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XXX 物业 有限公司
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物业前期介入读图管理指引
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物业前期介入读图 管理指引
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1. 目 的
规范 XXX 地产物业前期介入审图行为。在项目施工图出图后、大面积实施前，从业主视角、后
期管理等方面出发，对项目方案、图纸设计、设备选型选材等提供合理化意见，尽可能将问题
前置消化，以减少设计变更、产品瑕疵。
2. 适用范围
XXX地产（或合资地产）开发项目的前期介入图纸审核。
3. 术语和定义
3.1 施工图：指由设计单位出具的用于现场施工的图纸，包括盖章和未盖章的过程版或蓝（白）图，
以及其电子版本。
3.2 专业施工图：指建施、结施、水施、电施、风施；
3.3 专项设计施工图：指精装修、弱电、景观及门窗幕墙等二次设计；
3.4 图纸会审：指项目团队成员分别读图后，由项目负责人组织团队成员进行的读图成果研讨会议。
4. 部门职责
4.1 地产研发设计部门：
1） 概念及方案图设计阶段：提供方案文本、图纸，通知物业参与方案讨论，并将团队达成一
致的物业意见落实到方案图纸；协同物业向设计单位进行方案设计交底。
2） 施工图设计阶段：提供图纸、对物业提出达成一致的各版本图纸意见在图纸或设计变更中
跟进、落实。
4.2 城市公司技术前介部：
1） 概念、方案、施工图设计阶段：参与方案文本、图纸讨论，跟踪物业意见在方案图纸中的
落实情况；协助地产研发将物业关注的客户敏感点以及附件中所列集团标准向设计单位交
底；对接地产开发报建部报建专员，跟踪启动会成果中输入的物业关注点在报建资料中的
落实情况；持续跟踪蓝图出图，对过程版图纸每版均应审核后输入过程意见，并核对读图
纪要在图纸或设计变更中的落实情况。
2） 专项设计阶段：景观、精装、弱电、导视等专项设计前，协助地产研发（设计师）将物业
关注的客户敏感点以及附件中所列集团标准向设计单位交底。
4.3 集团技术前介部：
1） 城市公司项目图纸前介审查工作的指导、审核、检查。
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5. 管理原则
5.1 若城市公司规范高于本指引内容，以城市公司规范为准；规范或标准低于本指引内容，应升级
反馈确认；本指引回顾及维护周期：一年。
6. 管理内容
6.1 前置工作及总体规定：
1) 项目产品定位会之前，前介工程师主动对接研发获取方案设计进度，包括：设计任务书、
概念设计、概念深化设计、方案设计、方案深化设计（建筑）出图时间。
2) 项目产品定位会之后 15天内，按《XXX地产物业前期介入交底指引》完成向研发和设计院
交底。
3) 项目启动会之前，参与项目研发组织的总图、竖向与户型方案、标准层柱网、地下室、设
备初布及建筑方案设计交流会，根据附件所列标准，分别对园区出入口、物业管理用房、
园区垃圾站（点）室内外空调机位、园区围墙方案进行重点审核并与团队讨论一致。
4) 施工图出图之前，前期介入工程师将与项目团队讨论一致的启动会及方案阶段意见输入至
研发，并进一步落实在施工图中，持续跟踪。
5) 施工图出图之前，前介工程师根据启动会方案及《方案及图纸设计阶段向研发和设计院交
底》内容，结合以下图纸审查重点，对所有过程版图纸进行审核，输入物业意见。
6.2 方案设计：
1) 前期介入体系、工作内容介绍。
2) 前期介入计划、地产与物业的财务界面。
3) 前期介入与团队的配合。
6.3 第一层（或首栋）拆模专业合理性专项清理后 1 个月内，由前介工程师对施工单位及项目工程
团队进行客户敏感点交底，内容包括：
1) 中控室、主要设备房的选址及机电配置。
2) 项目出入口数量、形式及选址。
3) 生活及建筑垃圾收集点的位置、配置大小及交通动线。
4) 项目分围合管理及围墙形式。
5) 人车交通动线。
6) 配套设施的讨论。
7) 物业用房、租售中心的配置大小、选址。
8) 公共卫生间、保洁间的大小、位置及选址。
9) 空调机位的位置、预留。
6.4 图纸审核：
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6.4.1 专业图纸
6.4.1.1 建筑初设及施工图
1) 空调机位：根据《XXX高层住宅空调位模块研究》 （下称空调位模块） 、《 前介指引》土建篇、
《2-2-1xx公司xx项目 xx 期（组团）建筑施工图读图纪要》、 《配置及建造标准》 、交底及
启动会资料等，核对建筑初设、过程及施工图，对空调机位尺寸、安装通道、配置标准等
进行逐一审核。内容应包括：
a) 空调机位尺寸，应符合《空调位模块》设计指引书第 10~12条要求，且需考虑建筑保
温厚度；
b) 内、外机空调位置选址、配置数量标准，应符合《空调位模块》设计指引书第 1~9条
要求；
c) 百叶形式、与门窗配合等应符合《空调位模块》设计指引书第 13~21 条要求；
d) 机位排水，应符合《空调位模块》设计指引书第 22~26条要求；
e) 空调位隔板，应按层设置分户隔板，单户使用的双层空调位内不设隔板。隔板向内找
坡1％，并在外侧设置≧50 的挡水槛，防止溢水，同时其外侧均设滴水（鹰嘴） ，防止
污损外墙面；
f) 洞口预留：符合《空调位模块》设计指引书第28~30条要求；
g) 反坎：如空调位墙体不是钢筋混凝土整体浇铸，则隔板四壁均应设置高度≧150 的混
凝土反坎；
h) 防水：空调位需满做防水；
i) 空调外机安装面填充墙体：不能为空心砖，可全部采用剪力墙、实心砖或配砖；
j) 结构施工规定：符合《空调位模块》设计指引书，结构专业第 1~2条要求；
k) 电气安装及配置：应符合《空调位模块》设计指引书，电专业第 1~5条要求；
l) 销售商业空调位设置原则：
? 机位大小宜按冷量指标核算。单方面积冷量不宜低于 3OOW/㎡；
? 机位宜设置在商铺背立面、正面、露台或是屋顶；
? 空调位排水及防水、百叶参照住宅分体空调形式。
2) 商业及住宅社区商业烟道
根据《XX公司住宅社区商业排油烟指引（V1.0）》 （下称排油烟指引）、 《前介指引》暖
通篇、 《2-2-1xx 公司 xx项目 xx 期（组团）建筑施工图读图纪要》2015A、 《配置及建造标
准》、交底及启动会资料等对商业、社区商业烟道的半径、大小、厨房换气次数、厨房面积、
烟道平管、竖管进行清理核对。包括：
a) 排油烟主管道尺寸、土建井道尺寸：应符合《排油烟指引》P15页要求；
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b) 风管材质及规格、清理维护设计：应符合《排油烟指引》P16页要求；
c) 核对设计单位对各商铺参数计算的依据；
d) 主要依据参数、技术规定符合《排油烟指引》P26要求；
e) 其他敏感点：参照《前介指引》暖通篇要求进行核对。
3) 物业用房布局及功能分隔
核对施工图中物业用房选址、布局、面积、动线与《物业用房需求及标准（1.0 ）》（下
称《物业用房标准》）、 《2-2-1xx公司xx项目 xx 期（组团）建筑施工图读图纪要》2015A、
《启动会资料》匹配情况，并将意见落实于施工蓝图中，内容包括：
a) 物业用房员工出入口宜直接开向小区外；
b) 物业用房应包含租售中心布局；
c) 管理处办公区、客户中心及其他物业用房选址，应符合《物业用房标准》第33 条要求。
d) 面积：首先满足当地法规要求。其次核对与《物业用房标准》差异，两者冲突时以更
高标准及规定为准。
e) 平面分隔：施工图出图 2个月内，前期介入工程师根据施工图进行物业用房平面分隔，
分别与物业运营、项目团队（如有） ，地产项目团队讨论达成一致，布局应满足消防规
范。
4) 设备用房、管井及楼层设备间布置及功能
核对建筑、给排水、结构图，参考《前介指引》土建篇、 《2-2-1xx 公司 xx项目 xx期
（组团）建筑施工图读图纪要》2015A 、《 设备用房物业前期建议及标准》、《配置及建造标
准》、交底及启动会资料对设备房选址、功能进行审核，包括：
a) 设备房布局方便维修及日常保养；
b) 配电房位置不影响住宅；
c) 重要设备房（配电室、发电机房、集中空调机房）不宜设置在变形缝下方和最底层，
必须设置在最底层时设备房地面应高出房间外 300mm~500mm左右；
d) 设备房门口应设置挡水坎或 150mm门槛；
e) 核对各专业机房安装平面，设备和配电箱柜基础抬高 300mm以上，空调和配电机房设
独立值班室配空调，设备布置应有检修空间；
f) 涉水房间内配电柜宜独立房间设置，避免爆管、渗漏等造成影响。
5) 车库
核对建筑、给排水、结构图，参考《前介指引》土建篇、 《配置及建造标准》 、交底及
启动会资料等对以下功能需求进行审核：
a) 车道截水沟设置应符合《前介指引》土建篇 2.4 条要求。
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b) 坡度≥8%的车道，宜考虑减震、防滑措施；宜采用双组分改性树脂刚玉混合防滑减震
材料；
c) 核对排水沟、管沟防返水、车库雨污井及提排的选型、材质，参考《前介指引》土建
篇2.2条规定；
d) 机械车（库）位专项：启动会上会前应对机械车（库）位的运营管理模式进行专项梳
理，成果应在项目启动会召开前 2天提交集团技术前介组。内容应包括：
? 管理模式
? 前期去化及后期运营风险
? 产权风险
? 运营管理费用、成本分析
6) 建筑外墙
a) 建筑外立面采用耐腐蚀的材料，不宜使用木质饰品，必须使用的应有有效的防腐措施，
同时征求物业意见；
b) 建筑外立面采用涂料饰面的，女儿墙、阳露台实体栏板、横向建筑线条等部位应采用
石材压顶（外挑 50mm）或铝合金批水板做防流挂处理；
c) 做有保温的外墙文化石不宜采用密贴的排版方式，应留出缝隙并用防水砂浆做勾缝处
理，规避外墙渗水风险；
d) 外墙防水高于种植土 500mm，苯板网格布反包后涂抗裂砂浆，苯板下墙面防水砂浆与
苯板碰口。
7) 别墅、花园洋房露台
a) 做有保温的露台应按照屋面的做法增设透气孔，具体细部做法详见附件；
b) 阳台、露台装修完成面标高宜低于室内 100mm以上， （或结构挡水坎）避免积水渗入室
内。
8) 卫生间、厨房
a) 地面完成面应低于客厅完成面 50mm
b) 卫生间墙面 1.8m以下、厨房墙面1.5m 以上采用实心砖；
c) 所有卫生间墙根按强规规定采用 C20素混凝土（120mm 高、宽同墙厚）进行浇筑；
9) 保洁工具间
a) 高层每栋首层或负 1层设置单独的保洁间；
b) 花园洋房每个组团设置，每 10万方考虑2 个；
c) 商业每层设置（考虑服务半径，不超过 120m）；
d) 高层、洋房、商业保洁间面积均规定每间 1.5~2 ㎡；
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e) 别墅每组团设置 2~3个（面积4㎡，设拖布池，5孔插座，照明 ）；
10) 楼层、架空层、大堂
a) 安装消火栓装饰门设弹簧门吸，角钢加刚挂石材的装饰门其转轴应设置 90°限位器
（含精装电梯前室的水电间门） ；
b) 摆放垃圾桶位置墙（地）面应贴 1.21.2m 墙（地）砖；
c) 高层、花园洋房楼道墙面面层（不含：电梯前室及入户门前大厅）施工到腻子面，集
中装修后由物业实施面漆，费用地产按建设造价划拨给物业；
d) 电梯公寓、电梯花园洋房大堂设置无障碍通道形成收水口楼栋大堂出入口等应设置截
水沟；
e) 大堂不宜采用石材。
11) 门楣防渗水措施
a) 门窗檐口设置滴水线或鹰嘴；
b) 梁底斜面；
c) 门窗框付框处抹灰防渗漏；台面做细石混泥土压顶并向外斜坡，窗台饰面砖不宜采用
横向排版方式，防止横向缝隙的积水慢性渗水；
12) 防渗漏专项
根据《XXX 地产集团防水设计标准及构造作法（2014版）》及各城市公司深化的防水做
法标准、 《防水样板点评物业关注点》， 逐一核对设计说明中防水等级、建筑（材料）做法
表、节点大样。
13) 精装房：应符合《前介指引》土建篇第 2.16条、《XXX地产精装细部构造及观感质量标准
1.0版》规定。
6.4.1.2 电气初设及施工图
参考《前介指引》电气篇、 《配置及建造标准》、交底及启动会资料等审核电气图，内容包括：
1) 电气设计与施工说明：设计参数、设计范围应与项目基础数据一致。
2) 电表计量、光源选择及控制回路、发电机电源供电范围：应符合《前介指引》电气篇第
3.1~3.3条要求。
3) 维修、社区活动电源及节日彩灯电源位置及容量、光彩照明：参考《前介指引》电气篇第
3.4、3.5条指引进行审核。
6.4.1.3 给排水初设及施工图
参考《前介指引》给排水篇、《配置及建造标准》、交底及启动会资料等审核给排水图，内容包
括：
1) 给排水设计与施工说明：设计参数、设计范围应与项目基础数据一致；
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生效日期：
2) 水表计量：清理计量表设置，《前介指引》给排水篇第 5.1条要求；
3) 保洁取水点设置：按《前介指引》给排水篇第 5.2条指引审核。
4) 绿化取水点、供水路径、分段、点位布置及安装方式：按《前介指引》给排水篇第 5.3 条
指引审核。
5) 消防末端试水装置、阀门位置：按《前介指引》给排水篇第5.4条指引审核。
6) 下沉式花园的排水方式：按《前介指引》给排水篇第 5.5条指引审核。
7) 商铺计量表必须设置在公区；
8) 面积超过300㎡餐饮、娱乐商铺预留不低于 DN40给水点（面积超过800 ㎡应预留2个给水
点），其余商铺预留DN25的给水点；
9) 室内给水：按《前介指引》给排水篇第 5.5 条指引进行审核
10) 生化池、商业隔油池位置：按《前介指引》给排水篇第5.5条指引进行审核
11) 污水排放、车库内污水提排设置、屋面/阳台露台/卫生间/室外管井排水、其他雨水排放符
合《前介指引》给排水篇第 5.13~5.18条要求。
12) 电、扶梯底坑设置排水且应采取防倒反水措施，电梯底坑排水宜单独设置集水坑。
6.4.1.4 暖通初设及施工图：
参考《前介指引》暖通篇、 《配置及建造标准》 、交底及启动会资料等审核暖通图纸。包括：
1) 户式中央空调室外机安装位置：选择在隐蔽区域，避免安装在阳台；安装基座与住宅结构
分离，避免共振；
2) 商业中央空调：主机形式及安装位置、空调阀门及排水设置位置、冷却塔位置及冷冻冷却
水补水方式参考《前介指引》暖通篇第 6.2~6.4 条进行审核；
3) 设备房及物业用房的通风：按《前介指引》暖通篇第5.5条指引进行审核；
4) 天然气管网安装及预留预埋：按《前介指引》暖通篇第 6.6条指引进行审核；
5) 空调形式、空调机位：应符合 6.3.1.1标准；
6) 管道保温材料：按《前介指引》暖通篇第 6.8条指引进行审核。
6.4.2 专项设计
6.4.2.1 智能化初设及施工图
根据《集团智能化系统一级配置文件》、《配置及建造标准》、交底及启动会资料等审核智
能化初设及施工图，包括：
1) 建筑智能化系统设计与施工说明：设计参数、设计范围应与项目基础数据一致。
2) 核对对讲系统/户内报警/周界报警/监控系统/巡更系统/车管系统/门禁系统/背景音乐系
统/设备控制系统、点位、功能符合要求；
6.4.2.2 精装初设及施工图
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生效日期：
参考《前介指引》 ，审核精装设计敏感点。
6.4.2.3 景观初设及施工图
参考《XX 公司景观观感质量验收标准（2015版）》、 《前介指引》景观篇、 《配置及建造标
准》、交底及启动会资料等审核景观图，包括：
1) 景观围墙样式（高度及防攀爬）
a) 围墙尽量顺直，以减少周界安防设施数量。
b) 高度不低于 2.2米，纵向1.5 米范围内无攀爬支撑点。
c) 铁艺围墙栏杆中空管型材料壁厚不低于 3mm，顶部有矛尖。
d) 实体围墙面层不使用浅色材料。
2) 水体数量及体量设置
a) 水体数量及体量在不影响景观设计效果的前提下，宜少不宜多
b) 水容量大于 25 m3应采用循环系统。大于300m3设置水泵房、净化设备；回水管应设阀
门。
c) 大于200 m3的水体设置加压设施接入绿化管网，用于绿化浇灌或道路清洁再次利用。
d) 水体每级及泵坑底部设排水、排水管设阀门、排水管径考虑排水时间不超过30 分钟。
e) 泵坑不设在水体内。
f) 采用时钟控制，未设置泵房的水体应集中控制，控制箱结合照明控制箱设在门岗处。
3) 游泳池及配套用房布置
a) 水体数量及体量在不影响景观设计效果的前提下，宜少不宜多
b) 水容量大于 25 m3应采用循环系统。大于 300 m3设置水泵房、净化设备；回水管应设
阀门。
c) 大于200 m3的水体设置加压设施接入绿化管网，用于绿化浇灌或道路清洁再次利用。
d) 水体每级及泵坑底部设排水、排水管设阀门、排水管径考虑排水时间不超过30 分钟。
e) 泵坑不设在水体内。
f) 采用时钟控制，未设置泵房的水体应集中控制，控制箱结合照明控制箱设在门岗处。
4) 照明系统:具体参见《前介指引》强电篇第 3.2条附件要求。
5) 景观给水、康体娱乐设施、垃圾桶、私家花园、硬景、雨污检查井盖、公区设施设备、绿
化给水、排水、出入口应符合《前介指引》景观篇第 7.5~7.15条要求。
6.4.2.4 导视
参考《XXX 地产刚需高层交房区景观导视标准模块（1.0 版）》 、《前介指引》导视篇、交底
及启动会资料等审核导视专项设计图，包括：
1) 功能方面：方向明确，醒目、延续性强。
8 编 号：
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生效日期：
2) 配置：指引标示、警示标示、公告栏、管理需知、温馨提示语、功能用房、植物名称
3) 规格：功能用房、植物名称、温馨提示语、管理需知、警示标示、按照现有规格，公告栏
入口导示宽1.85×高 0.95 （内设照明）
4) 材料及安装：经久耐用，不褪色，室外埋地安装构件采用不锈钢材料、基座不外露，如外
露需基座规范。
5) 导视标识明细参考《前介指引》导视篇。
7. 支持性文件
7.1 《方案及图纸设计阶段向研发和设计院交底》
7.2 《设备用房物业前期建议及标准》
7.3 《XXX集团住宅销售商铺空调机位配置标准》
7.4 《XXX高层住宅空调位模块研究》
7.5 《XX公司住宅社区商业排油烟指引》
7.6 《物业用房需求及标准》
7.7 《集团智能化系统一级配置文件》
7.8 《XX公司景观观感质量验收标准》
7.9 《XXX地产刚需高层交房区景观导视标准模块》
8. 表单记录
8.1 无
9 |
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