“ 这是一个唯快不破的时代，一类人凭借自身敏锐思考和决断力，主动抓住机会便实现资产增长，而与之对应的是另外一类人，从不主动学习和思考，每每都能错过最佳的投资机会和产品，与别人获取的高净值红利相比，只能得到微薄报酬。
郑州房市已经实施一年有余，效果如何各方自有判断，可以预见的是，其力度在即将到来的明年并无丝毫放松的迹象，后续更有租赁用地、保障用房、租售同权、长效机制等细则呼之欲出，类似2016年的房价暴涨未来两年已绝不会再有。
苦逼刚需可以不用再恐慌，静等明年很多好房源入市，中产阶级可以继续奔波在绿博、白沙、经开滨河国际新城、惠济北区寻找品牌改善房源，资金雄厚的投资者如果仍紧扣住宅，已经没有多少油水可占。
从房产投资来看，住宅肯定是可以保值的，但在这两年已经被捧地过高、透支过大，大面积的投资机会已经不存在，只是局部区域局部楼盘还有稀缺机会。在房市变局之下，投资房市已经不能只局限于一点，要多元化配置产品，因为房市政策不好预判，综合配置才是上上之策。
就投资安全性来说，我们遵循这个规律：住宅>公寓>写字楼>商铺。
事实上，今年下半年以来，越来越多的购房者、投资者将目光转向了住宅之后的公寓，以至于限购后将公寓产品推到了风口浪尖。同时郑州市场上目前在售或者待售的公寓项目，多达数十个，开发商不同、位置不同、产品不同、价格不同，优质程度更是不同，乃至部分优质公寓的投资回报高于住宅。
大家都在一窝蜂的买公寓，但真的对公寓很了解吗?投资公寓一定稳赚不赔吗?优质公寓背后的逻辑究竟是什么?本文带你一起解惑……
我们发现，很多人在购买公寓的时候，最大的问题不是资金问题，而是观念不正确，即交通+商业的硬件、租客+发展的红利、物业+服务的保障等等，导致投资失败，这也让一些好事者声称，“投资客大都败于公寓”，其实这很大程度是由于大部分购买者，对公寓这类产品特性了解不足，经验不足造成的。
以下内容是根据本土投资老炮儿、置业顾问和购房者等人的访谈整理出来的，以期给大家在购买公寓时带去价值性思考。
◇魏志远，35岁，一家小额贷款公司老板
魏志远身边都朋友都习惯地称呼他为“老魏”，即便他今年才35岁，但已经是郑州一家小额贷款公司的老板，2017年5月份的时候他在二环内一口气买了某小区的7套公寓房源，位于中原区棉纺路与工人路，在其1公里范围内有地铁1号线和5号线的地铁口，除了是精装修之外，旁边还有西区的商业锦艺城、王府井。
“之前我们公司刚开始创业，都是租房办公，一间办公室五六个员工只能坚持一两年，每月不但考虑员工的薪酬，工商税务等外，还要拿出一些钱作为房租、水电等固定支出。虽然很辛苦，但还能攒下来一部分钱。”老魏说，“现在业务越来越多了，员工也在不断扩充，目前办公室已无法满足目前的工作需要了，如果租写字楼，房租、装修肯定是一笔不小的费用。我核算了一下，还不如买套公寓来得划算，所以我买了紧挨边的几间，打通其中的两间，日后可作一个大的办公室使用。”
但是很多人不理解他，为什么在这个地段一下子买7套?
“我之所这么做，是有依据的。”老魏点上一支烟告诉我，“在郑州购买公寓的的人群，大致分为三类，一类是单身男女青年，需要过渡一下，一类是手里有两套以上房产，并且眼下还有闲钱的投资客，第三便是我们创业群体、机构或者公司，因为写字楼面积太大，小的都在60-70平左右，一般会考虑买公寓。公寓自身的商业属性是相比住宅的一个明显优点，能居住也能办公，同时还兼顾了投资，但一个优质公寓的交通、商业很重要。比如交通，公寓相比住宅的一个优势是出租回报率，尤其比某些长期无法出租的远郊住宅出租回报率更要高出很多，针对公寓未来的接盘侠，有高架、有地铁、有高铁的公寓肯定会受到欢迎。”
“除了这些，我买的是临街公寓，这样的话，有客户来访也很方便——买住宅，你可以追求静，但公寓不行，尤其是买来创业的，要让人容易找到。”
◇赵樱，29岁，郑东新区某楼盘置业顾问
小赵是从大学毕业后就进入房产行业，做起了置业顾问，像2016年郑州房价行情火爆的时候，她所在的楼盘客户量大增，仅她一天就要接待10个以上的客户，其中还不乏有二次来访、补款等事宜，每个客户大概需要花50分钟来讲解，一天下来累的筋疲力尽，但努力工作之后是丰厚的回馈。
去年八月，小赵成为该楼盘的当月销冠置业顾问，仅仅是奖金就发了6万，再加上卖房子的佣金，一个月下来挣了超10万。但今年房市降温后，客户量下降，小赵也深深地感受到了市场的凉意。
而她，本身也是一个投资者，相比普通购房者，她对公寓产品有自己的见解。“对于开发商来说，郑州史上最强限购限贷后，住宅受压，房企销售目标不变，怎么办?当然主攻不限购不限贷的产品;
而另一方面，随着写字楼、商铺去化艰难，市场也基本饱和，开发商出于对利益的考量，将原本地块变成兼顾自住和投资的公寓。”小赵继续说，“从租金回报率考虑的话，房子越小，投资回报率越高。因为租客群体的特殊性，更注重独立的空间。面积26-35㎡的平层公寓、40-53㎡的LOFT公寓，一房或者两房，自己租或者合租，都比较有私密空间。”
所以，如果你手里有钱，请选择买多套小面积公寓投资，不要去买多房大公寓。“地产投资老炮目前在做的事儿，就是不看住宅了，在看还没有涨的公寓了!他们的投资嗅觉是最灵敏的。但这个难度更大，比住宅的选择难度大多了。”
“同时，公寓因为先天条件所限，容积率高、人口密度大。如果物业管理不好，租客必定无法享受到安宁的生活。所以公寓一定要有优质物业，而且不要怕部分公寓物业费高，恰恰因为优质物业的管理规范所带来的明亮干净的卫生，才是日后高租金的保障。”
◇胡艳，26岁，单身女青年
对于财力实在紧张的青年，暂时没办法入手住宅，出于过渡期自住而选择公寓。
郑州大部分公寓用来自住是没有问题的，但现实情况是，很多善良的购房者或者因为知识盲区、贪图便宜，或者不懂开发商套路而买错了，掉进了火坑，而胡艳却凭借自己的聪敏好学，对房产有自己的一番研究，从而买到了一个属于自己的小家。
胡艳目前是郑州一家医药公司的普通职员，“虽说目前工资不高，但还算稳定，自己手里的小积蓄刚好够付一套公寓的首付，以后交房转租还能拿房租抵月供。多余出来的钱也能当零花钱了!”听她这话说得好像很轻松，但哪来的勇气相信一定会稳赚不赔呢?
旋即，胡艳拿出笔给我算了一笔帐：
以1.5万/平为标准，我们拿均已装修好的35㎡公寓和89㎡小三房住宅做个对比。
公寓：依据目前市场售价52万，月租金水平1800元计算，年投资回报率是4%-5%;
住宅：依据目前市场售价130万，月租金水平2500元计算，年投资回报率是2%-3%。
总的来看，住宅总投资金额比公寓多，但是投资回报率却比公寓少。如果是loft产品，多出一层空间，租金水平会再高出一部分。但公寓的整体投资价值还是不如住宅，主要是由于首付比例、贷款年限以及转手税费高、无法落户等原因造成的。但不代表所有公寓项目都不值得关注。
——综上，我们通过三个人的经历，相信我们对公寓购买和投资有了一定原则。交通+商业+物业+租客+区域发展=优质的公寓=价值背后是对城市资源的占有。
对于公寓，也许你失去了金水区、郑东新区部分优质公寓的购买机会，但如今已瓜熟蒂落的高新区，公寓作为小户型产品，已经受到越来越多人的关注。
如果问现在谁能成为西区的扛把子，也许你会说是中原区以及常西湖新区，但前者已经伴随着郑东新区的快速崛起而显得十分落寞，同时作为网红新区的常西湖也还是规划蓝图具备，但眼下无论是生活配套还是人流，都难言成熟。这个时候，我们不妨把眼光往郑州西北部分看看，这里的高新区已经趋于熟化，并准备起飞。
高新区在郑州的西北部，东侧与环城快速路连接，西侧与绕城高速公路链接，南侧有西流湖，北侧便是连霍高速，以西四环为边界，东侧是高新区日益成熟的区域，再往西走是蓄势待发的高新新城。
从路网的完善来看，高新区已经和主城区打成一片，从空间距离上来看，如果你在高新区科学大道瑞达路为起点，与郑东新区CBD距离大约18公里，除去公交之外，地铁1号线延长线的通行更是让人们重新认识了高新区。
在过去，高新区给我们的印象应该是刚需、洼地、工厂、偏远、配套少，但如今这里的产业聚集、教育资源如此丰富，房企品牌的较量也越来越多。
在此，我们罗列下高新区目前形成的配套：
〇交通：地铁1号线延长线通车，公交，BRT，快速路样样俱全;
〇教育：实验小学、华师大附小、郑州中学、枫杨外国语、郑大、河工大等，学校配套雄厚，人文氛围浓厚;
〇公园水系：沉砂池、天健湖公园、西流湖、须水河、莲花公园、绿谷公园;
〇商业：丹尼斯、高新万达、正弘生活广场、朗悦公园茂;
我们探盘高新区发现的惊喜，有如下理由：
〇产业带动区域发展，只有经济好才有未来，高新区已然具备这样的基础;
〇教育资源丰富，优质的教育资源是可以与金水区、中原区等老城区匹敌的日渐熟化的新区;
〇高新区是河南省唯一通过ISO14001环境体系认证的区域，“四园五廊”工程完成后，区域绿化覆盖率高达40%。其中8000亩西流湖生态公园，是全省唯一一个在城市建成区内的城市生态公园，而新落成的投资额1.13亿元的绿谷公园与其相呼应;
〇这里的房企开发商品牌或外来一线或本土知名，真正实力的竞争才有好产品;
〇房价基本维持在13000元-16000元/平，也有个别项目价位比较高，不过基本适中;
〇常住人口不断增加，年轻人的聚集让这片区域更具活性，这里也更适合刚需群体置业;
高新区，已经不再仅仅只是洼地，正在加速演变成一个更加成熟的地方，人流熙熙攘攘、车流川流不息，尤其是产业与高校，前者是一个新区发展理想的模式，后者15万的在校大学生给区域带去巨大青春活力——国家863中部软件园、大学科技园、企业孵化基地等产业园区，还有科技型企业超过4000家，以及及郑州大学、河工大等教育园区等大量客群租户，亦为高新区公寓产品带去天时地利人和。
而关于公寓，根据《陪你晒郑州》地产自媒体不完全统计，目前郑州在售的40余个公寓项目中，购买人群呈现出地域性投资、拆迁村民投资的特点。
其中，位于郑东新区的龙湖壹号的意向客户以金水区和郑东新区的人群为主;鑫苑·二七鑫中心的客户以二七区和周边的拆迁村民为主。而放眼高新区，在售的公寓数量也有不少，比如万科城小世界、正弘高新数码港、公园道壹号公寓、翰林国际城蘑菇公寓、谦祥万和城公寓，但现在房产投资已经进入品牌大盘时期，更加注重提供齐全的服务以及符合人们消费升级的需要。
在此相比之下，保利文化广场在开发战略上棋高一着，其公寓产品【北岛】凭借“户型小、装修房、投入少，高回报，交付即产出”的特点，在文化广场住宅开盘之后成为不少购房者的下一个关注点。
之前的高新区，一直是郑州本土开发商的沃土，但现在，这里已经变成全国一线开发商的角逐之地。它的聚集，对高新区的熟化产生了巨大作用——保利地产便对区域发展起到了更快地推动作用，本文借此重点对保利文化广场·北岛进行全面价值梳理。
保利文化广场是由保利地产开发，是郑州保利六年来在郑州的又一升级力作，也是河南省A类重点项目。项目位于高新区的核心位置，由科学大道、雪松路、枫杨街、银屏路四条道路围合而成，占地约280亩，包括住宅、公寓、办公、商业多重业态，构成一座130万方文化艺术综合体，以居住、办公、消费、娱乐、教育多重业态的生态闭环，满足业主们衣食住行娱学全方位的生活需求。
项目一期规划总占地约90亩，总建筑面积36万㎡，主要产品以住宅，公寓为主，搭配少量的生活配套商业，共规划14栋楼，6栋住宅，5栋公寓，2栋3层独立商业，1栋幼儿园。
其中，保利文化广场的公寓——北岛共计5栋，平层公寓主力面积段26-35㎡、LOFT公寓主力面积段40-53㎡，1#三单元3.6米跃层公寓，1#四单元3米平层公寓，1#二单元、1#一单元4.49米loft公寓，1#五单元3米平层公寓。
此次即将开盘的是1#五单元的平层公寓，样板间也将于近期开放。
保利文化广场·北岛价值讲解：
A、央企品牌：操刀该大盘的是全国一流房企保利，贵为央企，提供超前的规划设计和执行能力，最关键的是有强大资金去做配套。在如今郑州房产市场的竞争白热化、资金比拼天量化、政策出台密集化的当下，保利凭借自身雄厚的综合实力，始终傲视群雄。
B、交通+商业：项目占据高新核心建成区核心地段，距离郑州火车站约12公里，距离郑州东站约20公里，距离郑州机场约50公里，同时项目紧邻地铁8号线科学大道丁香里站，门口多条BRT、公交车站，与郑州西三环、北三环的快速通道无缝对接;另外，随着郑州单双号限行政策的执行，地铁的优势更加凸显，而项目作为地铁公寓，优势无需多言。
过去，高新区的商业只有丹尼斯一家独大，目前除了已经投入运营的公园茂商圈，还有高新万达，而项目处于三圈汇集之处，并且自身规划也有大体量的东街西巷商业街，后期商业业态主要以艺术与文化氛围结合，如酒吧、绘画、音乐、咖啡厅、特色小吃等，将成为文艺青年、艺术爱好者以及艺术从事者、大学生的聚集地。
人气的聚集、商业的发展将会带动公寓出租率的上升。
C、位置优势明显，利于日后出租：目前高新区周边40㎡左右公寓租金已经达到1800元/月了，具体到该项目，周边拥有大学科技园、企业孵化基地等产业园区及郑州大学、河工大等教育园区等大量客群租户，交房后租金预计达2500元/月左右，以单套面积30平的公寓，价格10000元/平为例，首付15万，月供1700元左右，到项目交房时，市场租金抵月供还可以有结余。
D、产品：“装修交付、创新户型、百变功能空间”是该公寓的三大特色。
装修是一个社会化的产物，它的本质是改变了交房标准，是随着社会需求而发展变化的一个趋势，如今郑州房地产市场上越来越多的装修楼盘，表明这是大势所趋。而保利文化广场·北岛的装修，更是采用很多知名品牌。
名目繁多，在此简要列举：
◇公共部分：奥的斯（或同等品牌）电梯。
◇室内部分：群升（或同等品牌）钢制入户门、立邦（或同等品牌）乳胶漆、马可波罗（或同等品牌）地砖、北美枫情（或同等品牌）强化地板；
◇卫生间：惠达（或同等品牌）五金、恒洁（或同等品牌）卫浴、厨博士（或同等品牌）浴室柜;
◇厨房：中意（或同等品牌）橱柜，还有中央净水入户设备。
户型方面，保利文化广场·北岛产品分为跃层、平层和loft三种，其中跃层指的是一套公寓占用两个楼层，上下两层完全分开，之间由楼梯连接，好处是空间层次感强、动静分区明确、隐蔽性更强;loft公寓层次分明、私密性强、得房率高、空间设计灵活，业主可根据自己喜好进行格局设计;平层公寓，指一套房屋的厅、卧、卫、厨等所有房间均处于同一层面上，空间利用可变性强、面积利用率较大，居住舒适度也强。
E、文化配套：之前，“郑州地铁规劝读书的标语”在郑州人的微信朋友圈火了，吸引了大众目光。而这个广告就是保利文化广场的广告，很有创意。文化广场最吸引人的是保利拍卖、保利书城、保利影城、保利和乐教育、保利若比邻、保利和熹会六大文化平台。从定位看，这里将来的文化氛围很浓，随着人们消费升级的需要，文化符号在人们的生活中将占据更为重要的地位。
其中，保利拍卖是世界排名前三、中国排名第一的拍卖公司，每年的保利秋拍都是文化界的顶级盛会，吸引着来自世界各地的收藏大咖，足以提升整个区域的价值形象。公寓作为办公投资，伴随着每年的拍卖盛会，人流和客流源源不断;
保利书城是一个集阅读、学习、休闲、交流与一体的文化空间，为业主或租客提供丰富的精神生活，与高新区整个浓厚的人文氛围相符合;
保利影城将在项目内提供观影服务;
值得一提的是教育，文化广场自身引进郑大实验小学保利校区和规划幼儿园，为置业客户子女提供12年一站式一流的专属教育服务。教育资源丰富之外，保利更有和乐教育，针对青少年每年举办文化艺术的比赛，为孩子提供大师级的学习机会。未来，业主可以租给周边中小学陪读家长或者文化、教育的培训机构，大量的学生资源将会成为源源不断地租客。
由此判断，保利文化广场·北岛将因为文化氛围，而可能获得溢价。这是除了商业、教育、交通之后，另一重要的配套资源。
F、优质的物业服务：物业对于公寓而言，尤为重要，因为公寓居住人口多、流动性强，对物业的管理能力要求更高。保利物业的口碑背后是央企保利多年的积累，十分系统且规范化，无论你是自住还是出租，都会让你感觉省心。
——保利文化广场·北岛可谓得天时，逢地利，更得人和。
“ 后记
伴随着郑州史上最强住宅调控政策的实施，郑州真正的公寓时代刚刚开始，2017年-2018年势必是公寓上行期。
公寓因为其低总价、购房压力小、还款压力小等优势，在当前房价居高不下的郑州，买不起住宅的年轻人确实可以通过公寓过渡。总体来说，如果用来自住，公寓还是比较适合单身一族的，如果用来投资，资金相对宽裕，准备长期收租的投资人可以持有。
当你面对一个公寓，不知是否决定值得入手时，请遵守本文的忠告进行评估。
而放眼郑州寻遍，保利文化广场·北岛无疑是一个颇有钱途的选择，亦是你将资产多元化配置的一个绝佳选择，由此在经济变局的当下，才能对冲风险。
