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契 税 基 础 知 识 及 热 点 问 题 汇 总
一 、 纳 税 人
在 中 华 人 民 共 和 国 境 内 转 移 土 地 、 房 屋 权 属 ， 承 受 的 单 位 和 个 人 为 契
税 的 纳 税 人 。
转移土地 、房屋权属是指
★ 土 地使用权出让
★ 土 地使用权转让，包括出售、赠与、互换；不包括土地承包经营权和土地经
营权的转 移
★ 房 屋买卖、赠与、互换
提 示 ： 以 作 价 投 资 ( 入 股 ) 、 偿 还 债 务 、 划 转 、 奖 励 等 方 式 转 移 土 地 、
房 屋 权 属 的 ， 应 当 依 照 本 法 规 定 征 收 契 税 。
二 、 税 率
契 税 税 率 为 3 % - 5 %
契 税 具 体 适 用 税 率 ：
由 省 、 自 治 区 、 直 辖 市 人 民 政 府 在 前 款 规 定 的 税 率 幅 度 内 提 出 ， 报 同
级 人 民 代 表 大 会 常 务 委 员 会 决 定 ， 并 报 全 国 人 民 代 表 大 会 常 务 委 员 会 和 国
务 院 备 案 。
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提 示 ： 省 、 自 治 区 、 直 辖 市 可 以 依 照 前 款 规 定 的 程 序 对 不 同 主 体 、 不
同 地 区 、 不 同 类 型 的 住 房 的 权 属 转 移 确 定 差 提 示 别 税 率 。
三 、 计 税 依 据
★ 土 地 使 用 权 出 让 、 出 售 ， 房 屋 买 卖 。
为 土 地 、 房 屋 权 属 转 移 合 同 确 定 的 成 交 价 格 ， 包 括 应 交 付 的 货 币 以 及
实 物 、 其 他 经 济 利 益 对 应 的 价 款 。
★ 土 地 使 用 权 互 换 、 房 屋 互 换
为 所 互 换 的 土 地 使 用 权 、 房 屋 价 格 的 差 额 。
★ 土 地 使 用 权 赠 与 、 房 屋 赠 与 以 及 其 他 没 有 价 格 的 转 移 土 地 、 房 屋 权
属 行 为
为 税 务 机 关 参 照 土 地 使 用 权 出 售 、 房 屋 买 卖 的 市 场 价 格 依 法 核 定 的 价
格 。
提 示 ：
纳 税 人 申 报 的 成 交 价 格 、 互 换 价 格 差 额 明 显 偏 低 且 无 正 当 理 由 的 ， 由
税 务 机 关 依 照 《 中 华 人 民 共 和 国 税 收 征 收 管 理 提 示 法 》 的 规 定 核 定 。
四 、 应 纳 税 额
契 税 的 应 纳 税 额 = 计 税 依 据 具 体 适 用 税 率
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五 、 免 征 、 减 征 契 税
★ 免 征
省 、 自 治 区 、 直 辖 市 可 以 决 定 免 征 减 征
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六 、 纳 税 义 务 发 生 时 间
纳 税 人 签 订 土 地 、 房 屋 权 属 转 移 合 同 的 当 日
或
纳 税 人 取 得 其 他 具 有 土 地 、 房 屋 权 属 转 移 合 同 性 质 凭 证 的 当 日
七 、 实 施 时 间
《 中 华 人 民 共 和 国 契 税 法 》 自 2 0 2 1 年 9 月 1 日 起 施 行
《 中 华 人 民 共 和 国 契 税 暂 行 条 例 》 1 9 9 7 年 7 月 7 日 国 务 院 发 布 ， 同
时 废 止
八 、 相 关 热 点 问 题 汇 总
问 ： 什 么 是 契 税 ？
答 ： 契 税 是 指 在 中 华 人 民 共 和 国 境 内 转 移 土 地 、 房 屋 权 属 过 程 中 ， 承
受 的 单 位 和 个 人 所 要 缴 纳 的 一 种 税 。 也 就 是 通 常 所 说 的 在 土 地 使 用 权 的 出
让 和 转 让 、 房 屋 的 买 卖 、 赠 与 和 互 换 过 程 中 ， 以 及 其 他 一 些 特 殊 情 况 下 ，
需 要 缴 纳 的 一 种 税 。
问 ： 契 税 在 哪 里 缴 纳 ？
答 ： 《 契 税 法 》 规 定 ， 契 税 由 土 地 、 房 屋 所 在 地 的 税 务 机 关 征 收 ； 纳
税 人 应 当 在 依 法 办 理 土 地 、 房 屋 权 属 登 记 手 续 前 申 报 缴 纳 契 税 。
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问 ： 契 税 缴 纳 和 办 理 土 地 、 房 屋 权 属 登 记 有 什 么 关 系 ？
答 ： 《 契 税 法 》 规 定 ， 纳 税 人 办 理 土 地 、 房 屋 权 属 登 记 ， 不 动 产 登 记
机 构 应 当 查 验 契 税 完 税 、 减 免 税 凭 证 或 者 有 关 信 息 。 未 按 照 规 定 缴 纳 契 税
的 ， 不 动 产 登 记 机 构 不 予 办 理 土 地 、 房 屋 权 属 登 记 。
为 方 便 纳 税 人 办 理 土 地 、 房 屋 权 属 登 记 ， 我 省 契 税 缴 纳 已 经 融 入 不 动
产 登 记 “ 一 件 事 ” 业 务 ， 纳 税 人 可 以 通 过 线 下 （ 大 厅 ） 、 线 上 （ 网 站 、
手 机 ） 途 径 办 理 不 动 产 登 记 业 务 ， 一 次 性 办 结 房 地 产 交 易 过 程 中 涉 及 的 缴
税 、 登 记 、 发 证 所 有 业 务 ， 无 需 多 头 跑 、 多 次 跑 。
问 ： 为 了 方 便 上 班 ， 我 和 朋 友 的 房 屋 进 行 了 互 换 ， 如 何 计 算 契 税 ？
答 ： 根 据 《 契 税 法 》 及 相 关 政 策 规 定 ， 土 地 使 用 权 互 换 、 房 屋 互 换 ，
应 当 征 收 契 税 。 土 地 使 用 权 互 换 、 房 屋 互 换 ， 互 换 价 格 相 等 的 ， 互 换 双 方
计 税 依 据 为 零 ； 互 换 价 格 不 相 等 的 ， 以 其 差 额 为 计 税 依 据 ， 由 支 付 差 额 的
一 方 缴 纳 契 税 。
问 ： 我 们 公 司 最 近 取 得 一 块 土 地 ， 如 何 计 算 契 税 ？
答 ： 根 据 《 契 税 法 》 及 相 关 政 策 规 定 ， 土 地 使 用 权 出 让 的 契 税 计 税 依
据 为 土 地 转 移 合 同 确 定 的 成 交 价 格 ， 包 括 土 地 出 让 金 、 土 地 补 偿 费 、 安 置
补 助 费 、 地 上 附 着 物 和 青 苗 补 偿 费 、 征 收 补 偿 费 、 城 市 基 础 设 施 配 套 费 、
实 物 配 建 房 屋 等 应 交 付 的 货 币 以 及 实 物 、 其 他 经 济 利 益 对 应 的 价 款 。
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问 ： 我 的 房 子 附 带 一 个 车 库 ， 有 单 独 的 不 动 产 证 ， 转 让 房 产 时 ， 车 库
与 房 产 一 同 转 让 ， 如 何 计 算 契 税 ？
答 ： 根 据 《 契 税 法 》 及 相 关 政 策 规 定 ， 房 屋 附 属 设 施 （ 包 括 停 车 位 、
机 动 车 库 、 非 机 动 车 库 、 顶 层 阁 楼 、 储 藏 室 及 其 他 房 屋 附 属 设 施 ） 与 房 屋
为 同 一 不 动 产 单 元 的 ， 契 税 计 税 依 据 为 承 受 方 应 交 付 的 总 价 款 ， 并 适 用 与
房 屋 相 同 的 税 率 ； 房 屋 附 属 设 施 与 房 屋 为 不 同 不 动 产 单 元 的 ， 契 税 计 税 依
据 为 转 移 合 同 确 定 的 成 交 价 格 ， 并 按 当 地 确 定 的 适 用 税 率 计 税 。
问 ： 我 最 近 购 买 了 一 套 房 产 ， 房 东 让 我 单 独 出 一 笔 钱 作 为 装 修 补 偿 ，
该 笔 费 用 是 否 征 收 契 税 ？
答 ： 根 据 《 契 税 法 》 及 相 关 政 策 规 定 ， 承 受 已 装 修 房 屋 的 ， 应 将 包 括
装 修 费 用 在 内 的 费 用 计 入 承 受 方 应 交 付 的 总 价 款 ， 作 为 契 税 的 计 税 依 据 。
问 ： 我 将 房 屋 赠 与 哥 哥 ， 是 否 需 要 征 收 契 税 ？
答 ： 根 据 《 契 税 法 》 规 定 ， 土 地 使 用 权 赠 与 、 房 屋 赠 与 ， 应 当 征 收 契
税 。 土 地 使 用 权 赠 与 、 房 屋 赠 与 以 及 其 他 没 有 价 格 的 转 移 土 地 、 房 屋 权 属
行 为 ， 计 税 依 据 为 税 务 机 关 参 照 土 地 使 用 权 出 售 、 房 屋 买 卖 的 市 场 价 格 依
法 核 定 的 价 格 。
问 ： 我 和 开 发 商 签 订 的 房 屋 买 卖 价 格 中 包 括 增 值 税 ， 这 部 分 增 值 税 是
否 需 要 缴 纳 契 税 ？
答 ： 根 据 《 契 税 法 》 及 相 关 政 策 规 定 ， 契 税 的 计 税 依 据 不 包 括 增 值 税 。
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问 ： 我 们 公 司 购 买 了 一 块 土 地 用 于 开 发 ， 后 期 因 为 容 积 率 改 变 ， 补 缴
了 一 笔 土 地 出 让 金 ， 这 笔 补 缴 的 土 地 出 让 金 是 否 需 要 征 收 契 税 ？
答 ： 根 据 《 契 税 法 》 及 相 关 政 策 规 定 ， 因 改 变 土 地 性 质 、 容 积 率 等 土
地 使 用 条 件 需 补 缴 土 地 出 让 价 款 ， 应 当 缴 纳 契 税 ， 纳 税 义 务 发 生 时 间 为 改
变 土 地 使 用 条 件 当 日 。 发 生 上 述 情 形 ， 按 规 定 不 再 需 要 办 理 土 地 、 房 屋 权
属 登 记 的 ， 纳 税 人 应 自 纳 税 义 务 发 生 之 日 起 9 0 日 内 申 报 缴 纳 契 税 。
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