土地增值税业务讲解通辽市税务局第一税务分局 朱永博目录CONTENTS01020304土地增值税概述土地增值税预征土地增值税清算概述土地
增值税清算实务土地增值税概述一、基本规定 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（
以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
国务院令第138号二、征税对象 土地增值税的征税对象是转让国有
土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。 增值额为纳税人转让房地产的收入减除《条例》 规定的扣除项目金额后的余
额。《国家税务总局关于印发?土地增值税宣传提纲?的通知》
国税函发〔1995〕110号征税对象的特殊规定 对外投资、联营 对此问题，应当区分时间段区分不同企业类型进行
分析 根据财税字〔1995〕48号规定，以土地或房地产作价入股进行投资联营的，暂免征税，待投资联营企业将上述房地
产再转让时征收土增 但财税〔2006〕21号明确规定，自2006年3月2日起，无论是所投资、联营的企业从事房地产
开发的还是房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财税字〔1995〕48号暂免征税的规定。这条规定就是避免部分房地
产开发企业以“改制”之名，行“转让房地产”之实，规避土地增值税。 上述两条款在财税〔2015〕5号中均被废止，但
也延续了房地产开发企业不适用企业改制重组土地增值税优惠政策，在其接续文件财税〔2018〕57号、国家税务总局公告2021年第21号
也保持了相同的态度。 三、基本公式 应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系
数 增值额=收入额-扣除项目金额 增值率=增值额÷扣除项目金额×100% 扣除项目
金额=取得土地使用权所支付的金额+开发成本+开发费用+与转让房地产有关的税金+其他扣除项目 四、税率 土地增值税
实行四级超率累进税率 《中华人民共和
国土地增值税暂行条例》国务院令第138号土地增值税预征 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定
或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治
区、直辖市税务局根据当地情况制定《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》
财法字〔1995〕6号一、概述二、预征率-1 自2010年7
月1日起，凡在我区开发建造商品房销售的房地产开发企业，均按商品房销售价格确定预征率进行预征。（2010.7.1-2016.2.14
） 按商品房销售价格确定预征率是指以单套商品房的实际销售价格(销售收入/销售平米)确定预征率。月销售多套商品房的，
均以单套商品房销售价格确定预征率，并根据不同的预征率分别计算商品房的土地增值税。 《内蒙古自治区地方税务局转发国家税务总局关
于加强土地增值税征管工作的通知》 内地税字〔2010〕179号? 二、预征率-2
自2016年2月15日起，将普通住宅、非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率在现行标准上分别降低50%执行（调整后低于1
%的按1%执行）。（2016.2.15-2018.12.31） 《内蒙古自治区地方税务局关于认真落实“三去一降一补”五
大任务有关税费优惠政策的通知》
内地税字〔2016〕136号二、预征率-3 自2019年1月1日起，土
地增值税应按《内蒙古自治区地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（内地税字〔2010〕179号）规定的预征率
进行预征。 《关于做好自治区人民政府土地增值税预征优惠政策到期后有关工作的通知》
内税财行便函〔2018〕7号二、预征率-4
我区土地增值税预征率按照普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产三种类型分地区确定为： （一）呼和浩特市普通住宅2.5
%，非普通住宅3.5%，其他类型房地产4%。 （二）包头市、鄂尔多斯市、赤峰市普通住宅2%，非普通住宅2.5%，其他类型房地产
3.5%。 （三）我区其他地区普通住宅1.5%，非普通住宅2%，其他类型房地产3%。 自2021年4月1日起施
行 《国家税务总局内蒙古自治区税务局 内蒙古自治区财政厅 内蒙古自治区住房和城乡建设厅关于调整土地增值税预
征办法有关事宜的公告》公告〔2021〕2号三、营改增后土地增值税应税收入确认问题 营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税
应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，
其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。 为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销
售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据： 土地增值税预征的计征依据=预收款-应预
缴增值税税款
《国家税务总局关于营改增后
土地增值税若干征管规定的公告》
国家税务总局公告2016年第70号四、应预缴增值税税款 一般纳税人采取预
收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 应预缴税款按照以下公式计算： 应预缴税款=
预收款÷（1+适用税率或征收率）×3% 适用一般计税方法计税的，按照11%（10%/9%）的适用税率计算；适用简易计税方法计税
的，按照5%的征收率计算。 国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告
国家税务总局公告2016年第18号一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的
征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。 房地产老项目，是指： （一）《建筑工程施工
许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目； （二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建
筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。 国家税
务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告
国家税务总局公
告2016年第18号土地增值税清算概述土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策
规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续
，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。 国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知
国税发〔2009〕91号房地产开发项目全部竣工、完成销售的整体转让未竣工决算房地产开发项目的直接转让土地
使用权的纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积
的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的纳税人
申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。纳税人符合下列条件之一的，主
管税务机关可要求纳税人进行土地增值税的清算：清算单位确定 国税发〔2006〕187号开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分
别计算增值额内政发〔2015〕58号住宅小区建筑容积率在1.0以上、套内建筑面积在144平方米以下（含144平方米）的住房为普通商
品住房内地税字〔2014〕159号清算单位应按照普通标准住宅、非普通标准住宅、非住宅类型分类，实行查账清算或核定征收清算土地增值税
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 国税
发〔2006〕187号普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产分别填写、分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率和应纳税额普通住宅非
普通住宅非住宅（其他类型） 税总函〔2016〕309号内地税字〔2014〕159号 土地增值税清算以国家有关部门审批的房地
产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位。原则上以《建设工程规划许可证》为依据确认清算单位。如果企业的分
期与《建设工程规划许可证》不一致的，以企业的分期项目为清算单位。 在确定清算单位基础上，我区采用“三分法”分别计算增值
额，即将项目划分为普通标准住宅、非普通标准住宅和其他类型房地产项目（商业、车位、车库、仓房）分别计算增值额。一、实施项目管理：主管
税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，
对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开
发同步。 二、关注会计核算：主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的
，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。 三、实施专用票据管理：对纳税人分期开发项目或者同时开
发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。
《国家税务总局关于印发?土地增值税清算管理规程?的通知》
国税发〔2009〕91号 土地增值税清算前期管理 纳税人应报
送的资料:土地增值税纳税清算申报表及各项明细表房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交
易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出
让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料主管税务机关
要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料（详见下一条）等。如纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《
土地增值税清算鉴证报告》开发项目立项批复规划申请、报告及图纸、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证土地使用权证建筑工程施工许可证
市建设工程施工图设计文件审查批准书商品房销（预）售许可证工程概况及备案意见（ 备案机关: 市房屋建筑工程竣工验收备案办公室，以下简
称“备案表”）房屋分户（室）面积对照表（加盖市房屋产权监理处面积复核专用章）销售房地产有关证明资料，以房地产购销合同统计表并加盖公
章的形式包含: 销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等其他补充资料: 当期财务会计报表; 项目的预算、概算书;能够按清算
项目支付贷款利息的有关证明及借款合同; 与转让房地产有关的完税凭证及清算项目预缴土地增值税的完税凭证。主管税务机关可要求纳税人报送
与土地增值税清算有关的证明资料 应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。税务机关
可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税
人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。 企业办理清算手续的时间：土地增值税清算受理： 主管税务机关收到纳税人清算
资料后需要：1、对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理；2、对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳
税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理；3、对不符合清算条件的项目，不予受理。 上述具体期限
由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤销。01 实地审核是
指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的真实性、合理性、合法性、完整性进行审核。 案
头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等02实地审核案头审核清算项目清算单位
的确认不同期间、不同项目收入、成本、费用的归集普通住宅、非普通住宅、非住宅的收入、支出的划分清算起始时间、清算截止时间分期开发项目
各期清算方式的一致性征税项目和免税项目的划分重点审核的内容： 房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发
规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税： （一）依照法律、行政法规的规定应当
设置但未设置账簿的； （二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； （三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证
残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的； （四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期
清算，逾期仍不清算的； （五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知
国税发〔2009〕91号土地增值税的核定征收：土地增值税清算实务
一、土地增值税收入额的确定 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 《中华人民共和国土地
增值税暂行条例》国务院令第138号 收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。 《财政部关于印发?中华人民共和
国土地增值税暂行条例实施细则?的通知》财法字〔1995〕6号税法收入的确认原则： 土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票
的，按照发票所载金额确认收入； 未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。国家税务总局关于
土地增值税清算有关问题的通知国税函〔2010〕220号特殊收入的确认视同销售收入自用房地产收入拆迁安置收入地下车库（位）收入代收费
用配套设施收入1.视同销售收入的确定房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单
位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产， 其收入按下列方法和顺序确认： 1.按本企业在同一地区、同一年度销
售的同类房地产的平均价格确定； 2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定 。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通
知》
国税发〔2006〕187号关于营改增后视
同销售房地产的土地增值税应税收入确认问题 纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他
单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问
题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定执行。
《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》
国家税务总局公告2016年第70号2.自用房地产收入确定房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或
用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的
通知》
国税发〔2006〕1
87号房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收
入，不扣除相应的成本和费用。 《国家税务总局
关于印发?土地增值税清算管理规程?的通知 》
国税发〔2009〕91号本项目房地产安置异地安置房
地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知
》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。开发企业采取异地安置，异地
安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发〔2006〕187号第三条视同销售收入计算，并以相同金额计入本项目的拆迁补偿费；房地
产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费异地安置的房屋属于购入
的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费3.拆迁安置收入4.关于地下车库（
位）收入确定 1、对房地产开发企业建造的可售地下车库（位），已取得房产证和土地使用证的，按照非住宅类型房地产清算。
2、对房地产开发企业利用地下建筑和按政府规定建造的地下人防工程改造的不可售地下车库（位），建成后产权属于全体业主所有或无偿
移交给政府的（以产权转移登记、公证部门公证或在房地产项目显著位置公告并被全体业主知晓为判断依据），其成本、费用可以扣除。
3、 对房地产开发企业转让不可售地下车库（位）的，不征收土地增值税，同时相应的成本费用也不予扣除。
《内蒙古自治区地方税务局关于进一步明确土地增值税有关政
策的通知》
内地税字〔2014〕159号?对于县级及县级以上人民政府要
求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用
未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。 《财政部 国家税务总局关于土地增值税
一些具体问题规定的通知》
财税字〔1995〕48号注：对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各
项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基
数的情形5.代收费用6.配套设施收入的确认 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车
场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
《 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 》
国税发〔2006〕187号取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本房地产开发费用与转让房地产有关
的税金财政部规定的其他扣除项目二、扣除项目及金额的确定真实性合理性是指费用是正常的和必要的、计算和分配方法应该符合一般的经营常规和
会计惯例。国税发〔2009〕91号第21条 审核扣除项目是否符合下列要求：（5）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同
一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。合理分摊国税发〔2006〕187号：除另有规
定外，扣除项目，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。国税发〔2009〕91号：第21条 审核扣除项目是否符合：
（1）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。合法凭据国税发〔2009〕91号
第21条 审核扣除项目是否符合下列要求：（6）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。一贯性实际发生相关性国税发〔200
9〕91号：第21条 审核扣除项目是否符合下列要求：（2）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。企业预提费用：
国税发〔2006〕187号 除另有规定外，不得扣除。扣除项目基本原则企业申报的可扣除费用必须与取得应税收入直接相关企业申报的可扣
除费用必须真实，不得虚列成本。 纳税人取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统
一法规缴纳的有关费用。 《 财政部关于印发?中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则?的通知 》
财
法字〔1995〕6号 （一）取得土地使用权所支付的金额：取得土地使用权所支付的金额：支付土地出让金
、支付土地转让金、缴纳相关税费、土地登记费、土地交易费、土地分割费、土地契税及其他相关出让金额等项目审核：（一)审核取得土地使用权
支付的金额是否获取合法有效的凭证，口径是否一致。 (二)如果同一土地有多个开发项目，审核取得土地使用权支付金额的分配比
例和具体金额的计算是否正确。……土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支
出、安置动迁用房支出等。土地征用及拆迁补偿费建筑安装工程费公共配套设施费前期工程费基础设施费开发间接费用包括规划、设计、项目可行性
研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费，是指房地产开发项目在建造过程中发生的各种建筑工程费用和安装工程费
用，包括以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪
、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 直接组织、管理开发项目发生的费用
，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等（二）房地产开发成本 土地征用及拆迁补偿费，包括土
地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 审核：拆迁补偿费是否实
际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。 房地产开发企业应注意保存以下资料：拆迁
补偿合同或协议；被拆迁人的身份证复印件；被拆迁人签收拆迁款的拆迁收据；支付被拆迁人拆迁补偿费的银行单据等。 1.土地征用及拆迁补偿
费2.前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 “三通一平”-------水通、电通
、路通、土地平整“七通一平”-------给水通、电通、路通、排水通、热力通、电信通、燃气通、土地平整审核：（一）前期工程费是否真
实发生，是否存在虚列情形。 （二）是否将房地产开发费用记入前期工程费。 （三）多个（或分期）项目共同发生的前期工程
费，是否按项目合理分摊。3.建筑安装工程费建筑安装工程费，是指房地产开发项目在建造过程中发生的各种建筑工程费用和安装工程费用。营改
增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的
公告》（国家税务总局公告2016年第23号）规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值
税扣除项目金额。 《关于营
改增后土地增值税若干征管规定的公告》
国家税务总局公告2016年第70号审核：（一）发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报
告、工程施工合同记载的内容相符。 （二）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。 （三）参
照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。 （四）房地产
开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。 （五）“预提
”、“暂估”的费用是否作为扣除项目列支。4.基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工
程发生的支出。 注：企业应将基础设施费的相关合同、补充合同完整保存，作为土地增值税清算的重要资料，同时基础设施工程属于建筑工程，营
改增后，其取得发票的备注栏要注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。5.公共配套设施费包
括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 公共配套设施的处理原则：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除
；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； 3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准
予扣除成本、费用。 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》
国税发〔2006〕187号 如何证明属于全体业主共有？
（1）法律法规明确规定属于全体业主共有；《中华人民共和国民法典》第274条，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除
外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属
于业主共有。 （2）经人民法院裁决属于全体业主共有；（3）商品房销售合同、财产处分合同等契约中注明有关公共配套设施归业主共有，并且
相关公共配套设施移交给业主或者依规定成立的业主自治组织，由业主共同支配上述公共配套设施的各项权益和负担相应成本 开发间接费用的扣除
以合法的原始凭证为依据，主要有两类：一是合法的发票，例如修理费以及各项办公费用支出；二是合法的计算依据，例如折旧的提取、周转房摊销
费等审核：（一）是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形；（二）开发间接费
用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。6.开发间接费用直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职
工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 扣除标准5%扣除标准10% 凡能够按转让房地产项目计算分摊并
提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项法
规计算的金额之和的5％以内计算扣除。 开发费用＝利息＋除利息以外的其他开发费用除利息以外的其他开发费用= （取得土地使用权所支付的
金额＋开发成本）×5%以内开发费用= 利息+（取得土地使用权所支付的金额＋开发成本）×5%以内凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支
出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项法规计算的金额之和的10％以内计算扣除。 开发费用＝（取得土地
使用权所支付的金额＋开发成本）×10%以内开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销
售费用、管理费用、财务费用。 三、开发费用01020304既向金融机构借款，又有其他借款加罚的利息超过上浮幅度或超过贷款期限的利息
部分全部使用自由资金利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除; (二)对于超过贷款期限的利息部分不允许扣除
。 财税字〔1995〕48号 加罚的利息不允许扣除。 财税字〔1995〕48号（三）房地产开
发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。
国税函〔2010〕220号 全部使用自有资金，没有利息支出的，按10%扣除。
国税函〔2010〕220号 70号：营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允
许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。161号：因转让房地产缴纳的教
育费附加，也可视同税金予以扣除。对自治区政府开征的地方教育附加和水利建设基金，可比照教育费附加予以扣除。48号：细则中规定的允许扣
除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费
用，已相应予以扣除。22号：全面试行营业税改征增值税后，“营业税金及附加”科目名称调整为“税金及附加”科目，该科目核算企业经营活动
发生的消费税、城市维护建设税、资源税、教育费附加及房产税、土地使用税、车船使用税、印花税等相关税费。与转让房地产有关的税金，应按房
地产开发项目实际缴纳的税费予以扣除。已计提但尚未缴纳或者欠税的不得计算扣除。国家税务总局公告2016年第70号财税〔1995〕48
号 财会〔2016〕22号 国税发〔2006〕187号43号：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的
增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。财税〔2016〕43号
内地税字〔2009〕161号增值税附加印花税实际70号：营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括
增值税。（四）与转让房地产有关的税金国家税务总局公告2016年第70号对从事房地产开发的纳税人可按本条（一），（二）项法规（即取得
土地使用权所支付的金额和开发成本）计算的金额之和，加计20％的扣除。代收费用 对于县级及县级以上人民政府要求纳税人在售房时
代收的各项费用，如果计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用是在房价之外单独收取的，可以不作为
转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用
未作为转让房地产的收入计税的，在计算扣除项目金额时不允许扣除代收费用。 （五）财政部规定的其他扣除项目 三、土地增值税的计算应纳税
额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数增值额=收入额-扣除项目金额增值率=增值额÷扣除项目金额×100%
扣除项目金额=取得土地使用权所支付的金额+开发成本+开发费用 +与转让房地产有关的税金+其他扣除项目 开发
费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+开发成本）×5% 开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+开发成本）×10%
其他扣除项目=（取得土地使用权所支付的金额+开发成本）×20%免税政策有下列情形之一的，免征土地增值税：? （
一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；? （二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。中华人民共
和国土地增值税暂行条例清算后再转让房地产的处理在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值
税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目
总金额÷清算的总建筑面积 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》
国税发〔2006〕187号1.企业逾期开发缴纳的土地闲置费等是否可以扣除？四、
房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。 国家税务总局关
于土地增值税清算有关问题的通知国税函〔2010〕220号四、实务问题答疑：2.建造高级公寓，增值额未超过项目金额的20%，是否缴纳
土地增值税？第十一条 条例第八条（一）项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等
不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府法规。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》3.不同项目之间的增值额不能
互抵？对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅
不能适用条例第八条（一）项的免税规定。《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》财税字〔1995〕48号4.未按规定期限预缴税款是否
加收滞纳金 ?三、关于土地增值税的预征和清算问题… 对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从
限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。 财政部 国家税务总局关于土地增
值税若干问题的通知 财税〔2006〕21号5.未办理土地使用权证而转让土地使用权是否缴纳相关税费土地使用者转让、抵押或置换土地，
无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土
地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及
其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复
国税函〔2007〕645号 6.房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题房地产开发企业在工程竣工验收后，根
据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地
产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。根据上述政策规定，由于质量保证金的特殊性质，
企业扣留的质量保证金清算扣除的条件是取得发票，未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知
国税函〔2010〕220号 7.房地产开发企业收取顾客违约金和更名费是否需要缴纳土地增值税？ 房地产开发企业因购房者在履行
购房合同时违约而收取的违约金和更名费，实际构成了房屋的销售价值，并在房屋转让时取得了收入《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则
》（财法字〔1995〕6）第五条规定，条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。因此，该违约金和更名费应并入
收入计征土地增值税。8.房地产企业开发成本支出中已取得的合同及发票，截至土地增值税清算日尚未付款的部分是否可以作为土地增值税的开发
成本予以扣除？根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》 （国税发〔2009〕91号）第21条规定：审核扣除项目
是否符合下列要求： （一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。 （二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。 因此，在土地增值税清算中，扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的才能扣除。 1.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）2 .《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号） 3.《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）4.《国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知》（国税函发〔1995〕110号） 5.《财政部 国家税务总局 国家国有资产管理局关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知》（财税字〔1995〕61号）6.《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）7.《 财政部 国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2015〕5号）8.《国家税务总局 国家土地管理局关于土地增值税若干征管问题的通知》（国税发〔1996〕4号 ）五、政策汇总：9.《国家税务总局关于加强土地增值税管理工作的通知》（国税函〔2004〕938号）10.《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）11.《国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知》（国税发〔2009〕91号）12.《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）13.《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号） 14.《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（总局公告2016年第70号）15.《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔 2018〕57号）16.《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部 总局公告2021年第21号）17.《内蒙古自治区财政厅 内蒙古自治区国家税务局 内蒙古自治区地方税务局转发关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（内财税字〔1995〕654号 ）18.《内蒙古自治区地方税务局关于印发《房地产开发企业土地增值税预征和清算管理暂行办法》的通知》（内地税字〔2005〕116号） 19.《内蒙古自治区地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（内地税字〔2010〕179号?） 20.《内蒙古自治区地方税务局关于进一步明确土地增值税有关政策的通知》（内地税字〔2014〕159号）21.《内蒙古自治区地方税务局关于土地增值税核定征收问题的公告》（内蒙古自治区地方税务局公告2016年10号） 22. 《国家税务总局内蒙古自治区税务局 内蒙古自治区财政厅 内蒙古自治区住房和城乡建设厅关于调整土地增值税预征办法有关事宜的公告》（公告〔2021〕2号）THANKS感谢您的聆听 |
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