生上年的实际完成数，此栏要相应进行
调整。4、 年预算就是对要预算的年度的收支进行预算编制，如要预算2012年，这一栏填列2012年预算数。5、与上年完成数增减
是 年预算数与上年预计（实际）完成数的增减数，用以比较相近两年的差异。 6、说明对有必要说明的项目进行适当说明，如与上年预
计（实际）完成数增减比较大的项目，简要说明原因。三、营业收入的预算编制1、住宅、办公、厂房、商铺管理费 根据有关收费面积和收费
标准等数据自动计算。分为应收当年款和收以前年度欠款两部分，当年的收缴率应达到98%以上，收以前年度欠款收缴率应达到80%以上。2、
停车场收入 按不同收费标准分别进行预算。预算难度较大的是临时停车收入。有停车场收费系统的管理处可以分析近几年的实际收费情况进行
预算。没有停车场收费系统的管理处可以分析近几年来财务账上的金额和管理处内部的收费记录进行预算。临时停车收入的预算必须结合管理处对停
车场的管理措施，通过管理要效益。3、其他收入 包括游泳池、会所、各类球场收入、电梯广告、户外广告、摆摊设点等场地占用收入、食堂
收入、秩序维护收入、会务收入、清洁收入、代办车票机票等多种经营收入、顾问费收入、采暖费收入、IC卡收入、装修期间出入证工本费等收入
。对能签订合同的要签订合同，在预算时进行列举。没有签订合同的，收入预算时要提供详尽依据。4、有偿服务收入 主要是指有偿维修收入，
可分析近三年来的收入情况进行预算。5、租赁收入 是指房屋租金收入或中介收入。租金收入要列出具体房号、面积、价格，以便汇总计算。
中介收入要列出预算依据。6、水费、电费收入 分析近几年来财务账上的数据，并考虑调价的因素。四、工资、福利费、工会费的预算编制1
、工资 工资分管理人员和操作层工种预算，工资为应发工资总额。管理人员按实际在岗人数分人头预算，并视管理处效益情况将双薪和年终奖
纳入预算。操作层工资按类别按实际在岗人数进行预算。2、福利费 计入福利费的项目包括过节费、体检费、医疗费、困难补助、计生奖、已
退休人员的各项费用。可按工资的预算方式，按项目按部门进行预算。福利费须控制在工资的14%以内，据实预算。 （是否计提？）
3、工会费 工会费直接按工资的2%预算。五、社保、房积金的预算编制 预算的方法与工资预算相似，分管理人员和操作层不同工种
预算，管理人员房积金按工资的一定比例计算，操作层按人数和交费标准进行预算。注意主表中社保及房积金均按单位上交部分预算。 工资总额
是指：直接支付给员工的劳动报酬总额，它由计时工资，计件工资，奖金，津贴和补贴，加班加点工资，特殊情况下支付的工资等六部分组成。其中
，奖金是指支付给员工的超额劳动报酬和增收节支的劳动报酬；津贴和补贴是指为了补偿员工特殊或额外的劳动消耗和因其它特殊原因支付给员工的
津贴，以及为了保证员工工资水平不受物价影响支付给员工的物价实际补贴；特殊情况下支付的工资主要包括：因病，工伤，产假，计划生育假，婚
丧假，探亲假，公休假等情况下支付的工资。 六、材料费的预算编制材料费的预算编制难度较大。要分类进行明细核算。秩序维护材料秩序维护材
料包括日常办公用品、对讲机、电池、油漆、灯、道闸维修、固定资产折旧等，不同品种材料的消耗规律不同，有的与人数有关，有的与消耗率有关
，有的与维护计划有关，有的与合同有关，要寻找最相关的因素，再结合近几年的实际消耗情况，提高预算的准确度。固定资产折旧根据财务账上固
定资产清单及新增和报废固定资产计划进行预算。 保洁材料保洁材料品种较多，一般有不同规格的垃圾袋、扫把、拖把、刷把、垃圾车、垃
圾斗、垃圾桶、洗衣粉、日常办公用品、固定资产折旧等，可以制订消耗定额的要制订出定额，难制订定额的要根据更换计划或相关工作措施进行预
算。维修材料 维修材料品种最多，可能多达几百种，大类主要有五金工具类、电工类、水工类、土建类、门窗智能类、日常办公用品、固定
资产折旧等，要根据不同类别不同品种的消耗特性进行预算。七、秩序维护、保洁、维修中其他成本的预算编制1、其他成本除人工费、材料费外其
他成本如服装费、文化活动费、保洁外包费等，按有关计划和合同预算。2、垃圾清运费、化粪池清理费、外墙清洗费 按有关合同或工作计
划预算。外墙清洗费中如能用本体基金支付的，不计入成本，不列入成本预算。八、专项费用的预算编制 专项费用是指电梯费、机电费、绿
化费、消杀费四项费用，含维保合同费、检测费、材料费、水池清洗费、白蚁防治费。九、公用水电费的预算编制 各项目代收代付情况不
同。没有代收代付，公用部分可单独装表计量的，分析近年来的用量，再考虑价格的变动情况进行预算。如管理处的公用水电没有单独装表计量，和
业主的费用混在总表一起向水电部门交费，公用水电的预算较难。可采用倒推法，用总表的费用减掉收业主的费用得到的是公用部分。 要注意
水费包括排污费与垃圾处理费。为使各年度每月的数据可比，管理处要规定抄表时间，每一个表抄表的日期要固定在每月的第几号。 十、其他成本
的预算编制 其他成本预算主要是预算没有包含在以上各主要成本项目的成本，如纳入财务核算的食堂的成本支出，代管项目的成本支
出，项目管理处可根据成本的特点进行明细预算。十一、间接费用的预算编制1、办公费 主要包括管理处支付的办公用品费、电话费、邮寄费
、发票工本费、网络费、摆花费、招聘费等办公费用。对各项目费用管理处要进行分析对比，将费用明细到各部门各岗位进行核算，定额包干到个人
。2、业务费 是指管理处发生的餐费等对外接待费用，不包括内部加班用餐的费用。管理处可按以前年度的平均数据进行预算。3、差旅交通费
是指管理处支付的交通费等费用，包括带车服务的交通费用。管理处可根据实际工作需要进行预算，由部门包干明细预算。4、汽车费用
是指管理处车辆产生的油费、保险费、停车费、过路费、保养修理费、车船使用税、洗车费等。按车辆的消耗进行预算，包干到每台车、每个司机
进行明细核算，做好内部管理，减少浪费。5、社区活动费 是指管理处在举办社区文化活动时所发生的所有相关费用。预算时要列出社区文化
活动计划，可参照以前年度费用发生情况进行预算。6、物业酬金 可按主营业务成本的10%预算。7、劳保费 是指管理人员服装费
用等劳保费支出，不含操作层员工的服装费。根据换装计划进行预算，列出人员名单和服装明细。 8、业主委员会费是指管理处按有关文件标
准每年用于业委会的活动经费、餐费及其他有关费用。管理处可参照文件和以前年度费用情况进行预算。9、职工误餐费 是指公司同意发放的
节假日聚餐费及加班误餐费。预算时列出人数和节假日聚餐费标准及分部门预算的加班误餐费明细。10、食堂费用 是指由管理处承担的食
堂支出减去收回的员工食堂餐费后的费用，包括煤气费、水电费、用具、食堂亏损补贴等。11、宿舍费用 是指员工宿舍费用支出减去收回
员工宿舍费用后的费用，包括房租、水电费、维修费等。12、职工教育费 是指用于职工学习、培训发生的费用。根据职工培训计划进行预算。总
费用不能超出工资的1.5%。13、折旧 是指管理处办公所用固定资产的折旧费，根据财务账上固定资产清单及新增和报废固定资产计划
进行预算。14、其他 是指没有包含在以上费用项目的间接费用，如员工活动费、会议费、安全奖等，根据有关活动计划进行预算。 十
二、代付水电的预算编制 可按代收水电预算金额进行预算。 十三、营业税费的预算编制 营业税费是指企业所得税、个人所得
税以外的税费，包括营业税、城建税、教育费附加、堤围防护费（以上四项税费为非水电收入的5.61%)等。十四、营业外收入、营业外支出的
预算编制 营业外收入和营业外支出是指发生的与经营无直接关系的收入和各项支出，如收到的管理费滞纳金、固定资产盘亏、处置
固定资产的净损失、罚款支出、非常损失等。可参照分析以前年度财务数据进行预算。标准计算内容及公式：1、人工费用的预算（1）组织架构的
确定 （2）人工费用的预算。 根据确定的组织架构，遵循相关法规要求及公司《薪金福利标准》进行人工费用的预算。人工费用包括：工资、奖
金及双薪、工资附加费、社会保险费、补贴及过节费、其它。 （3） 工资的预算（单位：元/月）。 根据确定的组织架构，按照公司《薪金福
利标准》的规定进行人员工资的预算。 人员工资构成表（单位：元/月） 序号? ?名称 ? ? ?
工资标准 人数1? ? ? ? 经理? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 工资标准×人数 2? ? ? ? 经理助理? ?
? ? ? ? 工资标准×人数 3? ? ? ? 行政管理人员? ? ? 工资标准×人数 4 ? ? ? 技
术、维修人员? 工资标准×人数 5? ? ? ? 保安人员? ? ? ? ? ? 工资标准×人数 6?
? ? ? 保洁人员? ? ? ? ? ? 工资标准×人数 7? ? ? ? 绿化人员? ? ? ? ? ? 工资
标准×人数 8? ? ? ? 其他人员? ? ? ? ? ? ? 工资标准×人数 ? ? ? ? 合计? ? ? ? ?
? ? ? ? ? ? ? （4）奖金及双薪（单位：元/月）。 根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行奖金、双
薪的预算。 根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行补贴、过节费、上下班交通补贴的预算 保安人员配备应考虑的因素
（1）有几个进出口？是进人还是进车或是人车混进？有没有智能化道闸系统？如有，进口和出口是否可以分开？有没有门禁系统？高层有没有值班
室？（2）小区保安设施的配置情况如何？（3）小区业主的构成情况如何？（4）车库是如何设置的？（5）商铺是否临街等？保洁人员配备应考
虑的因素（1）保洁的要求（2）保洁的范围（3）小区的新旧程度（4）垃圾的清运次数（5）小区的容积率大小2.? 行政费用的预算（单位
：元/月） （1）低值易耗品购置费用。 （2）项目办公用水电费。 水费根据项目水费的使用情况（包括饮用水）： 使用水费金额＝使用量
（立方）/月×水费收费单价 饮用水金额＝饮用水（桶）/月×桶饮用水单价 电费根据管理处的照明、空调、办公设备配置的情况： 照明用电
费用＝办公照明的功率×按每天实际使用时间（折算成的小时单位）×电费收费标准 办公电器用电费用＝空调等办公设备的功率×按每天实际使用
时间（折算成的小时单位）×电费收费标准 （3）办公设备维护费用 主要指复印机、传真机、打印机、空调等设备每月的保养费。（4） 通讯
费 物业管理所需的通讯费用 包括：手机费、电话费、网络通讯费等（5）公干车辆费 根据管理服务业务的需要，确定每月固定外出办事的车
辆费用。??（6） 交际应酬费因管理需要订购的资料、书籍、报刊、杂志等费用。 （7） 电脑维护费用 根据项目配置的电脑数量以及项目
业务的需要确定电脑维护费，包括电脑的升级、维护费用、网络使用费、软件开发费用的分摊等。 （8） 报刊资料费。 （9）咨询及诉讼费。
聘请法律顾问的费用分摊，业主拖欠管理费向法院提请诉讼的诉讼费。 3、财产费用的预算（单位：元/月）。 （1）折旧费用
项目正常管理服务需要所购置的固定资产（单价在2000元以上，使用年限超过一年），按使用年限进行折旧。 固定资产包括：
办公设备：电脑、复印机、传真机、打印机、空调、电视机、保险柜等。 ?清洁绿化工具：洗地机、吸尘吸水机、打腊机、剪草机、高压清洗机
等。 折旧费用＝固定资产的原值÷固定的使用年限÷12月 （2）资产的摊销 项目前期发生的开办费按《物业委托管理合同》的合
同期限进行分摊。 开办费主要包括：前期购置的办公设备用品、机电维修工具、清洁用品、清洁绿化工具，以及办公场所的装修费等。 分摊费用
＝（开办费发生的总额÷委托的管理期限）÷12月 （3） 固定资产的修理费 前期购置的固定资产，按固定资产折旧的15%计提
修理费。 （4）员工宿舍租金（地产提供宿舍，此项费用不计）。 （5）（财产）保险费（公共设施、设备购买的保险）。 保险费＝（须投保
的公共设施、设备）总金额×保险费率÷保险受惠物业的总面积 购买保险是业主及物业管理公司规避风险的一种管理手段，所以必须计提，必须投
保。业主如有异议，必须经业主大会决定并形成法律文件，否则物业公司会因未尽管理责任而丧失物业管理资格。 4、物料消耗的预算（单位：
元/月） （1）服装费的预算（单位：元/月） 按照服装的制作成本和使用年限进行分摊。 服装费用构成表 序号? 名称
服装成本? 人数? ? 服装费用（月）1? ? 经理? ? ? ? ? ? 服装成本×人数÷使用月
2? ? ?行政管理人员? ? 服装成本×人数÷使用月3? ? ?技术、维修人员? 服装成本×人数÷使用月4? ? ?保安管理人员
? ? 服装成本×人数÷使用月5? ? ?保洁人员 服装成本×人数÷使用月 （2）保洁物料消耗 根据物业管理
所需配置的保洁材料（可参考下表的预算方法），按照实际使用年限进行摊销。 保洁材料分摊明细表（单位：元）名称? 用途?
单位?单价?月均消耗量?月均消耗额? 备注玻璃刮刀?清洁玻璃? 把 25.00?? 3? ?75.00? ? ?
所有材料可根据所管小区的需要，按照实际配置情况及使用年限进行预算。 （3） 环境、绿化物料消耗 根据物业管理的绿
化面积及绿化品种，按养护的需要预算材料的消耗。包括楼道绿化盆栽放置及裙楼绿化、施肥、杀虫、植物药剂、小区消杀等。（4）物业维修物料
消耗 根据小区配置的设施、设备的清单，按照设备每天实际运行情况进行维修物料消耗的预算 A .公共设施的维修养护：护栏、
围墙、沟渠、池井盖、路面、路桩、路灯杆、减速坡、倒车杆、倒车镜、车场地面标识、各种外露管道的养护，标识牌、指示牌的制作更换、公共场
所路面养护油漆、各种标识等制作更换费用、车场设施养护材料。B、供配电系统?、变压器 发电机?、变压器、高压设备维修保养材料。
发电机运行保养材料费、油费? ? ? ? C、 照明系统? 楼道、走廊、电梯厅、大堂、会所、路灯等?。按每年更换次数核算日光灯
、节能灯、灯座、感应开关材料费? ? ? ? ? ? ? ? D?、消防系统? 防排烟通风设施、烟感、温感探头，消防联动柜
、消防泵、喷淋泵、喷淋头，室内外消火栓箱、消火栓? 。? ? 按每年损坏比例核算烟感、温感采购费，消防泵、喷淋泵、喷淋头、消火栓箱
材料费? ? ? ? E?、给排水系统? 生活供水变频泵、潜水泵、? 变频泵、潜水泵维修材料费，管道阀门维修材料费?F、
防盗，监控系统? 消防信号柜、消防联动柜、闭路监控系统、红外线周界防卫系统的维修养护材料费? ? ? ? G?、水景娱乐设
施维护材料费? ? ? ? H、空调及采暖维护材料费?? ? ? ? 5、小区公共费用的预算（单位：元/月） （1）公共电费
根据小区设施、设备的清单，按照设备的功率、每天实际工作时间进行公共电费的预算。 电梯系统电费 电梯电费＝电梯数量×电梯功率×
30天×电梯每天的使用时间（折算成小时数）×电费单价（元/度） 电梯通风、照明、降温电费＝电梯通风、照明、降温等设备的数量×功率×
30天×每天的使用时间（折算成小时数）×电费单价（元/度） 公共照明系统电费 室内照明、室外路灯、大堂、楼道、走廊、消防楼道
、停车库、小区公共景观等所有照明系统的电费： 公共照明系统电费＝照明器具的功率×30天×相应照明电器的每天的使用时间（折算成小时数
）的总和×电费单价（元/度） 供配电系统电费 变压器的电费：各地供电收费政策可能会有差异，依各地供电部门的收费标准为准，或： ?
? 变压器的电费＝（变压器基本电费（总容量不同，基本电费有所差别）+超出基本电量的实际使用电量）×电费单价； ? 变压器的电费＝变
压器功率×电费单价×24小时×30天 消防系统电费 消防水泵（按每季度检修2.5小时计算）＝消防水泵的数量×消防水泵的功率×电费单
价×2.5小时÷3月 送、排烟风机（元/月）（按每季度检修2.5小时计算）＝送、排烟风机数量×送、排烟风机功率×电费单价×2.5小
时÷3月 中央控制室电费＝中央控制室所有电器的功率×30天×每天实际工作时间×电费单价 给排水系统电费 供水变频泵、潜水泵使用的
电费＝泵的功率×数量×30天×每天实际工作时间×电费单价 泳池系统电费＝循环系统的功率×30天×每天实际工作时间×电费单价 （2
）公共水费（单位：元/月） 绿化水费 根据小区绿化面积确定（如根据体系要求：每月平均浇水15天，每次浇水渗透土壤3公分）： 绿化水
费＝绿化面积×0.03×50%×15天×水费单价（含排污费、加压费） 清洁用水 根据清洁面积预算： 清洁用水＝估算每天用水量×3
0天×水费单价（含排污费、加压费） 泳池用水 根据泳池容积预算泳池水费： 泳池用水＝泳池容量×3次（每年换水3次）÷12月×水费单
价（含排污费、加压费） 小区景观用水 根据小区景观的数量预算： 小区景观用水＝小区景观每天耗用水量×30天×水费单价（含排污费、加
压费） 六、预算的执行1、严格预算执行的纪律要在企业将严格执行预算成为一制度和纪律，预算指标为刚性指标，必须严格执行。2、严格预
算执行的项目预算应按项目编制，执行也应严格按项目执行。3、严格预算执行的时间预算的执行一定要有时间的控制，不能前松后紧，前紧后松或
时松时紧。七、预算的控制1、严格签字制度，没有预算的支出不予签字。2、突发事件必须发生的支出应有严格的申报程序。3、可实行归口控制
。4、可采用下册或图表控制的方法。 日期项目时 间累计金额八、预算执行结果的分析与奖罚 逐项分析,找出
差异及产生差异的原因,并进行奖罚. 物业项目成本管控一、要不要进行成本控制？二、如何进行成本控制？ 一、要不要进行成本控制？1
、酬金制 资金 －支出＝结余（不足） 酬金的性质：收入？利润？支出？成本？ 酬金计提的基数？为什么？ 酬金计提的比
例？2、包干制 收入－成本＝利润3、混合制 既实行酬金制，计提管理酬金，又获取利润。 后两种方式物业管理
企业都要获取利润，因此，必须控制成本，从成本中抠利润。 二、如何进行成本控制1、运用价值工程 价值工程又称价值分析，是对产
品或服务进行功能分析，使目标以最低的总成本，可靠地实现产品或服务的必要功能，从而提高产品或服务的价值。 克服片面追求物业管理功能
（品质）的趋势！ 保安的功能守 护消 防车 管咨 询展 示（保护、维护、看护、看望）（防火、灭火
、发现火灾隐情）（车辆引导、车辆看护）如垃圾筒中放入垃圾袋，以前一天要换四次，卫生相当好。但是成本很高。现在为了降低成本，可能一天
只换二次，那么可能会有一些影响，但影响很有限，如原来是98分，现在是92分，尽管功能有所下降，但没有实质影响，而成本下降了一半，价
值大大提高了。道路照明（包括路灯、射灯、围墙灯、彩灯） 对于每项工作、每个岗位、每个环节、每样物品我们都要问一问，这是什么？它是干
什么的？它的功能是什么？业主需要吗？它是必须的吗？有没有替代的办法？有没有改进的空间？功能下降一些，是否可带来成本的大幅下降？这一
原理也可应用于物业管理的早期介入价值工程的具体运用就是在物业管理实践寻找“替代”品。包括：1、材料的替代品2、工具的替代品3、方法
的替代品4、人的替代品动物替代人设备设施替代人年龄大的替代年龄小的文化低的替代文化高的形象差的替代形象好的 保洁员替代保安员2、完
善细节管理 物业管理是从成本中抠利润。物业管理企业的成本呈现出“点多、面广、线长”的特点。这些特点要求我们更多地关注成本管理的
细节，要将成本管理的重点锁定在管理和服务中的每一个细节。如：（1）公共水电费的控制计量无遗漏：计量无遗漏是水电成本精益控制的前提和
基础 管理无空白：有相应的能源使用规定，派专人负责开关和控制运行时间。杜绝一切可能的无管理现象，如长明灯、夜班时间因责任不明确或安
排不当而无人关闭的用电系统等。 电价核算准确：主要对公用电费的分摊。因为电力部门每天按照丰、平、谷三个用电时段分三个不同的标准计量
电价，所以实际电费单价需要从总电费和使用小时两个指标反算得到。临界点运行：用电控制的临界点运行是指凡是使用电力能源的系统，如设备设
施用电、照明系统用电等，其开启、关闭和运作的时间和方式，刚好能满足物业正常的需要，用电的管理在没有多余浪费的需求和供应的平衡点上运
行。理想的临界点运行是不存在的，临界点运行是电费控制不懈追求的目标。 （2）低质易耗品的控制 A、批量进货。一保证供货时间，
二价格肯定要低。 B、以旧换新。就是维修工要换东西或要领用东西，必须要以旧换新。C、局部更换。如水笼头坏了,不要换整个水笼头.
换一个具体部件,如垫圈或垫片。D、折分再用。 E、重复使用。油漆刷子,用完以后用水泡着,重复利用。F、修了再用。G、定期检查。
尤其是一些长期不使用的比如阀门、水龙头，设备房等，要经常去开一下，让它走动走动。(3)如地下停车场的电费,可通过广告牌的形式,即可
美化停车场,又可节约电费.(4) 小区进入口改成门禁系统(5)节能降耗，采用节能灯 3、控制风险成本约定意识：在谈判和签订合同过
程中，应尽可能把有关事项约定清楚。特别是涉及合同期限、双方收益分配、安全责任等重大问题时，一定要书面约定清楚，并考虑一些潜在的风险
因素。对小区经营类合同的期限，原则上应与物业服务合同的期限一致；对利用小区设施设备进行的经营所得收益，应约定为管理费收益。警示意识
：对小区内一些可能影响业主人身、财产安全的隐患要及时排查与清除。对一些无法避免的潜在风险，应以醒目标志警示业主。告知意识：对一些涉
及业主利益的事项或活动，应以适当方式告知全体业主或有关业主。报告意识：对业主的一些违规或违法行为，及业主之间的一些侵权纠份，如管理
处无法协调，应及时报告有关部门或业主委员会。证据意识：要注意证据的收集、保留。无论是费用的追缴、还是警示、告知或报告都应留下证据。
证据的载体可以是书面资料、录音资料、录像资料、像片资料及实物资料等。诉讼时效意识：物业管理收费权保护的法律诉讼时效为两年，即从起诉
之日起两年以外所欠物业管理费法院不予保护，除非诉讼时效中断。因此，对欠费业主，管理处应每月进行书面催缴，并保留催缴证据。对有必要通
过法律诉讼来追讨的物业管理费，应在诉讼有效期内及时起诉。4、强化责任成本建立责任成本中心责任成本中心是物业管理企业建立责任中心的一
种形式。成本中心是指仅仅对成本的发生负责的责任中心。各管理处、各专业部门都可为成本中心。对成本中心的考核在确保品质指标的前提下，重点考核成本预算的完成情况。 5、降低组织成本组织成本是影响物业管理企业成本的一个重要因素。也是物业管理企业在成本控制中所忽略的。组织成本可以分为静态和动态两部分。其中静态部分就是一个组织本身结构所决定的成本；而动态部分则是指一个组织在运作过程中，由于机制不同导致组织效率不同，从而引起成本不同。因此，降低组织成本，要从两方面入手：1）要完善组织结构，也就是完善组织的硬件部分。(1)职能部门的设置要少而精(2)要考虑是内部专业化还是外部专业化(3)管理能否采用”1+N”的模式(4)能否白天值班和夜间值班人员的要求不一样,甚至考虑用业主值班顶管理费用.(5)岗位设置如何既可保证基本安全,又能减少人力成本.(6)如采用”酬金制”尽可能用兼职方式(7)一专多能等2）要完善运作机制，也就是完善组织的软件部分。 (1)费用报销的流程(2)预算控制的制度(3)费用报销的权限 （4）人员调配方法6、提升科技含量（1）智能化道闸系统 既可以大由降低人力成本，又可增加经营收入，还可减少车辆管理风险（2）办公自动化系统（3）物料采购与管理系统（4）电脑收费系统（5）小区保安监控系统7、业务外包 业务外包是指项目管理处将非核心业务以合同形式交由外部服务供应商完成，以提高资源配置效率的生产组织形式和战略管理模式 外包范围 非核心业务 不擅长业务 成本平衡点之外8、发挥集中优势（1）物料集中采购优势（2）垃圾集中清运优势（3）保险集中购买优势（4）工程集中招标优势9、增加边际收益开展房屋租赁中介垃圾对外承包经营小区广告经营小区健身场所10、加强成本结构的分析 项目主营成本结构表 谢 谢 |
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