国内某商业中心物业管理方案(363页)

东莞市KH物业发展有限公司



君 豪 商 业 中 心



物



业



管



理



方



案



方案编制：X



物业概况



东莞市KH商业中心位于东莞市X大道（X中路路段）与X大道交汇处，地处东莞市区黄金地段。该物业业由地下停车场，一至四楼商场，五楼商务区域，六至十楼小型写字楼，十一楼至二十四楼大户型写字楼组成，是东莞市KH物业发展有限公司开发新建的一座高档次、颇具代表性的自动化甲级写字楼。

KH商业中心占地面积17968.4㎡，建筑面积88575㎡，写字楼面积43897.48㎡，商场面积30601.91㎡，,六至十层公共通道面积4435.4㎡，十一至二十四层公共通道面积2200.8㎡，停车场面积14076.46㎡，外围面积7187.2㎡，五楼公共面积923.25㎡，天台面积3222.84㎡，写字楼单元 177 个，商铺 5 个。

KH商业中心一至四楼商场已由万佳.华润进驻，写字楼大堂入口两个，停车场设两进两出，共约车位300个，商场正门入口一个，后门入口一个，一至十层楼梯通道三道，一至二十四层楼梯通道两道，大堂与公共通道均采用高档大理石和材料装修。

KH商业中心主要机电设备有：广州日立电梯十台，自动化烟、温感、喷淋、消防栓等消防系统、供配电、给排水、通风、智能化安保系统，宽频网络通讯系统，大楼内机电设备均采用高档产品。

大楼内主要设施有停车场、俱乐部、会议室、餐馆、休息亭，十一楼天面球场等。

主要市政设施有道路、雨、污水井、沙井、化粪池、水池等若干。







管理内容



KH商业中心房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯房、设备机房等）的维修、养护和管理。

KH商业中心建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、烟囱、共用照明、天线、加压供水设备、供配电、消防、安保、自动化系统、电梯、发电机等）的维修、养护和管理。

该物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、车场、棚、库等）的维修、养护和管理。

该物业规划红线内属配套服务设施的维修、养护和管理。

公共环境（包括公共场地、房屋建筑共用部位）的清洁卫生，垃圾的收集，清运。

KH商业中心内交通、车辆行驶和停放管理。

配合和协助当地公安机关进行安全监控、巡视、消防、保安防范工作。

物业管理档案、资料及物业的使用管理。

多种经营，有偿服务、商务管理。











管理目的



保持和提高物业的完好程度，通过加强对KH商业中心的管理养护和对业主或使用人的管理和服务，防止使用不当，损坏物业。

创造良好的办公与公共环境，统筹安排该写字楼的各项设施设备的养护管理，对业主或使用人依法约束管理，共同维护写字楼环境。

维护该写字楼投资者和使用者的权益，该写字楼是用来办公，成就人生事业，体现人生价值和有成就感的人享受良好服务和体现人生价值的象征，加强对业主和或使用者的行为管理，维护投资者与使用者的整体利益，从而更有效的有利于投资者和每一位使用者。

加强对该写字楼实施社会化、专业化、经营型的一体化管理，不断提高物业管理服务质量，维护和提高该物业投资者和管理者的良好社会声誉。

以优良的物业管理服务质量建立该物业投资者、管理者的品牌形象，有效促进物业的租售、经营，以高附加值回馈给投资企业，使该物业的投资者的发展处于良性循环。

















管理原则



根据《物业管理条例》和《东莞市住宅小区管理办法》和其它政策法规，本着“用心管理、真诚服务”的原则，执行“以人为本、为使用人创造安全、文明、优美、舒适、快捷”的工作环境的质量方针，实行“管、修、养、服务”为一体的综合管理。

































管理要求



KH商业中心系统综合型高级甲级写字楼，主要以商务、办公为主，因此与住宅小区相比，该写字楼必须具备高标准质量的管理服务，该物业现代化设备多，诸如自动控制的高档电梯与升降机，电脑控制的自动化系统等都需要专业知识与技术的人员来操作与养护，特别是出入口、大堂、洗手间、公共区域的卫生，清洁要求很高，为保待楼宇外貌的美观，楼宇的外墙也需要定期清洗，该写字楼能否得到完善的管理，直接影响到物业的租售与经营，而且对楼宇本身的价值和管理者有着极大的联带影响。因此，对于KH商业中心的管理应围绕“安全、舒适、方便、快捷”的模式来全面展开，写字楼对治安、消防的要求更高，而复杂的设备设施对维修保养的要求也较高。

安全是指让用户在写字楼里工作有安全感，包括：

人身安全：保证大楼内主要设备完好，不出意外事故，通过闭路电视监视大楼停车场，大堂、通道、电梯等人流量大的地方，加强定时巡查，不给犯罪分子可乘之机。

财产安全：通过安装在大楼内的安保系统，及时掌握大楼内的情况，保安人员全天候在大楼内部及周围指定地点，线路上为用户服务，保证大楼安全防范万无一失，不发生盗窃案、大件、贵重物品出入要办理出入手续。

消防安全：消防安全既涉及人身安全又涉及财产安全，应重点加强，特别强调保证消防设备始终处于良好待用状态，定期进行消防系统测试，并在条件许可的情况下组织消防演练，增加用户防火和自救能力。

舒适是指创造优美的环境让用户在大楼内工作起来感到舒适，方便、确保大厦内的电梯、供电、供水服务处于正常运行状态。

快捷是指用户在大楼内工作能随时与各地、各方面联络、交换信息、抓住商机、通讯联络好比人体神经系统，通讯联系中断，企业的各项业务就陷入瘫痪，因此必须配备和保持通讯，宽频网络等系统的正常使用。

必须树立该物业和管理者的品牌形象，以高起点的管理理念及行之有效的管理服务技巧成就该物业的知名度和社会信誉，推动该物业的租售和经营业务的不断发展。

必须按照高标准，高档次和优秀示范大厦的标准对该物业进行管理，用最低的成本造就最好的服务效应，努力保证房屋本体，配套设备设施的良好运行和完好，保证管理范围内不发生重大安全，刑事、消防事故、保证该物业内清洁卫生达到优秀示范大厦标准。























管理目标



两年内达到优秀示范大厦标准。

物业租售率达90%以上

管理范围内不发生重大安全责任事故

房屋完好率达95%以上，维修处理及时率98%以上

用户报修处理及时率98%，用户对管理服务满意率达95%以上

环境保洁率95%以上

发电机发电率和消防水泵供水率达100%

管辖区域内卫生、消杀、绿化达标率95%以上

各项费用收取率达98%以上

























实现目标的保证措施



第一节 管理架构







东莞市KH物业发展有限公司







KH商业中心物业管理处











财 客 保 环 维 行



务 户 安 卫 修 政



部 部 部 部 部 部







人员定编



KH商业中心物业管理处共68人



经理1人



文员1人 收款员1人



客户部 环卫主管1人 保安部主管1人 维修班长1人



物业管理岗2人 室内岗十岗12人 室外岗三岗3人 顶班岗打蜡岗2人 大堂岗二岗10人 外围岗两岗4人 巡逻岗一岗6人领班兼 监控岗两岗6人 车库岗三岗9人 顶班岗4人 水电工一岗2人

厨工2人







骨干人员素质及岗位职



岗位 素质 职责 经理 1、工作五年以上经验，男性30岁以上，大专文化；

2、持企业经理上岗证；

3、较强的组织协调能力和文字功底；

4、熟ISO9000质量管理模式；

5、懂创优工作程序；

6、熟悉《物业管理条例》和相关的法律法规知识。 1、负责KH商业中心物业管理处的全面物业管理工作，向公司总经理负责；

2、按照国家政策、法规开展全面工作；

3、负责制度各项管理文件的制作并付诸实施；

4、负责本管理处全面质量管理工作；

5、合理调配人员，协调各部门工作与协作，责任到人，关心员工生活，保证员工精神风貌良好；

6、协调政府各职能部门的关系便于开展各项工作。 文员 1、25岁左右，中专以上文化、形象素质佳，有相关三年工作经验；

2、懂人事劳资，档案，资料的分类，整理，管理工作；

3、正派、廉洁，有较强的沟通能力；

4、熟练操作电脑。 1、负责管理处人事的初试工作；

2、负责管理处的接待工作；

3、负责管理处文件的打印、整理、收集，存档工作；

4、负责用户档案资料的管理工作；

5、负责物料的管理与发放工作 收

款

员 1、女性，25岁左右，财会专业，大专学历；

2、懂物业管理财务制度，三年以上物业管理财务工作经验；

3、清正廉洁，懂电脑操作 1、负责为用户办理全面托收费用收取工作，统筹管理财务收支，帐务工作；

2、负责管理处物品的采购工作；

3、协助文员工作

4、完成领导交办的其他工作任务 物

业

管

理

员 1、男女不限，26岁左右，中专以上文化；

2、具有三年以上相关工作经验

3、协调管理能力强，懂ISO9000运作；

4、熟悉七大管理三大服务操作流程；

5、懂《物业管理条例》和相关的法律法规知识；

6、有上岗证。 1、协助管理处开展工作；

2、负责协调管理处各部门的工作；

3、负责管理处的质量检查工作；

4、负责协调处理用户的投拆和商务服务工作；

5、负责物业的装修管理工作；

6、协助保安主管落实保安防范，防火管理工作；

7、负责物业的按管验收，交付使用工作；

8、完成领导交办的其他工作任务 岗位 素质 职责 保

安

主

管 1、男性，28岁左右，高中，退伍军人，三年以上相关工作经验；

2、有较强的组织织领导能力，能独立处理问题，尤其突发事件；

3、经验丰富，能带领本部门员工维护好营区的安全防范及工作秩序的能力，懂保安、消防专业知识，了解相关法律法规，作风正派；

4、具备与公安、消防等部门配合，沟通，建立良好关系的能力。 1、全面负责辖区保安、消防、车辆的管理工作；

2、领导本部门员工做好辖区内的安全工作与学习环境；

3、每周组织本部门人员进行2-3次综合培训；

4、每个月对区内消防器材进行检查，发现不合格立即采取措施处理；

5、组织训练义务消防队，并在消防部门的指导下具体组织消防演练；

6、负责本部门员工的绩效考核，做好安全日记记录；

7、负责按上级要求完善本部门管理制度与操作规程；

8、完成领导交办的其他工作任务。 环

卫

主

管 1、男性，40岁以下，高中文化；

2、熟悉清洁工作各项操作与管理；

3、熟悉清洁用品的使用方法与性能；

4、懂人员管理与调配，相关工作三年以上经验。 1、全面负责所辖物业的环境卫生管理工作；

2、带头工作，以身作则，调动员工积极性，保质保量完成各项工作；

3、协调本部门与其他部门的关系，合理调配人力、物力资源；

4、负责定期对本部门员工进行岗位培训和考核，不断提高员工的业务水平和服务质量；

5、负责清洁工作的检查和员工的绩效考核，纠正日常工作中发生的不合格服务；

6、负责清洁用品采购计划的编制和进货物品的验证工作，并控制其合理使用，贮存与保管；

7、对发生在区内的不卫生现象进行劝阻和制止；

8、完成领导交办的其他工作任务。 维

修

班

长 1、男性，25岁左右，高中以上文化；

2、相关工作三年经验，有电工证；

3、懂得供配电，给排水，消防系统，智能化系统，弱电的维修保养；

4、班长需有电梯、发电机维修保养经验。 1、负责所辖物业供配电，天线、电梯、消防，给排水、弱电系统，发电机房屋本体等设备设施的正常运行管理和维修保养；

2、完成领导交办的其他工作任务。

第四节 保安员工作息、职责、素质



岗位 作息 职责 素质 领

班

岗 07:00-15:00

15:00-23:00

23:00-07:00

(每班每岗1人) 1、受保安主管领导，负责督促和落实辖区保安、消防、车辆管理等安全防范与日常管理工作；

2、领导本班人员做好辖区内的安全工作环境；

3、负责本班的安全巡逻和各岗位工作的检查工作；

4、负责本班的定期体能、军事、执勤动作的培训工作；

5、、负责突发事件的处理工作 1、男性，22-28岁，退伍军人，高中文化，形象素质佳；

2、相关工作三年经验；

3、爱岗敬业；

4、有突发事件的应急处理能力。 监

控

岗 07:00-15:00

15:00-23:00

23:00-07:00

(每班每岗2人) 1、负责监控中心的正常监控工作；

2、负责及时发现和处理消防监控系统的设施的故障；

3、负责管区安全防范监控管理，发现可可疑人员、事件，通知巡逻岗位前往排查，重点加强消防，办公区域各出入口的监控力度；

4、监控电梯使用运行及各控制点的情况，发现电梯困人立即通知相关人员协助解救；

5、发现火警、险情，立即通知相关人员扑救和报警，并利用广播进行人员疏散；

6、负责做好岗位日记、参加各项训练、消防管理。





22-28岁，高中学历，退伍军人，熟悉相关工作理论知识，了解各操作流程，遵守各项规章制度，品行优良，作风正派，为人诚实，有良好的职业道德，团结同事，顾全大局，热爱本

职工作，服从领导，听从指挥，工作认真，吃苦耐劳，坚持原则，具有突发事件的处理能力，观察细致，判断准确，反应灵敏。 大

堂

岗 07:00-15:00

15:00-23:00

(每班每岗2人)

23:00-07:00

(每班每岗1人) 1、负责大堂安全防范工作，对出入大堂的人员实行严格管理；

2、严禁携带易燃、易爆、腐蚀性、放射性物品进入；

3、引导来访人员有序出入；

4、上下班时间对电梯实行有效管理，使用监督；

5、制止违反管区安全管理规定的行为；

6、负责物品出入、消防安全管理；

7、参加各项训练，做好岗位工作日记。 外围岗 07:00-15:00

15:00-23:00

(每班每岗2人) 1、负责引导已进入管区的人员或车辆停放；

2、负责外围、停车场的安全检查工作，发现违章行为立即制止；

3、负责协助大堂岗位工作；

4、对无关人员查验并责令其离开，对进入管区的可疑人员进行排查，发现严重违规和作案人员进行缉拿和上交领班处理；

5、参加各项训练和消防管理，做好岗位工作日记。 巡

逻

岗 07:00-15:00

15:00-23:00

23:00-07:00

(每班每岗2人)

其中领班兼任一岗 1、负责营区外围，停车场、塔楼内的安全巡视工作；

2、重点加强车库办公区域、大堂、电梯、外围消防等的巡视力度；

3、负责管区内保项设备设施的使用情况与安全系统的巡视工作；

4、发现可疑人员进行排查，验证，并责令其离开；

5、发现盗窃、行凶等事件立即通知其他人员共同扑救；

7、制止和预防违章行为的发生；

8、参加各项训练，并做好岗位工作日记。 车库岗 07:00-15:00

15:00-23:00

23:00-07:00

(每班每岗1人 1、负责对车场内汽车、摩托车、单车的停放管理；

2、遵守各项规章制度，按时上下班，认真做好交接班手续，不擅离职守；

3、按规定和标准收费，出具停车费票据，及时上交营业款；

4、参加各项训练，并做好岗位工作日记。 顶班岗 不定 1、负责其他岗位人员休假的顶替工作；

2、积极参加各项训练。































第五节 清洁员工作息、职责、素质



岗位 作息 职责 素质

室

内

岗 07:00-11:00

13:30-17:30

（6至10层每层一岗1人）

（11层以上每三层一岗1人）

（1-5层一岗2人） 1、负责大楼内垃圾清理，电梯保洁，地板、墙面护理、洗手间日常清洁保洁，明装管线及设施设备、灯具，开关等的外表清洁工作；

2、负责办公室内地面保洁，吸尘，办公桌椅，台面，设备的外表清洁工作；

3、对辖区内违反清洁规定的进行劝阻的纠正；

4、参加各项业务技术能培训。 1、男女不限，30岁左右，初中以上文化；

2、具有良好的职业道德和礼节礼貌；

3、通过培训后能独立上岗位操作，工作无怨无悔，能吃苦耐劳；

4、服从领导，听从指挥



室

外

岗



07:00-11:00

13:30-17:30

（每岗3人） 1、负责管理红线范围内的的道路、绿化、车场等公共区域的清洁；

2、负责管区周围墙身、幕墙、路灯、宣传牌、雕塑和排风口的清洁；

3、负责室外明装管线和明装公用设施、设备的外表清洁工作；

4、定时对室外沙井、管道、化粪池进行清理疏通；

5、负责室外果皮箱和垃圾屋的清洁、清运和消杀工作；

6、参加各项业务技术培训。



打

蜡

岗





21:00-07:00

(每岗每班2人) 1、负责管区所有地面的打蜡、补蜡、抛光工作；

2、对所有地面每班次保洁一次；

3、参加各项业务技术培训。 清洁技工，懂地面抛光打蜡，机器操作与保养，熟各清洁剂的性能，能吃苦耐劳，具备良好的职业道德，礼节礼貌，能独立上岗操作的30岁左右男性。 顶班 不定 负责基他岗位人员休息的顶替工作 同室内外岗

第八章 管理处内部管理文件



第一节、员工守则



目录

总经理理致辞

第一章 总则

第二章 人事聘用制度

第三章 员工考勤制度

第四章 仪容仪表与行为举止

晋升制度

第六章 员工辞职与辞退

第七章 奖惩制度

第八章 福利制度

第九章 附则

















总经理致辞



诚挚欢迎您加入东莞市KH物业发展有限公司，成为这个大家庭的一员。您在自己的职业生涯中做出了一个重要的选择，选择了这里来追求您职业生涯的进一步发展，我们确信，您的决择是正确的。

作为共同事业的合伙人——我们，也选中了您，是因东莞市KH物业发展有限公司的成功将依赖于您的个人贡献，让我们共同努力，一起发展，共享成功。

成为公司一员后，您已将个人的发展系于公司事业的成功之上，自觉维护公司形象，努力为公司服务，是每一位员工的基本职责，良好的工作秩序，高效的工作作风，为客户提供满意周全的服务是我们的工作核心，本守则与公司其它规章制度是全体员工共同遵守的行为准则，希望这本守则将有助于您在东莞市KH物业发展有限公司，把握自己的机会。

公司的发展是大家的荣誉，您的绩效与公司休戚相关，在您成为公司一员之际，请熟悉本守则。





总经理













总则



为了加强公司的管理，促进公司经营业务的繁荣与发展，根据《中华人民共和国劳动法》以及国家其它法津法规和规章，制定本守则。

本守则适用于东莞市KH物业发展有限公司的全体员工。

凡在本公司从事管理和工作的人员，无论职位高低，已获薪金报酬者，均为本公司员工。

本公司员工之任用，纪律、作息、休假、请假、离职、奖惩、福利均按本守则执行。

公司鼓励并倡导员工努力学习，认真工作，开拓创新，积极向上，开源节流，提高效益。

公司实行总经理领导下的经理负责制，在经理领导下，实行层级管理，制度管理和规范管理。

公司行政部是各项规章制度的执行机构，公司赋予其监督，检查和协调处理的权利。

本守则的最终解释权在东莞市KH物业发展有限公司。



人事聘用



第九条 公司根据经营管理的需要，择优录用人才。

凡具有高中毕业以上文化程度或同等学历，有一定专业知识，身体健康，五官端正的应聘或求职者，符合招聘与录用条件的，经初试、复试、考核、合格者均可受聘或录用。

应聘或求职者需向公司提交个人简历、学历证明、专业证书、无犯罪证明、婚姻状况证书和身份证、退伍证、职称证、操作证，免冠一寸照片三张等

应聘或求职者初试合格后，由用人部门考核，合格后以主管经理复试，审核，合格后到指定医院体验，体验合格，再办理相关入职手续。

新入职的员工，均应参加并接受公司安排的入职培训，上岗培训和技能培训，培训考试合格后，到指定的部门或岗位报到上班，不合格者淘汰。

公司所有员工均有接受职业教育和培训的义务。

公司下属各部门人员的增补、用人部门必须书面申请，经总经理核准后实施招聘。

有下列情形之一的，公司不予录用：

1、年龄未满十八周岁的。

2、患有精神病、癫痫病、传染病、心理障碍，不胜任工作，有损公司形象的。

3、触犯法律被剥夺公民权利者，通辑犯等违法犯罪份子。

4、曾被公司开除，辞退过的员工。

5、违反国家计划生育者。

6、提交的文件，资料不全，或有伪造、涂改过期证件者。

7、录用后发现有隐瞒事实真相者立即开除，造成严重后果者追究其法律责任。

第十七条 新员工入职前须缴纳服装押金300元，保安员为500元，（入职时交300元，另外200元在第一个月工资中扣除），服装押金在离职时按两年折旧退回，入职两年以上者全额退回。

第十八条 凡经公司试用三个月合格者，均与公司签订劳动合同，以书面形式确立劳动合同关系明确双方的权利义务，试用不合格者辞退。

第十九条 订立劳动合同应遵循平等自愿、协商一致的原则，遵守国家法律和行政法规的规定。

第二十条 公司与员工签定劳动合同的期限在合同中约定。

第二十一条 劳动合同依法订立即具有法律效力，公司与员工均应严格履行劳动合同规定的义务，任何一方违约都应承担并依法追究其违约责任。

第二十二条 公司员工签订的劳动合同，除法律规定的必备条件外，可以约定有关福利，保守公司商业秘密和限制不正当的职业竞争等事项。



考勤制度



第二十三条 公司实行每周工时48小时，6天工作制（员工工资包含每周一天的加班补助），并以此为考勤标准，考勤由公司执行，具体作息时间为：

1、办公室：早上8:00---12:00 下午14:00---18:00

2、保安部：早班7:00---15:00 中班15:00---23:00

晚班23::00---07:00

3、工程部：早上8:00---12:00 下午14:00---18:00

4、环卫部：早班7:00---11:00 中班13:00---17:00

晚班21::00---07:00

第二十四条 所有员工(高级行政人员除外)，上下班时必须打卡，员工不得代人打卡，如代人打卡视为违纪，将受到相应处罚，如上下班时未打卡，将视为旷工，除非有正当理由，但必须有主管以上干部签字说明。

第二十五条 关于违反考勤制度的界定

超过上班时间五分钟打卡者视为迟到；

下班时间提前五分钟打卡者视为早退；

上下班时间超过或提前三十分钟打卡者视为旷工半日论，一个小时的视为旷工一天；

当月内迟到早退之和超过三次当旷工半日论；

未经请假或假满未续假不到工者以旷工论；

代人打卡双方均按旷工一日论；

打连卡者视为旷工半日论。

第二十六条 公司不鼓励员工超时工作，如确实需要，须提前得到相关领导的批准，经过批准的超时工作将被安排同等时间的补休，如无法安排补休，应依法支付加班工资。

第二十七条 主管以上人员在超过正常时间后的延迟下班将不计作加班，在工休日或法定假日经直接上司批准后进行的加班，应安排补休，无法补休的，依法支付加班工资。



仪容仪表与行为举止



第二十八条 仪容仪表

个人卫生至关重要，所有员工必须始终保持干净，以良好的个人形象为公司服务，因此，必须做到：

着装统一分明，举止文明大方、得体，精神振着，佩戴齐全。

严禁披衣，敞怀，挽袖，卷裤腿，戴歪帽（贝蕾帽除外），穿拖鞋或赤脚，不戴饰物，口袋内不装过多物品。

男员工不留胡须，头发梳理整齐，头发长度不挡眉，后不触及衣领，两则不盖耳，禁止怪异发型，女员工头发梳理整齐，发式与其在公司的身份相符，可施淡雅轻妆，程度适宜，不可过度施用香水，化妆品及配戴饰物，不留长指甲，鼻毛不露鼻孔，无体臭和口臭。

精神振作，姿态良好，抬头挺胸，不弯腰驼背，东倒西歪，倚物靠物，不袖手叉腰或将手插入裤袋，工作场地内不吸烟，不喝酒，不吃零食，不勾肩搭背，不哼歌，不打口哨，不看书报，不听收音机。

不挖耳，抠鼻、不敲桌椅，不随地吐痰，不乱丢杂物，不跺脚或玩弄其它物品。

工服需保持清洁整齐，熨平、皮鞋保持光亮，鞋袜干净，整洁，工牌正确配戴于左胸前。

着装、领带、领结、外套、衬衣、皮鞋搭配得当

工作时间不穿牛仔裤、运动衫、短裤、休闲服、T恤衫、装饰物及证章，不穿旅游鞋、运动鞋、凉鞋、拖鞋及赤脚穿鞋或其它奇异服装。

站姿迎客，微笑点头，热情周到。

第二十九条 行为举止

讲究文明礼貌，注重行为举止，表明公司期望在公众面前树立这样一个形象：在为客户服务方面，我们是最专业的，在客户眼里，员工代表了公司，客户对公司的第一印象来自于员工的接人待物，言谈举止，因此，保持良好的行为举止，就成了服务工作的一部份，下列要求须牢记在心，并认真执行。

站立要直，精神要振奋。

注意面部表情，微笑，微笑不仅表示友善，也能提高工作情绪和效率。

走路要稳，要迅速，不要跑。

不要在公共场所打哈欠或打喷嚏，如无法控制，应转身捂住嘴。

不挖鼻，抠指甲或做其它小动作。

不要在非吸烟区吸烟。

不要高声叫嚷或打架、骂架。

应在员工活动区域梳理头发。

禁止随地吐痰或乱扔弃物。

禁止使用污言秽语。

第三十条 礼貌用语

1、见到客户或上级领导时主动打招呼，称呼XX先生或小姐，保安人员必须行举手礼。

2、根据不同场合使用下列礼貌用语：

先生/小姐，早上好/下午好/晚上好。

谢谢/不用客气。

劳驾/对不起

对不起，打搅您了。

您需要帮忙吗？

请。

我可以进来吗？

请稍等。

是的，我会尽力来帮您。

再见。

3、接听电话

电话铃响三声内须拿起话筒。

拿起话筒时说：早上好/下午好/晚上好，XX公司/XX部门，我姓X，请问有什么可以帮您吗？

仔细听，反应迅速，当听清对方要找谁时，应答：请稍等。

当对方要找的人不在时说：对不起，XX先生/小姐不在，方便留言吗？

记下留言后说：谢谢，再见。

4、上门服务

您好，我是管理处的，我姓X（出示工作证）

打扰您了，谢谢，再见。

5、检查证件

●先生/小姐，请出示一下您的证件

●请您到这边登记；

●麻烦您了，谢谢！

●请您到管理处办理证件。



晋升制度



第三十一条 晋升条件

拟晋升主任、主管、领班人员，必须具备良好的职业素质，热

爱本职工作，有创业精神。

廉洁奉公，作风正派，团结同事，遵章守纪，起模范作用。

有较强的政治责任感和工作责任心，有充分胜任拟晋升职务的

工作能力和技术业务水平。

第三十二条 审批程序及考核

公司将依据岗位职责对晋升者进考核，报总经理审批后办理聘

任手续，试用期为三个月。

晋升者在拟晋升岗位试用三个月后，依据晋升条件再次进行考核，考核形式

分为考评、笔试和口头答辩相结合，考核内容为公共部分和岗位职责、业务知识、业务技能，具体考核项目如下：

●敬业精神和工作责任心

●礼节礼貌、仪容仪表、举止风范

●业务技能、业务素质（含英语）

●督导能力、应变能力、处理问题的能力

●部门创收情况及费用指标控制能力

●语言表达能力及在员工中的威信

●消防、安全、卫生意识

考核小组成员由公司相关人员组成。

第三十三条 新晋升为主任、主管、领班等职务的人员，根据其本人的工作绩效，在三个月试用期后，经考核合格，方可享受该职务待遇。



员工辞职与辞退



第三十四条 员工辞职与调动

员工因个人原因提出辞职或调动，须提前十五天向所属单位递交书面申请，须逐层领导批准后，方可进入辞职或调动程序，申请之期满，方可办理相关手续。

申请辞职或调动未获批准前，必须坚守岗位，不得以任何借口拒绝接受领导安排的工作或请假、消极怠工，违者将按情节轻重予以处罚，造成经济损失或严重事故者，将追究法律责任。

员工申请辞职或调动经批准后，按其批准日期其单位不再安排工作，应按规定办理业务，财、物移交等手续和调、离职手续。

第三十五条 凡在合同期内被辞退或除名的人员，同时解除劳动合同关系，从辞退或除名通知下达之日起，一周之内必须按规定迅速办理工作，财、物等移交手续。

第三十六条 符合下列条件的，用人单位可提出辞退建议

试用期未满，被证明不符合录用条件或能力较差，表现不佳而不能保质完成任务的；

严重违反劳动纪律或公司规章制度的；

患有非本职工作引起的疾病，各类传染病，或非因公负伤，医疗期满后，经医疗部门证实身体不适，不能胜任本职工作的；

能力明显不适应本职工作需要，在内部劳动力市场找不到适当工作的；

参加岗位适应性培训后经考核仍不合格或在内部劳动力市场找不到适当工作的；

劳动态度差，工作缺乏责任心和主动性的；

通过岗位适应性培训后，上岗工作表现仍然较差的；

其它情形。

第三十七条 有下列情形之一者，公司将不予警告，立即予以开除

工作责任心差，多次违反公司规章制度，屡教不改者；

无正当理由，无故旷工三天或一个月内累计旷工三天者；

对公司负责人和部门主管或其他人员及家属有恐吓、强暴、协迫和重大侮辱者；

贪污、盗窃、赌博、吸毒、腐化、打架斗殴、煽动怠工、破坏工作和生活、环境秩序者；

盗用公司名义在外招摇撞骗、泄漏公司秘密、擅离职守，使公司蒙受重大损失者；

服务态度恶劣，客户投诉强烈，破坏公司声誉和形象者；

触犯国家法律而被拘留、劳教、逮捕或判刑者；

对公司有严重的欺骗行为者；

违反国家计划生育政策者；

提供虚假证件者。

第三十八条 辞退员工的操作流程

部门主管根据公司规定的辞退条件，实事求是地对照员工的现实能力、表现或某些特定的事实，提出辞退建议，并将辞退单上交经理。

经理接到辞退单后，调查了解相关情况，进行条件审查，如果符合辞退条件，签署意见后上报总经理核准。

总经理接到辞退单后可根据具体情况与拟辞退的员工谈话，了解拟辞退员工的思想反应和意见，根据实事情况确认是否需要辞退，如确认需辞退的，即签署辞退意见，如属不应辞退的，与有关部门主管沟通后，协商安排工作。

对被辞退员工的处理结果转行政部备案。

由部门主管通知被辞退员工办理辞退手续。

时限要求

●经理收到辞退单后在3个工作日内作出明确答复。

●总经理收到辞退单后在5个工作日内做出最终处理决定。

第三十九条 申诉

拟辞退的员工有权在总经理约见谈话时或在未收到辞退最终决定单时主动向经理或总经理进行申诉，但不得扰乱正常秩序和公司正常的工作。

第四十条 办理移交手续

辞职、辞退或开除的人员经批准后，须首先与所在部门做好交接工作，才可办理离职手续；

办理离职手续须将工作、财、物移交清楚并持有关证明方可根据出勤情况结算本人工资；

辞职、试用不合格或给公司造成重大损失被开除的无任何经济补偿，试用期满因公司经营状况发生变化或因冗员等而辞退的，按照劳动合同约定给予经济补偿。



奖惩制度



第四十一条 员工奖励分下列四种

1、嘉奖：每次奖励30元；

2、记功：每次奖励60元；

3、记大功：每次奖励100元；

4、奖金或晋升：一次奖励若干元或提职加薪。

第四十二条 有下列情形之一者，予以嘉奖

品行端正，工作努力，能适时完成重大或特殊交办任务者；

拾金不昧（价值在300元以上）者；

热心服务，有具体事实者；

有显著的善行佳话，足为公司争得荣誉者；

忍受、克服困难，肮脏，难受之工作足为楷模者。

第四十三条 有下列情形之一者，予以记功

对生产技术或管理制度建议改进，经采纳施行，有显著成效者；

节约物料或废料利用，有显著成效者；

遇有灾难，勇于负责，处置得宜者；

检举违规或损害公司利益属实者；

发现职守外故障，予以速报或妥为防止损害足以嘉许者；

第四十四条 有下列事情之一者，予以记大功

遇有意外事件或灾害，奋不顾身，不避危难，因而减少损害者；

维护员工安全，冒险执行任务，确有功绩者；

维护公司重大利益，避免重大损失者；

有其他重大功绩者；

第四十五条 有下列事情之一者，予以奖金或晋升

研究发明，对公司确有贡献并使成本降低，利润增加者；

对公司有特殊贡献，足为公司同事表率者；

一年内记大功两次者；

服务满五年，考绩优良，未曾旷工或受过记过以上处分者。

第四十六条 公司各部门每月对工作认真负责，表现特别突出，无违章，无违纪，出全勤的评为先进个人，给予现金奖励

奖励标准为30元/次.人；

各部门先进个人的评选比例按总人数的10%进行；

各部门必须在公平、公正、实事求是的原则下将评出的先进个人名单上报行政部、经审核批准后实施奖励；

主管职务以上人员不予评选。

第四十七条 员工惩罚分为

警告：每次罚款30元；

记过：每次处罚60元；

记大过：每次处罚100元；

降级：按所任职务发放工资；

开除：予以解雇，解除劳动合同。

第四十八条：有下列事情之者，予以警告

当月内迟到或早退两次或迟到早退之和两次以上或未经同意私自调班者；

不按规定着装或配戴工牌或着装，配戴不整或穿拖鞋上班者；

仪容仪表不整，留长发、长指甲、长胡须、衣冠不整者；

工作拖拉，懒散，擅自离岗者；

当班时串岗、扎堆、聊天、抽烟、喧哗、吹口哨，发出噪音者；

当班时听收音机、录音机、看电视（培训或工作需要除外）者；

当班时拔打私人电话或未经允许接待亲友或客人或带亲友进入宿舍者；

对上司、同事或客人不礼貌者；

不按规定使用车辆或骑车或不排队横过马路者；

与同事不合或不服从上级合理安排、指导、情节轻微者；

不遵守安全规定或不按操作规程作业尚未造成损失者；

随地吐痰或乱扔垃圾及烟头者；

妨害工作或团体秩序，情节轻微者；

因个人过失发生工作错误，情节轻微或非工作时间进入管区闲逛或穿工衣处出者；

违反〈宿舍管理规定〉或〈食堂管理规定〉者；

第四十九条　　有下列事情之一者，予以记过

当月旷工半日以上或委托他人打卡或代人打卡或打连卡；

不服从上级的工作安排或工作指示，因工作疏忽导致客户投诉者；

未经许可擅自使用公司的设备、工具、机器、车辆者；

于禁烟区吸烟未造成损失者；

在工作场所喧哗、嬉戏、吵闹、妨碍他人工作而不听劝告者；

对同事恶意攻击或误害、伪证、制造事端者；

工作中酗酒，影响自己或他人工作者；

因疏忽致机器设备或物料遭受损害或伤及他人者；

威胁、侮辱使用粗言秽语对待客户或同事者；

直接或间接接受客户任何好处者；

上班时间消极、怠工、干私事者；

故意损坏公物，在公共区域乱写乱画者；

第五十条　　有下列事情之一者，予以记大过

擅离职守，致公司蒙受重大损失者；

在工作场所或工作中酗酒滋事，影响生产，业务、事务等秩序者；

损毁、涂改重要文件或公物者；

怠慢工作或擅自变更工作方法，使公司蒙受重大损失者；

不服从上级领导合理指导，屡劝不听者；

一个月内旷工达两天者；

机器、车辆、仪器及具有技术性工具，非经常使用人员及单位主管同意擅自操作者（如因此造成损失，则另负赔偿责任）；

在管区内以任何形式赌博或进行不恰当异性行为者；

上班睡觉者；

泄漏公司机密者；

行贿受贿，为己谋私利者；

在公司内售卖私人物品或募捐者；

第五十一条　　有下列事情之一者，予以开除

殴打客人，同事或同事间相互斗殴者；

偷窃或侵占同事、客人、公司财物经查实者；

吸食毒品者；

未经许可，兼营其它公司或本公司同类业务者；

利用公司名义在外招摇撞骗，致公司名义受损者；

无故损毁公司财务，损失重大或第二次损毁、涂改重大文件或公物者；

煽动怠工或罢工者；

无故旷工三日以上者；

损公肥私，徇私舞弊，有贪污行为者；

有意制造部门、个人之间矛盾，影响团结或违反公司保密制度者；

有不道德行为，下流行为侮辱他人的；

非法携带枪支弹药者；

散播不利于公司之谣言或挑拔劳资双方感情者；

参加非法组织者；

违反国家法律法规者；

第五十三条　　功过抵消规定

嘉奖与警告抵消；

记功一次或嘉奖三次抵消记过一次或警告三次；

记大功一次或记功三次抵消记大过一次或记过三次；

功过相抵以发生于同一月度内者为限；

第五十三条　　处罚程序由当事人签署违章确认单，由部门主管上报经理核准，按处罚内容执行，无正当理由拒不签署确认单者将加倍处罚。



第八章 福利制度



第五十四条　　食宿规定

住宿

　●本地区（指东莞市城区）员工公司不安排住宿；

　●●员工伙食由公司员工食堂定时提供中、晚餐（早餐不设）；

●伙食标准：２００元／人.月

●不在食堂用餐者不享受伙食费补贴；

第五十五条 工资待遇

员工工资由基本工资、浮动工资、岗位补贴、医疗补贴、加班费组成；

试用期员工只发放基本工资和加班费，其它补贴不予发放，试用期满，经考核合格发放全部工资和所有补贴；

员工入职满一年、两年以上的，可根据其具体表现、业绩及技能情况按公司薪金调整标准给予适当加薪；

新提职的员工经试用三个月合格后发放新岗位工资待遇，试用阶段只发放原岗位工资待遇；

公司实行月薪制度，每月按30天计算薪金，发放时间为每月的20日左右；

加班费按国家规定发放，按本人的基本工资计算，日常加班1.5倍，公休日加班2倍，法定节假日加班3倍；

主任级以上人员平时超过工作无加班费；

春节期间公司人员值班按每日三天计；

第五十六条 休假

公休假

公司实行六天工作制，星期日属公休假日，每月工资中已包括每周一天的加班费；

法定假日

法定假日指元旦、春节、劳动节、国庆节等法律规定的假日，休假天数按国家或当地政论规定执行；

病假

● 员工因病请假治疗，持有关证明可休病假，无法事先请假者须及时电话请示部门领导征得同意，事后必须办理补假手续，凡未办理手续者按旷工论；

● 员工请病假二天内（不含一天）扣发当月浮动工资10%，三天扣发当月浮动工资30%，四天扣发当月浮动工资60%，五天不发当月浮动工资，超过五天每天加扣10%基本工资，超过三十天后无任何报酬；

● 员工因公负伤工资按劳动保险法规定执行，医疗费用公司按工伤保险有关规定执行；

事假

员工因办理私事，经审批同意后，可以请事假，事假半天扣浮动工资10%，事假一天扣浮动工资30%，事假二天扣发当月浮动工资60%，三天以上不发浮动工资，事假五天以上无任何补贴，十天以上者扣除相应的基本工资和生活费；

婚假

员工达到法定年龄结婚，可享受有薪婚假三天，晚婚加假两天；

丧假

员工父母、子女、配偶或直系亲属去世，可给予三天有薪假期，另加数天路程假；

产假

● 女员工符合计划生育条件，享受全薪假九十天，难产加十五天，男员工配偶生育（符合计划生育条件的）给予三天有薪假期；

● 已婚女员工怀孕不满四个月流产，给予十五天有薪假期，满四个月流产的给予二十天有薪假期；

年休假

凡公司员工均享受有薪年假，其标准为

● 经理级以上员工：15天

● 主任级以上员工：12天

● 主管级以上员工：8天

● 主管级以下员工：5天

有薪年假必须在当年休完，不能安排休假的，按本人日薪工资的双倍发放，经公司总经理以上领导另外批准，安排的除外。

有下列情形之一者，不能休年假

● 当年累计病假三十天以上者

● 当年累计事假二十天以上者

● 当年累计事假、病假三十天以上者

● 严重违纪或受过各种严重处分的

● 岗位工作特殊的

特殊奖励假

员工有特殊贡献或因公负伤等立功行为经总经理以上领导批准可享受特殊奖励假。

第五十七条 年终奖

根据公司的实际经营情况，年终奖在春节放假前发放给在职员工，标准由总经理决定，在发放年终奖前离职的员工，不享受此待遇。

第五十八条 其它

中秋节补助

● 凡在职员工均享受该福利；

● 发放标准由公司另行决定；

开工利是

凡在职员工均享受此待遇，发放标准由公司另行决定，发放时间为春节放假后公司第一个工作日。





附则



第六十条 本守则于 年 月 日起施行。







东莞市KH物业发展有限公司

年 月 日











附一、《宿舍管理规定》

附二、《食堂管理规定》

















附件一

东莞市KH物业发展有限公司

员工宿舍管理规定



1．0 目的

规范宿舍管理，随时保持员工有一个洁、静、齐、文明的生活、工作、居住环境。

2．0 范围

公司员工宿舍

3．0 宿舍管理

3．1 宿舍分配

3．1．1 公司所有保安员、机电维修工必须统一住勤；

3．1．2 工作岗位调动，宿舍随即调整安排，任何人员不得拒绝；

3．1．3 凡辞退或辞职的员工，必须按规定时间离开；

3．1．4 宿舍实行军事化管理

3．2 宿舍物品

3．2．1 宿舍配备基本生活用品，不得随意调换、处理；

3．2．2 严禁私自加设其它家具物品；

3．2．3 私人物品摆放合适，不占用他人地方；

3．2．4 床单、枕被叠放整齐，鞋袜衣帽摆放得当；

3．2．5 贵重物品和私人证件等妥善保管，丢失后果自负；

3．3 宿舍卫生

3．3．1 轮流值日，各班组安排值日表，负责每天清扫两遍；

3．3．2 每日上、下午各打扫一次，清倒垃圾各一次；

3．3．3 保持室内卫生、自觉将纸屑、果皮、杂物等放入垃圾篮内，禁止打饭回宿舍；

3．4 宿舍电器限制

3．4．1 宿舍允许使用电视机、VCD、收录机、电风扇、电熨斗、电吹风；

3．4．2 宿舍禁止使用电热丝、电烙管、电炒锅、电饭煲其它超过100W以上的电器；

3．5 休息时间：中午12：00—14：00，晚上23：00—07：00；

3．6 宿舍禁止行为

3．6．1 出入不关门；

3．6．2 休息时间闲聊，讲不文明语言，放电视，收录机；

3．6．3 吵架、斗殴；

3．6．4 聚众赌博，收放黄色影视；

3．6．5 无故彻夜不归；

3．6．6 私带外人留宿；

3．7 节约用水用电，做到人去灯灭，关闭水喉；

3．8 禁止在宿舍内做饭菜，烧开水；

3．9 防火防盗，及时排除不安全隐患。











附件二

东莞市KH物业发展有限公司

员工食堂管理规定



1．0 目的

规范食堂管理，杜绝浪费，保障全体员工的伙食生活正规化；

2．0 范围

公司员工食堂

3．0 规定

3．1．1 中餐：12：00—13：00 晚餐：18：00-19：00

3．2 就餐规定

3．2．1 各就餐人员应严格遵守就餐时间（保安可提前20分钟），如有违者，食堂管理员有权拒绝；

3．2．2 全体员工均统一在食堂就餐，包食者统一由公司支付餐费，非包食者按用餐数额在生活费中支付，另有约定者从其约定；

3．2．3 需用餐或临时停餐者必须提前一天挂牌，否则按标准扣除；

3．2．4 就餐人员不得私自要求食堂加菜或自己动手制作；

3．2．5 非公司员工一律不得在食堂用餐；

3．2．6 节假日需加餐由公司统一安排；

3．2．7 保持食堂秩序，禁止在食堂聚众吵闹，高声喧哗；

3．3 餐费管理

3．3．1 炊事员按员工就餐标准，实行餐费定额预支（500-1000元/次）；

3．3．2 物业管理员对餐费采购实行监控、报销按财务制度执行；

3．3．3 每月月初公布员工餐费收支情况；

3．4 食堂卫生管理

3．4．1 就餐人员必须讲秩序，爱卫生，不随地乱倒剩饭剩菜；

3．4．2 炊事员勤打扫卫生，垃圾及时清倒，清除蝇、蚊、鼠、蟑螂滋生地；

3．4．3 炊事员讲究个人卫生，勤洗澡，不蓄长指甲；

3．4．4 物业管理员每天对食堂卫生检查一次。



















　有效投诉 无效投诉 调查人： 年 月 日 处理意见：





责任人： 年 月 日 回访验证（上门/电话/信函）







业主（用户）签名： 验证人： 年 月 日



东莞市KH物业发展有限公司

KH商业中心物业管理处

派工单



单位： 被派人员： NO：

业主用户 地址 电话 申请项目 业主提供物品：是 否 工作内容 验收意见 预约时间 派工时间 完成时间 材料费 元 人工费 元 合计金额 元 派工人： 业主签字：



注：第一联存根 派工人

第二联财务

第三联业主







质检工作程序



1．0目的

通过质量检查，纠正不合格服务，规范员工服务工作态度、责任心、礼节礼貌、仪容仪表、岗位知识、操作规程和将屋宇本体及配套设施、设备的不良因素控制在萌芽状态，保持物业的完好。

2．0范围

适用于公司整个范围的质量检查工作。

3．0工作程序

3．1物业管理员根据每周质检安排表对公司办公室、各部门、各管理处按照《员工守则》和各工作要求，按标准实施检查。

3．2将质检工作中所检查出的不合格项转呈各部门、各单位进行整改、处理，对某些细微的不合格项可以当即予以纠正。

3．3对质检工作中的比较突出的不合格项必须填写不合格项处理单，并及时跟踪相关部门的整改和处理结果。

3．4对不合格项处理结果中涉及到赔偿、罚款的事项，必须记录在册，以便在月底核算工资时扣除。

3．5每个星期安排二次夜间查岗工作。每天应尽量安排时间对各装修单元进行监督检查，杜绝违章装修行为的发生。

4．0检查内容和标准

4．1办公室

4．1．1仪容仪表

A、按规定统一着装，戴工作证；

B、举止文明、大方、精神饱满、仪表整洁；

C、上班不穿拖鞋、不蓬头散发，遵守办公室管理规定；

4．1．2服务态度

A、使用规范的文明礼貌用语；

B、主动热情、耐心、微笑、周到的文明服务；

C、服务态度端正、有良好的职业道德；

4．1．3工作纪律

A、不抽烟、喝酒、遵纪守法、遵守公司各项管理制度；

B、上班不迟到、不早退、不做与工作无关的事；

C、服从领导安排、团结同事、不挑拔是非；

D、保守公司机密。

4．1．4工作绩效

A、费用收取是否正常；

B、客户投诉处理记录；

C、有偿服务记录；

D、物业租赁记录。

4．2保安部

4．2．1仪容仪表

A、按规定着装、佩戴工作证；

B、精神饱满，姿态良好；

C、举止文明、大方；

D、不袖手、背手、插手、不勾肩搭救臂。

4．2．2服务态度

A、礼貌待人、说话和气、微笑服务、遇到客户和上司立正敬礼；

B、主动、热情、耐心、周到细为用户服务；

C、无争吵、打斗事件发生。

4．2．3工作纪律

A、按时交接班、不迟到、不早退、忠于职守；

B、岗位上无坐卧、依靠、闲谈、吃东西、看书报、吸烟、会客、听收音机、嬉戏、打闹等；

C、处理问题讲原则、讲方法、以理服人；

D、保守内部机密。

4．2．4服务要求

A、各项记录不超过30秒钟（不出错）；

B、按规定巡逻签到；

C、无发生被盗、被抢事件和大堂秩序混乱场面；

D、无发生车辆被盗、被碰撞和交通事故；

E、接警不超过2分钟赶到现场；

F、处理违章文明礼貌、及时有效、机动灵活、不失原则；

G、发现事故隐患及时，无发生因失职而出现意外。

4．2．5工作要求

A、服从领导、听从指挥；

B、熟练掌握管区的基本情况和重点防范单位、地点；

C、熟练掌握管区的保安设备和楼宇配套的设施、设备地点及使用方法；

D、善于发现事故隐患和可疑人员、并能及时正确的处理各类突发事件；

E、遵守公司各项规章制度。

4．3环卫部

4．3．1仪容仪表

A、按规定着装，佩戴工作证；

B、精神饱满、姿态良好；

C、举止文明大方、不蓬头散发。

4．3．2服务态度

A、使用规范文明礼貌用语；

B、主动、热情、耐心、微笑、周到；

C、服务态度端正、有良好的职业道德。

4．3．3工作纪律

A、按时上下班、不迟到、不早退、忠于职守；

B、遵纪守法、遵守公司规章制度；

C、工作中不做与工作无关的事，不做有损公司形象的事。

4．3．4检验标准

4．3．4．1室外

A、路面、绿地、散水坡无瓜果皮壳、纸屑等杂物、无积水、无污渍，每10㎡内的烟头及相应大小的杂物不超过一个；

B、果皮箱内部垃圾及时清理、外表无污迹、粘附物；

C、垃圾屋地面无散落垃圾、无污水、污渍、无明显污迹；

D、垃圾中转站地面无散落垃圾、无污水、污渍、墙面无粘附物、无明显污迹；

E、标识牌、雕塑无乱张贴、目视表面无明显灰尘、无污迹；

F、沙井底部无垃圾、无积水、积沙、盖板无污渍；

G、雨、污水管、井内壁无粘附物，井底无沉淀物、水流畅通、井盖上无污迹；

H、化粪池不外溢污水。

4．3．4．2地下室

A、地面无垃圾、杂物、无积水、无泥沙；

B、墙面目视无污迹、无污渍、无明显灰尘；

C、标识牌、消防栓、公用门、设备设施目视无污迹、无明显灰尘；

D、车库和天台管线目视无积尘、无污迹。

4．3．4．3室内

A、雨蓬目视无垃圾、无青苔、无积水；

B、天台转换层目视无垃圾、无积水、无污迹、明沟畅通；

C、水磨石、水泥、大理石、地毯地面无垃圾杂物、无泥沙、无污渍、大理石地面光泽，地毯无明显灰尘、无污渍；

D、墙面无污迹、无明显灰尘；

E、天花板、天棚距1米处目视无蜘蛛网、无明显灰尘；

F、灯罩、烟感、吹风口、指示灯、目视无污渍、无明显灰尘；

G、玻璃门、窗无污迹、清刮后用纸巾擦拭。无明显灰尘；

H、公用卫生间地面无积水、无污渍、无杂物、墙面、门、窗无明显灰尘，便器无污渍，天花、灯具目视无明显灰尘，玻璃、镜面无灰尘、无污迹；

I、公用门、窗、消防栓、标牌、扶手、栏杆目视无明显污迹，用纸巾擦拭无明显灰尘。

4．3．4．4消杀

A、老鼠密度不超过1%，鼠洞每2万㎡不超过一个、楼道内无明显鼠迹；

B、蚊幼虫孳生在5%以下、地下室在10%以下，目视无明显蚊虫在飞；

C、每一万平方米暴露的苍蝇孳生地不超过一处，商场、酒楼、办公室无苍蝇孳生地；

D、蟑螂室内不超过5%，室外污、雨水井不超过10%。

4．4维修部

4．4．1仪容仪表

A、按规定着装、佩戴工作证；

B、精神饱满、姿态良好；

C、举止文明、不蓬头散发。

4．4．2服务态度

A、使用规范文明礼貌用语；

B、主动、热情、耐心、周到；

C、服务态度端正，有良好的职业道德；

4．4．3工作纪律

A、按时上下班、不迟到、不早退、忠于职守；

B、遵纪守法、遵守公司规章制度；

C、工作中不做与工作无关的事，不做有损公司形象的事。

4．4．4检查标准

A、房屋本体无明显损坏，缺棱少角、开裂、变形等质量问题；

B、房屋附属配套设施完好，无明显损坏、变形、脱漆等现象；

C、房屋附属配套的设备运行正常、维修保养及时，各设备机房卫生整洁无小动物；

D、用户报修处理及时，有偿服务记录清楚明了；

E、管理范围内公共配套的市政设施完好，无脱漆，损毁等现象；

F、各操作规程，保养、维修制度上墙。

G、各装修单元的巡视情况记录。

每周质量检查安排表

(日期 年 月 日至年 月 日)

日期 星期一 星期二 星期三 星期四 星期五 星期六 部门 时间 内容 上午 下午 上午 下午 上午 下午 上午 下午 上午 下午 上午 下午 备注：

审核: 制表：



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日检表

检查部门： 日期：

序 号 检查内容 检查方法 检查结果 备 注 审核： 检查人：



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不合格服务处理表

员工姓名 所属部门 发生地点 发生时间 不合格描述：





检查人： 年 月 日 员工确认： 部门处理意见







主管： 年 月 日 经理意见







签名： 年 月 日 结果验证





验证人： 年 月 日 十、其它表格和质量记录

员工花名册

姓 名 性 别 年 龄 家庭住址 身份证号码 入职日期 职 务 联系电话 备 注 固定资产登记表

品 名 规 格 单 位 单 价 数 量 备 注 物品领用登记表

日期 领用人 领用物品 单位 数 量 签 名 备 注 东莞市KH物业发展有限公司

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各单元业主一览表



单元 业主姓名 购房面积 联系地址 联系电话 备注

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管理费收取一览表

年度

单元 业主姓名 面积 收费标准 1月份 2月份 3月份 4月份 5月份 6月份 7月份 8月份 9月份 10月份 11月份 12月份 东莞市KH物业发展有限公司

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车辆月卡收费一览表

年度

单元 业主姓名 车号 收费标准 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 第四节 物业接管文件



一、物业接管人员安排

1、管理处经理组织，全权负责。

2、物业管理员协助经理进行物业接管，并负责锁匙的清点、保管。

3、文员负责接管物业资料的清点、整理、归档。

4、维修部负责房屋本体和配套设施设备的验收。

5、保安主管负责消防系统、智能化系统等安保系统的验收。

6、环卫主管负责公共区域和绿地的验收。







二、资料的接管移交



1、0接管楼宇资料的验证及部分移交的资料

1）产权资料

A、项目批准文件；

B、用地批准文件；

C、建筑执照。

D、小业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单；

2）政府验收合格资料

A、市建设工程竣工验收证书；

B、市建筑消防验收合格证书；

C、市完善配套办公室综合验收合格证书；

D、用电许可证；

E、供用电协议书；

F、卫星地面接收设施许可证；

G、电视共用天线合格证；

H、电梯使用合格证。

3）工程技术资料

A、竣工图----包括总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；

B、地质勘察报告；

C、工程合同及开、竣工报告；

D、工程预决算公证清单；

E、图纸绘审记录；

F、工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）；

G、隐蔽工程验收签证；

H、沉降观察记录；

I、竣工验收证明书；

J、钢材、水泥等主要材料的质量保证书；

K、新材料构配件的鉴定合格证书；

L、水、电、通风、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；

M、砂浆、砼试块试压报告；

N、给排水的试压报告。

2、0移交管理处的资料、复印件的图纸

电梯使用合格证；

供用电协议书；

用电许可证；

用水申请许可表及月供水计划执行表；

小业主姓名、产权、联系电话、地址、建筑面积清单；

市建设工程竣工验收证书；

市建设消防验收合格证书；

建筑、电气、给排水、空调、气体灭火器系统等施工图；

机电设备单台说明书、调试、订购合同。

3、0附表

物业接管资料移交清单。





物业接管资料移交清单



序号 移交资料名称 单 位 数 量 备 注

接收人： 移交人：



三、接管验收程序



1、开发商通知物业管理处接管验收。

2、管理处按《物业接管资料的移交》核对所接收的资料。

3、管理处同移交人对物业质量、使用功能、外观质量、公共配套设备设施等进行验收。

4、对验收中发现的质量问题由管理处填写各类遗留问题统计表，约定期限由移交人负责整改，并商定时间复核。

5、对单元室内无明显不合符检验标准要求的房屋，由管理处接收锁匙，管理处对接管了锁匙的房屋承担保管责任，应避免人为损坏，对仍存在缺陷的房间等整改验收合格后再接管锁匙。

6、业主收楼时，由管理处物业管理员陪同对室内进行全面细致的质量检查，对发现的质量问题由管理处整理后报告开发商，由其限期施工队逐项返修，经管理处或业主验收合格后消项。

7、在一年的保修期内，在使用过程中业主或管理人员发现的由于建筑施工或产品制造上的缺陷时，报告开发商查验证实后，由其责令施工队更换或返修。







四、房屋验收标准及检验办法



一、梁、柱、板主体

1、按图纸设计逐间检查，无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝。

2、无钢筋外露。

二、顶棚

1、抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮。

2、无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍。

三、墙面

1、抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无面层剥落，无明显裂缝，无污渍。

2、块料（如瓷砖）面层：

（1）粘贴牢固，无缺棱掉角。

（2）面层无裂纹、损伤、色泽一致。

（3）对缝沙浆饱满线条顺直。

3、外墙面：无裂纹、起砂、麻面等缺陷，无渗水现象。

四、地（楼）面

1、毛地面：平整、无裂纹。

2、块料（如瓷砖）面层：

（1）粘贴牢固，无缺棱掉角。

（2）面层无裂纹、损伤、色泽一致，对缝线条顺直。

（3）对缝砂浆饱满、线条顺直。

3、水泥砂浆面层：

抹灰平整，压光均匀，无空鼓，无裂纹，无起泡等缺陷。

4、卫生间和前后阳台地面：

（1）用小桶或塑料胶管向地面冲倒水，观察水流向准确到地漏，不应有积水、倒泛水。

（2）第二天到楼下检查露面有无渗漏。

五、门窗

1、开启自如，手轻摇晃门窗与墙面接触牢固，无晃动和裂缝出现。目视零配件装配齐全，位置准确，无翘曲变形。

2、从室内轻摇晃门锁与门连接牢固，开启灵活。

3、木门油漆均匀，观察门缝线条均匀，不掉角，无变形。

4、单指轻击玻璃安装牢固，无轻微晃动现象，玻璃胶缝密实，玻璃面层无裂缝，无损伤和无刮花痕迹。

5、窗台泛水正常，无向室内倒流缺陷。可选择以下检查方法：

（1）先关紧所有的窗户，从天面或顶层房间窗户自上而下均匀浇水，停止浇水后半小时逐间检查每个窗台（墙面）是否有水渗入。

（2）雨后逐间检查墙面和窗台泛水。

六、楼梯、扶手

1、砼结构的楼梯：无裂缝，面层无剥落，钢筋无外露。

2、钢木结构的楼梯：

（1）用力摇动无晃动，安装牢固。

（2）钢筋无锈蚀，无弯曲。

（3）木扶手表面无龟裂，油漆无脱落，色泽一致，表面平滑。

七、插座

1、电器插座：

单指轻击检查盖板安装是否牢固，无晃动并紧贴墙面。盖板无损坏，符合安全要求。用试电笔检查每个插座电源接通是否正常。

2、共用电视天线插座：

单指轻击盖板安装是否牢固，盖板无损坏，收视效果由用户入住后检测。

3、电话插座：

单指轻击盖板安装牢固，盖板无损坏。

八、开关

1、安装牢固，目视盖板无损坏。

2、检查开关灵活，开启接触效果良好。

九、照明灯具

1、轻触灯具检查有无轻微晃动，是否紧贴楼面，零配件齐全，灯罩完好无损。

2、打开所有灯具，检查电源接通和发光是否正常。

3、所有灯具连续照明三日，检查有多少自然损坏。

十、供水系统

1、打开供水总阀，检查管道是否漏水或锈渍严重，安装是否牢固。

2、检查管道接头有无渗水。

3、水龙头和室内水阀开通关闭是否良好，流水畅通。

十一、排污管道

1、安装牢固，外观完好无损，配件齐全。

2、从楼上各排水口倒水，检查管道接头有无渗水，排水是否畅通。

3、铸铁管：

灌水后无渗漏水，表面无锈迹，无裂纹，面层油漆均匀。

十二、地漏

过滤铁篦安放稳固，管缝密实，无渗漏水，无堵塞，排水畅通。

十三、生洁具

1、安装牢固，配件齐全，完好无损，面层无污渍和刮花痕迹。

2、灌水后排水口接口密实，无渗水，接软管无锈迹。

3、便器：

水箱冲水正常，不堵塞，排水畅通。

十四、防盗网

安装牢固，焊接点密实，面漆均匀，无脱皮和漏刷现象，无明显锈迹。

十五、室内配电箱

1、安装牢固，配件齐全，试操作空气开关等控制是否正常。

2、开关符合型号规定。

3、导线与设计相符，布线规范。

4、目视箱盖无损坏，开关操作灵活。

十六、水电表

1、安装牢固，无摇晃，运转正常。

2、外观良好，面层玻璃清楚无损。

















五、公共设施验收标准及检验办法



一、基础设施

1、房屋墙体露出地面部分无倾斜、移位、裂缝、扭曲等。

2、散水坡：

（1）无下陷、断裂，与墙体分离。

（2）面层平整，无脱层。

（3）无倒泛水现象。

二、天台

1、屋面隔热层、防水层：

（1）板端缝、伸缩缝油膏紧贴。

（2）隔热板、防水层表面无裂缝。

2、天沟、落水口畅通，管道完好。

3、天面扶栏：无破损、变形，无明显锈蚀。

三、共用天线

配件齐全，安装到每个单元，效果良好。

四、屋面避雷措施

各种避雷装置的所有连接点牢固可靠。

五、消防设施（消防栓、消防箱）

1、消防栓：

（1）油漆均匀，外观良好。

（2）阀门完好，无渗漏水。

2、消防箱：

（1）消防管、消防带等配套齐全。

（2）箱门上识别清楚，箱门玻璃安装牢固，门锁开启自如。

（3）消防管无渗漏水，阀门完好。

六、路灯

1、按设计要求安装。

2、灯具安装牢固，配件齐全，灯罩无损伤，灯泡照明正常。

3、灯柱安装牢固，柱面油漆均匀，无损伤和刮花。

七、绿化

1、绿化成活率达98%以上，无病虫害发生，无杂草丛生。

2、绿化用水：

绿化水管布局合理，阀门开关灵活，无漏水，安装稳固。

八、道路

1、道路面平整，无起砂，无空鼓，无损伤。

2、路沿砌筑整齐，灰缝饱满，无损伤。

3、块料面层：拼砌整齐，平整稳固，块料面无裂纹，无缺棱掉角。

4、路牌标志清楚，地面线条顺直。

九、垃圾池（箱）

1、冲洗水管：

（1）垃圾池通水率达100%，水管安装牢固，接口处密实，无漏水。

（2）水阀开关灵活无漏水。

（3）水阀箱装锁，箱面油漆均匀，开启灵活。

2、砌筑类：

（1）砌筑平直，底层无起砂，无裂纹，无空鼓。

（2）装饰面层砖线缝顺直，砖面无损伤，无缺棱掉角。

（3）投入口和出口铁门油漆完好均匀，牢固方便。

（4）出口铁门装锁，开启灵活。

3、铁箱类：

面层油漆均匀，无锈迹损伤，安放平稳。

4、塑料类：

桶身完好无损，桶底无裂纹，不漏水，配有桶盖且完好无损。

十、岗亭

1、铝材和不锈钢类：

安装牢固，配件齐全，型材面无损伤，玻璃无污渍。

2、电动道闸：

安装牢固，配件齐全，开启自如，道闸栏无损伤。

十一、车库

1、路面（地下）停车场：

路面平整，无起砂，无空鼓，无裂纹。

2、地下停车场：

（1）入口、出口车道标识清楚。

（2）车位编号清楚合理。

3、照明设施：

配套齐全，灯具完好无损，开关灵活，照明正常。

4、排水通风系统：

设有专门的排水沟和通风口，验收标准参照相关规定。

十二、沙井、检查井和化粪池

1、池内无垃圾杂物，进排水畅通，池壁无裂痕。

2、检查井和化粪池进出水口高差不小于5CM，井盖搁置稳妥并设置井圈。

十三、明暗沟

1、沟底无断裂，无积水，沟壁和底抹灰平整。

2、沟盖板安装平稳、牢固，排水畅通。

十四、挡土墙、坡

1、砌筑密实，沙浆沟缝饱满。

2、按设计要求设有泄水孔。

十五、踏步

1、砼砌：

踢面、踏面无破损，阴阳角无缺口和断裂。

2、块料砌：

参照房屋验收相关标准。

十六、台阶

参照相关面层砌筑材料的验收标准。

十七、水池、水箱

1、按设计要求和有关卫生标准进行验收。

2、无渗漏水现象。

3、内外爬梯无锈蚀现象。

十八、信箱

信箱门锁开启灵活，房号标志清楚、有序。

十九、景观、雕塑和文化娱乐设施

按设计标准和要求达到的效果进行验收。

房屋接管验收表



区域： 接管验收时间： 年 月 日

编 号 存 在 问 题 简 述 备 注 土建设施 照 明 给 排 水 门 窗 其 它

验收人： 移交人：



房屋公共配套设施接管验收

遗留问题统计表



遗留项目名称： 统计人： 日期：

单 位 遗 留 问 题 简 述 备 注

公共配套设施接管验收表



接管验收时间： 年 月 日

设 施 名 称 存 在 问 题 简 述 备 注

验收人： 移交人：

第五节、交楼文件



东莞市KH物业发展有限公司

KH商业中心管理处

交楼手续办理程序



一、通知

通知收楼业主，并将《商品房交付通知书》、《收楼手续须知》和《收楼应交费用》寄至业主处。

二、验证

商品房交付通知书。

商品房购销合同。

业主身份证原件。

业主或同住人每人两张彩色一寸标准照片。

三、签署文件

业主签署并保留文件：

《业主公约》

《用户手册》

《物业管理服务协议》

业主签署并由管理公司收回文件：

《业主公约》

《用户手册》

《业主档案资料表》

《物业管理服务协议》

四、交费

业主持《收楼应交费用》至财务部交清所有费用，收回同等金额收据。

五、领取锁匙

业主凭“收款收据”领取所购单位全套锁匙，由专人负责接待发放锁匙，请业主签名记录。

六、验楼

专人陪同业主验楼。

如有不合格之处，请业主在《商品房屋交接单》中注明。管理处经办人同时签名。

承诺业主小项维修在三日内解决，大项维修视公司安排尽快完成。

上报管理处负责人，安排维修。

请业主按双方约定时间再次验收。

七、签收

业主对房屋验收如无任何异议，签署《商品房屋交接单》，注明收楼意见。

八、存档

将业主和收楼单位的相关资料全部及时存档。

大厦所有业主资料统一按序存档。

登记《业主收楼记录表》。

至此，收楼手续全部完成。







东莞市KH房地产开发有限公司



商品房交付通知书



先生/女士：

您好！

阁下购买的东莞市 。定于 年 月 日至 月 日正式入伙，请您参照“入伙手续须知”要求，亲自前来管理处办理相关手续，如您不能按时办理相关手续，请来电另约入伙时间或委托他人办理，委托书须您亲笔签名。

恭候您的光临！

恭祝乔迁之喜，平安如意！



收楼办公址：东莞市X中路段KH商业中心六楼物业管理处



电话：

联系人： 向先生 小姐



东莞市KH物业发展有限公司

KH商业中心物业管理处

年 月 日





东莞市KH房地产开发有限公司



商品房收楼手续须知

业主收楼前，请您仔细阅读本须知，并请遵照执行，以期收楼手续办理快速畅通。

请业主按时亲临发展商委托的KH商业中心物业管理处办理收楼手续，如需委托他人办理，被委托人必须出具业主委托书和业主身份证原件，且业主委托书签名必须与“商品房购销合同”业主签名完全一致。

请务必带齐以下证件：

商品房交付通知书

商品房购销合同

业主身份证原件

业主或同住人每人两张彩色一寸标准照片

请带齐“收楼应交费用”所需全部款项

您办收楼手续的程序是：

验证：

交齐本须知第二条要求的全部证件

签署以下文件

业主公约

用户手册

物业管理服务协议



交费

按“收楼应交费用”规定至财务部交齐

4、领取锁匙

凭交费收据领取房屋全套锁匙

5、验楼

由管理处专人陪同验楼，如有不合格之处，请在“商品房屋交接单”中注明，即时或三日内交给管理处安排维修。

6、签收

签收“商品房屋交接单”验收意见

至此，全部收楼工作全部完成



恭候你的光临！























东莞市KH房地产开发有限公司



收楼应交费用



单元： 楼 室 建筑面积： ㎡ 业主：



项目 交费标准 金额 备注 首期管理费 3.00元/㎡.月 收楼时交付 管理费

储备金 三个月管理费 收楼时交付 搬迁押金 1000元/户 收楼时交付 电话报装费 300元/部（指增加的） 收楼时交付 玻璃户门 3300元/套 收楼时交付 水电费

周转金 3000元/户 收楼时交付 合计 装修押金 3000元/单元 装修公司交付装修完毕检查合格后退回



停车费 地下停车场汽车月卡：300元/位/月，地面停车场汽车月卡：

250元/位/月 车库开通时车主交付，临时停车以12小时为一时段 地下停车场摩托车月卡：60元/位/月，地面停车场摩托车月卡： 50元/位/月 汽车临时停放10元/次/辆，

摩托车临时停放2元/次/台 买断车位每月付50元/位管理费 购买车位者交付 东莞市KH房地产开发有限公司

商品房屋交接单

单元：KH商业中心 楼 号房 填表日期 年 月 日

业主姓名： 工作单位： 联系电话： 本人购买的KH商业中心 楼 号房，己收到东莞市KH房地产开发有限公司于2004年5月15日前发出的商品房交付通知书和收楼须知。

业主（或代理人）签字确认： 年 月 日 业主收楼详细内容 天花 墙面 地面 门 窗 备注 电视 防盗系统 宽带网 电话 开关 地漏 排污管 强电 插座 外墙面 配电箱 水表底数 电表底数 业主收楼意见：1、同意收楼。 业主签名确认：

2、同意收楼，但出卖方应处理好以下问题：





业主签名确认： 年 月 日 管理处意见：



陪同验房人签名 年 月 日 备注 东莞市KH物业发展有限公司

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业主资料档案



物业单元 面积 m2

业主姓名 性别 工作单位 联系电话 身份证号码 免冠

照片 免冠

照片



身份证复印本



身份证复印本 主要成员情况 姓名 性别 与业主关系 身份号码 常住或暂住电话号码

备注：

免冠

照片 免冠

照片 免冠

照片 免冠

照片 注：业主及成员资料有变，应即以书面通知物业公司更改。

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KH商业中心物业管理处

入伙流程图

























































































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业主收楼登记表



序号 日期 单位 业主姓名 业主公约 住户手册 锁匙领取 收楼验房 装修手续 备注 东莞市KH物业发展有限公司

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业主锁匙发放登记表



编号 单位 户门锁匙 信箱门匙 领取时间 业主签名 备注 东莞市KH物业发展有限公司

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业主收楼费用收取登记表



序号 日期 单元 业主姓名 面积 首期管理费 维修储备金 装修押金 合计 收款员 备注 第六节 保安部工作手册



保安部主管职责



1、 主持本部门工作，坚决执行经理指令，带领本部门人员依据各自职责，认真做好安全防范工作；

熟悉各岗位职责、任务、工作要求、考核标准，掌握防范区域内的保安工作规律及特点，加强重点岗位的安全防范；

处事公道，言行文明，对自己的缺点勇于改正，虚心接受工作建议和意见；

做好保安部的月工作安排（包括训练、学习安排）；

经常检查各岗位工作情况，零点之后的夜间查岗每周不少于两次；

每周召开班务会议一次，每半月召开部门会议一次；

及时做好保安员的岗位培训、军事训练及日常考核工作；

带领保安部配合其它管理服务工作，制止、纠正各类违章行为；

负责本部门员工的内务管理和考勤工作；

完成上级交办的其他临时任务。















二、保安部主管权限



对本管理处物业有权进行安全监督；

有权检查各岗位执勤情况，对玩忽职守、违纪违章人员有权进行处罚；

每月对考核不合格的保安员有权予以处罚；

对不称职的保安人员有权提出调离和辞退建议；

有权根据实际需要对各岗位保安员进行调整；

有权批假一天。































三、保安员职责



服从领导、听从指挥，做到令行即止，遇事要报告；

模范遵守国家法律指令、法规和公司规章制度，做到依章办事；

熟悉本岗位职责和工作程序，圆满完成工作任务；

坚守岗位，保持高度警惕，注意发现可疑人、事、物，预防治安事件发生；

积极配合卫生、维修等其他服务，制止违章行为，防止破坏，不能制止解决的上报领班处理（制止违章时要先行举手礼）；

熟悉和爱护大厦内配套的公共设施、机电设备、消防器材并熟练掌握各种灭火器材的使用方法；

廉洁奉公，坚持原则、是非分明，敢于同违法犯罪行为作斗争；

积极协助公安机关开展各项安全防范活动，努力完成各项安全防范服务工作；

密切联系群众，积极向用户进行安全防范和管理方面的宣传；

认真完成领导交办的其他工作任务。



















四、保安员权限



在执行任务时，对杀人、放火、抢劫、盗窃、强奸等现行违法犯罪分子有权抓获并扭送公安机关，但无实施挽留、关押、审讯、没收财产和罚款的权力；

对发生在护卫区内的刑事案件或治安案件，有权保护现场、证据，维护秩序以及提供情况，但无勘察现场的权力；

按照规定，制止未经许可的人员、车辆进入护卫区内；

对出入护卫区内的可疑人员、车辆及其所携带或装载的物品，按规定进行验证、检查；

在执勤中，如遇不法分子反抗，甚至行凶报复，可采取正当防卫；

宣传法制，协助业主或用户做好“四防”工作，落实各项安全防范措施，发现不安全因素及时向业主或用户报告，协助整改；

对携带匕首、三棱刀等管制刀具和自制火药枪及其他形迹可疑的人员有权进行盘查监视，并报当地公安机关处理；

对违反相关物业管理规定或《治安管理处罚条例》的人，有权劝阻，制止和批评教育，但无处罚的权力；

对有违法犯罪行为的嫌疑分子，可以进行监视、检举、报告，但无权侦察、扣押、搜查。











五、保安员纪律



遵守《员工守则中仪容仪表规定》做到精神饱满，文明执勤；

执行《员工守则中文明礼貌用语规定》讲文明、有礼貌；

严格执行《请销假制度》和《交接班制度》；

值班时严禁喝酒、吸烟、吃东西、不准嬉笑、打闹、不准会客、看书报、听广播、不准做其它与执勤无关的事；

爱护各种警械器具装备，不得丢失、损坏、转借或随意携带外出；

制止利用工作之便敲诈勒索，收受贿赂；

遵守《宿舍管理规定》不得带外人留宿，需要住宿必须经主管级以上领导批准；

禁止在辖区内赌博或变相赌博；

加强学习，团结互助，禁止闹纠纷，脏话不说，不利于团结的事不做；





















六、对讲机使用规定



每个岗位配发一部对讲机另配一个充电池和一部充电器；

对讲机在更换充电池时必须关掉电源和主机上的开关，保护和延长其使用寿命；

充电池不能经常更换，必须按规定时间（8-10小时）轮换一次；

不准用对讲机谈论与上班无关的事情；

认真做好对讲机交接工作，以防出现问题时互相推卸责任；

遵守“谁使用、谁保管、谁损坏、谁负责”的原则。





























七、保安巡逻签到规定



大厦保安巡逻执行签到制度，由本班巡逻员执行；

签到箱的安装，大厦外围四个，车库六个，大厦楼内每四层一个；

各班次的领班在巡逻中，每90分钟签到一次，范围内有多少签到箱；均应到每个签到箱签到，每个签到箱不允许同时签到，每个箱之间的间隔时间正常情况下应为5分钟左右；

保安主管每天不定时检查签到一次，房管员每星期抽查二次。签到人、检查人必须在签到本上签名，发现问题及时纠正；

签到本的收发由保安主管负责，并保管，保管时间最少三个月。



























八、保安员交接班制度



按时交接班，接班人员应提前十分钟到达岗位，接班人员未到达之前，当班人员不能离岗；

接班人员要详细了解上一班执勤和本班应注意事项，应做到三明，上班情况明、本班接办的事情明、物品器械清点明；

交班人在下班前必须填好值班记录，应做到三清：本班情况清、交接班的问题清、物品器械清；

当班人员发现的问题要及时处理，不能移交给下一班的事情要继续在岗处理完，接班人协助完成；

交接班时要做好记录并签名。

























九、监控岗操作规程



1．0目的

确保KH商业中心范围处于良好监控状态

2．0适用范围

KH商业中心监控室

3．0职责

3．1负责监控中心的正常运作；

3．2负责及时发现和处理消防监控系统和设施的故障；

3．3负责大厦安全防范监控管理，发现可疑人员、事件通知巡逻岗位前往排查，重点加强出入口、电梯、电梯厅、车库、车场和各通道的监控力度；

3．4监控电梯使用运行及各控制点的情况，发现电梯困人通知相关人员协助解救；

3．5发现火警险情立即通知相关人员扑救和报警，并利用广播进行人员疏散；

3．6负责做好岗位日志和参加消防训练、消防管理。

4．0准备工作

按《员工守则中仪容仪表规定》和《保安员交接班制度》做好上岗执勤的准备工作和交接工作。

5．0工作程序

5．1工作时间安排

5．1．1监控岗保安工作实行24小时全天候值班制，三班倒，每岗每班2人工作八小时；

5．2．2值班时间为：早班：07：00-15：00 ； 中班：15：00-23：00 ；

晚班：23：00-07：00，各班每星期轮换倒班一次。

5．2程序

5．2．1留意机器设备运行情况，发现异常立即通知维修人员处理，并上报领班；

5．2．2仔细观察各出入口、办公单位、车场、电梯、电梯厅，发现可疑人员、事件立即用对讲机通知巡逻领班前往检查并记录；

5．2．3密切留意消防监控设备，发现报警，立即用对讲机通知巡逻领班前往检查；

5．2．4发现火警属实立即通知各相关人员前往扑救、并报警，再迅速用广播指挥楼内人员撤离；

5．2．5值班期间若遇主管级以上领导或客人参观必须起立，行举手礼。

6．0质量记录

《交接班记录表》和《异常情况记录表》



























十、大堂岗操作流程



1．0目的

确保大堂处于受控状态，保证用户平安出入，秩序井然。

2．0 适用范围

KH商业中心大堂值班

3．0职责

3．1严守大堂，对出入大堂的陌生人员实行严格的查验制度；

3．2严格控制违禁品和违反装修管理规定的工具、材料进入大厦；

3．3对搬迁的用户，按照有关规定认真核对有关证件后放行；

3．4耐心解答用户、客人提出的问题，及时反馈用户提出的意见和建议；

3．5在特殊情况下，如遇匪情、火灾、报警等，要坚守岗位，把好大堂关，协同其他保安员共同作战，直到警报解除；

4．0准备工作

按《员工守则中仪容仪表规定》和《保安员交接班制度》做好上岗执勤的准备工作和交接班工作。

5．0工作程序

5．1工作时间安排

5．1．1大堂保安工作实行24小时全天候值班制，三班倒，早、中班每岗二人工作八小时，晚班一人工作八小时；

5．1．2值班时间分为早班：07：00-15：00； 中班：15：00-23：00；

晚班：23：00-07：00，各班每星期倒班一次。

5．2大堂管理

5．2．1在规定的地方站立（立正、跨立、稍息三种站姿）遇有客人到来，用户出入、主管级以上人员到来必须立正行举手礼；

5．2．2对外来客人一律实行进出查验、登记制度；

5．2．3必须登记有效证件、特指未过期的身份证、暂住证、回乡证等；

5．2．4认真核对证件和持有人是否相符，若不相符不予登记和放行；

5．2．5外来客人必须说准所访单位名称，对支支吾吾者应仔细盘查；

5．2．6当接过来访客人的证件时应说“谢谢”等文明用语；

5．2．7认真填写《来访登记表》要求字迹清楚，项目全面准确；

5．2．8若遇不登记强行进入的，应通知巡逻领班或监控室跟踪监控；

5．2．9若遇用户亲自带客人进入时，应礼貌问清后予放行，并做好记录；

5．2．10若公司领导陪同指导、参观、学习的客人到来应立正行举手礼，以示欢迎，并热情回答客人的询问；

5．2．11当外来客人离开时，应核对后予以放行并做好记录，如携带大件物品（任何人员）必须凭公司的放行条查验后放行；

5．2．12提高警惕严密注视出入大堂的各类人员，特别是陌生人员，如有怀疑立即通知领班处理，并做好记录；

5．2．13发现电梯困人事件应立即善言安慰客人，同时通知维修工马上进行抢修，并报告领班和公司协助做好善后工作和值班记录；

5．2．14在上班高峰期应礼貌引导客人乘坐电梯或出入大堂；

6．0服务要求

6．1熟悉大厦内各用户的基本情况，诸如人员、单位、相貌特征等；

6．2遵守公司制定的“礼貌用语规范”；

6．3引导新客人乘坐电梯的方法，同一天多次见面的客人应微笑点头以示问候；

6．4有需要帮助的客人应主动予其帮助；

6．5当用户搬迁时，应协助维护进出秩序，指定其使用专用电梯和车辆，物品的停放位置。

7．0质量记录

《交接班记录表》和《来访人员登记表》





































十一、巡逻岗操作规程



1．0目的

全方位巡查管理区域，保证管区的安全，维持良好的工作秩序。

2．0适用范围

KH商业中心保安巡逻。

3．0职责

3．1负责辖区外围，停车场、塔楼内的安全巡视工作；

3．2重点加强各隐蔽角落的巡视；

3．3负责管区内各项设施、设备使用情况与安全系数的巡视工作；

3．4发现可疑的人进行排查、验证、责令其离开；

3．5发现盗窃、行凶等事件立即通知其他人员配合辑拿并扭送公安机关；

3．6发现火灾，突发事件立即通知其他人员共同扑救；

3．7制止和预防违章行为的发生。

4．0准备工作

按照〈员工守则中仪容仪表规定〉和〈保安员交接班制度〉做好上岗执勤的准备工作和交接工作。

5．0内容

5．1工作时间安排

5．1．1巡逻岗保安实行24小时值班制，三班倒，每班每岗2人工作八小时；

5．1．2值班时间分为早班：07：00-15：00 ；中班：15：00-23：00 ；

晚班：23：00-07：00，各班每星期倒班一次；

5．2大厦巡逻

5．2．1巡逻周期每90分钟巡逻签到一次；

5．2．2巡逻规律：外围、车场、无电梯的塔楼徒步巡逻，有电梯的塔楼乘电梯到天面，从天面逐层往下巡视（必须按照规定路线），不留死角偏角。

5．3检查岗位执勤情况：日常巡视检查执勤情况由各领班和主管负责；

5．3．1交接班时、交接双方领班要到各岗位检查，交接是否认真、手续是否办妥，仪容仪表是否符合有关规定等，发现问题及时纠正，并做好记录；

5．3．2每小时领班应到各岗位检查一次，主管每天对巡逻签到检查一次，对各岗位执勤情况检查两次；

5．3．3巡查时，发现有不认真或违纪等情况，要及时纠正并做好记录；

5．3．4执勤中遇到疑难问题应通知主管到场协助处理，不能解决时及时报告公司处理。

6．0质量记录

《交接班记录表?





















十二、外围岗操作规程



1．0目的

确保广场无闲杂人员，车辆乱停乱放现象，树造公司良好的品牌形象。

2．0范围

KH商业中心广场岗

3．0职责

3．1负责广场的日常安全防范管理工作；

3．2负责外来人员的引导工作；

3．3负责车辆的安全有序停放工作，并按规定收取临时停放费；

3．4制止闲散人员进入广场，纠正违章事件；

4．0准备工作

按照〈员工守则中仪容仪表规定〉和〈保安员交接班制度〉做好上岗执勤的准备和交接工作。

5．0工作程序

5．1工作时间安排：

5．1．1广场岗保安值班实行16小时白天执班制，两班每岗二人工作八小时；

5．1．2值班时间为早班：07：00-15：00；中班15：00-23：00，各班每星期轮换倒班一次；

5．2程序

5．2．1在规定的地点站立（立正、跨立、稍息三种站姿）遇有客户、主管以上领导或领导陪同客人到来应立正行举手礼；

5．2．2发现外来客人不熟悉环境的应使用文明礼貌用语进行引导；

5．2．3发现闲杂、散闲人员进入辖区的应立即予以驱逐；

5．2．4遇有车辆停放的应立即上前指挥（动作要准确、说话要注意礼貌）并明示车辆停放管理规定和收费制度，并提醒车主锁好车关好车窗、门；

6．0质量记录

〈交接班表〉和〈车辆停放登记表〉





































十三、车辆出入口操作规程



1．0目的

确保车辆停放安全、出入有序，防止事故发生。

2．0适用范围

停车场出入口

3．0职责

3．1负责对车场内汽车、摩托车、单车的停放管理；

3．2遵守规章制度，按时上下班，认真做好交接班手续，不擅离职守；

3．3按规定和标准收费，开具停车费票据，及时上缴营业款；

3．4完成领导交办的其他工作任务；

4．0准备工作

按〈员工守则中仪容仪表规定〉和〈保安员交接班制度〉做好上岗前的准备工作和交接班工作。

5．0工作程序

5．1工作时间安排

5．1．1车辆总出、入口岗保安工作实行24小时全天候值班制，三班倒，每岗每班一人工作八小时；

5．1．2值班时间为：早班：07：00-15：00 ；中班：15：00-23：00 ；

晚班：23：00-07：00。各班每星期轮换倒班一次。

5．2工作程序

5．2．1在规定的地点站立（立正、跨立、稍息三种站姿）遇有车辆出入、客人、主管级以上领导或领导陪同客人走近时应行举手礼；

5．2．2车辆进场

5．2．2．1当有车辆需进入车场，驶近道口挡车器时，应立即走近车辆向司机立正行举手礼；

5．2．2．2当司机开启车窗时，递上车辆停放卡同时说：先生/小姐，请收好停放卡；

5．2．2．3发卡登记完毕，应立即将挡车器打开放行，并提示行驶线路，若后面有紧跟车辆排队时，应示意其停下，并致歉“对不起、久等了”然后发卡；

5．2．2．4车辆安全进入后，方可放下道闸，确保道闸不损坏车辆；

5．2．2．5当遇到公安、警察，政府部门执行公务的车辆要进入时，查证后放行，并做好记录。

5．2．3车辆出场

5．2．3．1当有车辆驶离车场时应上前立正行举手礼、并说“先生/小姐，您好，请您交还停车卡”并核对车牌号；

5．2．3．2进场时间如没超过半小时，开启道闸放行，如超过半小时，则应按标准收取停放费，随手给予票据并说“谢谢”，收费完毕后开启道闸放行，并做好记录；

5．2．3．3若后面有车辆紧跟，应在车前示意停车，再按上述方法处理下一辆车的放行事宜，并说：“对不起，久等到了”；

5．2．3．4公安、警察、政府相关部门执行公务的车辆不收费、验证后放行。

6．0注意事项

6．1车辆出入后切记放下道闸，以防车辆冲卡；

6．2放入下道闸时应格外小心，以防道闸碰撞车辆和行人；

6．3注意使用文明礼貌用语；

7．0质量记录

〈保安交接班记录表〉〈车辆停放登记表〉









































十四、保安员处理问题的原则和方法



1．0原则：保安员在工作中会遇到许多问题需要处理，在维护业主或用户的安全和利益的同时,应遵循：依法办事、执行政策，不绚私情以理服人的原则。

2．0方法：对不同性质的问题采取不同的处理方法。

2．1对一般违反法规和管理规定的问题，如民事纠纷，可通过说服教育的办法解决。主要是分清是非，耐心劝导，对一时解决不了又有扩大趋势的问题，应采取“可散不可聚，可解不可结，可缓不可急，可顺不可逆”的处理原则。尽力劝解把问题引向缓和，千万不要把矛盾激化，不利于解决问题。

2．2在处理问题上，坚持教育与处罚相结合的原则，如违反情节轻微，不需予以处罚的，可当场予以教育，或协助所在单位进行教育，如需给予治安处罚的，交公安机关处理。

2．3违反其它行政规定的，交行政机关处理。

2．4对于犯罪行为，应及时予以制止，并将犯罪分子扭送公安机关。



















十五、紧急集合方案



1．0适用范围

1．1治安突发事件，如重大抢劫、杀人、业主或用户和管理处人员遭到犯罪分子的突然袭击等。

1．2受到水灾、火灾、台风等自然灾害威胁和袭击。

1．3紧急集合演练。

1．4其它重大意外情况。

2．0方法：

2．1报警设施

管理处员工宿舍放置对讲机一台。

2．2信号规定：

管理处所有员工接到信号后必须在120秒钟内到达指定位置。

2．3集合地点：KH商业中心管理处旁

2．4每季度由保安主管组织演练一次，管理处领导抽查一次。

2．5注意事项

2．5．1必须着统一制服，可以不戴帽、不扎领带，不能穿拖鞋和打赤脚。

2．5．2各岗位必须留值班员。

2．5．3发生紧急状况立即安排人员向领导汇报，将情况用对讲机告诉值班人员。









十六、保安应急计划和措施



1．0适用范围

1．1治安突发事件，如重大抢劫、杀人、业主或用户和管理处人员遭到犯罪分子的突然袭击等。

1．2受到水灾、火灾、台风等自然灾害威胁和袭击。

1．3其它重大意外情况。

2．0计划

2．1对可能发生的治安突发事件和已发生或即将发生的自然灾害由管理处组织制定应急措施和预防措施，并安排岗位人员按布置执行。

2．2在处理治安突发事件时，由监控室迅速向派出所报案，保安主管临时确定应急方案，安排人员迅速控制管区内各通道、楼梯口。

2．3制定应急计划必须慎重、考虑周详，在制定自然灾害应急措施时，要根据灾情的程度、特性而定。

3．0实施

3．1在执行过程中，发现偏离实际情况应及时纠正，并上报相应审批人认可。

3．2对发生每一件事必须进行总结，如是人为原因造成，应立即查找原因，认真总结经验，严防类似情况再次发生。

3．3保存事件全过程和有关记录，存档3年，重大自然灾害的记录长期保存。









十七、常见的几种可疑情况及处理措施



1、可疑情况：在大厦内游荡或借口找人却说不出被访人姓名和详细住址的，或接二连三一家家敲用户门或一个个楼道东张西望的。

处理方法：密切注意其举动，必要时劝其离开。

2、可疑情况：发现身上带有管制刀具、钳子、螺丝刀、铁棒等工具的。

处理方法：核查其所带工具的用途，如用途不明的，先约束起来，送辖区派出所。

3、可疑情况：携带物品繁多，如电视、VCD等贵重物品又无任何证明的（搬离应有管理处放行条者除外）。

处理方法：暂时将人、物扣留，待其出具可靠证明后放行，如无任何证明，即送交派出所审查。

4、可疑情况：在偏僻、隐蔽处清理皮包或钱包的。

处理方法：立即设法拦截，询问验证，如属偷盗、抢劫的，送交公安机关处理。

5、可疑情况：单车、摩托车无牌、无行驶证、无钢印，有撬损痕迹的，或将未开锁的单车背走或提走的。

处理方法：当即扣留人、车，待查明放行。

6、可疑情况：机动车拿不出行驶证，说不出车牌号，没有停车证的。

处理方法：暂扣车匙，约束其人，待查明后放行，反之，送公安机关查处。

7、可疑情况：遇见保安转身远离或逃跑的。

处理方法：设法阻截（用对讲机向其他人员通告），擒获。

8、可疑情况：低介出售物品与实际价值相差较大的。

处理方法：暂时扣留人、物，查明情况后放行。

9、可疑情况：三五成群，没有正当收入来源，大肆挥霍，且住在本大厦。

处理方法：密切监视，将情况向管理处或派出所反映。

10、可疑情况：长时间一个人留在屋里不离开的。

处理方法：上前询问，非本单元业主或用户劝其离开，如有作案嫌疑要详细盘查。

11、可疑情况：发现天台隔热层、消防栓内等隐蔽地方藏有刀具、钳、铁棒等工具。

处理方法：不动隐藏的工具，采取伏击的方法，监视作案者的行动，发现作案，将其擒获。



































十八、常见的治安、刑事案件的处理措施



1．0发生斗殴的处理。

1．1耐心劝阻斗殴双方离开现场，缓解矛盾，如势态严重，有违反治安管理处罚条例行为甚至犯罪倾向，应将行为人扭送公安机关处理。

1．2提高警惕，防止坏人利用混乱偷拿财物。

1．3说服围观群众离开，保证目标区内的正常治安秩序。

1．4协助公安人员勘查打斗现场，收缴各类打斗凶器，辨认为首分子。

2．0盗窃的处理

2．1发现盗窃分子正在作案，应立即当场抓获，报告公安机关，连同证物送公安机关处理。

2．2保护案发现场，不能擅自让他人触摸现场痕迹和移动现场的遗留物品。

2．3对重大可疑案发现场，可将事主和目击者反映的情况，向公安机关作出详细汇报。

2．4对可疑作案人员，可采取暗中监视或设法约束，并报告或移交公安机关处理。

3．0发生刑事案件和恶性事故的处理

3．1值班人员迅速向管理处报告和向公安机关报案，如有伤员迅速送附近医院救治，如受侵害的财物已投保险，由被保人通知承保的保险公司。

3．2保护案发现场，禁止无关人员进入现场，以免破坏现场遗留的痕迹，物证，影响公安人员斟查现场，收集证物和线索。

3．3登记发现人和事主的情况，抓紧时机向发现人或周围群众了解案件事故发生发现经过，收集群众的反映和议论，了解情况并做好记录。

3．4向到达现场的公安人员认真汇报案情，协助破案。

4．0执勤中遇到犯罪分子抢劫的处理

在执勤中遇到公开使用暴力，威胁或其它手段如打、砸、抢、强行夺取他人钱物毁坏公共财物的犯罪行为时，要切实履行保安员的职责，立即进行如下处理：

4．1迅速制止犯罪，当群众叫喊抢劫或呼救时，应协助公安机关制止犯罪和抓获劫匪，如没有公安人员在场，应呼叫附近保安人员或群众制止犯罪。

4．2如劫匪逃离现场，要向目击者问清劫匪的人数、衣着颜色和逃走的方向，并立即组织发动群众堵截，如为驾车逃跑的，可拦截机动车追堵并向“110”报警。

4．3保护现场劫匪留下的凶器、作案工具等，不要用手触摸，不让群众进入现场，如现场在交通要道或公共场所人多拥挤的地方，无法将证物留放原处时，要收起交公安机关。

4．4访问目击群众，收集劫案情况，做好记录提供给公安机关，同时，公安人员来斟查现场或现场未斟查完毕，保安人员不能离开现场。

4．5事主或在场群众若有受伤的，要立即送往医院抢救并作报告。





















十九、保卫组突发事件、治安案件应急方案



1．0目的

为了确保管区的安全万无一失，我们必须以预防为主，制定一套确实可行的预防方案，进行演练，做好事发时能及时、有序地进行。

2．0适用范围

KH商业中心管辖范围内的防盗、防抢等突发事件

3．0保安部人员编组

3．1事发时当班人员为第一组，为封锁组；不上班人员为第二组，为搜索组。

3．1．1当监控中心接到报警后，迅速通知当班执勤保安封锁大厦主要出入口后，先用对讲机通知保安主管和不上班保安（第二组）。

3．1．2当第一小组接到报警后，应携带就近防身器材（如铁棒、木棒），车库岗执勤人员封锁车库出入口并监控就近一带地域，外围岗封锁广场地域，大堂岗封锁大堂地域，监控中心利用监控系统对大厦所有监控点进行监视，并随时利用对讲机报告与搜索组。

3．1．3搜索组接到报警后，迅速携带防身器材（如铁棒、木棒等）根据举报地点进行仔细搜索，搜索时机智灵活，注意保护自己，直至将罪犯抓获至公安机关，消除犯罪隐患，方可解除情况警戒。

4．0漏水、漏电

4．1当监控中心接到信息后，迅速通知维修组相关人员前往处理。

4．2当巡逻保安发现后，应立即关闭应关阀门，如不能处理，迅速通知维修组人员前往处理。

5．0注意事项

5．1当各位员工接到警讯后，必须在三分钟内赶往现场。

5．2到达现场后，要听从指挥，临危不惧。

6．0要求

为增强应变能力和战斗力，平时每个保安员必须进行严格的学习，训练和紧急集合演练。





































二十、保安员培训规定



为培养一支纪律严明、训练有素、文明执勤的保安队伍，必须对保安人员进行常规性的军事化、正规化、规范化的学习和训练。

岗前培训：

对新录用的保安员在上岗前必须进行岗前培训，培训内容包括：

公司简介：

物业管理的基本知识，主要学习《物业管理条例》及其实施细则。

企业内部的管理制度：员工守则、工作纪律，劳动纪律，人事管理规定。

安全防火教育：消防基本知识。

ISO9000质量体系标准的基础知识，主要学习质量方针和质量目标。

公司《保安工作手册》中的基本要求。

其他有关知识：普法知识，职业道德教育。

军训：主要为队列训练、消防训练、体能训练、车辆指挥、擒敌拳训练。

（二）岗位培训：

对在岗的保安员要进行常规培训，以便保持、提高其所需掌握的基本知识、技能和方法，培训内容包括：

详细学习公司制定的〈保安工作手册〉内容，即职责权限、规章制度，规定工作程序、规范、标准。

常规训练，队列训练，擒拿格斗，体能训练，消防灭火训练，交通指挥。

有关精神文明内容的学习。

培训安排（见下表）





分类 序号 时间 内容 方式 负责单位 备注 岗前培训 1 2小时 〈员工手册〉 自学 办公室 培训后进行考核；

每晚学习时间1-2小时；

每季度管理处组织一次训练考核 2 2小时 〈物业管理条例〉 集体学习 办公室 3 一周 岗位保安服务的基础知识及运用、消防、治安等设备的操作 上岗学习 保安部 1 周一、周三晚 学习保安工作手册；

精神文明内容

岗前培训内容 集中学习（或自学） 保安部 2 每周二、四、六 1、队列；2、擒拿格斗；

3、体能训练；

4、消防灭火。 3 每月 保安部主管和训练集训 集中训练 办公室 4 每季 紧急集合演练 集中训练 管理处 5 每半年 消防演习 集中训练 管理处 <四>检查考核：

管理处每月检查一次岗位培训情况和进行一次培训抽查；

每季度进行一次军训考核；

对不合格项进行整改，个人不合格者给予三次机会，否则辞退。







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车辆管理员日考核检验标准



项目 内容 标 准 备 注 停

车

场

保

安 仪

容

仪

表 遵守《员工守则中仪容仪表规定》，按着装规定，佩戴工作证；

精神饱满、姿态端正、形象良好；

举止文明，手势规范；

不袖手、背手或将手插入衣袋； 服

务

态

度 说话和气礼貌待人，文明服务；

主动热情、耐心周到为用户服务；

不与用或客人户发生争吵，打斗事件； 工

作

纪

律 服从领导听从指挥；

按时交接班不迟到早退、忠于职守；

不在岗位上吸烟、吃零食、看书报、听收（录）音机、会客打闹等；

处理问题讲原则、讲方法、以理服人；

勇于同违法乱纪行为作斗争； 服

务

质

量 按规定收、发卡，按标准收费，不出现漏收发卡或乱收费现象；

登记迅速完整、准确，一辆车登记不超过20秒钟；

不出现堵塞现象；

熟悉收发卡的工作程序，掌握各种收费标准，做到收发卡、收费准确及时；

做到迅速填写各种表格、记录、准确无误；

迅速安全开启，降落道闸； 工

作

能

力 熟练掌握车主（业主）相貌特征、车牌号和车辆外型、颜色等；

善于发现、分析处理各种突发事件，确保车辆安全；

指挥手势动作规范，准确，有力、符合交通指挥规范 东莞市KH物业发展有限公司

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保安工作检验标准

项目 内容 标 准 备 注 巡

逻

保

安 仪

容

仪

表 按规定着装，佩戴齐全；

精神饱满，姿态良好；

举止文明、大方；

不袖手、背手或将手插入衣袋，不勾肩搭背； 服

务

态

度 微笑服务；

主动、热情、周到地为业主（用户）服务；

说话和气、礼貌待人；

不发生一起争吵、打斗事件； 服

务

要

求 按时巡逻，按时指定地点签到；

不出现业主（用户）被盗、抢事件；

车场内车辆完好无损，不出现一起交通故、不丢一辆车；

接到用户报警，不超过2分钟赶到现场并报告；

处理各种违章，文明礼貌、及时有效、机动灵活、不失原则；

及时发现各种事故隐患，不因失职而出现一次意外事故； 工

作

纪

律 按时交接班，不迟到、不早退、忠于职守；

不准在岗位上坐卧、依靠、闲谈、吃东西、看书报；

处理问题讲原则、讲方法以理服人；

保守内部机密； 工

作

要

求 服从领导，听从指挥；

能熟练掌握物业管理范围的基本情况，包括业主（用户）的基本情况、楼宇结构、防盗消防设备、主要通道的具体位置；

善于发现、分析处理各种事故隐患和突发事件，有较强分析判断、处理问题的能力；

熟悉车场的基本情况；

能圆满完成规定的检查内容； 其

他 能遵守保安员培训制度，坚持学习、训练；

能遵守保安员职责、权限规定； 东莞市KH物业发展有限公司

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保安工作检验标准

项目 内容 标 准 备 注 大

堂

保

安 仪

容

仪

表 按规定着装，佩戴齐全；

精神饱满，姿态良好；

举止文明、大方；

不袖手、背手、插手、不勾肩搭背； 服

务

态

度 微笑服务；

主动、热情、周到地为业主（用户）服务；

不准发生争吵、打斗事件； 服

务

要

求 登记有效证件不超过30秒钟（不出错），

不出现一起业主（用户）被盗、抢事件；

不准出现大堂秩序混乱等情况；

接到用户报警，不超过2分钟赶到现场并报告；； 工

作

纪

律 按时交接班，不迟到、不早退、忠于职守；

不准在岗位上吸烟、吃零售、看书报、会客、听收（录）音机、嬉戏、打闹等；

处理问题讲原则、讲方法、以理服人；

保守内部机密； 工

作

要

求 能熟练掌握大厦业主（用户）的基本情况，包括姓名、特征及经常交往的社会关系等；

能准确填写各种表格、记录；

能熟练掌握报警监控对讲、电梯等设施、设备的操作程序；

善于发现各种事故隐患和可疑人员，并能及时正确处理各种突发事件；

服从领导，听从指挥； 其

他 能遵守保安员培训制度，坚持学习、训练；

能遵守保安员职责、权限规定；





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保安交接班记录表



日期： 班次： 交班人： 本班次情况： 交接物品： 接班人员意见： 接班时间： 接班人： 日期： 班次： 交班人： 本班次情况： 交接物品： 接班人员意见： 接班时间： 接班人： 日期： 班次： 交班人： 本班次情况： 交接物品： 接班人员意见： 接班时间： 接班人： 日期： 班次： 交班人： 本班次情况： 交接物品： 接班人员意见：

接班时间： 接班人： 东莞市KH物业发展有限公司

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监控室值班记录表



日期 时间 值班情况 处理结果 值班员 说明：所有情况及住户投诉等均记录此表。 东莞市KH物业发展有限公司

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保安巡逻签到卡



时 间 签 名 时 间 签 名 时 间 签 名 东莞市KH物业发展有限公司

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物品放行条



保安部：

现有KH商业中心 单元 先生/小姐于 年 月 日需搬出以下物品：





。

请查验后放行。

管理处：

年 月 日



当班保安检查结果：





当班保安员：

年 月 日







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来访人员登记表

日期 来访人姓名 证件名称、号码 来访时间 被访单元 离开时间 值班员 备注 东莞市KH物业发展有限公司

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临时车辆出入登记表

日期 进库时间 车牌号码 车 况 停放类别 出库时间 停放类别 收费 值班员 备注 东莞市KH物业发展有限公司

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月卡车辆出入登记

日期 车牌号码 入场时间 事 由 离场时间 值班人员 备注 第七节 环卫部工作手册



一、环卫部主管职责



带头工作，以身作则，调动员工积极性，保质保量地完成各项工作。

协调本组与各组的关系，合理调配人力和物力资源。

负责定期对本组员工进行岗位培训和考核，不断提高员工的业务水平和服务质量。

负责环卫工作的班检和员工的日考核，纠正日常工作中发生的不合格服务；

负责清洁用品采购计划的编制和进货物品的验证工作，并控制其合理的使用，贮存和保管。

对发生在辖区的不卫生现象进行劝阻和制止。

负责对消杀和垃圾清运、绿化等服务进行现场监督检查并做质量记录。



















二、环卫部主管岗位职责



受管理处经理直接领导和管理员监督，对大厦的环卫绿化工作负直接责任。

带头执行各项规章制度。

每月召开一次全体会议，了解员工的思想动态。

建立建全各项规章制度，检查、督促各岗位操作规程的执行情况。

完善各项规章制度，每天巡视大厦管理范围，及时发现问题并予以整改，不断提高服务质量，认真落实奖惩制度。

加强与各组的联系，树立整体形象，互相沟通，不推诿。

制定本组业务培训计划，不断提高员工工作质量，组织员工进行安全卫生培训。

加强管理技巧的学习，全面熟悉管辖范围内的操作规程，提高工作效率质量。

熟悉本组所有清洁、绿化药品的配制、用途、用量，以便更好地保护成品及公物。

认真落实各项规章制度，完成领导交办的其他工作任务。













三、室内清洁员职责



负责管区内各层大堂电梯厅、走道、楼梯等公共区域地面、墙面、天棚的清洁工作。

负责管区内的信报箱、井道门、管线、消防栓等公用设施设备的清洁工作。

负责管区内公用卫生间的清洁工作。

负责地下室、天面、转换层的清洁及明暗沟的疏通清理工作。

对用户违反清洁管理规定的行为进行劝阻纠正。

积极完成上级交办的各项临时任务。





























四、室外清洁员职责



负责管区红线范围内的道路、车库等公共区域地面的清洁。

负责管区周围墙身、幕墙、路灯、宣传牌和排风口的清洁。

定时对室外沙井、雨污水井及管道和化粪池进行清洁疏通。

负责室外明装管线和明装公共设施设备的外表清洁工作。

负责室外果皮箱和垃圾屋的清洁，清运和消杀工作。

对辖区内违反清洁规定的行为进行劝阻和纠正。

积极完成上级交办的临时工作任务。





























五、外清洁工岗位职责



向本部门主管负责，严格遵守各项规章制度。

按时上下班、穿戴整齐、配戴工牌、完成主管布置的各项工作。

到岗后，认真执行工作日程安排，尽快处理好临时工作问题。

在工作中要正确使用清洁工具和清洁剂，合理调配，确保人身的安全。养成节约用水、用电的良好习惯。

认真执行本部门编排的清洁工作各个项目的操作规程。

做到工作程序化、规范化、严禁在上班时间做与工作无关的事情。

严格执行工作标准，达到管理处质量要求。

礼貌待人，碰到客户要主动问好，不得做任何有损管理形象的事情，不出卖管理处利益。

认真学习各种工作技能，提高工作水平和效率。

完成领导交办的其他工作任务。



















六、绿化工职责



负责管区内所有绿化区的日常养护管理工作。

负责管理处办公室的清洁工作。

配合室外清洁工做好车库、室外沙井、雨污水井和化粪池的疏通清洁工作。

对辖区内违反环卫绿化规定的行为进行劝阻和纠正。

积极完成上级领导交办的其他工作任务。

































七、绿化工岗位职责



向本部门主管负责，严格遵守各项规章制度。

按时上下班，穿戴整齐，配戴工牌，完成主管布置的各项工作。

认真履行工作日程安排，到岗后先做管理处办公室之清洁，后对绿地养护，再按所定时间清洁室外沙井、雨污水井和化粪池的疏通工作。

在工作中要正确使用清洁用品和绿化用品，确保人身安全，养成节约用水用电的好习惯。

认真履行各项操作规程，严禁在上班时间做与工作无关之事。

礼貌待人，碰到客户要主动问好，不得做有损管理处形象的事情，不得出卖管理处利益。

认真学习工作技能，提高工作水平和效率。

完成主管交办的其他工作任务。





















八、规章制度、规定



1．0清洁工作应急方案

1．1目的：对影响卫生的意外情况制定预防或应急处理措施，为用户提供始终如一的清洁服务。

1．2范围：梅雨天、暴风雨、水管爆裂、突发水灾事故等。

1．3应急方案内容：

1．3．1梅雨天气应急方案：梅雨季节大理石，瓷砖地面和墙面很容易出现返潮造成地面积水，墙皮剥落，电器感应开关自动导通等现象。

1．3．1．1在大堂等人员出入频繁的地方放置指示牌，提醒客人“小心地滑”。

1．3．1．2加快工作速度，主管要加强现场检查指导，合理调配人员，及时清干地面墙面水迹。

1．3．1．3如返潮现象比较严重，应在大堂铺设一条防滑地毯，并用大块的海绵吸干地面、墙面、电梯门上的积水。

1．3．1．4仓库内配好干拖把、海绵、地毯、毛巾和指示牌。

1．3．2暴风雨天气应急方案

1．3．2．1清洁主管勤巡查，督导各岗位清洁员的工作，加强与其他部门的协调联系工作。

1．3．2．2天台、裙楼平台的明暗沟渠、地漏由主管派专人检查，特别在风雨来临前要巡查，如有堵塞及时疏通。

1．3．2．3检查雨污水井，增加清理次数，确保畅通无阻。

1．3．2．4各岗位清洁员配合保安员关好各楼层的门窗，防止风雨刮进楼内，淋湿墙面、地面及打碎玻璃。

1．3．2．5仓库内备好雨衣、雨鞋、铁钩、竹片和电筒等，做到万无一失。

1．3．3楼层内发生水管爆裂事故的应急方案

当楼层内空调水管、给水管的接头发生爆裂，造成楼层浸水时应按如下步骤处理：

1．3．3．1迅速关闭水管阀门，并迅速通知保安和维修人员前来救助。

1．3．3．2迅速用扫把扫走流进电梯厅附近的水，控制不了的可将电梯开往上一楼层，通知维修人员关掉电梯。

1．3．3．3电工关掉电源开关后，抢救房间，楼层内的物品如资料、电脑等。

1．3．3．4用垃圾斗将水盛到水桶内倒掉，再将余水扫进地漏，接好电源后用吸水器吸干地面水份。

1．3．3．5打开门窗，用风扇吹干地面。

1．3．4突发性火灾事故的应急方案

1．3．4．1要掌握火情，有计划、有组织地做好人员、贵重物品、仓库物资、文件等的疏散转移工作，并协助做好业主（用户）的疏导工作。

1．3．4．2加强易燃清洁品的管理。

1．3．4．3清洁组应常配各种应急工具如：手电、水桶、干毛巾、指示牌、灭火器材等。

1．3．4．4及时清理干净火灾遗留的杂物。

1．3．5注意事项

1．3．5．1梅雨天气作业宜穿胶鞋，不宜穿着塑料硬底鞋，防止滑倒。

1．3．5．2暴风雨天气注意高空坠物。

1．3．5．3处理水管爆裂时注意防止触电。

1．3．5．4清理火灾现场时要等到现场调查结束后，经有关部门批准后才能进行。



九、清洁服务过程的检验



1．0职责

1．1环卫主管负责本组清洁服务质量的检验，认真填写《每日工作检查表》、《每周工作检查表》和《每月工作检查表》。

1．2管理员负责每天监督检查清洁组的服务质量并将检查情况记录于《房管日检表》中。

1．3管理处每周对清洁工作进行抽查，并将检查记录于《管理处工作周检表》。

2．0内容

2．1清洁服务范围

2．1．1各楼层的清洁（包括大堂）

2．1．2地下室、天台、转换层的清洁。

2．1．3室外地面的清洁（含垃圾的清运）。

2．1．4污水管道、化粪池的清理。

2．2检验办法

2．2．1班检：环卫主管依《检验标准》对本组清洁工作每日、每周、每月所做的工作内容进行分项检查，并填写《每日工作检查表》、《每周工作检查表》、《每月工作检查表》。

2．2．2日检：管理员对清洁服务质量每日进行抽检，并将检查结果记录于《房管日检表》。

2．2．3周检：管理处每周对清洁工作进行一次抽验，并填写《管理处工作周检表》。

2．3处理方法

对以上检查中发现的不合格应立即处理，查找原因时采取纠正措施，周检中发现不合格服务由管理处经理处理。













































十、清洁工作检验标准



路面、绿地、散水坡检验标准：无瓜果皮壳、无积水、每10m2内的烟头及相应大小的杂物不超过一个。

果皮箱检验标准：内部垃圾及时清理，外表无垃圾、粘附物。

垃圾站检验标准：地面无散落垃圾、无污水、污渍、无明显污痕。

沙井检验标准：底部无垃圾、无积水、积沙、盖板无污迹。

雨污水管井检验标准：检查井内壁无粘附物，井底无沉淀物、水流畅通，井盖上无污迹。

化粪池检验标准：不外溢污水。

车库地面检验标准：无垃圾、杂物、无积水、无泥沙。

车库墙面检验标准：目视无污迹、无污渍、无明显灰尘。

车库的标志牌、消防栓公用门等设施检验标准：目视无污迹、无明显灰尘。

车库和天台管线检验标准：目视无积尘、污迹。

雨蓬检验标准：目视无垃圾、清苔、无积水。

天台、转换层检验标准：目视无垃圾、无积水、无污迹、明沟畅通。

水磨石、水泥大理石、地毯、地面的清洁检验标准：无垃圾杂物、无泥沙、无污渍、大理石地面打蜡抛光后有光泽；地毯无明显灰尘、无污渍。

大理石、瓷片、乳胶漆喷涂墙面的清洁检验标准：大理石、瓷片、喷涂墙面用纸巾擦拭50厘米无明显灰尘，乳胶漆墙面无污迹，目视无明显灰尘。

天花板、天棚检验标准：距1米处目视无蜘蛛网，无明显灰尘。

灯罩、烟感、吹风口指示灯检验标准：目视无明显灰尘、无污渍。

玻璃门窗检验标准：无污迹、清刮后用纸巾擦拭无明显灰尘。

公用卫生间检验标准：地面无积水、无污渍、无杂物；墙面瓷片、门、窗用纸巾擦拭无明显灰尘，便器无污渍；天花、灯具目视无明显灰尘；玻璃、镜面无灰尘、无污迹。

公用门窗、消防栓、标牌、扶手、栏杆检验标准：目视无明显污迹，用纸巾擦拭无明显灰尘。





































十一、清洁工作程序、标准



〈一〉大堂的清洁



1．0范围

地面、墙面、台阶、天棚、宣传牌、信报箱、电梯、垃圾筒、消防设施、风口、灯具等。

2．0工作程序

2．1每天上下午上班时重点清理大堂，平均每小时保洁一次，重点清理地面和电梯轿厢内的垃圾杂物。

2．2用扫把清扫大堂地面垃圾，用长柄刷沾洗洁精除掉污渍和香口胶。

2．3清倒不锈钢垃圾筒，洗净后放回原处。

2．4用尘拖或拖把拖掉大堂地面尘土和污迹后，将垃圾运至垃圾屋。

2．5清扫电梯轿厢后，用湿拖把拖两遍轿厢内地板。

2．6用干净毛巾和不锈钢油轻抹大堂内各种不锈钢制品，包括门柱、镶字、电梯厅门、轿厢。

2．7用湿毛巾拧干后，擦抹大堂门窗框、防火门、消防栓柜、指示牌、信报箱、内墙面等公共设施。

2．8先用湿拖把拖两遍台阶，再将干净的湿拖把用力拧干后再拖一遍。

2．9用干净毛巾擦拭玻璃门，并每周清刮一次。

2．10出入口的台阶每周用洗洁精冲刷一次。

2．11每月擦抹灯具、风口、烟感器、消防指示灯一次。

2．12每两月对大理石地面打蜡一次，每周抛光一次，地砖地面和水磨地面每月用去污粉、长柄刷彻底清刷一次。

3．0标准

3．1地面无烟头、纸屑、果皮等杂物、无污渍、大理石地面、墙身有光泽。

3．2公共设施表面用纸巾擦拭无明显灰尘。

3．3不锈钢表面光亮无污迹。

3．4玻璃门无水迹、手印、污迹。

3．5天棚、风口目视无污迹、灰尘。

4．0注意事项

4．1擦拭电器开关、灯具要用干毛巾，以防触电。

4．2大理石打蜡抛光由组长组织会操作人员统一进行作业。

4．3拖地时不要弄湿电梯门，以免腐蚀。

























<二>楼道的清洁



1．0范围

楼道梯级、扶手、墙面、配电箱、消防栓、消防管道、楼道门窗、楼道灯开关及灯具的清洁。

2．0作业程序

2．1备扫把、垃圾铲、胶袋、胶桶、拖把各一只，从底层至顶层自下而上清扫楼道梯级，将果皮、烟头、纸屑收集于胶袋中然后倒入垃圾车，用胶桶装清水，洗净拖把，拧干拖把上的水，用拖把从顶层往下逐级拖抹梯级，拖抹时，清洗拖把数次。

2．2备抹布一块、胶桶（装水），由下而上擦抹扶手及栏杆，擦抹时，清洗抹布数次。

2．3清洁消防栓、管，备扫把一把，胶桶（装水），抹布二块（干、湿各一块），先用扫把打扫消防管上的灰尘和蜘蛛网，再用湿抹布擦抹消防栓及玻璃，然后用干抹布擦抹玻璃一次，按上述程序逐个清洁。

2．4清洁墙面、宣传板、开关，备干净的长柄胶扫把、胶桶装水、抹布和刮刀，先用扫把打扫墙上的蜘蛛网，再撕干墙上的广告纸，如有残纸时，用湿抹布抹湿残纸，慢慢用刮刀刮去，撕下宣传板上过期的资料和通知，用湿抹布擦抹干净；将抹布清洗干净，尽量拧干水分，擦抹楼道开关板。

2．5用干抹布擦抹配电箱、电表箱上的灰尘和污迹。

2．6清洁窗户玻璃，备玻璃刮、清水一桶、清洁剂，按《玻璃门、窗、镜面的清洁》进行作业。

2．7每小时巡视检查楼道内外卫生一次，将垃圾杂物清扫干净。

3．0标准

3．1每星期清扫、擦抹二次，梯级每月用拖把拖抹一次，窗户玻璃每月清洁一次。

3．2目视楼道无烟头、果皮、纸屑、广告纸、蜘蛛网、积尘、污迹等。

4．0注意事项

擦抹配电箱时禁用湿毛巾，不得将配电箱门打开以防触电。





































<三>出入口雨篷的清洁



1．0范围

管区出入口上方的雨篷。

2．0作业程序

2．1备垃圾袋、扫把、垃圾斗和铁条各一个。

2．2由窗户进入雨篷，将垃圾打扫清理装入垃圾袋。

2．3用铁条将雨篷的排水口疏通，扫除积水。

2．4每周清扫一次，避开人员出入频繁时间。

3．0标准

雨篷无垃圾杂物，无积水、清苔。

4．0注意事项

4．1垃圾袋和工具不得往下丢，以免砸伤行人，损坏工具。

4．2清扫积水时，下面应有人负责警示过往行人勿靠近。



















<四>公用卫生间的清洁

1．0范围

管区内所有公用卫生间

2．0作业程序

2．1每天上下午上班时重点清理公用卫生间

2．2打开门窗通风，用水冲洗大小便器，用夹子夹出小便器内的烟头等杂物。

2．3清扫地面垃圾，清倒垃圾篓，换新垃圾袋后放回原处。

2．4将洁厕精倒入水勺内，用百洁刷沾洁厕精洗大小便器，然后用清水冲洗。

2．5用温毛巾和洗洁精擦洗面盆，大理石台面、墙面、门窗标牌。

2．6先将湿毛巾拧干擦镜面、窗玻璃，然后再用干毛巾擦净。

2．7用湿拖把拖干净地面，然后用干拖把拖干。

2．8喷适量香水或空气清新剂，小便斗内放入防臭丸。

2．9每两小时保洁一次，清理地面垃圾、积水等。

2．10每月用干毛巾擦灯具一次，清洁天花板一次。

3．0标准

3．1天花、墙面、灯具目视无灰尘、蜘蛛网。

3．2目视墙壁干净，便器洁净无黄渍。

3．3室内无异味、臭味。

3．4地面无烟头、污渍、积水、纸屑、果皮。

4．0注意事项

4．1禁止使用碱性清洁剂，以免损伤瓷面。

4．2用洁厕精时，应戴胶手套防止损伤皮肤。

4．3下水道如有堵塞现象，及时疏通。

<五>楼层通道地面的清洁



1．0范围

管区内所有通道地面，包括大理石地面、水磨石地面和水泥地面（不包括楼梯间）

2．0作业程序

2．1每天上午用扫把对各楼层走道地面和后楼梯台阶清扫一次。

2．2每天用拖把拖走道地面和后楼梯台阶一次。

2．3每星期用长柄手刷沾去污粉对污迹较重的通道地面彻底清刷一次，再用拧干的湿毛巾抹净墙根部分踢脚线。

2．4大理石地面每月打蜡一次，每周抛光一次。

3．0标准

3．1大理石地面目视干净、无污迹、有光泽。

3．2水磨石地面和水泥地面目视干净无杂物、无污渍。

4．0注意事项

洗刷楼道时，防止水流入电梯门和用户门内。

















<六>不锈钢的清洁保养



1．0范围

护栏、标牌、电梯轿厢、不锈钢雕塑、宣传栏等。

2．0作业程序

2．1先用兑有中性清洁剂的溶液抹不锈钢表面。

2．2然后用无绒毛巾抹净不锈钢表面的水珠。

2．3置少许不锈钢油于无绒毛巾上，对不锈钢表面进行拭抹。

2．4表面积大的可用手动喷雾枪将不锈钢油喷于不锈钢表面，然后用无绒干毛巾拭抹。

3．0标准

3．1亚光面不锈钢表面无污迹、无灰尘，半米内可映出人影。

3．2镜面、不锈钢表面光亮，三米内能清晰映出人物影像。

4．0注意事项：

4．1上不锈钢油时不宜太多，防止沾污他人衣物。

4．2在清洁电梯厅门时应防止厅门开关造成的意外。

4．3要使用干净毛巾，防止砂粒划伤不锈钢表面。













<七>玻璃门、窗、幕墙的清洁



1．0范围

玻璃门、窗、玻璃幕墙、门厅镜面装饰柱、各种镜面。

2．0作业程序：

2．1先用刀片刮掉玻璃上之污迹。

2．2按玻璃清洁剂与水1：5的比例兑好玻璃清洁溶液。

2．3把浸有玻璃清洁溶液的毛巾裹在玻璃刮上，然后用适当的力量按在玻璃顶端从上往下垂直洗抹。

2．4污迹较重的地方重点抹。

2．5放下毛巾用玻璃刮，刮去玻璃表面上的水份。

2．6一洗一刮连贯进行，当玻璃的位置和地面较接近时，可以把玻璃刮作横向移动。

2．7用无绒毛巾抹去玻璃框上的水珠。

2．8最后用地拖拖抹地面上的污水。

2．9清刮高处玻璃时，可把玻璃刮套在伸缩杆上。

3．0标准：

玻璃面上无污迹、水迹；清洁后用纸巾擦拭50cm无灰尘。

4．0注意事项

4．1高空作业时，应两人作业并系安全带、戴安全帽。

4．2作业时，注意玻璃刮的金属部分刮花玻璃。







<八>室外地面的清洁

1．0范围

管区红线范围内的室外公共区域地面，包括道路、绿化带等。

2．0工作程序

2．1每天7：00和13：30分两次用扫把、垃圾斗对路面、绿地进行彻底清扫，清除地面果皮、纸屑、树叶和烟头等杂物。

2．2每天9：00—12：00，15：-17：30每隔半小时巡回清扫保洁一次。

2．3用铲刀清除沾在地面上的香口胶等杂物。

2．4发现污水、污渍、口痰，须在半小时内冲刷清理干净。

2．5果皮箱和垃圾筒每天上下午各清倒一次，并用长柄刷子沾水刷洗一次。

2．6垃圾屋附近地面每天上下午用水冲洗两次，每周用洗洁精刷洗一次。

2．7沙井、明沟每天揭开铁篦盖板彻底清理一次。

2．8每月用水冲洗有污迹地面、墙身一次。

3．0标准

3．1地面无杂物、积水、无明显污渍、泥沙。

3．2距宣传牌、雕塑半米内目视无灰尘、污渍等。

3．3果皮箱、垃圾桶外表无明显污迹、无垃圾粘附物。

3．4沙井、明沟内无积水、无杂物。

4．0注意事项

4．1大风天气注意高空坠物。

4．2下雨天由组长视具体情况安排工作。

4．3高温天需戴遮阳帽，以免中暑。

4．4冲刷路面、墙面时不得使用消防水。

<九>车库的清洁



1．0范围

管区内停车场

2．0作业程序

2．1备胶水管、扫把、胶刷、垃圾斗等工具和清洁剂。

2．2用长柄扫扫去天花管线、消防管道上之蜘蛛网、灰尘，再将地面垃圾扫成若干堆。

2．3用垃圾斗将垃圾铲入垃圾车中。

2．4发现有杂物一起清运上垃圾车。

2．5用胶水管接通水源，全面冲洗地面，发现油迹和污迹时，倒少量清洁剂在污迹处，用胶刷擦洗，然后再用水冲洗。

2．6清扫周围排水和下水口，保证排水畅通。

3．0标准

3．1目视地面无垃圾、果皮、纸屑、无积水、无污迹和杂物。

3．2每天清扫两次，每周用水冲洗地面一次。

4．0注意事项

4．1发现机动车辆漏油，就通知车主并及时用干抹布抹去燃油后，用洗洁精洗油污，以免发生火灾。

4．2清洁时应小心细致，垃圾车和工具不要碰坏客户车辆。







<十>地下雨污水井的疏通



1．0范围

管区内所有雨污水井管道和检查井。

2．0工作程序

2．1用铁钩打开检查井盖，人下到管段两边检查井的井底。

2．2用长竹片捣管内的粘附物。

2．3用压力水枪冲刷管道内壁。

2．4用铁铲把粘在检查井内壁的杂物清理干净。

2．5用捞筛捞起检查井内的悬浮物，防止其下流时造成堵塞。

2．6把垃圾用竹筐或桶清运至垃圾中转站。

2．7放回检查井盖，用水冲洗地面。

2．8雨污水检查井每半月清理一次。

2．9雨污水管道每半年彻底清理疏通一次。

3．0标准

清理后，眼看检查井内壁无粘附物，井底无沉淀物，井底无沉淀物，水流畅通，井盖上无污渍污物。

4．0注意事项

4．1掀开井盖后，地面要示警示牌，并有专人负责监护以防行人跌入。

4．2掀开和盖上井盖时应注意防止用于减振的单车胎掉入井内。

4．3如发现管道堵塞，污水外溢时，立即组织人员疏通。

4．4作业时穿全身制边身裤、戴胶手套。



<十一>化粪池的清理



1．0范围

管区内所有化粪池。

2．0作业程序

2．1雇用吸粪车一部（含五米长胶管三条、八米长竹杆一条）

2．2用铁钩打开化粪池的盖板，敞开15分钟后，再用竹杆搅化粪池杂物结块层。

2．3把车开到作业现场，套好吸粪胶管放入化粪池内，吸出粪便直至化粪池内的化粪结块物吸完为止。

2．4启动吸粪车的开关。

2．5盖回化粪池井盖，用清水冲净工作现场。

2．6每半年清理一次。

3．0标准

污水不能溢出地面

4．0注意事项

4．1吸粪作业时，防止弄脏工作现场和过往行人的衣物。

4．2因吸粪车的噪音较大，故应避开用户的办公时间进行作业。

4．3揭开盖子后，要有专人看护，清理后盖实，以防行人跌入。

4．4化粪池内的沼气有毒、易燃，故应充分散发后才能作业，且周围不得有明火，以防爆燃。







<十二>灯具的清洁



1．0作业程序

1．1准备梯子、螺丝刀、抹布、胶桶等工具。

1．2关闭电源、架好梯子、人站在梯子上，一手托起灯罩、一手拿螺丝刀，拧松灯罩的固定螺丝，取下灯罩。

1．3先用湿抹布擦抹灯罩内外污迹和虫子，再用干抹布抹干水份。

1．4将抹干净的灯罩装上，并用螺丝刀固定螺丝。

1．5应先将电源关闭，打开盖板，取下灯管，然后用抹布分别擦抹灯管和灯具的盖板，重新装好。

2．0标准

清洁后的灯具，灯管无灰尘；灯内无蚊虫；灯盖、灯罩明亮清洁。

3．0注意事项

3．1在梯子上作业时应注意安全，防止摔伤。

3．2清洁前应首先关闭灯具开关，以防触电。

3．3人在梯子上作业时，应注意防止灯具和工具掉下碰伤行人。

3．4用螺丝刀拧紧螺丝，固定灯罩时，应将螺丝固定到位，但不要用力过大，防止损坏灯罩。











<十三>地下室、天台、转换层的清洁



1．0范围

地下车库、地下室除设备间以外的所有公共场地、裙楼平台、转换层、天台。

2．0工作程序

2．1每天上下午用扫把清扫地下室、地下车库的地面及公共梯间的台阶，清除地面及排水沟内的垃圾、杂物，并将垃圾运至地面垃圾屋。

2．2用胶管、长柄刷冲刷地面的油污、油渍。

2．3上楼清扫天台、裙楼平台、转换层地面，明暗沟内的垃圾、杂物，并将垃圾运至地面的垃圾屋。

2．4协助垃圾清运人员将垃圾运至垃圾中转站。

2．5每隔两小时巡回清扫一次地下车库地面，清除杂物。

2．6每周打开地下室、车库的集水坑和排水沟盖板，彻底清理疏通，冲刷一次。

2．7每月清扫一次天棚、冲刷地面、墙身一次，用去污粉刷洗油污的地面一次。

2．8每月用清洁液、毛巾擦拭一遍消防栓、指示牌、消防指示灯、车位档、防火门等公共设施。

2．9每两个月用干毛巾擦拭灯具一次。

2．10地下室和转换层管线两个月用鸡毛掸子或扫把清扫灰尘一次，天台、裙楼平台的水管线每两个月冲刷一次。

3．0标准

3．1地下室地面无油渍、污渍、无大块瓜果皮壳、纸屑、墙面无污迹。

3．2标识牌、公共设施目视无明显灰尘。

3．3天台、转换层及裙楼平台无积水、杂物、管线无污迹。

4．0注意事项

4．1清洁完天台后将天台门锁好，防止发生其他事故。

4．2车库清洁时，注意进出车辆，防止撞伤。









































<十四>瓷砖、喷涂和大理石墙面的清洁



1．0范围

管区内所有贴瓷砖的内墙面，喷涂墙面和大理石墙面。

2．0作业程序

2．1装好两桶水，其中一桶放入适量的洗洁精。

2．2用铲刀、刀片轻轻刮掉墙面的污垢、脏渍。

2．3把毛巾浸入放有洗洁精的水盆，拿起后用中等力拧干，沿着墙壁从上往下来回擦抹。

2．4有污迹的地方，再用短柄刷刷洗。

2．5用另一条毛巾浸透清水后，用中等力度拧干，彻底清抹一次。

2．6换清水后，将毛巾浸透，用力拧干，再清拭一遍。

2．7墙面清抹每周一次，墙面清洗每月一次。

2．8瓷砖外墙每四年一次，马赛克墙面每六年一次。

3．0标准

目视墙面干净无污物，清洗后，用纸巾擦拭墙面50cm无明显污染。

4．0注意事项

4．1外墙面的高空清洁作业，由外包专业清洁公司负责。

4．2用铲刀刮除墙面污垢时，注意不要刮墙面。

4．3大理石墙面要清除旧蜡才按此程序操作，清洁后再封蜡。







<十五>乳胶漆墙面的清洁



1．0范围

管区内消防楼梯、走道等处的乳胶漆墙面及天棚面。

2．0作业程序

2．1关闭局部要清洁的门窗，在地面上淋些水。

2．2用鸡毛掸子或干净的扫把轻轻拂去墙面及天棚上灰尘。

2．3用干毛巾轻擦墙面的污迹，擦不掉的污迹用细砂纸轻轻擦掉。

2．4用铲刀铲掉墙面上粘附的泥沙、痰迹。

2．5扫净地面灰尘，再用拖把拖干净地面。

2．6上述工作每月做一次。

3．0标准

目视墙面洁净无污迹、无粘附物、无灰尘。

4．0注意事项

作业时注意戴好帽子，口罩和眼镜，并扎紧工作服的领口、袖口。

















<十六>垃圾中转站的清洁



1．0范围

管区内的垃圾中转站。

2．0作业程序

2．1每天上下午待管区范围内的垃圾清运至中转站，环卫车将垃圾运走。

2．2清扫散落在地面上的垃圾并装回中转站垃圾桶里。

2．3用洗洁精冲洗中转站的地面和墙面。

2．4每周用喷雾器喷敌敌畏药水对中转站周围10米内消杀一次。

3．0标准

3．1目视垃圾站内无杂物、污水、污垢。

3．2中转站内无臭味。

3．3垃圾日产日清。

3．4垃圾桶外无粘附物、摆放整齐对。



















十二、清洁项目执行情况及清洁标准

范围 项目 清洁内容 清洁标准 每天 每周 每月 地

面

处

理 大堂地面

全面推尘清拖数次、岗位定人巡回保洁

每周抛光一次

打蜡一次 目视洁净、光亮照人、质感强、无明显灰尘、无污渍杂物

大理石地面

巡回推法保洁、清除杂物

每周抛光一次

每三月打蜡一次 目视洁净、光亮照人、质感强、无明显灰尘、无污渍杂物 抛光地面 巡回推尘保洁、局部清洁 清洗一次 光亮、物见本色、无杂物污渍 普通磁砖地面 全面清拖数次、局部清洁 每两月清洗一次 目视干净、无积尘、杂物

水泥地面

全面清扫一次，不定时巡回保洁、局部处理 视情况冲洗或机刷冼1-3次

无杂物、香口胶、整洁干净

地毯

定时吸尘、局部去污 局部脏污及时抽光

定时全面抽洗一次

色泽如一、干净、柔软有弹性

木地板

定时推法、巡回保洁

抛光一至三次 两个月定时打蜡一次不定时局修补

光泽见人、质感强 防静电地板 推尘巡回保洁或用静电清洁剂清拖 色泽如一、干净整洁 墙面处理

云石墙面

清抹二次 抛光一次、每六个月打蜡一次

光洁明亮、对光照无积尘 玻璃墙面 全面清刮一次 光洁照人、无污渍、手印斑点 木装饰墙面 清抹二次 上家私蜡一次保养 光洁光滑、质感强、有光泽

布装饰墙面

吸尘一次 每二月用蒸汽机消毒清洗

干净、颜色如新 贴纸墙面 清抹两次 全面清洁一次 干净、颜色如新 磁砖墙面 清抹一次 每三月清洗一次 干净、颜色如新 踢脚线 清抹一次 无污印、干净 漆墙墙面 清抹一次 无污印、干净 其它处理 天花 不定时清抹去污 每月部分清洗处理 无蛛网、干净 照明器 不定时清抹 颜色如新、干净、无积尘 电器开关 擦拭一次 无积尘、手印、污渍 不锈钢装饰扶手 用不锈钢清洁保养剂清抹一次，随时保洁 保持无尘、无污渍、光亮、无手印 招牌、指示牌 保洁 清抹两次 无灰尘、污渍、蛛丝网 空调风口 保洁 清扫、吸尘一次 全面清抹一次 无污渍、尘渍

消防设备

用毛巾清抹二次并随时保洁 用清洁剂全面清洗三次

用清洁剂全面清抹一次

保持整洁、无渍、无尘、内部无杂物 灯箱、灯架 保洁 清抹一次 无灰尘、无蛛丝 果皮箱、垃圾桶

清倒垃圾三次，并保洁 用清洗剂大清洗三次 干净、光洁，垃圾不能满桶的2/3 玻璃门及玻璃饰物 用玻璃清洁剂清洗清刮一次，巡回保洁 全面清洗一次 无蛛丝、尘渍、无污渍、无手印、光洁明亮 防烟门 清抹一次并保洁 光洁、无渍、无尘 花木景盆 清抹一次，清理盆内杂物 清抹枝叶 无积尘、烟头、杂物 办公室室部分 花木、花盆 枝叶清抹一次，随时清理盆内杂物 无积尘、烟头、杂物 玻璃门窗 清刮一次、随时保洁 全面清刮一次 干净明亮、无手印、污渍 空调 保洁 清抹风口、柜身 无积渍、手印 休息桌椅 清抹二次，随时保洁 无积尘、污渍 消防设备 清抹一次 无积尘、污渍 办公饰品 清抹一次 无灰尘、污渍 天花、灯饰 保洁 清扫、吸尘一次 无尘、无蜘蛛网 烟灰缸、垃圾桶 清倒垃圾数次，巡回保洁 清洗一次 无污渍、垃圾积存 地面 清扫、拖尘多次，巡回保洁 清洗一次 无污迹、手印、光洁明亮 箱式梯部分

内外不锈钢面

随时保洁 上不锈钢油一次

无污迹、手印、光洁明亮 地面 随时保洁 无垃圾、纸屑、干净 电梯沟槽 随时保洁 吸尘清除杂物 无积垢、垃圾 天花、灯饰、排风口按钮 随时保洁、清抹风口 清洁明亮 电梯内镜面 随时清抹手印去渍 无手印、污迹、光洁明亮 公共洗手间部分 瓷砖地面 用清洁剂拖地数次并保持循环清洁 用消毒水洗一次杀菌消毒 无污渍、水渍、保持干净、光洁明亮、无异味 天花、排气扇 用鸡毛掸清扫一次 清抹三次 无灰尘、蜘蛛网、污渍

洗手间门面

用毛巾清抹两次，随时保洁 用消毒水洗一次杀菌消毒

保持干燥、干净、光洁

墙身及隔板

保洁 用清洁剂抹一次

无污渍、无尘、干净、干洁 大小便器皿 上、下午各清洗二次并保洁随时冲洗污垢 小便器定期放置臭香丸 无垢、无尘、干净、干洁 洗手盆及台面 随时清抹水渍、污渍 无水渍、无污垢、光洁 垃圾篓 清除垃圾，上下午各三次，定进保洁 大清洗一次 无水渍、无污垢、光洁 空气清新剂 适时喷洒于室内、保持空气清新 无异味、空气清新自然 消杀工作检验标准和方法

序号 项 目 标 准 检验方法 清洁频率

1

灭鼠 老鼠密度不超过1%，鼠洞每2万平方米不超过1个；楼道、用户家无明显鼠迹。 布粉法：用100块布粉取值；抽查3处约2万平方米的面积，查鼠洞； 投药：1次/半月；堵鼠洞：1次/半月



2



灭蚊

蚊幼虫孳生在5%以下，仓库或地下室在10%以下，目视无明显蚊虫在飞；



抽检10-20处； 喷药、投药：草地和楼道等面积1次/半月；垃圾池（箱）：1次/周

3

灭蝇 每1万平方米，暴露的苍蝇孳生地不超过1处；商场、酒楼和办公室无蝇孳生地

目视抽查 喷、投放药物；1次/半月；垃圾池（箱）：1次/半月 4

灭蟑螂

室内不超过5%，室外污、雨水井不超过10%；

抽查室内20间，污雨水井20个，取平均值； 喷药：1次/月；发药（到户）：1次/2月；









十三、培训制度



一、岗前培训：

公司对于一个刚入职的新员工都会进行岗前基本技能培训，培训合格后方能上岗，首先进行新员工素质教育，树立“顾客至上”的意识，增强员工的承担能力和信心。

1、培训内容包括：

技能培训：包括现场技术、技能培训、使每个员工熟悉正确使用各种清洁工具操作技巧（如尘推、地拖、扫把、玻璃刮等），学会操作各种机器（如：多功能洗地机、吸尘机等）以及各种材料的保养方法。

道德培训：包括职业道德、文明礼貌用语、工作服务态度、仪表、行为举止。

安全知识培训：①现场讲解与示范。②工作实践中的业务指挥。

二、在岗培训：

对于有一定工作经验，且有一定工作能力的员工，公司采用理论与实践相结合的方法，使受训员工能直接学到更多的知识，更切合实际工作。通过培训创造他们有积极进取的工作上进心，使工作更出色，同时实行互相调动的作业方法，让员工吸取更多的工作经验（如：打蜡、云石翻新、高空外墙的清洗等）以适应不同类型工作的需要，来满足客户的需求。

培训内容包括：

物料的使用控制。

常见的各项专业清洗。

特殊清洁的技巧与程序。

常用清洁机械的日常保养规则。

三、管理人员培训：

由于市场竞争的需要，公司必须有高素质的管理人员。对于管理人员公司还要定期进行管理知识的贯穿、强化和革新，不断提高管理者的管理水平及综合素质。经培训的人员将更好地适应公司的管理模式，具备绝对服从上级的决策思想，能积极钻研业务与熟练掌握技术、技能，高标准的专业技术、技能，完成低成本高效益的清洁服务工作。

1、培训内容包括：

①员工的培训和巩固。

②员工的思想教育及清洁中的特殊处理。

③基本技能的提高及清洁中的特殊处理。

























十四、绿化工作程序、标准



<一>育苗培植



1．0目的

降低绿化养护成本，使大厦绿化得以及时补种。

2．0范围

大厦绿化育苗培植的管理。

3．0作业程序

3．1选定育苗培植方法：有性繁殖（播种）或无性繁殖（扦插、分株、压条等）。

3．2备苗床和土壤：精细翻耕、除草、施基肥、将土敲细、耙平待用。

3．3播种：

3．3．1选择播种时间：按不同的品名科目，以及大厦绿化整体情况而定，最好在春秋季节。

3．3．2播种方法：按苗床而定，采用撒播条播和点播方法。

3．3．3复土：用筛子筛出细土撒在种子上，控制厚度为种子直径的2-3倍。

3．4扦播：选择时间为春天，插穗长度为5-10cm，3-4个节。

4．0注意事项

4．1插穗时，芽朝上，切忌不能插反。

4．2防日灼，注意浇水。







<二>花卉栽培管理



1．0范围

管区内的花卉栽培管理。

2．0作业程序

2．1选定花卉栽培的品种。

2．2配制培养土，装盆备用。

2．3种植时带土移栽，如为袋装苗的须去掉胶袋后移栽。

2．4复土时应复出营养土1-2cm ，低于盆口2- 3cm。

2．5淋水养护，将新种的盆花放在阴棚里，每天早上淋水一次，每半个月施少许花肥，发现病虫要及时防治。

2．6根据不同的花种，做好修剪和摘心工作。

3．0标准

叶片茂盛，枝条均匀，花朵鲜艳，成活率95%。

4．0注意事项

花卉施肥和治虫时要少量多次，避免重旋损苗。















<三>乔木、灌木的整形修剪



1．0范围

管区绿化区树木的整形和修剪。

2．0作业程序

简单概括为“一知、二看、三剪、四拿、五处理”。

一知：知道不同栽植类型树木的修剪要点及技术规范要求。

二看：修剪前仔细观察，剪法做到心中有数。

三剪：剪后的断枝，因树修剪的原则，做到合理修剪。

四拿：剪后的断枝，随时拿下，集中一起。

五处理：剪下的枝条要及时清运处理，以免引起病虫害。

3．0标准

3．1造形美观，形态逼真。

3．2绿篱每年至少修剪4次，造型每年6次，乔木每年1-2次。

3．3九里香、福建茶等绿灌木新长枝不超过15cm，勒杜鹃造型新长枝不超过30cm。

















<四>中耕除草



1．0范围

管区内各类植物的中耕除草。

2．0作业程序

2．1每季度定期用锄头或耙子对树木（包括乔木和灌木）进行一次中耕除草，以保证营养和水份的吸收。

2．2连续多日下雨，雨后过两天，水份被土壤吸收后（土不粘耙子），对板结的土壤用耙子松土，提高土壤透气性。

2．3草地以人工拔草为主，除下雨天外，每天都可进行，在杂草结籽前拔除，拔草时要连根拔起，拔除的杂草要及时清运处理，控制杂草的繁殖。

2．4大面积的杂草，用化学除草剂消除，在喷药后20天将土深翻15cm，过一星期后耙平备用。

3．0标准

3．1中耕深度5cm左右，以不损伤树根为准。

3．2没有明显的杂草，草地纯度为90%。















<五>防风防涝



1．0范围

管区内绿化区的防风防涝。

2．0作业程序

2．1对新种的乔木须用水泥柱或竹杆做防护架。

2．2平时应注意对灌木和乔木进行培土。

2．3对乔木进行剪枝以减少阻风力。

2．4检查保持雨水井和明沟、暗道畅通。

2．5对下沉的绿地进行填土改造，以保证绿地不积水。

2．6风雨过后对绿化进行全面检查，发现受害的树木在12小时内根据情况可采用锯树、扶正、培土、支架或拉绳等方法处理。

3．0注意事项

支撑物或拉绳与树杆之间垫上柔软的东西，以防破坏树皮。



















<六>浇水抗旱



1．0范围

管区内的各种植物。

2．0作业程序

2．1大面积浇水采用胶管引水，单株淋水采用担水的方法。

2．2浇水时间夏季在早晚为宜，冬季在中午为宜。

2．3新栽植物因根浅，抗旱能力差，蒸发量大，故应优先一次保证浇透。

2．4草地浇水要按顺序浇，不要遗漏。

3．0注意事项

冬季早上不浇水，夏季中午不浇水。

























<七>补栽补种



1．0范围

管区内绿化的补栽补种。

2.0作业程序

2.1确定须补种的植物品名及地点。

2.2对须补种地翻土或打洞,加施基肥。

2．3挖苗或购苗，剪去包装物以及部分枝各叶。

2．4补栽复土时应将土敲细，新土高出地面3-5cm，栽台湾草时要高出接口处1-2cm，栽上草后浇水，然后用锹拍打草皮，使新种草根部入泥。

2．5对新种乔木用支撑保护。

2．6浇水定根时一次浇透，每天早晚各浇一次。

3．0标准

3．1新种植物与原有的成行。

3．2确保成活率达95%以上。

3．3最大裸露块在0.4㎡以下，裸露面积在总面积的0.5%以下，缺株在0.5%以下。













〈八〉草坪的施工与养护



1、培植草坪第一步是平整土地，场地应有一定的排水坡度，中心地区既不能低凹，也不能成水平式，因为水平的地面既单调又缺艺术性，对雨水的排除也很不利，中心地区稍高形成的2%左右的排水坡度，或以某一基线向某一方向倾斜也可。

2、对土壤进行一次全面的深翻，其深度在20cm以上，同时改良土壤，施基肥和使用化学除草剂，消灭杂草，特别是播种草籽的草坪尤为重要，新种上的草在10天全面清除杂草一次，防止草皮带来的杂草扎根繁殖。

3、割剪能使草坪经常保持平整美观，并能促进其生长茂盛，割剪大面积草坪可用剪草机，小面积草坪、路芽、散水坡、污水和雨水井边用手剪草刀修剪，边缘的线条保持清晰、整齐。

4、杂草是草坪的大敌，它的生命力很强，如果不及时清除，会吸收土壤营养，抑制草坪的生长，所以除杂草是一项重要任务，人工拔除杂草每半个月全面进行一次，对大面积杂草进行重新改造，可选用化学除草剂灭草，翻土重栽草皮。

5、要使草坪生长良好，浇水工作也不可少，浇水时要尽量浇透，不能只浇土层表面，浇水时间夏天以早晚为宜，冬天以9：00-16：00为宜，无雨季节每周浇水1-3次。

虫害防治，应贯彻“预防为主，综合防治”的基本原则，根据病虫害的发生规律，采取有效的措施，在病虫害发生前，予以有效的控制（见病虫害的识别与防治）。









<九>施肥应注意事项及要求



1．0范围

管区内绿化、花卉的施肥管理。

2．0作业程序

2．1根据绿化生长情况，以及所需要的肥料选定：有机肥（垃圾肥、磨茹肥、饼肥等）、无机肥（氮、磷、钾、复合肥）。

2．2施肥方法：有基肥多用作基肥，即穴施、环施、沟施、无机肥（化肥）多用撒施、喷施和根施作追肥。

2．3施肥时间：一般在阴天或傍晚为宜。

3．0要求及标准

四多、四少、四不和三忌。

3．1四多：黄瘦多施、发芽前多施、孕蕾前多施、花后多施。

3．2四少：肥壮少施、发芽后少施、开花期少施、雨季少施。

3．3四不：徒长不施、新栽不施、盛暑不施、休眠不施。

3．4三忌：忌浓肥、忌热肥（指高温施肥）、忌坐肥（指栽花时根部贴在盆底基肥上）。

4．0注意事项

4．1施追肥后及时淋水，第二天早晨再淋一次，俗称“回水”。

4．2施基肥时，肥料应充分发酵、腐热、化肥须完全粉碎成粒状或粉状。







<十>、病虫害的识别与防治



1、常见虫害：蚜虫、螨虫、介壳虫等。

常见病害：白粉病、青枯病、黑斑病等。

2、识别与防治

A、白粉病的识别：发生在叶片和嫩枝上，开始时叶片有白色小点，以叶正面为多，小点向四周扩散，形成圆形不规则的霉层，霉层互相连片覆盖全叶。发生旺季为3-8月。如管理不当，四季均会发生，白粉病的防治：注意透光，避免栽植过密，早期病叶可以摘除。发病期可喷50%退茵特800-1000倍液，或0.1-0.3波美度石硫合剂，50%胶体硫50-100溶液，连续三次均有较好效果。

B、黑斑病的识别：叶片被害初期，出现褐色小点，后扩展为圆形、椭圆形或不规则形病班，直径5-10mm染褐色至黑色，严重时病斑可互相连接成大斑，叶片变黑，脱落或枝死，四季均有发生。黑斑病的防治：加强管理，施肥时注意氮、磷、钾适当搭配，使植株健壮发育，防止植株徒长，注意栽培品种的选育，对染病的，并且经济价值和观赏价值较低的品种，应考虑淘汰。栽培处要通风透气，光照充足，浇水适当，避免过湿，定期喷药保护，喷药前摘除病叶，雨后还要用清水喷洗下层叶背泥土，药剂可选用75%百茵清可湿粉剂500-800倍液，每隔7-10天喷一次，连续几天较好。

C、青枯病的识别：本病是因细菌侵染植株根，茎引起的维管病害，幼苗感染后，植株根茎变褐腐烂，以致倒伏，生长盛期植株感染后，通常地上部分叶片突然失水干枯下垂，根部就腐烂，最后整株枯死，用刀横切根和茎，可见乳白色或黄褐色的细菌沾液溢出。青枯病的防治：发病期可喷0.2%高锰酸钾溶液或者100-200H农用链霉素、土霉素，并适当增施钾肥，用10PPM的硼酸液进行外追肥，可提高病株的抗病力。

D、蚜虫的识别：蚜虫属同翅目，蚜科昆虫，分布广，种类也很多，为花木的主要害虫，该虫以其刺吸式口器吮吸植物体的汁液，植株被害部分生长缓慢，叶片卷曲、畸形，严重者脱落，花蕾被害则不能正常发育，甚至脱落，该虫在危害过种中还能传播病毒，排泄大量蜜露，诱发煤烟病，使植株枝、叶呈现一层污黑覆盖物，影响光合作用，并大大降低植株的观赏价值，在本地区四月下旬至五月中旬，九月中旬至十月下旬为蚜虫的发生盛期，为害最大，大量成虫密集在嫩梢、花蕾和叶背为害，对植株造成大量损失。蚜虫的防治：清洁绿化地及花圃园地，除杂草，减少蚜虫栖身场所，以消灭越冬虫源，秋末喷射40%乐果300倍液以做保护。当蚜虫发生时，每隔7-10天喷药一次。连续进行二、三次，可选用40%氧化乐果或40%乐果2000倍液，或者50%杀螟松1000倍液，8%敌敌畏1000倍液喷杀。如盆花则可在根部埋上3%呋喃丹粒剂5克，深度为2cm左右，也有良好的防治效果。

E、蚧壳虫的识别：蚧壳虫种类多，分布广，属同翅昆虫，此虫以刺吸式口器在主植物上取液，使叶片出现许多黄斑，长势衰弱，严重时引起落叶，蚧壳虫的防治：在一龄若虫期喷射40%氧化乐果及25%亚胺硫磷1000-2000倍液，如盆栽也可埋呋喃丹。对生长过密，虫害严重的枝叶适当修剪，以利于通风透光，减少病虫来源，增强植株的抗害能力。

F、螨虫的识别：属蜘蛛纲螨目，种类甚多，分布广，繁殖迅速，为害很大，多在叶片反面出现，致使叶片反面产生油渍状的紫褐色的斑块，叶片无光泽，严重时叶片萎黄、脱落，树势衰退。螨类的孳生猖獗为害很大。主要受温度和降雨量少的影响，气温24о-30оC，天气闷热的情况下，为其发生，发育的适宜条件：多雨潮湿的环境不利于其发生和发展，冬季严寒可使越冬雌虫大量死亡，虫口基数减少，若冬季和早春温暖、干旱，则越多基数增大，在适宜条件下，翌年会孳生猖獗为害。蟥虫的防治：越冬期间清除易被为害花卉周围的杂草，并及时堆放沤腐，或者喷药，以压低越多虫源。药剂方治可用5%敌敌畏1000倍液，或用20%适螨丹可湿粉剂1000倍液等喷杀。









































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清洁部每周工作检查表

年 月 日

检查项目

检查记录



受检人 1、1、洗洁精擦果皮箱 6、擦洗楼内公共门、玻璃门、消

2、2、洗洁精刷垃圾屋及地面 防栓、扶手、栏杆、灯开关

3、大理石地面抛光 7、拖走道。

4、地毯吸尘

5、进出口雨篷清理 检查

时间 检查

结果 处 理

结 果 说明：记录栏内填写不合格项序号及其位置。



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环卫部每日工作检查表

年 月 日

检查项目

检查记录



受检人 1、地面、路面 5、电梯 9、雕塑

2、墙面、门 6、楼梯 10、沙井

3、卫生间 7、消防栓 11、垃圾箱（池、站）

4、大堂 8、标牌 检查

时间 检查

结果 处 理

结 果 说明：记录栏内填写不合格项序号及其位置。 东莞市KH物业发展有限公司

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清洁部每月工作检查表



项目

记录



受检人 1、地面冲刷 5、天花板、天棚扫尘 9、地下室标牌、消防

2、乳胶漆墙面除尘 6、窗玻璃清洁刮 栓、公用门擦拭

3、瓷片、喷涂墙面擦洗 7、灯具、风口清抹 10、洗地毯

4、大理石打蜡（2月） 8、车库墙面、管线冲刷（2月）11、雨污水管井

检查

时间 检查

结果 处 理

结 果 说明：记录栏内填写不合格项序号及其位置。 第八节 维修部文件



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维修部工作手册



一、维修班长职责



在管理处经理的直接领导下，负责维修部的全面管理工作；

贯彻执行管理处制定的各项管理制度，确保维修部管理的设施、设备处于安全、良好的运行状态；

执行政府部门制定的有关行业安全法规，加强安全管理教育，建立各级安全制度，防止发生安全事故；

对设施、设备的运行、维修和保养工作进行定期和不定期检查，保证设施、设备的正常运行（每周必须进行一次全面检查，每月不少于一次夜间查岗）

负责组织制定设施、设备维修保养计划和方案，并组织检查和落实；

负责组织对管理处接管的机电设施、设备进行验收及其配套设施完善工作；

定期向经理汇报工作，完成上级交办的临时任务。









二、维修工岗位职责



负责室内公共设施、设备的维修、检查、保养工作，为业主（用户）提供有偿维修服务；

遵守员工守则和公司各项规章制度，认真贯彻“以人为本，科学管理，顾客至上，优质服务”的宗旨；

服从管理员或维修班长调度和安排，按时按质按量完成工作，注意安全操作，保证维修质量，尽量做到让用户满意；

遵守维修操作程序，做到高效、优质、安全地完成维修任务；

努力学习，不断总结维修经验，提高思想素质和业务技术水平；

对用户彬彬有礼，以优质服务为管理处争创效益；

注意“工完场清”，节约用料；

着装整洁，进用户单元佩戴员工牌，保持管理处良好形象；

发扬主人翁精神，开动脑筋，提出合理化建议，为管理处多做贡献；

完成维修班长安排的其它工作任务。

















三、设备维修人员职责



执行管理处制定《机电维修保养工作手册》和有关技术规范、规定，熟练掌握设施、设备的结构、性能、特点和维修保养方法，做一名合格的维修人员；

按时完成机电设施、设备的各项维修、保养工作，并认真做好有关记录；

定期清洁所管设备和设备房，确保设施、设备和机房的整洁；

严格遵守安全操作规程，防止发生安全事故；

发生突发事件时，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设施、设备的正常完好和运行；

定期对设施设备进行全面巡视、检查，发现问题及时处理；

负责管理处和本部门计量器具的检定工作；

积极完成上级交办的各项临时任务。























四、机电维修保养工作手册

规章制度、规定



（一）电气维修管理规定

电气维修人员必须持证上岗，严格按照国家颁部标准《电气安装工作规程》作业；

在进行电气维修时维修人员应穿戴好安全防护用品，配备绝缘良好的电工工具；

维修和保养电气设备时，应按要求做好保证安全的和技术措施，维修班班长应在分配工作的同时向维修人员说明工作中的安全注意事项，并在工作中检查、监督执行情况；

在配电干线、变压器、低压配电箱上作业时，应设专人监护，并至少二人进行；

一般情况下，尽量避免带电作业，若因特殊需要而必须带电作业时，应装设隔离档板，并有专人监护；

在一经合闸即可送电到工作地点的开关和刀闸的操作把手上，应悬挂“禁止合闸，有人作业”的标示牌；

维修或保养后的电气设备或线路，在经检查无误，拆除所有安全措施，全体维修人员撤出工作现场后，方可送电。

（二）电梯维修保养安全规定

电梯在维修保养时，不得乘客或载货，必须在该梯基站放置电梯停止使用的告示牌；

在机房维修保养时，应先断开机房总电源后，才能进行各掣板的清理、保养等工作，严禁用湿毛巾擦机身；

在轿顶应合上检修开关，在轿顶须停车较长时间维修或保养时应断开轿顶急停开关，严禁一脚站在厅门口一脚站在轿顶或轿内长时间工作，严禁开启厅门探身到井道内或在轿厢顶探身到另一井道检查电梯；

在底坑应将底坑的急停开关断开或将限速器张紧装置的安全开关断开，底坑、轿顶和机房不得同时作业，如须同时作业，作业人员必须带安全帽，必须注意工件、工具不得下落，以防落物伤人；

操作时应由主持和助手协同进行，并保持随时互相呼应；

操作时如果需轿内人员配合进行，轿内操作人员要精神集中，严格服从维修人员的指令；

严禁维修人员拉吊井道电缆线，以防电缆线被拉断；

使用的手灯必须带护罩，并采用36伏以下的安全电压；

电梯维修保养注意事项：

非维修保养人员不得擅自进行维修作业，维修保养时应谨慎小心；

工作完毕后要装回安全罩及挡板，清理工具不得留工具在设备内；

离去前拆除加上的临时短路线，电梯检查正常后方可使用。

（三）公共天线系统维修保养的规定

1、维修

（1）用户电视天线发生故障的检修步骤：

检查用户终端板上有无信号；

信号是否能达到60-65分贝；

检查楼层分支器信号是否正常，若终端板无信号而分支器信号正常，则表明连接两者之间的天线有问题，应对天线进行检查维修或更换。

（2）大楼分支器信号不正常时应检查分支放大器输出信号是否正常，若输出信号不正常而输入信号正常则表明分支放大器损坏，应对其维修或更换；

（3）分支放大器输入信号不正常时，应检查主放大器输出信号和输入信号是否正常，若主放大器输入信号正常而输出信号不正常，则表明主放大器损坏，应对其维修或更换；

（4）主放大器输入信号不正常时，应检查前置放大器的输出信号，若正常，则表明前置放大器损坏，应对其维修或更换；

（5）若前置放大器输入信号不正常，则应检查天线架的方向和天线架本身是否有问题。

2、保养

每月对公共天线系统做一次全面保养（对已安装有线电视而闲置的公共电线不保养，但每年仍检查一次安装的牢固性）；

检查天线连接有无松动、生锈、断裂和绝缘老化；

检查天线支撑杆、底座螺丝的固定情况，并加黄油防锈，检查接线的松紧、防雷接地是否良好；

天线接收系统由于露天安装，受风吹雨淋容易生锈，凡是铁件应每季度在其表面刷银粉漆一次；

如遇台风、大雨天气过后，应上天台检查天线一次；

主放大系统每月除尘一次，检查通风是否良好，连接有无松脱，并用场强仪检查主信号是否正常；

每月检查一次分支放大器，其终端信号应在60-65分贝。

（四）防盗监控系统维修保养的规定

1、维修

（1）监视器图像不清晰的检修步骤：

调节监视器上的旋钮；

检查视频线有无松动；

校正镜头焦距；

清理镜片和防尘罩上的灰尘；

检查摄像头或镜头是否损坏。

（2）监视器没有图像的检修步骤：

A、检查摄像头是否通电；

B、检查视频连线有无断裂；

C、检查摄像头是否损坏；

（3）控制器不能控制的检修步骤：

A、检查控制器控制电压有无输出；

B、检查控制电压有无输入；

C、检查输入插件是否损坏；

D、检查输出插件是否损坏。

2、保养

（1）规定每月对系统进行一次维修保养；

（2）检查防尘罩，并清洁干净，擦洗镜头，清理降温风扇，调校镜头焦距；

（3）检查摄像设备支撑杆的固定及防腐是否良好；

（4）检查监视室的通风、照明，检查各控制系统、监视系统连线接触是否良好；

（5）对于室外摄像系统，检查其防风、防雨、防尘罩的密封，检查避雷针接地是否良好。

（五）对讲、防盗报警系统保养的规定

1、大堂保安一旦发现主机出现故障，应及时通知维修班；

2、维修班应根据故障登记情况及时派专人维修；

3、每半年对整个系统的主机、线路、层楼解码器进行一次全面检查维修；

4、检查机箱电源电压是否合乎要求，紧固各电线接头，清扫机箱内外灰尘；

5、维修保养工作应指定专人进行，其他人员不得随意拔动解码器开关，不得对主机箱开盖检测箱内元件；

6、清洁工清洁墙壁时，应避免对主机产生强大震动，并注意防止水流入主机箱内。































五、电表箱保养规定



电表箱是直接引至用户用电的配电和计量装置，因此应对其进行定期保养，排除故障，使之安全运行。具体保养项目如下：

检查电表箱外表有无破损和箱锁是否完好，是否有乱搭接现象；

清洁电表箱内外尘污，确保箱体整洁，用电安全，电表读数清楚；

试验总空气开关跳闸的灵敏性；

检查电表、开关、导线有无损坏和发热现象；

检查电线接头座（如电表、开关、零线、接地线等）有无松脱和氧化现象；

检查电表标签是否齐全，是否有损坏现象；

检查保养必须由合格电工进行，检修中应注意安全，检修前必须先停电验电；

检查保养周期为每年一次，检查中应认真填写《电表箱保养记录》。























六、室内维修管理规定



1、适用范围

业主（用户）的室内保修、有偿服务、房屋本体公共设施的日常维修养护。

2、内容

（1）保修

A、保修原则：管理处组织，建筑施工单位维修，维修费用从建筑施工单位保修款中支付。

B、保修范围：凡室内土建、水、电、装修、安装项目均属保修内容，但由业主（用户）在使用、装修过程中自己造成的损坏和隐患；易损耗物品非质量原因的损耗不属保修范围。

C、保修期限：与开发建设单位交接验收之日起二年之内，个别项目保修期超过二年的按有关规定执行。

D、在保修期内发现问题，由管理处督促施工单位3天之内维修好，如不能及时保修，管理处按保修协议（规定）进行处理，如发现重大质量问题要上报总公司分管领导。

E、通知施工单位的保修要填写保修通知单，管理处代为保修的要填派工单。

（2）有偿维修

A、程序：业主申请 维修登记 派工上门维修（准备工具 出示工作牌 现场查看 向业主报价 维修） 业主验收 征求业主意见 管理处收费用

a、由业主（用户）向管理处申请；

b、值班人员填写“维修登记表”；

c、维修班长或管理员派工，并填写“派工单”；

d、维修工带上“派工单”，并准备好维修工具上门维修，首先应向业主（用户）出示工作牌，使用上门服务维修的礼貌用语，查看现场后，根据《室内维修服务收费标准》向业主（用户）报价，经业主（用户）同意后进行维修；

e、维修过程必须遵守操作规程，注意安全：

f、维修完毕，请业主验收，对于业主不留意之处应尽力改善，验收后，请业主在《派工单》上写下意见，并签名；

g、业主（用户）原则上不直接向维修工交费，维修费可随同管理费一起到管理处收费处交付；

h、派工单一式三份，维修组、业主（用户）、管理处收费处各保留一份；

B、维修原则：业主自愿、收费合理、满足要求。

（3）房屋本体公共设施：由管理处组织维修。

























七、工作规程



（一）机电维修工作规程

对于维修部不能完成的维修保养工作，经管理处研究后，外请专业公司进行维修保养，维修部配合，共同完成；

维修部负责按管理处编制的维修保养计划对设施、设备进行维修保养，并巡视检查，发现问题及时处理；

维修部成员长驻现场接到发生突发情况的报告后，应迅速集中人员赶到现场进行抢修；

维修部成员下班后离开驻地时应向班长报告去向，以便紧急情况下能紧急调度。

（二）电梯定期保养规程

1、机房：

（1）有 续上表

序号 项 目 标 准 检查、保养内容与周期 16 楼板、地面砖 无裂缝、起壳、空鼓、下陷，表面平整，无破损，楼板、地面砖上无水泥渣。 发现问题及时修复，每年全面检查一次 17 通风口 无裂缝、破损、堵塞、锈蚀等情况。 每季度检查1次，发现问题及时维修 18 上、下雨污水管 无堵塞、漏水或渗水，流水通畅，管道接口完好，无裂缝、破洞。 每月检查一次，每次雨季前检查一次，发现问题及时修补，每四年水管油漆一次 19 设备房（水泵房、配电房、电梯房） 通风良好，无渗、漏水、漏电现象，绝缘胶地板无破损，管理制度齐全，标识清楚，有足够的照明应急灯、消防灭火器，配电房发电机房、电梯房的地面和墙面（距地1米高）要求刷漆，水泵房部份位置、墙面、地面刷防水漆，地面尽量贴瓷片。 每月全面检查一次，平时发现问题立即修补，每年对设备房刷一次漆 20 室外建筑小品、标识牌 完好率100%，符合安全要求，标识牌齐全醒目 是否有被损坏，有无安全隐患，标识牌有无遗失或需更新，要求每周检查1次 21 道路 整体要求路面平滑，无明显坑洼、破损，轻微破损面积每处不超过0.1平方米，边角整齐无缺口 随时检查，发现问题随时修补 A 水泥路面 人行道、车道、消防通道、停车场、中心广场造成坑洼或破损，每500平方米内，累计不超过1平方米，路面积留水泥渣等体积不超过1.5×1.5×1.5立方厘米 随时检查，发现问题随时修补 B 道板砖、拼花砖 不能缺少一块，98%没有松动，单块破损面积大于20%的道板砖在100平方米内不超过4块 随时检查，发现问题随时修补 C 电缆沟盖板 平整不缺少一块，单块破坏面积不能超过0.01平方米 每季度检查，发现问题随时修补 D 路牙 整齐，没有很明显蹋陷，不缺少一块，单块破损长度不超过20% 车道路1年刷一次黄、黑相间的漆 E 挡土坡、墙 每处蹋陷破损面积不超过0.005平方米（50平方厘米） 随时检查，发现问题随时修补 F 踏步、台阶 没有明显破损 随时检查，发现问题随时修补



续上表

序号 项 目 标 准 检查、保养内容与周期 22 给排水 A 雨污水井、盖 排水通畅，井盖没有明显裂纹或破损，井壁没有蹋裂，井盖型号符合轻型、重型要求，标识正确与周围道路高度保持一致，与路面高度不超出±2CM，与绿地正常不超过±8CM，个别因地势原因等可超出，但不能明显影响观瞻。 一季度全面检查一次，半年对易锈蚀雨污水井盖刷一次黑漆防锈，保持雨污水井盖标识清楚，路面井盖尽量做防震垫圈，以车驶过不振响为准 B 明暗沟 沟体完好，明沟盖板齐全，沟渠通畅无阻塞。 发现问题随时维修，每半年全面检查一次，发现渗、漏、滴水或损坏及时维修，半年全面检查一次 C 给排水管道（含绿化用水管阀） 水管水阀完好，无渗漏，水管通畅无阻塞。 D 化粪池 同雨、污水井 E 喷水池 喷水符合设计规范，喷水设施完好，喷水管道无锈蚀 每月检查保养一次 23 路灯 灯座箱、灯柱、灯罩、灯泡等设施完好 发现损坏及时维修，高压钠灯、汞灯每季度检查一次，每半年保养一次，灯杆每1年半刷一次漆 24 儿童游乐设施 设施完好，没有损伤，没有安全隐患 每天检查一次，一周定期保养一次，如上润滑油，紧固等 25 室外停车设施、消防设施 A 车棚、车架 车棚无安全隐患，水泥单车棚梁、柱无明显裂纹，铁架单车棚的棚顶无明显破损、棚架无锈蚀和倾斜；车架无明显锈蚀、损坏 每周检查一次，半年保养一次 B 值班室、岗亭 门窗、墙面、锁完好，无损坏，需悬挂的管理规定等镜框整齐、规范。 发现问题随时修补，每半年保养一次 C 道闸 道杆色彩鲜明，上下灵活自如无损坏，配件齐全，手动、自动控制正常 按“道闸保养规定”执行 D 车位画线、禁停线和标识 色彩鲜明，字体清晰、醒目，标识符合要求，线条直，宽度一致 半年重刷一次 E 路障 牢固、无明显倾斜（10°之内），完好，红白间条鲜明、醒目 半年漆一次 F 室外消防栓 无渗、漏水现象，每个消防栓有水，开关灵活 发现问题随时检查，每季度全面试放水检查一次，每半年保养一次

续上表

序号 项 目 标 准 检查、保养内容与周期 26 清洁设施 A 垃圾屋、池，中转站（含垃圾屋门锁） 门、外体瓷片等完好，无破损、无锈蚀，有“垃圾入口处”标识，垃圾屋、池、中转站周围的排水沟、散水坡利于排水 随时检查，发现问题随时维修，每半年全面保养一次 B 垃圾车、垃圾桶（箱） 完好，无破损，无锈蚀 随时检查，发现问题随时维修，每季度全面保养一次 27 文化宣传、娱乐设施（包括网球场、游泳池、门球场、羽毛球场等） 宣传栏无损坏、无剥落和锈蚀、标识齐全、内外整洁；围栏架无明显锈蚀；休息用的凳、椅无破损 围墙每年年底全面刷一次油漆；网球场地面每年全面保养一次；游泳池每年4月份全面修补一次 28 室外各类围墙护栏 围墙整体外观一致，没有明显破损和面层剥落 发现问题随时修补，护栏1-2年刷一次







十三、室内维修服务标准

序号 内 容 服务标准（时限） 备 注 1 服务质量满意率 100% 第一次达90%，对不满意的10%尽快组织二次维修，使住户满意 2 服务态度 热情、礼貌、举止、言谈得体 3 提供材料 100%合格 4 预约维修时间 接到维修申请后无特殊情况小区30分钟区内到达，大厦20分钟内到达业主（用户）家 按业主（用户）预定时间到达，如暂没有维修人员应向用户解释，另约时间 5 维修时间 原则上小故障30分钟内，一般故障2小时内（不超过8小时），较难故障不超过3天 特殊情况要向业主（用户）解释清楚，并组织突击，尽快维修好 A 厨房、卫生间、阳台等设施出现堵、漏、渗或无水等 小故障在30分钟内，一般不超过2小时 B 水管、闸、阀、水表渗漏 一般在2小时内，最长不超过8小时 如需改管视实际情况由班长或房管员确定

C 厨房、卫生间等楼板渗水到楼下 一般在4小时内，如面积大或难以处理最长不超过3天 维修后两周内，每周不少于1次回访

D 房间没水 1小时内供上水 除市政停水或供水系统进行较大维修,水池定期清洗外,定期保养要提前1天通知,临时停水出停水告示

E 房间无电 1小时内供上电，如需重新购买开关等材料，4小时内 市网停电、对供电系统进行维修养护除外，定期保养要提前1天通知，临时停电要出停电通知 F 电器维修 小维修不超过2小时，较难的不超过8小时，对灯不亮门铃、插座损坏等小故障30分钟内维修好 不仅达到原标准，还要符合安全要求 G 门、窗修理 2小时内修理好，需重新更换门窗，3天之内完成，无特殊要求的，窗1天之内更换 达到原标准 十四、机电设备维修保养后的检验

机电设备在进行维修保养后，由机电工程师对其进行基本性能的检查，检查合格后在记录表审核人栏中签名。

序号 设备名称 保养周期 检 测 标 准 方 法 备注 一 电





动





机 根

据

手

册

和

设

备

规

定

而

定 1、手动盘转应无异常声响无卡阻。

2、三相绕组绝缘合乎要求

3、联轴器的联接可靠，间隙合乎标准，传动皮带或传动链的联接可靠，松紧适度。

4、带负荷运行无异常声响。

5、三相电流应平衡。 1、耳听。

2、用1000V摇表摇测。

3、联轴器联接间隙约2-3毫米，传动皮带、传动链在两传动轮中部下压可压下一指高为松紧适度。

4、用长螺丝刀一端与电动机相接触，另一端与耳朵相贴，听其内部声响。

5、用钳形电流表测电流。 二 柴

油

发

电

机 一



季



度 1、机油油位、水箱水位、柴油油位合乎标准。

2、整个机组无漏油、漏水现象。

3、蓄电池电解液液位、输出电压合乎标准。

4、开机试运行运转正常，各仪表指示在规定范围内。

5、运行机声正常，排烟口排出的烟为白烟。 1、目测。

2、目测

3、液位高于极片纸10-15mm，输出电压不低于24V。

4、综合考察分析。

5、耳听目测。 三 干

式

变

压

器 一



年 1、变压器内外清洁无异物

2、母线、电缆线与变压器联接良好。

3、高低压侧绕阻绝缘合乎要求。

4、带负荷试运行声响正常。 1、目测。

2、用手扳动无松动感。

3、用2500V播表摇测。

4、耳听。 四 低

压

配

电

柜 半



年 1、配电柜内外清洁无尘、无异物。

2、母线、电缆线之间联接处接触良好。

3、各电器开关完好无损。

4、各电器在投入运行后能正常运行，无异常声响。 1、目测。

2、抽取部分联接处用手扳动无松动感。

3、抽取部分操作作试验。

4、综合观察。 续上表

序号 设备名称 保养周期 检 测 标 准 方 法 备注 五 水



泵 一



月 1、泵体外观清洁，标识无破损。

2、手动盘转无卡阻、无异常声响。

3、泵体与电机联接可靠，同轴度合乎要求。

4、泵体和附近与之相连的管道阀门无漏水。

5、压力表压力指示正常单向阀无倒流。

6、润滑油脂在规定范围内其密封良好。

7、试运行无异常声响。 1、目测。

2、耳听。

3、联轴器圆周对称抽四点检查间隙是否一致。

4、目测。

5、目测。

6、打开旋塞观察。

7、耳听。 六 凤



机 半



年 1、风机及其相连的软管清洁无杂物

2、传动皮带联接良好，松紧适度。

3、手动盘转风机皮带轮无卡阻、无异常。

4、试运行无异常声响。 1、目测。

2、手压皮带轮间的皮带中部可压下一指高。

3、耳听。

4、耳听。 七 公共天线系统 一



月 1、天线架牢固可靠。

2、天线架防锈良好。

3、放大器、分配器性能良好，接线良好。 1、用手摇动具有稳定感。

2、目测。

3、用场强仪抽取部分天线终端插座测量其信号输出不低于65dB。 八 防盗监控系统 一



月 1、电视较低清晰逼真。

2、主机功能齐全。

3、摄像镜头覆盖范围调节适当，镜头防护良好，清洁无尘。 1、目测。

2、试机检查。

3、目测。 九 对讲报警系统 半



年 1、主机无破损，外观清洁无尘。

2、功能可靠，线路无故障。至各个用户的对讲都畅通。 1、目测。

2、随机抽取部分用户进行试验。 十 空

调

系

统 一



月 1、冷却水清洁，管道上的过滤器清洁。

2、机组进风过滤网清洁。

3、冷却泵、冷却塔、主机运行声响正常，各仪表指示正常。

4、系统无渗、漏水现象。 1、目测。

2、目测。

3、耳听目测。

4、目测。 十一 防

火

卷

帘

门 一



月 1、卷帘门外观无破损。

2、机械传动机构灵活可靠无锈蚀。

3、手动操作卷帘门升降、停止灵活。 1、目测。

2、目测。

3、试机检测。 续上表

序号 设备名称 保养周期 检 测 标 准 方 法 备注 十二 火

灾

报

警

控

制

系

统 一



月 1、消防中心集控柜内外清洁无尘。

2、接线端子的异线联接紧固无松脱 1、目测。

2、抽取部分检查。 年



检 1、烟、温感清洁无尘，无锈斑，线头紧固。

2、3440介面单元箱线头紧固，内外清洁。 1、抽检部分。

2、用手拔动线头，无松脱。 十三 气体自动灭火系统 月



检 1、气罐压力合乎标准。

2、铅封和保险带完好无损。

3、喷嘴通畅无阻碍。 1、读数。

2、目测。

3、目测。 一



年 1、火灾探测器清洁无尘。

2、控制装置动作可靠。 1、目测。

2、手动试验。 十四 消

火

栓 一

月 1、配件无破损缺失。

2、栓箱内外清洁无尘。

3、报警按钮灵敏可靠，指示灯显示正常。 1、目测。

2、目测。

3、试验。 随机抽取5%检测。 十五 疏散出口指示 一

月 1、灯箱无破损。

2、灯箱内外清洁无尘。

3、各按钮功能正常。 1、目测。

2、目测。

3、试验。 抽取5%检测。 十六 自动喷水灭火系统 一

月 1、系统管网、阀门无漏水。

2、喷头外观清洁。

3、压力表指示正常。

4、放水试验其报警性能应可靠。 1、目测。

2、目测。

3、目测

4、试验。 十七 干

粉

灭

火

器 一

月 1、压力表指示正常。

2、器身无锈蚀。

3、灭火器存放位置合乎要求，有检验合格证。

4、灭火器重量合乎要求。 1、目测。

2、目测。

3、综合考察。

4、抽取5%称重。

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故障报告单

故障通知单 部位： 内容： 报告班组： 报告人：

时间： 年 月 日 接受报告人的时间： 东莞市KH物业发展有限公司

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维修登记表



日期 登记时间 申请人或记录人 联系电话 维修内容 派工时间 完工时间 维修结果 维修人 东莞市KH物业发展有限公司

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定期检查记录表



序号 检查项目 地 点 检查日期 检查情况和处理结果 检查人 注：每月检查一次



东莞市KH物业发展有限公司君

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水泵月保养记录



年 月 日

名 称 编 号 保养人 外表清洁 主电路螺丝紧固 审核人 接触器触点 手动盘转 滴漏水检查 运转声响 轴承温升加润滑油 单向阀压力表 泵自动启停 泵手动启停 指示灯仪表 电机电流 A相 B相 C相 备注：





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设施设备清单



年 月 日

系统 设备编号 设备名称 规格型号 主要参数 安装位置 东莞市KH物业发展有限公司

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设备台帐



年 月 日

设备名称 制造国别 出厂日期 型 号 厂 家 进场日期 规 格 出厂编号 安装日期 安装地点 设备编号 使用日期 总重量 电机数量 验收日期 外形尺寸 电机功率 设备原值 主 要 技 术 性 能 设 备 技 术 配 套 主 要 附 件 序 号 名 称 型 号 规 格 数 量 东莞市KH物业发展有限公司

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设备标识卡



年 月 日

设备名称 设备编号 型号规格 安装位置 设 备 参 数 附 件 功率 电压 电流 转速 名称 型号 规格 数量 操作方法及注意事项： 维修保养要求： 备注 东莞市KH物业发展有限公司

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设备保养计划表



年 月 日

序号 设备编号 设备名称 保养内容 保养周期 保养时间 保养人 完成情况 计划编编人：

日 期： 审核人：

日 期： 批准人：

日 期： 东莞市KH物业发展有限公司

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水泵电机半年保养记录



年 月 日

设备编号 设备名称 供水范围 责任人 保养人 扬程 额定功率 额定电流 转速 审核人 保 养 记 录 润滑油检查 盘根检查 联轴器连接 接地情况 电缆头紧固 电机线接线紧固 绝缘测定 相与相： 相对地： 软接头 基座及连接固定 防锈处理 单向阀 进水阀 出水阀 泵外观检查 管道外周清扫 放空阀 压力表阀 开动泵检查 电机电流 A相： B相： C相： 压力表 MP 备注 东莞市KH物业发展有限公司

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风机半年保养记录

年 月 日

设备名称 设备编号 安装位置 主要功能 型 号 额定风量 额定功率 转速 责任人 保养人 审核人 保

养

项

目

记

录 机身、机座、控制箱

内外油漆及清扫 轴承润滑检查加油 全面紧固 电机端子箱内端子全面紧固 主接触头 电机绝缘电阻 相与相： 相与地： 接地情况 运转电流（安） A相 B相 C相 运转有无异常声响及振动 运转半小时后手感电机温度 轴承温度 运转电压 指示灯 风阀 动作灵活、可靠、（手动、电动） 手柄指示准确 温感元件安装正确 阀门安装牢固 投运半小时结论 备



注 东莞市KH物业发展有限公司

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空调半年保养记录



年 月 日

项目 保养项目 保养情况及记录 保养人 日期 检查人 水

系

统 阀门注油补填料 保温层修补 冷却水加药除水垢、水藻 冷冻水加药 电动阀门检修 冷

却

塔 风叶螺栓紧固 齿轮箱换油 布水器检查 塔体螺栓坚固，校正 备注： 东莞市KH物业发展有限公司

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对讲报警系统半年保养记录



年 月 日

系统位置 保养人 审核人 系统

主要

设备 名称 访客主机 管理主机 电源箱 解码器 手机 机房主机箱 数量 保 养 内 容 机箱内各元件外观检查： 机箱各点电压： 全部连接线紧固： 箱内外清扫： 机房照明： 机房门锁： 对讲及报警功能不符合要求的单元登记（含详情）： 不合要求设备的处理措施：







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防盗监视系统月保养记录



年 月 日

项 目 保养情况及处理情况 保养人 审核人 检查视频线有无松动 调节并检查监视器上各旋钮 检查摄像头 检查镜头并校焦，擦洗镜片 防雨、防尘罩的密封 清理降温风扇 检查支撑的固定与防腐 检查铁件部份的防锈情况 检查室内通风、照明 检查各监控系统的连线接触

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公共天线系统月保养记录



年 月 日

设备编号 责任人 保养人 项 目 保养情况及处理结果 备 注 用户终端板、信号 楼层分支器、信号 楼层与用户之间连线紧固 分支放大器的输出信号 分支放大器输入信号 主放大器的输出信号 主放大器的输入信号 前置放大器的输出信号 前置放大器的输入信号 天线架的方向正确 天线架完好





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配电柜、控制柜保养记录



年 月 日

设备编号 责任人 审核人 柜 名 保养人 安装位置 保养项目 记 录 清 扫 紧 固 主回路电器 控制电器 母排导线 绝 缘 标 识 接 地 柜体与外观 计量仪器仪表 隐患排除 功能检定 保养时更换元件的名称、规格： 检定结论（保养后带负荷24小时状况） 照明 消防设施 灭鼠药物 地面、墙面清扫 备注： 东莞市KH物业发展有限公司

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干式变压器保养记录



年 月 日

设备编 号 供 电

范 围 责任

人 保养

人 审核人 额定值 功率KVA 电压

10/0.4KV 一次

电流 A 二次电流 KA 冷却

方式 项 目 外观及紧固 一次侧电缆 二次侧电缆 器身各部螺栓 绝缘电阻测定 一次侧电缆带绕组相与相、相对地 兆欧 二次侧电缆带绕组相与相、相对地 兆欧 电气联接

检查除锈 调压

连接片 一次电

缆接头 二次电

缆接头 辅助部件检查 冷却风机 测温元件及表计 防护罩 消防设备检查 投运情况 投运时间： 年 月 日 至 年 月 日 保养后带负荷情况： 清扫： 机身： 墙、地面： 照明 备

注



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发电机运行记录



年 月 日

设备

编号 运行

原因 累积运

行时间 设备

责任人 运行

监护人 本次运

行时间 开 机 前 检 查 柴油

油位 机油

油位 水箱

水位 选择开

关位置 输出开

关位置 电瓶

液位 记 录 项 目 输出电压（伏）

AB： BC： CA： 输出电流（安）

A： B： C： 频率

（HZ） 转速

（转/分） 电瓶

电压 机油油压

（MPa） 机油

油温 水温 室内

温度 通风

系统 机器响

声振动 消防

系统 照明 停机后

检查 备注： 东莞市KH物业发展有限公司

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发电机季度保养记录



年 月 日

设备

编号 设备责任人 保养人 审核人 1、自上次保养累积运行时间 11、电瓶电压值 2、柴油补充或更换 12、机油更换 3、空气滤清器清洁更换 13、机身、地面、墙面清洁 4、水、机油、柴油滤清器蕊更换 14、运

行

检

测





小

时 水温 5、机油、柴油油路、水路检查 油温 6、控制箱电路、电气元件检查 电流 7、通风、排烟系统检查 电压 8、机身外部各紧固件紧固 有无渗漏 9、电瓶充电电路检查 运转声音是否正常 10、电瓶电解液检查充注 15、模拟停市电自动开机 备注 东莞市KH物业发展有限公司

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消防设施月保养记录



年 月 日

设备

名称 保养项目 保养情况及处理 保养人 日期 检查人 火灾

报警

控制

系统 自检、消音、复位功能 主电源与备用电源功能正常 井道分线箱与3440介面箱正常 随机抽5%烟感报警验证 烟、温感检查和清洗 各接线端子紧固 集控箱内抹灰除尘 防火

卷帘

门系统 外观完好、无变形、卡阻 帘门升降正常、与操作一致 受烟（温）控，卷帘门动作正常 广播 喇叭的固定 进行选层广播一次 风机 开机试运转五分钟

续上表

烟感探测器 器身抹灰除尘 3440介面功能正常 环境恶劣处烟感作特别检查 按5%比例喷烟验证报警 温感探测器 器身抹灰除尘 探测器与底座接触 安装牢固 按5%比例加温验证报警 手动报警

按钮 安装牢固 器身除尘，破损修补或替换 报警检验（任选二处） 疏散出口

指示 灯箱抹灰除尘，灯具牢固完好 交流试验指示灯正常 电池充放电 气体自动灭火系统 贮存器压力符合规定 系统无机械损伤、无失灵 铅封、保险带完好无损 喷嘴在封闭空间位置正确 控制器面板电路显示正常 系统各部件抹灰除尘

续上表

干粉灭火器 压力表指针指在绿色区 手托试重量基本符合要求 器件清洁，有检验标志 自动喷水

灭火系统 喷头外观检查 打开试警铃阀试验报警 压力表指示 末端放水试验水流指示器，压力开关，报警控制联动情况 手动、自动试运行起动正常 检查控制阀门处于开启状态 消

火

栓 栓门、锁玻璃无破损 指示灯、报警按钮、警铃齐全，无脱落和损坏 抽取总数5%按动报警按钮检查报警情况 消火栓出口压力试验（每二月一次） 消防泵 手动、自动试运行起动正常（每二个月一次） 补压泵 手动、自动试运行起动正常（每三个月一次） 消防设备年保养记录



年 月 日

设备名称 保 养 项 目 保 养 情 况及 记 录 保养人 日期 检查人 消

防

栓 检查水带并交接摺边 检查阀门、阀杆上油 栓内清洁无异物 各接口无损坏，连接方便可靠 检查指示灯、试验报警按钮 手

提

灭

火

器 各部位清查个数，悬挂紧，急取方便； 取下摇动几下，防止结块，压力表指针在绿区； 手感检查每个重量，抽样10%称量，减轻10%需补充； 逐个检查铅封及操作手柄，达到坚固良好，但不卡阻 抹灰除尘，贴上检验标志； 气体

自动

灭火

系统 气瓶、阀门、管路表面完好铅封，保险带、安全阀完好，全面抹灰除尘 系统内每组探测器模拟报警验证； 拆下压力表送市计量站检定；

续上表

气体自动

灭火系统 控制器电路显示情况 模拟电动启动释放气体； 球形储气罐压力及控制验证； 喷气灭火区的出口畅通，防火门完好； 防火阀 开闭灵活，挂勾可靠位置有标志； 阀门无异物、锈蚀，位置显示正确，油漆良好； 正压压

送风口 叶片无脱落、无变形； 开闭操作正常，信号显示正确，线头紧固； 风口外观良好，无脱落、无机械损伤； 风口内外抹灰除尘； 排烟、送

风风机 外观无机械损伤，接地线牢固； 绝缘电阻0.5兆欧以上； 风叶转动灵活无卡滞，检查（更换）轴承润滑油； 拆盖检修主电路主触头；



续上表

排

烟

、

送

风

风

机 紧固风机控制柜内接线头，抹灰除尘； 电器动作顺序，控制正确，手柄位置与实际相符，指示灯、电压、电流表完好； 转向正确，运行无异声，电流平衡； 运行24小时后，电机及轴承正常； 防

火

卷

帘

门 门锁良好，开停按钮牢固； 导轨、卷帘无变形，油漆良好； 按钮手动操作开闭方向正确，开闭灵活、无卡滞无异常声响，上下限位开关动作正确； 控制中心手动操作卷帘门动作正常； 烟感器喷烟后卷帘门自动关闭，控制中心信号正确； 电机绝缘高于0.5兆欧，线头压接良好，继电器接触良好； 全面清洁控制箱、卷帘门、导轨、电动机，限位开关； 说明：消防设备年检修时间在每年11月；所列保养结果用文字准确的表达；

续上表

消防水系统 水泵控制柜 拆盖整理主电器主触头，保证接触良好，运行无声； 柜内所有接头坚固，元件无破损、脱落； 线路标号清晰，柜门内有本柜电气原理图； 线路绝缘电阻不低于0.2兆欧，无破皮裸露； 电路联接正确，起停过程电器动作顺序正确； 指示灯完好，操作手柄灵活指示与实际相符，各设备手动、自动的起、停止正确； 柜内外清洁无灰尘、无杂物，门锁好； 报警系统 控制器 逐个测试公共场所烟感报警器信号点、报警的正确性，电源电压显示的正确性； 主电源、备用电源及互相切换检查； 自检、消音、复位功能检查； 全面坚固柜内所有接线端子； 柜内及电子板、各电器元件表面灰尘清理； 电子板元件表面状态检查、抹灰除尘； 同报警器联合检查各点报警的正确性； 备注： 第九节、消防文件



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一、消防安全工作职责



一、职责

（一）安全领导小组职责

1、贯彻执行上级有关住宅小区物业管理和工程施工一系列安全生产方针、法规、规定和技术规程及有关消防工作指示，建立健全和落实本行业的安全责任制，制定、发放公司安全生产管理制度，并组织实施。]

2、督促检查管理处各部门对本行业安全管理法规、规定、技术规程的执行情况和提出整改措施、消防事故隐患及改善安全条件的实施情况，审定各部门改善劳动条件的规划和年度安全技术措施计划，全面研究安全管理工作，总结交流先进经验。

3、搞好对员工进行安全生产法规、规定昨技术规程的宣传教育工作，在发生伤亡事故和造成较大经济损失时，及时抢救，并负责善后处理结案等工作，按“事故原因分析不清不放过；事故责任者和群众没有受到教育不放过；没有制订出防范措施不放过”的“三不放过”原则，严肃处理。

4、高度重视安全生产管理工作，认真贯彻“安全第一，预防为主”的方针，改善安全条件，消除事故隐患，在计划、布置、检查、总结评比生产时，同时计划、布置、检查、总结评比安全工作，以确保安全生产管理“五同时”的实施。

管理处经理是安全生产第一责任人，各部门主管是安全生产直接责任人，均须增强安全意识，强化管理，把该项工作落到实处，确保管区及施工现场安全生产、安全管理，从面全面提高管理服务质量。

（二）消防责任人职责

其职责按《消防档案》中“防火责任人职责”执行，管理处防火责任人为管理处经理，各部门防火责任人其部门的主管。

（三）消防兼职干部职责

1、直接向管理处防火责任人负责，对管理处所属各部门进行消防安全检查、监督，上传下达有关消防安全工作的指令。

2、每月定期检查一次分级防火落实情况，发现隐患按“三定”（定措施、定负责人、定时限）的要求整改，并进行验证。

3、制定“防火安全评比制度”，增强各部门消防意识。

4、制订培训计划，定期对管理处员工进行集中培训，及相关的演练。

5、检查各部门消防设施设备的维护和定期保养工作，对需整改、完善的场所和设施设备进行监督、检查验证。

6、在发生火灾时即刻前往火灾现场，组织、指挥人员进行灭火。

7、调查火灾事故原因，对因防火工作失职的人员予以通报，提出相关自理意见，报请管理处安全领导小姐处理。

8、定期向管理处安全领导小组汇报有关消防工作情况，以及有关管理处“防火管理制度”的实施状况，使管理处防火工作在生产、管理中得以保证。

（四）安全员职责

1、安全员由物业管理员、各部门主管兼任，向管理处领导负责，定时向管理处安全领导小组汇报安全生产规章制度的执行情况，针对本管区的安全状况拟订防范措施、隐患整改方案报管理处安全领导小组审批。

2、参与制定防害、防止火灾职业危害的措施，并督促实施管区所属危险岗位、危险设备的安全检查操作规程。

3、经常对本管区及施工现场住宅、用电、用气和电梯安全检查，发现事故隐患及时组织各专业人员处理，重大问题应以书面形式及时逐级上报，一旦发生事故及时上报管理处安全领导小组，并即刻组织现场抢救，参与伤亡事故的调查、处理和统计工作。

4、对于特种作业的人员，严格按照国家劳动部颁发的《特种作业人员安全技术培训考核管理规定》，特种作业人员定期复审，复审不合格者不准上岗。

5、协助管理处安全领导小组对员工、居民的安全生产、安全管理做好培训、宣传、教育工作。

6、就本管区及施工场地的安全情况每季度向管理处领导小组作一次书面汇报。

（五）大厦义务消防主管职责

1、KH商业中心义务消防主管由管理处保安主管担任。全体员工为义务消防队成员。

2、KH商业中心义务消防主管在管理处防火责任人和消防机关的业务指导下进行工作。

3、开展防火宣传教育，管理义务消防队。

4、按既定消防训练方案，对义务消防队进行实战训练或演习，使义务消防队做到防火工作常备不懈。

5、随时检查辖区内消防情况，发现隐患及时报告安全员或部门主管，发现违章及时制止纠正。

6、配合维修班组搞好消防器材、设备管理，保证消防设施不受损坏。

7、随时检查所辖队员对消防器具使用掌握的实际情况，提高“义务消防队”的实战能力。

8、接到火灾信号后，在安排报警的同时，迅速组织义务消防队，按既定方案或临时制定的方案进行灭火、抢救。

9、定期向管理处经理汇报义务消防队培训及消防工作情况。

（六）义务消防队员职责

1、管理处所有员工均属于义务消防队员，均有义务、有责任参与消防工作；发生火灾时紧急奔赴火灾现场待命，随时准备投入消防战斗。

2、学习有关消防知识，熟知大厦消防设施、设备的功能、位置，熟悉灭火器具的摆放点，掌握消防灭火器、消防栓、手动报警、“119”报警的使用方法和程序等。

3、宣传贯彻消防规章制度，制止任何违反消防安全的行为，发现火灾隐患及时报告。

4、各义务消防队员发现消防设施被破坏，应立即报告管理处进行处理。

5、积极参加灭火战斗，抢救、疏散受灾人员及物资。

6、积极参加管理处组织的各项消防灭火训练活动。

7、在灭火过程中一切服从命令，听从指挥，维护火场程序，保护火灾事故现场。

8、积极参加防火安全宣传教育工作，提高防火意识。

（七）消防中心值班员岗位职责

1、认真贯彻上级有关消防安全工作的指示和规定。

2、熟悉并掌握消防设备的使用性能，保证救灾过程操作有序、准确迅速。

3、做好消防值班记录和交接班手续，处理消防报警及电话消防投诉。

4、按时交接班，对值班记录、设备状况、事故处理及各处钥匙交接清楚，无交接班手续，值班人员不可擅自离岗。

5、宣传消防规章制度，报告消防隐患，提出消防合理化建议。

6、非消防工作所需，不准私人占用电话机。非消防值班人员禁止进入值班室。

7、上班时间不准在控制中心抽烟、睡觉、看书报；有事离岗必须得到领班同意。

8、发生火灾时，迅速按灭火作战方案紧急处理，并尽快报告上级领导。

（八）各级人员在扑火救灾中主要职责

管区内一旦发生火灾，值班的管理处负责人、部门、班组管理人员应亲临第一线，全力以赴，履行职责，组织指挥员工进行灭火抢救工作。

1、管理处负责人职责

负责指挥本单位员工进行灭火救急工作：

（1）接到火灾信息后，立即到火灾现场指挥灭火救急工作。

（2）开展火情侦察，掌握火势发展情况，确定火场的主要方面，及时召集人员，组织力量抢救。

（3）根据救人、灭火的需要，通报人员疏散和报告公安消防部门。

（4）向各部门、班组明确下达救人、灭火、疏散物资、供水等任务并检查执行情况。

（5）公安消防队到达火场时，要及时向火场总指挥报告情况，服从统一指挥，按照统一部署，带领员工执行。

2、消防控制中心值班负责人的职责

（1）自动报警器显示火警信号后，立即通知当班巡逻保安员前往报警点检查核实。

（2）火灾确认后，立即向管理处负责人报告，同时用对讲机联络义务消防队员赶往起火现场。

（3）根据管理处负责人的指示，执行通报程序、消防设备使用程序，向各部门、班组和有关人员通报和向公安消防部门报警。

（4）组织现场与消防控制中心之间，火场指挥员与各班组长之间的通讯联络工作，传达命令，迅速反映情况。

（5）检查通讯设备，保持联络畅通。

（6）做好火场记录。

3、维修班长的职责

（1）保证供水不间断。

（2）保证防火、排烟机械设备能正常启动运行。

（3）根据火场需要，及时组织、供应消防器材装备、灭火剂。

（4）组织重要设备的保护、疏散工作。

4、各班组负责人的职责

当责任区发生火灾时，立即组织指挥本班组人员投入灭火救人工作；当其它区域发生火灾，接到求援指示后，即刻带领本班组员工携带消防灭火器材赶赴现场协同作战。

（1）进行火警侦察，确认着火后，即报告消防控制中心，及时采取救人、灭火和保护、疏散物资的措施，确定水枪阵地，使用的灭火器材、灭火剂和破拆建筑物的地点和范围。

（2）向本班组和支援班组人员布置战斗任务，检查执行情况，根据火场情况和火势变化及时调整力量部署。

（3）组织人员做好排烟工作。

（4）确定需要疏散的重要物资、设备，向火场指挥员提供需要疏散物资的工具，提出技术力量组合的请示。

（5）确定疏散人员的安全出口、疏散路线，组织人员分别引导、护送群众有秩序地疏散到安全区域，逐房检查有无老、弱、病、残、幼等的群众是否撤离危险区。

（6）接待、安置好疏散下来的群众。

（7）当火场发生紧急情况，来不及请示时，应立即采取相应的措施，然后尽快向管理处经理报告。

5、员工职责

（1）坚守岗位、服从指挥，明确自己和本班组的战斗任务，坚决执行班组负责人的命令。

（2）当接到火灾信号后，班组长不在，应自动携带灭火器材赶赴着火地点观察，及时扑灭火灾。

（3）组织人员疏散，除按警铃通报外，还必须逐房检查。

（4）组织群众自救，稳定自救人员情绪、做好保护工作，为自救人员准备好救生工具，防止轻生自伤事故的发生。

（5）在使用水枪时，要利用掩蔽物体，尽量接近火源，充分发挥水枪的作用，禁止盲目射水，避免水源浪费。

（6）在灭火战斗中，要正确地使用和爱护消防器材，注意安全。

二、规章制度、规定

（一）消防管理规定

1、员工应把预防火灾视作自己的日常职责，人人都是义务消防员，本单位或外单位在管理处区域内施工需动火的工程，必须事先通知消防中心，在管理处办理动火作业手续，施工单位动火前必须采取切实有效的防火安全措施，管理处应派人监督，待动火完毕后立刻清查现场。对私自动火作业的，一经发现，对施工的除责成其补办动火作业手续外，还要对施工个人及负责人处以罚款：一旦造成事故，除加重处罚处，还应追究其法律责任。

2、在重点部位、危险地段动火（变压器室、配电房、汽车库、发电机房、楼层等处）必须经管理处批准方能动火；违者按有关规定罚款。动火必须做到“七不、四要、一清”。动火后要认真检查现场，防止留下火种而引起火灾。

（1）动火前“七不”：

A、防火、灭火设施不落实不动火；

B、周围的易燃杂物未清除不动火；

C、附近难以移动的易燃结构未采取安全防范措施不动火；

D、凡盛装过油类等易燃的容器，未经洗刷干净、排尽残有油质的不动火；

E、凡储存有易燃、易爆物品的场所，未经排除易燃物品的不动火；

F、在高空进行焊接或切割作业时，下面的可燃物品未清理或未采取安全防护的不动火；

G、未配备相应灭火器材的不动火。

（2）动火中“四要”

A、动火前要指定现场安全负责人；

B、现场安全负责人和动火人员必须经常注意动火情况，发现不安全苗头时，要立即停动止火；

C、发生火灾燃炸事故，要及时处理；

D、动火人员要严格执行安全操作规程。

（3）动火后的“一清”

动火人员和现场负责人在动火后，应彻底清理现场火种然后才离开现场。

3、配电房及重要机房内不准堆放可燃品，不准吸烟，消防设备旁边不准堆放任何杂物。

4、各走道、楼梯口等部位经常保持畅通，疏散标志和安全指示灯要保证完好，禁止用户在走道、楼梯、垃圾桶旁焚香、烧纸。

5、所有人员必须遵守《国家消防法律、法规》和公司有关消防管理的规定。

6、严格维护消防设备，按管理处规定定期进行测试检查，保证设备完好。

（二）防火安全“三级”检查制度

1、一级检查由班组组织实施

（1）每个员工每天对本岗位、本地段进行一次火情安全的检查，排除本身能够排除的一般不安全因素，上报本身不能解决的火情隐患及不安全因素。

（2）发现问题应及时处理，及时报告，否则发生事故则由本岗位当班人员负责。

（3）每天应将班组各人检查的结果向领班汇报。

（4）接班时应提前10分钟进入岗位，并向上一班了解安全情况，对检查内容进行验收并签名，发现一般的问题由接班班长负责处理，较大问题以书面报本处领导处理，不得忽视或拖延。

2、二级检查由管理处各部门主管共同实施

（1）各部门主管每周对本处管辖地段、设备物资（特别是易燃易爆物品）进行一次检查。

（2）检查班组一级对防火安全工作的执行落实情况。

（3）组织处理本处的火险隐患及整改，向员工进行安全教育，及时表扬或批评。

（4）每月向管理处汇报一次本部门消防安全情况。

3、三级检查由管理处领导实施

（1）每月由物业管理处经理组织对各部门进行重点检查或抽查，管理处安全领导小组每年不少于一次全面检查。

（2）检查管理处贯彻防火安全制度的执行情况，重点检查要害部位防火安全管理及执行情况。好的表扬或奖励，差的批评或处罚。

4、检查的基本内容

（1）易燃易爆危险物品贮存、管理、使用是否符合安全要求；贮存容器、管道有无定期测试，有无跑、冒、滴、漏现象。

（2）使用液化石油气炉灶，是否按照安全要求操作，摆放位置是否符合安全规定。

（3）对烟头、遗留火种是否注意安全和妥善处理。

（4）仓库内货物及物资分类存放是否符合安全规定，库房内灯泡规定60W以下，灯距、堆距、堆放高度、通风、室温是否符合防火安全要求以及值班情况等。

（5）电器设备运行是否正常，有无超负荷运行，电线、电缆的绝缘有无老化、受潮、漏电、短路等情况。电动机有无空转现象，防雷设备是否完好，有无拉电线情况。

（6）使用多种可燃、易爆油类是否符合安全操作要求，以及残油、气的处理情况。

（7）危险场所动火是否按规定办理手续，焊工操作时是否达到“七不”、“四要”、“一清”要求。

（8）使用有毒有害物品的场所是否有防毒的安全措施。

（9）消防器材及消防系统的完好情况。各部门对消防器材有无管好、用好和到期换药，保证完整使用。

（10）门卫对出入人员是否进行严格检查，对携带易爆危险物品的人员是否把关等。

（三）消防控制中心管理制度

消防控制中心是掌握消防设备及发现火灾、指挥火灾、控制消防机电设备的重要部位。为此特制定如下管理制度。

1、控制中心实行专人轮班全日值班制度，值班员不得随意离开值班室，值班员要遵守值班岗位职责，每日做好值班记录，室内卫生每日清扫一次。

2、每天检查消防系统是否正常。

3、出现报警信号，立即核查信号真伪情况。

4、消防专职值班员及维修组负责对管理消防设施巡查、保养、维修、管理。

5、值班室内禁止吸烟，杜绝一切火种，严禁存放易燃易爆等危险品。

6、控制中心内的电话属专用报警联系电话，任何人不得占用，影响消防联络。

7、控制中心内应配有手持灭火器材、消防扳手、消防斧、消防头盔等消防器具。

（四）大厦业主煤气使用规定

1、室内煤气管道要使用镀锌钢管，必要时加保护套。

2、灶具与管道连接胶管最长不得超过2米，两端必须扎牢，用后要将阀门关紧。

3、煤气管线、阀门、计量表具等，严禁私自拆卸，需要更换维修时，应通知供气单位进行，维修后还要通过试压、试漏等检查。

4、各种灶具的制造，必须符合安全要求，并经煤气主管部门认可，在使用时，应严格按照厂家说明操作程序进行。如一次未点着时，需立即关闭用具开关，稍停片刻再按要求重新点火。

5、发现漏气，应立即关闭开关，采取通风措施，熄灭火源，禁止开关电气设备，并通知供气部门检修。任何情况下都不准用明火试漏。

三、工作程序、标准

（一）大厦灭火应急规程

为使大厦在出现火灾时，做到“忙而不乱”，有效控制灾情，把损失控制在最小范围内，特制订如下应急规程：

1、消防控制中心接到消防报警信号：

（1）接收到消防信号，设置延时；

（2）利用对讲机通知巡逻保安员立即前往火警现场；

（3）到达火警地点后立即利用消防插孔电话与中心联络；

（4）火警误报通知中心消除警号；

（5）火警证实情况严重，通知中心启动报警设施，并利用现有设施进行灭火。

2、火警信号被证实，情况严重，中心应急事项：

（1）打“119”电话报警；

（2）启用报警设施通知相关人员到场施救；

（3）利用消防疏散广播，引导人群利用消防楼梯向安全地点疏散；

（4）迫降电梯至首层；

（5）切除非消防电源，启用应急电源；

（6）启用相关防、排烟风机、消防泵。

3、管理处责任人到场指挥灭火

一查火场是否有人被困，二查燃烧什么物质，三查从哪里到火场最近。一看火烟定方向、定性质，二看建筑定结构、定通路，三看环境定重点、定战力、定路线。

⑴确定灭火策略：

A、室内火灾，内攻近战。

B、楼房火灾，分层截击。

C、下层火灾，上层设防。

D、战力分配上要做到：灭火救人同步进行，灭火部门要把主力用于直接灭火上，同时以小部分力量在可能蔓延的地方，防止火势乘隙扩大，当火势已经扩大，就应将主力用于蔓延火势或可能造成更大灾害的方面。

（2）灭火的基本方法：

A、冷却灭火法；

B、隔离灭火法；

C、窒息灭火法；

D、抑制灭火法。

（3）组织力量扑救火灾

A、组织义务消防队，按消防组织的分工任务，进行灭火活动。

B、起动消防水泵，满足着火层以上各层的消防用量，铺设水带做好灭火准备。

C、关闭防火分区的防火门。

D、组织义务消防队使用固定灭火装置和灭火器灭火：

①喷射水流。应把水流喷射到火焰根部，即把水流射到燃烧物体上，不要喷射到火焰上，看不见火焰的情况下，不要盲目射水，要根据火场燃烧情况，及时变换射流。

②喷射泡沫，若是罐内液体火灾，扑救时要朝罐内一侧的罐壁上喷射泡沫，使泡沫顺壁内自动流淌到液面上覆盖火焰，不要用泡沫直接冲击燃烧的液面。若是地面疏散液体火灾，从近处开始，左右两侧同时喷射，逐步向火场深处推进。

③喷射干粉、1211。对准燃烧物体火焰的根部平行喷射，如果燃烧区火焰面积较大，可将干粉、1211停在距火源5米距离的上风或侧上风的位置，操纵干粉、1211枪向左右两侧稍微平行摆动，使灭火剂完全覆盖燃烧区。向有遮蔽物质的燃烧物体喷干粉、1211，应居高临下，否则不易扑灭。

E、断电

①切断电源。当电器设备发生火灾或引燃附近可燃物时，应尽快关闭总开关，断绝电源，并及时用灭火器材（干粉、1211）进行扑救。

②带电灭火。当电气发生火灾时，在一般情况下应切断电源后才能进行扑救，但是，在特殊危急的情况下，如是等切断电源后才进行扑救，就会失去战机，为了夺取灭火战斗的主动权，争取时间，应果断采取带电灭火，但带电灭火时应有安全防护措施，绝对保证人身安全，并且由专业技术人员或专职消防员操作。

4、救人

积极抢救受火灾威胁的用户群众，是灭火工作的首要任务，当有用户受到火势威胁时，应根据救人的任务的大小和现有的灭火力量，首先组织参战人员救人，同时部署一定力量扑救火灾，在力量不足的情况下，应将主要力量投入救人工作。

（1）火场寻人的方法和应特别注意的地点：

A、在火场寻人，主要靠喊、叫、摸、看等方法，要深入细致地进行观察判断，做到动作迅速，沉着冷静，注意安全。

B、特别注意如下地点：

①通向出入口的通道，走廊及门窗附近。

②晚间寻找的重点是床上、床下和床的附近。

③儿童发生惊慌后，常常躲在墙角、门旁和柜橱里，以及桌子、床和其它物体的下面。在寻找时，要格外注意室内所有角落。

C、救人术

①采用缓和救人术，当楼层火灾面积大，受困人员较多时，可先引导、疏散受困人员到安全地带，然后再设法转移到地面。

②转移救人术，街面楼房和公寓式楼房往往一个单元一座楼梯，当某单元发生火灾时可引导被困人通过屋顶或阳台转移到另一个单元再有序撤离。

③架梯救人术，利用云梯、曲臂车、三节或二节拉梯、挂钩梯、单杠、摇梯等登高工具，架设在楼房安全位置实施抢救。

④绳、管救人术。利用室外排水管或安全绳抢救被困人员。

⑤控制救人术。用水枪控制住楼梯、楼梯间的火势，引导被困人员迅速冲下。⑥缓降救人术。利用缓降器等消防救护设施，将被困人员疏散到地面。

⑦拉网救人术。可以张开救生网或用棉被、帆布等铺设地面，以供被困人员跳楼逃生。

⑧当火场被困人员在暂时无法进行疏散时，利用消防广播引导火场人员进行自救：如楼梯、走廊着火，则引导被困人员用被条连结成绳吊落到下一层的方法；或密闭门窗、堵塞孔洞、防烟窜入房间，用水淋湿门窗降温、消除这些部位的易燃物品，防止火势蔓延过来以待营救的方法；或利用外墙的墙垛、夹缝、水管、避雷针管攀落下一层的方法；若房内外有救生器材，则指引他们使用这些器材，如救生绳、缓降器、救生袋、跳救生垫等进行自救。

5、火场疏散抢救用户

明确分工，在管理处灭火总指挥的具体组织下，把责任落实到参加灭火的消防员，负责“引、送、查、接”等工作。

（1）消防中心利用消防广播引导用户从消防楼梯往安全地点疏散。

（2）卫生队负责运护伤员。

（3）保安应急分队负责火场检查滞留人员。

（4）管理员负责在消防梯口接应火场撤离人员。

6、要求：

义务消防队员必须具有高度的思想政治觉悟，和扶危济困、救死扶伤的人道主义精神，以及果敢机智的救护本领。

义务消防员行动时，应随身携带必要的器材工具，如：安全钳、手电筒等。

在危险情况下救人时，对被救人员应加强预防措施，防止由于工作疏忽而造成误伤，救人必须通过烟火弥漫区域时，要用喷雾水流进行掩护。

不准使用载客电梯疏散人员。

不能让用户再回着火间。

在疏散路线设立哨位向用户指明方向，保持通道畅通无阻。

使用消防电梯疏散人员，要有专人操作，约定好联络信号，以便电梯出现故障时能采取营救措施。

疏散抢救出来的人员要清点人数，认真核对，切实搞清被困的人员是否全部救出。

对受伤人员，除在现场进行急救外，还应及时送往医院进行抢救治疗。

7、疏散与保护物资

疏散与保护物资，是灭火战斗中的又一项重要任务，对受火势威胁的各种物资以及用户家中的贵重物品、车辆、设备以及图书档案资料等是采取疏散还是就地保护，要根据火场的具体情况来决定，其目的是尽量避免或减少公司、私人财产的损失。

（1）疏散与保护物资

A、重要物资受到火、烟、雾等直接威胁而无法保护时，要进行疏散，特别是业主贵重的和不能用水扑救的物资，必须立即疏散。

B、易燃、易爆和有毒物品以及受较大压力的桶、罐等容器或设备，在火势威胁下有发生燃烧爆炸或发散毒气的危险时，要抓紧疏散或加强保护措施。

C、当物资妨碍战斗员接近火源而影响灭火行动时，要尽快搬移。

D、对有助长火势蔓延的物资，要迅速转移。

（2）要求和方法

在火场上，疏散与保护物资要分清主次、缓急，行动迅速，方法得当，避免损坏和丢失物资，并注意人员安全。

A、在一般情况下，应当先疏散和保护贵重的，有爆炸和有毒危险的以及处于下风方向的物资，然后疏散和保护受火势威胁较小的处于上风方向的物资和其它一般物资。

B、在受到火势威胁的情况下，要用水枪掩护疏散物资的人员。

C、疏散和保护物资的具体方法应根据情况进行。可一人搬走或几个人共同搬走或者列队依次递送；可需要就地保护的物资、设备等，可以分不同情况用水射、冷冻、降温或者用浸湿的麻袋、帆布、棉被等覆盖，不能用水冷却的可设法使用石棉板等耐火材料将其与火焰隔开。

D、疏散出来物资不得堵塞通路，应放置在免受烟、火、水等威胁的安全地点，并派人保护，防止丢失和损坏。

8、防排烟

在扑救高层建筑初期火灾时，为了增大视距，降低烟气扩散，采取防烟、排烟，这一保证人员安全，加快灭火进程的必要措施，具体措施有：

（1）启动送风排烟设备，对疏散楼梯间、前室采取正压送风排烟；

（2）开启疏散楼梯的自然通风窗；

（3）关闭防火分区的防火门、防烟门；

（4）把客用电梯全部降到首层锁好，禁止使用；

（5）使用喷雾水流排烟；

（6）使用湿手巾捂住鼻口，匍伏地面防烟。

在排烟时，要注意不要过多地打开着火层下部的门窗，以防止中性压力平面的下降。

9、防爆

扑救高层建筑火灾时，一是防止易爆物体受热而产生爆炸，二是防止产生轰燃。因此，在扑救火灾时，要力求做到：

（1）把处于或可能受火势威胁的易燃易爆物品迅速清理出楼外；

（2）对受火势威胁的液化气贮罐，石油产品贮罐加速冷却；

（3）打开着火房间的房门，要站在房门打开方向的另一侧，要缓慢地开启房门，同时要使用喷雾水流掩护；

(4)扑救房间火灾，要坚持正确射流方法，防止轰燃的发生。

10、现场救护：扑救高层建筑火灾，为防止扩大人员伤亡事故，组织医务人员及时对伤员进行护理，然后送医院救治。

11、安全警戒

为保证扑救火灾疏散与抢救人员的工作有秩序地顺利进行，必须对大楼内外采取安全警卫措施。安全警戒的部位，包括在大楼外围、大楼首层出入口、着火层分别设置警戒区，设置警卫人员，其任务是：

（1）大楼外围警戒任务是：消除路障，指导一切无关车辆离开现场，劝导过路行人撤离现场，维持好大楼外围的秩序，迎接消防队，为消防队到场灭火开创有利条件。

（2）大楼首层出入口警戒任务是：不准无关人员进入大楼，指导疏散人员离开大楼，看管好从着火楼层疏散下来的物件，保证消防电梯为消防人员专用，指导消防队员进入着火楼层、消防控制中心，为消防队的灭火战斗行动维持好秩序。

（3）着火层下一层的警戒任务是：不准用户进入或再次登上着火层，防止坏人趁火打劫、混水摸鱼或乘机制造混乱，保护好消防装备器材，指导疏散人流向下一层有秩序地撤离。

12、通讯联络

保持大楼内外、着火层与消防控制中心、值班主任与前后方的联络，使值班主任的指挥意图、预定的灭火疏散应急的方案顺利实施，关系到扑救初期火灾的成效，为此要求指挥人员作好以下工作：

（1）楼内的自动电话要保持畅通，各值班室要设专人接电话，及时传话。

（2）值班主任与消防中心、着火点以上各楼层、维修组（供水供电）利用对讲机、手机保持联络。

（3）专设通讯人员，负责通讯联络，其人必须是熟悉各部门位置、各部门负责人的，方可担任。

13、后勤保障

后勤保障的内容：一是保证水电供应不间断；二是保证灭火器材和运输车辆；三是与协同作战部门单位联系，组织提供灭火器材。

以上十三件事必须在火后5至7分钟内完成，并出水扑救火灾。

14、相关文件：《消防档案》

（二）拨打“119”电话报警程序

1、拿起话筒拨“119”号键，直至听到对方回话。

2、准确讲清起火单位名称、所在位置，要详细讲明什么大厦、栋、楼，或什么街道、门牌号码，不易寻找的地方要说明周围有什么标志性建筑。

3、讲清起火部位、燃烧物品、火势大小、火场面积，起火部位可分为：住宅、办公、酒楼、商场、招待所、仓库；燃烧物质可分：油、化学物质、一般物质。

4、讲清起火单位属多层住宅（在几栋几号），还是属于高层建筑（在几层）。

5、讲清报警人员的姓名、联系电话号码，以便随时联系。

6、如需安排接消防车要讲清楚接车地点，地点应在起火附近易找的地方或标志性建筑旁。

（三）消防水枪、水带操作规范

1、使用程序：

（1）打开防火栓门，取出水带、水枪。

（2）检查水带及接头是否良好，如有破损严禁使用。

（3）向火场方向铺设水带，避免扭折。

（4）将水带靠近消火栓端与消火栓连接，连接时将连接扣准确插入滑槽，按顺时针方向拧紧。

（5）将水带另一端与水枪连接（连接程序与消火栓连接相同）。

（6）连接完毕至少2人握紧水枪，对准火场（勿对人，防止高压水伤人）。

（7）缓慢打开消火栓阀门至最大，对准火场根部进行灭火。

2、使用与维护

（1）使用和存放时，应避免摔、撞和重压，以防变形而装拆困难。

（2）连接之前，应认真检查滑槽和密封部位，若有污泥和砂粒等杂物必须及时消除以防装拆困难，密封不良。

（3）存放时注意避免与酸、碱等化学药品等接触，以防金属件腐蚀和橡胶密封圈变质。

3、注意事项

（1）用消防栓灭火至少3人，2人握水枪，1 人开阀。

（2）防止水枪与水带，水带与阀门脱开，造成高压水伤人。

（3）使用消火栓应先检查是否断电，断电后方可进行施救。

（4）使用消火栓救人，尽量避免消防水流向电梯厅。

（四）电气线路防火安全规范

1、短路防范规程

（1）必须严格执行电气装置安装规程，坚决禁止非电工安装、修理。

（2）根据导线使用的具体环境选用不同类型的导线，正确选择配电方式。

（3）安装线路时，电线之间、电线与建筑构件之间要保持一定距离，应用钢管或硬质塑料保护，以防绝缘遭受破坏。

（4）线路上应按规定安装断路器或熔断器，以便在线路发生短路时能及时、可靠地切断电源。

2、超负荷规程

根据负载情况，选择合适的电线。

严禁滥用铜丝、铁丝代替熔断器的熔丝。

不准乱拉电线和接入过多功率过大的电气设备。

检查去掉线路上过多的用电设备，或者根据线路负荷及时更换成容量较大的导线，或者根据生产程序和需要，采取排列先后控制使用的方法，将用电时间调开，以使线路不超负荷。

3、接触电阻过大防范规程

（1）导线与导线、导线与电气设备的连接必须牢固可靠。

（2）铜、铝线相接，宜采用铝过渡接头。也可采用在铜铝接头处垫锡箔，或在铜线接头处搪锡。

（3）通过较大电流的接头，不允许用本线做接头，应采用油质或氧焊接头，在连接时加弹力片后拧紧。

(4)要定期检查和检测接头，防止接触电阻增大，对重要连接接头要加强监视。

















二、消防常识



一、消防的意义

火灾是一种破坏力很大的治安灾害事故，做好消防工作，对保障公民的生命财产安全具有重要的现实意义和深远的历史意义。

二、消防的原则

以预防为主，消防结合

1、预防为主，就是立足于防，平时做好各种消防知识宣传，保障各种消防器材处于良好的待使用状态。

2、防消结合，就是一旦出现火灾，可以能够尽快组织人力、物力，能予以有效的补救，而减少更大的损失。

三、火灾的种类

1、电器火灾

2、煤气火灾

3、人为火灾

4、自然因素火灾

四、火灾的预防

1、电器火灾的预防：配电线路火灾是最为常见的电器火灾之一，其主要原因是短路、超负荷、接触电阻大、电火花和电弧及配电线路老化；二是照明灯具在一般的散热条件下，表面温度高，若散热条件不好，表面温度将更高，极易出事故。因此，电器火灾的预防必须做到。

A、照明灯具与可燃物之间必须保持一段距离，灯泡上不能用布或纸等易燃物作灯罩，灯泡下不能堆放易燃品。

B、日常生活用电，应做到人去无电。

C、广大员工，尤其机电员、保安员，要视人民生命财产安全为己任，加强防火意识，经常检查配电器、配电线路及照明线路的情况，发现问题及时处理修复。

D、电热器具应采用单独的电器，在有爆炸物品、可燃气体、蒸气的地方不可安装电热器具。

E、严格执行安全管理制度，各作业单位在电源接通后，一定要有专人看管，使用时不能直接放在可燃物上，用后必须切断电源，并经常进行安全防火检查。

2、煤气火灾的预防：煤气火灾也是较常见的火灾之一，其原因是管道陈旧、锈蚀，胶管腐烂，导致漏气；二是在使用后未做好关闭工作。煮食时，离去时间过长；三是使用不合格钢瓶，都极易发生火灾。因此，必须做到：

A、广大员工必须具备当家作主的精神，随时保持高度警惕，留意煤气管道的使用情况，发现不安全隐患及时上报予以处理。

B、广泛开展防火宣传，指导用户遵守安全用气流程，做到无人煤气停止使用。

C、督促用户统一使用管道煤气，若确需使用液化气，应选购比较规范的液化气公司，防止不合格钢瓶混入而导致火灾。

3、人为火灾的预防：其主要原因是消防意识淡薄、乱丢烟头、乱接电线，用煤气煲食而忘记关火。作业时，油、油漆等可燃物混乱且未做好防火措施，也极易出现火灾。其预防措施为：

A、禁止乱置火种，私拉乱接；

B、广泛开展防火宣传，普及防火常识；

C、健全防火规章制度，落实防火责任制。

4、自然因素火灾的预防：其原因是由于雷击、暴风、气候特别干燥和一些不可抗拒的原因而容易导致火灾的出现，对此应做好：

A、各位职员必须随时留意避雷设施，发现不安全隐患立即予以处理；

B、做好暴风预警宣传，指引住户排除和留意不安全隐患；

C、风高物燥，禁止乱扔、乱置火种；

D、居安思危，做好消防宣传。

五、火灾的扑救

1、灭火的任务可以为：A、迅速扑灭火灾；B、积极抢救人命；C、保护和疏散物质，就是说在灭火过程中，要反应快速，争分夺秒，主动采取各种措施，扑灭火灾和把受烟火威胁的人员和物资迅速的抢救出来，尽量减少火灾所造成的损失。

2、为了保障灭火工作的顺利进行，在火场上必须实行统一指挥，当有公安消防队时，由公安消防队指挥，统一调动义务消防队，作为义务消防队应听从公安消防队的指挥，主动协助公安消防队迅速扑灭火灾，减少损失。

3、在灭火过程中，应实行既救人又救火的原则，既要抢救被困的人员，又要迅速扑灭火灾。

4、在扑救中应先控制后灭火，集中力量控制火势的蔓延，然后用消防器材扑灭之。

六、灭火的方法

1、冷却法：将灭火剂直接喷洒在燃烧物上，将温度降至物体的燃烧点以下，使之停止燃烧。

2、窒息法：就是阻止空气流入燃烧区，或将不燃烧的药剂喷洒在燃烧物体上，使燃烧物缺氧而熄灭。

3、隔离法：就是将燃烧物与附近的可燃物体隔开或疏散开，使其不接触而停止燃烧。

4、抑制法：这种方法是采用将灭火剂参与到燃烧反应中去，使燃烧产生的游离基消失而形成稳定分子或低活性游离基，从而使燃烧反应停止。

七、灭火器材的种类与使用方法

1、灭火器材的种类：

A、清水灭火器 B、泡沫灭火器 C、干粉灭火器

D、化学灭火器 E、消防栓 F、消防喷淋

2、灭火器材的使用方法

A、清水灭火器和泡沫灭火器在使用时，用一食指堵住喷嘴，将灭火器倒转过来，用力摇动几下，将喷嘴对准火源根部相隔1—1。5米，放开食指，灭火药剂就会喷向目标，这两种灭火器只适用于一般物质和可燃液体的初起火灾；不适用于电器、气体的燃烧。

B、干粉灭火器和化学灭火器在使用时，一手提着鸭舌握把，另一手拔开保险销，将喷嘴对准火源根部相隔1—1。5米，压下握把，灭火药剂就会喷向所指目标，这两种灭火器适用于电器、油类等火灾的初起燃烧。

C、消防栓的使用方法：首先敲碎报警装置的玻璃片，使其报警和抽水泵抽水加压，随后打开消防栓门，取出消防水带，一手抓水带两头接头，用力将水带身抛向所需目标，取出消防喷枪头，迅速接在消防水带的一头上。将另一头接在消防栓柜里的水龙头上，打开水闸，用双手握住喷枪头端迅速奔向现场，将喷枪头对准火源概况相隔3—5米，消防水就会喷向所指目标。使用消防栓时必须注意：①各个动作必须准确、快捷；②各个接头必须接牢固；③如一节消防水带不够长，应接上两节或多节，方法一样；④消防栓不适应电器、油类的初起火灾。

D、消防喷淋的使用方法：消防喷淋一般安装在商场、停车场、大型写字楼、宾馆等，此种消防器材属自动化器材，分烟感与温感等，当烟雾温度超过其限度时，喷淋就会自动炸开，喷出水来，此时抽水泵也开始自动加压。此种消防器材一般不需要人为操作。

八、火灾险警的实际操作

1、当接到火灾报警时，首先应保持冷静，并问明详细地点及单元和火势情况。

2、发出报警信号，召集所有义务消防员赶赴现场。

3、立即切断所有电源和电梯电源。

4、根据火势大小，决定是否报警“119”。

5、抢救被困人员和无关人员从走火通道离开现场。

6、用就近的灭火器材进行扑救、灭火。

7、抢救被困人员和灭火同步进行。

8、如是煤气火灾事后应打开窗户通风，并注意自身安全。

9、做好登记，保护好现场。

10、立即通知上级领导处理。

九、消防员职责

每个员工都是义务消防员，必须履行消防职责。

1、认真学习有关消防知识，掌握各种消防器材的操作技术与使用方法。

2、积极做好防火防范宣传活动，深入用户，在大厦公共范围内开展安全检查，做好及时发现，及时整改处理，及时上报。

3、做好大厦消防器材的设备检查，保证设备处于完好状态，一旦出现火灾即可投入使用（每月一次）。

4、凡属公司员工，一旦在本大厦发生火灾，不管上班或下班，都必须投入现场抢救，不得借故逃避。

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消防通用灭火流程图









当火灾发生时，以最快方式：1、报告消防中心，通知保安消防抢险队；

2、报告管理处有关领导。































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消防具体灭火流程图

1、通用流程可直接作为小区的消防灭火流程，使大厦要根据实际情况参照通用流程制定具体灭火流程，具体灭火流程包括消防控制中心设备控制流程图。

2、大厦火灾报警、确认、疏散、灭火流程参考图：





口 事后处理

初期

品 报警



确 灭火 扑灭

己蔓延

认 消防队

自动报警

误报将报警器复位通知维修工检查



确认为误报立即关闭楼层供水阀后处理

为火灾喷水立即妄动喷淋泵加压





注：灵活处理初期火灾和报警处理的先后秩序，如报警方便，可以先报告消防中心再灭火，如不方便（报警时间超出1分钟）必须先灭火再报警。 东莞市KH物业发展有限公司

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消防中心值班记录



班次 早班：07:00--15:00 中班：15:00--23:00 晚班：23:00—07:00 值班人 报警电话及对讲 控制柜检查 气体灭火器控制 报

警

记

录 序号 班次 报警时间 地点 报警类别 情况检查 处理过程及结论 值班人 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13

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消防器材检查表

日期 检查项目 气体灭火器材 烟感 温感 消防箱 水枪 水带 阀门 灭火器 检查人

注：每月1—5日由保安主管定期检查，对于不合格项目予以整改，请在检查项目方框内划“√”或“×”。



第九章 公众管理文件



第一节 业主公约



东莞市KH商业中心业主公约



为加强对KH商业中心的物业管理，维护全体业主或物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，特制订本公约，全体业主或物业使用人须自觉遵守。

一、业主的权利

1、依法享有所拥有物业的所有权、处置权和使用权。

2、依法享有合理使用房屋共用设施，共用部份和物业共用设施、场所的权利。

3、依法按照有关规定，进行室内的装修、装饰、修缮。

4、有权参加业主大会，并拥有对本物业重大管理决策的表决权。

5、有权对物业管理工作提出建议、意见、批评和投诉。

二、业主的义务

1、使用、经营、转让所拥有物业时，应当遵守物业管理法规、规章和规范性文件的规定。

2、执行和服从业主委员会或业主大会的决议、决定。

3、遵守物业管理单位根据有关法规、规章、规范性文件委托制定的各项管理规章制度，如《业主公约》、《用户手册》、《装修管理规定》等。

4、积极配合物业管理单位的各项管理工作。

5、业主或物业使用人对物业管理单位的管理工作如有意见或建议，可直接向物业管理处提出，发生争议时可通过业主委员会协调解决。

6、加强安全防范意识，自觉遵守安全防范的规章制度，自觉做好安全防范工作，确保人身财产安全。

7、业主或物业使用人如需进行室内装修，必须遵守有关物业装修管理制度，并事先告知物业管理单位及办理装修手续后方可按规定施工，物业管理单位对违反规定、制度进行装修的行为，予以劝阻、制止，对拒不改正的，采取相应措施制止其行为。装修完工后由物业管理单位进行查验，如无违规、违章情况或妨碍他人正常使用物业的现象，方可办理退场手续，否则，将按规定予以扣除装修押金并限期整改。

8、业主如请物业管理单位对其自用部份和毗邻部份的有关设施、设备进行维修、养护，其费用由当事业主承担并按规定分摊。

9、凡房屋建筑附属设施、设备己经或可能妨碍、危害毗邻房屋和他人利益、安全或有碍外观统一、市容观瞻的，按规定应由业主单独或联合维修养护的，业主应及时进行维修养护，拒不进行维修养护的，由物业管理单位采取措施维修养护，其费用由当事业主承担并按规定分摊。

10、与其他非业主使用人在建立合法使用维修养护、改造所拥有物业的法律关系时，应告知并要求对方遵守物业管理规定和本业主公约，并承担连带责任。

11、在本物业范围内，不得有下列行为：

擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台、楼梯间、大门等部位设施的颜色、形状和规格），规则用途、功能和布局等。

对房屋的内外承重结构：墙、梁、柱、板、阳台、天台、屋面等进行违章凿、拆、搭、建。

占用或损坏楼梯、通道、屋面、架空层、道路、停车场地、摩托车、自行车停放区等公共设施及公用场地。

损坏、拆除，改造供电、供水、公共照明、供气、通讯、有线电视、排水、排污、消防等公用设施。

违反规定堆放杂物及装修物品，丢弃垃圾，高空抛物。

违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质等。

践踏、占用绿化用地，损坏花草树木；损坏、涂划园林建筑小品。

影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌。

随意停放车辆、鸣喇叭、制造超过规定标准的噪音。

聚众喧闹、噪声扰民、污染空气环境等危害公共利益或其他不道德的行为。

在该物业范围内安装管道煤气、自建厨房等。

违反规定饲养宠物。

法律、法规规定禁止的其它行为。

12、人为造成公用设施损坏或损坏其他业主设施，由损坏者负责原样修复，造成损失的应当赔偿。

13、按规定在每月10前交纳物业管理服务费、水电费、分摊的维修费用。

14、业主使用本物业内有偿使用的文化娱乐体育设施和停车场、公用设施，公共场所（地）时，应按规定交纳费用。

15、自觉维护公共场所的整洁、美观、道路畅通及公用设施的完好。

16、自觉维护社区精神文明建设、搞好邻里团结、互助友爱、和睦共处、弘扬社会主义精神文明建设和道德风尚、共创文明商务小区。

三、违约责任

违反本公约业主义务之条款规定的，物业管理单位有权发出书面通知业主及使用人，要求整改、纠正违章行为，并要求限期改正，逾期不整改的，物业管理单位有权强制整改，包括采取停水、停电等措施，造成损失的，物业管理单位有权要求赔偿。

业主或使用人不按规定缴交应交的管理服务费、水电费、维护费和分摊维修费以及赔偿款、违约金，每日按应交款金额的千分之三收取滞纳金，无正当理由拒不缴交的，物业管理单位有权采取停水、停电或其它措施催缴。











置业单元 东莞市KH物业发展有限公司

业主签名（盖章） KH商业中心物业管理处（盖公章）

日 期 代表人

日 期



















承诺书



兹有KH商业中心 单元业主/使用人，现己收到东莞市KH物业发展有限公司KH商业中心物业管理处制定的《业主公约》，对其中的内容己熟阅，在此，本人 承诺：在使用该物业时，本人及本单元内所有人员均能自觉遵守《业主公约》中的各项规定和该物业管理处制定的各项物业管理规定，否则，所有责任均由本人和本单元承担。

业主（承诺者）签名

日 期 单 元 承诺者签名 日 期 单 元 承诺者签名 第二节 用户手册



东莞市KH商业中心用户手册



前言

尊敬的用户：

诚挚欢迎您选择东莞市KH商业中心来成就您的事业巅峰，在此，东莞市KH物业发展有限公司KH商业中心物业管理处祝各位工作愉快，万事胜意，事业兴旺发达。

为了使各位用户进一步了解物业管理的有关规定与运作程序，物业管理处根据国家有关法规及《物业管理条例》，东莞市有关物业管理规定等文件精神制定本手册。旨在保障全体用户的利益，保障KH商业中心公共设施、绿地的完整安全与合理使用，使人们安居乐业，保障物业保值升值，望您能自觉遵守。

物业管理处本着“用户至上，服务至诚”的宗旨，将竭诚为用户提供尽善尽美的管理服务。为本物业创造一个“安全文明，优美舒适，快捷”的办公环境。为达到这一目的，有赖于广大用户的真诚协助、鼎力支持，配合本管理处做好各项管理服务工作，共同创造和维护本物业的良好环境与工作秩序。

本管理处欢迎您随时提出宝贵意见和建议，并不断提高管理服务水平，让您满意。



谢谢！





东莞市KH物业发展有限公司

KH商业中心物业管理处



KH商业中心物业管理简介



尊敬的业主/用户：

东莞市KH商业中心物业管理处欢迎您进驻KH商业中心高级甲级写字楼。祝您在KH商业中心工作愉快、事业兴旺，大展鸿图，为使您进驻后管理处能向您提供一流的服务，特向您介绍管理处的情况。

管理处简介

管理处隶属东莞市KH物业发展有限公司，管理处下设办公室、保安部、环卫部、维修部等主要部门。

办公室

办公室设经理、财务、客户接待、行政后勤，主要负责业主收楼、投诉、客户联系、档案管理、费用收取、对外协调、业务拓展等主要业务。业主可以通过客户接待办理有关物业管理的相关事项，值班时间为上午8：00—12：00，下午14：00—18：00。电话：

保安部

保安部负责该物业的安全防范、消防、车辆管理及相关的服务工作，实行24小时封闭管理，各个出入口设有固定岗，负责对进出该物业范围的人员、车辆、物品的检查、放行，并设有巡逻岗，主要职责是对室内的楼宇、设施、绿地、道路及公共地方实行不定时的巡视、检查，维护正常的工作秩序，并对车辆实行管理，为用户提供帮助服务。

维修部

维修部主要职责是负责楼宇，机电设备设施的维修、保养、翻新及业主户内的维修服务，如业主/用户户内需维修，可致电管理处，维修人员将尽快到达现场，为您提供细致的维修服务。

环卫部

环卫部主要负责公共区域的环境卫生清洁，保证公共绿地的养护管理，消杀等工作，并为用户提供高效的有偿室内清洁服务。

物业管理有关事项

1、 缴费

管理费是按《商品房购销合同》约定3元/㎡执行，业主/用户应在每月10前至管理处交纳当月的管理费，水电费按相关部门标准执行，其它分摊维修费用按实结算，同管理费一起交纳，电话、电视等维护费由相关部门收取。

装修

业主/用户进行室内装修时，必须遵守《装修管理规定》，并请与管理处联系，办理装修及办证手续，为保证结构安全，室内拆墙、分割墙体改建的需办理申请手续，外墙不得安装防盗网，改建、安装冷气机及其它物品，为保证用户安全，装修人员禁止在室内居住。

入伙

凡是在该物业内办公的人员，敬请遵守相关物业管理相关规定，如《业主公约》、《用户手册》等。

道路车辆管理

该物业道路一般路宽6米，车辆凭证出入，车辆进入后请遵守《道路车辆行驶规则》，禁止鸣喇叭和逆行，道路上禁止停车，进入管区减速行驶，车辆应停在指定位置。

投诉

业主如有困难需帮助或对管理处的工作有所建议、意见，可向管理处反映。电话：

物品放行

为保证业主/用户财产物品的安全，凡是带离本管区范围的物品，必须有业主/用户的证明，并到物业管理处办理放行手续，经出口保安核实后才能离开。

房屋租赁转让

业主如需出租房屋，可与管理处联系办理登记委托手续，会有专人负责该项工作，管理处还需存档业主租赁合同复印件，并凭此办理租户的进驻相关手续，业主如需转让房屋应通知管理处，管理处凭转让合同办理房屋登记及相关手续。

有偿服务

为使业主/用户在该写字楼内工作便利，管理处设有偿服务项目，如室内维修、水电安装、消防服务等，如业主/用户需要帮助，请与管理处联系。

通知

为能有效地向各位业主/用户通告有关物业管理情况、规定等事项，在各个大堂均设有报告箱及报告栏，敬请业主/用户留意。

以上物业管理简介，请业主/用户认真阅读，如有疑问请向管理处咨询，管理处将竭诚为业主/用户提供尽善尽美的管理服务。

此致



东莞市KH商业中心物业管理处



用户须知



各位用户：

欢迎您选择KH商业中心甲级写字楼，为了您的财产安全，工作舒适愉快。为使您能配合管理处做好各项管理工作，敬请您认真阅读本“须知”。

物业简介

KH商业中心位于东莞市东莞大道（X中路段）与X大道交汇处，占地面积17968.4 ㎡，建筑面积88575 ㎡，共有办公单元约180 个，大厦内安全优雅，配套设施齐全，交通发达，是人们工作和成就人生事业的理想之处。

物业管理机构及服务项目

为满足本物业管理与服务的需要，为用户提供安全文明，优美舒适，快捷的一流工作环境。本物业由东莞市KH物业发展有限公司KH商业中心物业管理处全面负责大厦的物业管理服务工作，主要服务项目有：封闭管理、24小时保安服务、消防安全管理、楼宇房屋、公共设施设备的维护管理、公共绿地的养护管理、公共地方的清洁保洁、“四害”防治、车辆道路管理、物业管理的收费、投诉接待、有偿服务等。

登记

为做好本物业的安全防范工作，保障用户的生命财产安全，便于管理处掌握用户情况与联系。望各位用户到管理处办理登记手续。

1）出示《商品房购销合同》，填写用户档案资料。

2）签定KH商业中心《业主公约》、《用户手册》，填写用户联系地址及联系电话表。

设备开通

1）当用户办理有关登记手续后，用户办理完装修手续事宜后，管理处将在装修工作开工前一天开通其水电供应。

2）大厦内的设备项目有供水、供电、电话、宽频网络、闭路监控等。

3）电话、宽频网络开通由用户自行到邮局开通，也可委托管理处开通，但需交纳服务费用。





































用户文明公约



为使用户在安全文明、优美舒适的环境中工作，搞好本物业精神文明建设，提高大厦精神文明面貌，特编制本公约，希各位用户自觉遵守。

一、积极支持配合管理处做好本物业的管理服务工作，共同维护良好的工作环境。

二、自觉遵守国家的法律法规，遵守《东莞市民守则》，做遵纪守法的公民。

三、树立讲文明、讲礼貌、讲道德、讲卫生、讲秩序的道德风尚，做到心灵美、语言美、行为美。

四、各用户之间要和睦相处、互相帮助、互相尊重、互谅互让、礼貌待人，不做损害他人和公共利益的事情，自觉维护公共秩序。

五、爱护物业内的公共地方、公共设施、绿地、维护大厦优美的环境，争当先进单位。

六、讲究公共卫生、不乱丢垃圾果皮等杂物、不随地吐痰、不乱张贴、涂写、不向外抛物、倒水。

七、不搞封建迷信，不参与“黄、赌、毒”，不做违反法纪的事。

八、提高安全防范意识，做好防火、防盗安全措施，维护大厦的安全及工作秩序。

九、积极举报违法或违反大厦管理规章的事件、人员，协助管理处及有关部门处理各类违法，违章事件。

十、按时交纳管理费、水电费等各种费用。





大　厦　综　合　管　理　规　定



　　为提高大厦物业管理的服务水平，加强大厦房屋、公共设施设备、市政道路、公共绿地、车辆交通、安全防范、环境卫生等综合管理，为用户提供良好的办公环境，保障物业的合理使用，特制定本规定，望共同遵守。

房屋管理

使用房屋时应遵守以下规定：

1）承租、退租必须通知管理处。

2）不得改变房屋的使用功能，不利用房屋从事危害社会或公共利益的活动。

3）不得在房屋内堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等危禁物品。

4）维护房屋外貌的完整、整洁，不得堵塞，增设、改变外墙、梯间、阳台，门窗的尺寸，形状和位置。

5）不得对房屋的结构，承重墙、梁、柱、板、阳台、天台等进行违章凿、拆、搭、建。

6）未经许可，不得对承重墙等结构造体进行改动。

7）整层使用的在装修时应对卫生间有防水要求的地方补做好防水层。

8）用户进场装修，必须在管理处办理装修施工手续，必须遵守《KH商业中心装修管理规定》。

二、公共地方、公共设施设备管理

物业内各类公共设施设备及公共地方，如：楼梯间、天台、门厅、屋面、架空层、围墙、道路、路灯、梯灯、园林灯、电房、水房、电表箱、水表、管道、管线、管井、指示牌、告示牌、交通标志、消防设施、绿地园林、建筑小品、大堂、电梯厅、电梯、监控系统、发电机、供配电、给排水系统等不可随意占用，污染、拆除和损坏，如有违反规定的行为，管理处将给予警告，如有损坏者，将要求给予恢复或赔偿。

三、安全防范管理

1）用户必须遵守《中华人民共和国治安管理处罚条例》，积极配合保安人员维护大厦正常的工作秩序。

2）大厦实行封闭式管理，24小时均有保安值班，各出入口有电视监控系统和车辆管理系统，出入口设固定岗，大厦范围内设有巡逻岗。

3）进入大厦的外来人员必须出示证件，来访人员必须经被访单位同意并核实、登记后才能进入。

4）保安人员如发现可疑人员，有权询问。如发现有违反大厦管理规定，损坏公共设施的事件，有权提出警告，制止其违章行为。

5）为安全起见，凡运出的大件物品，必须到管理处开具放行条，由保安人员核实后放行。

6）进入车场的所有机动车辆必须凭月卡证或者停放卡出入，并按规定交纳停放费。

四、环境卫生管理

1）用户要处处讲文明、讲道德、讲卫生、讲秩序，自觉搞好环境卫生，自觉维护公共环境的干净、清洁。

2）所有公共区域均有保洁员维护，每层梯间均设有垃圾桶，每天8：00前，14：00前收集垃圾，用户应自觉将垃圾废物用塑料袋装好放入桶内。

3）不得将垃圾随意丢在梯间、道路旁、通道等公共地方。

4）不要随地吐痰，不要在道路、草坪等公共地方乱丢果皮纸屑等垃圾物。

5）严禁从窗口往外抛物。

6）不准在楼宇外墙、梯间墙壁、公用门窗、道路、地面等公共地方乱写、乱贴、乱画。

7）对违反卫生管理的人员，管理处有权进行警告，责令赔偿、处罚。

五、物业管理服务费、水电费

1）物业管理服务费、水电费暂按《商品房购销合同》的约定执行，交纳时间为每月10前。

2）属于办公单元内的水电费由该单位于每月10前至管理处物业管理服务费一同交缴。

3）用于大厦的电梯电费与用于大厦灯箱广告的霓红灯，公共照明电费按实按每单元之用电量进行分摊，连同物业管理服务费于每月10前至管理处交缴。

4）逾期交纳以上费用15天者，将按规定每日按欠费总额的千分之三收取滞纳金，逾期一个月未交付者，将采取停水、停电等催交措施，并按法律程序催缴所欠费用。





















装修管理规定



为加强KH商业中心统一管理，保证物业的完好和安全，保持物业的完好美观，维护广大用户的合法利益，特制定本装修管理规定，望各用户或装修公司共同遵守。

1.1装修申请程序：

1.1.1用户装修请提前三天向物业管理处提出申请；

1.1.2用户须详细如实填写“装修申请表”并提供详细的装修施工方案和装修施工图，签署装修保证书；

1.1.3物业管理处负责审批装修申请和方案，答复时间不超过72小时；

1.1.4装修公司须按下列规定提交证件，办理单证和交纳费用：

A提供营业执照复印件和资质证书复印件（无此证件不予以审批入场作业）；

B装修公司需向管理处交付装修保证金三千元正（工程竣工验收合格后无息退回）；

C装修公司需提供装修工人身份证复印件、彩色免冠一寸相片二张到管理处办理临时出入证，工本费10元/张，出入证保证金50元/人（退场时凭证无息退回），如有遗失，保证金不予退回，并按以上规定重新申办；

D装修公司需一次性向管理处交纳装修单元面积3元/㎡的公共区域清洁费（包括部份装修材料、人员使用电梯的电费、水费），装修垃圾清运费小户型1000元/户，大户型1500元/户，装修垃圾由装修公司负责用袋装好并运至指定位置由管理处统一处理，不得随便堆在公共区域。

1.2装修施工规定

1.2.1装修公司必须将管理处开具的“装修开工许可单”贴于装修单位醒目之处，并按规定在装修单元内配置灭火器材；

1.2.2开工时间为上午7：00—12：00，下午14：00—19：00，提前或延长需至管理处申请同意；

1.2.3使用电梯运载材料或工具必须由管理处指派之人员处理；

1.2.4所有装修人员必须配戴“临时工作证”，管理处任何人员均有权随时检查，遗失需立即补办，绝对禁止冒充使用；

1.2.5装修单位大门必须紧闭，禁止在任何公共地方进行施工或进入其他单位施工；

1.2.6装修人员只能在所承接的装修单位内活动，不得擅自进入其它单位和场所；

1.2.7装修单位如有防水要求的装修项目，必须做好防水措施，如导致渗漏或造成损害，用户或装修公司必须无条件修复或赔偿损失；

1.2.8未经管理处同意，不得私自进行以下作业：

A拆墙、移墙、和重新隔墙体；

B改封管道；

C改动或重新敷设线路；

D在单元内加装洗手间或厨房等。

1.2.9砌割墙体暗敷管、线等作业时，必须经管理处确认后方可施工，以免割断暗埋在墙内的各种管道，一旦出现类似情况，一切后果均由该单元用户负责；

1.2.10除本单元防盗门外，不得在其他门窗外部加设防盗网等影响大厦外观的任何设施；

1.2.11 防盗网安装时必须安装在各玻璃窗内里面（室内面）不得擅自加设铝窗等任何设施；

1.2.12空调安装必须在指定位置上，以保持大厦外观统一协调，并接入固定空调排水管里；

1.2.13装修垃圾必须用袋装好，日产日清，不得随意堆积，沉压在大厦任何公共区域内；

1.2.14涉及消防方面的，由用户自行到消防部门申报，由此造成的后果概由用户自行负责；

1.2.15装修单元内不准任何人员留宿、煮食、严禁随地大小便；

1.3装修巡视和验收

1.3.1管理处每天有质检，保安或其他人员对装修单元进行跟踪检查，发现违章装修行为的，将按规定责令装修公司进行整改，任何人员不得拒绝；

1.3.2工程竣工投入使用一个月后，用户可向管理处申请验收，验收合格用户签署意见后可办理退回装修保证金事宜，如验收不合格装修公司必须整改，直至合格为止，建议用户与装修公司订立书面保修协议；

1.3.3装修公司到管理处办理退款手续时，必须提供“装修竣工验收表”和全部工作证，保证金收据办理保证金退款事宜；

1.3.4在办理退款手续时，装修公司若有违章处罚等，违反装修规定的任何行为的处罚、赔偿均从保证金中扣除，不够扣除的，由装修公司另行补充，造成严重后果的追究法律责任。用户负连带责任。

1.4违约责任

装修公司若违反本装修管理规定的任一条规定或其它有关物业管理规定的禁止行为，将视情节在保证金中扣除100—2000元不等每次的违约金或按《装修管理处罚条例》执行，造成严重后果的将依法追究法律责任。



KH商业中心物业管理处： 装修公司：

代 表： 代 表：

日 期： 日 期：

停车场管理规定

1、凡进入KH商业中心停车场内的所有车辆实行统一停放管理；

2、本车场实行两进两出，请按指定路线行驶；

3、遵守交通规则，爱护大厦的道路、公共设施，不乱停乱放车辆；

4、车场内的车辆行驶停放必须服从保安人员指挥，注意前后左右车辆安全，在规定位置停放；

5、凡进入车场的车辆，尽量购买综合保险，本车场只负责提供场地占用，不负责保管，车辆一旦发生意外由保险公司负责理赔；

6、停放好车辆后必须锁好车门，调好防盗系统至警备状态，车内贵重物品随身带走；

7、本车场限速15公里，严禁超车，禁止鸣号和逆向行驶；

8、严禁在车场试车、修车、练习、严禁损坏路牌和各类标识，不准损坏路面和公用设施；

9、严禁在行人道、行车道、消防通道上停放任何车辆，非机动车按指定位置停放；

10、楼内用户应向自己的客户、朋友明示本停车场管理规定和收费标准，由此引起的后果均由该楼内用户负连带责任。

11、本车场收费标准：

A月卡汽车地下室300元/月·辆，地上250元/月·辆；摩托车地下60元/月·辆，地上50元/月。

B临时停车（半小时内免费，超过半小时按如下标准收取）

1）白天：汽车10元/次·辆，摩托车2元/次·辆；晚上：汽车15元/次·辆，摩托车3元/次·辆，全天最高消费汽车25元/辆，摩托车5元/辆。

2）时间段为白天06：00—18：00，晚上18：00—06：00

12、除执行任务的车辆（消防车、警车、救护车）外，其它车辆一律按本规定执行。

物品搬运管理规定



1.0目的

确保用户的物品不受损坏丢失、大厦的公共设施不受损坏。

2.0“放行条”与“出入证”的使用范围

A装修人员必须使用出入证；

B“放行条”的使用：

有贵重物品、装修材料搬出时；

用户搬家出入大厦时；

装修队伍将有价值的物品搬出时；

3.0物品出入限制

A禁止上下电梯物品：

整块夹板或板料尺寸超过2米的；

铝合金、不锈钢制品长度超过2米的；

未经包装（指用编织袋等装好），用铁丝困扎运输红砖；

未密封的液体材料，如：天那水；

超长超宽的其它物品和不用袋装好的装修垃圾；

注：以上物品允许上下楼梯，但损坏或污染楼梯道者，必须负责赔偿或消除妨害；

B禁止进入大厦的物品

易燃易爆，放射性等危禁物品

4.0申请放行条的规定

A搬入不受限制

B搬出申请

搬出贵重物品时必须由用户本人或亲笔盖章的委托书和申请人的身份证复印件；

搬家离开必须凭财务部出具的己结清管理费、水、电费等证明。

C时间规定

所有搬运行为必须在规定的时间内进行，过期“放行条”无效。搬运时应提前一天通知管理处。

5.0搬运程序

A搬入不受限制

B搬出程序

凭有效证件到管理处开具“放行条”，详细列明搬出物品清单；

查验领取人的证件是否与用户登记相符，杜绝他人冒领行为。

C各出入口保安员根据放行条内列明的物品一一核对，无误后放行，并签名，收回放行条存档。

6.0搬运行为损坏公共设施的赔偿规定

A管理处对公共设施遭受损坏的行为，依据“谁损坏、谁赔偿”的原则进行处理；

B在搬运物品过程中，发现公共设施被损坏，保安人员应立即要求当事人在“放行条”上签署损坏公共设施负责赔偿保证，同时通知主管或主任到现场查看；

C根据被损坏的程度及设施情况，由主管或主任计算赔偿费用；

D对被损坏的设施，主管或主任应及时安排维修，对楼道被刮花的情况，等楼内装修高峰期后再进行；

E特殊情况：对当事人提出的自己出钱维修的，管理处应派人员督促维修工作。

7.0质量记录 《放行条》



意外事件处理程序指引



一、防火措施

为避免发生火警，各用户应留意下列各项：

熟悉大厦内外地理环境。

确保通道在任何时候均畅通无阻。

认识大厦内消防设施位置及使用方法。

切勿使电挚负荷过重，如需增加室内的电气装置，必须聘请合格的电气技术工安装。

室内切勿存放任何易燃易爆等危禁物品。

下班时应关闭所有电气总闸。

二、火警

各用户若目睹火警发生或其所属单元发生火警，应保持冷静，立即致电管理处或拨打119报警，正确指出起火点，如其所属单元起火，在本身没有危险的情况下，可采取下列措施减低损失。

用大厦内的消防设施扑灭。

如火源由电线引起，勿用水扑救，应先关掉电源，再用干粉灭火器扑灭。

通知最近的保安员协助扑救。

如火势不能控制，即沿最近的走火楼梯撤离。

如需疏散，应关闭电源总掣的所有门窗以减小火势蔓延，并提醒室内同事和邻居离开现场。

如时间充足，可拣贵重物品或文件离开。

三、停电

若发生停电，请立即致电管理处并正确指出停电地点并请留意下列各点：

为防止意外停电而影响正常办公，望各单元自行设置足够的应急设施。

停电时保持镇定，并注意防火。

离开办公室前关掉总电源。

四、水浸

若发生水浸，请立即致电管理处指出正确水浸地点并留意下列各项：

通知较近的保安员。

如水浸事故己蔓延至办公室，应采取一般预防措施以便保护财物。

如需疏散，关闭所有电源总开关。

五、台风吹袭

当台风来临时，须注意：

关好所有门窗。

将所有能被台风吹袭的物件放回安全地带。

台风过后，通知管理处修复损坏的物业。

六、意外盗窃

如发现可疑人员或目睹案件发生，请立即致电管理处或保安员，指出正确地点，并请留意下列各项：

通知保安员。

保持镇静，留意窃匪人数，外貌特征。

保护现场，不得破坏，等待公安人员到场处理。

向公安人员或保安人员详述案件的发生经过。





常用电话号码





火警 119

匪警 110

医疗急救 120

市公安值班室 2222107

交通事故受理 122

供电抢修 2222184

电话报障 112

话费查询 170

管理处























承诺书



兹有KH商业中心 单元业主/使用人，现己收到东莞市KH物业发展有限公司KH商业中心物业管理处制定的《用户手册》，对其中的内容己熟阅，在此，本人 承诺：在使用该物业时，本人及本单元内所有人员均能自觉遵守《用户手册》中的各项规定和该物业管理处制定的各项物业管理规定，否则，所有责任均由本人和本单元承担。

业主（承诺者）签名

日 期 单 元 承诺者签名 日 期 单 元 承诺者签名 东莞市KH商业中心物业管理处

装修管理处罚条例



为确保KH商业中心的统一、美观及广大业主的利益与安全，全面落实装修管理规定的内容条款，特拟定该条例在装修管理过程中实施。

一、装修施工单位未办理申报、审批手续擅自动工，除应补办手续外，将扣除保证金500元。

二、装修单位未将《装修许可证》张贴于大门显眼处，扣除保证金100元，如遗失补办工本费20元。

三、装修施工与审批内容不符，擅自改变屋宇承结构、梁柱、板等，扣除全额保证金，并停工整改。

四、擅自改变门窗、阳台、外墙装饰、拦河、围栏的除应恢复原状外，扣保证金500元。

五、擅自改变管、阀、空调预留们、换气口，违规动火，用电，除及时整改外，扣保证金500元。

六、擅自在外墙安装网、罩、牌或其它伸出物，向排水管倒渣物的，除及时整改外，扣保证金300元。

七、未经许可擅自改动各计量系统，宽带网络，除及时整改外，扣保证金300元。

八、损坏公共设施、设备、绿化花木，乱堆放材料、垃圾，除按价赔偿，及时清理外，扣保证金300元。

九、装修工人衣冠不整，在公共区域坐、卧，擅自进入其它施工现场或区域，随意大小便，除纠正清理外，扣保证金100元。

十、未按规定安装空调、排气扇，除责令恢复原状外，扣保证金200元。

十一、持有的临时工作证号限在申请单位和有效期内使用，不得涂改、转借，正确佩戴左胸前，否则，扣保证金100元。

十二、严禁在物业内散发、张贴广告资料，不得在作业现场抽烟，每发现一次扣保证金50元。

十三、装修单元内未按规定配置灭火器，扣保证金200元。

十四、本条例未尽事项将另行更知。

十五、本条例的解释权归：东莞市KH商业中心物业管理处。

































东莞市KH商业中心物业管理处

装修申办 验收流程



























































































东莞市KH商业中心物业管理处

装修申请表

业

主 物业单位 建筑面积 ㎡ 业主姓名 联系电话 装

修

公

司 公司名称 执照号码 资质证号 负责人 身份证号码 联系电话 装修日期：由 年 月 日至 年 月 日 预计装修人数 名 装修

申请

项目 申请装修工程项目： 提

供

资

料 提供资料 数 量 接待员核实 施工方案及平面布置图 签名： 电气布置图 日期： 装

修

收

费

项

目 序号 项 目 数量 单 价 金 额 收款员 备 注 1 装修保证金 未违反规定，工程验收合格，一个月内无息退还 2 临时工作证工本费 不退 3 工作证押金 工程完工后，凭证收据无息退回 4 管理费 每平方米3元计还退 5 垃圾清运费 小户型1000元/户大户型1500元/户不退 装

修

保

证

与

承

诺 1、本业主/用户和装修施工队保证：遵守《KH商业中心装修管理规定》、《装修管理

处罚条例》和国家相关法规规定和其它物业管理规定，保证按KH商业中心物业管理处审批的图纸和意见施工作业，按期完成装修工作，如未提交施工图审批和违反以上规定，愿承担一切后果责任，并接受管理处的处理。2、本业主/用户和装修施工队己收悉管理处之《KH商业中心装修管理规定》和《装修管理处罚条例》各一份。



业主/用户签名： 日期： 装修公司负责人签名： 日期： 管

理

处

审

批

意

见 工程维修部意见： 房管员意见 管理处经理意见： 签名： 日期： 签名： 日期： 签名： 日期： 东莞市KH商业中心物业管理处

装修开工许可证



装修物业单位 面积 ㎡

装修公司名称

装修负责人 联系电话

装修工作内容





开工日期： 完工日期： 开工人数：

备注：1、任何装修工程进行前，必须将开工许可证张贴于其大门口显眼处，必须管理处授权人签名，盖公章方为有效，否则，将扣保证金100元，并取消其装修资格。

2、开工许可证如有遗失，业主/用户装修公司需以书面申请向管理处申请即日补领，工本费20元。

3、开工许可证如被涂改，将被作废。

4、当室内进行施工时，切记将单元大门关上，否则扣保证金150元。

5、切勿在公共区域及道路进行任何工程或将装修物料、垃圾堆放在公共区域及道路上，一经查时，将扣除保证金300元。

6、装修中需增加项目必须提出书面申请，如施工延期须将《开工许可证》及《临时工作证》到管理处办理延期手续，否则，管理处有权停止其装修工作。



装修公司负责人签署 业主签署 管理处经理签署并盖公章

日期：

东莞市KH商业中心物业管理处

装修验收表

单 元 业主姓名 装修公司负责人姓名 房管员 初验时间 备 注 初验情况： 业主签名 日期 装修负责人签名 日期 房管员签名 日期 正式验收时间 备注 正式验收情况： 业主签名 日期 装修负责人签名 日期 房管员签名 日期 管理处经理意见： 签名 日期 财务部退款事宜： 签名 退款签收 收款人签名 第三节







物业管理服务协议







项目名称：KH商业中心

项目座落地址：东莞市X区X中路段

委托方：全体业主

受托方：东莞市KH物业发展有限公司















































物业管理服务协议



第一章 总则



第一条 本协议当事人：

委托方（以下简称甲方）：全体业主；

受托方（以下简称乙方）：东莞市KH物业发展有限公司；

根据有关法律，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将东莞市KH商业中心委托于乙方实行物业管理，订立本协议。

第二条 物业基本情况：

物业类型：综合型写字楼；

座落位置：东莞市X区X中路段；

四至：东至东莞大道、南至X中路段、西至规划空地、北至美新电器城；

占地面积：17968.4㎡ ；建筑面积：88575㎡。

第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主或物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本协议承担相应的责任。



第二章 委托管理事项



第四条 房屋建筑共用部份的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等。

第五条 共用设施设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯等。

第六条 市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等。

第七条 公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。

第八条 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括：商业网点、文化体育娱乐场所等。

第九条 公共环境卫生，包括：公共场所、房屋共用部份的清洁卫生、垃圾的收集、清运等。

第十条 交通与车辆停放秩序的管理。

第十一条 维持公共秩序，包括：安全监控、巡视、门岗执勤。

第十二条 管理与物业相关的工程图纸、用户档案与竣工验收资料。

第十三条 组织开展社区文化娱乐活动。

第十四条 负责向业主或物业使用人收取下列费用：

1、物业管理服务费

2、代收代缴公共、私有部份之水电费

第十五条 业主和物业使用人房屋自用部位，自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。

第十六条 对业主或物业使用人违反《业主公约》、《用户手册》的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、停止所有物业管理服务等措施。

第十七条 其它委托事项：

1、房屋租赁、中介服务；

2、商务服务。

第三章 委托管理期限



第十八条 委托管理期限自本协议签字之日起至业主委员会成立之日止。



第四 章双方权利义务



第十九条 甲方的权利义务：

1、维护自身的合法权益，享受乙方提供的物业管理服务；

2、监督乙方管理服务工作及实施制度的执行情况；

3、有权向有关行政管理部门投诉乙方违反法律、法规、规章的行为；

4、有权向乙方投诉其管理服务人员服务态度和服务质量并知悉其处理结果；

5、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；

6、有遵守《业主公约》和《用户手册》的义务。

第二十条 乙方的权利义务：

1、根据有关法律、法规及本协议的约定，制定物业管理制度；

2、对业主或物业使用人违反法规、规章的行为提请有关部门处理；

3、按本协议第十三条的约定，对业主或物业使用人违反《业主公约》和《用户手册》的行为进行处理；

4、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；

5、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施；

6、向业主或物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主或物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督；

7、负责编制物业管理年度计划，资金使用计划及决算报告；

8、每六个月向全体业主或物业使用人公布一次管理费用收支帐目；

9、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩、建或完善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施；

10、本协议终止时，乙方必须向甲方移交物业管理的全部档案资料。



第五章 物业管理服务质量



第二十一条 乙方需按下列约定，实现目标管理：

1、两年内达到优秀示范大厦标准；

2、管理范围内不发生重大安全责任事故；

3、房屋完好率达95%以上，维修处理及时率达98%以上；

4、用户报修处理及时率达98%，用户对管理满意率达95%以上；

5、环境保洁率达95%以上；

6、发电机发电率和消防水泵供水率达100%；

7、管辖区内卫生、消杀、绿化达标率95%以上。



第六章 物业管理服务费用



第二十二条 物业管理服务费：

1、本物业的管理服务费，由乙方按建筑面积和《商品房购销合同》中的约定每月每平方米3元向业主或物业使用人收取，业主或物业使用人应在每月的10日前亲临乙方办公室交缴；

2、管理服务费标准的调整，在业主委员会成立前，按政府指导价进行调整；

3、业主或物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交费用的3%交纳滞纳金。

第二十三条车位使用费由乙方按下列标准向车位使用人收取：

1、露天车位：汽车250元/辆·月； 摩托车50元/辆·月；

2、车 库：汽车300元/辆·月； 摩托车60元/辆·月；

3、临时停车： 半小时内免费，超过半小时汽车10元/次、摩托车2元/次，全天最高消费汽车25元，摩托车5元

第二十四条 乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位，自用设备，毗连部份的维修、养护及其它持约服务，由当事人按实际发生的费用计算，收费标准须经甲方同意。

第二十五条 其它乙方向业主和物业使用人提供的服务项目收费标准如下：

1、电梯运行费由乙方按实结算，向业主或物业使用人收取；

2、公共照明、公共用水之费用由乙方向甲方按实按相关部门规定标准收取。

第二十六条 房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的小修、养护费用由乙方承担，大修、中修、更新费用由甲方承担。



第七章 违约责任



第二十七条 甲方违反协议第十九条的约定，使乙未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止协议，造成乙方经济损失的甲方应给予乙方经济赔偿。

第二十八条 乙方违反本协议第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权申请物业管理行政主管部门作出处理，成立了业主委员会的，可经业主大会通过终止协议，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第二十九条 乙方违反本协议第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求清退，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第三十条 甲乙任意一方无正当理由提前终止协议的，应向对方支付50万元的违约金，给对方造成经济损失超过违约金的还应给予赔偿。



第八章 附则



第三十条 协议期满，乙方全部完成协议并且管理成绩优秀，大多数业主或物业使用人反映良好，可续订。

第三十一条 双方可对本协议的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本协议具有同等效力。

第三十二条 本协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

第三十三条 本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。

第三十四条 因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等问题，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并做善后处理，产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。

第三十五条 本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第三十六条 本协议在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解；协商或调解不成的，双方同意由所辖行政区域仲裁委员会仲裁。

第三十七条 协议期满协议自然终止，双方如续订协议，应在该协议期满120天前向对方提出书面意见。

第三十八条 本协议自签字之日起生效。



附：

《商品房屋使用说明书》；

《商品房屋质量保证书》。





























东莞市KH商业中心房屋使用说明书

物业名称：东莞市KH商业中心 填发日期：

开发单位 名称 东莞市KH房地产开发有限公司 地址 东莞市XX 电话 2X8 邮 政 编 码 523000 设计单位 名称 湖南省建设设计院 地址 东莞市莞太路132号 电话 2496451 邮 政 编 码 523000 监理单位 名称 广东省南方建设监理有限公司驻东莞联络处 地址 东莞市新城市中心菊香苑3栋903室 电话 2421808 邮 政 编 码 523000 使用部位 使用说明和注意事项 结构和装饰装修 本工程基础为人工挖孔桩，框架结构，外墙为玻璃和分户墙为180厚红砖墙，内分隔墙120厚。用户不能在梁、柱、板上凿孔，不能随意拆墙或增加分隔墙，板的荷载不能超过1.5KN/㎡，同时为保证立面美观及不影响邻居，不能随意在外墙及分户墙上开孔，装饰时按物业管理单位提供的注意事项进行。 给排水 办公单元内禁止加设给排水系统，己有的给排水系统不得擅自改动，不得将管口防堵拦板取出，严禁将垃圾杂物塞入排水管道，严禁在装修过程中将水泥砂浆在排水管中冲走。业主/用户不得以任何理由阻止管道维修。 供配电 小户型写字楼用电报装容量为 7 千瓦，大户型写字楼用电报装容量为 70 千瓦。用户如超负荷使用会引致火灾等事故，用户表后的布线等安装工程应由持牌电工进行，使用合格电线及电器产品。 弱电 禁止改动户外设施，户内必须按相关部门要求进行安装，以免导致短路。 消防 本楼宇内有严密的消防系统，当出现火警时，请拨119报警，并到各层消防栓取水灭火。安装户内防盗网需预留紧急出口，非火警严禁占用、堵塞、使用走火通道和消防设施。

使用部位 使用说明和注意事项 门、窗 用户不得将公共门上锁，不能随意在公共地方安装门，亦不能擅自开窗，如需更换窗，以不影响立面为前提，要经常检查推拉窗是否正常，防止脱落坠落出意外。 承重墙 墙体不能拆除、移动、改动，非承重墙体的改动应须有关部门审查同意后方可进行。 防水层 本楼宇屋面、卫生间铺有防水层，用户应加以保护，严禁刻意损坏，如属人为导致渗漏，由责任人承担一切后果。 其它 1、用户严禁在写字楼单元内加设厨房、煤气管道等。

2、用户应尊重社会公德，如不要高声喧哗，影响别人办公，爱护环境，共创美好办公环境。

3、用户因使用不当或擅自改动结构、设备或不恰当装修等造成的质量问题，开发企业不承担保修责任，由责任人承担。























东莞市KH商业中心房屋质量保证书

物业名称：东莞市KH商业中心 填发日期：

公司名称 东莞市KH房地产开发有限公司 电 话 2X8 地 址 东莞市XX 邮政编码 523000 项目名称 东莞市KH商业中心 工程质量等级 优良 竣工验收时间 2004年4月 交付使用时间 2004年5月 负责质量保修部门 东莞市KH房地产开发有限公司 联系电话 2X8 答复时限 三天（节假日顺延） 保 修 项 目 保修期限 保修责任 保修单位 地基和

主体结构 地基终身

主体结构五十年 1、保修期限内因质量问题由

开发公司负责

2、自然灾害、使用不当（如

修改结构）引出问题由管

委会和业主负责 东莞市KH房地产开发有限公司







屋面防水 五年 1、保修期内属质量问题由

开发建设单位负责

2、保修期内因业主/用户

使用不当由业主/用户负责 东莞市KH房地产开发有限公司





墙面、卫生间、地面

地下室管道渗漏 一年 墙面、顶棚

抹灰层脱落 一年 地面空鼓，

大面积起沙 一年 门窗翘裂、

五金件损坏 一年 灯具、电器开关 六个月 管道堵塞 两个月 卫生洁具 三个月 供冷系统和设备 一年 开发公司承诺的其它保修项目 无 无

甲方（业主）签章： 乙方签章：东莞市KH物业发展有限公司

代表人： 代表人：



以下由甲方（业主签章）

日 期 单 元 业主签章 日 期 单 元 业主签章





















第十章 成本核算



第一节 人工成本



部门 职务 人数 工资标准 伙食标准 小计 总计 备注 办

公

室

经理 1 3000元/月 200元/月 3200元 68700

元/月 文员 1 1000元/月 200元/月 1200元 收款员 1 1000元/月 200元/月 1200元 房管员 2 1500元/月 200元/月 3400元 保安主管 1 1500元/月 200元/月 1700元 环卫主管 1 1500元/月 200元/月 1700元 维修班长 1 1500元/月 200元/月 1700元 保安部 保安领班 3 850元/月 200元/月 3150元 保安员 36 750元/月 200元/月 34200元 环卫部 清洁工 14 550元/月 200元/月 10500元 绿化工 1 650元/月 200元/月 850元 技工 2 600元/月 200元/月 1600元 后勤 厨工 2 550元/月 200元/月 1500元 维修部 维修工 2 1200元/月 200元/月 2800元







第二节 办公室成本

序 号 品 名 数 量 单 价 金 额 使用期 每月费用 1 冬装 14套 500元/套 7000元 24个月 292元 2 夏装 14套 150元/套 2100元 24个月 88元 3 衬衣 14件 80元/件 1120元 24个月 47元 4 电脑 4台 5000元/台 20000元 60个月 334元 5 复印机 1台 8000元/台 8000元 60个月 134元 6 传真机 1台 1500元/台 1500元 48个月 32元 7 电话机 8台 80元/台 640元 24个月 27元 8 空调机 3台 3000元/台 9000元 60个月 150元 9 大班台 1套 2500元/套 2500元 60个月 42元 10 办公桌 7套 500元/套 3500元 60个月 59元 11 档案柜 5个 700元/个 3500元 120个月 30元 12 值班桌椅 4套 500元/套 200元 36个月 56元 13 宿舍用品一批 15640元 60个月 261元 14 无法拟清的办公固定资产一批 3000元 24个月 125元 15 办公用水、电费 1500元 1个月 1500元 16 日常消耗品一批 2000元 1个月 2000元 17 对讲机 6台 2300元/台 13800元 60个月 230元 18 厨房用品一批 3000元 12个月 250元 19 沙发 1套 3000元/套 3000元 36个月 84元 20 饮水机 1台 300元/台 300元 24个月 13元 21 接待桌椅 5套 800元/套 4000元 48个月 84元 22 合计： 5838元/月 第三节 保安部成本



序 号 品 名 数 量 单 价 金 额 使用期 每月费用 1 冬装 78套 280元/套 21840元 24个月 910元 2 夏装 78套 180元/套 14040元 24个月 585元 3 衬衣 78件 50元/件 3900元 24个月 163元 4 大衣 39件 90元/件 3510元 36个月 98元 5 皮鞋 39双 100元/双 3900元 12个月 325元 6 雨衣 39件 50元/件 1950元 36个月 55元 7 水鞋 39双 30元/双 1170元 24个月 49元 8 对讲机 8台 2200元/台 18400元 60个月 307元 9 日常无法预测费用 500元 1个月 500元 10 合计： 2992元/月



































第四节 维修部成本

序号 品 名 数 量 单 价 金 额 使用期 每月费用 1 冬 装 6套 130元/套 780元 24个月 33元 2 夏 装 6套 90元/套 540元 24个月 23元 3 工具袋 3个 35元/个 105元 12个月 9元 4 冲击钻 1把 1000元/把 1000元 36个月 28元 5 砌割机 1台 500元/台 500元 36个月 14元 6 电焊机 1台 400元/台 400元 36个月 12元 7 管钳 1套 150元/套 150元 24个月 7元 8 胶钳 3把 20元/把 60元 12个月 5元 9 尖嘴钳 3把 20元/把 60元 12个月 5元 10 万用表 1个 200元/个 200元 24个月 9元 11 活动搬手 3套 50元/套 150元 12个月 13元 12 螺丝刀 3套 50元/套 150元 12个月 13元 13 电工笔 3支 15元/支 45元 3个月 15元 14 电梯维护费 10台 450元/台 4500元 1个月 4500元 15 公共水电费 1个月 5000元 16 消耗品 一批 1个月 1000元 17 合计： 10686元/月 第五节 环卫部成本

序号 品 名 用 途 数 量 单 价 金 额 使用期 每月费用 1 冬 装 统一形象 34套 120元/套 4080元 24个月 170元 2 夏 装 统一形象 34套 80元/套 2720元 24个月 114元 3 雨衣 雨天作业 17件 50元/件 850元 36个月 24元 4 雨鞋 雨天作业 17双 30元/双 510元 12个月 43元 5 全自动洗地机 地面清洗 1台 49500元/台 49500元 60个月 825元 6 抛光机 蜡面抛光 1台 8500元/台 8500元 60个月 142元 7 吸水吸尘机 地面吸水 2台 3250元/台 6500元 48个月 136元 8 大活动搬手 维修机具 1把 20元/把 20元 24个月 1元 9 小活动搬手 维修机具 1把 20元/把 20元 24个月 1元 10 螺丝刀 维修机具 1套 50元/套 50元 24个月 2元 11 三角搬手 维修机具 1套 100元/套 100元 12个月 9元 12 锒头 维修机具 1把 10元/把 10元 12个月 1元 13 16〞玻璃刮 清洁玻璃 15把 19元/把 285元 6个月 48元 14 16〞上水器 清洁玻璃 15把 11元/把 165元 2个月 83元 15 伸缩杆 高空作业 6把 35元/把 210元 12个月 18元 16 玻璃铲刀 清洁玻璃 15把 8元/把 120元 2个月 60元 17 尘推 地面推尘 15把 35元/把 525元 6个月 88元 18 推水器 地面推水 5把 35元/把 275元 12个月 23元 19 云石铲刀 地板除渍 15把 15元/把 225元 3个月 75元 20 警示牌 提醒警示 20个 23元/个 460元 36个月 13元 21 2.4m铝梯 高空作业 2个 200元/个 400元 12个月 34元 序号 品 名 用 途 数 量 单 价 金 额 使用期 每月费用 22 1.5m铝梯 中高空作业 2个 150元/个 300元 12个月 25元 23 双桶榨水车 综合清洁 12个 200元/个 2400元 12个月 200元 24 铁锹 清洁垃圾 10把 15元/把 150元 6个月 25元 25 水管 冲洗地面 100米 5元/m 500元 6个月 84元 26 感应吹干机 厕所用 108个 150元/台 16200元 60个月 270元 27 拖把 拖洗地面 30把 5元/把 150元 1个月 150元 28 扫把 地面清洁 30把 3元/把 90元 1个月 90元 29 垃圾铲 清洁垃圾 15个 5元/个 75元 1个月 75元 30 尘推套 更换配用 30个 35元/个 1050元 1个月 1050元 31 云石刀片 更换配用 150片 1.5元/片 225元 1个月 225元 32 玻璃刀片 更换配用 150片 1.5元/片 225元 1个月 225元 33 玻璃刮胶条 更换配用 30条 8元/科 240元 1个月 240元 34 清洁桶 装水袋工具 15个 8元/个 120元 1个月 120元 35 毛巾 擦抹用 100条 5元/条 500元 1个月 500元 36 地刷 地面清洗 15把 5元/把 75元 1个月 75元 37 胶手套 保护手 15双 5元/双 75元 1个月 75元 38 钢丝刷 地面刷洗 15把 3元/把 45元 1个月 45元 39 垃圾篓 厕所用 530个 3元/个 1590元 1个月 530元 40 40×40垃圾袋 厕所用 15900个 0.1元/个 1590元 1个月 1590元 41 厕纸 厕所用 5040卷 1元/卷 5040元 1个月 5040元 42 高处除尘扫 高处除尘 6把 5元/把 30元 1个月 30元 43 洗手液 洗手间用 540瓶 10元/瓶 5400元 1个月 5400元 44 大街扫 马路清扫 10把 8元/把 80元 1个月 80元



序号 品 名 用 途 数 量 单 价 金 额 使用期 每月费用 45 喷壶 喷液作用 15个 5元/个 75元 1个月 75元 46 百洁布 不锈钢清洁 30个 1元/个 30元 1个月 30元 47 马桶刷 马桶清洁 108个 5元/个 540元 1个月 540元 48 厕吸 厕所用 108个100米 5元/个 540元 1个月 540元 49 介刀 维修用 2把 5元/把 10元 1个月 10元 50 介刀片 更换配用 1盒 10元/盒 10元 1个月 10元 51 大白塑料桶 盛装垃圾 60个 45元/个 2700元 12个月 225元 52 维保费 机具维保 500元/月 500元 1个月 500元 53 静电剂 地面去尘 2加压 85元/加压 170元 1个月 170元 54 玻璃清洁剂 玻璃清洁 2桶 220元/桶 440元 1个月 440元 55 全能清洁剂 所有表面清洁 2桶 210元/桶 420元 1个月 420元 56 不锈钢保养剂 不锈钢上油 3加压 92元/加压 276元 1个月 276元 57 化油剂 地面油污处理 1桶 250元/桶 250元 3个月 84元 58 128起渍剂 香口胶处理 2支 90元/支 180元 1个月 180元 59 洁厕精 瓷面清洁 200支 6元/支 1200元 1个月 1200元 60 洗衣粉 清洗工具 1大包 60元/包 60元 1个月 60元 61 空气清新剂 调节室内空气 20支 15元/支 300元 1个月 300元 62 底蜡 地面打蜡 3桶 430元/桶 1290元 1个月 1290元 63 面蜡 地面保养 4桶 430元/桶 1720元 1个月 1720元 64 起蜡水 地面起蜡 4桶 210元/桶 840元 1个月 840元 65 绿化工具 绿化养护 一批 500元/批 500元 6个月 84元 66 肥料 绿化上肥 300斤 80元/100斤 240元 1个月 240元 67 农药 绿化杀虫 一批 200元/批 200元 1个月 200元





序号 品 名 用 途 数 量 单 价 金 额 使用期 每月费用 68 消杀用药 灭四害 一批 100元/批 200元 1个月 100元 69 无法预测费用 1000元 1个月 1000元 70 外墙清洗（每年1次，1元/㎡约28000㎡×1元/㎡） 12个月 2334元 71 合计： 30922元/月



























































第六节 总成本

序 号 项 目 费 用 标 准 费 用 1 人 工 费 见本章第一节 68700元/月 2 办 公 费 见本章第二节 5838元/月 3 保 安 费 见本章第三节 2992元/月 4 维 保 费 见本章第四节 10686元/月 5 清 洁 费 见本章第五节 30922元/月 6 酬 金 以上费用的10% 11949元/月 7 税 金 以上费用的5.5% 7230元/月 8 合计： 138317元/月

















































第七节

东莞市KH商业中心物业管理处

员工工资发放标准



序号 职务 基本工资 浮动工资 岗位补贴 医疗费 加班费 合计 1 经理 2100 350 200 50 300 3000 2 文员 600 50 50 50 50 800 3 收款员 600 50 50 50 50 800 4 房管员 800 200 150 50 100 1300 5 保安主管 800 200 150 50 100 1300 6 环卫主管 800 200 150 50 100 1300 7 维修主管 800 200 150 50 100 1300 8 维修工 600 150 100 50 100 1000 9 保安领班 600 100 50 50 50 850 10 保安员 600 50 50 50 750 11 清洁技工 450 50 50 50 600 12 绿化工 450 100 50 50 650 13 清洁工 400 50 50 50 550 14 厨工 400 50 50 50 550

备注：凡在公司服务满一年的，根据职务上调50—200元基本工资，满两年的依次轮推。加满三年为止。

第1页，共363页



第56页，共363页



第334页，共363页





邮寄：

商品房交付通知书

收楼手续须知

3、 收楼应交费用表



物业管理处通知

业主收楼



业主收楼



提交：

1、商品房交付通知书

2、商品房购销合同

3、身份证原件、照片



业主公约

用户手册

用户资料



签署文件



首期管理费3.00元／m2

维修储备金：三个月管理费

搬迁押金：1000元/户



业主交费



领取锁匙



凭交款收费到房管员处领取



房管员陪同，对不合格项由房管员记录并安排维修整理，直至合格



验楼



业主签收收楼验房表



签收



管理处将业主所有收楼文件按序整理存档



存档



立即拨119火警讲明地址、火情



火灾发生：大楼内任何人员均有责任立即报告，并立即参加灭火抢救



一旦发现火势失控



沉着冷静尽快组织人力物力进行抢救



保安抢险人员得知火警后立即赶往现场：

（1）察看火情，迅速制定灭火方案；

（2）迅速调集抢险人员及物力进行自救；

救火原则：先救人，后救火；先隔离火源，后灭火



火 势 继 续 扩 大



向附近有灭火消防能力的单位求援



拨“119”再次告之火灾情况



以最快方式通知公司总经理和防火安全领导小组有关人员



组织疏散，做好救援、防止不法分子混水摸鱼，减少伤亡事故



多 方 努 力 将 火 扑 灭



认真吸取此次火灾的教训：

查明火灾发生的原因；

查清火灾事故责任人，责任人写出书面检查待后处理；

制定相应的改进预防措施；对以上三点不查清楚，绝不收场；

专职消防员填写火灾事故报告单，报领导审批，并报上一级消防部门，该表存消防档案永久存档。





控制中心联动柜 消防值班员



火灾（现场目击）



事后处理



复位



1211、水带等



使用消防对讲



手动按钮报警



直拨电话到中心



打119



到消防中心报告



用1211灭火或消防水



烟、温感器探测



指挥



停防火区域电源



广播疏散



通知抢险队



打119报警



启动防火区域送



报告领导



迫降消防梯



自动喷淋头喷水



疏散



联络



警戒



总求援



向管理处提交下列文件：

1、《商品房购销合同》。

2、装修公司营业执照、资质证书复印件。

3、装修施工方案和装修施工图。

4、填写《装修申请表》。

5、领取《装修管理规定》、《装修管理处罚条例》



业主/用户同装修

公司提前三天向物业管理处申请







1、不合格：业主/用户和装修公司重新设计或按要求整改直至合格。

2、合格：A至财务部处交纳装修保证金3000元/户，工作证工本费10元/个，工作证押金50元/个，装修期间管理费3元/㎡，垃圾清运费小户型1000元/户，大户型1500元/户。

B签署《装修承诺书》。



管理处工程部房

管员进行审批



1、审核交费情况。

2、审核管理员，工程部审批意见。

3、审核新签署的文件。

4、不合格将所有文件退回接待处通知业主/用户和装修公司重新设计或按要求整改，合格则签署审批意见后将所有资料返回前台。



管理处经理在三天内做出最终审批意见





1、不合格：业主/用户和装修公司必须按要求整改或设计直至合格。

2、合格：凭所交临时工作证收据，装修工人身份证复印件，装修工人彩色一寸照片两张，在前台输装修入场手续。



管理处通知业主/用户和装修公司领取装修审批意见





管理处按规定要求填写《装修开工许可证》业主/用户和装修公司签署管理处经理签名盖公章



装修公司将《装修开工许可证》贴于装修单元大门口显眼处，工人装修材料进场作业。



1、验收不合格，装修公司立即整改直至合格。

2、验收合格，管理处收回《装修开工许可证》和所有临时工作证，签发《装修竣工验收表》，验收表应注明验收意见，应扣款项。

3、管理处经理在《装修竣工验收表》中签署装修退场意见。



装修完毕业主/用户和装修公司向管理处申请验收



1、财务部凭交款收据和《装修竣工验收表》中注明的事项办理退款事宜。

2、财务部将《装修竣工验收表》复印，原件交前台文员存档，复印件交业主/用户留存。



装修完毕业主/用户和装修公司向管理处申请验收