影响楼盘投资六要素

近年来，京城高档楼盘的投资市场日趋活跃，越来越多的购房者看好这一投资趋向。但也有不少人担心投资回报难如人意。对此，业内部分资深人士认为，判断一个高档楼盘是否能升值保值，关键取决于六大要素。     地段、配套是关键     “地段，地段，还是地段”———这似乎是房地产市场一个亘古不变的真理。的确，在衡量一个楼盘的价值时，地段占有相当比重。所谓好的地段应该拥有便利的交通网络、完善而优质的周边配套设施、良好的绿化资源、成熟的周边环境等。作为出租型公寓，除了以上因素外，如果能具有优秀的规划设计、施工质量和贴心的物业服务，加上与高档写字楼及外资企业商务区在合理距离以内，定能吸引外籍人士的眼球，从而得到较好的租金回报。如朝阳公园、CBD核心区、使馆区辐射区、机场高速温榆河畔别墅区等地段的优势，均是其他地段无可比拟的。由于上述区域的土地供应有限，当该区域一手供应被完全吸纳后，买家只能转移视线到二手市场，而在土地供应紧缺，需求随着国内经济发展日益加大时，上述地段的真正价值将会得到充分体现。稀有=珍贵，地段仍然是投资高档公寓的买家必须考虑的因素。     保值、升值看服务     对于高档楼盘，如果说优秀的硬件极为重要的话，那么，软件的重要性也不应该被忽略。因为优秀的软件服务能延迟硬件设备的老化，加强楼盘的生命力。楼盘的软件中最为突出的是物业管理，物业管理服务水平的高低对于整个楼盘是否能保值、升值具有重要作用。比如，开发商当初设计外立面使用的是涂料或浅色墙砖，那么，就需要物业公司定期做清洗或维护，尽量使其不褪色、裂缝或者变脏。如果物业公司的服务水准及维修意识相对较低，楼盘的品质就会随着时间的推移而下降。另外，服务水准较高的物业管理公司，为维护社区的整体形象，会通过《物业管理公约》和《维修公约》对个别业主的个性化行为进行约束，如对业主随便扔垃圾、养大型宠物、晚上制造噪音等问题进行合理约束，以提高住户的居住舒适度，缓解业主之间的矛盾。而服务水平一般的物业公司可能对此就不会太过顾及。而这一点，恰恰也是楼盘能否保值、升值，客户是否愿意承租或二手购买的另一重要因素。     居住氛围看人群     早期入市的一些公寓项目，由于开发商对未来的预期很模糊，担心销售会受阻，所以项目中大、中、小三种户型都有，甚至同时涵盖纯居住与商住几种不同的客户群体，这样一来，由于产品本身定位的模糊不清，致使客群也不尽统一。住在大户型里与住在小户型里的人群，或者纯居住与商住的客户，由于经济承受能力不同，对生活的要求也不同，这样就给物业公司造成一定的管理与服务难度。如保安门禁的管理要严格到什么程度，纯居住与商住的客户要求往往不一样，物业公司只能采取折中的态度处理，如此一来，社区的品质也会受到一定的负面影响。     有鉴于此，建议买家在购房时对社区的人群特征也应予以考虑，在投资购买高档公寓时，尽量考虑与品味相投、背景相似的人群“扎堆儿”。如果社区的人群整体素质较高，在一些具体细节上，会配合物业公司、业委会去做得更好，这样，楼盘的整体档次便会超水平地发挥出来，这是所有投资型买家求之不得的。     投资回报算细账     投资回报是每一个高档楼盘的买家无不看重的，对此，购房人除需要考察同一区域其他楼盘的回报率及租金情况以作比较外，还需要算笔细账。在计算过程中买房人应该把交易成本及运营成本从收益中扣除以得到净收益，比如：银行贷款、年付利息；前期投入资金；年物业费；年取暖费；租金税费；中介代理费等。由此可以看出，租金收入大多仅仅能支付房子日常维护开销，而要得到真正的投资回报还得依赖房屋升值来实现。     宏观政策需把控      2003年至今，国家出台了一系列金融政策和土地政策，对房地产市场的影响巨大。比如首付款比例的提高，就直接影响了投资型买家和购买两套(含两套)以上住房及高档别墅买家的收益。另外，购买高档公寓，其契税为3%，也比购买普通住宅高出一倍。而租赁税费的降低等，也对个人购房起到一定的鼓励作用。不过，由于不少外资企业逐年降低对外籍员工的住房补贴，进行员工本地化以压缩成本，越来越多外籍员工在北京购房自用，公寓租金将会有所下降。因此，对于投资高档公寓的买家而言，只有选择真正适合的区域和产品才能在获得合理租金回报的同时，房屋也能得到升值。     押宝涉外需有度     对于近几年住宅租金的下滑，很多投资型买家或许要问，为什么在几乎所有房屋的租金走低的情况下，一些高档的涉外公寓却租售两旺？原因不外乎两个：一个是由于产品本身的高档特性；另一个是来北京创业、投资的国外大型跨国公司大量增加。这些外籍人士在租房时，由于有可观的住房补贴、丰厚的收入，不太考虑租金的高低，而考虑更多的是居住的舒适度。如哪里的房子距离公司更近、交通更便捷，哪里的房子景观资源好等。他们在选择居住区域时比较喜欢“扎堆儿”，容易形成一种“羊群效应”。而涉外区域也是投资公寓买家的最佳选择。但是，如果大家都为了获得稳定的投资回报，而把目光聚集在“羊群”身上，必然会导致该区域房价下降。对于买家而言，由于投资成本的加大、回报率的下降，其收益空间也就随之缩小了。所以，买家在关注涉外区域时，有必要先了解该区域租务市场的供需结构。这样既有利于把握好投资时机，也避免因盲目投资而造成“适得其反”的后果。