Alan的专业是商业地产投资,管理着超过十亿的资产,保持着年回报率超过20%的记录,在澳洲的华人当中,算是顶尖了,但知道他公司的人却很少,他的朋友圈,基本上都是机构投资者、老外。他平常喜欢随意舒适的便装,话不多,社交饭局也很少见到。 问:说说你的观点,懂得投资房地产重要吗?为什么富人赚到钱都投房地产? 答:懂得投资房地产非常重要。但解析为什么重要,我们也许要回到原点。 一般来说,我们开始获得财富,就是找个工作岗位“上班”,用自己的技能和时间来获取回报,这叫“主动收入”。技能越好,花进去时间越多,回报会越高,但剩余给自己享受或陪伴家人时间就越少。这就是所谓的996。 当“主动收入”积累到一定程度,就要找一种形式存放起来,赚取“被动收入”。
投资有多种形式,房地产、股票、债券、私募基金、贵金属、古董艺术品、炒外汇甚至虚拟货币等等都算。这些不同的投资类别,其实就是不同的载体,财富在其中可以转换。 不同的时候,这些存放形式会有不同程度的风险。比如乱世的时候,大家不再想生产,也没有心思欣赏艺术,于是黄金就最受欢迎。 那为什么房地产会被人们看好呢?这是因为世界上好长一段时间都没有大战乱了,澳洲更是一块福地。而且,房地产有几个特点是其他投资手段无法相比的:
这么说吧,房地产投资,是一种与大家的生活比较接近、容易有参与感、并且它的增值是与社会经济活动的总量直接相关。“你主动收入”多,可算是准富人,懂得选房地产来存放,才能变真富人。 我们也可以换个角度来想,银行做的是钱换钱的生意,实际上,银行的投资形式也就是那几种,房地产是其中重点,如果你不买,他们就拿你的钱来买。 问:你认为买房地产本质上买的是什么? 答:刚才说了房地产投资的几个特点,听起来并不高深,但真正懂得用它来指导自己投资的人并不多。为什么这样说呢? 大家能够关注和参与我们这个课题讨论,估计都是对房地产投资有些经验的。不少人进入地产圈,只是被周边热度“传染”了,比如说:
房地产买的是什么?有些人会回答,买的是交通地段;有些人会答买的是土地,公寓不要考虑;也有人坚持认为要买学区房。 我通常都不参与这种讨论,这是瞎热闹。 买房光看供求关系的热度是不够的。我认为买房地产,买的是一份理财合约,买十套房就是拿下十份合约。能多买房的前题是能多借贷,但怎么借?房子买多了,就有断租、断供的风险,这个到时再算吗?所以我会建议大家想得深入一些,按照房地产的几大特点,我们应该想的是:
这些问题如果没有答案,我认为风险太高了。 问:为什么你会选了商业地产这么“高端”的类别?什么时候开始变得专业? 答:我们或许不应该用“高端”来形容商业房地产,我每天上班做的,只是为上面的问题提前找好答案,即增加价值、减低风险。 投资对于我来说,已经是一种个人爱好,在这之前,我尝试过许多方法。 在上大学不久,我就有机会进入一家本地的证券公司成为自营部门的交易员。做的是澳大利亚股票的短线交易:炒股。 大学毕业后,进入到花旗银行的投资银行部,主要进行固定收益的外汇以及大宗商品的交易。 从花旗出来后,我又去了一家有20年历史的澳股基金担任首席投资官,管理超过5亿澳元的投资组合。 在这段期间,接触到很多地产投资,包括自己也买过自住房、投资房,也有商业地产投资,然后又参与投资和管理几个小型的住宅开发项目,可以说,对澳洲最流行的投资种类,基本都有一定的了解。 之后,自己出来创业,成立了基金公司,对于专注的投资方向,有过一些深度思考。 如果把澳洲所有的资产种类(asset class)都拿来作横向比较,我认为,商业地产的回报/风险比率(reward / risk)应该是所有资产类别里最好的。 商业地产的回报或许不是最高,但是,它相当稳定、抗周期性也比较好。总体来说,如果买对了,亏钱的概率非常小。在过去的5年中,我们AVARI所有的商业地产基金,也都取得超过20% 的年回报,这是别的资产类别很难达到的。 问:与投住宅相比,商业地产有什么不同?为什么你只买一个房子? 答:从本质和原理来看是一样的。都是要用借贷杠杆,都是要找好的地段、好的租客,获取好的租金回报。但从实际操作来说有很大的不同。 住宅地产有独立屋、联排别墅、公寓等等分类,商业地产则分为办公楼、厂房、商业零售和酒店等几大类别。我这里主要讲的是办公楼和厂房。 首先我们并不否定住宅地产。我们认为在合适的时候住宅地产也有入手的空间。比如去年地产最低谷的时候,我们就以30%-40%的折扣买入了一些公寓楼。由于我们可以一次50-100套的购入,这给我们提供了较强的议价能力,也相对容易在银行取得贷款,而且利息相对较低。(现在个人投资人很难拿到多个投资房的贷款)。 我们不会拒绝任何和房地产有关的投资,但唯一要强调的是收益与风险比率的评估。 这里的收益并不仅仅是租金回报,更加重要的还是资本增值。而资本增值又分成两块,有市场增长(供不应求)所带来的资本增值,也有因为我们主动进行改造装修而带来的资本增值。 我们会对每一个资产进行独立评估,然后结合经济周期以及当地市场的情况,计算出该物业的预期收益和风险。 澳洲各地有不同的市场,每个物业的租约、它在市场中所处的位置、它未来的展望、以及可以改造的空间等等,都要详细分析。这方面我们已经有一个比较完善的系统。也正因此,使我们的选择偏向商业地产多过住宅。
问:你有投资哲学吗?你靠什么赚钱的?能举个具体例子吗? 答:我们找项目有一个宗旨,就是一定要找到增加价值Adding Value的切入点。即买下来后,是否能够通过我们的努力,短期内为物业增加价值。 这可能是提高环保节能的评分;改变大厦的平面设计、增大净出租面积;为租客量身定制改造,签下更高租金的长期租约;提高物业的市场定位等等。然后在设定的期限内,用调整后更高的价格卖出。最终目的也就是为投资者(包括我自己) Adding Value。 常有人问,什么样的物业才是最好的物业?我觉得,这个问题没有必要找答案。因为地段、质量、租金、环评等各种条件都很好的物业,就必然有一个缺点:价钱很贵。 不同于一般人说的住宅投资,一定强调长期持有。我们设立的基金是定好时间退出的,目标就是低价买入,然后在2-3年内,完成改造后卖出。所以,能够找出物业现存的缺陷,而自己又力所能及地用低成本去改进,就是好的物业。 这里就举一个例子: 2018年5月,在悉尼CBD 160 Sussex Street的办公楼放盘,面积有8,270平方米,净租金回报大约是462万,而且许多租客的合约也快到期了。这样的办公楼在一般人看来吸引力不大,按租金回报率来推算,它的售价不会高。我们以9,500万就买下来,租金回报有5%,也算不错的了。但我们还看到了提升大楼价值的前景,并以非常大的工作强度,在短时间内做好了规划。 买下之后,我们就做了几个提升改变:
这个装修升级大概花了我们500万,前后总共花了一个亿吧,有5,000万是银行贷款,自有资金出了5,000万,现在大楼的估值已经可以轻松达到1.5亿了。如果现在有人出这个价,我们还不想卖,因为,悉尼办公楼这个板块正大热,应该还能涨价。也就是说,这个物业投下的5,000万,一年半时间可以获得100%的回报。 这样的回报,也只能算我们做过的中上水平的项目,但它很好地解释了我们的运作策略。我们做项目真的非常挑。一年之中,会花大量的时间去看市场上所有的物业,大概会超过一千个,进一步仔细分析的有80-100个,发出购买意向并进行尽调的,大约有20-30个,而最后出手买下的,可能只有3-5个。也就是说,我们会放过99.5%的机会。 |
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