房地产投资收益，你真的会算嘛？

昵称69853863 2020-06-06

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本文4688字，预计浏览时长12分钟，如果真想投资，请认真阅读，会给你不一样的收获。

在当前的社会形势下，有保持财富的增长，无非就一种方式，那就是投资，让自己手上的资金运转起来，跑赢通货膨胀这样才能把自己手上的资金最大化。

保守的人会把钱存进银行，但是有点财务常识的人或者有点经济知识的人，都清楚。目前将资金存入银行是跑不赢通过膨胀的。

那么我们的资金流入到哪才能跑赢通货膨胀呢？或者最起码持平，两种渠道：

一、股票市场

二、购置不动产。

股票，没有专业知识，普通的财主是很难获得高收益，等被割韭菜

那么第二种方式，相对还是比较靠谱。

如果，真想入手投资，我们什么样才能获得好的收益，起码能跑赢通货膨胀，下面给大家介绍一下，需要注意的几个方面。

一房地产分类及性质

按照房地产的使用功能至少可以分成以下几类：1、住宅2、商铺3、购物广场4、写字楼5、酒店6、工业地产住宅至少可以分成以下几类：

1、普通住宅■ 产权为 70 年，面积小于 140 平。市场上需求最大的就是这类房地产。

2、公寓■ 公寓可以分为住宅公寓和商业公寓。住宅公寓的产权为 70 年，贷款、税费、落户、上学和普通住宅都没有什么区别。我们可以把住宅公寓和普通住宅看作一类。■ 商业公寓产权一般为 40 或 50 年。贷款和税费成本均高于普通住宅，且不能落户，上学。商业公寓虽然可以居住，但是不属于住宅。

3、联排别墅■ 产权为 70 年，是介于普通住宅与独栋别墅之间的一种别墅。可以看作经济适用型别墅。是为买不起独栋别墅但又想住别墅的人准备的。■ 就像是奔驰 E 级，专为那些买不起 S 级又看不上 C 级的人准备的。

4、独栋别墅■产权为 70 年，住宅中的最高级别。人生赢家的选择。

〇从投资的角度考虑，普通住宅和其他几种类型的住宅相比：

1、是最容易出租和出售的；

2、交易和持有税费是最低的；

3、贷款比例是最高的；

4、贷款利率是最低的。

二

房地产投资风险有哪些？

首先我们要了解房地产的投资风险：

1、市场风险■ 市场风险是最常见的风险，是指房价因周期性涨跌带来的风险。

2、政策风险■ 政府为了抑制房产泡沫，采取限购、限卖、限贷、增加土地供给等政策导致房价下跌的风险。■ 比如 2018 年政府加强对房地产市场的调控，到 9 月份为止，北京的实际成交价已经比 2017 年初下跌了 20%左右。■ 化解政策风险最有效的途径是“合适单价”

3、社会风险■ 社会风险是指大的社会事件带来房价下跌的风险。社会风险主要有：政治运动、暴乱、战争等。比如香港 1967 年 5 月 6 日-10 月份发生了“六七暴动”，英国资本纷纷从香港撤离。香港楼市价格暴跌，不少人损失惨重。■ 当时房价暴跌之后，李嘉诚进行了大抄底，李嘉诚也因此成为了香港首富。■ 化解社会风险的有效途径就是选择社会稳定性比较好的地区进行投资。

4、变现风险■ 变现风险是指以市场价卖不掉房地产的风险。房地产的金额较大，交易流程比较复杂。一般房地产从开始出售到交易完成需要 1-6 个月的时间。如果在楼市下行的时候，可能要比市场价低 20%以上才能卖掉。■ 比如 2017 年北京很多区域的房子要比市场价低 20%左右才能卖掉。由于房地产的特点，彻底化解变现风险较难，可以制定一些投资标准在买房的时候就降低变现风险。能有效降低变现风险的方式是选择“好房子”。

5、利率风险■ 因利率大幅提高导致房价下跌的风险。央行可能会根据内外部经济形势的变化而大幅提高利率。利率大幅提高，至少会从三个方面影响房价。■ 一是，利率提高，房地产的内在价值变小，房价会下跌；二是利率提高，买房的成本提高，需求会减少，房价会下跌；三是，每月按揭贷款还款额会大幅提高，很多人可能会因此断供，房价会下跌。■ 比如美联储的基准利率从2004年的1%一路提升到2007年的5.26%，导致美国房价从2007年到2012年下跌超过 50%。■ 化解利率风险的有效途径是“合理价格”。

6、汇率风险■ 汇率风险指在持有房地产期间，因房地产所在国货币大幅贬值而导致投资实际亏损的风险。房地产投资一般至少需要持有 10 年以上，在这期间房地产所在国的货币汇率可能出现大幅贬值。■ 导致虽然房价没有下跌，但是实际投资却出现亏损的可能。比如俄罗斯 2013 年的房屋均价为每平方55000 卢布，2013 年 1 美元能换 30 卢布，2013 年俄罗斯的房屋均价为每平方 1833 美元。■ 2017 年，俄罗斯的房屋均价还是每平方 55000 卢布，但是 1 美元能换 60 卢布，2017 年俄罗斯的房屋均价为每平方 916 美元。如果有人在 2013 年投资了俄罗斯的房产，以美元计价，实际亏损高达 50%左右。■ 化解汇率风险有效的方式是选择货币发行有严格法律约束的国家。

7、自然风险■ 因地震、洪水、海啸、飓风、火灾等自然灾害导致房地产严重损坏的风险。■ 化解的方式是避免在以上自然灾害高发地区投资房产。比如东京发生过大地震，在东京投资房地产还是需要谨慎一些的。如果必须要买，就必须购买相关的保险。

三

如何选择好房子投资？

在你经济实力允许下，你想再一个城市进行房地产投资，那么首先对于房子的选择首选你要做好以下功课。

选出好房子■ 先说下“好房子”，这里的“好房子”是指最容易出租和出售的房子，并不是指看起来很美的房子。另外“好房子”也不是指某一套具体的房子，而是指符合条件的某些房子。■ 好房子至少要符合以下条件：1、好地段；2、好环境；3、好物管；4、好户型；5、房龄小；6、空置低。

1、好地段■ 市中心是好地段，但是好地段并不一定是市中心。什么是好地段呢？我们先来弄清楚什么是地段？■ 地段就是一切便利性的总和。好地段就是生活很便利的区域。比如交通要便利；吃饭要便利；购物要便利；娱乐要便利；上学要便利；看病要便利。〇至于便不便利，我们也可以进行量化■ 房子离地铁站的距离步行小于 10 分钟，就符合交通便利的标准。步行时间越短则越便利。房子周围步行 15 分钟以内的范围内有超市、高、中、低档餐馆，就符合吃饭做饭便利的标准。■ 房子周围步行 30 分钟以内的范围内有大型商场，大型超市，电影院，娱乐设施就符合购物便利、娱乐便利的标准。■ 房子是好学区的学区房，就符合上学便利的标准。■ 房子离医院的距离在 5 公里以内，就符合看病便利的标准。■ 当然也不是要全部符合以上标准的地段才是好地段，只要满足交通便利、吃饭便利、购物便利、娱乐便利就算是好地段了。■ 上学便利和看病便利属于加分项，有了可以加分，没有也没关系。

2、好环境■ 环境指小区外部环境。好环境不是指环境优美，而是指环境没有污染。当然环境优美了会更好。■ 常见的环境污染主要包括：1、噪音污染；2、空气污染；3、电磁污染；4、水污染。房子要远离火车站、铁道、高架桥、垃圾站、高压线、变电站、电视塔、臭水坑等产生污染的源头，距离至少要大于 1000 米。3、好物管■ 好物管指小区的物业管理要好。好的物业管理能让房子增值。有的房子过了 10 多年就显得很破旧，有的房子过了 10 多年和新的差不多。这主要是物业管理的不同。■ 判断小区物业管理水平也很简单，到小区里转一圈，看看小区内房子的老化程度、卫生情况、绿化情况、车辆摆放情况，基本就能知道小区物业管理做的如何了。■ 只要小区的房子看起来像新的一样，地面干净，小区内环境看作顺眼。就可以认为该小区的物业管理做的好。

四

售价及收益计算

那么如果你选定某个区位的楼盘，想投资，你肯定想到到的是：1、现在的价格是否适合入手？2、入手以后租金或者每年涨幅才不亏本。

如果你弄明白了这两个问题，相信你心里就有一个清晰的投资思路。为什么大家看到很多新闻，看到某某企业通过抛售哪个地段住宅，解决企业危机的新闻。这些背后都有一定的计算的。

那么下面就给大家讲解如何计算售价及收益。■ 我们知道我们投资房子的收益来自两部分：净租金收益和资本利得。资本利得是多少要在卖房子的时候才能知道，具有很大的不确定性，所以我们投资房子的时候不考虑。■ 在我们投资房子的时候只要看净租金收益就可以了。我们可以用净租金收益率来衡量净租金收益的好坏。■ 净租金收益率=年租金净额÷初始投资现金总额×100%=（年租金总额-年物业费-年房屋保险费-年房产税-年租金相关税-年房屋维护费-年房屋出租托管费-年按揭贷款本息-其他费用）÷（首付+购房产生的税费）×100%计算住宅是售价和收益我通过一个案例解析给大家看看，这样大家更容易理解。举例：■ 小陈看上了北京的一套好房子，非常喜欢，这套房子面积是 70 平，价格 5 万元/平，总价 350 万，月租金 4500 元。■ 小陈已经有一套自住房，如果买这套房子，算是二套房，首付需要 40%，最长贷款期为 25 年，银行商贷利率为 4.9%。〇那么，现在这套房子值得小陈投资吗？■ 我们来计算一下，我们先来看一下这套房子的年租金净额，我们只知道目前这套房子月租金为 4500 元，其他费用不知道。■ 在中国，持有房子的成本一般为租金 5%-15%，我们按 10%估算。房贷月还款额，我们可以用房贷计算器计算得出。■ 房贷计算器的网址为：https://www./calculator/fangdai.html■ 打开网址，输入数字，我们可以看到这个房子每月需要还款 12154 元。

■ 那么这套房子的年租金净额为：4500*12*0.9-12154*12=-97248 元

■ 当我们计算出年租金净额为负数时，就不用往下进行了。这套房子目前的价格是没有投资价值的。■ 因为小陈如果买了这套房子，首付和税费就要先支付 150 多万，以后每年还要支付 9.7 万，这个房子是典型的“亏本资产”。■ 可能有的同学会认为，这个房子以后可能会涨价的。这个房子以后可能真会涨价，但它这个价格不适合投资。■ 那么小白看上的这套房子在什么价格才值得投资呢？〇其实价格是能计算出来的。下面我们来计算一下。■ 小陈如果买这套房子，首付为 140 万，购买税费主要是契税和中介佣金，因为是二套房，契税为 3%，购买税费我们按 5%估算。我们假设房价等于 X 元时为“合适价格”。■则（4500×12×0.9-60%×70X×（4.9%+2%））（40%×70X+5%×70X）=3.8%■ 这里说一下 60%×70X×（4.9%+2%）为每年房贷还本付息金额，2%为估算值，与实际相差不大。在贷款利率为 4.9%时，每年还本付息的金额大约为贷款额的 6.9%。■ 以上等式求解，可以算出 X=11853 元。所以小陈看上的这套房子，好价格为 11853 元。当房价小于等于 11853 元时，投资这套房子没有险。■ 如果后期租金从 4500 涨到了 6000，“好价格”也会由 11853 元上移到 15804 元。■ 如果后期租金从 4500 涨到了 20000 呢？“好价格”就会由 11853 元上移到 52682 元。50000 元/平的价格就是“合理价格”，值得投资。

那么如果，大家要想真正的投资房地产，按照上面的案例进行分析，相信会有一个清晰的思路。