WEE宾馆建设工程
可行性研究报告
（正 本）
湖南省HXL设计规划有限公司
二○一一年十二月
目 录
第一章 概 述
1.1项目背景任务依据1-1
1.2 研究的主要内容与过程1-2
1.3 项目建设的必要性1-3
1.4 主要研究结论1-7
第二章 项目研究区域概况
2.1 项目研究范围2-1
2.2 研究区域社会经济概况2-2
2.3 社会经济发展预测2-8
第三章 交通量预测
3.1 路网概况及分析3-1
3.2现有公路现状分析3-2
3.3交通量预测3-6
第四章 建设规模与技术标准4.1 技术标准选择的依据 ………………………………………………………………4-1
4.2 技术标准论证 ………………………………………………………………………4-3
4.3 技术标准的采用 ……………………………………………………………………4-6
4.4 强制性条文执行情况 ………………………………………………………………4-7
第五章 建设条件与方案比选
5.1建设条件5-1
5.2 砂石材料的来源及运输条件 ………………………………………………………5-2
5.3现有公路概况5-3
5.4 路线起终点与主要控制点 ………………………………………………………5-6
5.5 路线方案5-8
5.6 推荐方案工程概况5-13
第六章 实施方案6.1 项目的招标6-1
6.2 施工计划6-1
6.3 工程管理6-1
6.4 运营管理6-4
第七章 投资估算与资金筹措
7.1 投资估算7-1
7.2 资金筹措7-3
第八章 经济评价
8.1 经济评价的依据及原则8-1
8.2 国民经济评价主要参数的选取8-1
8.3 国民经济效益计算8-5
8.4 国民经济费用计算8-15
8.5 国民经济评价指标计算8-19
8.6 国民经济敏感性分析8-21
8.7 财务评价8-22
第章
9.1区域土地利用、类型及人均占有量-1
9.2推荐方案占用土地、主要拆迁建筑物的种类和数量-1
9.3与《公路建设项目用地指标》的符合性-1
9.4集约节约使用土地措施………………………………………………………………9-3
第章
10.1沿线环境特征-1
10.2工程对环境的影响-1
10.3环境保护对策措施-2
第章
11.1 燃油节约 …………………………………………………………………………11-1
11.2 燃油节约计算 ……………………………………………………………………11-2
11.3 节能分析 …………………………………………………………………………11-4
11.4 结论 ………………………………………………………………………………11-4
第章
12.1社会影响分析-1
12.2互适性分析-2
12.3社会风险分析-2
12.4社会评价结论………………………………………………………………………12-3
第章
13.1主要风险因素的识别-1
13.2风险程序分析-2
13.3防范和降低风险措施-4
第章
14.1推荐方案总体描述-1
14.2推荐方案主要优缺点-1
14.3结论与建议-1
第一章 总 论
第一节 项目背景
一、项目概况
项目名称：WEE宾馆
建设单位：WEE房地产开发公司
建设性质：新 建
项目法人：WEE
二、项目建设单位基本情况
WEE房地产开发公司成立于 年 月 日，企业法人代表WEE，公司注册资本 万元，主要从事房地产开发、房屋销售、烟酒、食品销售、园林绿化等。
三、项目可研报告编写依据
1、WEE宾馆可研项目报告编制委托书；
2、国家和地方以及酒店行业的建设政策、法令和法规；
3、WEE县国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要；
4、国家发展和改革委员会、建设部颁布的《建设项目经济审评方法与参数》(第三版)及建设部有关设计规范、标准；
5、根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料，以及WEE房地产开发公司提供的有关技术、经济资料。
四、项目可研报告编制原则
1、编制的全过程贯彻安全、规范、完善和经济的原则；编制的成果需符合国家相关法规、标准、规范和规划；
2、坚持技术可靠、经济合理、运行稳定、节能降耗、便于管理、降低成本的原则；
3、在WEE县总体规划的指导下，以发展、提高为中心，满足WEE县政策、环境、建筑与城区建设规划整体要求的协调统一；
4、以人为本，精心设计，通过该工程项目建设，逐步完善WEE县的基础设施，进一步带动WEE县的经济建设，促进WEE酒店服务业的全面发展。
五、项目可研报告编制范围
对该项目在市场需求、市场分析及建设规模、经济效益等诸方面可行与否的研究，并作出结论。
六、项目提出的理由
为了认真贯彻落实WEE县委、县政府提出的“加快旅游兴县”战略部署，打造粤港澳后花园的目标，更好地促进WEE县“两型”社会的建设，提升WEE旅游接待服务设施层次不高等实际问题，打造独具特色的高档商务大酒店，打造WEE县高规格接待服务平台。
第二节 项目概况
一、项目简介
WEE宾馆位于WEE县城永康路，北靠龙山路，南连环城西路。本项目总用地面积为 平方米，该地块属于WEE县国有土地使用权挂牌出让用地，宗地编号为 号地块。土地使用权证号为永国用〔2010〕第 号（详见后附图）。
WEE宾馆是WEE市、WEE县2011年市、县两级重点建设项目。大楼为 层高层建筑，层高为 米，框架剪力墙结构，总建筑面积为 平方米。大楼 一、二层为整体，建筑面积 平方米，三层以上分三个单元楼。其中第一、二单元均为 — 层住宅楼，建筑面积 平方米；第三单元为 — 层酒店客房，建筑面积为 平方米。
宾馆总建筑面积 平方米。大楼一、二层全部为酒店餐饮、商务、休闲区，第三单元 — 层为酒店客房。
本可行性研究报告重点分析翠竹宾馆建设项目的可行性分析、论证和结论。
翠竹宾馆主要技术经济指标表
序号 结构
布局 建筑
结构 层高
（m） 4.8 餐饮 3 2层 框剪 4.2 商务、足疗、棋牌等 4 一、二单元
3— 层 框剪 均3 商品房住宅楼 6 三单元
3— 层 框剪 均3 豪华客房 顶棚 8 合计 二、周围环境与设施
该地块处于WEE县城区核心地段，主要出入口为永康路和龙山路、环城西路，项目地北边紧邻翠竹广场，有风景秀丽城中小公园—翠竹公园，西连 。项目附近有WEE县人防办、县中医院、郴电国际WEE县分公司、WEE县水电公司、中天燃气公司等单位及活动场所。另外项目附近还有昌兴花园、翠竹花园 等高档住宅区。片区以翠竹广场和街心公园为亮点，以发达便利的城市道路交通为依托，在此建造规模比较大的宾馆是应势所需，此地是酒店宾馆开发的黄金宝地。
三、主要建设内容
1、主要建设翠竹宾馆一座，建筑面积约 平方米（不含住宅楼面积），土建工程、酒店装修及设备，其他配套工程等。
2、项目建设进度
项目建设期 个月，于 年 — 月底完成项目的可行性研究、勘探、设计工作，于 年 月完成工程发包工作，确定工程施工队伍与设备供应商，确保 年 月— 年 月底全部完成施工任务，并申请竣工验收。
3、投资估算和资金筹措
项目总投资：估算为 万元。其中建设投资 万元（其中工程费用 万元，工程建设其他费用 万元，工程预备费 万元），无建设期利息，流动资金 万元。
建设资金来源：全部由建设单位自筹。
（1）目前已投入资金
已投入资金汇总表
序号 费用 金额 1 规费 2 土地款 3 土地税费 4 已开票桩基 5 已开票毛渣 6 后期桩基开票 7 后期土建开票（到第 层） 8 投入货币资金 9 合计 （2）一、二单元住宅楼商品房销售收入约 万元
（3）还需要自筹资金 万元
4、项目财务和经济评价
本项目年均营业收入为万元，年均万元，年均利润总额为万元，总投资收益率%，所得税后全部投资财务内部收益率为%， 名 称 单位 数量 备注 1 项目营业收入 1.1 万元 1.2 万元 1.3 万元 1.4 万元 1.5 万元 1.6 万元 2 万元 年均总成本费用 万元 4 万元 总定员 人 6 万元 万元 万元 万元 项目经济效益数据与指标 7.1 % 22.32% 7.2 万元 ic=8% 7.3 项目税前静态投资回收期 年 5.13 年 7.4 项目税后财务内部收益率 % 16.32% 7.5 万元 ic=8% 7.6 项目税后静态投资回收期 年 6.54 年 7.7 资本金内部收益率 % 16.32% 7.8 万元 7.9 万元 18.79%
第三节 存在问题及建议
项目属于高档高档商务酒店，经营过程中，在消费能力、服务水准、运营管理等方面存在一定的风险。建议加强员工岗前培训，强化服务意识，提高服务质量，聘请知名的酒店管理机构进行专业化、规范化管理，并根据当地市场的实际情况，对目标市场进行深度细分，拿出切实可行的营销策略和市场运作方案，以规避项目运营期间的投资风险，保证项目的财务安全。
第二章 市场分析
一、WEE县基本情况
WEE县地处湖南省东南部、WEE地区北陲，为WEE市第二大县，位于东经112o43’-113o35’，北纬25o58’-26o29’之间。地域狭长形似蚕，东西长90公里，南北宽10.8至56公里。全县土地总面积为1979.4平方公里，占湖南省土地总面积的0.93%。县境北接耒阳市，南连苏仙区，东北、东南、西南依次与安仁、资兴、桂阳三县毗邻。全县25个乡镇除高亭乡、城关镇、太和乡之外，其余均与外县交界。县境距首都北京铁路里程1860公里，距省会长沙280公里，距WEE市40公里，距南粤广州445公里。
全县总人口63万,总面积1979平方公里，辖8镇17乡。京广铁路、107国道、京珠高速公路、S212省道交叉穿越境内；便江上承东江，下接湘江，直入长江，一年四季通航，是WEE市唯一的水运航线。
WEE是著名的“冶炼之乡”，2002年被世界白银协会和中国有色金属协会命名为“中国银都”。WEE还是“烤烟之乡”和“油茶之乡”，是国家和省定粮食大县、电气化县以及丘岗开发重点县。
WEE县基础设施建设已日臻完善，县城经过投资8亿多元的全面建设，已发展成为一座依山傍水、风景优美、富有活力的山水旅游城市。
WEE县城是WEE市域的次中心，全县的政治、经济、文化中心，以能源、冶炼深加工产业为主导，山水旅游为特色的地方性小城市。改革开放以来，WEE县城得到迅猛发展，城市设施日新月异，建成区由1998年的4.5平方公里增加到10平方公里，城市人口为10万人。随着县域经济和社会的快速发展，城镇化水平的提高、城区的扩大、人口的增加，特别是县城在实施“南延北扩”战略中一系列项目建设以及位于城南占地5000亩的循环经济工业园的快速建设与壮大，县城地域将快速扩大，城区人口将迅速增加，规划2015年，城区人口将达20万人。
自然条件
地形地貌及地质
WEE县境东部山脉西丘陵，中部丘陵和盆地相间，势如马鞍，形似桑蚕，溪河呈树枝状。土壤以板页岩红壤为主，其次为石灰岩、砂岩红壤和少量酸性紫色土、紫砂土，土层深厚。县属亚热带季风气候，高温多湿，气温适中，四季分明，县素有“油茶之乡”、“煤炭之乡”、“冶炼之乡”和“华侨之乡”的美称。自然资源极为丰富。全县有油茶林76万亩，年产茶油1400余吨；煤炭储存量3.5亿吨，湘永白煤誉满全省。全县水能资源丰富，理论蕴藏量11.32万千瓦，可开发水能达9.54万千瓦；全县水域宽广，共有大小河流149条，青山垅水库属大型水库，蓄水量达1.亿立方米。境内矿藏丰富，有煤、铁、锰、铅、锌等境内矿产资源计有4大类15种，其中以无烟煤为优势矿种。2010年，全县生产总值达63.04亿元,按可比价格计算,增长6.9%，其中第一产业增加值102409万元，第二产业增加值310963万元，第三产业增加值216999万元按常住人口计算，人均GDP达10969元。全县三次产业结构由上年的19.345.1:35.6调整为16.3：49.3：34.4。“三化”进程进一步加快。以壮大支柱产业为重点、发展工业园区为载体，新型工业化进程进一步加快，“工业强县”的核心作用进一步凸显。全县共实现工业增加值295502万元，增长7.0 %;工业增加值占全县GDP的46.9%，比重比上年提高4.7个百分点,拉动GDP增长3.0个百分点；金银产业紧紧抓住发展循环经济的政策机遇，大力发展精深加工，促进骨干企业发展，金银产业作为第一支柱产业继续保持良好的发展势头，“中国银都”的影响力进一步扩大。“园区带动”战略成效明显，县工业园、太和乡循环经济项目区等工业园区加速发展。农业产业化进程进一步加快。全县13家农业龙头企业完成总产值4.9亿元，实交税金2708万元,带动基地总产值3071万元。城市化进程迈出新的步伐，全县城镇化率为31.15%，比上年提高2.03个百分点。—永康路、龙山路—龙山西路以及人民路，均为宽敞城市道路，交通便利，距WEE县经济开发区、工业园等不超过十分钟车程。从区位上看，一方面，本项目建成之后，能同时为这两个办事机构提供急需的服务；另一方面，这两个机构也能对本项目的经营产生一个强大的支托。另外，从WEE县范围来看，WEE县未来的产业结构还会以劳动密集型产业和资本密集型产业为主，其中资本密集型产业主要就是房地产业，本项目的建成，将能对全WEE县区的房地产发展起到抛砖引玉的作用。
二、项目定位
1、项目总体定位
酒店的总体定位：集度假、商务、会议、娱乐为一体的大型绿色生态酒店。
定位说明：
（1）度假——以 为依托。同时也注重商务与娱乐。打造外来游客的栖息场所。从地理位置来看，项目做成纯粹商务酒店没有便利性优势，而且以项目所在地为核心在10分钟车程的区域内，包含了周边地区众多的商务酒店，竞争十分激烈，以本方向为思路，可以有效避开这种竞争；
（2）商务——完善电子信息系统，成为企业交流、会议、会展的场所。随着WEE经济开发区的飞速发展，项目周边的企业数量将越来越多，酒店的商务及娱乐的需求量也会随之增长，从既有经验来看，商务与娱乐是WEE酒店市场的重要收入来源，所以不可忽视这些市场的需求量；
近年来，随着政府工作的不断深入，WEE县招商引资力度的加大，全市硬、软件环境都得到了飞速的提升。每年都有众多企业考察团前来学习、考察，这部分客户同时也具有旅游、度假、会议等需要，本项目多方面入手，做好宣传，能更好地满足该类客户的需求；
综合考虑，项目不能忽略棋牌、休闲、娱乐的存在；在项目的整体规划设计过程中，要充分考虑商务、娱乐与度假功能的相互影响；
（3）绿色、生态、自然是人的需求发展到一定阶段后的必然选择，酒店也是如此，无论是度假酒店还是商务酒店，注重酒店内外自然生态环境的营造，体现人与自然的和谐，将是一种潮流。本项目本身就具备天然的绿色自然生态环境，再经过营造，这些条件将会有力地保证本项目在未来的竞争中不落人后；
（4）项目在本地人文历史底蕴的依托下，从酒店的建筑风格及园林艺术等方面多加考虑，将更有利于提升酒店的文化内涵。WEE现有酒店的设计基本上都是以欧陆风格或东南亚风格为主题。为使项目不入俗套，独树一帜，可以考虑走差异化道路，选择古典园林建筑为主题风格。
2、项目档次定位
项目定位：高档
（1）从WEE其他县市酒店营运经验来看，就WEE以及周边地区的社会经济条件以及其自然、人文、政治等资源而言，WEE完全有能力支撑一个高档大酒店的正常运作并盈利；
（2）到目前为止，WEE周围县市基本上都拥有本地的几个高档大酒店，WEE在兴建一座高档大酒店能弥补这个缺憾，可以把外出其他县市消费的客人留在WEE，为WEE创造价值；
（3）就项目地块综合素质而言，一座低于高档的酒店与该地的环境极不相称，这不仅会削弱地块本身的利用价值，更重要的是，它还会破坏项目地块所在片区的可持续开发和利用。
3、项目客户群定位
属性 具 体 描 述 年龄 30-55岁 职业 企业高管与所有者及其业务伙伴、私企老板、公务员 文化层次 以大专和本科学历者为主、高中和研究生学历次之 经济能力 月收入在2000-8000RMB左右者为主、其他收入层次者次之 消费时关注因素 保健、休闲、安全、保密 主要消费项目 娱乐、康体、餐饮、商务相关服务 消费目的 商务需要、释放工作压力
第四章 项目选址与建设条件
第一节 项目地理位置
WEE宾馆位于WEE县 以东， 以北。项目地势平坦开阔，交通极为便利，毗邻WEE广场和翠竹公园，风景宜人，空气质量较好，适宜该项目的建设。
第二节 WEE县政治经济条件
一、WEE县独特而重要的战略地位
WEE县区位优势明显，距省会长沙仅300公里、距WEE市52公里。耒水最大支流——便江横穿全境，京广铁路、京珠高速公路、G107穿越南北，S212横跨东西，加上正在筹建中的永郴快线、京珠高速公路WEE县连接线、S213延伸段（经过黄泥、塘门口、复合，在马田与G107平交）等高等级公路，WEE水陆交通发达。全县国土面积1979平方公里，人口64万。
WEE县是WEE市建设“两型”社会、打造“永郴宜”城市圈内核心圈层，WEE城区是全县的中心，WEE的卫星城。WEE县现有高档宾馆 座，二星级宾馆 座，中高档宾馆 个，其它小型餐馆、旅店近千个，融食宿、娱乐于一体。优越的地理位置和不断改善的投资环境，使WEE县的经济迅速发展。同时，由于近几年WEE县政府加大了招商引资力度，一大批国内外客商纷纷来永投资，伴随着WEE经济开发区、循环经济示范园的迅速崛起，便江风景旅游区的不断开发，越来越多的外来人口涌向WEE，这对本来就比较薄弱的WEE服务业是一种考验，是挑战也是机遇，因此建造能够提供高质量服务的商务酒店已是势在必行，据此，我们认为项目的开发建设在经济上可行的。
二、WEE县城市发展规划
“十二五”期间，WEE县的发展将按照“南延西扩，发展新区；完善配套，提升老区；亮丽环境，接轨WEE”的原则进行。城市规划功能结构为 “两心三轴”。两心：在县城北部形成老城区综合服务中心，在县城的南部形成新城区综合服务中心。三轴：工业发展轴：在县城的西部以循环经济工业园为依托，形成工业发展轴。综合发展轴：依托WEE大道，连接两中心，布局县城的公共服务设施，形成县城的综合发展轴。生活休闲轴：依托桃源路，结合便江风景区，形成生活休闲轴。
县城发展总体目标
充分把握中部崛起的战略机遇，发挥区位、交通、资源等综合优势，强化“中国银都”的战略地位，打造全国最具优势的金银产业集群新高地；强化资源节约，建成全国有影响力的循环经济示范区；增强县城的中心增长极的辐射带动作用，把县城建设成经济繁荣、社会和谐、环境友好、设施完善、配套齐全具有地方特色的山水旅游城市。
县城发展分项目标
1．经济发展目标
推进经济又好又快发展，2015年、2020年和2030年经济总量分别达到150亿、250亿和450亿元，人均GDP分别达到2.5万、4万和6万元，实现经济结构不断优化，经济效益不断提高，规划期末三次产业结构调整为8∶42∶50。
2.社会发展目标
全面建设小康社会，积极发展教育、科技、文化、体育、卫生等各项社会事业，人民生活质量进一步提高。2015年、2020年和2030年城镇化水平达分别到45%、51%、58%，城镇居民和农民人均可支配收入不断提高，县城登记失业率控制在4%以内，全面普及高中教育。城镇职工基本养老、失业、医疗保险覆盖率基本实现全覆盖。
3.生态环境发展目标
以建设环境友好型社会为目标，以人为本，加大生态建设和环境保护力度，大力推广循环经济试点，积极倡导节能减排和清洁生产。2030 年全县万元GDP 能耗下降至0.7 吨标准煤/万元以下。实现生活污水和工业废水处理达标率达到100%，生活垃圾无害化处理率100%，区域环境优良，县城绿地率达到35%，绿化覆盖超过40%。
4.县城建设目标
加快县城建设，形成设施完善、配套齐全、适宜居住的具有地方特色的山水城市，规划期末供水普及率达到100%，燃气普及率达到90%以上，县城人均公园绿地达到8平方米。
县城发展指标体系详见附表1。
县城发展策略
1、产业发展－银都发展策略
坚持实施“银都战略”，强化金银企业集群建设，突出总量、技术、品牌和市场的优势，把金银企业产业做大做强。
2、区域发展－强化增长极核，统筹城乡发展策略
实施区域发展战略，融入WEE“4+2”半小时经济圈，积极培育区域经济增长极，根据发展要求强化县城的增长极地位，通过增长极的辐射带动作用，加快其它城镇发展，以城带乡，把县城的基础设施和公共服务向农村延伸，从而实现城乡统筹发展。
3、空间发展－县城南拓发展策略
通过县城南拓打开县城的发展空间，不断提高县城品质，完善城镇功能，形成新的增长中心。
4、协同发展－“五化”并进策略
不断推进工业化、信息化、城镇化、市场化、国际化深入发展。通过五化并进加快WEE的发展。
县城总体布局
空间结构
县城形成“一江两岸、三团二区一园”的空间结构。沿便江两岸布局，形成三个组团分别是老城组团、湘永组团和新城组团（碧塘），两区主要是东部结合便江和龙华山公园，形成便江风景区，西部形成龙王岭风景区，一园主要是循环经济工业园。
三、WEE县社会经济条件
跨入二十一世纪，随着WEE县政府着力扩大城市规模，基础设施投资加大了投入，新建、改建和扩建了城市道路，对老城区进行大规模改造，加大了拆迁力度，经济上致力于招商引资，投资氛围十分浓厚，相继建设了各类专业市场和旅游服务配套项目，城市环境以及相关市场环境得到很大程度的优化。WEE县随着经济实力的增强，人民收入的提高，总体消费水平，总体投资能力，包括消费和投资额等均有极大的提高，随着城市化建设进程的加快，本项目的市场基础是可靠的。
2010全县生产总值为1658124万元，按可比价格计算，比上年增长16.4%。从三次产业看，第一产业完成增加值326258万元，第二产业完成增加值859426万元，第三产业完成增加值472440万元，按可比价格计算，分别增长1.0%、25.2%和10.1%。全县人均生产总值16804.74元（按常住人口计算），可比增长16.39%。
2010年WEE城市化进程进一步加快，全县年末总人口64万人，其中城镇人口达28.8万人，城镇化率为45.0%，提高5.8个百分点。2008—2010年三年城市建设总投资超过300亿元，全年新修城区街道24420米，新增绿化面积7.6万平方米。建成区面积20.2平方公里，建成区绿化覆盖面积144公顷，城市人均公共绿地面积5.0平方米。城镇人均居住面积33.6平方米，农民人均居住面积38.69平方米。
2010，全县完成财政收入181316万元，增长14.1%，地方一般预算收入完成73199万元，增长19.0%。财政支出173020万元，增长22.5%。财政收入受经济发展、政策调整等因素影响，收入结构发生了变化。
城乡居民收入稳步提高，人民生活水平进一步改善。全年农民人均纯收入5598元，增加540元，增长10.68%；农民人均食品消费支出占生活消费支出的比重为40.78%（恩格尔系数），比重下降4.3个百分点。城镇居民年人均可支配收入达14330元，增长8.1%。全县从业人员年人均货币工资16947元，增加1839元，增长12.17%；在岗职工年人均工资达16917元，增加1788元，增长11.82%。城乡居民生活用电22353.6万度，增长17.5%。社会治安状况良好，人民生活安居乐业。
该项目建址于WEE城区核心地段，地理位置优越，环境优雅，交通运输便捷，人流、物流畅通。附近有众多的单位和高档住宅区，市场潜力巨大，是理想的酒店投资场所。
第三节 建设条件
一、自然条件
1、地形、地貌、地震情况
（1）地形、地貌
WEE县地处湖南省东南部、耒水中游，位于东经112°43′～113°35′ ，北纬25°54′～26°29′之间。地域狭长形似蚕，东西长90公里，南北宽10.8至56公里。全县土地总面积为1979.4平方公里，占湖南省土地总面积的0.93%。县境北接耒阳市，南连苏仙区，东北、东南、西南依次与安仁、资兴、桂阳三县毗邻。全县25个乡镇除高亭乡、城关镇、太和乡之外，其余均与外县交界。县境距首都北京铁路里程1860公里，距省会长沙280公里，距WEE市40公里，距南粤广州445公里。全县地貌似蚕形，东部多山，西部以丘陵为主，中部丘陵及河谷平地间布，便江、永乐江横贯县境。东部为罗霄山脉余脉，自七甲乡入境，走向龙形市、大布江，形成以中山为主的山地地貌；东南部为罗霄山八面山余脉，自千冲乡入境，向北延伸，横亘县境中东部，插入于茶永盆地，形成中低山、高丘为主的组合型地貌；北部为罗霄山脉武功山余脉南翼，自樟树镇入境，呈斜带状绵延于中西部，与茶永盆地相衔；西部为南岭山脉阳明山余脉东端，自三塘乡入境，呈东南梯降，于中部与茶永盆地过渡带交接。山地占全县面积28.6%，海拔300～800米；丘陵、岗地占全县面积53.36%，海拔500～300米以下；河谷平地占全县14.99%。项目建设地域地势平坦，适宜于项目建设。
（2）地震
根据我国主要城镇抗震设防烈度，设计基本地震加速度和设计地震分组，WEE县设计基本地震加速度值低于0.05g，属非抗震设防区。
2、气候条件
WEE县属中亚热带大陆湿润季风气候。境内热量丰富，光照充足，雨量充沛，四季分明。小盆地冷热气候变化明显，山丘气候类型多样。年平均气温17.6℃，年平均日照时数1625.2小时，照率37.0%。全年无霜期307天。年平均降雨量1417.0mm，最大达1986.8mm，最小的915.9mm。光、热条件配合基本同季。
二、物产资源
1.生物资源：WEE县属中亚热带常绿阔叶林区。主要植物有96科685种，其中乔木树种64科468种，引进树种13科22种。全县树木的水平分布呈东乔西灌、南竹北松、中部乔灌相间布局。垂直分布依次为高山胡枝子草地、阔叶林、针阔混交林、马尾松油茶混交林、油茶林。尤以油茶、马尾松分布最广。 全县速生乡土树种有泡桐、香椿、拟赤杨、檫树、拐枣、杉木、马尾松等10余种以上。珍稀保护树种有水松、银杏、红豆杉、杜仲、桢楠、厚朴等。保护动物有华南虎、中华秋沙鸭（过往）、穿山甲、花面狸、水鹿、水獭、小灵猫、娃娃鱼、猴面鹰等。
2.水 资 源：县内有大小河流149条，其中控制流域面积在10平方公里以上的有53条，年平均径流总量为15.45亿立方米，分为便江水系和永乐江水系。便江水系，流域面积1444.8平方公里，占全县总面73.2%；永乐江水系，流域面积531.2平方公里，占全县总面积的26.8%。 县内各河流水质均为软水，适合农田灌溉和工业用水；地下水质类型以重碳酸钙镁型为主，其次是重碳酸钾，矿化度较低，利于作饮用水。 WEE水能资源理论蕴藏量为 11.32 万千瓦，年水电发电量约 2.3 亿度，是全国重点电气化县之一。现全县已建有WEE一级电站、WEE二级电站，目前投资 6 亿元的煤矸石综合利用电厂正在紧张地施工中。
3.旅游资源：WEE境内自然风光优美、百里便江清幽秀丽；宗教文化源远流长；绝无仅有的佛教建筑与山洞的完美结合令人叫奇；全国最长最窄的一线天奇观和千年古刹观音岩闻名遐迩。国家级水利风景区－－便江旅游风景区、人民公园、黄克诚故居、悦来温泉、鑫达银业有限责任公司（湖南省工业旅游示范点）等旅游景点交相辉映。颇具文化底蕴的古民居――板梁民居为WEE旅游业增光添彩。
4.矿产资源：WEE县地处湘南东南部，南岭构造带以北的茶永盆地南端。境内因受多次地壳构造运动影响，地层出露比较完整，仅缺失奥陶系和志留系地层，矿产资源较丰富，且种类较多。解放以来，通过地质队普查、勘探，共发现矿产21种，探明资源储量的矿产有8种，总资源储量为33780.69万吨，人均占有矿产资源544.85吨。地均占有矿产资源17.07万吨/每平方公里。境内矿产资源计有五类。 一是能源矿产，为优势矿种。主要为无烟煤，其次为烟煤，局部产石煤。无烟煤产于两个不同的地质时代。一是石碳系测水组无烟煤，主要分布于三塘乡、洋塘乡和悦来乡，煤厚0.2～1.1米不等。二是产于二迭系龙潭组的无烟煤，分布于樟树、柏林、金龟、香梅、黄泥、塘门口、城郊、城关、湘阴、油市、高亭、马田、复和等乡镇；探明资源储量32483.3万吨，2001年底基础储量为19299.1万吨；原煤含硫量少于1%，发热量为每公斤6319～7550千卡，灰分为6～20%，挥发分为2.7～8.1%，为低硫、低灰优质环保无烟煤。烟煤的已知资源储量为381.1万吨，2001年底基础储量6.2万吨。煤层产状很不规则，原煤发热量为每公斤4990～5510千卡，含硫量1.31～2.05%，灰分39.5～42.2%，挥发分23.68～24.55%；主要分布于鲤鱼塘的高坡至申明亭一带和洞口乡的铁坑等地。石煤分布于龙形市、七甲等乡，资源储量及品位尚未探明。数十年来，无烟煤得以大量开采。 二是黑色金属矿。县内主要为铁矿（菱铁矿、赤铁矿、褐铁矿）和锰矿（氧化锰矿、碳酸锰矿）两种。赤铁矿分布于三塘乡竹溪坳，断续出露长约21公里，厚一般为0.5～1米，矿石品位含铁30～40%，含硫0.2～0.5%，含磷0.2～0.6%，预测资源储量为600万吨；菱铁矿分布较广，马田圩仙人岩菱铁矿共有3层，平均厚度达31.6米，平均品位含铁41.1%，D级资源储量为157.9万吨；褐铁矿主要分布于塘门口毛坪、罗卜岭，碧塘乡龙王岭；城郊乡黄竹岭、观音岩、大铁山等地段；较大的一处为大铁山褐铁矿，矿石品位含铁44.79%，含硫0.032%，含磷0.47%，探明基础储量69.9万吨。锰矿有分布于马田镇高仓村和太和乡钨萝村两处的碳酸锰矿，含锰量29.38～39.5%，碳酸锰含量44.38～87.5%，品位较高；分布于洋塘、油麻、悦来、马田、高亭、复和、城郊、塘门口等乡镇及樟树乡湖塘村、金龟镇清水村的氧化锰矿，锰含量10～30%，品位较低。上述两种矿的资源储量尚未探明。 三是有色金属矿。县内主要为黄铁多金属矿、铅铜矿、铜矿、锌、钛铁砂矿等矿种。黄铁多金属矿分布于塘门口镇汶洞村泥鳅窝一带，以黄铁矿体为主，品位变化大，伴生有铅锌矿、黄铜矿、斑铜矿、方铅矿、孔雀石等矿，含铜0.24～0.26%，含硫14～24%，含铅0.17～4%，含锌0～16.5%；矿脉有4条，主脉长达200余米，厚度0.9～1.2米不等，黄铁矿与铅锌矿互为消长关系。铅铜矿分布于千冲乡彼坑村，矿脉厚0.05～0.1米不等，矿石品位极不均匀，铅含量0.4～25%，估算铅资源储量约2万吨。分布于鲤鱼塘棉花垅至老罗仙矮塘铺铅锌矿，矿石品位含铅高达7.97%，一般为0.64～0.965%，含铜0.14～0.45%，具有一定的工业价值，今后有待进一步普查勘探。汞砂矿（朱砂矿）分布于三塘乡溪尾至马蹄岗一带，1级异常区面积45平方公里，矿石中伴生有锡石、锆石、电气石、钛铁矿等。砂铜矿分布于城关镇的铜角湾和湘阴渡镇的湘阴两处，已探明砂岩地层矿石品位很低，需转向红色盆地继续寻找具工业价值的铜矿。钛铁砂矿分布于复和乡的金华、巷口、梓木一带，脉长1500米，矿层厚达70厘米，资源储量及品位未查明。 四是非金属矿。砷矿分布于三塘乡雷家坪附近的似斑状黑色花岗石与碳酸盐岩的接触带中；矿石伴生有黄铜矿、锡石、锌矿等。通过钻探探明储量3.49万吨，矿石含砷0.52%。水泥用灰岩在全县所有乡镇都有分布，但以城关镇的观音岩、黄泥乡的羊冲、鲤鱼塘镇的茅坪、马田镇的枣子、油麻乡的土桥、洋塘乡的铁龙等处矿产集中且质量较好。瓷土矿（高岭土矿）主要分布于七甲天门冲至深洞一带，矿体走向断续出露约15公里，厚3～7米不等，矿石成份为含水硅酸盐，品质较好，储量丰富，有一定工业价值。石膏矿分布于碧塘乡同意村和湘阴渡镇两处，已探明基础储量83万吨，其品位含结晶硫酸钙大于75%，矿石为纤维石膏、结晶石膏、石膏岩等三种类型。近十年来境内的砖瓦用粘土矿、片石、河砂均得以开采。 五是地下热水资源。县内有地下热水点5处，即悦来乡温泉头、马田镇元家桥、基皮塘、高亭乡板梁、塘门口镇糠泉塘，其中温泉头、元家桥属中温热水，其涌水量达1000～5400立方米/日，水温26～51℃不等。
三、交通运输条件
全县公路总里程1920（其中高速公路20.185公里，国道19.87，省道98.816公里，县道220公里，专用公路37公里，乡村道1524.129公里）。到2007年底，全县共有等级公路756公里，占公路总里程39.4%。全县形成了高速公路、107国道纵贯南北，鲁永高等级公路横卧东西的快捷公路主骨架网络。全县341个行政村中有339个村通了公路，通达率为99%。本项目可利用现有公路，材料运输可以充分利用现有道路直达工地，材料运输均采用汽车运输。
四、公用设施社会依托条件
WEE县近年来为提高县城的综合服务能力，投入大量资金对城市基础设施进行了大范围的改造建设，现已初见成效，市区范围内已基本解决了通讯、电、水和煤气等供应紧张的问题。供电、通讯、给排水等城市基础设施的管线（道），均已沿路架（铺）设。
供水：用水可直接从西湖路接入，经水泵房加压后的自来水可用作消防用水。供电：利用现有的配电线路直接接入酒店。拟建工程紧临城市主干道，可根据需要向有关部门申办有关用电、用水等使用手续。
电信及有线电视线、宽带网络已覆盖该区域，按规划要求敷设，在办理相关手续后，由有关单位组织施工。
四、防洪、防潮、排涝实施条件
项目建设地附近有城市下水道，排水方便；项目区已纳入城市总体防洪、排涝实施规划。
经现场勘察，建设场地可以满足施工需要；该场地水、电供应充足；附近有城市下水道，排水方便；场外是市区主要交通道路，运输方便，建设便利。
第五章 建设方案规划与设计
第一节 总体规划原则
一、生态安全原则
重点保护可视度范围内原生生态环境，使之成为场地重要的生态景观资源与开放空间。充分挖掘、提练场地景观要素特征，提升场地整体形象。
二、规模控制原则
对场地的环境容量和用地规模进行双重控制，同时完善相应规模的配套基础设施和公共服务设施。
三、因地制宜原则
场地规划、项目布局、环境艺术设计均应满足因地制宜的原则，尊重用地条件和建设可行性。
四、综合效益最大化原则
寻求经济、社会与环境效益三者结合最优化的开发模式。
第二节 规划布局
一、总体规划布局
规划设计方案，详见规划总平面图
二、道路分析布局
项目区主干道路宽10米，区内道路呈环形路网，建有1500平方米的停车场，满足消防和宾客停车的需要。酒店入口道路和电梯进行无障碍设计，满足残障和老年人的需要
三、建筑结构及功能分区
本工程采用钢筋砼框架剪力墙结构，防火设计建筑分类为一类；耐火等级为二级；按抗震烈度6度构造设防，设计耐久年限为70年，屋面防水等级Ⅱ级。
酒店为26层高层建筑，底层为架空层，主要为水、电及消防控制区；1—2层为餐饮、商务厅、足疗、健身、棋牌区；3—26层为客房区，设有中高档标准间和豪华套间，满足不同消费者的需求。
WEE宾馆主要技术经济指标表
序号 结构
布局 建筑
结构 层高 建筑
面积 客房
套数 功 能 1 架空层 框剪 4m 水、电设施和停车场 2 1层 框剪 4.8m 1842.07㎡ 餐饮 3 2层 框剪 4.2m 1842.07㎡ 商务、足疗、棋牌等 4 一、二单元
3—20层 框剪 均3m 17925.23㎡ 商品房住宅楼 6 三单元
3—26层 框剪 均3m 10519.4㎡ 168 豪华客房 顶棚 8m 合计 86m 32128.81㎡ 168套 四、WEE宾馆的设计标准
本酒店设计标准：高档商务大酒店
1、前厅
a. 有与接待能力相适应的前厅。内装修美观别致。有与饭店规模、星级相适应的总服务台； b. 总服务台各区段有中英文标志，接待人员24小时提供接待、问询、结帐和留言服务； c. 提供一次性总帐单结帐服务(商品除外)； d. 提供信用卡结算服务； e. 提供饭店服务项目宣传品，客房价目表，所在地旅游交通图、所在地旅游景点介绍、主要交通工具时刻表、与住店客人相适应的报刊； f. 24小时提供客房预订g. 有饭店和客人同时开启的贵重物品保险箱。保险箱位置安全、隐蔽，能够保护客人的隐私； h. 设门卫应接员，16小时迎送客人； i. 设专职行李员，有专用行李车，18小时为客人提供行李服务。有小件行李存放处； j. 有管理人员24小时在岗值班； k. 设大堂经理，18小时在岗服务； l. 在非经营区设客人休息场所； m. 提供代客预订和安排出租汽车服务； n. 门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道，配备轮椅，能为残疾人提供必要的服务。客房a. 至少有30间(套)可供出租的客房； b. 有门窥镜和防盗装置，在显著位置张贴应急疏散图及相关说明； c. 装修良好、美观，有软垫床、梳妆台或写字台、衣橱及衣架、座椅或简易沙发、床头柜、床头灯及行李架等配套家具。室内满铺地毯、木地板或其他较高档材料。室内采用区域照明且目的物照明度良好； d. 有卫生间，装有抽水恭桶、梳妆台(配备面盆、梳妆镜和必要的盥洗用品)、浴缸或淋浴间。浴缸配有浴帘、淋浴喷头（另有单独淋浴间的可以不带淋浴喷头）。采取有效的防滑措施。采用较高级建筑材料装修地面、墙面和天花，色调柔和，目的物照明度良好。有良好的排风系统或排风器，温湿度与客房适宜。有110/220V不间断电源插座。24小时供应冷、热水；
e. 有方便使用的电话机，可以直接拨通或使用预付费电信卡拨打国际、国内长途的电话，并配有使用说明； f. 可以提供国际互联网接入服务，并有使用说明； g. 有彩色电视机。播放频道不少于16个，画面和音质清晰，备有频道指示说明。播放内容应符合中国政府规定；
h. 具备有效的防噪音及隔音措施； i. 有至少两种规格的电源插座，并提供插座转换器； j. 有遮光窗帘； k. 有单人间； l. 有套房；
m. 有与本星级相适应的文具用品。有服务指南、价目表、住宿须知、所在地旅游景点介绍和旅游交通图。应客人要求提供相应的报刊； n. 客房、卫生间每天全面整理1次，每日或应客人要求更换床单、被单及枕套，客用品和消耗品补充齐全； p. 床上用棉织品（床单、枕心、枕套、棉被及被单等）及卫生间针织用品（浴衣、浴巾、毛巾等）材质良好、工艺讲究、柔软舒适； q. 24小时提供冷热饮用水，免费提供茶叶或咖啡； r. 70%客房有小冰箱，提供适量酒和饮料，备有饮用器具和价目单； s. 客人在房间会客，可应要求提供加椅和茶水服务； t. 提供留言和叫醒服务； u. 提供衣装湿洗、干洗和熨烫服务； v. 有送餐菜单和饮料单，18小时提供送餐服务，有可挂置门外的送餐牌； w. 提供擦鞋服务。餐厅及吧室
a. 有餐厅，提供早、中、晚餐服务； b. 有宴会单间或小宴会厅，能提供宴会服务有会议康乐设施设备，并提供相应服务； c. 有酒吧或茶室或其他供客人休息交流且提供饮品服务的场所； d. 餐具无破损，卫生、光洁； e. 菜单及饮品单美观整洁，出菜率不低于90%。厨房 a. 位置合理，紧邻餐厅； b. 墙面满铺瓷砖，用防滑材料满铺地面，有地槽，有吊顶； c. 冷菜间、面点间独立分隔，有足够的冷气设备。冷菜间温度符合食品卫生标准，内有空气消毒设施； d. 粗加工间与其它操作间隔离，各操作间温度适宜； e. 有必要的冷藏、冷冻设施； f. 洗碗间位置合理； g. 有专门放置临时垃圾的设施并保持其封闭； h. 厨房与餐厅之间，有起隔音、隔热和隔气味作用的进出分开、自动闭合的弹簧门； i. 采取有效的消杀蚊绳、蟑螂等虫害措施。
公共区域
a. 提供回车线或停车场； b.4层(含4层)以上的建筑物有足够的客用电梯； c. 有公用电话，并配备市内电话簿； d. 有男女分设、间隔式公共卫生间； e. 有小商店，出售旅行日常用品、旅游纪念品、工艺品等商品； f. 代售邮票、代发信件，办理传真、复印、打字、国际长途电话等服务； g. 提供电脑出租服务。h. 有应急供电设施和应急照明设施； i. 走廊地面满铺地毯或其他较高档材料，墙面整洁、有装修，24小时光线充足，无障碍物。紧急出口标识清楚，位置合理。 用地性质 费用 建筑总面积（m2) 备注 一 WEE宾馆 高档商务 1 桩 基 框剪结构 2 土建安装 元/㎡ 3 装修及设备 合 计
工程建设其他费用估算表
费用名称 单 位 费 用 土地征用费用 万元/亩 550.00 土地税费 万元 25.00 前期规费 万元 204.76 电力工程费 万元 22.50 环保 万元 4.77 防雷中心 万元 1.76 图纸测绘费 万元 8.50 造价咨询费 万元 4.50 人防费 万元 14.53 建设局配套费 万元 58.05 建设局建党费 万元 28.31 绿化补偿费 万元 24.75 占道费 万元 24.75 墙体专项费 万元 4.50 环境监测费 万元 5.36 勘察费 万元 2.48 小 计 779.76
项目总投资估算表
序 号 项 目 名 称 费 用 备 注 一 工程费用 二 工程建设其他费用 三 预备费 四 建设期利息 五 流动资金 总投资 三、资金筹措
项目所需投资 万元全部由建设单位自筹。
建设资金来源：
（1）目前已投入资金
已投入资金汇总表
序号 费用 金额 1 规费 2 土地款 3 土地税费 4 已开票桩基 5 已开票毛渣 6 后期桩基开票 7 后期土建开票（到第 层） 8 投入货币资金 9 合计 （2）一、二单元住宅楼商品房销售收入约 万元
a.商品房开发成本：
一、二单元住宅楼面积 ㎡ 元/㎡= 万元
b.商品房销售收入：按当地保守均格2500元/㎡，周围 （商品房）均价已过 元/㎡
一、二单元住宅楼面积 ㎡2500元/㎡= 万元
c.商品房销售利润：
毛利润= 万元- 万元= 万元
所得税= 万元25%= 万元
净利润= 万元- 万元= 万元
（3）还需要自筹资金万元
？？？？-？？？？？-？？？=？？？万元
四、投资使用计划
项目建设期1年，全部投资均在1年内按照实施进度计划投入使用。
第十二章 财务评价及风险分析
一、财务评价
1、费用与效益估算依据
（1）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
（2）《中华人民共和国公司法》及其实施条例
（3）《中华人民共和国营业税法》及其实施细则
（4）《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例
（5）《企业会计准则》、《企业会计制度》及有关财务规定
（6）国家及武汉市当地有关劳动工资管理和社会保障等有关规定
2、费用与效益估算数据选取
（1）项目计算期：项目计算期定为11年，其中建设期1年，经营期11年。
（2）项目用以测算财务效益的总资金估算为3930.95万元。（3）财务基准收益率的设定：目前全国社会财务基准收益率为8%，参照国家行业主管部门发布本行业融资前税前财务基准收益率为8%，因此本项目的财务基准收益率确定为8%。
（4）主要税率的选取：根据《中华人民共和国企业所得税法》、《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国房产税暂行条例》及有关税法规定，本项目所得税率为25%、营业税率5%、城建税率为7%，教育附加费率3%，堤防费率0.1%。
二、经营成本和总成本费用估算
根据现行财务制度规定，企业的总成本按营业成本及管理费用、财务费用、制造费用等期间费用计算。为便于本项目的财务测算及评价，本报告依据《投资项目可行性研究指南》及《投资项目经济咨询评估指南》的方法，将上述费用中的相同各项费用归并后，本项目总成本费用按直接成本、工资及福利、折旧费、摊销费、修理费、财务费用及其他费用等成本要素进行测算。总成本费用估算表详见附表：总成本费用估算表。
1、直接成本
项目一期的直接成本包括餐饮直接成本、住宿直接成本、商铺租赁直接成本、娱乐项目直接成本、会务会展直接成本、旅游商品直接成本、能源成本。据目前湖北省内同类旅游景区的成本统计数据显示，餐饮业务的平均直接成本分别为其营业收入的60%；
客房业务、娱乐业务、会务会展业务的平均直接成本分别均为其营业收入的50%估算；
2、工资及福利
项目一期劳动定员80人，工资按人均年收入1.44万元测算，福利费按工资的14%提取，预计年均工资及福利费为131万元。详见附表：工资及福利费估算表。
3、固定资产折旧费
根据国家有关规定，固定资产折旧按平均年限法，建筑物折旧年限40年，年折旧率2.5%。
折旧费从项目经营期第一年开始计提。
4、摊销费用
本项目固定资产投资中的项目递延资产主要为：建设单位管理费、勘察、设计费、工程监理费、招标代理服务费等，按国家有关规定，递延资产应在项目运营后五年内等额摊销。详见附表：递延资产摊销表。
5、修理费
修理费按固定资产原值扣除建设期利息后按0.5%计算。
6、其他费用
其他费用包括除工资及福利费，固定资产折旧，修理费、摊销费、市场推广费用、物业营运及保养费用、劳动保护费、招待费等。
7、总成本费用
本项目在摊销完递延资产后年均总成本费用为4388 万元，见附表：总成本费用估算表。
总成本构成：根据财务分析和可行性研究的需要，总成本费用按其性态可划分为固定成本及变动成本；按项目评价则采用经营成本。
（1）固定成本
固定成本是指在一定的经营规模限度内，不随住宿客流量等其他因素的变化而变化的费用。具体包括工资及福利费、折旧费、修理费、摊销费、财务费用、部分直接成本等。
（2）变动成本
变动成本是指随住宿客流量因素的变化而变化的费用，包括部分直接成本等。
（3）经营成本
按项目评价原则，经营成本是从经济分析角度，将其从总成本费用分离出来的一部分成本，其计算表达式为：
经营成本=总成本费用-折旧费-摊销费-财务费用。
预计本项目年均经营成本为1439.97万元，见附表：总成本费用估算表。
三、营业收入、税金测算
项目建成后的营业内容较多，主要为：餐饮收入、住宿收入、娱乐项目收入、会务会展收入、商品销售收入。
1、餐饮收入
项目建成后平均每年可接待 万人就餐，参照WEE县同类高档宾馆餐饮收费标准，平均收费标准暂定位在120元/位。按上述的收费标准、就餐人数计，预计年餐饮收入合计为 万元。
2、住宿收入
参照WEE县同类宾馆收费标准，年营业天数按360天测算，预计年均出租率70%—80%。
（客房）住宿年均收入预测明细表 单位：万元
序号 房间类型 房价
（元/套） 入住人数 单位（套） 天数 出租率 收入小计 1 标准间 188 2人/间 96 365 80% 527.00 2 商务间 288 2人/间 48 365 80% 403.66 3 豪华商务间 388 2人/间 24 365 70% 237.92 合计 168 1168.58 3、娱乐收入
娱乐旅游收入主要分为棋牌室、健身中心、洗浴中心、酒吧、KTV、咖啡厅等收入。收入测算详见下表：
娱乐项目年均收入预测明细表
序号 项 目 单 价 数 量 时 间 出租率 收入小计
（万元） 单价 单位 数量 单位 时间 单位 1 棋牌室 100 元/天 6 个 360 天 90% 19.4 2 商务中心、洗浴中心、酒吧、棋牌厅等收入 300 合 计 394.4 4、会务收入
项目建成后，将形成大、中、小型会议室。收费标准将参照同类级别会务收费标准计算。详见下表：
会务会展年均收入预测明细表
序号 会议室类型 个数（个） 出租价格（元/天） 年可出租天数（天） 出租率（%） 收入
（万元） 1 A厅（50人/厅） 1 500 360 80% 14.4 2 B厅（300人/厅） 1 1500 360 60% 32.4 会展收入 46.8 5、旅游商品销售收入
项目一期建成后平均每年可接待8万游客，参照湖北省同类景点旅游商品销售收入水平，平均标准暂定位在100元/人。
6、营业收入测算
根据上述计算，预计项目建成后年均营业收入约为 万元，详见附表：营业收入、营业税金及附加和增值税估算表。
7、营业税金及附加测算
根据费用与效益估算数据选取中的各种税率取费依据：本项目年均应缴营业税约为 万元；年均应缴城市维护建设税 万元、年均应缴教育费附加 万元、年均应缴堤防费 万元。见附表：营业收入、营业税金及附加和增值税估算表。
四、利润测算
从损益测算可以看出，本项目年均营业收入为 万元，年均营业税金及附加为 万元，年均总成费用为 万元，年均利润总额为 万元。
各年实现利润按25%交纳所得税，年均所得税后利润为 万元。
五、财务效益评价
按《建设项目经济评价方法与参数》（2006年第三版）中相关行业财务基准折现率取值，根据“损益表”、“投资估算表”、“项目投资现金流量表”、 “资本金现金流量表”计算出本项目的各项财务评价指标如下表所示：
项目财务评价指标表
经济效益数据与指标 单位 数值 备注 项目税前财务内部收益率 % 22.32% 项目税前财务净现值 万元 4055.04 ic=8% 项目税前静态投资回收期 年 5.13 年 项目税后财务内部收益率 % 16.32% 项目税后财务净现值 万元 2381.73 ic=8% 项目税后静态投资回收期 年 6.54 年 总投资收益率 万元 18.79% 六、盈亏平衡分析
按项目经营期第3年的数据，以经营能力利用率表示的盈亏平衡点为：
盈亏平衡点＝2169.81/(3369.78-111.65-192.08)×100%
＝70.77%；
计算表明，项目正常生产年份的经营能力利用率达70.77%，可不亏不盈。
七、风险因素分析
1、市场风险
（1）可能出现的市场风险
客源市场受消费心理和消费欲望等影响，任何一个因素的改变都可能影响到客源数量和结构的变化，从而影响到酒店业的发展。这些影响因素中，消费者收入变化所带来的风险是全行业共同面临的风险，属系统风险。
（2）市场风险的应对措施
系统风险属于全行业共同面临的风险，市场竞争十分激烈，同质产品可能会分流相当一部分客源。为尽量避免市场风险的出现，应着力加快项目建设进度，加大宣传促销力度，提高市场竞争力和占有率，促使客源稳步增长，并不断研究市场变化，根据旅游者的消费要求推陈出新，调整和优化产品结构，实施精品名牌战略，形成“唯我独有，经久不衰”的特色饮食文化，从而降低市场风险。
2、生态维护及项目建设风险
本项目生态系统完整，自然景观优美。
（1）生态环境保护风险
项目建设会造成景区内局部景观变化，；建筑风格设计不当会产生与自然环境不协调；建筑垃圾处理不当会产生生态环境污染等问题，都应引起项目建设单位高度重视，并按各项环保控制措施贯彻落实，严格实行“谁开发、谁保护、谁建设、谁负责”的制度，坚决避免“建设性破坏和破坏性建设”现象发生。
（2）建设过程中的风险
项目投资较大，建设内容多，周期短，环保要求高，技术设计涉及多个专业和不同技术标准，牵涉多个行业、部门和单位。因此，要成立项目开发建设领导小组，选调相关技术、管理人员成立筹建办公室，严格实行工程招标投标制和工程监理制，推行现代科学工程建设管理，加大配套资金落实力度和各项建设协调管理力度，确保工程进度和工程质量。
（3）环保和建设风险的应对措施
针对环境保护和生态系统建设中可能出现的各种风险，只要项目建设单位严格按项目建设设计规划要求进行，同时按本报告中所提出的各种环保措施来操作，完全可以避免出现上述风险；建设过程中的技术风险和成本控制风险只要建立和健全领导机构、组织体制和各项规章制度，引入现代工程管理技术，加强系统管理，也是完全可以避免的。
3、政策风险
国家宏观政策以及湖北省有关规定对本项目的影响较大，主要集中在：
（1）影响资金来源
从目前社会经济发展的环境来看，酒店业已经成为势在必行的产业，无论从消费需求，还是国家旅游开发政策与消费导向，酒店业发展都具备了宏观政策条件，未来一定阶段内，国家政策对旅游、酒店开发投资的影响主要是积极层面的。
（2）影响居民收入与消费方式
从目前国家政策来看，进一步提高居民的收入水平，提倡积极而健康的消费，是国家的既定方针。从经济发展阶段看，发展水平越高的阶段，对酒店产品的需求也越丰富，这些都将对本项目开发产生积极的影响。
4、经营管理风险
项目实施后要时刻注意分析客源市场的需求变化趋势，按客源的结构性变化和功能转型及时改造产品组合，创新服务。只有项目运营的经营管理水平不断提高，项目的社会、生态和经济效益才能充分发挥，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。
八、财务评价结论
综上分析，项目总投资 万元。本项目年均营业收入为万元，年均营业税金及附加万元，实现年均利润总额为万元，总投资收益率%，所得税后全部投资财务内部收益率为%，一、结论项目的建设是必要的
项目的建设”战略部署，打造武汉城市后花园的目标，更好地促进WEE县“两型”社会的建设，提升WEE旅游接待服务设施层次不高等实际问题，打造WEE县高规格接待服务平台。
2、项目规模是适宜的
本项目为建设项目。总用面积。
本项目的总投资万元，资金由企业自筹资金解决
经测算，本项目年均营业收入为万元，年均营业税金及附加万元，实现年均利润总额为万元，总投资收益率%，所得税后全部投资财务内部收益率为%，所得税后全部投资静态回收期为年（含建设期年），盈亏平衡点%，有较好的经济效益和一定的抗风险能力。
二、建议
建议在建设进度、资金调度、建筑物品质等诸多方面于项目的实施前期作进一步的统筹规划，完善该项目设计方案。
建议采取切实可行的环保措施，减少污染，加强对环境的保护。
在建设过程中加强项目管理，经济、合理的控制项目成本，争取早日。
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董事长
总经理
副总经理
客房管理部
市场开发部
财
务
部
餐饮服务部
物业管理部
行政部人力资源
副总经理
综合管理部
品
控
部
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