中国房地产暴利从何而来？－ 何清涟 [转帖]

最近，２００３年中国获利产业的两个排行榜问世，一个是“十大赢利行业”
排行榜，另一个则是具有道德贬斥色彩的“暴利行业排行榜”（“２００３中国十
大暴利行业，房地产中小学教育居前列”，《青年时讯》２００４年１月２日），
列于两大排行榜上的行业有所不同，但房地产业却都高居榜首。

　　据房地产业内人士分析，全世界房地产业的利润一般都在５％左右，而中国房
地产业的平均利润率则在１５％以上。而中国的大富豪栖身的行业亦异常集中在房
地产领域。在中国福布斯２００２年度公布的１００名富豪中，竟然有４０多人涉
足地产业。此后虽然不断有从事房地业的富豪身陷囹圄，但在福布斯《２００３年
中国内地富豪榜》上，涉足房地产的还是高达３５名，与其他行业相比，房地产业
的富豪之多，遥遥领先。仅此一端，足可证明中国房地产业“暴利”之说并非空穴
来风。

　　中国的房地产业仿佛有点金术，在短短２０多年内，以超乎常规的速度催生了
太多的亿万富翁。其中很多富翁都是从“一穷二白”状态起家，而且很多人有着和
亿万身家极不相称的年纪。２００３年，从《福布斯中国富豪榜》上跌下来的刘晓
庆、杨斌都曾从事过和房地产相关的行业，目前正在接受审查的上海富商周正毅、
钱永伟、许培新也都是通过房地产业经营积累了巨额财富（“中国富豪一半是房地
产商，很多是房地产贷款造就”，《世界经理人》，ＷＷＷ．ＩＣＸＯ．ＣＯＭ，
２００３年６月２３日）。

　　与这一中国特色相映成趣的是：福布斯全球富豪榜中，５００富豪只有３０人
左右是地产商。

　　这就让人不由得产生疑问：中国房地产业何以能够维持如此高额利润？难道中
国的房地产业真成了点金术？

二、房地产业缘何产生高额利润？

　　据多年来观察分析，房地产业的暴利主要来自于如下五条渠道：

　　第一，房地产商与政府官员勾结，使用各种“灰色手段”拿到土地。

　　中国自１９７８年改革开放以来，曾出现过三次大规模的“圈地运动”，而第
三次“圈地”就发生在２０００年以后。根据笔者对中国近１５年来几度形成高潮
的“房地产热”的观察，房地产业的暴富流程如下：制定圈地计划→贿买政府土地
批租部门（国土局）→最低首付资金→取得可套取银行贷款的土地手续→利用承建
单位资金开发→贿赂银行主管获得抵押贷款→基本完成收益周期。其中第一个重要
环节就是与政府官员合作。

　　２０００年以来中国进入“城镇化（即城市化）高潮时期，许多地方政府往往
把城市化当作大生意，与一些“社会能人”和利益集团进行权钱交易。这些“社会
能人”凭借其参与城市建设这一机会，成为富商巨贾，少数人还能够继续赁借其财
富优势，控制当地的城市规划，让地方政府为其服务，形成“地方政府傍大款”的
局面，而官员们的私家住宅也往往由“能人”选择好地资助建造。这样一来，“能
人”与政府官员结成了紧密的“利益共同体”，所作所为受到保护，成为地方的“
老大”。城市垄断经营的公共部门，建造基本的道路、水管和供电设施，地方政府
反而要求当地居民出资（“城市化陷阱：警惕地方政府傍大款”，《２１世纪经济
报道》２００４年１月１２日）。

　　房地产商既然能够成为巨富，帮助房地产商成为巨富的地方官员当然也肥得流
油，据房地产业内人士透露，仅仅用于批地一项的贿赂（交易）成本就高达地价的
３０％左右，这点在房地产业内早已不是什么秘密。据国土资源部不完全统计，２
００３年全国共查处包括历年遗漏案件在内的土地违法案件１６．８万起，７３８
人给予党纪政纪处分，１３４人追究刑责（即坐牢，“土地审计风暴，２０４６个
开发区卷入，近千人受牵连”，《北京娱乐信报》２００３年１２月２４日）。按
照这次公布的“反腐”政绩推算，每一起土地违法事件就算只有一位责任人，也该
有１６．８万人，如此多的依靠土地获利者，却只有不到１％的违法者需要承担“
刑事责任”，说明腐败获益的违法成本相当低微。官员们只要付出如此低的“违法
成本”，就可以获得相当高的腐败收益，这种情况下，由中央政府发动几年一度的
“大清查”，于惩治贪腐自然毫无阻吓作用。

第二，掠夺城市拆迁户的利益。

　　据《房地产导刊》披露，开发商绕过国家规定，拿到土地的渠道多达１０个，
其中就包括城市中的“危房改造”土地。房地产开发商在付出“灰色”的高额“交
易成本”后，为了保持利润，只能“从羊身上拔毛”，其拔毛的方式之一就是想方
设法降低拆迁成本。而各地的拆迁户分散无助，加上各地主管拆迁的政府官员都是
拆迁的隐蔽受益者，自然毫无例外地为房地产开发商撑腰。于是中国近十年来，城
市拆迁户们在暴力拆迁过程中，纷纷失去安身之所。据中国国家建设部统计，２０
０２年１至８月份受理来信共４８２０件次，其中，涉及拆迁问题的占２８％。上
访１７３０批次，其中反映拆迁问题的占７０％；在集体上访的１２３批次中，拆
迁问题占８３．７％（“拆迁十年悲喜剧”，《南方周末》２００３年９月４日）
。可惜的是，拆迁引发的公平和稳定的问题，并未引起中共最高当局重视，处于放
任状态，以至后来房地产商在拆迁过程中，收买黑恶势力介入拆迁，发生许多恶性
事件，如辽宁省拆迁户胳膊被砍断等类似事件不断发生。在拆迁户与房地产开发商
之间，因抗拒暴力拆迁引发的冲突越来越多，最著名的是２００３年８月南京拆迁
户翁彪被迫自焚事件。


　　各城市的拆迁工程早就已经成了官商勾结、无耻掠夺拆迁户私有财产的丑恶戏
剧。在２００３年８月２２日南京邓府巷拆迁户集体自焚事件发生后，江苏省省委
书记李源潮也不得不承认：“城市房屋拆迁和农村土地征用，现在已经成为'沙滩
流水不到头’的两大问题”（“一个城市拆迁的标本审读”，《南方周末》２００
３年９月４日；《新民周刊》２００３年８月３１日）。所谓“沙滩流水不到头”
，指的是政府虽然规定要给拆迁户补偿，但用于补偿的金钱在各个环节都被贪官污
吏们拿走了，最终拆迁户得不到合理的补偿。从各地城市拆迁户的惨烈反抗来看，
可以毫不夸张地说，中国房地产商腰包里哗哗作响的金钱，凝结着无数城市拆迁户
的血泪。

第三、掠夺农民赖以安身立命的土地。

　　中国２０多年前的农村土地制度改革，即“家庭承包责任制”只是让农民拥有
土地使用权，并没有允许农民拥有土地所有权，这种制度上的缺陷最后导致县、乡
、村三级政权的官吏们成了土地的真正主人。从上个世纪９０年代开始，中国农民
土地被低价征用的悲剧不断在中国上演，就在今年一月，《南方周末》还登载了一
篇题为“别夺走我的麦田”一文，记述了山东齐河县农民失去土地的悲惨遭遇（《
南方周末》２００４年１月８日）。

　　中国农民贫困的根源之一在于土地权利的贫困，只有土地使用权而没有所有权
的农村土地最后成了县、乡、村三级干部肆意掠夺的对象。浙江师范大学王景新教
授在冀、鲁、鄂、桂、浙、滇等１１省１３４个县作了抽样调查，发现拥有土地的
农业人口只占总人口的８４．５％。据此推算，全国至少有１３．７％的农民无地
。据国土资源部统计，１９８７至２００１依法审批的征用土地数，加上违法占地
约为４０７４－４４２０万亩，按人均０．８亩计算，失地农民总数约在５０９３
－５５２５万。这些失地农民的血泪故事，只有少数能够见诸于媒体，与其他发展
中国家一样，中国之穷，就在于私权不明确以及政府的高度腐败。在中共威权统治
下，中国公民与政府之间没有任何讨价还价的博奕机制。

第四、大量偷漏税。

　　据报道，九成房地产企业严重偷漏税。２００３年，南京市地税局稽查分局耗
费半年时间，对２００２年度纳税额较大的８８户房地产业企业进行了税收专项检
查，竟然发现８７户有偷漏税问题，涉税金额高达５０３１．６６万元。据报，这
种现象在中国相当普遍，多数赢利的房地产开发企业向税务机关申报的是“微利”
或者“亏损”。不过税收是抽象的“国家利益”，在房地产商那里获取了利益的官
员们对此睁只眼闭只眼，并不积极追查（“２００３年中国房地产还差最后一个排
行榜”，信息时代网站２００４年１月１５日）。

第五、榨取购房者。

　　房地业的“黑”一直是中国消费者设诉的一个主要问题，不少欺诈都发生于房
地产预售中。房屋质量往往低于销售时的承诺，收取的各种附加费用更是多于牛毛
，还有少数开发商连地价都未交清，导致购房者拿不到房地产证。针对消费者投诉
，中国声称要在２００４年开始“中国房地产揭黑维权行动”（“２００４年中国
房地产揭黑维权行动”，搜房网站，２００４年１月２９日）。

　　这种榨取激化了社会矛盾。据统计，２００３年前１０月，全国商品房平均销
售价格为每平方米２４７０元，在上海北京广州深圳等城市的房价则高达每平方米
６０００多元以上。而２００２年全年城镇居民人均可支配收入约７０００多元。
以一家三口计算，全国城市家庭的年收入和城市平均房价比在１：１２左右。再考
虑到目前中国收入分配差距日益拉大这一因素，可知一般城市居民购房相当困难。
房地商的不诚实欺榨，导致无力购房的贫民怨气积结。

三、房地商的巨额投资从何而来？

　　最后还必须回答一个问题：中国富商在进入房地产业前，大都是没有多少钱的
“丑小鸭”，通过投资房地产业，他们才成为万人瞩目的“天鹅”。那么他们投资
于房地产的巨额金钱由何而来？

　　答案只有一个，中国国有银行的信贷资金是他们开发房地产的资金来源。

　　中国的房地产企业在开发之初，普遍都面临自有资金不足的困境，必须从中国
国有银行“借鸡生蛋”，从开发资金到建筑企业垫付的工程资金，几乎都依赖于银
行的信贷资金。这一过程充满了房地产商与银行官员的权钱交易，加重了银行的信
贷风险。

　　近２０年来，中国房地产信贷政策已经变了６次，目前仍然在起作用的是２０
０３年６月１３日人民银行下发的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》
。这一政策刚出炉时，在房地产企业中曾引起轩然大波。不少房地产商认为，这一
政策切断了房地产开发企业的资金来源，将导致５０％以上房地产企业破产，７０
％以上楼盘因缺少资金而被迫停工。这种“恐慌感”充分说明了房地产业对银行贷
款的依赖性。但半年多以来，这一通知并未真正起到作用，因为贷款难度加大，只
使银行管理贷款的人多了一项索贿的资本，并没有真正切断房地产商的资金血脉，
中国的现实再一次证明了中国政府的“软政权化”。

　　在房地产业几近疯狂的扩张背后，潜伏了大量风险。据统计，１９９８年商业
银行房地产开发贷款余额为２６８０亿元，２００２年已经高达６６１６亿元，年
均增长２５．３％（“中国富豪一半是房地产商，很多是房地产贷款造就”，《世
界经理人》，２００３年６月２３日）。在上世纪９０年代，中国人民银行（即中
央银行，简称“央行”）还设有融资中心，当时融出的许多资金，现在都成了不良
资产。据央行有关人士透露，央行融资中心融出的资金，有８５％最终转化为广东
、海南的房地产（“央行铁腕清收千亿不良再贷款”，《２１世纪经济报道》２０
０３年９月２４日）。２００３年２月底，央行发布《２００２年货币政策执行报
告》，公布了中国人民银行对部分城市商业银行２００１年７月１日至２００２年
９月３０日发放的房地产贷款的检查结果：违规贷款和违规金额占总检查金额的
２４．９％。如果这个检查结果在中国有代表性，即意味房地产贷款中有近四分之
一是违规贷款（“央行房贷调查：４５００亿元贷款违规？”《２１世纪经济报道
》２００３年６月１９日）。银行主管之所以愿意违规放贷，当然是为了个人谋取
私利。

　　事实充分说明，被同时列为中国最盈利行业与暴利行业之首的房地产业，完全
是开发商与政府官员及银行贷款主管密切合作，共同掠夺中国公共财与百姓私产的
高腐败样本。
这样畸形发展的“房地产业”，将为中国社会的发展做出何种“贡献”？笔者
认为，除了让一批房地产商与政府官员成为富豪之外，还将导致两个严重的社会恶
果：一是政府财力弱化，从而导致公共服务质量劣化。因为政府手中最主要的资本
“城市土地”已经通过“城市开发”转移到了房地产商手里，政府将无力提供公共
产品的建设与服务；二是激化社会矛盾。由于中国公众没有表达利益诉求的正常管
道和解决诉求的机构，强制性的城市拆迁与征用农民土地，逼得许多平民走投无路
，必将成为累积社会矛盾的火药桶。暴力和贿赂已经充斥於中国房地产业，近段时期，由於暴力拆迁所引发的案件屡屡发生，但更严重的问题是，地方政府对中央整治暴力拆迁，竟因为种种利益而出现了抵触情绪。

北 京一位资深地产策划人说过：“一个号称总成本1亿元的楼盘，开发商实际总成本不超过1000万元，有背景的人连这1000万元都可以不用出，他们自有办 法。”所谓的办法，无非是借助於暴力和贿赂。北京高院的统计数位表明：北京市法院1992年以前受理房地产案件每年也就几百件。1992年以後，随着房地 市场发展，纠纷开始激增。1999年达到8103件；2000年上升为１万多件；2001年已达到15000多件。以暴力拆迁获取廉价土地，贿赂政府官 员，疏通关节，以获取更多利润，已经成为中国许多房地产开发商赚的高额利润的不二法门。

据国内媒体报道，国土资源部前段时间重点查办的几 个土地违法案件中，都是与地方政府密切相关。暴力拆迁虽然是房地产开发商从中获利，但是由於地方政府过度介入，公众往往将暴力拆迁的矛头对准地方政府，地 方政府成为房地产开发商的“替罪羊”。广州市政府已经认识到这一问题，提出今後政府将不出动警力介入拆迁工作中。

暴力拆迁已经引发中国公 众的公愤，中国政府已经不得不面对暴力拆迁这一严峻的问题，前段时间，北京已经开始率先行动整治房屋拆迁，誓言坚决打击野蛮拆迁，并於首次按刑事案件逮捕 了两起暴力拆迁的嫌疑人，国务院副总理曾培炎在调研工作时也特别强调，要规范拆迁主体行为，坚决杜绝各种野蛮拆迁。

虽然中国政府已经加大 力度解决暴力拆迁问题，但实际上收效甚微。一些地方政府对中央的措施出现抵触情绪；由於中央的措施触动了地方政府的利益，上海、江西等地都出现封杀中央媒 体对土地违法案件报道的事件。既然地方政府对中央整治暴力拆迁的出现了阳奉阴违的情况，房地产开发商自然乐得置身事外。

另外，由於物业管 理问题而造成的业主与物管之间的冲突近年来愈演愈烈，已经成为房地产暴力的另一种主要表现形式。近日国内媒体非常关注的发生在北京天通苑业主被打一事，被 怀疑是由於业主维权被物管报复而遭暴力袭击。而早前在北京北苑家园、鹏润家园、银枫家园，广州金碧花园、富力花园，上海东苑绿世界都曾发生过业主被打的暴 力事件。

数月前中央颁布的为维护业主权益的《物业管理条例》也并没能控制物业管理混乱和充分保障业主的权益。《物业管理条例》的出台让更多的业主开始觉悟，努力保护自己的权益；可是，《物业管理条例》出台後房地产的暴力事件似乎并没有减少。
房 地产腐败为房地产开发商谋取了巨额的利润，造成很多房地产开发商都是一夜暴富。据不完全统计，中国在福布斯富人排行榜上的企业家有一半都涉足过房地产行 业，例如，刘永好、杨斌、许荣茂等。房地产业的腐败造就了房地产业的暴利，也让很多富豪因此翻船。房地产业的“问题富豪”是最多的，例如：周正毅、杨斌 等。这些“问题富豪”涉及到25万亿的国有资产，超过了中国全年的GDP总值。

所谓”为富不仁”虽然不一定是中国富豪的写照，但不少房地 产项目的确涉及腐败问题：即使中国建设部副部长刘志峰，也曾在2003年9月18日承认，中国在土地开发、房地产开发和房屋拆迁中间，包括城市规划建设中 间，确实有大量腐败现象；他甚至表示：“有些问题还是比较严重的”。腐败已经是房地产业中很普遍的现象，也成为房地产开发商获取高额利润的其中一个重要手 段。

一位不愿具名的房地产业内人士指出，大部分房地产开发商都会通过贿赂手段来获取更多的利益，他们对政府部门采用了名目繁多的公关的形式进行贿赂。

这名人士又称：房地产商需要进行政府公关的部门有：房地局、规划局、建委、住宅局、计委、人防办、经委、质监办、园林局、消防局、派出所、环卫所、地名办、城建档案局、教育局、气象局、工商局（广告）、监察大队（规划土地水务城管等等）、环保局等20多个部门。

房地产商巧立名目的公关方式有：评审费、指导工作费、意外事件调查费、以及数不胜数的间接利益输送。此外，还有为了更大的利益进行的“暗地公关”。

房 地产商的贿赂也使得许多**高官纷纷落马。2003年3名被查处的正部级官员：国土资源部部长田凤山、原贵州省委书记刘方仁、原河北省委书记程维高，都和 房地产腐败扯上了关系，早前的渖阳市长慕绥新、副市长马向东、深圳市副市长王炬等大部分高官的落马也都或多或少和房地产受贿案件有牵连。

而 且房地产腐败现象有逐年增长的趋势，据官方统计，浙江省1998年至2002年，房地产行业职务犯罪案件共100多件、116人。其中房地产管理部门38 人，房地产开发企业78人，受贿案件占54.31％，立案人数和大案数呈逐年增长趋势。而且有浙江官员认为，随着今年浙江房地产业的火爆，房地产业的腐败 将更加严重。

房地产腐败和金融腐败是中国腐败最严重的两个行业，而实际上，大部分的金融腐败又或多或少都与房地产腐败有着千丝万缕的联 系。不仅如此，着名经济学家魏杰指出，房地产腐败也催生了银行金融风险。房地产腐败导致银行大量坏帐，银行风险系数增大，中央政府对此已经十分担忧，多次 派人到各银行进行查帐。

然而，中国目前的大部分的房地产开发商都是具有一定的背景和政府关系的，如果中央政府不能加大对房地产腐败的惩治力度，房地产腐败问题将会成为中国腐败的滋生地。
虽 然中国政府极力回避房地产业对中国金融业的危机，但是实际上，房地产已经给国有银行造成了许多的坏帐，中国政府开始意识到问题的严重性，并开始积极地采取 应对措施，避免房地产泡沫破灭对中国金融业造成“毁灭性打击”。无论如何，房地产业的泡沫对中国金融业的伤害已经是既成事实了。

银行业监督管理委员会副主席史纪良上最近表示，银监会目前正对金融机构进行检查，检查重点将放在房地产及大型的关联企业贷款。

据中央电视台消息，中国银行业监督管理委员会的检查刚刚开始，所有的金融机构都准备检查一遍，主要是检查那些增长比较快，和经济发展不是太适应的，不是太正常的贷款，房地产业将是重点检查的物件。

中国人民银行的最新统计表明，截至8月末，中国全部金融机构各项贷款馀额为16.31万亿元，同比增长23.9％，是1996年8月以来最高的。在今年前8个月增加的贷款中，以住房按揭和汽车消费贷款为主的中长期贷款占累计增加额的近一半。

目 前房地产业的资金大部分都来自银行业，根据中国发展改革委员会的权威资料，中国大小发展商这几年投入到房地产的6000亿元人民币中，有61%的钱是银行 提供的贷款。而统计显示，到2002年，全国商品房空置面积达1亿多平方米，其中空置1年以上的达50%，占压资金2500多亿元，居所有行业不良资产之 首。房地产业的发展已经与金融业的命运息息相关。

据《国际金融报》报道，中国高层官员和官方媒体最近都对房地产业出现过热表示担忧，这也触发起一些人开始谈论中国房地产泡沫的危险。专家认为，近来投放在房地产业的资金急剧增加，空置率却上升至历史最高水准，使人担心会再次出现类似1997年亚洲金融危机的另一次泡沫。

按 照经济学规律，一国的经济如果造成巨大的房地产泡沫，而这种泡沫一旦吹破，最後受到伤害的一定是银行。而实际上，中国房地产的泡沫已经面临破灭。中国发改 委旗下研究所的一份最新报告警告，中国的房地产泡沫已经面临破灭。该报告说，现在中国房地产投资30%的增长速度已经超过了国内生产总值7%至8%增长率 的几倍，与中国整体经济发展根本不相适应。

北京一位不愿具名的资深经济学家也对房地产业发展表示担心，中国房地产业投资的急剧增加以及空 置率上升是市场过热的迹象，而且可能会破坏中国的经济。他说，一旦泡沫爆裂，将对中国整个社会造成很大的冲击。他还特别指出，如果房地产泡沫背後来自银行 贷款的支援，那麽房地产泡沫可能会演变成银行金融危机。

中国政府对房地产业已经开始亡羊补牢，着手进行整顿，避免房地产泡沫破灭对中国金 融业造成“毁灭性打击”。中国已经开始加强对银行业房地产贷款的管制，在加强对国有四大银行的审查的同时，央行出台了《关於进一步加强房地产信贷业务管理 的通知》，把房地产融资将推向多元化，减轻对中国金融业的影响。

有经济学家认为，中国的房地产之所以这麽黑暗，在於房地产开发商都是具有背景的，房地产开发商与政府、媒体间都建立了利益关系，甚至有些开发商本身就是担任政府重要职务。中国房地产业笼罩在政府、媒体等权利、舆论部门营造的保护伞下。

前 段时间发生在北京天通苑的物业管理公司殴打业主的恶性事件，据消息人士透露，天通苑的老板田在玮与建设部部长汪光焘关系非同一般，而且田在玮本身也是民革 黑龙江省委副主委，哈尔滨市综合开发中心副主任，哈尔滨市综合开发建设总公司总经理。被媒体暴光的房地产违法事件还只是冰山一角，更多的房地产违法事件由 於政府的压力和媒体的隐瞒而不了了之。

继上海周正毅案後，中国内地媒体揭露出上海房地产存在严重问题，有84%的土地存在官商勾结的违规情况。虽然上海政府竭力否认上海违规用地问题，并指媒体报道严重失实，但对於上海官方统计资料中的矛盾不能解释。

根 据上海房屋土地管理局资料显示：自2001年7月1日起，上海所有经营性土地纳入招标拍卖，到今年3月，上海共出让土地479幅。但记者调查上海市土地招 标拍卖出让公告时发现，自2001年至2003年5月30日，只有57幅土地进行了公告招投标。有422幅土地存在暗箱操作。
房地产业除了政府这个保护伞，还与媒体唇齿相依。北京一房地产业内人士还指出，开发商都培养了一些记者，形成一个内部圈子，他们定期写吹捧新闻，制造概念。

非常巧合，据统计，广州地产广告收入最高的报纸，《广州日报》也恰恰是报业广告收入第一位的报纸，其地产广告收入几乎占她的广告收入35%以上。

房地产广告在媒体广告中的绝对比重使得媒体在对房地产违法事件中的报道不能有的放矢。去年广州的富力半岛花园发生暴力事件，据业内人士说，广州的许多媒体很早就得到了消息，但最後富力投放了广告的广州几个主流媒体都为了不得罪广告大客户而不报道此事。

媒 体为了吸引房地产广告，还主动投怀送抱与房地产开发商合作。在媒体与房地产商的合作中，最具影响力和最有效的莫过於明星楼盘评选。某房地产业内人士说，明 星楼盘评比的一个重要指标就是广告投放量，一般而言，省级明星楼盘的标准是50万元，国家级明星楼盘的标准是200万元。

中国房地产业的 不规范发展已经引发了越来越多的政治、经济、社会问题，中国政府虽然不断的采取措施进行补救，对於病入膏肓的房地产业，已经不是政策或是监督所能改变，对 於重症不下重药，是难於改变房地产业的现状，黑洞也必将越来越大，直至吞噬中国的金融业，甚至影响国家的稳定。