一篇文章教你如何拯救4.3亿㎡商业地产存量改造(内含改造案例分析)存量改造后的三种主流业态运营。存量改造&运营模式:轻重资产之变。以大悦城为例,在2016年12月底开业的天津和平大悦城这个项目中,大悦城与第二大股东新加坡政府投资公司GIC合作,大悦城不持有天津和平大悦城具体股份,但从前期定位规划阶段开始入手,到建筑设计、招商、开业运营,全程参与项目开发的各个环节,并通过输出管理来获取管理费与未来的优先购买权。
27家知名房企租金溢利水平全披露:万达称王,谁将“后来居上”?2大悦城、金隅股份主营一线城市,平均租金超200元/平方米/月从运营效率来看,大悦城、金隅股份、卓越集团三家企业表现突出,不但平均租金水平较高,均在200元/平方米/月以上,整体出租率也较高。3万达、大悦城创新升级商业业态商业项目的运维及创新能力主要衡量的是业态升级调整、O2O电商平台的构建与结合运用。这一方面,万达集团、大悦城的表现最为突出。
我国商业地产供需现状及未来景气度解析——商业地产系列专题报告之行业篇。但2016年以来,在调控政策不断加码、房企融资限制加强的背景下,商业地产新开工面积增速大幅下降,这与房地产新开工面积增速变化呈现分化,进一步表明商业地产行业走势与房地产行业整体运行保持一致,但商业地产投资回收依赖租金,因此商业地产投资对房企资金实力要求更高,因此商业地产投资对调控政策的变化更敏感度,更易受行业政策、融资环境变化影响。
专家解析:随着精装公寓的兴起,目前像解放碑商圈的创汇首座(小区网论坛)(小区网论坛)、南坪商圈的万达广场(小区网论坛)以及观音桥商圈协信中心等都有大量的精装公寓,那么这些精装公寓的租金水平如何以及拟投资购买的价格怎样,可以大致算出其投资回报率,从而再决定是否下叉购买。在选择投资社区商铺之前,一定要了解清楚附近相近社区商铺的租金水平以及售价,同时再对比拟投资社区的商铺的价格,计算出投资回报率与投资价值。
虽然Kimco的租户是多元化的,大中小租户都会涉及到,但是Kimco依然会聚焦一些大型零售商租户,来维持整租金收入水平和稳定性。实际上,Kimco的很多再开发计划都是在已经确定租户的情况下为其量身定制装修的,这样一方面可以降低风险,另一方面可以在最短时间内提高出租率,使规模效应获得充分发挥——Kimco最擅长的就是将经营不善的物业的租金提高到平均水平来获取增值收益。
很多房地产开发商都在向商业地产转型,靠谱吗?当国内一线的商业地产商尚不能良好的把握商业地产的成熟走向和操作方法。商业开发,站在消费承受能力的角度,一个商业中心、综合体项目、写字楼、商街或者专业市场,周边5公里范围内达到多少人口、10公里范围人口多少都是有硬性指标,低于这个指标,就是商业饱和,很可悲的是大部分商业都达不到这个指标,拿不到这么好的地,也拿不起这么贵的地,所以销售运营起来,真是千难万难。
2018中国商业地产百强排名发布,万达、红星、华润位居前三甲!在现场发布的商业百强排名中,万达集团、红星地产、华润置地位居前三甲,恒隆地产、大悦城、万科印力、凯德集团、新鸿基、嘉里建设、中国金茂位居综合测评TOP10,同时红星、万科印力、太古地产商业运营进步明显,位居2018年商业地产成长性TOP10前三甲。在百强企业中,民企占据半壁江山,但国企、外资在自持物业规模以及租金坪效方面表现突出,TOP10房企物业持有规模门槛为366万方,物业租金收入门槛在26亿元,租金坪效门槛在2218元/平方米/年。
尽管REITS在理论上可以为商业地产企业提供了一种融资渠道,但是从国外REITS运行的经验来看,由于大部分国家都对REITS的开发投资比例进行了限制。图表2:商业地产利用REITS融资流程图。通过测算可以发现,在有REITS的情况下,商业地产企业通过将其所持有的商业物业(无论是写字楼、零售物业、出租型物业还是酒店)出售给REITS实现退市套现、回笼资金,进而提高了IRR和缩短了投资回报周期,而这也是REITS对商业地产企业最大的影响。
万达商业地产的主要产品是城市综合体,这种产品模式就是建设一个大型万达广场,旁边配套建设一些写字楼、商铺、住宅等,把配套物业进行销售,用销售产生的现金流投资持有的万达广场。投资建设万达广场,全部资金别人出,万达负责选址、设计、建造、招商和管理,使用万达广场品牌和万达全球独创的商业信息化管理“慧云”系统。这意味着万达商业地产“轻资产”模式正式启动,万达商业地产将走上“轻重并举”的发展模式。
“万达广场发展速度快,院线发展速度就快;万达正在做的宝贝王,如果按照万达广场的发展速度,很快就能成为全球最大的儿童娱乐企业;另外,万达广场数量扩大,还能为万达做O2O、互联网金融等带来更多资源。”2015年年初,万达商业地产与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议,4家机构拟投资240亿元人民币,建设约20余座万达广场,万达商业地产“轻资产”模式正式启动。万达商业从此更名为万达商管集团。
与阳光100·优客工场店相比,北京周边优客工场租金水平相对较低。“对于部分房企而言,联合办公也正在成为一些将写字楼开发作为重要板块的公司实现产品升级的新抓手,”一位写字楼租售代理公司人士表示,受实体经济下滑的影响,传统的商业写字楼近年来一直面临租金上涨幅度收窄的现实,尤其是散售型写字楼去化日渐困难,自持商业日渐成为主流,越来越多的开发商正在寻求如何将自持写字楼效益保持稳定的增长。
雷军的小米公寓真的能逆天吗?从昨天晚上开始微信被雷军投资的小米公寓刷屏,几十位朋友发来文章表示关切。集中式公寓便于管理,运营效率肯定比优客逸家目前做的分布式公寓要好。优客逸家在2012年初也针对集中公寓模式做过调研和探索,发现在成都这类二线城市租金水平下 (物业成本高、租金水平低) ,做年轻人消费得起的集中式长租公寓,只能实现负毛利,且不会发生明显的边际成本递减效应。优客逸家创始人 刘翔 2014.11.27.
产业地产,做产业还是做地产。多年来,国内住宅地产和商业综合体的火爆,使产业地产成为房地产行业一个未被重视的部分,很多产业地产项目基本照搬传统商业地产项目、工业地产项目乃至住宅地产项目的建设运营模式,使得产业地产一直在无序分散、缺乏标准的状态中混沌发展。顾名思义,产业地产可以解读为:产业 地产,这一解读表明产业地产包含产业和地产两个层面的内容。产业地产与商业地产和工业地产有着显著的区别。
不能立足区域板块发展角度进行园区产业规划,盲目发展高新技术产业,导致园区定位不明,从而致使同一区域板块内部、各园区间的产业同质化严重,区域内部恶性竞争加剧,园区经济不能有效提高区域经济的发展。科技园区的开发亦是同样的道理,不同的是科技园区比商业地产更复杂话,不仅是单从运营的角度考虑提升物业价值,还要从产业升级、产业集群以及产业定位的角度研究和分析园区的商业价值。
商业地产模式在进化。随着众多商业地产开发项目的空置、"死盘"以及一些外商持有项目的日渐增值(如上海港汇广场、来福士广场等),国内商业地产的开发者正由感性向理性过渡,更多的开发商认识到,商业物业真正的价值来源于后期的物业经营利润,商业地产的核心竞争力是经营。从开发商的角度和价值划分来看,商业地产是基于商业经营的地产开发,开发的目的是为商业经营提供长期、优质的商业物业,以带来长期增长的现金流收入。
然而,目前国内的商业地产开发商在大品牌主力店商家面前还处于弱势地位,很多商业项目“先建后租”的模式常导致项目各项技术指标根本不符合商家的进驻要求,主力店进驻不但要花费不菲的整改成本,还让主力店商家掌握了租金、店面位置的谈判主动权。如何吸引租户进场,并挽留优质租户长驻,除了商业地段和顾客消费因素影响外,商场对租户的服务质量被逐渐提升到战略层面(新开商场的培育期,租户服务更是培养商业信心的重要方式)。
有四个项目租金收入超亿元,租金收入最高的项目是西单大悦城商场,约为3.3亿元,朝阳大悦城及天津南开大悦城次之。该集团营业额主要包括物业销售所得款项、租金收入,以及酒店运营收入。其中,青浦吾悦广场、诸暨吾悦广场、青岛吾悦广场、成都武侯吾悦广场及渭南吾悦广场为公司商业轻资产项目,其中租金收入98,447,493元(归属于公司租金收入为48,211,069元),管理费收入67,088,476元(归属于公司管理费收入为54,293,293元);
项目运营、翻新改造、物业管理:实现商业资产保值与增值项目运营、翻新改造、物业管理:实现商业资产保值与增值。商业项目资产管理全过程包括资产盘点、资产管理和资产退出。正确的资产管理视角,应该是在商业项目运营过程中,通过对商业项目的经营绩效整体评估,通过定期翻新、改造及设备的定期维护保养,真正提升商业项目的人气和经营效益,进而实现商业资产整体增值。
关于成立商业管理公司运营与管理的思考。三、商业经营管理公司作用受托的商业经营管理公司及业主三个权利主体共存的法律关系,开发公司与受托的商业经营管理公司的行为规范必须有委托合同予以明确,以确认XXX商业经营管理公司对XXX商业进行系列工作的管理地位,从而达到统一业态规划、统一品牌管理、统一质量管理,统一价格管理、统一招商管理、统一客服管理、统一企划推广、统一物业管理。
浅析商业地产的运营管理浅析商业地产的运营管理。除了以Shopping Mall为代表的商业业态的发展趋势之外,商业地产的运营管理是当前人们最关心的问题。商业项目的功能就是帮助商户创造收入,提高每一平米商业面积的赚钱能力,这就是商业项目经营管理的价值所在,也是商业地产成功运作的关键。商业地产的运营管理即要做到四个方面的内容的统一:统一招商管理(立足长远)、统一营销(广告宣传等)、统一服务监督和统一物业管理。
从事商业地产必须掌握的数据指标。与运营相关的收入包括租金、物业管理费、推广费、停车费等收入,运营相关成本包括人工、维护保养、水电费、运营活动等支出。物业净收入,就是运营净收入再扣除非运营相关的成本后的收入,即:物业净收入=运营净收入—财务费用—折旧摊销—资产增值或减值—招商佣金(委托管理费支出),因为排除了很多财务及物业客观导致的成本差异,物业净收入作为衡量不同商业地产项目管理水平的重要依据。
解读万达地产盈利模式的精髓与其“命门”_赢商新闻  万达誓言要成为一个新巨人。就像王石在上世纪90年代苦思“万科是谁”,万达也在苦苦寻觅“万达是谁”,直到2001年,长春万达商业广场——万达在全国的第一个商业地产项目建成,昭示着万达商业地产时代的来临。段宏斌评价说,万达做商业地产思路开始清晰是在2006年末宁波万达广场开业之后,这个52万平方米的商业地产项目是万达第三代城市综合体的开山之作。
如果通过REITs方式,无论是准REITs还是境外REITs,通过集成化打包资产,统一物业管理、保证物业质量、在不降低物业品质基础上实现类似于散售的效果,无论是标注REITs对公募散售,还是对机构进行分批销售本身都能达到这一目的。四、REITs不仅要掌握金融技术,更要看懂物业大家做REITs,无论境内REITs还是境外REITs,很应该关注的要素就是物业本身,特别是做标准REITs或者做准REITs项下,需要依靠物业而不是仅靠强主体。
购物中心的管理与运营(全套)我今天讲的主要内容是这样:一、购物中心运营管理的基本要素:管理架构、收支模型、业态组成、营销企划、物业管理、客户维护、形式创意;二、中国特色购物中心的特点及管理,时尚购物中心、社区购物中心、出售返租型购物中心。业态构成及招商,做购物中心要把人贩好,但是你要贩好,购物中心的招商是有度的,我们购物中心招商的时候,要考虑到购物中心的渐进过程,就是购物中心的成熟是渐进的。
【干货】存量地产改造运营都有哪些玩法?租赁核心地段或非核心地段的老旧物业后进行改造和运营的模式,属于轻资产模式,或曰“二房东模式”。例如私募基金或开发商收购改造或建完大楼之后需要招商运营,而如果在改造或建设前就跟联合办公等轻资产运营商建立合作关系,相当于锁定了一个长期租户,还可以联合运营,甚至可以是双方一开始联合去看项目,重资产方提高了运营效率,轻资产方高效获取了房源,能够最大程度实现双赢。
A mall来了,商铺卖不动只是个笑话(地产销售新模式)但如果商铺连招商都招不好,商铺没有租金收入,与投资住宅相比就没什么优势可言了。A mall近期将在珠三角选择优质的住宅商铺项目布局150个项目,A mall在进驻项目之前,将由专业商业策划团队针对项目的商铺情况(例如销控和租控情况)作基本评估,达到A mall进驻条件的,将与房地产开发商签订进驻协议,A mall进驻项目并马上进行商业品牌布局和推广,同步推进其销售工作。