华夏 · 颐园——中国首席生态宜居健康城PART 1项目解读背景分析养老产业发展趋势分析项目SWOT分析1. 背景分析1.1 我国已进入到老
龄化社会，老年人占总人口比例不断加大联合国将“60岁以上人口占总人口比例10%，或65岁以上人口占总人口比重达到7%”作为判断一个
国家是否进入 老龄社会的标准，我国在90年代末就已进入老龄化社会。2007年底全国60岁以上人口达到1.53亿人，占人口总数 的1
1.6%。老年人口基数大老年人口增长速度快高龄化趋势明显1.2 人口老龄化已成为我国面临的最重要的民生问题之一随着我国老龄化人口规
模的快速膨胀，养老问题是事关公平与稳定的重大社会问题。如不立即着手解决老年人的养老 问题，直接影响到国民经济的可持续发展。会给政府
带来沉重的负担，严重影响社会的发展与进步。（1）历史欠帐较多（2)“未富先老”，人口老龄化与社会经济发展水平不相适应家庭养老负担加
重目前养老方式与实际需求不匹配1.3 我国政府已开始高度重视养老问题，养老产业面临前所未有的发展机遇党的十七大报告提出加快推进以改
善民生为重点的社会建设，老有所养是改善民生的重要内容。全国老龄委联合民政部等国家十部委发文——《关于全面推进居家养老服务工作的意见
》，提出推进居家养老服 务工作的基本原则：第一坚持以人为本；第二坚持依托社区；第三坚持因地制宜；第四坚持社会化方向。国家发展和改革
委员会负责人透露2009年一系列关系民生的重要政策措施。从2008年元旦起，继续提高企业离 退休人员基本养老金标准，提高幅度要明显
高于前3年每人每月80元的平均水平。2.养老产业发展趋势2.1 养老设施产业化长期以来，我国的养老产业一直是民政机构社会福利的一部
分，近年来虽逐步走向了社会化，但仍然是以非营利社会福利为主体。近年来， 随 着社会经济的不断发展，和我国老龄化的不断加快，养老产业
逐渐成为民间投资关注的新领域。因此，如何借鉴国外先进的产业发展模式， 找出一 条多元化发展的新途径，是保证在市场经济条件下，我国
养老产业发能够快速健康发展的重要任务。打破传统的单一养老模式，实行居 家养老为主，社会机构养老为辅的复合型养老模式。老年公寓老年公
寓主要是提供给具备独立生活能力的老年人的居所，以出租为主要经营模式。a、自住型老年公寓（Independent-living），
b、陪助型老年公寓（Assisted-living），c、特护型老年公寓（acute-care），经典案例——法国老年公寓特点：
酒店式公寓人类历史上最早进入老龄化社会的就是法国，法国也是欧洲人口老龄化国家的典型。特色鲜明的老年酒店式公寓是法国解决老年人住房问
题的主要模式。在这种酒店式公寓中，配套设施完全依据老年人的需要设计，如防滑设施和无障碍设施等，服务人员远远多于酒店或酒店式公寓，老
年人可以根据自己的需要选择长住或短住。老年住宅社区养老社区是在传统养老模式的基础上产生的一种创新型的养老模式，它是依托大型中心城
市的辐射而建成的具有卫星城性质的全龄化 服务型养老社区，实现了人性与专业、亲情与服务的完美结合。经典案例：台湾长庚养生文化村： 特
点：配套齐全，建设社区以长庚医院雄厚的医疗资源为后盾，建成了全球最大的银发地产区。 是社区，又像医院；是医院，又像社区，这就是台湾
最新推出的房地产 概念——养生文化村。集养老、医疗、生活、娱乐等功能于一体。2.养老产业发展趋势。养老设施功能全龄复合化我国传统
的养老设施功能单一，仅能满足老年人生活的基本需要。随着社会的不断发展和人们生活水平的日益提高，老年人对养老设施的 要求也日渐提高，
因此，养老设施的功能也必然向着养老、医疗、康体、休闲娱乐等复合功能方向发展。为老年人提供健康，舒适的社区大 环境，实现真正意义上的
：老有所养，老有所为，老有所乐，老有所医。而配套服务设施的大量出现，也使社区发展呈现全龄化趋向。经典案例：英国老年社区：特点：配套
设施齐全的全龄化大型老年社区英国的老年社区建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组 织的活动超过80种以上。具有完善的配套设
施与功能区划分，是集合 了居住，商业服务，度假疗养为一体的大型综合社区。养老院与养老社区一体化将社会福利养老设施与全龄化老年住宅社
区相结合，实现养老医疗和娱乐设施的资源共享，一方面可保障养老社区公共医疗和文化娱乐的需 求, 另一方面也可维持养老公共设施的高水平
运营。经典案例：德国的养老社区特点：老年住宅与养老院相结合德国老年产业分为两种体系：社会住宅体系，养老院体系。社会住宅体系:内部多
为无障碍设计，政府对老人住房采取补贴措施 养老院体系:是一种接近住宅形式的养老院。3.项目SWOT分析3.1 项目优势与机遇政策和
领导优势党的十七大报告提出加快推进以改善民生为重点的社会建设，老有所养是改 善民生的重要内容。政府、社会都在积极支持探索、创新多元
化的城市养老模式， 解决在创新养老模式中所遇到的各种问题，民政部、天津市武清区及河西务镇各级 领导对养老社区建设的高度重视也为项目
的实施提供了强有力的政策和领导组织保 障支持。区位优势京津一体化进程的加快，使北京和天津的联系日益紧密。项目所在的武清区 经过近几
年建设，区内交通四通八达，距滨海新区约90公里，距北京国际机场约1小 时车程，距天津机场约50分钟车程。河西务镇位于京津通道——京
津公路的中点， 距天津市区、北京市区均为60公里，是京津城镇发展轴上的关键节点。项目选址于 河西务，与京津两地距离适中，对于吸纳
京津两地老年人入住，有着明显的优势。项目联动优势在建的艺术家聚集区，以及规划中的中国创意城等，均可与本项目联动发展，形成以突出 文
化产业为主题的协同互补的发展格局。民政部建设武清老年护理中心作为启动区的一部分，与养老社区相互联动，为养老社区的 全面顺利启动提供
了一个极好的开端。3.项目SWOT分析3.2 劣势与挑战基础设施缺乏，启动门槛较高项目选址位于镇区南端，现状缺乏必要的城市基础设施
，如要达到开发建设的基本要求，即需大量的前期基础设 施投入。建设大型养老生态社区的经验不足项目总占地近8平方公里，最终将形成各项功
能齐全，环境优美，完全实现市场运作的养老健康卫星城。如此大 规 模的养老社区建设在我国没有成功的经验可供借鉴，这是项目开发者所面临
的一个严峻的挑战。PART 2总体概念性规划概况项目总体定位总体规划布局规划功能分区规划分期1.项目总体定位中国首席生态颐居健康城
---彰显绿色生态的老年健康第一城在北京与天津城市发展的大背景之下，依托武清区各级政府的支持，与全国老龄委、民政部、中国老龄事业发
展基金会密切合作， 发扬企业的产业运营优势，联合打造：--国家级生态健康老年社区典范--全国老龄事业常设论坛--中国最大的专业化老
年健康产品生产交易中心它将是一个多功能，生态化，充满活力的全龄化老年社区。它将拥有：一个城绿交融的规划结构，一个河渠相连的水网体系
，一个强有力的城市形象，一个多样化的社区空间形态，一种亲切 宜人的健康生活环境。2.总体规划布局整体布局：采用一轴两 带的整体布局
模式。一轴：绿野生命谷主题公园作为整体的空间发展主轴， 是区域整体的空间统帅，各支 系空间以其为主干，如枝叶般 蔓延生长。两带
：以商务公园与度 假休闲岛为主题的两带，纵贯 南北，与发展轴相辅相成，形 成社区中彰显活力与生活品质 的带型城市空间。2.总体规划
布局整体布局：采用“一轴、两带”的整体布局模式。3.规划功能分区国际老年健康会议中心五星级度假疗养中心商务办公区医疗中心养老产品研
发区养老产品展销区绿色健康产业区绿色产品培育基地老年大学孝文化博物馆老年护理中心商业区老年大学养老社区养老社区商业区市政配套设施4
.规划分期起步区建设用地625亩，42公顷。一期建设用地共3800亩，253公顷；二期建设用地共3937亩，262公顷；三期建设用
地共1392亩，93万公顷；四期建设用地共 2439亩，162.60公顷起步区625亩（42公顷）一期建设用地3800亩（253公
顷）二期建设用地3937亩（262公顷）三期建设用地1392亩（93公顷）四期建设用地2439亩（162.60公顷）PART 3起
步区详细规划前期分析规划概述养老护理中心详细规划养老社区起步区详细规划1.前期分析1.1.2 场地概况现状用地北高南低，北部地势平
坦，河西务砖厂内有多栋砖房，部分砖坯堆场，南部地势较低，存在多处大片坑塘（烧砖取土形成），河西务 砖厂西侧用地较高，地形平坦，现状
均为大片绿化植被。场地概述项目区位起步区位于华夏颐园用地南部。用地主要为原河西务砖厂用地41.75公 顷（625.6亩）。1.前期
分析场地示意分析河西务砖厂生产区地势较高，现状有平房、砖窑、砖坯堆场，利于开发建设。1.2.2 南部用地砖厂取土区地形多变，植被丰
富。土坑积水形成池塘，场地幽静、环 境优美，拥有良好的自然景观资源，利于营造有益于人们 休憩的多层次公共开放空间。宜作休闲、养老设
施。2.规划概述规划面临的主要问题如何在有限的用地范围内，统筹安排养老护理与养老社区住宅产业，使其形成相互依托，共同发展的有机整体
；项目现有开发建设用地限于砖厂用地范围内，在这种前提下，如何从有利于养老生态健康城顺利启动的需求出发，统筹合理安排老年 护理中心和
养老社区项目，使其相互依托，共同发展，尽快形成整个项目的核心功能，是关系到整个养老生态健康城成败的关键;如何充分利用场地特色，为老
年人创造出一个环境优美、富有地方特色的休养、康体、居住环境；场地内地形变化较大，特色鲜明，因此，如何充分利用场地的自然特色，根据项
目各自特点因地制宜，合理安排，从而形成布局合理、 环境优美、富有特色的休养、康体居住生活环境，是规划的重要任务；如何保证养老护理中
心和养老社区住宅项目的分期可持续发展。作为起步区，老年护理中心和养老社区都将面临一个后续发展的过程，在这种前提下，如何在保证一期布
局合理的前提下，兼顾项目 持续发展的需要，是规划面临的重要问题。规划设计原则因地制宜原则紧紧围绕场地特色，根据护理中心与养老社区的
不同特点和需求，合理安排项目用地，充分发挥场地自然优势，形成项目特色；统筹发展原则从养老生态健康城总体出发，兼顾老年护理中心和养老
社区发展要求，最大程度地保证起步区对整个区域开发的带动和促进作用。生态优先原则充分尊重场地肌理，保护原有自然生态环境，为老年人创造
一个环境优美、生态的休养、康体、休闲、生活居住条件。2.规划概述2.3. 规划设计方案强调路网的环通连续性， 交通组织明确；区域划
分明确，保持了各 期建设用地的完整性；紧扣养老主题，为老年护 理中心营造高品质的空间环境。2.规划概述2.3.1 用地划分原则因地
制宜原则整体系统原则可持续发展原则2.3.2 用地划分经过现状用地适宜性分析，根 据不同项目的用地需求，确定：河西务砖厂用地东部
为中 国老年样板社区；河西务砖厂西北部为民政 部老年护理中心中国老年样板社区28.37公顷（425.6亩）民政部老年护理中心13.
3公顷（200亩）2.3.规划设计方案3.民政部老年护理中心详细规划3.1. 规划理念1、充分尊重场地原有肌理，利用场地原有自然水
、林生态资源，形成特色鲜明、优美宜人的空间结构；2、以护理中心工作流程为指导，合理安排各项生活服务配套设施，形成科学合理的总体功能
布局；3、形成人车分流的道路交通体系，形成独立的步行游览交通体系，方便老人休憩、游览与健身；4、充分借鉴中国传统园林手法，连通水系
，构建整体生态绿化景观休憩系统；5、以老年人生活特点入手，注重规划建筑细节，体现对老人的悉心关怀。规划布局规划总体布局结构规划采取
“一心带三区” 的总体布局结构（1）一心：为民政部老年护理中心区。规划将护理中 心主要休闲娱乐服务设施、办公、配套及培训设 施集中
布置于用地中部，与老年护理用房联系便 捷。使之成为整个护理中心的公共活动核心区。（2）三区：三个功能区分别是：北部孝文化博物馆区，
倡导传统的尊孝理 念，弘扬孝文化；东北部为全龄化老年住宅样板示范区，引 入全龄化养老理念，塑造活力老年社区；东南部部护理区为老年公
寓示范区，设置 开 放性的公建服务设施，为老年护理中心同时 提供服务。3.民政部老年护理中心详细规划3.2.2 中心区布局将综合服
务设施中的接待服务用房规划 在了一期主入口处。将综合服务设施包含了 各类为老人提供医疗、体检等各种专业服务 设施布置在水景资源
丰富的一期中心偏西北 侧位置，使其能够辐射一二期整个护理中心， 综合服务设施邻近接待服务处，是接待人员 可以很便捷的向来访人员
提供各种专业设施 的展示。3.2. 规划布局3.民政部老年护理中心详细规划接待服务老年健康护理中心3.老年护理业务培训中心 8.
食堂、餐厅、后勤部老年医护中心营养食疗会馆健康水疗馆文化艺术坊员工宿舍戏迷阁123456789103.2. 规划布局3.2.2 综
合布局占地200亩（13.3）公顷的 民政部老年护理中心，是集合护 理，疗养，度假为一体的综合型 老年护理中心。共投资1.5亿，设
置500张床位，为老年人提供完 善的高品质健康服务。民政部老年护理中心鸟瞰示意3.民政部老年护理中心详细规划周边道路 主干道
次干道3.2. 规划布局3.2.3 道路交通系统规划形成高低错落，人车分流的道路系统。主干路根据用地现状一期地势较低，二期地势较高
的 特点，将规划主干路设计为两个衔接的环状道路， 既能满足分期开发的要求，又能很好的解决内部交 通问题。在北侧组入口西侧设施集中
的停车场，限 制护理中心内部的车行交通。次干道次干路均匀分布在整个护理中心各种设施之间 形成相对独立的组团式环状道路，避免外界干扰
。步行道规划形成独立的步行交通体系。曲径通幽的步 行道穿插于各种生态景观设施当中，整体道路密度 较大，配合完善的标示系统，既可方便
老人安全便 捷的到达各种目的地，也可作为老人户外锻炼的理 想场所。3.民政部老年护理中心详细规划3.民政部老年护理中心详细规划3.
3. 建筑设计老年健康护理中心设置500张床位，为老年人提供环境优美的高品质健康护理中心3.民政部老年护理中心详细规划3.3. 建
筑设计老年健康护理中心设置500张床位，为老年人提供环境优美的高品质健康护理中心3.民政部老年护理中心详细规划3.3. 建筑设计老
年护理业务培训中心开设针对老年人专门的医护课程，培养专业的老年医护人材。3.民政部老年护理中心详细规划3.3. 建筑设计营养食疗会
馆以健康营养为主题的食疗会馆，均衡的营养搭配，关爱老年人的饮食健康。3.民政部老年护理中心详细规划3.3. 建筑设计健康水疗馆温泉
SPA，康体健身，迷你高尔夫，门球场地，等综合设施齐备的健康水疗中心。3.民政部老年护理中心详细规划3.3. 建筑设计文化艺术坊邀
请老年人参加书画展览，文学作品展等，并提供非物质文化遗产的学习机会，形成浓厚的文化氛围。3.民政部老年护理中心详细规划3.3. 建
筑设计戏迷阁弘扬国粹的艺术精华，为老年人提供听戏，学戏，交流的文化园地。3.2. 规划布局3.2.3 道路交通系统3.民政部老年护
理中心详细规划3.2. 规划布局3.2.4 绿地系统规划形成“一轴、一心、三节点”的绿地景 观体系一轴即中央景观轴线，从孝文化博物
馆贯穿住 出入口和办公中心，延伸至中心景观区。一心即中央景观区，结合水面和各项服务设 施，形成整个区域的休闲、娱乐景观区。（３）三
节点分布在三个护理区，形成各个护理区的景观 中心。3.民政部老年护理中心详细规划景观设计设计原则采用中国传统园林的营建手法，借鉴北
京钓鱼台的景观小品设计，利用地面原有的高差起伏，设置大面积水景，培育优质水文 化。 让景观与建筑成为不可分割的有机整体。整合各种生
态景观资源，整体设计，以中国古典园林的“步移景易”为主导设计思想，结合室外的门球、网球等体育活动设 施， 为老人营造极具魅力的宜人
绿化景观空间。本着最大化尊重用地现状的原则，尽量结合现状自然地形营造水面、绿化植被等景观元素。注重水景与建筑的融合，通过对水、榭、
楼、台等各种景观元素的整体规划设计，将整个老年护理中心打造成一个充满魅力的 世 外桃源。3.民政部老年护理中心详细规划3.民政部老
年护理中心详细规划3.3. 景观设计3.3.2景观设计示意3.3. 景观设计3.3.3 驳岸设计3.民政部老年护理中心详细规划3.
3. 景观设计3.3.3 驳岸设计水滨驳岸处理水岸处理方式对水域景观的特色体 现有着非常重要的影响，是步行友 好环境的重要组成部分
。规划设计 了沿水道的1.5米高的硬质驳岸，以 及湖滨带的木板步道等。而在较为 自然的区域，采用草坪与湿地植栽 进行软质驳岸处理。
3.民政部老年护理中心详细规划3.4. 主要经济技术指标3.民政部老年护理中心详细规划4.1. 规划布局以“景”入“情”的设计理念
。针对中国目前社区缺乏邻里认知感、相逢对面不相识的状况，本次规划设计提出，景观先行，以景入情的设计理念。这里的景观 并不再单纯是绿
化、广场等这些普通层面的景观元素，而是将社区内的树荫、座椅、建筑、人、滨水小路以及私密、半私密、开放的 各种空间等等构成要素，进行
统筹策划，使其能够为人与人的交流提供尽可能多的途径，以此避免老年人所面临的感情上“老无所依 ”的局面，使整个社区形成一种可以感受得
到的像一个大家庭一样的情景式养老社区。4.中国老年样板社区详细规划4.1. 规划布局4.中国老年样板社区详细规划孝文化博物馆社区康
乐中心国际老年医院购物中心国际老年会所554321建筑设计孝文化博物馆中华孝文化博物馆位于场地西北角，总用地3.04公顷.博物馆作
为连接护理中心和养老社区的主体建筑群，通过文献、 文物、图片、长廊、雕塑、书籍、戏剧、影视等形式充分展现中华 孝文化的发展历史、
中国传统与新时代24孝故事、中华孝文化与当 今和谐社会建设的融合等内容，起到弘扬和继承中华民族优秀传统 文化的作用。建筑形式采
取简洁中式风格，空间组合借鉴中式园林的布局手 法，形成丰富多变的室内外空间序列。4.中国老年样板社区详细规划4.2. 建筑设计4.
2.2 孝文化博物馆建筑设计示意图4.中国老年样板社区详细规划4.2. 建筑设计4.2.2 国际老年医院国际老年医院建筑面积600
0平方米，拟建成一 级甲等综合医院。其门诊、急诊和住院房具备基本 的急救、医疗、健康维护和安养等四个功能。医疗 设备现进，并设
有京津地区医疗专家坐诊。在体检， 急救，疗养等方面优势突出。并为老年人提供健康 安全系统服务，对突发性疾病做到早发现，早就医，
提供名副其实的国际化健康医疗服务。4.中国老年样板社区详细规划4.2. 建筑设计4.2.3 购物中心华夏颐园购物中心一期拟建设70
00平方 米，设有休闲广场和停车场，是一家集购物、 餐饮、休闲为一体的综合性购物中心。卖场 分为地下一层、地上三层：一层主要经营
日 化、食品，生鲜、日用百货、冷冻食品、老 年食品、高档烟酒等万余种商品，并设有、 餐厅、主食厨房、西点房、茶专柜、便民药
店、中国邮政储蓄;二、三层经营中外知名品 牌的老年生活用品和老年保健用品。4.中国老年样板社区详细规划4.2. 建筑设计4.2.
4 国际老年会所国际老年会所总建筑面积为4000平方米。是 一处可提供学习交流、休闲娱乐的文化场所。设备 先进，功能完善，环境雅致
。在视听效果俱佳的阶 梯式影视厅，感受首映大片、经典电影带来的视觉 冲击，聆听音乐会的美妙韵律，观看精彩的文艺演 出;在舒适明亮的
阅览室，步入书籍世界，在翻阅 中慢读细品、静悟生活的简静淡泊；书画、摄影、 美术等各类培训班，让老年人在艺术的长廊里流连 忘返；老
年大学还建有多间教室，可开办各类培训 班、开展学术研讨及国际交流活动。学习之余，老年人也可以在音乐茶座，品味茶韵，享受悠闲时光。为
了展示老年人积极健康的精神面貌，社区 内将成立合唱对、时装表演队、舞蹈队、文学社、 书画班、戏曲班手工组等各种兴趣小组，在会所内
开展各类比赛和联谊活动。充实、多彩的生活，让 老人变得更加年轻和美丽，让生命充满了活力与欢 笑。4.中国老年样板社区详细规划4.2
. 建筑设计4.2.5 无障碍住宅设计住宅公共空间设计要点宅前平台引道采用5%坡度，铺设防滑材料，设置 连续扶手；入口大堂为两单元
共用，加强居民交往， 安排图书室、棋牌活动室和观景平台；设置座椅和信 箱及留言板。门窗采用通透设计，结合适当遮阳设施。 电梯厅
内明亮宽敞，地面防滑，安装取暖设备。设置 飘窗平台作为老人的休息座椅。电梯为担架电梯。公 共走廊具备轮椅和行人并行通过的宽度，
沿墙设置连 续扶手；卫生间设计要点靠近老年人卧室；地面防滑、防污；厕所门采取 外开形式，方便救助；方便开启，门口不设台阶；安
装取暖设备。照明开关使用方便；安装紧急告警装置； 坐便器和浴盆、洗手池旁设置扶手，淋浴喷头下设置 座凳。4.中国老年样板社区详细
规划花园洋房设计意向小高层住宅设计意向小高层住宅景观设计意向4.2. 建筑设计4.2.5 无障碍住宅设计要点客厅、餐厅设计要点照明光线充足，充分摄取自然光；注重冷暖的舒适性；地面防滑； 开关、电源插座使用方便；卧室设计要点室内照明光线充足；杂物空间使用方便；门开关方便，采用棒状、 握柄式把；枕边安装紧急告警装置；铺设防滑地面；阳台设计要点保证出入口的安全性，门口不设台阶；铺设防滑地面；扶手栏杆 不遮挡观景视线；面积宽敞，除晾衣外，还可以享受园艺生活。4.中国老年样板社区详细规划公共交通的无障碍设计卫生间的无障碍设计4.3. 标识系统设计意向4.中国老年样板社区详细规划4.4 特色老年社区物业管理作为老年社区，其物业管理有别于其它生活社区的特殊性，因此， 如何建立一个适合老年人生活需求的物业管理体制，对养老社区有 着十分重要的意义。生活照料包括饮食起居的照顾，打扫卫生，代为购物内容。生活照料又分为: 居家服务、家庭照顾、老年人公寓、托老所；物质支援包括提供食物、安装设施、减免税收；医疗保健支持包括治病、护理、传授养生之道等；整体关怀包括改善生活环境、发动周围资源予以支持等。贯彻执行“五养”原则老有所养，老有所乐，老有所学，老有所为，老有所医。成立“卓达孝行天下基金”对于入住社区的老人，发行基金，以应对未来生活中可能出现的经 济变化。4.中国老年样板社区详细规划用地平衡表主要经济技术指标4.5. 主要经济技术指标孝文化博物馆占地30362.7平方米，建筑面积10000平方米。4.中国老年样板社区详细规划 |
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