由中国总会计师协会专家项目组成员——周国海教授撰写
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《房地产类公司全面预算报告编制实战指导》
目录
一、 预算编制的指导思想和原则 2
1.1. 预算编制指导思想 2
1.2. 预算编制原则 2
二、 预算编制的定义与分类 2
2.1. 费用定义与内容分类 2
三、 预算的时间安排 4
四、 预算报告的组成 5
4.1. 预算编制说明书 5
4.2. 预算报表 7
五、 预算编制的分工 8
六、 预算的编制方法 9
6.1. 销售预算的编制 9
6.2. 成本预算的编制 10
6.3. 费用的预算编制 11
6.4. 投资预算的编制 11
6.5. 现金预算的编制 12
6.6. 筹资预算的编制 12
6.7. 预计损益表的编制 12
6.8. 预计资产负债表的编制 12
七、 编制注意事项 13
预算编制的指导思想和原则
预算编制指导思想
本年预算编制采用“自上而下、自下而上、自上而下”和“分级编制、逐级汇总”的程序进行。以零基预算为主，趋势预测与零基预算相结合的思路进行编制。
预算编制原则
真实性原则：对每一收支项目的数字指标应认真测算，力求各项收支数据真实准确，各项收支要符合部门的实际情况，测算时要有真实可靠的依据，不能凭主观印象或人为提高开支标准编制预算。
完整性原则：对各项收入、支出预算的编制做到不重不漏，不得在部门预算之外保留其他收支项目（通过严格的审核程序来尽量避免预算外费用的开支）。
可靠性原则：编制预算时需以“事情”为基础，而不是简单的数据相加，也就是将数字落实到所做的事情上。如：销售提成比例是2%，如年度销售目标是1亿，因此预算销售提成为200万。
预算编制的定义与分类
费用定义与内容分类
可控费用与不可控费用的定义
可控费用：
可控费用指根据所授予权限，企业某个责任单位或个人的行为在特定期间内所制约的成本费用。
可控费用分为长期可控费用和短期可控费用；
长期可控费用：为规律性发生的、难以依该月的短期行动计划而变动的可控费用，如工资、社保、办公费等。预算时要求提供参考值（如人均标准、定额等）；
短期可控费用：临时性活动形成的可控费用，如差旅费、招待费、培训费等。预算时要求提供具体的行动计划进行对应；
※包括但不限于以下费用项目
费用项目 费用定义 工资 按照集团统一政策发给职工的薪资、奖金，包括固定工资、加班工资、年度奖金。 社保费用 公司为职工缴纳的法定社会统筹保险，包括养老保险、医疗保险、工伤保险、生育保险、失业保险等。 住房公积金 公司为职工缴纳的住房公积金。 体检费 为保障员工身体健康定期进行的身体检查； 福利费 用于职工福利方面的支出，包括过节费、礼金、服装费、体检费、医药费、员工食堂、团体旅游费、团体活动费、员工宿舍租金等其他福利费 职工教育经费 指企业用于职工教育事业的费用 工会经费 用于开展职工文娱、体育、宣传活动以及其他活动等方面的开支 各种办公用品的耗用，以及其它直接与办公有关的费用，包括电脑耗材（墨盒等）、办公纸张、办公文具、看板、铭牌、名片费用、其他办公费等 通讯费 支付给电讯部门的固定电话、移动电话、个人无线上网卡费用，以及以工资形式发放的通讯补贴 车辆费用 公司车辆以及租用车辆发生的所有费用（包括车辆油费、车辆保险费、年检费、车辆过路费、车辆修理费、租用车辆费用），以及按规定对私家车的补贴， 劳保费用 为职工劳动保护发放的各种劳保用品及相关费用，包括工作服装费用、手套费用、劳保鞋、卫生清洁用品费、其他劳保费等 物管费 指依据物业管理服务合同为物业使用人或所有人提供物业管理服务，物业管理使用人或所有人依据物业管理服务合同应当付出的费用 水电费用 指生产及办公耗用的各种能源费用，包括水费、电费、气费等 不可控费用：
不可控费用是“可控费用”的对称，是指不能为某个责任单位或个人的行为所制约的成本费用。不可控成本一般是无法选择或不存在选择余地的成本，如折旧、摊销、总部统筹的费用等；
※包括但不限于以下费用项目
费用项目 费用定义 折旧费用 固定资产折旧 无形资产摊销 无形资产摊销 融资费用 集团统筹对外贷款、担保所发生的费用 长期费用摊销 长期待摊费用摊销 低值易耗品摊销 其他低值易耗品摊销 非收入类税金 房产税、印花税、车船使用税、其他税金、残疾人就业保障金 ※可控费用与不可控费用由于所处部门不，是否可控也相应发生变化如在人力资源部就是可控费用，但在财务部就属于不可控费用。
预算报告是指集团各公司、各职能集团董事会审批，收入、成本、利润等经济指标预算报表组成
预算编制说明书说明书说明书：表《预算》《企业预算分解表》明细：
主责部门 2014年财务预算报表 财务部 《2014年财务预算报表》 人力成本预算
人事部 《人力成本预算分解表》 《人力成本(管理费用)预算分解表》 《人力成本(销售费用)预算分解表》 《人力成本(间接费用)预算分解表》 《人力成本(主营业务成本)预算分解表》 《人力成本(开发、施工、生产及其他)预算分解表》 固定资产投资及折旧 行政部 《固定资产无形资产投资汇总表》 财务部 《固定资产投资及折旧表》 筹资预算 资金部 《筹资预算表》 投资预算 投资管理部门 《投资预算表》 采购预算 采购部门 《采购预算表》 管理费用及销售费用预算 财务部 《管理费用预算分解表》 营销部门 《销售费用预算分解表》 相关职能部门 施工项目预算 相关职能部门 《（xxx）施工项目预算辅助工作表》 财务部 《施工项目预算汇总表》 地产项目预算 相关职能部门 《（xxx）房产项目预算辅助工作表》 财务部 《房产项目预算汇总表》 其他行业预算 相关职能部门 《（xxx）行业预算辅助工作表》 财务部 《xxx行业预算汇总表》 ?预算编制的分工
、和预算项目的编制
财务部门——作为公司财务管理部门，负责编制公司财务费用、折旧费、各项税金、
人资部门——负责编制公司薪酬及福利、工会经费、（）、人事商业保险残疾人就业保障金、
生产部门——负责编制成本预算
采购部门——负责编制存货采购类预算；
负责编制投资类预算；
负责编制类车辆使用、、、物管费、水电费、证照年检、经费预算
资金部门——负责编制融资类预算；
负责诉讼仲裁费预算；
——负责编制广告宣传费、业务宣传费等预算；
上述费用，职能
生产成本类预算由各公司根据指定编制。
预计材料耗用量＝预计生产量×单件消耗量采购量
预计材料采购数量＝预计生产量×单位产品的材料需用量＋预计期末材料存货－预计期初材料存货
预计材料采购额＝预计材料采购量×单价
直接人工预算。
与直接材料预算相同，直接人工预算的编制也要以生产预算为基础进行，主要依据生产预算、工时定额和工资水平等指标确定，计算基本计算公式为:
预计直接人工总工时＝预计产量×单位产品直接人工小时
预期直接人工费＝预计直接人工总工时×预计小时工资（单位定额）的预算编制统称。不可控费用不纳入
对有费用限额标准
各部门根据其岗位职责和具体任务，详细讨论在预算期内每位员工需要完成哪些工作事项、每项工作事项需要发生哪些费用，提出费用开支的目的；
在对各个费用项目权衡基础之上，将其分成若干层次，排出开支的先后顺序；
最后按照所确定的费用开支层次和顺序，汇总得出本部门费用预算；
汇总各职能部门的费用预算得出公司支出总预算。
现金预算的编制
现金预算是反映预算期内现金流转状况的预算，是反映全部经济活动有关现金收支方面的汇总反映。现金预算包括现金收入、现金支出、现金余缺三项内容。
现金收入：包括预算期初现金余额和预算期内发生的现金收入，如销售收入，应收账款收回、票据贴现等。
现金支出：包括预算期内发生的各项现金支出，如支付材料采购款、支付工资、支付制造（间接）
筹资预算的编制
筹资预算是企业在预算期内需要新借入的长短期借款、经批准发行的债券以及对原有借款、债券还本付息的预算。主要依据企业有关资金需求决策资料、发行债券审批文件、期初借款余额及利率等编制。
预计损益表的编制
预计损益表反映了预算期内企业的经营成果。汇总后的税后净收益可以与目标利润相比较，如有差距，应进行单一项目或综合性调整，以争取达到或超过目标利润。
预计损益表主要依据销售预算、成本预算、期间费用预算、有关的专门决策预算及现金预算编制。
预计资产负债表的编制
预计资产负债表是依据年初的实际资产负债表和全面预算中的其他预算所提供的资料编制而成的，反映企业预算期末财务状况的总括性预算。编制预计资产负债表的目的，在于判断预算反映的财务状况的稳定性和流动性。如果通过预计资产负债表的分析，发现某些财务比率不佳，必要时可修改有关预算，以改善财务状况。
编制注意事项
各部门做预算的第一步是打开Excel工作表后，找到工作薄的第一张表填入本单位的单位名称和所属部门。如“（xxx）预算辅助工作表”找到第一张报表，在表页标签“本部门名称”位置将“本部门名称“改为“财务中心”； 如果没有通过表页标签修改部门名称的，可直接在左上角键入单位名称和部门名称。
各公司增设部门“总经办”，单独列示本公司高官人员费用开支情况；总经办的人员界定参照集团人力资源中心下发的通知。
预算报告封面要求填写完整企业名称、日期、报送时间，由企业负人和企业财务负责人分别签字，并加盖单位公章。
下发的各类预算表格中，《xxx部门预算辅助工作表》、《xxx房产项目预算辅助工作表》《xxx施工项目预算辅助工作表》《（xxx）行业预算辅助工作表》的计量单位是“元”；其余的表均是“万元”。
因预算报表相互之间有链接和引用关系，所以必须确保所有报表保存在计算机同一目录下，否者将无法调用其他报表数据；
除以“xxx”开头的Excel文件可以修改文件名外，其他预算类Excel文件不得修改文件名。
各套报表中涉及表页名称为集团总部各职能部门的，严禁删除，各公司部门名称表中未列出的，可直接修改表页名为“样表模板”的系列表页。但切记各表页部门名称务必与《人力成本预算分解表》一致、部门顺序务必一致，且不得删除不需用的表页
年度采购预算表
人力成本(管理费用)预算分解表
人力成本(销售费用)预算分解表
人力成本(间接费用)预算分解表
人力成本(开发及施工)预算分解表人力成本预算分解表
人力成本预算分解表
施工、房产、及其他行业
筹资预算表
投资预算表
xxx--2014年财务预算报表
中开控股集团有限公司
财务中心
2014年2月10日
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