一个地产策划师眼里的“高”房价
如果就房价高低在全国范围内做一次市场调查，预计抱怨房价过高者要占九成以上，而说房价不高的那一成估计是以开发商为代表的业界人士。这并不是一个灰色幽默，这样的结果简单的调查也能得出。因为对于任何一件人们需要购买的商品，没有人会嫌它卖得便宜，希望它涨价的。因此，房价过高绝对是当前形势下某些人炮制出来的一个伪概念——这是从本人2005年度为X报楼市专栏撰写的年终专稿之中摘录的一段。
当然充斥于房地产市场的伪概念还有很多，掉书袋的说法那是——汗牛充栋。简单例举几个：
一、XX市到处都在建房子，哪有那么多人买？
二、房价这么高，哪些人来买？
三、如果只算正常收入，是个人就买不起房！
四、房地产开发商是最大的奸商！
五、房价就是被这些黑心的开发商人为炒高的！
六、政府已经开始对房地产市场进行打压，房价预计下降XX%；
七、土地出让的暗箱操作是房地产价格高企的幕后黑手！
八、加速经济适用住房和廉租房建设是解决房价高企的一剂良方。
九、公开建房成本才能抑制房价过快上涨。
十、加大政府土地出让批量能抑制房价过快上涨。
十一、土地出让金分年度缴纳能抑制房价过快上涨。
十二、只要大家都不买房了，房价就会跌下来。
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太多了，懒得一一列出。
写到这里，天涯的网友可能会立即按捺不住大声喝问：楼主这些违背“事实”、违背“良心”的说辞，是不是想要证明当前的房价不高呢？非也！这位又说了，那楼主是同意房价过高罗？也不是。那位也忍不住了：楼主你翻手为云覆手为雨，一会儿高一会儿又不高，你TMD唧唧歪歪地到底想要说什么？
呵呵，不要生气，我写这个帖子的目的，是想从一个房地产策划人角度，告诉你一个真实的房地产业，告诉你房价究竟怎么了，何时会涨，何时会跌，现在买房划不划得来，客观论述，仅此而已。如果您有兴趣，可以不妨慢慢听我说，如果您没有兴趣请您移步别的帖子。因为这篇文章的观点可能很多人不会接受，而我也不想让这片帖子在FQ们无理的谩骂声中最终“太监”掉。请相信我，作为一个房地产策划人，我对房地产的了解相信比之各位是要多那么一滴滴的。
废话少说，言归正传！
第一章 中国人误读了房地产
前几天在网上读了一篇文章——《中国人误读了世界》，感到很震惊！的确，一向你认为是真理并且被时常引用的观点竟然是错误的，怕是有点接受不了吧。就比如韩国人不买日货的事，尽管我一直不太相信（这显然违背经济学常识），但在与朋友聊天的时候，也拿不出反驳的依据。这些观点如何而来？显然是媒体。还记得上世纪九十年代轰轰烈烈的“外星人”、“史前文明”、“非洲20万年前核反应堆”等相关臆测性报道吗？很遗憾，非洲20万年前核反应堆最近“不幸”被科学证明了。在这里，笔者不是故意要和媒体过不去。就媒体而言，什么“D的喉舌，民众的心声”，那是官样文章，媒体的工作首先是要保证自己生存，而其生存的根本就是受众的关注度，因为没有人关注的媒体是不会有广告主来投放广告的。而“以讹传讹”也不完全是媒体的专利，毕竟360行，记者只是其中之一，管中窥豹，能见几斑？知识不足，人云亦云，在所难免，这你同样不能怪媒体，即使是你崇尚的西方民主国家的媒体，也同样会这样做。问题的关键是，为何没有或者鲜见反对的声音？大音希声？非也！我的理解是，在一片盲目的喊打声中，你想独树一帜提出新的观点，无异于找抽！现在的情形正是如此，只要有人跳出来讨论房价，只要敢不支持房价过“高”的观点，必定是会被千夫所指的。也许有人会说，群众的眼睛是雪亮的，呵呵，这个观点本人不敢苟同。还记得袁崇焕是怎么死的吗？还记得文革中我们的老帅、将军们是怎么死的吗？他们都是被群众“雪亮”的眼睛谋杀的。我只能说，历史终究会还给你一个真相，只是我们都不可能再回到历史。
再回到我们讨论的话题，我说房价过高是一个伪概念，依据是什么呢？02年笔者由京返湘的时候，北京四环附近的房价不超过5000元，典型的案例是东四环的朝阳园和海淀某楼盘，二环建国门一带最初的小户型差不多10000块。而同期我所在的三线城市的房价是多少呢？中心区的1200元，次中心区的不足1000元，边缘地带的800元左右（以上计价单位为平方米）。02年两地的收入状况如何？我所了解的，以我在北京的一个公务员朋友为例，不过1800元，一个在私企工作的，大约3000元，同期我所在的三线城市的公务员大约1200元左右，在好的私企工作的，大约2000元（以上说的是比较有代表性的房价跟收入，请大家不要以自己的个案来对比）。请看下表：
时间 地点 单位平均房价 平均收入 房价/收入比
2002年 北京 6000元/M2 2000元/月 3.0
2002年 三线城市 1000元/M2 1300元/月 0.77
那么四年过去了，现在的情况有什么变化呢？打电话问了北京的几个朋友，收入有大幅度的增加，公务员朋友大约可以拿到3000了，在私企的朋友大约是5000；三线城市呢？公务员目前大约2000元左右，在好的私企工作的，大约3000元。请看下表：
时间 地点 单位平均房价 平均收入 房价/收入比
2007年 北京 10000元/M2 3000元/月 3.33
2007年 三线城市 1600元/M2 2000元/月 0.8
注：以上两个表均以公务员的收入作为代表收入（有所微调），因为公务员比一般普通打工者收入要好，而与高薪者相比有一定差距。
四年之间，一线城市（北京）房价/收入比系数增加了0.33，而三线城市增加了0.03，这说明什么问题？其一，房价持续上涨，其二，大城市的涨幅明显要比小城市快。有心的朋友从这两个表里面可能还会思考出一些问题，对了，那就是房价比和收入比，请看下表：
地点 2002年 2007年
房价 收入 房价 收入
北京 6000元/M2 2000元/月 10000元/M2 3000元/月
三线城市 1000元/M2 1300元/月 1600元/M2 2000元/月
比值 6.0 1.54 6.25 1.5
这同样说明两个问题，其一，在两地收入比相差不大的情况下（0.04），房价比却拉大了0.25；其二，房价比与收入比甚不合理，这好比说两个人收入差不多，一个在长安买六块钱一斤的米，一个在乡下买一块钱一斤的米，呵呵。
可能有朋友会说，长安米贵嘛，居多不易啊。呵呵，对头，可是，贵到多少钱才算合理呢？10块钱一斤怎么样？我看还是有人买。作为策划人来说，存在即合理。
又回到房产的问题，现在似乎每个人都盼望房子降价，那降到多少才算合理呢？以北京为例，我给他恢复到2002年的水平，只怕北京人要乐翻天了，那把这个价格（5000元/平米）放在三线城市怎么样？我敢说不出现暴乱才怪。这说明什么问题，是买不起吗？北京人3000块一个月买得起，你三线城市2000块一个月就买不起了？所以房价的高低大多是一个心理价格，而非实际承受能力。在这里，我只想说明一个问题，即一个城市的房地产价格与其普遍收入水平是没有直接关系的，至少不会呈等比例增长。所以我才说，现在所谓的房价过“高”是一个伪概念。
为何两个城市居民收入差别不是很大的情况下，房价却有天壤之别，关键问题在哪里呢？顺便说一句，这与房屋的建筑成本无关，我以一个资深的房地产开发界人士来告诉你，不同城市的房屋建筑成本基本差不多。那个回答关于米的问题的朋友又说了，呵呵，城市不同地段价值不同嘛。恭喜你，又答对了。
（待续）
有点意思，灌注。
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作者：狼眼归来 回复日期：2007-1-25 21:41:24 |
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我认为房价高有一个因素是中国正在从农业社会转向工业社会。而房价过高最大的问题，在于开发商对政府官员的受贿行为由买房者承担。
而国家对房屋价格的控制事实上是加大了税收，但是高税收最后转嫁到了购房者生上。
房价过高并不是政府说的修小面积房屋。拿我来说，本身无购房能力，必须由父母支持一部分。那么出资者必定是使用着，那么房屋过小不行的。另外从人口结构来说，独身子女现在是大多数，如果父母老了必须的照顾小房也住不了。从数字上说和父母分开住，需要2条80平房屋，而五口之家需要120平左右。所以希望政府制订政策的时候能够从人文方面考虑下。
而中国市场评估问题，社会需求评估问题，都不准确，甚至没有。中国真的是非常需要准确的统计与评估。房价高不高应该由供求决定，由市场决定。而老百姓需要的是准确的咨讯。
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作者：临渊 回复日期：2007-1-29 14:28:44 |
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(续接)
为何两个城市居民收入差别不是很大的情况下，房价却有天壤之别，关键问题在哪里呢？很简单，城市不同地段价值不同，很好理解又有些模糊是不是？说得再直白一点，地段的价值是由人流的走向来决定的，也就是说，人流比较密集，人气比较旺盛的地方，其房地产的价值要高，这是由人们交通、出行、工作、休闲、娱乐、购物、医疗、就学等方面的便利性来决定的，当然，这里面还有一个安全因素，即人类是群居生物，人流越是集中的地方，居住起来潜意识里的安全感就会越强。这是一个城市房产地段价值的形成。对于大、中、小城市的房地产比较价值来说，除了上述原因外，还有经济发展强弱因素，经济越发达的城市，对人流的吸引力越大，所形成的人气就越强，当然其房地产价值也就越高。记得前些时间有个网友写了一篇帖子，主题是——如果北京房价降到1000元每平方会怎样？大意是如果房价降到1000，那排队买楼的人会从北京中心排到通州。这当然是一个灰色幽默，却也折射出一个我们都不愿意承认的事实，即当前的“高”房价确实是由市场来支撑的，没有这么多的买房人，就不会有这么高的房价。这就派生出一个问题：到底是哪些人在买房呢？
第二章 是谁买走了我们的住房？
房地产大佬任志强说过一句话——我只给富人盖房子，惹了众怒！说实话，我是比较喜欢又讨厌老任同志的。喜欢是因为他说了一句房产界谁都不敢说的大实话，讨厌是因为他的张扬和说话过于刻薄（给这样的老板打工不知道会不会被骂得生不如死，对老任的手下无限同情ing…….）。其实照我的理解，老任这里的“富人”指的是能买得起房的人，而非蔑视穷人。从商品的角度来看，确实只有有能力消费的人群才是“我”的客户群。当然，以上观点没有房的普通百姓是不会答应的。中国历来的传统就是“安居乐业”，房子都没有还安个P的居啊？但是，你有没有想过，“安居乐业”一直是我们祖先所追求的终极目标，如果实现了，也就不会出现老杜这样的愤青发出“安得广厦千万间”的声讨了！也许有人会说，老百姓没房子住流离失所那是在万恶的旧社会，在社会主义社会，在共产党领导下的新中国，政府有义务保证老百姓有饭吃有衣穿有房住。这也是实话。可问题是，今天你流离失所了吗？（不要和我讨论极端的例子）至少我敢保证能看到我这篇帖子的人都不会去露宿街头。你可以去问一下你们的父母，或者爷爷奶奶，看看当初他们住在什么样的房子里，他们结婚的时候是不是一定要买一套新房子，如果有卖的话。因此，现在只存在一个居住质量和人均居住面积的问题，或者说是扩大化的需求问题，这也是我们要重点讨论的问题。
前些天去我所在的这个城市去看一个在建的经济适用房，位置在城郊结合部，相同位置正常的商品房价格大约在1300—1500元左右，这个经济适用房均价大概950元左右，是什么样的房子呢？简单看了一下，少有绿化面积，楼幢之间的间距不足（影响比较大，一楼可能整个冬天都见不到阳光），一层连防水都没有做（影响比较大，长时间住不仅被子衣物经常霉，电视机经常不出头像，还会得关节炎）。这样的房屋质量即使是商品房，我敢保证价格也不会超过1100元。说实话，即使比这还便宜，这个房子我也不会买，买了我也不会自己住。为什么要说这个例子呢？其实我只是想告诉你，这就是你们整天叫嚷房价高，逼着政府打压房地产所带来的直接恶果。因为又想住好房子，又要价格便宜，那是违背经济学常识和原理的。
回到我们讨论的主题，究竟是谁买走了原本应该属于我们的房子，而造成目前房价奇“高”呢？
我们知道，房地产市场一般是由自用型需求和投资性需求来构成。在房价一路走高的过程中，由投资性需求所形成的房地产占有相当大一部分比重。这也是为什么温州炒房团和山西煤老板一前一后所受到的指责最多，所引起的民愤最大的原因。其实冷静下来想一想，去指责他们是没有道理的，资本是逐利而动的，这里请容许我放一点厥词，如果中国的资本家有钱人都变成雷峰或者白求恩，这个世界反而没有希望。道理很简单，人类的欲望才是推进社会进步的动力。
在我所操作的几个楼盘中，有不少房子是温州人买的，做投资用，比例是多少？相当相当地低，比起本地人来，温州人的购买力可以忽略不计，此外，在本地还没有发现山西人的购房记录。或许在几个比较抢眼的大城市——譬如上海，它的楼盘很多在温州市直接建有销售中心——温州人闹腾了一翻，但在全国若干中小城市，我以为，温州人的购买力是不足以支撑房地产市场的，遑论影响房价？
当然，即使是刨开温州人山西人炒房的因素，投资性需求在房地产市场上仍占有相当大一部分比例，以我操作的一个中心城区的小户型为例，投资性需求约占90%左右，当然这是比较极端的例子。可即使是这样，这些投资人错了吗？他们不该投资从而推动房价上涨吗？还记得周星驰《功夫》里的包租公和包租婆吗？他们就是房地产投资人，他们投资房产的目的就是为了收租赚钱。不要以为这仅仅是电影，周星驰《功夫》的生活场景脱胎于更早的电影《七十二家房客》，而《七十二家房客》却是以广州、上海以及很多很多城市当时的实际生活为蓝本的。
任何一个国家都不可能保证人人有房住人人住得好，因此租房住这种模式过去存在，现在存在，在遥远的将来的将来仍将存在。
现在的问题是，我们很多已加入、正在加入或还没有加入“房奴”大军的人群却刻意回避房子是可以租着住的这一事实，硬逼着政府去实现“人人有房住，人人住得好”这样的一个乌托邦世界。是老百姓都不智吗？非也！这里面有一个很非常深刻的原因。
80后的人可能不知道，但是你们可以去问你们的父母，你们家原来住的房子是买的吗？答案可能会让你相当震惊！不是买的，是单位分的房子。分的？那就意味着是白给？其实也不是，这来源于我们国家当时执行的社会分配制度。
建国初期直至上世纪八十年代末，我们国家执行的都是低工资高福利的社会分配模式，其具体体现就是住房的分配制度（目前朝鲜仍在执行这一制度），只不过分配的主体是单位。在这一时期，住宅的发展是非常缓慢的，特别是大城市一家多口蜗居一室的情况非常普遍（十多年前我们一家五口就住在一个60平米的小两室一厅里，比起大城市来，还觉得自家的住房条件比较宽裕），即使是这样，还常常是一房难求。如果你“不幸”待在集体企业，或你本身就是无业的居民，那还不能享受分房的待遇，怎么办呢？国家可以给你地建房或者住在国家建的住房里，当然，每个月要向房产局象征性交点租金，这就是最初的廉租房，也是我们现在说的国有直管公房里重要的组成部分。从以上的描述我们可以看出，从1949年—1989年四十年间，我们的住房基本都是免费获取的，尽管现在来看这样的居住条件并不令人满意，但大家都一样，没什么比较也就不会产生心理失衡。这四十年的潜移默化带来的关于住房的思考方式就是，住房是免费的，由此也对今天的房地产业产生了深远的影响。
八十年代中后期，由于鼓励发展私有经济，国家改变了低工资高福利的社会分配模式，将福利分房变为货币化分房。这是什么意思？你为国家工作，国家本来应该给你分配一套住房，现在把这套住房折算成现金，每个月发给你，这是公积金制度的形成。于是国家不再大包大揽建设住宅，而是把这一职能直接分离出去，形成了今天的房地产开发这一产业（当然，也有扩大内需拉动经济的思考）。
这里就出现了一个问题，即原来的房子是不要钱的，而现在却需要自己花钱买，尽管这笔钱同样还是国家出，但形式不一样，老百姓还是感觉自己吃亏了（仅针对当时的公有制经济）。于是在一个颠覆了我们惯性思维的时代，房地产开发必然是免不了要受到非议的。任何时候，只要我们嫌房价“高”了，都可以拿政府来练练嘴皮子，因为房价再低也再不会低到白给的时代了。
房子为什么不可以租着住呢？除了上述原因外，老百姓还认为，租的始终不是自己的，装修怎么装？家具怎么买？户口怎么算？当然，还有一个很大的原因，估计是被售楼小姐忽悠的，即租几十年交的租金完全可以买一套房了，而租的房子还不是自己的。这个理由最具有杀伤力，特别是对年纪大一点的叔叔阿姨级客户。这里，有必要告诉大家一下租房和购房的成本比较，还是以我所在的这个城市为例。
购房：100平方米，按每平方1500元算，总价15万元，首付4.5万元，15年每月还款约800元，15年共计还款约14万元，总成本近20万元。
租房：100平方米，租金每月约400元，15年总房租7.2万元。
看出问题来没有？当然有问题，我一套房每月按揭就是800元，难道我会傻到400块租给你住？别说，还真有这么傻的人，租金抵不了月供款的在你们的城市难道没有？可能还会有人说，即使我租金抵不了月供，15年后，我得了一套房，而你花了7.2万元的租金还是什么也没有。这个帐要看你怎么算，比如说你每个月按揭800元，而我每个月租金400元，还可以存400元，15年后我有7.2万，再加上你的首付4.5万，我总共有11.7万元的存款，问题的关键是，我15年前拿这4.5万元去做投资，那15年后应该赚多少钱呢？一般做风险投资，最多2年是可以收回成本的,呵呵。
所以在购房的时候，千万不能只计算静态成本而忽视动态成本。一般在考虑房产投资的时候，有个公式是可以借鉴的，即，
总投资=年租金值X10%，即年投资回报率为10%
回报率超过10%，买房划算，回报率低于10%，租房划算，
还是上面的例子，若100平方米的房子月租金达到1250元，则买房比较划算。
当然，很多人并不会这么算帐，这就造成了投资人猛增而租赁户锐减，扩大了房地产市场的不理性需求。本来只需要租房的却硬要买房，人为地扩大了市场需求，使房地产市场的需求失衡，从而导致房地产价格急速上涨（当然这里面也有政府和开发商的因素）。可以预计的是，在相当长的一段时间里，老百姓可能都不会接受房子是可以租着住的这样一个事实（因为这违背了我们一贯的思维定式），还是会争先恐后地去买房子，我也很无奈，房价继续上涨可能谁都不想见到却又不得不接受。
现在，如果我说我们的房就是我们自己买的，你还会有异议吗？
(待续)
难道是沙发
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作者：临渊 回复日期：2007-1-29 15:01:39 |
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修正一处错误:
总投资=年租金值X10%，即年投资回报率为10%
回报率超过10%，买房划算，回报率低于10%，租房划算，
应该为:总投资=年租金值X10
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作者：焦作一北京 回复日期：2007-1-29 16:01:42 |
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购房：100平方米，按每平方1500元算，总价15万元，首付4.5万元，15年每月还款约800元，15年共计还款约14万元，总成本近20万元。
租房：100平方米，租金每月约400元，15年总房租7.2万元。
看出问题来没有？当然有问题，我一套房每月按揭就是800元，难道我会傻到400块租给你住？别说，还真有这么傻的人，租金抵不了月供款的在你们的城市难道没有？可能还会有人说，即使我租金抵不了月供，15年后，我得了一套房，而你花了7.2万元的租金还是什么也没有。这个帐要看你怎么算，比如说你每个月按揭800元，而我每个月租金400元，还可以存400元，15年后我有7.2万，再加上你的首付4.5万，我总共有11.7万元的存款，问题的关键是，我15年前拿这4.5万元去做投资，那15年后应该赚多少钱呢？一般做风险投资，最多2年是可以收回成本的,呵呵。
总体说的不错,上面这段不赞成,风险投资一定会赚钱吗?遑论年收益率达到50%?相对其他投资的高风险,房产投资是比较安全的,而且,收益也并不低,如楼主所言,不能只计算静态成本而忽视动态成本,最近几年,投资房产的收益率远远高于许多行业,本人有亲身体会,本人2005年3月购买的房子,当时房价1300元/平方米,现在已经攀升至2000元/平方米
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作者：临渊 回复日期：2007-1-29 16:46:51 |
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作者：焦作一北京 回复日期：2007-1-29 16:01:42
总体说的不错,上面这段不赞成,风险投资一定会赚钱吗?遑论年收益率达到50%?相对其他投资的高风险,房产投资是比较安全的,而且,收益也并不低,如楼主所言,不能只计算静态成本而忽视动态成本,最近几年,投资房产的收益率远远高于许多行业,本人有亲身体会,本人2005年3月购买的房子,当时房价1300元/平方米,现在已经攀升至2000元/平方米
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年收益达到或50%的多了去了,人家一般按18个月计算回收,而我按的是24个月,关键是不能盲目投资,呵呵~~~~
其实房地产也是风险投资项目,只是和股票等玩意相比,它不会一夜之间让你血本无归.你说你的房子从1300涨到2000,这个很容易,关键是租金值是否同步增长了.
按你的2000算,如果你是100平米的房子,一个月要租1670元才算合理,如果我估计得没错的话,你这个房子的月租金不会超过500元,即使退一步按800元算,你需要20多年才能回收成本,年收益率不到5%,那还不如去买份保险划算.
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作者：akacat 回复日期：2007-1-29 16:49:09 |
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地点 2002年 2007年
房价 收入 房价 收入
北京 6000元/M2 2000元/月 10000元/M2 3000元/月
三线城市 1000元/M2 1300元/月 1600元/M2 2000元/月
比值 6.0 1.54 6.25 1.5
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数据有误，三线城市房价没那么低，一般也会在2000-3000之间，比如福建三明、南平
拿福州来说（福州不算三线城市），房价4000元/月（最低的）
收入是2000元/月（比较低的公务员）
02年房价1600元/月（最低的），收入是2000元/月（比较低的公务员）
另外，是人都知道公务员算是高收入阶层，同时人数比较少
一般百姓才应该是抱怨房价太高的主力
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作者：akacat 回复日期：2007-1-29 16:52:02 |
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另外非常同意用租金算收益的说法
同事每次都会振振有辞的回答说：出租几十年后房子就是自己的，而且不用花多少钱
我总是回答：几十年后房子就拆了，你贴钱供房给别人住，脑子进水了。真想赚钱，就把趁早把房子给卖了。
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作者：吖楚 回复日期：2007-1-29 16:56:11 |
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哈哈哈，从一个房地产策划人的角度，就冲你这话，真的不用看下去了
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作者：临渊 回复日期：2007-1-29 17:08:10 |
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作者：akacat 回复日期：2007-1-29 16:49:09
数据有误，三线城市房价没那么低，一般也会在2000-3000之间，比如福建三明、南平
拿福州来说（福州不算三线城市），房价4000元/月（最低的）
收入是2000元/月（比较低的公务员）
02年房价1600元/月（最低的），收入是2000元/月（比较低的公务员）
另外，是人都知道公务员算是高收入阶层，同时人数比较少
一般百姓才应该是抱怨房价太高的主力
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三线城市指的是地级市,上面的数据是特指我所在的地级市,还有比较贫穷的省份房价比我这还低的,你不要拿福建的城市来比较.
我觉得一个简单道理为什么楼主要用很多的废话来陈述。房价其实不高，读过经济学的知道，土地的供应是恒定的，引起房价增长的因素是人们的派生需求过大。
换句话说，房价过高是因为供应不足而需求过旺。我记得原来有一个愚蠢的记者写过,说巴黎的房价和北京一样，而巴黎市民的收入是北京的十倍来证明北京的房价过高。这样的言论还居然发表到全国性的报纸上，就算北京和巴黎的房价一样，但北京的人口数是巴黎的多少？北京的土地又是巴黎的多少？
说白了，这就是经济学里面最基础的价格与数量的关系，难理解吗？还值得大家老是在这里说事。
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作者：83年的熊猫 回复日期：2007-1-29 17:29:02 |
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3分，无聊，太长了
从房价来说,南京是一线城市,从收入来说,南京是三线城市
希望北京四环的房价能涨到10w
还最好是USD！
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作者：淡淡de笑容 回复日期：2007-1-29 17:38:03 |
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作者：five-eleven 回复日期：2007-1-29 17:22:05
我觉得一个简单道理为什么楼主要用很多的废话来陈述。房价其实不高，读过经济学的知道，土地的供应是恒定的，引起房价增长的因素是人们的派生需求过大。
换句话说，房价过高是因为供应不足而需求过旺。我记得原来有一个愚蠢的记者写过,说巴黎的房价和北京一样，而巴黎市民的收入是北京的十倍来证明北京的房价过高。这样的言论还居然发表到全国性的报纸上，就算北京和巴黎的房价一样，但北京的人口数是巴黎的多少？北京的土地又是巴黎的多少？
说白了，这就是经济学里面最基础的价格与数量的关系，难理解吗？还值得大家老是在这里说事
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作者：我是泥水匠 回复日期：2007-1-29 17:41:49 |
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没说到关键哦,市场经济价格是由供求关系决定的哦
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作者：临渊 回复日期：2007-1-29 19:26:10 |
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作者：five-eleven 回复日期：2007-1-29 17:22:05
我觉得一个简单道理为什么楼主要用很多的废话来陈述。房价其实不高，读过经济学的知道，土地的供应是恒定的，引起房价增长的因素是人们的派生需求过大。
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如果大家都象你这么明白,那我的确是不用废话了。
可现在的关键是，老百姓他明白吗？或许我低估了天涯网友的理解能力。
呵呵，关于土地供求关系的问题，我下面的章节将会涉及到。
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作者：尸穴香印成灰 回复日期：2007-1-29 20:45:01 |
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扯淡，
月还款800块的房子起码能租600块，而且还是现在房价上涨后的价格。三年前月还款800块的房子能租750块。
典型的屁股决定脑子
作者：临渊 回复日期：2007-1-29 19:26:10
作者：five-eleven 回复日期：2007-1-29 17:22:05
我觉得一个简单道理为什么楼主要用很多的废话来陈述。房价其实不高，读过经济学的知道，土地的供应是恒定的，引起房价增长的因素是人们的派生需求过大。
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如果大家都象你这么明白,那我的确是不用废话了。
可现在的关键是，老百姓他明白吗？或许我低估了天涯网友的理解能力。
呵呵，关于土地供求关系的问题，我下面的章节将会涉及到。
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多么冷酷的经济学阿......一个人快饿死的时候，这位兄台在旁边给别人计算：你其实并不饿，只是你的生理需求过高而以.......
我不懂经济学，我只知道我买的房子花了我8年的积蓄和将承担的20年的债务。
希望中国搞学术的某些人不要自从数据去分析，而是从当地普通家庭的年收入和当地的房价的比例去看。换句话说，用一个普通家庭20-30年的全部收入去换一套只能用几十年的房子，正常吗？
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作者：蓝天的天 回复日期：2007-1-29 22:12:59 |
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作者：蓝天的天 回复日期：2007-1-29 22:13:29 |
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作者：tirble 回复日期：2007-1-29 22:20:31 |
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什么都用公务员的收入去算？加上本来统计的平均收入会不会有很大水份还是没知数。。。。
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作者：朱红秀 回复日期：2007-1-29 23:05:48 |
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呵`~~~
楼主`佩服你``说白了就是说现在房价不高，没钱的不一定非要买，举例说20年前还有很多人6口人住30平米的小房子，现在大家想买房子是因为虚荣心，和自己需求变大？
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作者：朱红秀 回复日期：2007-1-29 23:07:05 |
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呵`~~~
楼主`佩服你``说白了就是说现在房价不高，没钱的不一定非要买，举例说20年前还有很多人6口人住30平米的小房子，现在大家想买房子是因为虚荣心，和自己需求变大？
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作者：临渊 回复日期：2007-1-30 9:10:19 |
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作者：尸穴香印成灰 回复日期：2007-1-29 20:45:01
扯淡，
月还款800块的房子起码能租600块，而且还是现在房价上涨后的价格。三年前月还款800块的房子能租750块。
典型的屁股决定脑子
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朋友,月还款800块的房子一定能租600块?可我看到的是很多连一半都不到,即使能租600块你就赚钱了吗?做为房产界的人来说,我倒是希望你这样屁股决定脑子的人越多越好!
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作者：临渊 回复日期：2007-1-30 9:18:56 |
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作者：别怕明显是马甲 回复日期：2007-1-29 21:59:08
多么冷酷的经济学阿......一个人快饿死的时候，这位兄台在旁边给别人计算：你其实并不饿，只是你的生理需求过高而以.......
我不懂经济学，我只知道我买的房子花了我8年的积蓄和将承担的20年的债务。
希望中国搞学术的某些人不要自从数据去分析，而是从当地普通家庭的年收入和当地的房价的比例去看。换句话说，用一个普通家庭20-30年的全部收入去换一套只能用几十年的房子，正常吗？
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正是因为不正常,所以我才奉劝各位不要争先恐后的买房子,中国目前的现状是政府、开发商、老百姓三头热，那房子不涨才是怪事。
客观分析房地产市场与供求当然需要分析数据，当地普通家庭的年收入和当地的房价的比例也是数据，我也做了分析。另外，不要动不动就拿饿死人做比喻，人的住房可大可小，需求也会随时代而变化，如果有一天，我们的需求达到了欧美国家的标准，那政府该何去何从呢？
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作者：临渊 回复日期：2007-1-30 9:22:53 |
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作者：tirble 回复日期：2007-1-29 22:20:31
什么都用公务员的收入去算？加上本来统计的平均收入会不会有很大水份还是没知数。。。。
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以公务员的收入去计算是因为公务员一般代表的是中间收入，他上面有高收入阶层，下面有低收入阶层，只是低收入阶层可能比例过大，而我又没有实际统计数据（我相信这个数据国家也没有），可能会有些不准确，但问题的关键是，房价高低并不取决于你的收入是多少，这个我有说明。
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作者：小马过河粉 回复日期：2007-1-30 9:27:06 |
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其实楼主说的也挺有道理,反驳的最好找点道理出来说话
别整天就知道骂娘,跟个JY似的.
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作者：临渊 回复日期：2007-1-30 9:33:16 |
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作者：朱红秀 回复日期：2007-1-29 23:07:05
呵`~~~
楼主`佩服你``说白了就是说现在房价不高，没钱的不一定非要买，举例说20年前还有很多人6口人住30平米的小房子，现在大家想买房子是因为虚荣心，和自己需求变大？
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第一，关于高或不高，这里我没有定义，因为我并不同意房价高和低的表述。正如我上面所说的例子，在北京，如果中心城区的房价是3000元每平方，那你会认为房价高吗？同样在我所在的城市，如果房价突破3000元，每个人都会觉得高，问题是，如果你在北京，你的收入一定比我在地方城市的高吗？
第二，在购房需求中有一种需求我们称之为被动需求，在被动需求里，又有两种情况，一种房子拆迁了没房住了需要买房，还有一种就是你所说的虚荣心，看到人家换大房子了，自己也想换，这种需求以女性为主，也是我在下一章节要讨论的。
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作者：小马过河粉 回复日期：2007-1-30 09:38:13 |
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楼主继续,关注ing.
3分，无聊，太长了
怎么可能拿今天的租金去算20年后的收益?租金不会一成不变的...
很正确！
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作者：任自然 回复日期：2007-1-30 10:30:50 |
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一个房子
首付掏空了上代人的积蓄
分期付款让这代人没有什么积蓄
不想说什么房价是高是低
只想说 房产只是众多产业中的一支
但却掏空了人们大量积蓄和未来收入
相对其他投资的高风险,房产投资是比较安全的,而且,收益也并不低,
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如果是成熟的市场
那么房产投资也不是很安全的，市场下跌时房价也会大幅下降
只不过这几年中国的房市处在高度上升期而已
我们不能以一小段时间的市场表现来说明投资房产就是风险低的
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作者：淡淡de笑容 回复日期：2007-1-30 11:19:24 |
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我们的父母是什么时候有房子的？多大的房子？
一般是40多岁 有个60-70平米的房子吧
现在的年轻人老想着毕业后30岁前结婚时就要买房，买不起还要
骂这骂那，真让人无语
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作者：我同你拼了 回复日期：2007-1-30 11:26:26 |
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YY吧，接着YY。
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作者：临渊 回复日期：2007-1-30 15:05:06 |
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第三章 谁是刺激房价上涨的幕后“黑手”？
在开始之前，先探讨一个题外话——什么是维系婚姻的根本？有人说是爱情，有人说是金钱，有人说是责任，有人说是孩子。上述说法都对，个人的遭际不一，但维系婚姻的方式基本相同。但很多人可能没有想过或即使想过也刻意回避了，维系婚姻还有一个很重要的因素，那就是面子。我们都知道，中国人的婚姻历来讲究门当户对，门当户对什么意思，指的是家族的声望、财富等等各方面基本对等，嫁娶双方都会觉得有面子。可能有人会想，那皇帝的女儿上哪找门当户对的对象？请注意：皇帝的女儿嫁人使用的是“下嫁”一词，从这一用词上我们可以深刻体会到古时候的尊卑观念和门当户对思想的深刻影响。现在，我们破除了“门当户对”这些封建残留了吗？很遗憾，还是没有。尽管我们在恋爱结婚的时候可能不会再讨论和思考是否“门当户对”了，但对门当户对的精髓——面子还是继承了下来。谁结婚不图个面子？十几台婚车干什么？几十桌酒席做什么？不都是为个面子吗？谁的面子？自己的面子，双方父母的面子，甚至亲戚朋友的面子。
可能有朋友会说了，结婚那当然是要讲面子的，那与我们讨论的房价有什么关系？别着急，慢慢听我说，关系可大了。
还没有结婚的女性朋友你可以想一想，你将来结婚需要房子吗？废话，当然需要，房子都没有，还结什么婚？我敢打赌有95%以上的女性是这样想的。没错，结婚当然需要房子，这个要求不算过分，而且这个房子还必须男方买，也没错，谁叫这是父系社会，孩子是跟咱姓的呢？是男人就应该承担更多的责任。这是一种天经地义而且非常根深蒂固的观念。当购买方有强烈的需求（娶，并且繁衍后代），而提供方（嫁）是有充足理由来谈条件的。即使男女比例100：100都是如此，还不说现在130：100的情况。物以稀为贵嘛，亘古不变的道理。那好，买房就买房吧，80平米的合适吗？那怎么行，那么小，到时候我妈要住过来给我带孩子，怎么够住？我同学上个月结婚那房子120平米我觉得都小了。以上这段对白不是本人虚构的，而是本人一个女性同事与其婆婆的真实对白。她们家的实际情况是怎样呢？丈夫家里三口人，住一个三室两厅的房子，公公婆婆一间，儿子一间，还有间书房兼客房，房子是10年左右的老房子，坐落的位置不好也不坏。婆婆的意思，结婚就把现在的房子打整打整住家里就够了，媳妇不干，谁结婚和婆婆住一起啊，多不方便，房子小了来个同事一看，多没面子啊。协商的结果是，婆婆说没钱买大房子，而媳妇不干，坚决要买，并以不结婚相威胁，最后双方闹僵。但不结婚也不行啊，婚期都已经通报给亲戚朋友了，又说不结婚了不是也没面子吗？于是在中间人的斡旋下，婆婆和媳妇达成妥协，结婚就在家里，婆婆承诺今后再换一个大房子。
我还有个女性朋友，结婚8年左右，有个女儿7岁，丈夫是公务员，收入马马乎乎，结婚用的房子是买的丈夫单位的，大约60平方，两房两厅。去年一门心思到处选房子。我问她，你房子不是很好吗，位置也不错，家里又没那么多人，干吗要换房？她说，人家都换大房子了，我这个老格局的房子还算房子吗？几个朋友都不爱在我家打牌。最后硬是花了三四十万买个新区的高层电梯房，每月供房款差不多要一个人的工资，装修费目前还没有着落。
我说的这两个案例并非是极端，而是具有相当的普遍性。前者是我们研究市场需求里称的主动需求，后者是被动需求。在一般的房地产专业书籍里，被动需求一般指的是被拆迁户的被动性购房需求，它没有考虑到我上述的后一个案例中这种非特异性的，仅仅与面子有关的被动性需求。从某一层面来讲，实际上第一个案例也是被动性的需求，别看它掩盖在结婚的光环之下。
我在给我的业务员授课或者在和朋友讨论的时候，都着重强调了因为面子关系而导致的被动性需求对房地产的影响。只要是我的朋友，我都会告诉他，只要你有住的，就不要急着喊着买房子，仅仅是为了在别人面前有面子，而让自己背上高额债务，导致自己生活质量大幅降低，那是得不偿失的。
说女人在这一轮房价上涨的风潮中起到了一点推波助澜的作用，相信女性朋友不会太有意见吧？
房价当然与开发商有直接关系。但是开发商在这一事件里扮演的并不完全是我们在电影电视剧里看到的，那些借着灾难囤积粮食发国难财的“奸商”们。为什么这么说呢，因为对于某项产品的销售来说，涨价（一般称之为溢价）只是一个预期，你可以预测一套房子今年卖多少钱，明年值多少钱，10年后值多少钱，20年后又值多少钱。按照我们现行的“理论”，房价是要上涨的，那今年值2000元一平方，明年少说也得值2500吧，后年呢，10年后，20年后呢？开发商每压一年都可以赚得更多，那这个开发商还要不要卖房子？要我说，这根本就是一个白痴理论，也不知道是谁想出来的，且不说资金是有成本的，你知道当年的地产风云人物——顺驰的老总孙宏斌是怎么没落的吗？他是被现金流给套“死”的。做点小生意的人都知道，做生意是需要流动资金的，没有流动资金，再强的企业也转不活。所以对房地产开发商来说，它更关注的是现金流，房子涨了当然好，可以赚得额外的利润（溢价），但我所知道的是，一个楼盘的销售时间越长，对开发商越不利，只有傻瓜房地产商才会捂着自己的楼盘在那傻等，那要捂到什么时候才是个头？可能很多人会说王石开发的17英里因为捂盘被愤怒的客户砸掉售楼部的事件，可是，王石真的是在捂盘吗？业内人士一眼就看得出来，老王哪里是在捂盘啊，那根本是对市场的错误估计，他原本不知道当天会来那么多的客户（很多人是坐飞机赶过来的），也没有想到那么多人要买（只怪他的楼盘做得太好了），根本就没准备那么多房号来放。顺便说一句，放号是房地产营销中的一种常用手段，用于把握销售节奏，这里不详细说。
当然也有确实有一批房地产开发商捂了盘，典型的案例在上海，大都是一些打“短平快”的小开发商所为。有两个原因，其一是，房价涨得过快，市场疯掉了一样一天一个价，开发商也把不准明天到底是什么价，有意识地压一压，怕卖亏了，这种情况主要原因在于市场，开发商只是顺势而为，和囤油的道理是一样的；其二是原本不是做房地产开发的投机性开发商，因为是“短平快”的买卖，市场行情又好，也不在乎销售周期是长一点还是短一点，反正是一锤子买卖。还有一种特殊情况，即拿了倒手高价地的开发商，在高峰入市，东挪西拆搞了些钱来搞建设，结果房价掉了，如同炒股一样，不捂住的话，那就只有“割肉”了。说白了，开发商在市场上遵循的还是市场行为，你如果硬要说开发商要有“良心”，不能涨价，那我也没什么话说。
再说开发商囤积土地，也是被媒体诟病最多的。土地对于房地产开发商来说是生产资料，多买点原材料放在那里等待下一轮生产应该不算太过分吧？（关键是这个原材料不是随便就能买得到的）有经济专家撰文称，房价上涨过快与开发商囤积土地有直接关系，其理由是你囤积了土地，别的房地产公司就没有土地开发，市场同期商品房供应量变小，受供求关系影响，房价当然上涨。这个观点貌似有道理，与“加大政府土地出让批量能抑制房价过快上涨”的论调是一样的，问题的关键是，地是多批不出来的（关于土地出让的问题下一章节讨论）。因此，谁控制了土地，谁就控制了房价，这在理论上是完全可行的。可实际情况呢，你可以去你所在的城市调查一下，看看一个开发商手里最多能囤积多少地？答案可能会让你吃惊，你可能会发现有的开发商这个项目做完了还不知道下一个项目在哪里？为什么会这样呢？因为囤积土地是需要巨额资金的，就象我们生意人所说的压货，你能压多少货？卖几十年？对有实力的房地产开发商来说，适当压一两块土地，保证公司开发的延续性，节约运营成本是完全必要的，压多了，谁有那么大的资金？正常的情况下开发一块地手里压一块地就已经是很正常的运转了，那么市场上同期的开竣工面积是不会受到影响的，如果市场同期放量，开竣工面积猛增，就会出现大量的空置房现象，相信目前很多城市已经出现了空置房（我所在的这个城市就有很多），这些空置房是没有卖出去的吗？不尽然，大体上买这套房的人可能不止一套住房。而空置房的增加必定会影响房价，从开发商的角度来说，他当然希望把地都拿在自己手里，想什么时候开发就什么时候开发，价格也是自己说了算，他想是想了，可做得到吗？
说到房价，就不能不说到政府。政府在这一轮房地产涨价大潮中扮演一个什么样的角色呢？说简单点，政府其实是个土地的批发商，地都是他卖出来的。可能有细心的朋友会发现，我上文里说到“空置房的增加必定会影响房价”，而空置房增加是因为市场同开竣工面积增加引起的。不错，只要政府在短期内大量批地，吸引更多的开发商一起竞争，那房价终归是要掉下来的。可问题是，政府想这样做吗，做得了吗？
从政府的角度来说，他是不希望房价下跌的（这个问题容后讨论），但他也不希望房价上涨过快从而影响社会稳定，这可以从国家的一系列宏观调控措施很明显地看出来，不管这些措施最后取得了什么样的效果，但政府的决心我还是比较认同的。问题是，如果政府在短期内大量批地，从而使房价跌落，可能会引起更大的社会动荡（这个问题后一章节讨论），因此从政府的角度来看，他是不希望房价下跌的。
再说政府能不能做到，可能有朋友会说，政府要做什么事还不是一句话？对有些事是这样，但对于土地，政府还不敢这样做。是什么原因呢？不知道去年的九月，你们有没有关注一个报道，国土资源部上报的《全国土地利用总体纲要》被国务院驳回了，国土资源部提出，到2010年，全国耕地总量保持在18亿亩的规模，而国务院领导则指出，18亿亩的耕地保有量至少要保持到2020年。这是什么意思？简单点说就是政府这个土地批发商手里没货了，拿什么来大量批地？由此又派生出一个新的问题：为什么要保有这些耕地呢？
前一段时间和一个网友争论房价的事情，网友说，开发商可以随意提高房地产价格，那农民为什么不可以随意提高粮食的价格？我说，可以啊，你提高了粮价，我去国外进口就是了。实际情况是，粮食市场早就开放了，在丰产的时候，国家为了避免“谷贱伤农”的情况出现，对粮食实行了保护价收购，而保护价是要高于国际市场价格的。国家为什么要这样做，这个问题讨论起来可能是一篇宏篇巨论，这里不讨论，我只能说，与战争有关，与避免灾害有关。因此，对耕地的保护是严格的控制性指标，哪一级政府敢冒丢乌纱帽甚至杀头的危险去触碰这个“雷区”呢？
作为土地批发商，政府顺势而为，借房价一路上升而取得更多的土地拍卖资金也是可以理解的，毕竟官员晋升的主要途径还是以政绩考核为主的，哪个城市漂亮点，那他的政府主要领导的功劳是不能抹杀的，要是换成民意考核呢？呵呵，这里不讨论。
（待续）
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作者：临渊 回复日期：2007-1-30 15:32:55 |
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作者：collliewp 回复日期：2007-1-30 09:50:38
怎么可能拿今天的租金去算20年后的收益?租金不会一成不变的...
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呵呵,你估计是被我的售楼员洗过脑的,她们肯定给你描述了一个令人热血澎湃的赚钱的未来~~~~~~~~~
如果不以今天租金去算未来的收益,那未来的收益应该怎么计算呢?那岂不成了一笔无法算的帐了?
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作者：寂寥半支烟 回复日期：2007-1-30 16:59:52 |
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以北京公务员的工资来衡量房价毫无意义
我见到的京城公务员 就是那种在北京什么也不算的那种
到地方上检查验收工作 呵呵 地方上想送还得别人愿意收
出差勤快点 两三年买套房子不是什么问题
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作者：临渊 回复日期：2007-1-30 21:20:40 |
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作者：寂寥半支烟 回复日期：2007-1-30 16:59:52
以北京公务员的工资来衡量房价毫无意义
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你说的还是特例,一般人员别说出差,连包腐败烟又难得到,呵呵
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作者：小马过河粉 回复日期：2007-1-30 23:22:40 |
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楼主继续,呵呵.再帮顶下
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作者：严肃点 回复日期：2007-1-31 16:49:56 |
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继续啊!
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作者：淡淡de笑容 回复日期：2007-1-31 17:17:51 |
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----过瘾
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作者：焦作一北京 回复日期：2007-2-1 09:57:07 |
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楼主继续
继续啊
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作者：德清佬 回复日期：2007-2-1 10:31:52 |
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3
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作者：YJJZ 回复日期：2007-2-1 11:00:51 |
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留个位置
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作者：我是小螃蟹 回复日期：2007-2-1 15:21:37 |
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分析的非常好啊。。。
搬个凳子继续等
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作者：蚂蚁在吵架 回复日期：2007-2-1 15:52:15 |
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到现在为止楼主说的东西还是很皮毛的一些东西 还没有说到一些具体的东西
高房价是怎么生产出来的 除了开发商的原因 政府的原因 还有其他原因吗
地产策划师？好像在广州那边才有这样的称呼 你既不是销售也不是直接做地产广告的 也不是做产品研究的 也不是做市场研究的 那么请问你对地产的那一块比较熟悉？ 我很想知道在这点
这样才知道你所做的评价是否有公信力
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作者：yehere 回复日期：2007-2-1 16:22:52 |
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楼主说的，无非是简单的解释了一下马列经济学的“供求关系决定价格”来证明房价高是客观的。你想说房价是被百姓哄抬上去的，而不是被开发商和媒体政府联手哄抬上去的。
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作者：yehere 回复日期：2007-2-1 16:37:34 |
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楼主的数字也不对，北京北四环的房价在2002年是4000多
2006年美关注，不可能少于10000吧。
上个月报纸上说，回龙观的房子都卖到了9000，想买5000块的房子只有去燕郊了，燕郊可是河北省
就算普通百姓信息缺失，也能分析得出来全北京的房子都这么贵的时候，靠富人根本消化不了几分之一，靠普通人根本买不起。
北京是没地了吗？你坐城铁去看看，出了北3环城铁两侧大部分都是半荒废的小破平房，废弃厂房，晚上看过去黑鸦鸦跟荒地似的。三环到五环大概有十几公里吧，地有的是没利用罢了。
北京房子不够住吗？晚上的时候你去数数路边的住宅楼，不管什么时候，绝大多数楼只有不到一半的住宅亮灯。
楼主说的毕竟有根据有分析，正确不正确那另论了
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作者：yehere 回复日期：2007-2-1 16:57:30 |
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有没有高人知道，地产商是靠什么抵押去银行贷款的，在建中的楼盘，没卖掉的楼盘可以做抵押贷款用来建楼吗？
在报纸上看过很多次说中国开发商自有资金率很低，盖楼资金来源主要靠贷款。那开发商如果可以用在建楼盘来抵押作贷款的话，岂不是空手套白狼，因为他贷来的钱〉他购买抵押物（地皮）的钱。他只要买个地皮，起个地基当楼盘的价来抵押贷款，就收回本钱了。
1 “加息加税，房价上涨”
理由：这是孤独的名言。
2 “加大土地供应，房价上涨”
理由：KFS都把土地储备起来慢慢开发，所以房价上涨。
3 “减少土地供应，房价上涨”
理由：土地少了，房价当然要上涨。
4 “严控别墅用地，房价上涨”
理由：别墅长价，高档房也会长价，总体带动房价上涨。
5 “加大套型在90平米以下楼盘比例，房价上涨”
理由：大套型房的供应减少，涨价。
6 “提高首付比例，房价上涨”
理由：任总说过，房子是为富人造的，涨价没商量。
7 “楼盘必须封顶才能预售，房价上涨”
理由：KFS建设周期延长，资金费用增加，房价当然要涨。
8 “银行不会允许房价下跌”
理由：房价如果大幅下跌，大家都不会还贷，所以房价必涨；
9 “政府不会允许房价下跌”
理由：房价下跌政府收入减少，影响社会安定团结
10“房子建少了，房价必然上涨”
理由：供不应求的矛盾更大。
11 “房子建多了，房价必然上涨”
理由：kfs都是人精，必定是看准了房价即将（或者还要）上涨才大建特建的。
12、“股市跌，股民亏，房价必然上涨”
理由：资金无处投资必将流入房市，所以房价涨。
13、“股市涨，股民赚，房价必然上涨”
理由：赚了钱只得买房，所以房价涨。
14 鼓励外地人进城，房价大涨
理由：需求增加
15 限制外地人进城，房价涨
理由：治安环境好转、世界500强巨头满意进驻,需求增加
16不抓cly，房价上涨，
理由是这厮公开鼓吹房价上涨。
17抓了cly，房价依然上涨，
理由是新继任的可能比老的更贪婪。
不懂，瞎听。。。
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作者：晓千 回复日期：2007-2-1 18:15:13 |
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楼主写的十分好，支持。
发的再快一点啊，有二天没发了。
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作者：临渊 回复日期：2007-2-2 09:58:43 |
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作者：蚂蚁在吵架 回复日期：2007-2-1 15:52:15
到现在为止楼主说的东西还是很皮毛的一些东西 还没有说到一些具体的东西
高房价是怎么生产出来的 除了开发商的原因 政府的原因 还有其他原因吗
地产策划师？好像在广州那边才有这样的称呼 你既不是销售也不是直接做地产广告的 也不是做产品研究的 也不是做市场研究的 那么请问你对地产的那一块比较熟悉？ 我很想知道在这点
这样才知道你所做的评价是否有公信力
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最近几天出差，所以一直没过来，不好意思。
地产策划师并不只有广州这样称呼，实际上全国都是一样，而策划人是要非常懂销售，当然也要研究市场，研究产品，有些策划师不需要做广告，但我们需要做，所以对于地产，策划师是全盘都需要熟悉。
我的评价有没有公信力不是关键，因为我只代表我个人的判断，我以为这总比你整天听 一些所谓专家学者房价一会涨一会跌的瞎掰要好。
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作者：临渊 回复日期：2007-2-2 10:12:48 |
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作者：yehere 回复日期：2007-2-1 16:57:30
有没有高人知道，地产商是靠什么抵押去银行贷款的，在建中的楼盘，没卖掉的楼盘可以做抵押贷款用来建楼吗？
在报纸上看过很多次说中国开发商自有资金率很低，盖楼资金来源主要靠贷款。那开发商如果可以用在建楼盘来抵押作贷款的话，岂不是空手套白狼，因为他贷来的钱〉他购买抵押物（地皮）的钱。他只要买个地皮，起个地基当楼盘的价来抵押贷款，就收回本钱了。
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这个说法有一定依据，并且原来有很多开发商是这样做的，这样做的有一点后遗症，如果还贷不及时的话，那么买楼的人是拿不到土地证的（因为做抵押了）。现在国家对房产预售控制比较严，起个基地就卖的情况已经非常非常少了。开发商资金不足一般有两个办法解决，其一是在建工程贷款，其二是建筑商垫资，贷款的话需要很高的财务成本，垫资的话建筑成本会提高，总之一句话，使用别人的资金是要有代价的。
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作者：临渊 回复日期：2007-2-2 14:35:29 |
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第四章 我们真的买不起房吗？
前些天，某大城市副区长公开发表言论，称如果按照自己副区长的真实收入，买不起一套房。要我来看，这为副区长如果不是真的关注民生，那么就是在作秀。是个人都知道削尖脑袋求升官，升官干什么呢？为了祖国和人民？我呸，其实古人倒比我们现代人要坦诚一些，升官发财嘛，颠补不破的真理。
好，我就算你这个副区长廉洁奉公，过年过节连一个100块的红包都没有收过，那你的收入是多少呢？按最低5000元一个月算，你一年总收入达到7万是没有问题的吧。广州的房价是多少呢？算你10000块一平方，算你超过国家限制买个100平方的房子，总价100万，需要副区长先生超过14年的全部收入，果然是买不起。要买这个房子估计年薪至少20万以上，还得5年不吃不喝。写到这里，肯定有朋友会笑我傻，他副区长不会去做按揭啊？对啊，副区长为什么不能做按揭呢？（他租政府的房住一个月还得出400块租金）让我们来算一下副区长先生如果要做按揭的话会怎样。总价100万的房子，首付款一般是20—30万，副区长先生不吃不喝的话大约3-4年可以备齐首付款（其实我不想讨论不吃不喝的问题，这很弱智，且不说副区长先生工资含金量高，她老婆难道是半边户？）如果副区长先生愿意做公积金贷款的话，他买房会更加轻松。实际上，90%以上的百姓买房不外乎这两种方式。如果你一定要一次性付款，并且只用3-4年的年收入买一套房，才算是买得起房的话，那我也没什么话好说了。
这是大城市的情况，如果换成是我所在的小城市呢？我可以告诉你，我一年可以存下一套房的首付款，收入在2000元左右的，大约3—4年时间，收入1000元左右的，一般不做这个考虑，因为他自己的消费都不够。那么由此又派生出一个问题，1000元以下的低收入人群，他们怎么办？解决办法：一，是父母的资助，这是中国目前最普遍的方式（我的第一套房也是父母资助的）；二，是自己想办法多挣钱，少花钱；三，是申请经济适用住房和廉租房。
房价是否合理还可以借鉴一个国际通行的算式，即一个月工资等于一平方米住房。如果照这个算式来计算的话，我敢保证全国70%的县级以上城市都不会超过这个这个平均值，超过这个值的只是一些大中城市，这是由于中国经济发展的严重不均衡引起的，谁都知道长安米贵，既然你要往长安挤，为什么要抱怨长安米贵呢？
如果我说老百姓都抱怨买不起房，可国家并不相信你买不起房，你信不信？你当然不会信，那好，让我们用事实来说话。
2005年末，全国居民储蓄存款首度突破14万亿大关，2006年末，全国居民储蓄存款突破16万亿，另据央行调查显示，同期老百姓手中类似于基金等投资类资产仅次于储蓄存款。这是一个什么概念？也就是说，全国人均存款约为2万元，以最基本的组成单位3口之家来算，单个家庭存款约为6万元。如果考虑到城乡差别的话，我认为，城市家庭的平均存款约为8万元。不管你承不承认，这是一个基本的事实，你说国家会相信你没钱买房吗？可能有些人会举出全国80%的财富集中在20%的富翁手里的论调，这没错，可是你知道吗，富翁除非是土财主一般是不会存款的，他们需要的正是资金，谁会傻到把钱存银行再到银行贷款？如果你还不相信，我还可以提供一个更有说服力的例证。还是我们上文说到的那个经济适用住房项目。面积80平方米左右，价格为950元左右，申请条件为人均居住面积低于15平方米，人均年收入低于5000元。房屋总价不算高，8万元左右，申购条件相当苛刻，应该是算城市里最穷的人群了。可这个项目开盘的当天，开发商要求购房者一次性付款，否则取消购房资格，结果呢，我没有听说一个购房者被取消了购房资格，也就是说，最“穷”的人也拿出了8万元，这和我们上面例举的城市家庭的平均存款约为8万元是不是刚巧不谋而合？而这个8万元在我们这个城市，买一个次中心区域的商品房，做首付款是绰绰有余的。
因此，老百姓发出的买不起房的呼声，大体上是对房价快速上涨的恐慌所致。此外，还有对提前消费的不习惯，或者感觉到每月供房的压力过大。最后，还有一种普遍的仇富心态，始终认为这个社会贪官奸商们过多，房价就是被他们搞高的。当然，这也是事实，正如老百姓手头有钱也是政府认定的事实一样，如果都不拿出来用的话，那将是四大专业银行无法排遣的梦魇。
与其说是我们买不起房，还不如说是我们的心态在房价的涨幅中逐步失衡，您有不同的意见吗？
（待续）
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作者：妙哥 回复日期：2007-2-2 17:45:44 |
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支持一把。
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作者：临渊 回复日期：2007-2-2 20:56:47 |
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作者：yehere 回复日期：2007-2-1 16:22:52
楼主说的，无非是简单的解释了一下马列经济学的“供求关系决定价格”来证明房价高是客观的。你想说房价是被百姓哄抬上去的，而不是被开发商和媒体政府联手哄抬上去的。
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那你的意思是与老百姓一点关系都没有?呵呵,一个价格的形成,与供求双方都有直接的关系,在这里供方包括政府和开发商，媒体当然也有推波助澜的作用，但不能算单独一方，可以归为开发商和政府一方。
另外，请看清楚，我说的是四环不超过5000元，举的是东西两边的例子，即使北四环价格为4000元难道是我说错了？
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作者：陆发爱 回复日期：2007-2-2 21:16:16 |
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楼主是个真正的明白房地产的人,在天涯谈房子的大部分是外行,根本不明白房价是怎么回事.现在的媒体导向也是在误导人们,把矛盾都转到房地产商身上,其实不然,现实就是楼主所说的那些原因,但是国家不会承认,他们是出于政治的原因而不肯把真相告诉人们.
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作者：临渊 回复日期：2007-2-3 10:04:35 |
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第五章 房地产开发的暴利究竟有多大？ 还是发生在广州，据说有一个政协委员在会议上抛出一个提案，要求开发商公布房地产开发成本。当然，这一要求被建设局驳回了。如果不驳回呢，建设局可以要求开发商公布开发成本吗？理论上当然可以，有人肯定会说，开发商在法律上没有公布成本的义务，建设局这样做是违法的。可是你知道吗，如果国家觉得有必要的话，是可以随时制订一条法规要求开发商公布开发成本的。哪个国家规定只能建设90平米的小套型，还打算要求多建东西向的房子？可在我们国家，就有这样的规定和条令。我们这个地方有一个楼盘，起初卖得不怎么好，价格一直也很平，可国六条一出台，突然说房子卖完了。我一听说这事，不禁哑然失笑。哪里是卖完了哟，分明是捂盘了。道理很简单，你们都去开发90平米的小套型，那我的大套型不是刚好奇货可居吗？所以我说XX部纯粹是一帮吃干饭的笨蛋，动不动就搞一刀切，完全不顾市场的真实需求。90平米的小套型在北京上海那些寸土寸金的地方或许有道理，但拿到小城市就不切合实际了，本来人家就是嫌房子小了要换大房子，90平米做什么用，扎鸟笼子吗？真实的情况是，市场需要什么样的房子，我们就开发什么样的房子，说开发商喜欢开发大面积的房子那是没有依据的，就好比屠夫卖头猪，卖给100人比卖给200人钱要赚得多吗？
这位政协委员或许真是急民之所疾，但是，以其政协委员的身份（多是企业家），他会搞不清楚房地产开发成本？要我看，这还是场秀，和芙蓉姐姐芙蓉哥哥之流没有本质的区别。其实企业的生产成本并不是什么天大的秘密，任何行业的成本只要我去留心，都可以粗略地估算出来。但即使是同一类型企业，在运做方式、管理模式、财务管理、营销策略等方面是不可能完全一样的，成本也不会相同，公布成本实际等同于公开了企业最核心的竞争力，那生意做得还有什么意思？老任同志脾气比较火爆，估计闹翻了也就是一句，大不了老子不玩了！
所以政协委员同志，每个人都知道你内裤里包的那玩意尺寸在12—16厘米之间，非得要脱了内裤量量看吗？
老王（解释一下，可能有人看不懂，老王就是深万科的王石）说，他不做10%以上利润的项目，你信吗？你看他给移动打的广告，一会儿上山一会儿下海，然后胡子拉碴满脸和善地告诉你——我能！不由得你不信，为什么呢，老王都落魄到给移动当模特了，肯定是没赚到钱啊，呵呵。现在老百姓被媒体和政协委员们忽悠得比较厉害，说房地产项目利润率超过30%，当然也有反驳的声音，房产界的人士会说，我的项目利润率是超过30%，但那是项目利润率而不是年利润率，一个地产项目开发周期平均3年，年利润率也就是10%左右，这就是王石同志10%利润率的注脚。各位可能看傻眼了吧，10%的利润率算什么呀，我做个小餐饮店，毛利率还要超过60%，做个服装店，毛利率要超过70%，开个酒吧KTV，毛利率要超过80%。那既然房地产的利润率如此之“低”，那大伙为什么还要打破脑袋分这杯羹呢？
前文我们说过，我拿4.5万元钱去做投资，一般两年可以收回成本，那么，这个风险投资的利润率是50%，而这个利润率的项目有很多，比如我有朋友做采矿的，我如果投资他的矿山，是可以得到这个回报的。问题是，在我提出这个观点的时候，有很多网友并不同意，他们愿意去买房出租，去挣那5%都不到的利润率。为什么？因为他们觉得这个项目风险低，期望值大。同理，既然你们觉得房地产项目没有风险，我开发商当然也觉得没有风险，要王石去做餐饮、卖服装和开酒吧、KTV，估计他也没什么把握。所以，在中国当前资本市场不太理性的情况下，开一家房地产公司是不需要什么技术含量的，至少它不会比做餐饮的专业性更强。
话再说回来，那房地产行业的利润率究竟是多少呢？如果比较有把握的投资，比方说让你投资10000元，每年给你1000元，你会干吗？相信90%以上的人都会做，这个利润率是10%，但老王同志是不会做的，因为老王如果向银行贷款的话，他的利息是6—7%左右，剩下3-4%的利润他喝稀饭吗？这里就产生了一个矛盾，如果我上面的话是真实的，那么大家非常信任的老王就是在说谎。一个外表忠厚老实且一直以来非常得人心的人说谎，相信大家是很难接受的。我来告诉你，其实老王并没有说谎，原因在于上述项目利润率与年利润率对比的概念是错误的。我们知道，一个项目的利润率是超过30%，而项目的开发周期平均3年，年利润率为10%左右，这个论调本身并没有错，错就错在这个项目所需的资金并不是一次性投入的（当然土地除外），而是分期或滚动投入，也就是说，在计算项目利润的时候，是以其整体投资进行计算的，而在实际运作中，只需要投入1/3甚至不到的资金就够了，其年利润率还是可以超过30%。问题是老王在做这个事的时候，他可能不会这样做，因为老王做的是万科的品牌，而一般别的小公司，做的是项目的品牌。这中间的差别在哪里呢？这表示，小公司是来赚钱的，一个项目做完赚走利润可能就会注销公司，树立公司的品牌没有意义，而老王是要在地产界长期做下去的，公司品牌与项目品牌同等重要。那么老王肯定要投入超过1/3的资金，换算成年利润率就不会超过20%，再减去6—7%的财务费用（银行利息），他说的10%的年利润率还是有些依据的，保守估计在15%左右，这个利润率也不算高。当然,这是大资本运作.
那么，房地产的利润率真的就是这么低吗？记得SOHO的老潘（潘石屹）曾经说过，房地产的极限净利润率是26.6%，很遗憾，尽管本人的第一专业是财务会计，但对于这一数据还是无法推算出来，我只知道，曾经有一个开发商，投入3000万资金，三年时间做成了一个总销售5亿元的项目，呵呵，这个利润率是不是低于26.6%？只是在现有的政策条件下，这种开发模式已经不可能再复制或克隆了。大浪淘沙，随着开发门